基于管理合同的飯店委托管理模式研究

題目：基于管理合同的飯店委托管理模式研究基于管理合同的飯店委托管理模式研究摘要：本文在分析飯店委托管理模式的基礎(chǔ)上，通過總結(jié)萬豪集團(tuán)案例，結(jié)合我國飯店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，試圖給我國飯店業(yè)應(yīng)用委托管理模式提供參考和借鑒。關(guān)鍵詞：飯店；委托管理模式；管理合同一、研究背景（一）國際飯店集團(tuán)委托管理的演進(jìn)及現(xiàn)狀在全球范圍內(nèi)，早期的國際飯店集團(tuán)多是通過購買不動產(chǎn)方式達(dá)到擴(kuò)張的，如希爾頓、喜來登等，自20世紀(jì)50年代起，希爾頓飯店集團(tuán)和假日飯店集團(tuán)分別以委托管理和特許經(jīng)營的方式進(jìn)行擴(kuò)張，到了20世紀(jì)90年代，越來越多的飯店集團(tuán)通過特許經(jīng)營和委托管理模式發(fā)展，直到目前得以發(fā)展壯大。世界著名飯店集團(tuán)中委托管理經(jīng)營的代表如下：表12021年世界著名飯店集團(tuán)經(jīng)營模式狀況飯店集團(tuán)飯店數(shù)、房間數(shù)（萬間）品牌經(jīng)營模式萬豪（美）2655/48萬豪、萬麗、萬怡、麗嘉、華美達(dá)、新世界、行政公寓委托管理42.3％，特許經(jīng)營占53.1％，帶資管理及其它4.6％喜達(dá)屋（美）774/23.8圣·瑞吉斯、福朋、寰鼎、至尊精選、W飯店委托管理28.5％，特許經(jīng)營41.8％，帶資管理及其它29.7％雅高（法）3894/45.3老沃特爾、伊比斯、墨奇勒、索菲特、佛繆勒第1、汽車旅館第6委托管理15.4%，帶資管理46.5%；租賃飯店21.8%，特許經(jīng)營16.3%洲際（英）

3250/53.6洲際、假日、皇冠、假日快捷、恒橋公寓、Candlewood委托管理約占6％，特許經(jīng)營約占88.9％，帶資管理及其它5.1％希爾頓（美）2142/34.5希爾頓委托管理3％，特許經(jīng)營23.8%，帶資管理及其它73.2％（二）我國飯店業(yè)運(yùn)用委托管理的必然性長期以來，單體飯店一直是我國飯店業(yè)的主體部分。所謂單體飯店，是指由企業(yè)，組織或個人擁有并經(jīng)營，不加入任何形式的聯(lián)盟，也不屬于任何飯店集團(tuán)的飯店。其特點(diǎn)是單獨(dú)，分散地存在于各城市和地區(qū)，獨(dú)立進(jìn)行營銷活動和管理活動。與連鎖飯店相比，此類飯店的經(jīng)濟(jì)效益相對低下。出現(xiàn)這種情況，除了供求關(guān)系的作用外，最主要的原因就是這些飯店的經(jīng)營管理水平低下，飯店競爭力相對不足。然而目前我國大多數(shù)單體飯店自身缺乏足夠的資源和能力來提升經(jīng)營管理水平。因而，在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，通過"委托管理"獲得飯店管理公司的支持，就成為那些自身缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)希望擁有飯店所有權(quán)的業(yè)主解決管理問題的首選方式。（三）目前委托管理模式中存在的問題一般來說，飯店管理公司或飯店集團(tuán)具有成熟的管理模式，能夠?yàn)閱误w飯店提供統(tǒng)一管理方式，統(tǒng)一廣告宣傳，統(tǒng)一銷售網(wǎng)絡(luò)，統(tǒng)一人力資源配置，統(tǒng)一采購等方面的優(yōu)勢。但是，我們也不能忽視，在飯店委托管理市場上，一方面飯店管理公司擁有的資源能力參差不齊，另一方面相當(dāng)一部分飯店管理公司利用自身的專業(yè)優(yōu)勢，使簽訂的合同常常片面強(qiáng)調(diào)管理公司的各類收益，只管經(jīng)營不包利潤，導(dǎo)致業(yè)主與管理公司地位上的不對等。從世界范圍看，在飯店委托管理模式發(fā)展初期，飯店管理公司由于其知識專業(yè)性，在與飯店業(yè)主的談判中具有較強(qiáng)的話語權(quán)。但是伴隨著飯店管理公司數(shù)量的增加以及飯店業(yè)主的日益成熟，飯店管理公司的話語權(quán)越來越弱。這就形成了另一種局面，出于對自身資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制，業(yè)主對管理公司的經(jīng)營管理常常過度干涉，使管理公司與業(yè)主在經(jīng)營權(quán)限及管理合同上出現(xiàn)意見分歧，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生矛盾，造成飯店委托管理合同提前終止。管理公司和業(yè)主如何優(yōu)化互相的選擇，處理好雙方的關(guān)系，充分發(fā)揮管理公司的優(yōu)勢，達(dá)到共贏目的，成為飯店委托管理經(jīng)營的重要課題。本文在分析飯店委托管理模式的基礎(chǔ)上，通過總結(jié)萬豪集團(tuán)案例，結(jié)合我國飯店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，試圖給我國飯店業(yè)應(yīng)用委托管理模式提供參考和借鑒。二、文獻(xiàn)綜述（一）國外研究1.飯店委托管理的相關(guān)概念研究美國康奈爾大學(xué)旅游管理學(xué)教授JamesJ·Eyster關(guān)于飯店委托管理概念的界定是最典型的。他認(rèn)為，飯店委托管理是飯店業(yè)主和飯店管理公司之間簽訂書面協(xié)議，根據(jù)此協(xié)議，飯店管理公司受權(quán)以飯店業(yè)主的名義代表飯店業(yè)主經(jīng)營管理飯店，并對飯店業(yè)主負(fù)責(zé)；作為回報(bào)，飯店管理公司得到管理酬金。他認(rèn)為飯店委托管理的基本概念由三個基本要點(diǎn)組成:第一，飯店管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)飯店的經(jīng)營管理，不受飯店業(yè)主的干預(yù)；第二，飯店業(yè)主支付一切經(jīng)營費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并承擔(dān)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)；第三，除重大疏忽或欺詐行為之外，飯店經(jīng)營者的行為受飯店業(yè)主的保護(hù)。2.飯店委托管理的談判策略及契約條款安排研究JamesJ·Eyster對飯店委托管理進(jìn)行了追蹤研究，1988年時(shí)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主在委托管理中開始具備更多的討價(jià)還價(jià)實(shí)力；1993年時(shí)，指出業(yè)主討價(jià)還價(jià)實(shí)力增強(qiáng)的趨勢變得更加普遍；2021年時(shí)，認(rèn)為有利于業(yè)主討價(jià)還價(jià)實(shí)力的這種變化趨勢已經(jīng)形成。KarenJohnson（2021）根據(jù)調(diào)查指出，隨著過去幾年行業(yè)的繁榮，利益的天平又在一定程度上轉(zhuǎn)向了飯店運(yùn)營商，但業(yè)主掌握了80年代時(shí)沒有的一些權(quán)力（如預(yù)算審批、根據(jù)銷售情況中止協(xié)議等）。RobertSchlup（2021）認(rèn)為，雙方對各自關(guān)鍵領(lǐng)域事項(xiàng)的相互理解是達(dá)成能夠平衡雙方利益的飯店管理契約的方法，這樣才能保證雙方實(shí)現(xiàn)各自的長期目標(biāo)。3.飯店委托管理與其他飯店管理模式的比較研究CharlesA·Bell（1993）對飯店委托管理和飯店特許經(jīng)營的起源和發(fā)展進(jìn)行了論述，對飯店業(yè)主在與飯店管理公司談判和與特許方簽訂特許經(jīng)營協(xié)議時(shí)應(yīng)實(shí)施的策略進(jìn)行了探討，并提出了一些建議。