武漢萬科某項目物業(yè)管理執(zhí)行細(xì)案

PAGEPAGE27EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.武漢市萬科物業(yè)業(yè)業(yè)管理有有限公公司目錄錄錄社區(qū)項目概況·······························································033顧客群特點及需需需求分析··················································08物業(yè)管理服務(wù)模模模式························································09服務(wù)模式實現(xiàn)計計計劃及要要求···············································100社區(qū)服務(wù)人員配配配置方案案··················································115物業(yè)管理費測算算算··························································188社區(qū)項目概況萬科***一期期期規(guī)劃總總建筑筑面積399334800㎡(原方案數(shù)數(shù)據(jù))，其中居居住住產(chǎn)品377226100㎡以4—6層花園洋洋房房、多層層住宅宅為主。公公共共服務(wù)配配套2210000㎡㎡，其中中含較較大規(guī)模模的公公共商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)中心（880000㎡）和和會所（550000㎡）各各一處，18班制學(xué)校校，9班幼兒園園各各一所；；保留留并豐富富中部部的小丘丘形成成一期的的公共共綠地（脊脊）和和兒童公公園。本項目一一期期規(guī)劃用用地擬擬分二至至三期期開發(fā)建建設(shè)。周邊環(huán)境及市政政政配套武漢萬科*****位于武漢漢市市城區(qū)的的東南南側(cè)，緊緊鄰城城市中環(huán)環(huán)線—既武漢科科技技新城湯湯遜湖湖產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)東部部產(chǎn)業(yè)組組團(tuán)的的北端，南南面面與武大大科技技園區(qū)相相臨。東東南隔(規(guī)劃中的)濱湖大道道為為湯遜湖湖內(nèi)湖湖，距光光谷商商貿(mào)中心5公里、華華中中科技大大學(xué)4公里，是是連連接城市市中心心、東湖湖風(fēng)景景區(qū)，眾眾多高高等學(xué)府府與光光谷科技技園區(qū)區(qū)、湯遜遜湖自自然生態(tài)態(tài)區(qū)的的重要節(jié)節(jié)點之之一，集集得天天獨厚的的區(qū)域域位置、濃濃郁郁的人文文環(huán)境境、便利利的交交通和優(yōu)優(yōu)美的的田園風(fēng)風(fēng)光于于一體，是是十十分理想想的“人居”環(huán)境。一期用地呈較為為為規(guī)則的的五邊邊形，城城市主主干道江江夏大大道、中中環(huán)線線(輔路)分別與用用地地的西、北北側(cè)側(cè)直接相相臨，東東面為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)道路—天翔路。用用用地東北北接當(dāng)當(dāng)代物業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司用地(現(xiàn)為坡地地、農(nóng)農(nóng)田)，西南為為鄭鄭橋變電電站，提提供項目目施工工用電以以及生生活用電電，于于江夏大大道預(yù)預(yù)留接口口。地地塊給水水、雨雨水、污污水均均可由江江夏大大道接駁,正在建設(shè)設(shè)的的江夏大大道鋪鋪設(shè)有200的燃?xì)夤芄艿赖?，可為為地塊塊提供燃燃?xì)夤┕?yīng)。