婚姻法解釋三房產(chǎn)糾紛十大焦點

婚姻法解釋三房產(chǎn)糾紛十大焦點第1頁/共32頁司法實踐中，房產(chǎn)作為家庭財產(chǎn)中價值最高的一類財產(chǎn)，往往成為夫妻離婚糾紛中財產(chǎn)分割的焦點。新《婚姻法解釋(三)》自2011年8月13日起施行，對婚姻房產(chǎn)糾紛問題作出了新解釋。第2頁/共32頁十大焦點夫妻不離婚，可否請求分割共同房產(chǎn)婚前房產(chǎn)婚后增值部分，離婚時歸誰承諾贈與對方房產(chǎn)，贈與方能否反悔一方父母出資購買的房產(chǎn)，是否屬于夫妻共同財產(chǎn)雙方父母出資購買的房屋，離婚時怎樣分割第3頁/共32頁十大焦點按揭貸款購房，離婚時房產(chǎn)歸誰婚前按揭購房婚后共同還貸，房產(chǎn)增值部分歸誰夫妻一方私自賣房，另一方能否追回夫妻出資購買一方父母名義的房改房，離婚時能否按夫妻共同財產(chǎn)分割以協(xié)議離婚為條件的房產(chǎn)分割協(xié)議，是否生效第4頁/共32頁一、夫妻不離婚，可否請求分割共同房產(chǎn)

《婚姻法解釋(三)》第四條規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同財產(chǎn)的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權(quán)人利益的除外：

(一)一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財產(chǎn)利益行為的;

(二)一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費用的。解讀案例第5頁/共32頁【律師解讀】在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻財產(chǎn)原則上是共同共有，但書面協(xié)議分別所有的除外。依據(jù)《物權(quán)法》第九十九條規(guī)定：共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。夫妻雙方在共有的基礎(chǔ)喪失(即離婚時)，由于婚姻關(guān)系解除，當(dāng)然可以分割共同財產(chǎn)。但是出現(xiàn)本條規(guī)定的“重大理由”時，也可以分割夫妻共同財產(chǎn)。這是我國婚姻財產(chǎn)分割制度的重大突破，在符合一定條件的情況下，不用以解除婚姻關(guān)系為代價，也可以在婚內(nèi)直接起訴要求分割夫妻共同財產(chǎn)，是對弱勢方權(quán)益的有力保護。第6頁/共32頁【案例】小嚴(yán)和小陶結(jié)婚10多年后，小陶患了胃癌，已花了一大筆手術(shù)費。醫(yī)生說術(shù)后必須使用進口的化療藥物，才可能遏止癌細(xì)胞的擴散，而這種藥物價格非常昂貴。小嚴(yán)覺得癌癥是治不好的，花巨款買進口藥是在做無用功，故主張做保守治療。無奈之下，小陶將小嚴(yán)告上法院，要求分割夫妻共有財產(chǎn)來治療但小陶念在多年的情感上，并不想和小嚴(yán)離婚，在這種情況下，法院會受理小陶的財產(chǎn)分割案件嗎？本案中，小陶的情況正好符合《解釋三》第四條規(guī)定的情況，只要該財產(chǎn)分割沒有損害夫妻債權(quán)人的利益，小陶的主張可以得到支持。第7頁/共32頁二、婚前房產(chǎn)婚后增值的部分，離婚時歸誰《婚姻法解釋(三)》第五條規(guī)定：“夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。解讀案例第8頁/共32頁【律師解讀】夫妻一方個人財產(chǎn)屬于個人所有，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。我國物權(quán)法對于原物與孳息之間的關(guān)系及孳息的取得原則，自然孳息采用所有權(quán)主義及用益物權(quán)主義，法定孳息采用協(xié)商及交易習(xí)慣原則?；榍胺慨a(chǎn)是夫妻一方個人的重要財產(chǎn)，在婚后的收益主要包括孳息、投資經(jīng)營收益及自然增值?！痘橐龇ā返谑邨l規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的生產(chǎn)、經(jīng)營的收益、知識產(chǎn)權(quán)的收益歸夫妻共同所有?！痘橐龇ń忉?二)》第十一條規(guī)定：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益，為夫妻共同所有。但對孳息和自然增值這兩種情形如何認(rèn)定未予明確?！痘橐龇ń忉?三)》第五條對此作出明確規(guī)定：夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，首次明確了夫妻一方個人財產(chǎn)婚后產(chǎn)生的孳息和自然增值不是共同財產(chǎn)。第9頁/共32頁【案例】小趙結(jié)婚前購買了500克黃金，小趙與小劉結(jié)婚數(shù)年后，這些黃金的價格已經(jīng)漲了2倍多。黃金這些年的增值，小劉有份嗎?本案中，小趙婚前買的黃金，在婚后價值增高，但增值仍屬于小趙個人財產(chǎn)。第10頁/共32頁三、承諾贈與對方房產(chǎn)，贈與方能否反悔

