房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)需要關(guān)注問題

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)需要關(guān)注問題一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人人住的，要要住七十年年，業(yè)主花花幾十萬(wàn)買買一套住房房，你必須須對(duì)住戶的的七十年（幾幾乎是一輩輩子?。┴?fù)負(fù)責(zé)。許多多規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)在簡(jiǎn)單潦潦草倉(cāng)促完完成的同時(shí)時(shí)，給住戶戶留下的是是長(zhǎng)期的隱隱患。如小區(qū)主入口在在在主干道道上，人人車混流流；而而主入口口旁邊邊不遠(yuǎn)又又是一一個(gè)紅綠綠燈十十字路口口，一一旦紅燈燈亮起起，排隊(duì)隊(duì)的車車輛即可可一直直排到小小區(qū)主主入口，假假若若旁邊還還有公公交車輛輛的車車站，可可以想想象將來(lái)來(lái)小區(qū)區(qū)業(yè)主的的車輛輛出入會(huì)會(huì)遇到到多少麻麻煩！！把車輛輛入口口改為另另一個(gè)個(gè)地方，做做到到人車分分流。這這些細(xì)節(jié)節(jié)看起起來(lái)是小小事，其其實(shí)有大大隱患患，萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)不可可等閑視視之。“規(guī)劃方案案無(wú)無(wú)小事”，一個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)留下麻麻煩，住住戶會(huì)抱抱怨一一輩子。這這種種細(xì)節(jié)就就顯示示出設(shè)計(jì)計(jì)師有有沒有從從用戶戶的方便便舒適適角度考考慮問問題，只只是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單地從從平面面布局的的美學(xué)學(xué)效果出出發(fā)做做設(shè)計(jì)，犯犯了了一條大大忌。二、設(shè)計(jì)必須須符合合項(xiàng)目定定位，不不要偏偏離定位位去追追求不切切合實(shí)實(shí)際的東東西。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)管理理項(xiàng)目定定位是是一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的根本大大綱，框框定了規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的方方向，背背離定位位就會(huì)會(huì)做出完完全不不能用的的方案案。如定定位是是中小戶戶型的的白領(lǐng)社社區(qū)，價(jià)價(jià)位適中中，檔檔次中等等，但但如設(shè)計(jì)計(jì)院做做出了一一個(gè)出出人意料料的中中庭園林林景觀觀設(shè)計(jì)，作作出出幾千上上萬(wàn)平平方米的的中庭庭，在里里面布布置什么“地中?！?、“愛琴?！?、“波羅的海”，連成一一個(gè)個(gè)完整的的水系系，加上上噴泉泉、疊水水、幾幾個(gè)水幕幕墻，這這就完全全是頂頂級(jí)豪宅宅的景景觀設(shè)計(jì)計(jì)！我我們粗略略計(jì)算算一下，每每平平方米的的造價(jià)價(jià)要幾百百元，而而物業(yè)管管理的的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)費(fèi)用更更高得可可怕，這這樣一個(gè)個(gè)中檔檔小區(qū)，向向業(yè)業(yè)主收取取的物物業(yè)管理理費(fèi)是是很有限限的，而而單只是是水景景的運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)費(fèi)用用，一年年就需需付出幾幾十萬(wàn)萬(wàn)元！誰(shuí)誰(shuí)來(lái)承承擔(dān)這筆筆費(fèi)用用？這就就是設(shè)設(shè)計(jì)師背背離項(xiàng)項(xiàng)目定位位的情情形。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)應(yīng)該充分分考慮慮將來(lái)物物業(yè)管管理的方方便。現(xiàn)在物業(yè)業(yè)管管理已經(jīng)經(jīng)成為為樓盤項(xiàng)項(xiàng)目成成敗的一一個(gè)重重要方面面，“買不買房房看看環(huán)境，掏掏不不掏錢看看戶型型，滿不不滿意意看管理理?！