項目主要經(jīng)濟(jì)指指指標(biāo)（設(shè)設(shè)計部部提供）基本情況：物業(yè)名稱萬科***社區(qū)區(qū)區(qū)物業(yè)類型商住小區(qū)行政區(qū)域江夏區(qū)規(guī)劃總用地面積積積ha42.031888含待征道路ha6.2118居住區(qū)用地面積積積ha35.82總建筑面積m2393480住宅建筑面積mmm2372610公建建筑面積m221000總戶數(shù)戶3026總?cè)丝谌?0591戶均建筑面積m2123含待征道路容積積積率0.94不含待征道路容容容積率1.1建筑密度25.08%停車位900個地面停車位半地下架空停車車車位停車位／戶數(shù)30％住宅建筑面積毛毛毛密度萬m2/haa1.04住宅建筑面積凈凈凈密度萬m2/haa1.68人口毛密度人/ha296人口凈密度人/ha479綠地率（與占地地地面積的的比率率）36%小區(qū)道路面積15.8％水體面積2％小廣場數(shù)量4－5個B．戶型指標(biāo)：：：戶型指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地面積積積(ha)42.031888居住區(qū)總用地面面面積(ha)36.66計容積率總建筑筑筑面積(m2)393480容積率0.94覆蓋率（與占地地地面積比比率）21%總戶數(shù)（戶）3026總?cè)藬?shù)（人）10591戶均面積(m222)123建筑面積建筑面積住宅總面積(m2)))372610其中獨立別墅（m222）000聯(lián)排別墅（m222）32戶250m2///戶80002.2%情景花園（m222）992戶145m2///戶14384039%多層住宅（m222）1980戶110m2/戶戶戶21780058%小高層住宅（mmm2）初步預(yù)計40000戶左右135m2/戶戶戶29700.8%公共服務(wù)總面積(m2)))210001商業(yè)服務(wù)（m222）100002會所50003管理（m2）500（最少88800㎡）4小學(xué)（1所1888班制）36005幼兒園（1所999班制）25006注：未計半底下下下車庫及及人防防（平戰(zhàn)戰(zhàn)結(jié)合合人防地地下室室）267000㎡C．配套指標(biāo)：：：(一)生活給水水:1．給水水源：：：市政保證證水水壓0.155MMpa。2．給水系統(tǒng)：：：采用變頻頻供供水。3．給水量：類別用水定額L／人d每日用水時間hhh變化系數(shù)k用水單位人數(shù)日用水量m3/d最大小時用量mmm3/h住宅250242.5105912643276小學(xué)50102.5444369幼兒園50102.5819184.5商業(yè)服務(wù)50102.513506717綠化及其它用水水水按總用水量的1110％計27731總計30423364．由自城市自自自來水管網(wǎng)網(wǎng)接接入給水水的管管徑為DN3000（Q＝400立方米／／時時）一根根（二）消防給水水水:1．室外消防用用用水：商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)采用室室內(nèi)消消防栓式式供室室外消防防用水水。2．室外消防用用用水由城市市自自來水管管在室室外設(shè)室室外消消火栓供供給；；室內(nèi)消消防用用水由消消防水水池（72立方米）供供供給。（三）生活排水水水:1．小區(qū)污水為為為生活污水水，污污廢水合合流經(jīng)經(jīng)室外化化糞池池處理后后排入入小區(qū)污污水管管網(wǎng)，再再直接接排入城城市污污水管網(wǎng)網(wǎng)。2．生活排水量量量：生活排排水水量和生生活給給水量相相同。最高日生生活活排水量量為：：Qd=277665立方米米。最大時生生活活排水量量為：：Qh=305立方米。3．化糞池選用用用：無動力力排放式式化糞池池(四)、雨水1．小區(qū)的雨水水水和污廢水水分分流，小小區(qū)雨雨水管網(wǎng)網(wǎng)匯總總后排至至城市市雨水管管網(wǎng)。