《婚姻法解釋(三)》第六條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。”解讀案例第11頁/共32頁【律師解讀】現(xiàn)實生活中，戀愛中的男女為了取悅戀人，許諾將自己的房產(chǎn)贈與對方，而隨著感情破裂而反悔，贈與方能否撤銷贈與?《婚姻法解釋(三)》第六條規(guī)定，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前，可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理?！逗贤ā返谝话侔耸鶙l“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定?！币簿褪钦f，除了特殊情況以外，一般情況下，房屋贈與都必須要到房屋變更登記以后才能生效，如果沒有變更登記，贈與方是有權(quán)撤銷贈與的。對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間的婚內(nèi)贈與，由于夫妻財產(chǎn)原則上為共同共有，司法解釋將條件設(shè)定為將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，這在實踐中應(yīng)予以注意。第12頁/共32頁【案例】小盧與小田結(jié)婚前寫下一紙合同，許諾將自己的一套房產(chǎn)贈送給小田，但一直沒有辦理房屋過戶手續(xù)。婚后，小田怕傷了感情就沒有強求辦理過戶手續(xù)。不想幾年之后竟鬧起離婚，小盧不同意將那套房子給小田，小田卻要求他履行合同。那么，那份婚前合同有效嗎?本案中，房子還歸小盧所有，小田要求小盧履行贈與合同，辦理房屋過戶的主張不會得到法院支持。第13頁/共32頁四、一方父母出資購買的房產(chǎn)，是否屬于夫妻共同財產(chǎn)

《婚姻法解釋(三)》第七條第一款規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)?！苯庾x案例第14頁/共32頁【律師解讀】在我們國家，兒女結(jié)婚，父母為子女出資購買結(jié)婚房非常普遍，房子是家庭的重要財產(chǎn)，有的父母傾其大半輩子積蓄為子女購買了一套房子。按以前的規(guī)定，夫妻婚后購買的房子，不管登記在哪一方的名下，不管是誰出的錢，都屬于夫妻的共同財產(chǎn)。這些年來離婚率呈上升趨勢，父母傾其所有給子女買的房，如果離婚時一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，也侵害了出資購房父母的利益，對出資一方的父母來說很不公平。這在司法實踐中，引起了很大爭議。《婚姻法解釋(三)》第一次明確婚后一方父母出資為子女購買不動產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。將房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資購房父母子女名下的，視為父母明確只對自己子女一方的贈與，比較合情合理，這樣即兼顧了中國國情與社會常理，有助于糾紛的解決，也有利于均衡保護婚姻雙方及其父母的權(quán)益。第15頁/共32頁【案例】小周結(jié)婚5年后，父母給他買了一套房子，產(chǎn)權(quán)證上寫的是小周的名字。那么，他的妻子小呂對這套房子有份嗎?本案中，房屋應(yīng)為小周個人所有。第16頁/共32頁五、雙方父母出資購買的房屋，離婚時怎樣分割

《婚姻法解釋(三)》第七條第二款規(guī)定：“由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。”

解讀第17頁/共32頁【律師解讀】我國《婚姻法》第十八條規(guī)定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：……(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)?！痘橐龇ń忉?二)》第二十二條規(guī)定：當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”房子由于其巨大的經(jīng)濟價值，男女結(jié)婚時考慮有無房產(chǎn)?結(jié)婚后房子在誰的名下?離婚時房產(chǎn)怎樣分割?已成為男女雙方及家庭不得不考慮的重要問題?！痘橐龇ń忉?三)》第七條第二款明確規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定的情況外，將房產(chǎn)按照各自父母的出資份額按份共有，即符合社會常理，也能夠起到定紛止?fàn)幍男Ч?。?8頁/共32頁六、按揭貸款購房，離婚時房產(chǎn)歸誰