FarokJ·Contractor和SumitK·Kundu（2021）結(jié)合交易成本理論、代理理論、組織能力理論對飯店管理公司管理模式優(yōu)化選擇的決定因素進(jìn)行了探討，并運(yùn)用規(guī)范分析法和一般化的LOGIT模型對這些因素在國際飯店領(lǐng)域的影響范圍進(jìn)行了分析。ChekitanS·Dev、M·KrishnaErramilli和SanjeevAgarwal（2021）對飯店管理公司在拓展國際飯店市場時(shí)，應(yīng)該選擇飯店委托管理模式還是選擇特許經(jīng)營模式的決定因素進(jìn)行了探討。AnaRamonRodriguez（2021）對西班牙飯店管理公司在國際市場上拓展業(yè)務(wù)時(shí)的進(jìn)入模式進(jìn)行了研究，重點(diǎn)對影響進(jìn)入模式的關(guān)鍵因素進(jìn)行了探討。4.衡量飯店管理公司運(yùn)營績效的研究PeterRainsford（1994）通過對飯店業(yè)主選擇飯店管理公司的標(biāo)準(zhǔn)、評價(jià)飯店管理公司績效的標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主對飯店管理公司所提供信息的類型和及時(shí)性期望進(jìn)行了論述。得出結(jié)論：飯店委托管理在近期將以運(yùn)營績效為基礎(chǔ)并對飯店業(yè)主有利。JonathanBerger（2021）分別從飯店業(yè)主和飯店管理公司的角度對如何制定委托管理的績效標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了探討，并就委托管理中常用的績效衡量標(biāo)準(zhǔn)對雙方利益和對其他相關(guān)條款的影響方面進(jìn)行了分析。Greg-oryA·Denton和BruceWhite（2021）探討了如何引入平衡計(jì)分卡來協(xié)調(diào)飯店業(yè)主和飯店管理公司的目標(biāo)，同時(shí)作為一種績效測量工具對飯店運(yùn)營狀況進(jìn)行評估、對飯店管理公司進(jìn)行考核。CathyA·Enz、LindaCanina和KateWalsh（2021）分析了衡量飯店運(yùn)營績效的三個常用指標(biāo):每日房價(jià)、每間房收入和入住率，認(rèn)為另外兩個統(tǒng)計(jì)指標(biāo)——飯店行業(yè)績效指標(biāo)的中位數(shù)（median）和最常見值（modalvalues）可以作為飯店行業(yè)的需求數(shù)據(jù)，并與營運(yùn)績效數(shù)據(jù)做對比，建立飯店的績效衡量基準(zhǔn)，以便飯店投資商和飯店管理公司做出適當(dāng)?shù)臎Q策。5.對飯店委托管理司法判例的分析和研究Michael·C·Shindler（2021）通過對萬豪、凱悅等三個飯店司法判例的分析，闡述了這些判例對飯店業(yè)主與飯店運(yùn)營商關(guān)系的潛在影響，認(rèn)為利益的天平正在向飯店業(yè)主一方傾斜。Michael·C·Shindler（2021）通過對喜來登飯店司法判例的分析，從法律角度探討了在飯店管理公司持有飯店較少股份（僅為1%）的情況下，飯店業(yè)主單方面提前終止飯店委托管理的做法，揭示了飯店業(yè)主在委托管理談判中的地位提升。TonyDelaCruz（2021）根據(jù)2021年紐約大學(xué)國際旅游業(yè)投資會議上有關(guān)專家的發(fā)言指出，飯店委托管理訴訟已經(jīng)居于與飯店相關(guān)的各種訴訟之首，問題主要集中在對飯店管理公司的激勵約束方面。MeganRowe（2021）對Charleston，W·V·訴萬豪飯店案進(jìn)行了分析，指出飯店管理公司在隱瞞關(guān)聯(lián)交易、收受折扣、分?jǐn)傆?jì)算機(jī)系統(tǒng)和培訓(xùn)費(fèi)用方面的做法，使飯店業(yè)主對飯店管理公司的忠誠度產(chǎn)生了懷疑，從而導(dǎo)致相關(guān)訴訟案增加。（二）國內(nèi)研究以“飯店委托管理”為主題在CNKI上進(jìn)行搜索，共搜索到文獻(xiàn)22篇，經(jīng)過甄別，其中專門研究飯店委托管理的文章7篇。陳勇（2021）以國際旅游業(yè)專業(yè)研究文獻(xiàn)為資料來源,梳理與分析了國外的酒店委托管理研究成果。在此基礎(chǔ)上,本文對國外酒店委托管理的研究進(jìn)行了評價(jià),并從研究內(nèi)容、研究思路和研究方法等六個方面指出了國外酒店委托管理研究對我國酒店委托管理研究的啟示。張華友（2021）分析了我國酒店管理公司發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展中存在的問題，并提出了相應(yīng)的策略。黃紅莉和潘年嬌（2021）試圖通過對現(xiàn)階段委托管理在國內(nèi)外飯店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析總結(jié)，從業(yè)主方和經(jīng)營方兩個角度對中國飯店業(yè)委托管理經(jīng)營模式障礙進(jìn)行研究，并對中國飯店業(yè)委托管理經(jīng)營模式的科學(xué)發(fā)展之路提出了建議。鄒益民（2021）在文獻(xiàn)研究與訪談的基礎(chǔ)上,建立了成功實(shí)施單體飯店委托管理的關(guān)鍵影響因素的理論假設(shè)模型及指標(biāo)體系,并通過問卷調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析進(jìn)行了實(shí)證研究。研究結(jié)果表明,單體飯店委托管理成功實(shí)施的影響因素可分為5個維度:業(yè)主自身角色正確定位、飯店硬件匹配、合同全面合理、業(yè)主對管理公司準(zhǔn)確選擇和管理公司對合同有效實(shí)施,具體有27個關(guān)鍵影響因素。李秀娜（2021）從反壟斷法角度審視飯店委托管理。提出我國正在制定過程中的反壟斷法應(yīng)充分考慮特許經(jīng)營和飯店委托管理這種特殊的經(jīng)營模式,在特定市場認(rèn)定、市場力量界定等相關(guān)問題上深入研究,制定出既符合我國國情,又符合各種產(chǎn)業(yè)特點(diǎn),包括特許經(jīng)營業(yè)和飯店委托管理特征的“經(jīng)濟(jì)憲法”。王德秀（2021）分析了國際帶資委托管理形式對中國酒店帶來的的股權(quán)結(jié)構(gòu)變化和委托代理問題，究其原因可以歸結(jié)為中國酒店業(yè)在競爭力方面相對不足的劣勢。只有通過培育并發(fā)展中國本土的酒店集團(tuán)，引入更多的外資，完善委托管理的制定與管理以及加強(qiáng)對管理方的激勵與約束等措施，才能弱化這類酒店公司治理中存在的問題。麥毅菁（2021）通過分析萬豪酒店集團(tuán)化發(fā)展的演變過程及相關(guān)啟示，提出委托管理模式是十分適用于中國飯店集團(tuán)化發(fā)展的一種方式。隨著逐漸出現(xiàn)的中國委托管理模式的飯店集團(tuán)的實(shí)踐，相關(guān)的理論將更為豐富。（三）文獻(xiàn)研究評價(jià)總體來講，國內(nèi)外研究的相同之處是：飯店委托管理相關(guān)文獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于飯店運(yùn)營管理的文獻(xiàn)。不同之處是：國外學(xué)者在飯店委托管理方面的研究更加深入，范圍也更廣泛，經(jīng)歷了研究領(lǐng)域不斷擴(kuò)展、研究內(nèi)容不斷細(xì)化、研究體系不斷完善的過程。但國外學(xué)者對飯店委托管理的研究也有一定的局限性，他們的研究絕大部分以調(diào)查為基礎(chǔ)，專注于飯店委托管理的契約條款、談判策略、發(fā)展趨勢、訴訟案例、管理模式、運(yùn)營績效等方面的實(shí)證研究，而缺乏對飯店委托管理的系統(tǒng)性理論分析和研究。而國內(nèi)專門關(guān)于飯店委托管理的文獻(xiàn)太少，而且研究角度太宏觀，針對飯店委托管理模式在中國飯店集團(tuán)的應(yīng)用狀況的系統(tǒng)研究還沒有，各方面都有待進(jìn)一步完善。