2．雨水排放：：天天臺、陽臺臺臺雨水分分開獨獨立排放放，后后接小區(qū)區(qū)雨水水排放管管網(wǎng)。市市政雨水水排放放與小區(qū)區(qū)雨水水分別獨獨立排排放。D．電氣規(guī)劃指指指標(biāo)：(一)、供電為了保證供電可可可靠，采用用兩兩路10KV高壓供電電電電纜將目目前大大一期分分成兩兩個獨立環(huán)環(huán)網(wǎng)網(wǎng)配電系系統(tǒng)，重重要設(shè)備備分別別給出不不同地地雙電源源閉環(huán)環(huán)設(shè)計，開開環(huán)環(huán)運行，11小區(qū)內(nèi)皆皆采采用戶外外箱式式組合變變電站站配電(二)通信及智智能化化住宅每戶按語音音音通信2門市話、數(shù)據(jù)通信信一個個點；每戶戶考考慮2～3個有線電電視視插座；；住宅宅設(shè)置完完善的的通信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、有線線電視視、可視視(非可視)對講、監(jiān)控安防防、報警求助助、物業(yè)管理理等等智能化化系統(tǒng)統(tǒng)，并形形成整整體網(wǎng)絡(luò)絡(luò)并由由小區(qū)智智能化化控制中中心統(tǒng)統(tǒng)一管理理。由于小區(qū)規(guī)模較較較大，整整個總總體規(guī)劃劃考慮慮設(shè)置一一個電電話、寬寬帶、有有線電視視、智智能化管管制中中心在大一一期期會所內(nèi)內(nèi)。，(三)室外管管溝布置置室外管線一律入入入地。電電力系系統(tǒng)高、低低壓壓主干網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)采采用1米寬電纜纜溝溝敷設(shè)，通通信信及智能能化主主干網(wǎng)采采用12孔D90的雙壁波波紋紋管埋地地敷設(shè)設(shè)，二者者均有有較大的的發(fā)展展余量。室外管溝皆采用用用集中排排水措措施，將將雨（滲滲）水引引入統(tǒng)統(tǒng)一的排排水網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，保保證管管溝內(nèi)無無積水水、維護(hù)方便便。電電纜溝上上可鋪鋪磚或覆覆土，保保持與道道路規(guī)規(guī)劃風(fēng)格格一致致，又不不影響響本系統(tǒng)統(tǒng)的功功能；埋埋地排排管統(tǒng)一一設(shè)置置檢修人人孔，以以滿足日日常維維護(hù)及美美觀的的需要。室外主干網(wǎng)絡(luò)至至至各樓棟棟的支支線一律律采用用直埋敷敷設(shè)，電電力及通通信、智能化網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)均分組組采用用獨立式式交接接箱，以以便分分段維護(hù)護(hù)和物物業(yè)管理理。交交接箱可可結(jié)合合園林小小品設(shè)設(shè)置，也也可結(jié)結(jié)合建筑筑外墻墻或圍欄欄的建建造樣式式，以以便與建建筑風(fēng)風(fēng)格協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一一。顧客群特點及需需需求分析析（董董咀良）該項目目標(biāo)客戶戶戶群體具具有如如下共性性特征征：年齡方面，客戶戶戶以31--440歲的中中青青年為主主，這這部分人人普遍遍學(xué)歷高高，追追求生活活的檔檔次。255--30歲的的青青年人也也占到到一定比比例，這這部分人人經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力有有限，但但對城花花倡導(dǎo)導(dǎo)的生活活方式式非常向向往。教育程度，8000%的客戶受受過過高等教教育，其其中有部部分受受過本科科以上上的教育，有有出國經(jīng)經(jīng)歷。