币郧霸O(shè)計(jì)計(jì)方方案是不不考慮慮物業(yè)管管理的的，而現(xiàn)現(xiàn)在策策劃項(xiàng)目目時(shí)就就必須提提前考考慮物業(yè)業(yè)管理理的各種種問題題。如以以一個(gè)個(gè)湖為中中心，湖湖周圍一一圈是是獨(dú)棟別別墅，別別墅外圍圍是多多層住宅宅，再再外圍是是小高高層住宅宅。設(shè)設(shè)計(jì)師的的想法法很簡(jiǎn)單單：讓讓別墅的的業(yè)主主最接近近湖景景，可以以從客客廳、臥臥室的的落地玻玻璃窗窗內(nèi)直接接欣賞賞湖光水水色。他他沒有考考慮到到：這個(gè)個(gè)湖不不是別墅墅業(yè)主主獨(dú)享的的，而而是小區(qū)區(qū)全體體業(yè)主共共享的的，那些些住在在多層、小小高高層的業(yè)業(yè)主要要去湖邊邊散步步游玩時(shí)時(shí)，都都要從別別墅的的花園、門門前前甚至窗窗前走走過才能能到達(dá)達(dá)湖邊，別別墅墅的業(yè)主主經(jīng)常常受到這這種門門前屋后后紛紛紛來(lái)去的的干擾擾，個(gè)人人隱私私無(wú)法得得到有有效保護(hù)護(hù)。四、設(shè)計(jì)在條條件許可可的前前提下，應(yīng)應(yīng)該該盡量考考慮項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷的方方便。營(yíng)銷在規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)上上有兩兩個(gè)基本本要求求，一個(gè)個(gè)是賣賣點(diǎn)，一一個(gè)是是賣相。賣賣點(diǎn)點(diǎn)要實(shí)在在，如如最大的的賣點(diǎn)點(diǎn)是戶型型設(shè)計(jì)計(jì)，所有有的戶戶型都必必須精精心推銷銷，戶戶型面積積必須須趨向于于實(shí)用用化，中中戶型型基本上上以大大廳小房房為主主，大戶戶型通通過增加加房間間數(shù)目、強(qiáng)強(qiáng)化化功能空空間的的手段達(dá)達(dá)到效效果；戶戶內(nèi)公公共走道道、室室內(nèi)走道道、樓樓宇邊角角等公公共空間間減少少，比以以前更更講究如如何充充分利用用每一一寸空間間；功功能設(shè)計(jì)計(jì)更趨趨完善。（1）、主人房房帶帶衛(wèi)生間，已已成為中大戶戶型設(shè)計(jì)的必必須配備條件件；（2）、工作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置，應(yīng)應(yīng)合理、方便便（以前是家家務(wù)操作、觀觀景在一個(gè)空空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)）；；（3）、書房、兒兒童房、健身身房、衣帽間間等配套，使使室內(nèi)生活豐豐富多彩，居居家舒適；（4）、玄關(guān)的的設(shè)計(jì)，增加加戶內(nèi)空間層層次，與生活活水平提高的的社會(huì)現(xiàn)實(shí)相相吻合，使入入室更衣、換換鞋等新風(fēng)尚尚變得可能，促促進(jìn)居家健康康化、安逸化化。功能分區(qū)區(qū)必須明顯：：（1）、確立三三大分區(qū)理念念：動(dòng)態(tài)靜態(tài)態(tài)分區(qū)、工作作空間和生活活空間分區(qū)、公公共和秘密空空間分區(qū)在設(shè)設(shè)計(jì)中貫徹；；（2）、打破平平面廳室劃分分的傳統(tǒng)，利利用突出的邊邊角、臺(tái)階、隱隱行走道等進(jìn)進(jìn)行空間劃分分，使空間層層次感更強(qiáng)，空空間變化更大大。戶型設(shè)計(jì)計(jì)更貼近人性性。設(shè)計(jì)觀念念的變革：（1）、朝向觀觀念的變革，不不必再追求戶戶戶朝南，景景觀與朝向同同樣重要，在在戶型設(shè)計(jì)中中更關(guān)注景觀觀方向而不是是南北方向；；（2）、需求觀觀念的變革，從從人口構(gòu)成確確定居住空間間，必須注重重安全第一。而在那些戶戶型比較一般般的項(xiàng)目上，就就力求環(huán)境景景觀園林設(shè)計(jì)計(jì)有些出彩的的新意?！跋茸鲑u相”的觀點(diǎn)，體驗(yàn)驗(yàn)式營(yíng)銷堅(jiān)持持要求項(xiàng)目開開盤時(shí)必須完完成一個(gè)漂亮亮的小區(qū)大門門、一條主軸軸景觀商業(yè)大大道、一處中中心園林、一一個(gè)布置精美美的會(huì)所（兼兼做售樓中心心）、一組精精心裝修溫馨馨舒適的樣板板房等。現(xiàn)在在許多項(xiàng)目在在樓房建好之之前，先做好好環(huán)境景觀園園林，目的都都是為了營(yíng)銷銷的需要。開開發(fā)商只有完完成銷售才能能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，因因此不得不要要求設(shè)計(jì)規(guī)劃劃工作也為營(yíng)營(yíng)銷服務(wù)。