房地產(chǎn)開發(fā)編制可行性研究報(bào)告作業(yè)指導(dǎo)書

房地產(chǎn)開編制可行性究報(bào)告作業(yè)指導(dǎo)書作業(yè)目的項(xiàng)目可行性研究按時(shí)和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)式獲取后，項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究告必須真正體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。作業(yè)要求為保證可行性研究報(bào)的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊

全。報(bào)告的表述形式可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初設(shè)計(jì)方案的需要。主管崗位

總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組，批準(zhǔn)工計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，定報(bào)告。協(xié)管崗位

總建筑師總工程師，會(huì)計(jì)師：閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化改意見，協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。主辦崗位

營(yíng)銷策劃制訂工計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位工作小組成：按各自的專業(yè)或?qū)７诸^進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見優(yōu)化修改。緊前工作條件初步可行性研究已行市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；深度可行性研究：已得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。作業(yè)描述

5.1總濟(jì)師組建工作小組員主來(lái)自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有殊要求的可聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人員參加。5.2本辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。5.3各員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收資料要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查5.4小集體討論，議題為：市場(chǎng)研究括分析市場(chǎng)信息場(chǎng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議對(duì)項(xiàng)目本體行研判分項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提推薦方案。經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。5.5編研究報(bào)告經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論和優(yōu)化之后成員分工編寫章節(jié)，由本主崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見，修改完善，形成正式報(bào)告。初步行性研究告內(nèi)容：市場(chǎng)分析

體市場(chǎng)分析全市及各主要分區(qū)的場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項(xiàng)年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平空置率。分市場(chǎng)分析物業(yè)類型、樓盤名稱位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積樓高、售價(jià)/租金；開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工間；投資商開發(fā)商承建規(guī)建筑設(shè)計(jì)公司租售代理公司、廣告公司。法規(guī)政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市設(shè)信息；其他經(jīng)濟(jì)信息及政策引。項(xiàng)目分析目基本情況地塊位置、四至、規(guī)指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/住辦公其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等目周邊情況主要道路景（河山人文建筑旅游景點(diǎn)等

配套設(shè)施情況（商業(yè)娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（分）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情時(shí)/潛競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅（O會(huì)（T目發(fā)展前景預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目切入點(diǎn)等。項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià)目主要定位市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象主題品牌客戶定位（主要客戶象價(jià)格定位（均價(jià)、最價(jià)、最高價(jià)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā)/期開發(fā)、產(chǎn)品類（商業(yè)/居住/辦公/其他項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度總體進(jìn)度要求、分階進(jìn)度要求。項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

建筑總成本、市場(chǎng)總值（銷售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收等。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)敏感性分析。項(xiàng)目研究結(jié)論和議。件（包括附圖和附表深度行性研究告內(nèi)容：總論項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)指標(biāo)。項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目地形、地貌、地條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃求，交通條件，公共配套設(shè)施等。產(chǎn)品供需分析市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)分析。建筑方案選擇建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度（或橫線圖投資估算與資金籌措

建設(shè)總投資估算，資金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)。風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。結(jié)論與建議附表投資估算表目投資金估算匯總表主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及