相對于花城的客客客戶來說說，城城花的客客戶有有更高的的教育育程度客戶來源，網(wǎng)羅羅羅了武昌昌區(qū)的的高校、所所有有的設(shè)計計院、各各類研究究所、金金融和醫(yī)醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)，其中又以高校的的的客戶最最多，其它的客戶則絕絕絕大多數(shù)數(shù)分布布在武昌昌區(qū)的的高新企企業(yè)，如如郵科院院等?？蛻舴植?，來自自自洪山區(qū)區(qū)的客客戶占有有最大大比例，他他們們主要是是高校校老師，政政府府官員和和從事事信息技技術(shù)等等高科技技含量量工作的的人。武武昌區(qū)客客戶所所占比例例也較較大，關(guān)關(guān)山的的客戶多多半生生活或工工作在在光谷附附近。來來自漢口口，漢漢陽和東東西湖湖的客戶戶多是是認(rèn)準(zhǔn)萬萬科品品牌；外外地客客戶所占占比例例非常小小，但但其中約約有11/3來自自江江浙。興趣愛好，約有六成的人人人在休息時時會會選擇外外出散散步，其其次是是看書或或看電電視。這這可能能與他們們所受受的教育育或所所處的環(huán)環(huán)境有有關(guān)系，自自然然運動的的時間間會比較較少。客戶特點：中青年人；受過高等教育；；；身處在受人羨慕慕慕的行業(yè)業(yè)中；；有較高的收入；；；得到較高的社會會會肯定評評價；；■追求生活品質(zhì)質(zhì)質(zhì)。三、物業(yè)管理服服服務(wù)模式式從項目定位和客客客戶需求求角度度上分析析有四四大特點點，其其一、新新都市市主義建建筑風(fēng)風(fēng)格，具具備綠綠色走廊廊、都都市核心心、有有層次的的開放放空間、地地域域性、社社區(qū)鄰鄰里關(guān)系系特點點；其二二、獨獨天獨厚厚的自自然條件件，有有豐富的的水域域和植被被；其其三、身身處在在優(yōu)厚且且較大大壓力的的職場場上，有有著對對自然、健健康康、自由由生活活環(huán)境的的渴望望；其四四、便便利的商商業(yè)、高高品位生生活方方式。針針對物物業(yè)特性性和顧顧客群特特點，萬萬科物業(yè)業(yè)將在在萬科*****定位為“free”的物業(yè)管管理理模式。（一）“freeee的”服務(wù)模式式定定位與釋釋義“free”體體體現(xiàn)自由的的、獨獨立的、隨隨意意的、自自然的的、優(yōu)美美的、空空閑的、開開放放的、任任性的的為人之之本性性釋放，人人的的情緒、體體力力、智力力、精精力被束束縛一一定程度度后得得到深度度舒展展而產(chǎn)生生的愉愉悅感受受，是是無限美美妙和和令人遐遐想的的，“free”強(qiáng)調(diào)在自自然然與人文文環(huán)境境、現(xiàn)代代與歷歷史風(fēng)格格、建建筑與服服務(wù)氣氣氛的和和諧，突突出尊重重人為為環(huán)境營營造宗宗旨，回回顧歷歷史折射射人文文情懷，追追求求自然建建立服服務(wù)特色色。實現(xiàn)“freee”模模式需要必必必備兩條條件：：一是以“一切皆善善，善善待一切”的價值觀觀，“free”更多的通通過過顧客自自我情情操演繹繹千變變的精彩彩生活活，二是是具有有開放的的建筑筑風(fēng)格，舒舒適適的交流流空間間，風(fēng)格格炯異異的商業(yè)業(yè)為大大背景。以尊重人文化倡倡倡導(dǎo)為前前提，在在法制、契契約約、誠信信為“free”的底線，相相相互尊重重和理理解，共共同品品位生活活?！癴ree”模式主要要由由三大元元素構(gòu)構(gòu)成：開放的自由出入的大社社社區(qū)，充充裕的的公共設(shè)設(shè)施和和場所，獨獨立立且安全全的組組團(tuán)；物業(yè)安全管理重重重點是組組團(tuán)，將將居家報報警、單單元門禁禁、院院落圍墻墻紅外外線聯(lián)動動對射射、組團(tuán)團(tuán)可視視對講門門禁、安安全員定定點巡巡邏、24小時控制制中中心值班班機(jī)制制；組團(tuán)外施行“無無無人化管管理”，通過智智能能化設(shè)備備對主主要場所所的監(jiān)監(jiān)控、以以及巡巡視員的的交叉叉巡邏確確保公公共場所所的治治安，同同時給給予顧客客的充充分自由由空間間。