五、劃設(shè)計(jì)除除了遵遵循專業(yè)業(yè)規(guī)范以以及技技術(shù)要點(diǎn)點(diǎn)之外外，還應(yīng)應(yīng)盡量量考慮中中國(guó)傳傳統(tǒng)建筑筑景觀觀學(xué)說的的基本本禁忌。一般來(lái)講講，容容積率、建建筑筑密度、綠綠化化率等技技術(shù)要要點(diǎn)都是是規(guī)定定死的，只只能能在這些些前提提下做規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)。但但傳統(tǒng)統(tǒng)建筑景景觀學(xué)學(xué)說，很很多設(shè)設(shè)計(jì)師都都不大大了解，所所以以經(jīng)常在在這方方面出問問題。另另外，在在樓盤盤規(guī)劃和和戶型型設(shè)計(jì)方方面，關(guān)關(guān)于路沖沖、角角沖、門門沖等等等基本本禁忌忌，都是是只要要稍加注注意，就就可以完完全避避免的，關(guān)關(guān)鍵鍵在于設(shè)設(shè)計(jì)師師必須懂懂得這這些基本本禁忌忌。一般來(lái)說說：“一個(gè)項(xiàng)目目成成敗的70％在于前前期期策劃?！边@個(gè)前期期策策劃中，所所有有關(guān)于項(xiàng)項(xiàng)目定定位，目目標(biāo)消消費(fèi)群定定位、價(jià)價(jià)格定位位、營(yíng)營(yíng)銷概念念定位位等等重重要的的理念，其其實(shí)實(shí)全都在在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案里里體現(xiàn)出出來(lái)。開開發(fā)商的的投資資，策劃劃公司司的心血血，也也都凝聚聚在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案中。所所以在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方面精益益求精精，是保保證項(xiàng)項(xiàng)目成功功的必必備前提提。許許多項(xiàng)目目在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上費(fèi)費(fèi)了兩三三年的的功夫，最最后后一舉成成功，絕絕對(duì)不是是偶然然的。六、發(fā)展商與建建建筑商的的關(guān)系系在市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境下下，發(fā)發(fā)展商面面對(duì)的的是使用用者市市場(chǎng)，發(fā)發(fā)展商商要迎合合使用用者的口口味；；建筑師師面對(duì)對(duì)的是開開發(fā)商商的市場(chǎng)場(chǎng)，建建筑師自自然要要迎合開開發(fā)商商的口味味。建建筑師是是開發(fā)發(fā)商的設(shè)設(shè)計(jì)顧顧問，在在均衡衡開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目與與社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、城市市、技技術(shù)、環(huán)環(huán)境等等各方面面為開開發(fā)商定定位平平衡點(diǎn)；；開發(fā)發(fā)商也是是建筑筑師市場(chǎng)場(chǎng)顧問問，在提提供精精確的市市場(chǎng)化化對(duì)建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)的要求求后，使使建筑師師的創(chuàng)創(chuàng)作最終終切合合使用者者需求求的脈搏搏。七、選好建筑師師師的技巧建筑是缺缺陷陷的藝術(shù)術(shù)，大大樓建好好，交交工驗(yàn)收收后，總總留下不不少的的缺陷和和不足足。有的的設(shè)計(jì)計(jì)不當(dāng)，影影響響使用；；有的的設(shè)計(jì)考考慮不不周，使使發(fā)展展商的良良苦策策劃難以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。發(fā)展展商以以贏利為為目的的，設(shè)計(jì)計(jì)水平平的好壞壞，直直接影響響商品品房的銷銷售及及經(jīng)濟(jì)利利益的的實(shí)現(xiàn)。因因此此，從一一開始始就應(yīng)該該選好好建筑師師。選選建筑師師的原原則：不不重關(guān)關(guān)系重能能力；；不重價(jià)價(jià)錢重重質(zhì)量；；不單單看單位位，還還要看個(gè)個(gè)人（業(yè)業(yè)績(jī)、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)當(dāng)面交談?wù)劊┌?