三、飯店委托管理模式的具體分析（一）飯店委托管理模式的形成飯店委托管理模式的實(shí)質(zhì)是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，它是一種非股權(quán)式的飯店管理模式，屬于委托代理型企業(yè)制度安排。具體地說，飯店委托管理模式就是通過飯店業(yè)主與飯店管理公司簽署管理合同來約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。飯店業(yè)主雇用飯店管理公司作為自己的代理人，承擔(dān)飯店經(jīng)營管理職責(zé)。作為代理人，飯店管理公司以飯店業(yè)主的名義，擁有飯店的經(jīng)營自主權(quán)，負(fù)責(zé)飯店的日常經(jīng)營管理，定期向飯店業(yè)主上交財(cái)務(wù)報(bào)表和飯店經(jīng)營現(xiàn)金流，并根據(jù)合同約定獲得管理酬金。飯店業(yè)主作為委托人，為飯店提供土地使用權(quán)、建筑、家具、設(shè)備設(shè)施、運(yùn)營資本等，并根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)法律與財(cái)務(wù)責(zé)任。飯店委托管理模式形成的前提是飯店管理知識的專用性。具體地說，飯店業(yè)主由于缺乏專業(yè)的飯店經(jīng)營管理知識和經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際經(jīng)營中，面臨諸多困難與問題，因此就產(chǎn)生了聘請專業(yè)飯店管理公司來經(jīng)營管理飯店的需求，需求產(chǎn)生供給，專門從事飯店管理業(yè)務(wù)的飯店管理公司應(yīng)運(yùn)而生。二者通過飯店委托管理結(jié)合在一起，就形成了飯店委托管理模式。由以上可以看出，在飯店委托管理模式發(fā)展初期，飯店管理公司由于其專業(yè)性，在與飯店業(yè)主的談判中具有較強(qiáng)的話語權(quán)。但是伴隨著飯店管理公司數(shù)量的增加以及飯店業(yè)主的日益成熟，飯店管理公司的話語權(quán)越來越弱，這在飯店管理合同的發(fā)展趨勢中可以體現(xiàn)。（二）運(yùn)行機(jī)制飯店委托管理模式是通過輸出管理，對下屬飯店進(jìn)行緊密的控制和直接的經(jīng)營管理。其運(yùn)作主要分為啟動、計(jì)劃、執(zhí)行、控制和收尾這幾個階段。其運(yùn)行機(jī)制包括以下幾個方面：第一，在飯店業(yè)主與飯店管理公司簽訂管理合同之后，飯店管理公司雇用飯店總經(jīng)理，并指導(dǎo)、支持飯店總經(jīng)理的工作，飯店總經(jīng)理就酒店經(jīng)營成果對飯店管理公司負(fù)責(zé)，飯店管理公司對飯店總經(jīng)理有很強(qiáng)的影響力。第二，飯店管理公司向業(yè)主提供財(cái)務(wù)收益，主要通過財(cái)務(wù)報(bào)表與業(yè)主溝通，業(yè)主則向飯店管理公司支付管理酬金。這兩個實(shí)體的相互影響比較對等。第三，業(yè)主為飯店總經(jīng)理和員工支付工資，飯店總經(jīng)理則負(fù)責(zé)確保飯店的服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主可到現(xiàn)場檢查飯店服務(wù)質(zhì)量。（如圖3-1）圖3-1飯店委托管理運(yùn)行機(jī)制簡圖（三）飯店管理合同分析從以上內(nèi)容可以看出，飯店委托管理模式的核心和載體為業(yè)主與飯店管理公司簽訂的飯店管理合同，它是雙方權(quán)利與義務(wù)得以實(shí)現(xiàn)的保證。因此，下文主要就飯店管理合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。1.飯店管理合同的主要內(nèi)容飯店管理合同一般包括五類條款：一般條款、財(cái)務(wù)條款、管理?xiàng)l款、經(jīng)營條款和營銷條款。具體地說，一般條款主要描述合同雙方的締約關(guān)系，即飯店管理公司和飯店業(yè)主的委托代理關(guān)系，合同期限，酒店名稱的使用，必要的批準(zhǔn)程序，業(yè)主對績效要求，違約及合同終止，以及對東道國法律仲裁的維護(hù)。財(cái)務(wù)條款體現(xiàn)合同雙方在財(cái)務(wù)方面達(dá)成的一致，包括基本管理費(fèi)用、獎勵管理費(fèi)及支付方法，業(yè)主的財(cái)務(wù)目標(biāo)，管理公司提高績效的責(zé)任，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和投資性質(zhì)的費(fèi)用攤銷及更新基金，經(jīng)營方案及財(cái)務(wù)預(yù)算，營運(yùn)資本平衡，股本及負(fù)債，保險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范，不可抗力，稅務(wù)，開業(yè)前預(yù)算等。管理?xiàng)l款規(guī)定各種管理事項(xiàng)，包括檔案和報(bào)告書，使用的記賬系統(tǒng)及財(cái)務(wù)報(bào)告的遞交頻率，飯店人事安排，法律及資格認(rèn)證，技術(shù)服務(wù)等。經(jīng)營條款規(guī)定飯店在經(jīng)營過程中的各種事項(xiàng)，包括經(jīng)營計(jì)劃，價(jià)格制定，提供的服務(wù)，采購，服務(wù)條款，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢查，開業(yè)前管理服務(wù)等。營銷條款規(guī)定業(yè)主在營銷方面對管理公司的要求，包括營銷，廣告及促銷計(jì)劃，預(yù)訂系統(tǒng)和服務(wù)等。2．飯店管理合同的發(fā)展趨勢本文主要從管理合同的初始期限、延期條款、基本管理費(fèi)用、獎勵管理費(fèi)用、績效條款、合同終止條款這幾個方面來說明飯店管理合同的發(fā)展趨勢，以下數(shù)據(jù)來自JonesLangLaSalleHotels發(fā)布的《GlobalHotelManagementAgreementTrends》中關(guān)于亞太地區(qū)飯店管理合同的部分（說明：樣本來自8個國家的28個飯店管理合同，覆蓋的客房9176間）。（1）初始期限較長的初始期限給合同雙方提供了穩(wěn)定性，但卻降低了業(yè)主單方面更換管理公司的靈活性。較短的合同期限提高了雙方的選擇靈活性，但卻對管理公司不利，因?yàn)楣芾砉鞠胍诟L的期限內(nèi)管理飯店，以收回前期投入，包括時(shí)間和精力上的。一般地，飯店集團(tuán)下的管理公司由于具有一定的品牌認(rèn)知度，業(yè)主與其簽訂的初始期限往往較長，至少8-10年。而對于單體飯店管理公司而言，如果管理新開業(yè)酒店，至少需要5年時(shí)間來收回前期投入，如果管理已開業(yè)酒店，則至少需要2-3年來收回前期投入。在美國，飯店集團(tuán)下的管理公司與業(yè)主簽訂的平均初始合同期限已經(jīng)由原來的20年縮短為如今的15年，而單體飯店管理公司與業(yè)主協(xié)商的最大的初始合同期限為10年。從JonesLangLaSalleHotels發(fā)布的《GlobalHotelManagementAgreementTrends》（下文稱“該報(bào)告”）中，筆者得知，2021年亞太地區(qū)飯店管理合同的平均初始期限為12年，大多數(shù)的管理合同的初始期限為10年，占樣本總數(shù)的67.9%。此外，與三、四星級酒店相比，飯店管理公司與五星級酒店簽訂的期限更長。從2021年12月26日CCTV-2《中國財(cái)經(jīng)報(bào)道》中，筆者得知，在中國，外資酒店與飯店業(yè)主簽訂的管理合同的平均期限為15年。