社區(qū)不在是私家家家領(lǐng)地，而而是是具有和和政府府共同治治理的的特點，引引進(jìn)進(jìn)綜合治治理辦辦公室、派派出出所、居居委會會等機(jī)構(gòu)構(gòu)。只只要遵守守法律律和社區(qū)區(qū)規(guī)范范的人員員，將將充分享享受無無阻尼的的服務(wù)務(wù)，盡情情享受受豐富的的生活活方式。社區(qū)將無“禁止止止踐踏草草地”的標(biāo)識牌牌，開開辟可直直接接接觸的綠綠地，拉拉近人與與自然然的距離離，供供客戶享享受青青草芬香香和陽陽光沐浴浴。生活的引領(lǐng)庭院文化，豐豐富組團(tuán)內(nèi)社社區(qū)活動，為為每組團(tuán)設(shè)置置親善大使，直直接為業(yè)主排排憂解難，建建立快速溝通通渠道，讓業(yè)業(yè)主在大社區(qū)區(qū)中享受更貼貼切的服務(wù)；；營造綠樹蔥蔭的的的生活環(huán)環(huán)境，豐豐富社區(qū)區(qū)公共共場所的的娛樂樂設(shè)施；；對商業(yè)業(yè)態(tài)更具具具有生活活味布布局，生生活必必配備項項目、休休閑娛樂樂項目目、咖啡啡酒吧吧項目、異異國國情調(diào)的的跳蚤蚤市場；；親和和力的廉廉價百百貨項目目；多元的信息溝通通通渠道，遍遍布布社區(qū)的的音樂樂廣播、人人流流密集出出的電電子屏系系統(tǒng)、可可隨時求求助的的招援電電話、傳傳統(tǒng)的宣宣傳公公告欄。繽紛色彩的社區(qū)區(qū)區(qū)文化，以以健健康、科科學(xué)、探探險為主主題適適于各類類人群群，尤其其包括括兒童寓寓教于于樂的科科教活活動。便利的社區(qū)提供便利的的的商業(yè)配配套，引引進(jìn)大型型購物物商家交交通車車；通暢的交通設(shè)計計計，路邊邊停車車方式，縮縮短短步行距距離；；物業(yè)服務(wù)都以業(yè)業(yè)業(yè)主便利利為中中心設(shè)置置快捷捷的辦事事流程程，在人人潮高高峰段親親善大大使專守守庭院院服務(wù)；；提供家居生活的的的清潔、育育苗苗、維修修、代代購物等等便民民服務(wù)；；提供房屋租售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓服務(wù)。“free”服服服務(wù)模式不不僅僅要表現(xiàn)現(xiàn)在顧顧客生活活方面面的日常常業(yè)務(wù)務(wù)管理與與服務(wù)務(wù)方面，還還涉涉及到社社區(qū)文文明建設(shè)設(shè)、會會所服務(wù)務(wù)、租租賃經(jīng)營營等綜綜合內(nèi)容容。（二）“freeee”服務(wù)實現(xiàn)現(xiàn)計計劃及要要求項目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)完成時間客戶服務(wù)客戶服務(wù)中心設(shè)設(shè)設(shè)置分前臺事務(wù)辦理理理和親善善大使使兩大職職能分前臺事務(wù)辦理理理設(shè)計為為與業(yè)業(yè)主直接接接觸觸，貼心心大使使辦公位位置可可設(shè)計后后臺。設(shè)置在會所位置置置，使用用面積積約50m2包括辦公公、接待待、現(xiàn)現(xiàn)場資料料儲存存空間、裝裝修修家政辦辦理臺臺、授IC卡（含設(shè)設(shè)備備）、洽洽談室室親善大使制7：00—9：：00，17：30—19：00在大房子處處直直接承辦業(yè)業(yè)業(yè)主委托托事宜宜；熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶戶戶業(yè)主，走走訪訪并收集集業(yè)主主意見收收集信信息匯集集服務(wù)務(wù)中心；；組織庭院社區(qū)文文文化活動動。