重第三章房地產(chǎn)價格和價值課件

第三章房地產(chǎn)價格和價值1、房地產(chǎn)價格的含義和形成條件2、房地產(chǎn)價格的特性3、房地產(chǎn)的供求與價格4、房地產(chǎn)價值和價格的種類2第一節(jié)房地產(chǎn)價格的概念和形成條件一、房地產(chǎn)價格的含義

價格是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付?！F(xiàn)象 價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的抽象人類勞動?！举|(zhì)

房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。

3第一節(jié)房地產(chǎn)價格的概念和形成條件二、房地產(chǎn)價格的形成條件

3個條件：有用性稀缺性有效需求

價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。

分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊、計劃、價格5第二節(jié)房地產(chǎn)價格的特征二、房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格房地產(chǎn)價格形成時間較長房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別因素的影響6第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價格一、房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)需求的概念

房地產(chǎn)需求：是指在一個特定時期內(nèi)，消費者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。

決定房地產(chǎn)需求量的因素該種房地產(chǎn)的價格水平消費者的收入水平消費者的偏好相關物品的價格水平消費者對未來的預期7第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價格一、房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)的需求曲線

價格數(shù)量SD1D2PP10D09第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價格二、房地產(chǎn)供給決定房地產(chǎn)供給量的因素該種房地產(chǎn)的價格水平該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期10第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價格二、房地產(chǎn)供給決定房地產(chǎn)供給量的因素價格數(shù)量SP011第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價格三、房地產(chǎn)均衡價格

房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。均衡是市場價格運行的必然趨勢。房地產(chǎn)的價格與其需求呈正相關，與其供給負相關。價格數(shù)量SD1DPP10MM1HhFfE13一、價值、使用價值和交換價值使用價值：該種商品能滿足人們某種需要的效用。交換價值：該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例。沒有使用價值則不會有交換價值。房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類14二、成交價格、市場價格、理論價格評估價格成交價格：一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易，買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。是買價和賣價的折衷價格。形成正常成交價格的條件：公開市場；交易對象具備市場性；眾多的買賣雙方；買賣雙方不受任何壓力，出于自愿；理性的經(jīng)濟行為；買賣雙方具有完全信息；適當?shù)钠陂g完成交易。成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分。例如土地交易，招標成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類15第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類二、成交價格、市場價格、理論價格評估價格市場價格：某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，大量成交價格的抽象結(jié)果。理論價格：經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。評估價值：估價人員對房地產(chǎn)價值進行測算和判定的結(jié)果。評估價值可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼。如比準價格、積算價格、收益價格。

從理論上講，一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格172、快速變現(xiàn)價值快速變現(xiàn)價值（或強制變賣價值）是指在銷售時間過短，達不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下，變賣資產(chǎn)所能合理收到的價值數(shù)額。3、謹慎價值4、在用價值

在用價值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。在用價值是特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，是以該特定資產(chǎn)未來預計可實現(xiàn)的現(xiàn)金流量，以及處置該資產(chǎn)可實現(xiàn)的變現(xiàn)值的折現(xiàn)值表示的。第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類185、殘余價值剩余價值是指假設在未進行特別修理或改進的情況下，將資產(chǎn)中所包含的各組成部分進行變賣處置的價值。6、投資價值某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值?！⒃谥饔^、個人因素基礎上同一房地產(chǎn)對于不同的投資者會有不同的投資價值。投資者評估的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價值，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類19第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值和征收價值買賣價格：房地產(chǎn)權利人通過買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價物。租賃價格：房地產(chǎn)權利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。抵押價值：假設債務履行期屆滿債務人不履行債務，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。保險價值：為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。計稅價值：為課稅的需要，估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。征收價值：政府強制取得房地產(chǎn)時應給予的補償金額。21六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值

會計上使用的一組價值概念原始價值：一項資產(chǎn)在取得時實際發(fā)生的成本。簡稱原值、原價。賬面價值：一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。公允價值：在公平交易中，熟悉情況的雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~。市場價值：一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。原始價值是始終不變的，賬面價值隨時間流逝而減少，市場價值隨時間而波動。

房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類22七、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價這是一組與政府對價格管制或干預的程度有關的價格。市場調(diào)節(jié)價：經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導價：政府價格主管部門或其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。估價結(jié)果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度。政府定價：政府價格主管部門或其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。估價結(jié)果應以政府定價為準。第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類23八、基準地價、標定地價和房屋重置價格這是《城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價格?；鶞实貎r：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格。標定地價：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價日期的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。房屋重置價格：某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費用、稅金及應獲得的利潤。第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類25十、總價格、單位價格和樓面地價這是一組按照房地產(chǎn)價格表示單位劃分的價格。總價格：某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。單位價格：按照單位面積或其他計量單位表示的價格。樓面地價：按地上建筑面積均攤的土地價格。樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。例：現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：甲為1000元/平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率分別為6、4、2。如此三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應購買（

）

A、甲；

B、乙；

C、丙；

D、無法確定。

第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類26十一、實際價格和名義價格實際價格：在成交日期一次付清的價格，或者將不是一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格：成交日期講明，但不是一次付清的價格。例：一套建筑面積100m2、每平方米建筑面積3000元的住房，總價為30萬元，其在交易中的付款方式有以下幾種（年折現(xiàn)率為5%）：1.在成交日期時一次付清2.如在成交日期時一次付清，給予折扣，優(yōu)惠4%3.首期付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩次支付，每隔半年支付10萬元4.約定二年后一次付清5.以抵押貸款方式支付，首付5萬，余款在外來十年按月等額支付。第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類29十四、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價這是在房地產(chǎn)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格。評估價：對擬拍賣的房地產(chǎn)的公開市場價值進行測算和判定的結(jié)果。保留價：又稱拍賣底價，拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。起拍價：又稱開叫價格、起叫價，拍賣師拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。應價：競買人對拍賣師報出的價格的應允，或自己報出的購買價格。成交價：拍賣師以公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價。第四節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類30補地價：國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權出讓金、土地收益。需要補地價的情形主要有以下三類：土地使用者改變土地用途或規(guī)劃限制條件；土地使用者延長土地使用年限；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產(chǎn)。對于第一類情形，一般情況下：補地價=改變后的地價-改變前的地價補地價311、甲土地的樓面地價2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價1500元/m2,建筑容積率為7，若兩塊土地面積等其他條件相同，其總價比有（）。

A.甲等于乙B.甲大于乙

C.甲小于乙D.難以判斷樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率土地單價=樓面地價*容積率土地單價甲：10000乙：105002、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）。

A社會一般折現(xiàn)率

B收益法中的資本化率

C投資者要求的滿意折現(xiàn)率

D投資者要求的最低折現(xiàn)率D323、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬，余款80萬在第8個月末一次付清，當時月利率為1%，