房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)評估練習題課件

機器設(shè)備評估1．機器設(shè)備13年前購置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬元，其中買價為8萬元，運輸費為0.4萬元，安裝費用（包括材料）為1萬元，調(diào)試費用為0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價格為9.5萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比3年前上漲了40％、30％、20％。求該設(shè)備的重置成本。2．1995年1月評估設(shè)備一臺，該設(shè)備于1991年12月購建，賬面原值為201993年進行一次技術(shù)改造，改造費用（包括增加設(shè)備）為2萬元。若定基物價指數(shù)1991年1.05，19931.20，19951.32，求該設(shè)備的重置成本。機器設(shè)備評估3．評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場上現(xiàn)有的類似生產(chǎn)線成本為24萬元，年產(chǎn)量為12萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟規(guī)模指數(shù)為0.8，求該資產(chǎn)的重置全價。4．被評估機組購建于1999年3月，主要由主機、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬元人民幣，其中主機占70％，輔助裝置占20％，工藝管道占10％。至評估基準日，機組主機價格下降2％，輔助裝置價格上升1％，工藝管道價格上升了5％。求該機組評估基準日的重置成本。機器設(shè)備評估5．某評估機構(gòu)采用統(tǒng)計分析法對某企業(yè)的100臺某類設(shè)備進行評估，其賬面原值共計1000萬元，評估人員經(jīng)抽樣選擇了10臺具有的代表性的設(shè)備進行評估，其賬面原值共計150萬元，經(jīng)估算其重置成本之各為180萬元，則該企業(yè)被評估設(shè)備的重置成本是多少？6．現(xiàn)有一臺與評估資產(chǎn)A設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備B，采用B比A每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等40萬元。A設(shè)備尚可使用5年，假定年折現(xiàn)率為8％，該企業(yè)的所得稅稅率為33％，求A設(shè)備的超額運營成本。房地產(chǎn)評估1．某可比交易實例成交地價為3000元/m2，對應(yīng)使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，求通過年限修正該宗土地的價格。2.如果某房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格3000萬元，地價2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，求土地的資本化率。3．某評估機構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了A、B、C三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個評估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，求被評估房產(chǎn)的評估值。房地產(chǎn)評估5.被評估建筑物賬面價值80萬元，1995年建成，要求評估1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從1995年到1998年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，求該建筑物的重置成本。6.有一宗房地產(chǎn)，評估基準日后第一年的純收益預(yù)計為70萬元，資本化率為8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，求該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評估價值。

房地產(chǎn)評估7.某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權(quán)價格每平方米1200元，求建筑物的年純收益。8．有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元/平方米，求樓面地價。9．有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預(yù)計未來每年的收益為15萬元，求該宗地的評估價值。房地產(chǎn)評估11.有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。