著CI職員服（西西服服式樣、藍(lán)藍(lán)藍(lán)色面料料、白白色襯衣衣）分3個區(qū)域，33個個專職親善善善大使，設(shè)設(shè)5個固定辦辦公公點（原原則徒徒步5分鐘內(nèi)可可到到達(dá)），（與與外圍安全巡巡邏相結(jié)合，在在人流高峰期期設(shè)門童概念念）30歲以下，高高中中以上文化化化程度，氣氣質(zhì)質(zhì)佳，樂樂于助助人，善善溝通通（結(jié)合合外圍圍巡邏安安全員員）社區(qū)文化策劃以健康、科學(xué)、探探險為主題，重重點突出庭院院文化針對兒童、購房房房決策人人、老老人提供供特色色文化活活動以協(xié)助業(yè)主自行行行組織為為發(fā)展展方向組織各類藝術(shù)沙沙沙龍有償服務(wù)項目設(shè)設(shè)設(shè)置根據(jù)業(yè)戶特點，設(shè)設(shè)定便民服務(wù)務(wù)項目，只收收取成本的5%利潤；方便投資客戶群群群交易，開開展展租售業(yè)業(yè)務(wù)，以以賺取利利潤為為目標(biāo)商業(yè)配套方案物業(yè)公司經(jīng)營咖咖咖啡廳、酒酒吧吧業(yè)務(wù)，開開設(shè)設(shè)洗衣房房，管管理會所所。引進(jìn)肉菜市場、兩兩家以上百貨貨店、快餐、醫(yī)醫(yī)療室、美容容理發(fā)店、書書吧、麥丹勞勞、汽車美容容等。開發(fā)路邊商業(yè)，周周末設(shè)置跳蚤蚤市場。電子顯示屏需要設(shè)在巴士站站站；具體方案已提交交交；細(xì)微點滴服務(wù)成立貼心協(xié)會，提提供業(yè)主忽略略的點滴服務(wù)務(wù)。開辟服務(wù)畫廊，尋尋找服務(wù)足跡跡，提高業(yè)主主精神文明。環(huán)境管理現(xiàn)代與歷史氛圍圍圍營造設(shè)置歷史回顧凳凳凳；項目開發(fā)前后照照照片對比比景點點設(shè)定在集中商業(yè)穿溜溜溜冰鞋的的保潔潔，演繹繹自由由、舒適適、現(xiàn)現(xiàn)代氣息息。服服裝緊身身牛仔仔藍(lán)色衣衣（輪輪滑保潔潔服務(wù)務(wù)）自然生態(tài)營建方方方案開辟親近綠地，供供人休憩；修建人造鳥巢；；；建造有機(jī)肥基地地地，供人人參觀觀和社區(qū)區(qū)有機(jī)機(jī)肥取用用；建建設(shè)小苗苗圃培培育基地地、果果樹等（共共10*66m2）社區(qū)保潔綠化管管管理方案案（88人）環(huán)境保潔（6000人）家政：（10人人人）垃圾清運：市政政政化垃圾箱；庭院兩兩兩個單元元一腳腳踏式雙雙桶垃垃圾箱（240LL/桶）庭院院外外果皮箱箱（1個/半徑40m）服裝有樓內(nèi)和樓樓樓外之別別，樓樓內(nèi)體現(xiàn)現(xiàn)精致致，樓外外體現(xiàn)現(xiàn)專業(yè)特特點垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置置置（60m2）1臺機(jī)動垃圾清清清掃車、1臺機(jī)動灑灑水水車、機(jī)機(jī)動垃垃圾車1臺每兩棟設(shè)有保潔潔潔取水點點（對對裸露管管口作作防凍處處理）綠化（18人）地下自動噴灌系系系統(tǒng)選擇PPR管材每半徑50m綠綠綠地設(shè)一一個電電源插座座（防防水、防防觸電電）盡量考慮雨水利利利用系統(tǒng)統(tǒng)其它外圍保潔實施外外外包方式式。安全管理治安管理城花的安全管理理理方案主主要以以人防與與技防防相結(jié)合合；巡巡邏崗與與固定定崗相結(jié)結(jié)合；；紅外報報警與與小區(qū)攝攝像機(jī)機(jī)聯(lián)動相相結(jié)合合。人防采用的內(nèi)緊外松松松的管理理模式式循序漸漸進(jìn)。整個小區(qū)分為多多多個小的的片區(qū)區(qū)進(jìn)行區(qū)區(qū)域化化管理；；將若若干個小小的組組團(tuán)化為為一個個區(qū)域設(shè)設(shè)定一一個安全全巡邏邏崗（樓樓內(nèi)巡巡邏崗5個），主主要要是對本本區(qū)域域的安全全事務(wù)務(wù)的處理理。著著公司規(guī)規(guī)定的的CI服裝安全全員員樓內(nèi)巡巡邏崗崗（西裝裝），主主要是以以小區(qū)區(qū)的整個個風(fēng)格格相配套套。在小區(qū)的主要地地地段及繁繁華區(qū)區(qū)域設(shè)置置徒步步的安全全巡邏邏崗，主主要是是以提供供安全全服務(wù)為為主要要的目的的（設(shè)設(shè)崗位1個）。