（2）延期選擇權(quán)延期選擇權(quán)的歸屬問題也是業(yè)主和管理公司爭論的焦點(diǎn)，目前，從全球范圍看，延期選擇權(quán)仍普遍地歸屬于飯店管理公司，但是伴隨著業(yè)主市場話語權(quán)的提升，延期選擇權(quán)正逐漸向業(yè)主傾斜，業(yè)主往往根據(jù)管理公司的經(jīng)營業(yè)績來決定是否延期。該報(bào)告顯示，由管理公司決定是否延期的比例由2021年的41.7%降為2021年的5%，由業(yè)主決定是否延期的比例由2021年的11.1%上升到2021年的15%，由任一方?jīng)Q定是否延期的比例由2021年的36.1%降低到2021年的5%，由雙方共同決定是否延期的比例由2021年的由2021年的11.1%增加到50.0%。從2021年的主要由管理公司決定是否延期，到2021年的雙方共同協(xié)商是否延期成為主流，以及業(yè)主決定是否延期的比例的提升，這一過程預(yù)示著延期選擇權(quán)的歸屬將逐漸過渡到業(yè)主。（3）基本管理費(fèi)用基本管理費(fèi)用是按總收入的一定百分比來計(jì)算，這個百分比隨著管理期限的延長而增長。該報(bào)告顯示，與2021年相比，平均的基本管理費(fèi)用有所下降，并且零基本管理費(fèi)用（17.9%）的趨勢日益明顯。此外，三星級酒店的基本管理費(fèi)用高于四五星級酒店。（4）獎勵管理費(fèi)用獎勵管理費(fèi)用是按GOP的一定比例計(jì)算。一些管理合同規(guī)定，以固定的比例計(jì)算獎勵管理費(fèi)用，一般為7%、8%和10%。大多數(shù)管理合同以浮動比例來計(jì)算獎勵管理費(fèi)用，浮動比例一般在5-10%這一范圍之內(nèi)。此外，四五星級酒店的獎勵管理費(fèi)用高于三星級酒店，這與四五星級酒店的基本管理費(fèi)用低于三星級飯店的狀況一致。（5）績效條款績效條款要求飯店管理公司以飯店的星級標(biāo)準(zhǔn)、品牌標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營飯店，同時(shí)達(dá)到合同規(guī)定的績效水平。越來越多的業(yè)主要求飯店管理公司必須達(dá)到合同規(guī)定的績效的最小值。有些合同通過GOP來規(guī)定績效最小值，還有一些合同以固定的RevPAR來規(guī)定績效的最小值。該報(bào)告顯示，大多數(shù)業(yè)主要求管理公司必須達(dá)到預(yù)期GOP的80%。如果飯店管理公司連續(xù)兩年達(dá)不到這一目標(biāo)，飯店業(yè)主將終止合同。一般地，飯店管理公司將通過分析預(yù)期與實(shí)際情況的差距來說明未達(dá)到預(yù)期的原因，但這種情況只允許發(fā)生一次。（6）合同終止條款合同終止包括以下兩種情況：第一，無理由終止。所有允許業(yè)主無理由終止條款的合同都要求業(yè)主給管理公司賠償一定的費(fèi)用，當(dāng)然，前提是管理公司履行了條約。通常情況下，賠償金的數(shù)額是以最近十二個月的管理費(fèi)用的2倍或者某一特定階段的預(yù)期管理費(fèi)用金額為標(biāo)準(zhǔn)。隨著剩余合同期限的減少，賠償金減少。該報(bào)告顯示，酒店星級越高，無理由終止發(fā)生的可能性越小。第二，資產(chǎn)變賣終止。當(dāng)飯店業(yè)主想要出售飯店資產(chǎn)時(shí)，飯店管理公司通過以下途徑來維護(hù)自身利益。要求新業(yè)主繼續(xù)履行合同。飯店管理公司認(rèn)為其在開發(fā)酒店價(jià)值中做出了貢獻(xiàn)，因此理應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行經(jīng)營。一般地，與單體酒店管理公司相比，新業(yè)主更愿意繼續(xù)履行與飯店集團(tuán)下的管理公司的合同。如果新業(yè)主不繼續(xù)履行合同，管理公司將獲得一定的終止賠償費(fèi)，終止賠償費(fèi)的計(jì)算以最近12個月的管理費(fèi)用的2倍為基礎(chǔ)，或者直接按照固定的金額支付。要求優(yōu)先購買權(quán)或者優(yōu)先叫價(jià)權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)給予管理公司優(yōu)先購買的權(quán)利，具體地說，在第三方購買者提出購買條件后，只要管理公司在30-60天內(nèi)提出相同的條件，管理公司就可以優(yōu)先購買酒店資產(chǎn)，優(yōu)先購買權(quán)對管理公司有利，因此，管理公司通常想要擁有優(yōu)先購買權(quán)。而業(yè)主更愿意管理公司擁有優(yōu)先叫價(jià)權(quán)，因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)抑制了業(yè)主更好地出售酒店，優(yōu)先叫價(jià)權(quán)給予管理公司優(yōu)先提供價(jià)格的權(quán)力，在給定的時(shí)間內(nèi)，如果第三方購買者提供的價(jià)格超過管理公司提供的價(jià)格，業(yè)主就可以將酒店賣于第三方。從目前情況來看，盡管優(yōu)先購買權(quán)的使用范圍較為廣泛，但優(yōu)先叫價(jià)權(quán)條款正在越來越多地被使用。綜上，在飯店管理公司與飯店業(yè)主的博弈中，延期選擇權(quán)越來越取決于飯店業(yè)主，管理費(fèi)用結(jié)構(gòu)中基本管理費(fèi)用比例的下降和獎勵管理費(fèi)用比重的上升，業(yè)主對管理公司達(dá)到經(jīng)營績效的要求越來越苛刻以及合同終止時(shí)越來越多地使用有利于業(yè)主的優(yōu)先叫價(jià)權(quán)。這些趨勢都表明，飯店管理公司正在逐漸喪失市場話語權(quán)。那么，飯店管理公司如何更好地生存呢？下文通過研究萬豪委托管理模式的案例，總結(jié)其經(jīng)驗(yàn)，并在此基礎(chǔ)上，尋找我國飯店管理公司的發(fā)展方向。四、案例萬豪國際集團(tuán)是全球首屈一指的酒店管理公司和入選財(cái)富全球500強(qiáng)名錄的企業(yè)。萬豪集團(tuán)以管理及特許經(jīng)營方式等方式在全球管理或特許經(jīng)營超過2800家酒店及度假村，約51500個房間和10000的產(chǎn)權(quán)度假別墅，成為當(dāng)今世界酒店業(yè)的領(lǐng)軍者。萬豪集團(tuán)所管理的酒店數(shù)量一直名列榜首，而且每年均呈穩(wěn)定上升的趨勢，其管理規(guī)模也不斷擴(kuò)大。（一）萬豪飯店管理合同模式的發(fā)展過程萬豪早期的經(jīng)營方式以租賃酒店以及抵押酒店為主，當(dāng)時(shí)這種方式在租用或興建小型餐廳方面運(yùn)作得比較好。到了20世紀(jì)70年代中期，當(dāng)這種經(jīng)營方式運(yùn)用于大型餐廳、酒店時(shí)就行不通了。由于酒店要提供齊全的設(shè)備，其價(jià)格高達(dá)上千萬美元，龐大的抵押費(fèi)用，不但限制了興建飯店的數(shù)量，也限制了股東的投資回報(bào)。因此，在1978年初，在幾位財(cái)務(wù)專家的協(xié)助下萬豪改革了整個飯店業(yè)的經(jīng)營方式，其中最大的改變就是把公司定位成為飯店管理公司，而不是擁有飯店的公司。（二）萬豪管理合同模式的發(fā)展的原因萬豪采取擴(kuò)張的方式上，比較喜歡管理合同的方式方法，通過管理合同模式以輸出管理等方式使集團(tuán)業(yè)務(wù)得到擴(kuò)張，并成為全球十大酒店管理公司之一。萬豪堅(jiān)持單一輸出管理的原則，很少參與控股，集團(tuán)只輸出管理不輸出資金也是考慮了多方面因素。第一，考慮維持良好的業(yè)主關(guān)系。由于集團(tuán)已經(jīng)管理著許多酒店，如果再投資其他酒店，就會造成為業(yè)主管理酒店同時(shí)自己擁有酒店的情況，不可避免地帶來利益性沖突。許多業(yè)主便會抱怨集團(tuán)不肯把最好的管理人派到自己不參股的酒店，而且會認(rèn)為兩種酒店在客源、市場方面存在差距。所以，單一的輸出管理對于業(yè)主更有吸引力。第二，結(jié)合自身的優(yōu)勢和不足，只輸出管理使它們能夠集中精力和資源，把管理做好做精。通過以管理型為主的人才，向全世界推廣自己的管理理念。