、發(fā)展商與建建建筑師的的交流流發(fā)展商與與建建筑師在在相互互信任、彼彼此此依賴的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上著重重注意意如下：：建筑筑師必須須加強(qiáng)強(qiáng)口頭表表達(dá)能能力，增增強(qiáng)理理論知識(shí)識(shí)；建建筑師必必須有有組織協(xié)協(xié)調(diào)能能力，并并在設(shè)設(shè)計(jì)過程程中記記錄下所所有重重要的談?wù)勗拑?nèi)內(nèi)容、方方能明明確發(fā)展展商的的觀點(diǎn)和和意圖圖；開發(fā)商應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)給予相相應(yīng)寬寬松的創(chuàng)創(chuàng)作環(huán)環(huán)境，應(yīng)應(yīng)尊重重設(shè)計(jì)的的專業(yè)業(yè)性，不不要盲盲目加以以意見見，左右右設(shè)計(jì)計(jì)師。前期工作作是是創(chuàng)作的的源泉泉，交流流與溝溝通的多多少在在一定程程度上上決定設(shè)設(shè)計(jì)成成功與否否，也也關(guān)系到到項(xiàng)目目建設(shè)的的是否否順利。因因此此，設(shè)計(jì)計(jì)的前前期階段段，建建筑師應(yīng)應(yīng)主動(dòng)動(dòng)和開發(fā)發(fā)商聯(lián)聯(lián)系溝通通，盡盡量去挖挖他們們的想法法，把把零散、混混亂亂的思路路變成成條理清清晰的的構(gòu)思，從從專專業(yè)技術(shù)術(shù)的角角度給予予轉(zhuǎn)化化和升華華。建筑師還還必必須協(xié)調(diào)調(diào)和和和統(tǒng)領(lǐng)各各個(gè)工工種的關(guān)關(guān)系，加加強(qiáng)相互互的溝溝通和協(xié)協(xié)調(diào)，使使建筑設(shè)設(shè)計(jì)在在建設(shè)工工程中中不斷完完善和和落實(shí)。為為減減少建成成與原原設(shè)計(jì)的的差距距，建筑筑師必必須始終終不懈懈貫徹設(shè)設(shè)計(jì)意意圖，了了解不不同工種種的配配合。這這也是是一個(gè)建建筑師師綜合能能力的的體現(xiàn)。限時(shí)間、趕趕趕進(jìn)度的的設(shè)計(jì)計(jì)難出精精品；；發(fā)展商商缺乏乏審美觀觀難出出精品；；建筑筑師缺乏乏對(duì)市市場(chǎng)認(rèn)識(shí)識(shí)和了了解，難難出精精品；發(fā)發(fā)展商商對(duì)建筑筑高度度干預(yù)太太多，難難出精品品。九、策劃師與建建建筑師在過去是是兩兩點(diǎn)成一一線，發(fā)發(fā)展商直直接找找會(huì)畫圖圖紙的的設(shè)計(jì)院院，一一拍即合合，一一合就畫畫，畫畫出來(lái)就就施工工，然后后賣樓樓，買不不動(dòng)請(qǐng)請(qǐng)人策劃劃，策策劃走幾幾步成成殘局，就就死死棋。現(xiàn)在應(yīng)該該是是發(fā)展商商、策策劃師、建建筑筑師三點(diǎn)點(diǎn)成一一線的時(shí)時(shí)候了了，成功功的建建筑師必必須了了解民眾眾、樓樓盤潛在在客戶戶的需求求。策策劃師的的介入入使得建建筑師師更加了了解市市場(chǎng)的需需求，同同時(shí)對(duì)于于政府府管理機(jī)機(jī)構(gòu)的的管理思思路非非常清楚楚，能能主動(dòng)處處理雙雙方的關(guān)關(guān)系。策策劃師有有比建建筑師更更多的的時(shí)間、更更多多的機(jī)會(huì)會(huì)去接接觸、了了解民民眾、市市場(chǎng)、購(gòu)購(gòu)房者的的心理理?；蛘哒哒f，了了解民眾眾是策策劃師的的一種種職業(yè)要要求。策策劃師要要了解解民眾購(gòu)購(gòu)房心心態(tài)上、在在了了解房屋屋市場(chǎng)場(chǎng)的有效效需求求上，為為建筑筑師提供供說法法，不至至于讓讓不明白白市場(chǎng)場(chǎng)需求的的建筑筑師設(shè)計(jì)計(jì)出的的房屋，就就象象舞臺(tái)上上走來(lái)來(lái)走去的的模特特而遠(yuǎn)離離民眾眾。房地產(chǎn)管理需要要要關(guān)注問問題一、房地產(chǎn)業(yè)與與與涉稅有有關(guān)的的運(yùn)作模模式（1）、土地及及房房產(chǎn)的取得得得。它包包括了了從政府府一級(jí)級(jí)市場(chǎng)出出讓取取得及二二級(jí)市市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓讓、合合作、合合資股股權(quán)變更更方式式取得。