《婚姻法解釋(三)》第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。”解讀案例第19頁/共32頁【律師解讀】離婚案件中，按揭房屋的分割是一個焦點問題，如果僅僅機械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時間作為標(biāo)準(zhǔn)，劃分按揭房屋屬于婚前個人財產(chǎn)或者是婚后夫妻共同財產(chǎn)，可能出現(xiàn)對一方顯失公平的情況。對此，《婚姻法》解釋(三)第十條作出了明確規(guī)定：一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，即在婚前就取得了購房合同確認(rèn)給購房者的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚分割財產(chǎn)時將按揭房屋認(rèn)定為一方個人財產(chǎn)相對比較公平。第20頁/共32頁【案例】2006年初，小王拿出自己全部積蓄，再加上父母支援，靠按揭貸款購買了一套小戶型房子。2006年底，小王與小李結(jié)婚后搬到新房居住，兩人一起承擔(dān)月供，1年后小王取得了房屋所有權(quán)證。但如今雙方鬧起離婚，小李主張房子本是婚后取得的，應(yīng)以夫妻共同財產(chǎn)進行分割。小王主張房子是其婚前個人財產(chǎn)，現(xiàn)在房屋增值了2倍，也與小李無關(guān)。本案中，房屋應(yīng)歸小王所有，但應(yīng)結(jié)合夫妻共同還貸的數(shù)額占總購房款的比例以及對應(yīng)的房屋增值，并根據(jù)保護女方權(quán)益的原則，由小王給予小李相應(yīng)補償。第21頁/共32頁

七、婚前按揭購房婚后共同還貸，房產(chǎn)增誰值部分歸《婚姻法解釋(三)》第十條第二款規(guī)定：“依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償?！苯庾x第22頁/共32頁【律師解讀】在現(xiàn)實社會中，結(jié)婚前一方貸款買房，結(jié)婚后雙方共同還貸的情況十分普遍。一般情況下，是男方提供住房，女方陪送嫁妝。房產(chǎn)登記在男方名下，婚后夫妻共同還貸。如果若干年后一旦離婚，共同使用的嫁妝可能損耗了，但房產(chǎn)作為家里最值錢的部分可能增值。如果對此不予考慮，對婚后參與還貸的房產(chǎn)增值部分不做分割，則顯示公平。根據(jù)《婚姻法解釋(三)》第十條規(guī)定，在離婚財產(chǎn)分割時，應(yīng)當(dāng)考慮配偶一方參與共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)的財產(chǎn)增值部分，根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。也就是說，離婚時夫妻兩人先商量房子的歸屬，協(xié)商不成再由法院根據(jù)上述原則裁決?？紤]房產(chǎn)增值利益，由房屋產(chǎn)權(quán)人給予配偶一定的補償，是婚姻法解釋(三)的一大亮點，從一定程度上說明老公老婆都是“房東”，更加公平。第23頁/共32頁八、夫妻一方私自賣房，另一方能否追回

《婚姻法解釋(三)》第十一條規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！苯庾x案例第24頁/共32頁【律師解讀】婚姻關(guān)系存續(xù)期間，登記在夫妻一方名下的共同共有房屋，屬于夫妻共同財產(chǎn)。夫妻一方未經(jīng)對方同意擅自單方出賣的，屬于無權(quán)處分行為。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。”《婚姻法解釋(三)》第十一條對夫妻共同共有房屋做出了進一步規(guī)定：對夫妻一方私自出售夫妻共同共有的房屋，如果第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，另一方就無法追回該房屋，但可以要求賠償損失。第25頁/共32頁【案例】小吳和小夏夫婦有兩套房子，均登記在小吳名下。小吳因做生意需要本錢，背著小夏將家里一處地段好、正處于漲價期的房子，通過房屋中介出售給了張先生。事后，小吳做生意賠了不少錢。妻子小夏知道房子出售后，認(rèn)為房子是雙方共同財產(chǎn)，未經(jīng)她同意的房屋買賣合同是無效的，于是將丈夫和買主一起告上法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，張先生退還房子。小夏的要求能得到支持嗎？本案中，小夏要回房子的主張得不到法院支持，但小夏如果與小吳辦理離婚時，可以主張小吳賠償其房屋漲價造成的經(jīng)濟損失。第26頁/共32頁九、夫妻出資購買一方父母名義的房改房，離婚時能否按夫妻共同財產(chǎn)分割

《婚姻法解釋(三)》第十二條規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理?！苯庾x案例第27頁/共32頁【律師解讀】房改房是與一定的職工身份緊密聯(lián)系在一起的。只有具有一定身份的主體才是取得房改房的適格主體，而該身份資格不能轉(zhuǎn)移或變更。沒有房改房主體資格的人以有資格人的名義出資購買的，因不具備主體資格而不能取得房改房的產(chǎn)權(quán)。購買該房屋時的出資，不可能算作是購房款而成為產(chǎn)權(quán)人，所以只能作為對于該房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人的債權(quán)處理。第28頁/共32頁【案例】10年前，小唐父親單位分的公房進行房改出售，經(jīng)按成本價并折抵工齡后，房屋的出售價格是10萬元。小唐和小鄧夫婦拿出10萬元存款交給小唐父親，從單位買下了這套房子，房產(chǎn)證登記在小唐父親名下。去年小唐和小鄧感情破裂要求離婚，小鄧主張購房款是他們夫妻共同出的，房子也應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)予以分割。本案中，小