第三，還考慮到降低成本和降低風(fēng)險(xiǎn)的問題。管理一家酒店，投資只不過是技術(shù)更新、品牌維護(hù)、系統(tǒng)維護(hù)等開支。但參股一家酒店，從土地使用費(fèi)、建筑費(fèi)、硬件設(shè)施到裝修更新等，每一項(xiàng)都是不小的開支。借助業(yè)主方拓展自己的品牌是集團(tuán)擴(kuò)大自己勢力范圍的良策之一。（三）萬豪飯店管理合同模式應(yīng)用的程序1.基本的流程萬豪酒店管理集團(tuán)受業(yè)主方委托，與業(yè)主方簽訂委托管理合同，并派出以總經(jīng)理為首的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)對托管的飯店進(jìn)行管理的一種經(jīng)營方式。萬豪集團(tuán)對酒店的經(jīng)營結(jié)果負(fù)責(zé)，并按照經(jīng)營業(yè)績定期從業(yè)主方獲得管理費(fèi)用。其基本的流程是:（1）對被委托管理的酒店項(xiàng)目進(jìn)行考察評估，并出具市場分析報(bào)告和可行性分析報(bào)告；（2）根據(jù)分析報(bào)告，明確該酒店市場定位和星級標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合萬豪酒店管理集團(tuán)各酒店品牌的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確定該酒店所適用品牌；（3）與酒店業(yè)主簽訂國際標(biāo)準(zhǔn)的酒店全權(quán)管理合同；（4）萬豪酒店管理集團(tuán)將任命和委派以外籍總經(jīng)理為首的管理團(tuán)隊(duì)，并依據(jù)《萬豪酒店管理標(biāo)準(zhǔn)手冊》對被托管酒店實(shí)施全面管理。2.適宜萬豪酒店管理集團(tuán)介入酒店項(xiàng)目的幾個階段（1）設(shè)計(jì)階段:萬豪酒店管理集團(tuán)建議酒店開發(fā)商在酒店設(shè)計(jì)的初期就與酒店管理公司確立合作關(guān)系，這樣做是因?yàn)榫频旯芾砉镜那捌诮槿肟梢允咕频觏?xiàng)目在設(shè)計(jì)、功能布局和建設(shè)過程中避免犯不必要的錯誤，從而避免在資金或人員方面產(chǎn)生不必要的浪費(fèi)。（2）籌建階段:針對尚處于籌建階段的酒店項(xiàng)目，萬豪酒店管理集團(tuán)可以為酒店開發(fā)商提供專業(yè)化的國際酒店管理顧問及技術(shù)支持服務(wù)，其中包括:施工及設(shè)備配置要求、平面布局概念、酒店整體風(fēng)格設(shè)計(jì)理念、建筑主題以及酒店文化的定位、員工的招聘和培訓(xùn)、策劃籌辦開業(yè)事宜等領(lǐng)域。（3）建造階段:對于在建的酒店項(xiàng)目，萬豪酒店管理集團(tuán)可以對現(xiàn)有施工階段或建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行評估和定位，以國際化的設(shè)計(jì)理念，結(jié)合酒店市場定位，以及就運(yùn)營實(shí)際需求對原有規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行分析和修訂，從根本上提升酒店外在品質(zhì)。（4）經(jīng)營階段:對于己經(jīng)處于運(yùn)營階段的酒店項(xiàng)目，萬豪酒店管理集團(tuán)將首先借助于豐富的國際化酒店管理經(jīng)驗(yàn)，對酒店現(xiàn)狀進(jìn)行全面分析，為酒店確立一攬子改進(jìn)方案。該方案將結(jié)合雅閣國際化品牌優(yōu)勢、專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)，為酒店引入國際化營銷系統(tǒng)、財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)、培訓(xùn)系統(tǒng)以及服務(wù)運(yùn)作系統(tǒng)等，從而徹底改變酒店經(jīng)營管理狀況。從根本上提升酒店的內(nèi)在品質(zhì)。萬豪酒店管理集團(tuán)根據(jù)每個酒店項(xiàng)目所處不同階段，靈活應(yīng)對以滿足酒店開發(fā)商在酒店開發(fā)不同時(shí)期對酒店管理公司的需求。（四）萬豪基于管理合同的盈利模式萬豪在中國市場上主要以管理酒店為主，通常萬豪只是受雇于合作伙伴，替投資方也就是業(yè)主來打理酒店，并不擁有酒店的所有權(quán)。通過輸出管理，萬豪集團(tuán)可獲取三部分的收入。第一部分是“基本工資”，就是和業(yè)主簽訂的合作協(xié)議上規(guī)定的管理費(fèi)。第二部分是“獎金”，是當(dāng)酒店業(yè)績超過預(yù)期后的超額獎勵。第三部分是“手續(xù)費(fèi)”，業(yè)主通過萬豪的全球酒店系統(tǒng)進(jìn)行市場推廣、房間預(yù)訂、宣傳等相關(guān)的收費(fèi)。此外，萬豪如果不能使酒店達(dá)到協(xié)議上寫明的最低利潤，也要向業(yè)主進(jìn)行一定的賠償。萬豪通過輸出管理從中獲得三部分收入不僅數(shù)額可觀，而且結(jié)構(gòu)對萬豪集團(tuán)是非常有利:萬豪的管理費(fèi)在全球的酒店業(yè)界是首屈一指，這顆“定心丸”極大地降低了投資風(fēng)險(xiǎn);超額獎勵使萬豪能像公司的獨(dú)立董事一樣無需入股便可以享受到經(jīng)營的利潤，很大程度上增加了提高管理質(zhì)量和效率的積極性;而業(yè)主使用萬豪的酒店系統(tǒng)又同時(shí)強(qiáng)化、擴(kuò)大了其在全球的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。五、中國飯店委托管理模式障礙分析關(guān)于委托管理的文獻(xiàn)很多，委托管理模式的研究也已成型，學(xué)者都認(rèn)為委托管理有益于酒店集團(tuán)化經(jīng)營，甚至跨國經(jīng)營。但是國內(nèi)目前有很多的單體酒店并沒有進(jìn)行委托管理，筆者分別從酒店業(yè)主、管理合同、酒店管理公司三方面來總結(jié)此現(xiàn)象的原因。（一）酒店業(yè)主方原因1.管理思想落后很多酒店所有者和管理者思想意識落后，或者出于一己之利，不愿意把自己的飯店置于別人的管理之下，哪怕是一家公認(rèn)的、有名望的管理公司。我國大部分飯店尚未完成政企脫鉤和產(chǎn)權(quán)明晰的制度變革，許多還是小作坊式的經(jīng)營方式和經(jīng)營思想，缺乏現(xiàn)代企業(yè)制度及思維方式，制約了飯店管理公司的發(fā)展。由于國內(nèi)飯店管理公司接管的飯店多為國營中小飯店，它們中的大部分存在產(chǎn)權(quán)不明晰，造成所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的缺位、錯位和越位等，使基于現(xiàn)代企業(yè)制度下的受托管理難以維系。2.嫁接風(fēng)險(xiǎn)思想相當(dāng)多的飯店要求管理方出資承包自己的飯店，自己只想著把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁;也有些飯店業(yè)主要求管理方必須購買飯店的一部分股份，成為股東，以為這樣才能使雙方真正成為利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體。這些條件是酒店管理公司接受不了的，故不利于委托管理的發(fā)展。3.集團(tuán)區(qū)域化縱觀我國的飯店集團(tuán)，一部分是上海、北京等大城市的飯店集團(tuán)；一部分是以省為單位組建的酒店集團(tuán).前者如錦江集團(tuán)、新亞集團(tuán)、建國飯店集團(tuán)等;后者如華天酒店集團(tuán)（主要在湖南）等。由于這些飯店集團(tuán)大多數(shù)是由當(dāng)?shù)卣眯姓侄蝿潛芏桑糜危埖辏┘瘓F(tuán)大多帶有接受政府授權(quán)管理國有資產(chǎn)的意思。