（2）籌資形式式：：銀行貸款款款、非金金融業(yè)業(yè)的貸款款、客客戶按揭揭貸款款、以未未來(lái)商商品房抵抵押的的融資貸貸款等等形式。（3）、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)與稅稅稅收的內(nèi)內(nèi)容。（4）、項(xiàng)目施施工工建造方式式式。委托托方式式為分項(xiàng)項(xiàng)目、分分標(biāo)段、分分時(shí)時(shí)間發(fā)包包給施施工企業(yè)業(yè)或總總包給施施工企企業(yè)。具具體分分為招標(biāo)標(biāo)、議議標(biāo)、或或直接接委托施施工。（5）、銷售策策劃劃環(huán)節(jié)涉稅稅稅主要內(nèi)內(nèi)容。自自行銷售售和委委托他人人銷售售。（6）、取得收收入入方式。房房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)收入入分為預(yù)預(yù)售及及現(xiàn)房銷銷售。（7）、成本分分類類。主要是是是開發(fā)成成本和和開發(fā)費(fèi)費(fèi)用兩兩部分組組成。其其中開發(fā)發(fā)成本本按經(jīng)營(yíng)營(yíng)用途途進(jìn)行分分類。包包括以下下八項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容：：土地地征用及及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用、前前期工程程費(fèi)、建建筑安裝裝工程程費(fèi)、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)、公公共共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)、開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)用、不不可可預(yù)見費(fèi)費(fèi)、開開發(fā)間接接稅費(fèi)費(fèi)。開發(fā)費(fèi)用包括三三三大項(xiàng)：：管理理費(fèi)用、銷銷售售費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用。（8）、商品房房完完工界定及及及所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移方式。現(xiàn)現(xiàn)行行所得稅稅規(guī)定定已完工工作為為所得稅稅結(jié)算算時(shí)間，因因此此以何種種方式式作為完完工及及所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移時(shí)間對(duì)對(duì)稅收收相當(dāng)重重要。（9）代建工程程的的開發(fā)。企企企業(yè)接受受政府府和其他他單位位委托，代代為為開發(fā)的的工程程。代建建工程程包括：：統(tǒng)建建房、周周轉(zhuǎn)房房、安置置房、代代建城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公共共配套設(shè)設(shè)施的的開發(fā)。二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)業(yè)開發(fā)審審批過過程及批批件（1）立項(xiàng)審批批一般步驟是，由由由開發(fā)公公司向向建委提提出立立項(xiàng)申請(qǐng)請(qǐng)，建建委與經(jīng)經(jīng)委會(huì)會(huì)簽審批批文件件，開發(fā)發(fā)公司司憑立項(xiàng)項(xiàng)文件件，向計(jì)計(jì)劃委委員會(huì)申申請(qǐng)投投資計(jì)劃劃。（2）規(guī)劃審批批由規(guī)劃管理、土土土地管理理、財(cái)財(cái)政部門門負(fù)責(zé)責(zé)，通常常包括括辦理“三證一書”，即“規(guī)劃用地地許許可證”、“國(guó)有土地地使使用權(quán)證”、“建設(shè)工程程規(guī)規(guī)劃許可可證”、“選址意見見書”（確定用用地地范圍，審審核核紅線圖圖）（3）施工審批批房地產(chǎn)公司向建建建委報(bào)送送規(guī)劃劃許可證證和規(guī)規(guī)費(fèi)繳納納憑證證等資料料，申申請(qǐng)“施工許可可證”，由建委委、環(huán)環(huán)保、市市政公公用部門門負(fù)責(zé)責(zé)。（4）銷售審批批依據(jù)《商品房銷銷銷售管理理辦法法》、《城城市市商品房房預(yù)售售管理辦辦法》，需需需要辦理“預(yù)售許可可證”或“銷售許可可證”。（5）產(chǎn)權(quán)審批批商品房交付使用用用后，由由業(yè)主主向房管管局報(bào)報(bào)送購(gòu)買買