對于組團(tuán)外圍及及及小區(qū)的的次干干道設(shè)置置有單單車巡邏邏崗（單單車巡邏邏崗5個），主主要要是保證證小區(qū)區(qū)次干道道及周周邊的安安全事事務(wù)處理理。著著裝以牛牛仔服服特色的的服裝裝，體現(xiàn)現(xiàn)自由由與開放放的小小區(qū)管理理特色色。在小區(qū)的主干道道道及整個個小區(qū)區(qū)的安全全防范范監(jiān)控和和對小小區(qū)各崗崗位的的快速支支援及及整個小小區(qū)的的安全事事務(wù)處處理（摩摩托車車巡邏崗1個）。根根據(jù)據(jù)小區(qū)的的特色色著美式式的作作戰(zhàn)服，主主要要是在小小區(qū)內(nèi)內(nèi)起到威威懾作作用。體現(xiàn)***安全全全管理的的風(fēng)格格，在主主要的的出入口口設(shè)置置安全形形象崗崗位1個（核心心路路與江夏夏大道道交接處處）。著著美式作作戰(zhàn)服服。在小區(qū)的前期對對對于小區(qū)區(qū)的裝裝修實行行集中中統(tǒng)一的的管理理，安全全管理理方面設(shè)設(shè)置專專門的裝裝修巡巡邏崗（3個崗位）。著著安全樓內(nèi)巡巡邏崗服裝。技防小區(qū)智能化與小小小區(qū)控制制中心心聯(lián)動的的模式式。在小區(qū)的繁華地地地段和較較為偏偏僻的地地段設(shè)設(shè)置及時時的召召援電話話，并并與小區(qū)區(qū)的攝攝像探頭頭和監(jiān)監(jiān)控中心心相互互聯(lián)動。能能夠夠?qū)︻櫩涂吞峁┕┍憷牡姆?wù)務(wù)，從治治安管管理角度度很大大的程度度上保保證了及及時的的信息流流通。小區(qū)紅外報警系系系統(tǒng)與攝攝像、照照明綜合合聯(lián)動動保障小小區(qū)應(yīng)應(yīng)急或異異?，F(xiàn)現(xiàn)象的發(fā)發(fā)生能能夠清晰晰明了了的進(jìn)行行監(jiān)控控、記錄錄。組團(tuán)電動門安裝裝裝延時自自動關(guān)關(guān)閉裝置置，極極大的避避免安安全的隱隱患的的發(fā)生，同同時時顧客提提供安安全方便便的服服務(wù)。紅外發(fā)射器對裝裝裝留有間間距防防跨越，紅紅外外線與圍圍墻實實體距離35cm。24小時的監(jiān)控控中中心值班制制制度嚴(yán)格格對小小區(qū)的整整體狀狀況進(jìn)行行監(jiān)控控，同時時及時時的調(diào)配配資源源協(xié)調(diào)現(xiàn)現(xiàn)場的的事務(wù)處處理（設(shè)設(shè)置1.5個崗位）。著著安全員樓內(nèi)內(nèi)巡邏崗。設(shè)電子巡更系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)，確保保巡邏邏獲得質(zhì)質(zhì)量保保證。交通管理車場出入口崗（4個崗位）服服服裝要求求：國國家統(tǒng)一一服裝裝體現(xiàn)小小區(qū)物物業(yè)管理理的規(guī)規(guī)范化專專業(yè)化化。首期封閉為一個個個車流出出入口口（道路路寬度度可調(diào)頭頭）在小區(qū)的主要路路路段及交交叉口口設(shè)緩沖沖坡、引引進(jìn)市政政紅綠綠燈裝置置；控控制車輛輛在小小區(qū)內(nèi)的的速度度。針對小區(qū)的特點點點引進(jìn)市市政干干道設(shè)咪咪表設(shè)設(shè)置在小小區(qū)的的主干道道對小小區(qū)的車車輛進(jìn)進(jìn)行管理理。對小區(qū)內(nèi)的車輛輛輛停放進(jìn)進(jìn)行及及時引導(dǎo)導(dǎo)停放放和檢查查制度度（小區(qū)區(qū)停放放車輛實實行非非固定式式管理理模式）。消防管理采用誰主管，誰誰誰負(fù)責(zé)。對對整整個小區(qū)區(qū)實行行區(qū)域化化集中中管理的的模式式。建立責(zé)任到人及及及小區(qū)的的消防防檔案，定定期期的對小小區(qū)的的消防設(shè)設(shè)施進(jìn)進(jìn)行檢查查整改改。對裸露管口作防防防凍處理理。內(nèi)部管理采用半軍事化的的的管理模模式。安全班值班制度度度為三班班四倒倒，24小時的值值班班制度。