由于地方政府只能劃撥其管理區(qū)域范圍內(nèi)的飯店，因而就出現(xiàn)了區(qū)域性飯店集團(tuán)多而全國性乃至跨國境飯店集團(tuán)少的情況。如首旅集團(tuán)，作為目前全國資產(chǎn)規(guī)模最大的旅游企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋旅游業(yè)中的飯店、旅行社、汽車營運(yùn)、餐飲服務(wù)、旅游景點(diǎn)等諸多方面，總資產(chǎn)130億元。以飯店為例，首旅集團(tuán)所屬飯店的95%均在北京，雖然管理水平比較先進(jìn)，但基本沒有網(wǎng)絡(luò)化，而且一個飯店一個品牌，沒有形成統(tǒng)一的集團(tuán)品牌。更重要的事，由于同在北京，飯店等級和市場定位也比較接近，這些飯店內(nèi)部本身就存在著直接的競爭。這些集團(tuán)應(yīng)該通過飯店的產(chǎn)權(quán)調(diào)整（如出售、置換等），把集團(tuán)在北京的一部分飯店變現(xiàn)，然后用這部分錢去發(fā)展自己在外地的成員飯店，施行委托管理，壯大自己的飯店集團(tuán)。4.二三線城市沒有意識到委托管理的意義一方面，由于二三線城市的客源主要來自當(dāng)?shù)氐恼块T、各個機(jī)關(guān)單位，而這部分客源業(yè)主比酒店管理公司更容易打交道，并且管理合同中規(guī)定與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系由業(yè)主來處理；另一方面，正如前面所說酒店管理公司只管管理，不管效益，二三線城市比起一線城市，對于先進(jìn)的管理理念，網(wǎng)絡(luò)形成，業(yè)主更看重短期的經(jīng)濟(jì)效益及投資回報(bào)率。（二）酒店管理合同方面問題筆者主要從合同中酒店管理公司的工作某些條款來分析不利于委托管理的因素。1.“乙方派出業(yè)務(wù)骨干籌備酒店開業(yè)，作好開業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括人員和設(shè)備運(yùn)行與到位。”酒店管理公司的業(yè)務(wù)骨干素質(zhì)如何，是否良莠不齊，有沒有管理相似酒店的經(jīng)驗(yàn)。2.“賓館裝修期間提出專業(yè)的整改意見和建議?！被谶@一點(diǎn)，委托方應(yīng)在酒店裝修前就根據(jù)自己的市場定位和星際選擇好酒店管理公司，在裝修期間與管理公司聯(lián)系，讓他們參與到酒店的裝修過程中來，以便于日后的酒店經(jīng)營。3.“負(fù)責(zé)為賓館建立相應(yīng)的管理體系和服務(wù)體系，按照星級賓館的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施全面質(zhì)量管理?！比尜|(zhì)量管理是管理理念的一種創(chuàng)新，是一門管理科學(xué)，沒有具體的指明酒店管理公司的工作，管理的程度更是不可衡量。4.“負(fù)責(zé)為賓館的經(jīng)營拓展客源市場，建立酒店自身銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并利用乙方現(xiàn)有的酒店網(wǎng)絡(luò)，積極使用電子商務(wù)，積極促銷酒店旅游市場?！边@一點(diǎn)正是北京、上海這類大城市的酒店業(yè)主選擇國外酒店管理公司的重要原因之一。像這些大城市，酒店的大部分客源是來自國外的旅客，而業(yè)主認(rèn)為國外的酒店管理公司熟悉這部分客源。5.“通過深入的調(diào)查研究和理論分析，向甲方股東提交酒店的年度預(yù)算、年度經(jīng)營計(jì)劃以及酒店最佳的產(chǎn)品組合內(nèi)容和遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃?！毕鄬τ谀壳皝碚f，大部分業(yè)主在這方面的專業(yè)知識貧乏，由于信息不對稱，酒店管理公司很可能敷衍了事，在沒有對當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平，市場需求進(jìn)行調(diào)研的情況下，隨便提出一份計(jì)劃書。6.“乙方竭盡全力完善、維護(hù)好酒店的硬件設(shè)施，使之能良性循環(huán)，確保酒店常新、環(huán)境完美、不斷完善和配套?！睂τ诟咝羌壘频甓裕O(shè)備更換費(fèi)用占經(jīng)營費(fèi)用的很大一部分，而酒店管理公司在維護(hù)設(shè)備方面的責(zé)任并沒有量化，很難去測量酒店管理管理公司的責(zé)任。（三）酒店管理公司方面問題1.數(shù)目過多過濫，知名者屈指可數(shù)到目前為止，我國飯店管理公司已經(jīng)超過100家，其中旅游管理部門審批的有30多家，其余均為工商管理部門審批。從數(shù)量上看，我國的飯店管理公司不可謂不多，但如果說起知名的管理公司，那就屈指可數(shù)了。即便是業(yè)內(nèi)人士，也只能列舉諸如錦江國際酒店管理公司、建國國際酒店管理公司、（湖南）華天酒店管理公司、（廣州）東方酒店管理公司，以及作為酒店聯(lián)合體的中國名酒店俱樂部等，總數(shù)大概不會超過十家。很多所謂酒店管理公司在有關(guān)部門注冊后就銷聲匿跡了，也有很多只是管理著一兩家酒店勉強(qiáng)度日。造成這一現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn):（1）很多人或單位確實(shí)看好酒店業(yè)和酒店管理這一領(lǐng)域，懷著很大的期望進(jìn)入，希望有所收獲，但是飯店集團(tuán)管理卻不是一件簡單的事情，盲目進(jìn)入的結(jié)果往往只能是失敗。（2）很多酒店所有者和管理者思想意識落后，或者出于一己之利，不愿意把自己的飯店置于別人的管理之下，哪怕是一家公認(rèn)的、有名望的管理公司。（3）飯店管理公司在審批上的政出多門也是造成管理公司過多過濫的重要原因。2.人員素質(zhì)良莠不齊業(yè)主把酒店交給酒店管理公司，但是酒店管理公司的外派人員往往不能勝任工作，不了解此酒店所在城市的客源市場，往往套用一些理論性的東西，并不能做到管理思想的本土化。3.市場調(diào)研不客觀公正酒店開業(yè)前需要調(diào)查所在城市的消費(fèi)水平，市場需求，從而決定酒店該如何定位，這些需要酒店管理公司的配合，需要酒店管理公司做以前調(diào)查工作，但是好些酒店管理公司并沒有經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查便拿出一份報(bào)告，這是導(dǎo)致酒店管理公司接收后經(jīng)營不善的一個重要原因。（四）業(yè)主與酒店管理公司結(jié)下非理性“姻緣”由于這三方面的問題，我們出現(xiàn)了單體酒店單體經(jīng)營的情況，也正是由于以上的這些問題，我們酒店業(yè)主和酒店管理公司簽了管理合同，卻結(jié)下了非理性“姻緣”。非理性“姻緣”的表現(xiàn)：1.業(yè)主與管理公司“捆綁成夫妻”由于業(yè)主往往出于對管理公司的不放心，總是希望能通過某種措施，將雙方的利益捆綁在一起，以提高管理公司向自己負(fù)責(zé)的保險(xiǎn)系數(shù)。例如：要求管理公司承諾經(jīng)營指標(biāo)，或投資回報(bào)額；要求管理公司帶資管理承擔(dān)連帶責(zé)任；要求管理公司承包經(jīng)營等。2．業(yè)主與管理公司“同床異夢”這包括以下幾種情況：第一，業(yè)主利用管理公司開業(yè)，然后就中止合同。有的業(yè)主實(shí)際上就是想利用管理公司幫助他開業(yè)，一旦飯店運(yùn)轉(zhuǎn)起來便找出種種理由提出分手。這種情況不僅出現(xiàn)在與本土管理公司合作的過程中，而且也發(fā)生在與跨國管理公司的合作中。第二，想方設(shè)法策反管理公司方派出的管理人員，使之脫離管理公司直接為業(yè)主雇傭，然后便與管理公司分手。第三，管理公司不管項(xiàng)目狀況如何，只要給管理費(fèi)就行，進(jìn)駐了再說。從個別管理公司來講也有以拿到管理項(xiàng)目和多拿項(xiàng)目為目的。不管業(yè)主的要求是否有道理，應(yīng)下來再說，簽了合同就能先拿到管理費(fèi)，何樂而不為。