房地產(chǎn)評估12宏大公司欲購買一塊土地。評估基準日為2005年1月1日。通過調(diào)查得知這塊土地最佳的開發(fā)利用方式為：用途為商業(yè)居住混合；建筑容積率為6；建筑覆蓋率50%；建筑總面積60000平方米；建筑物層數(shù)為12層；各層建筑面積均為5000平方米；地上一至二層為商店，三至十二層為住宅。預(yù)計建設(shè)期2年。建筑費用為5000萬元。專業(yè)費為建筑費的8%；銷售費用為樓價的3%；稅費為樓價的6%，投資利潤率為25%。建設(shè)期內(nèi)，第一年投入60%的建筑費及專業(yè)費，第二年投入40%的建筑費及專業(yè)費。估計商業(yè)樓和住宅樓在建造完成后即可售出。預(yù)計商業(yè)樓出售當時的平均售價為每建筑平方米5000元，住宅樓出售當時的平均售價為每建筑平方米2500元。無形資產(chǎn)評估3．A公司將其擁有的某產(chǎn)品的商標許可B公司使用，許可使用期為5年。按許可協(xié)議，B公司每年將使用該商標新增利潤的30%支付給A公司。B公司擬年產(chǎn)該商標產(chǎn)品10萬臺，每臺市場售價為100元，公司預(yù)期各年銷售利潤率為15%。若折現(xiàn)率為10%，求該商標使用權(quán)的評估值。4．甲機械制造廠允許另一地區(qū)的乙設(shè)備廠利用其專營商標，生產(chǎn)其專營的特種防火器材，時間為6年，雙方約定由乙設(shè)備廠每年按其銷售利潤的30%一次性向甲機械制造廠繳納專營使用費。經(jīng)預(yù)測，在使用專營商標期間，乙設(shè)備廠在第一年可獲取銷售利潤150萬元，第2至第6年平均每年獲取銷售利潤200萬元。若折現(xiàn)率為10%，求該專營商標使用權(quán)的評估價值。無形資產(chǎn)評估5．某項技術(shù)為一項新產(chǎn)品設(shè)計及工藝技術(shù)，已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價格為250元/件，該產(chǎn)品價格為280元/件。目前該產(chǎn)品年銷量為2萬件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競爭者將會介入。由于該企業(yè)已經(jīng)較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場，競爭者估計將采取擴大市場范圍的市場策略，預(yù)計該企業(yè)將會維持目前的市場占有，但價格將呈下降趨勢。產(chǎn)品價格預(yù)計為：今后1～3年維持現(xiàn)價；4～5年降為270元/件；6～8年降為260元/件，估計成本變化不大，故不考慮其變化。若折現(xiàn)率為10%，所得稅率為33%，試用超額收益法評估該項新產(chǎn)品設(shè)計及工藝技術(shù)的價值。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）無形資產(chǎn)評估7、甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用對利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本80萬元，三年間物價累計上升25％，該專利法律保護期10年，已過4年，尚可保護6年。經(jīng)專業(yè)人員測算，該專利成本利潤率為400％，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬元，成本利潤率為12.5％，通過對該專利的技術(shù)論證和發(fā)展趨勢分析，技術(shù)人員認為該專利剩余使用壽命為5年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會計資料分析得知，乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品20萬臺，成本費用每臺約為400元，未來5年間產(chǎn)量與成本費用變化不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達500元，在競爭的作用下，為維護市場占有率；第三、第四年售價將降為每臺450元，第五年降為每臺430元，折現(xiàn)率確定為10％。

要求：根據(jù)上述資料確定該專利評估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。無形資產(chǎn)評估8、某企業(yè)進行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢，預(yù)測其未來5年的收益額分別是13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元，并假定從6年開始，以后各年的收益額均為14萬元。根據(jù)銀行利率及企業(yè)經(jīng)營風險情況確定的折現(xiàn)率和本金化率均為10％。并且，采用單項資產(chǎn)評估方法，評估確定該企業(yè)務(wù)單項資產(chǎn)評估之和（包括有形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn)）為90萬元。試確定該企業(yè)商譽評估值。流動資產(chǎn)2、某保健品廠生產(chǎn)的口服液十分暢銷，由于其營銷網(wǎng)絡(luò)十分強大，因此被某集團看中，欲收購該保健品廠。在評估過程中，涉及到對于該廠庫存口服液的評估。經(jīng)查實，該廠庫存口服液賬面價值為208950元，查實數(shù)量為2000瓶，賬面記載的單價為105元／瓶，出廠價格為140.4元／瓶（含增值稅）。經(jīng)調(diào)查，該產(chǎn)品的銷售費用占銷售收入的3％，銷售稅金及附加占銷售收入構(gòu)2％，銷售利潤率為20％，已知所得稅稅率為25％，試估算該產(chǎn)品的評估值。流動資產(chǎn)現(xiàn)有某企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫存商品和低值易耗品資料如下：（1）評估基準日前一個月從外地購進產(chǎn)成品材料50公斤，單價200元，當時支付運雜費500元，根據(jù)原始記錄和清查盤點，評估時庫存材料尚存15公斤。（2）截止評估基準日，企業(yè)庫存商品實有數(shù)30件，每件實際成本200元，該庫存商品的材料費與工資、其他費用的比例為80%和20%，據(jù)目前有關(guān)資料，材料費用綜合調(diào)整系數(shù)是1.36，工資、其他費用的綜合調(diào)整系數(shù)是1.05。（3）截止評估基準日，在用低值易耗品原價1300元，預(yù)計使用1年，現(xiàn)已使用4個月