參考文獻(xiàn)：陳勇.國外酒店管理合同研究新進(jìn)展探析[J].外國經(jīng)濟(jì)與管理,2021,（12）:56-63.鄒益民,鮑娟.單體飯店委托管理成功關(guān)鍵影響因素實(shí)證分析[J].旅游科學(xué),2021,（3）:59-64.張華友,張宏宇.我國酒店管理公司的現(xiàn)狀和發(fā)展策略[J].2021,（11）:56-57.黃紅莉,潘年嬌.中國酒店業(yè)管理合同經(jīng)營模式探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2021,（4）:16-17.王德秀，張永安.國際帶資管理合同對國內(nèi)酒店治理結(jié)構(gòu)的影響[J].飯店現(xiàn)代化，2021，（10）：54-57.李秀娜,李濤.反壟斷法視角中的飯店委托管理[J].旅游學(xué)刊,2021,（6）:58-64.麥毅菁.基于管理合同模式的飯店集團(tuán)研究[J].廈門大學(xué)碩士學(xué)位論文，2021.ChunkYimGee,A.J.Singh.InternationalHotelManagement（SecondEdition）[M].AmericanHotel&LodgingEducationalInstitute.JonesLangLaSalleHotels.2021GlobalHotelManagementAgreementTrends[R].2021王連勛.中外旅游飯店經(jīng)營方式比較研究[J].大眾商務(wù)，2021，（2）：8-9.

合同號：簽訂日期：簽約地點(diǎn)：貨物買賣合同甲方：新疆特變電工國際成套工程承包有限公司乙方：根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方本著平等、自愿的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立本合同。貨物甲方愿意按本合同規(guī)定的條件及價(jià)格向乙方購買，乙方愿意按本合同規(guī)定的條件和價(jià)格向甲方出售如下貨物：序號貨物名稱型號/規(guī)格單位數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)(元)

合同金額：人民幣（含增值稅）：交貨時(shí)間、地點(diǎn)、方式、風(fēng)險(xiǎn)：交貨時(shí)間：。乙方應(yīng)在交貨前__10__個工作日，以書面形式通知甲方貨已備妥并通知甲方具體交貨時(shí)間。如因乙方未能有效、及時(shí)通知甲方，導(dǎo)致雙方未能按時(shí)交接貨物的，視為乙方未按時(shí)交貨。交貨地點(diǎn)：__。交貨方式：貨物必須交付給甲方或者甲方書面指定的代理人或收貨人，并以甲方或甲方書面指示的代理人或收貨人書面簽收單據(jù)作為交接貨證明。該接貨證明僅作為貨物運(yùn)到的證明，不得作為貨物驗(yàn)收合格的證明，貨物驗(yàn)收按照本合同檢驗(yàn)規(guī)定進(jìn)行。交貨內(nèi)容：乙方提供的貨物應(yīng)包括：本合同及附件規(guī)定的設(shè)備、相關(guān)配件、專用工具以及其他甲方要求提供的各類文件和單證,包括但不限于技術(shù)資料、使用說明書、安裝維修操作手冊、零部件手冊、換證憑單、質(zhì)量證明書、合格書等。如若短缺，均不能視為乙方完成交貨義務(wù)。貨物的所有權(quán)及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)：根據(jù)本合同貨物交付的規(guī)定，乙方一經(jīng)將貨物交付甲方，貨物的所有權(quán)即屬于甲方，貨物因意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)亦歸甲方承擔(dān)。貨物運(yùn)抵指定交貨地點(diǎn)并由甲方或甲方指定代理人或收貨人簽收書面收貨單據(jù)前發(fā)生的一切貨物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)、損失和費(fèi)用由乙方承擔(dān)。包裝及嘜頭：乙方應(yīng)依照慣常合理的商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對貨物進(jìn)行包裝，并符合出口標(biāo)準(zhǔn)。所有交付貨物應(yīng)具有適合遠(yuǎn)洋和內(nèi)陸運(yùn)輸以及多次搬運(yùn)、裝卸的堅(jiān)固包裝，并根據(jù)貨物的特點(diǎn)和需要，采取防潮、防雨、防銹、防震、防腐蝕等的保護(hù)措施，以保證貨物安全無損地運(yùn)抵使用國目的地，即甲方告知的貨物最終使用地。如由于包裝原因產(chǎn)生貨物毀損、銹蝕、丟失等損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)因此發(fā)生的一切責(zé)任并賠償該損失。乙方應(yīng)當(dāng)保證提供準(zhǔn)確、真實(shí)的有關(guān)貨物包裝信息，包括但不限于貨物尺寸、重量、件數(shù)等，如果由于乙方提供的信息不準(zhǔn)確而導(dǎo)致的任何甲方出口費(fèi)用的增加，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一切責(zé)任并賠償該損失。包裝物不回收，不另收費(fèi)。包裝費(fèi)用由乙方承擔(dān)。嘜頭：根據(jù)甲方指示，乙方應(yīng)在每個包裝箱鄰接的二個側(cè)面上，用不退色的油漆或油墨以明顯易見的文字字樣印刷以下嘜頭標(biāo)記(見附件)。乙方應(yīng)在包裝箱外部刷上箱號，箱號應(yīng)當(dāng)連續(xù)，并且標(biāo)注出總數(shù)。乙方應(yīng)按甲方的要求提供貨物裝箱單，并且在包裝箱中裝一份中英文貨物裝箱單。包裝要求：對于海運(yùn)貨物，如果單件貨物重量超過18噸或長度超過12米或?qū)挾瘸^2.7米或高度超過3米，乙方應(yīng)在交付運(yùn)輸前_對于易燃、易爆等有害、危險(xiǎn)的貨物或存放溫度需特別考慮處置的貨物，乙方應(yīng)將貨物的名稱、特性，特殊的搬運(yùn)方法，保護(hù)措施和發(fā)生意外的應(yīng)急方法提供給甲方有關(guān)中英文說明，以便甲方做出合理安排。乙方應(yīng)按照甲方的要求，對木質(zhì)包裝物進(jìn)行熏蒸除害處理。如本合同對貨物包裝有具體要求或不同于行業(yè)慣例的特殊要求的，乙方的包裝應(yīng)符合本合同的要求。貨款的支付：支付按下列方式進(jìn)行【1】合同生效后10個工作日內(nèi)，甲方向乙方支付合同金額的30%作為預(yù)付款?！?】甲方收到乙方提交的貨物和甲方認(rèn)可的增值稅發(fā)票以及由最終用戶出具驗(yàn)收合格證明后向乙方支付合同金額_30_%的貨款?！?】甲方在收匯后10個工作日內(nèi)，向乙方支付合同金額_35_%的貨款。【4】合同金額的_5%_作為質(zhì)量保證金，質(zhì)保期滿后，如貨物無任何質(zhì)量問題，甲方向乙方支付質(zhì)保金。乙方開戶銀行：戶名：銀行帳號：乙方確認(rèn)本款前述各項(xiàng)信息準(zhǔn)確無誤，若因乙方提供的前述有關(guān)信息有誤，導(dǎo)致甲方不能按本合同約定正確、及時(shí)履行付款義務(wù)的，甲方無須承擔(dān)任何違約責(zé)任；如款項(xiàng)已按乙方提供的上述信息實(shí)際支付則應(yīng)視為甲方已履行付款義務(wù)；同時(shí)，乙方不能以此為理由不按期、適當(dāng)、全面履行其合同義務(wù)。監(jiān)造：甲方有權(quán)派人或委派第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)到工廠進(jìn)行監(jiān)造。乙方應(yīng)在貨物生產(chǎn)開始的一周前書面通知甲方。監(jiān)造期間，乙方應(yīng)對甲方監(jiān)造人員的工作給予積極配合，對提出的問題及時(shí)整改。甲方是否進(jìn)行監(jiān)造，都不減少或免除乙方對貨物質(zhì)量的責(zé)任。如果貨物存在未整改的問題，監(jiān)理人員有權(quán)要求乙方不得發(fā)貨。在得到甲方的書面認(rèn)可后，乙方才可發(fā)運(yùn)。甲方在監(jiān)造期間所發(fā)生的與監(jiān)造有關(guān)的費(fèi)用，由甲方自行承擔(dān)。如因乙方原因?qū)е卤O(jiān)造日期延長，由此產(chǎn)生的監(jiān)造費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如導(dǎo)致交貨期延遲，乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切損失。技術(shù)和質(zhì)量要求：貨物質(zhì)量和技術(shù)要求必須符合本合同所附技術(shù)協(xié)議及雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。貨物質(zhì)量應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格符合本合同及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，否則甲方有權(quán)拒絕接收貨物。貨物的檢驗(yàn)：乙方必須在交貨之前對貨物質(zhì)量、規(guī)格、性能和數(shù)量等進(jìn)行全面的檢驗(yàn)，并簽發(fā)質(zhì)量合格證明書。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的要求對于甲方或甲方的客戶或第三方檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)在乙方工廠檢驗(yàn)貨物提供一切必要的便利。貨物在乙方工廠的檢驗(yàn)，應(yīng)經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，該檢驗(yàn)并不替代國外最終用戶對貨物的驗(yàn)收，且不減少或免除乙方對貨物質(zhì)量的責(zé)任。經(jīng)過檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)貨物的質(zhì)量、包裝和甲方要求提供的各類文件和單證技術(shù)資料等不符合本合同規(guī)定的，甲方有權(quán)要求乙方及時(shí)整改、修理和更換，或有權(quán)拒收、退貨、解除合同以及獲得賠償。乙方負(fù)責(zé)完成法定商檢貨物的商檢手續(xù)，取得商檢機(jī)構(gòu)出具的有關(guān)換證憑單等證書，費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。所取得的換證憑單在交貨時(shí)遞交甲方。現(xiàn)場安裝調(diào)試：乙方應(yīng)按時(shí)完成設(shè)備在現(xiàn)場的安裝與調(diào)試，達(dá)到合同約定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。甲方在安裝與調(diào)試過程中應(yīng)提供必要的協(xié)助。乙方保證在設(shè)備安裝調(diào)試前確定出國服務(wù)人員，并及時(shí)通知甲方。乙方人員必須參加設(shè)備的安裝調(diào)試的簽字驗(yàn)收工作，確保安裝調(diào)試的服務(wù)質(zhì)量。在安裝調(diào)試期間，如果乙方提供的設(shè)備、材料有缺陷或由于乙方技術(shù)人員的指導(dǎo)錯誤或乙方提供的技術(shù)資料、圖紙、說明書的錯誤造成國外最終用戶設(shè)備、材料損壞，乙方應(yīng)采取必要的補(bǔ)救措施，并賠償甲方一切損失。設(shè)備整機(jī)經(jīng)聯(lián)運(yùn)測試完全符合約定的技術(shù)指標(biāo)，最終用戶簽字驗(yàn)收后，即完成了對全部設(shè)備的最后驗(yàn)收。在貨物安裝調(diào)試的過程中，由于乙方的過錯發(fā)生的所有人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失，均由乙方承擔(dān)，除非該傷害或損失是由甲方故意所造成的。技術(shù)服務(wù)和培訓(xùn)乙方需根據(jù)甲方要求提供貨物在使用現(xiàn)場的安裝、調(diào)試、性能試驗(yàn)、運(yùn)行、檢修以及質(zhì)保期內(nèi)的維護(hù)、維修等服務(wù)。乙方應(yīng)按照甲方所要求的人員資質(zhì)，派__1__人到貨物使用現(xiàn)場進(jìn)行服務(wù)，如所派人員屬國家或行業(yè)規(guī)定的特殊工種，必須持有相關(guān)資質(zhì)證書。服務(wù)期限為__30天__。乙方人員的食宿及交通費(fèi)用由__乙方_支付。乙方應(yīng)為其人員提供個人勞動安全防護(hù)用品。乙方保證派出服務(wù)人員身體健康，勝任所承擔(dān)的工作，并對其人員進(jìn)行相關(guān)HSE培訓(xùn)，同時(shí)應(yīng)按甲方要求，接受甲方組織的HSE培訓(xùn)。乙方負(fù)責(zé)為其派遣的出國人員辦理護(hù)照并購買甲方要求的人身保險(xiǎn)，甲方負(fù)責(zé)協(xié)助辦理簽證等出國手續(xù)。乙方提供在工廠和在貨物使用現(xiàn)場的培訓(xùn)，確保國外最終用戶和甲方要求的其他人員能夠完全正確地操作設(shè)備。因乙方不提供上述服務(wù)影響貨物的驗(yàn)收及使用，甲方有權(quán)向乙方追索由此造成的損失。乙方派出人員在提供售后服務(wù)期間染病，醫(yī)療和住院費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)，甲方為其治療提供必要的協(xié)助和幫助。對于不能勝任本職工作的，不服從甲方或甲方指定一方管理、指揮，不遵守相關(guān)規(guī)章制度和當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的，或因病無法正常工作的人員，根據(jù)甲方或甲方指定一方的要求，乙方有責(zé)任對其派出人員及時(shí)更換；所發(fā)生費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方應(yīng)保證其派出人員服從甲方或甲方指定的委托人的管理和指揮，遵守國外最終用戶、甲方、CNPC及甲方指定的委托人的相關(guān)規(guī)章制度，遵守所在國的法律法規(guī)。乙方人員導(dǎo)致自身、他人的人身或財(cái)產(chǎn)損害時(shí)，乙方應(yīng)承擔(dān)一切責(zé)任和損失。一旦出現(xiàn)工傷、事故，事故損失由經(jīng)調(diào)查確認(rèn)的責(zé)任方承擔(dān)。乙方的保證：乙方保證第三方不向甲方主張任何權(quán)利，包括但不限于所有權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等。如有涉及以上權(quán)利的訴訟、仲裁或其他行政程序，乙方將承擔(dān)全部責(zé)任，并賠償甲方可能因此而受到的一切損失。乙方保證所提供的貨物是全新制造的,其質(zhì)量、性能符合合同的技術(shù)規(guī)格和其他規(guī)定并能夠滿足工藝操作要求。貨物質(zhì)量保證期從到達(dá)最終用戶使用地起開始計(jì)算__12_個月，或者從最終用戶簽署驗(yàn)收合格證書起開始計(jì)算_12__個月，以先到為準(zhǔn)。在質(zhì)量保證期內(nèi),貨物出現(xiàn)質(zhì)量問題，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)免費(fèi)更換和修理，同時(shí)賠償由此給甲方造成的所有損失。貨物的質(zhì)保期也按其由于存在質(zhì)量問題而停止使用的時(shí)間相應(yīng)予以延長。發(fā)生質(zhì)量問題的零（備）件的質(zhì)量保證期，從乙方更換和修理后的次日起重新計(jì)算。乙方保證根據(jù)甲方的要求和商