小區(qū)安全管理隊隊隊伍分三三班，每每班設(shè)班班長一一人，副副班長長一人。維修管理人員16人，服裝著著CCI標(biāo)準(zhǔn)服（上上上衣束腰腰）配配多功能能腰帶帶1．設(shè)備設(shè)施等等等公用部位位將將采用分分區(qū)管管理、責(zé)責(zé)任到到人的方方式，將將城花以以核心心路為界界劃分分為兩個個分區(qū)區(qū)，實行行分區(qū)區(qū)管理，同同時時在各個個分區(qū)區(qū)實行責(zé)責(zé)任負(fù)負(fù)責(zé)制，每每人人都有自自己的的專責(zé)區(qū)區(qū)域，同同時由要要求通通力合作作、相相互監(jiān)督督以保保證設(shè)備備設(shè)施施的完好好如新新。體現(xiàn)“各有所專專，面面面俱到”的用人思思想想和服務(wù)務(wù)理念念。2．家政維修服服服務(wù)主要體體現(xiàn)現(xiàn)“專業(yè)化，快快快速化”推行崗位位專專家、服服務(wù)明明星，來來提高高服務(wù)品品質(zhì)。3．公共照明采采采用雙電源源供供電，分分區(qū)控控制。4．公共部位的的的路燈要求求采采用跳躍躍式雙雙回路控控制，在在夜深人人稀時時關(guān)閉一一半，以以利于今今后節(jié)節(jié)約公用用費用用支出。5．小區(qū)的綠化化化用水要求求采采用雙路路供水水，和小小區(qū)的的水景相相通，充充分進(jìn)行行水的的重復(fù)利利用，以以節(jié)約成成本。6．控制中心閉閉閉路錄像采采用用數(shù)字錄錄像機(jī)機(jī)，并能能保存存一個月月。7．內(nèi)線電話系系系統(tǒng)（辦公公室室、設(shè)備備房、崗崗廳）、警警鈴鈴連通宿宿舍。水電氣計量1．要求前期就就就能實現(xiàn)抄抄表表到戶，節(jié)節(jié)約約服務(wù)成成本，減減少物業(yè)業(yè)今后后的水、電電、氣氣損耗支支出成成本。2．箱式變電站站站的放置地地點點要考慮慮今后后的檢修修的方方便性，及及對對業(yè)主的的影響響。3．合理設(shè)計景景景觀照明，盡盡量減少小區(qū)區(qū)域照明的數(shù)數(shù)量。服務(wù)特色組合式工具箱，體體現(xiàn)萬科物業(yè)業(yè)的“專業(yè)化”。家政維修體現(xiàn)快快快速化，接接到到報修信信息后后能在約約定時時間到達(dá)達(dá)現(xiàn)場場，提出出專業(yè)業(yè)的解決決方法法，并能能快速速進(jìn)行維維修處處理。城花的大區(qū)域管管管理要體體現(xiàn)快快速靈活活，將將采用自自行車車代步模模式。公共部位的維護(hù)護(hù)護(hù)要提現(xiàn)現(xiàn)維護(hù)護(hù)的及時時性，所所有公共共部位位的維護(hù)護(hù)全部部要求在在最短短的時間間完成成。每位技術(shù)員都有有有自己的的專門門責(zé)任區(qū)區(qū)域，所所有區(qū)域域責(zé)任任化。人員要求和服務(wù)務(wù)務(wù)制度編編制管理處服務(wù)架構(gòu)構(gòu)構(gòu)部門經(jīng)理1人；；；經(jīng)理助助理2人；會計1人；出納1人；人事事行行政10人；客戶戶中中心11人；保潔88人；安全93人；維修17人。前臺、后臺人員員員服裝仍著CI規(guī)定服服裝體系文件按照公司IS00090000體系執(zhí)行行人事行政制度按照公司IS00090000體系執(zhí)行行內(nèi)部管理規(guī)定結(jié)合現(xiàn)場制定班班班組內(nèi)管管理規(guī)規(guī)定。物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房資料室辦公室會議培訓(xùn)室更衣室倉庫（保潔、維維維修、辦辦公、宿宿舍）宿舍及食堂維修操作間800平方米標(biāo)識生活、交通、提提提示標(biāo)識識系統(tǒng)統(tǒng)配合項目制定與與與項目定定位的的永久性性標(biāo)識識。公共宣傳及物業(yè)業(yè)業(yè)服務(wù)標(biāo)標(biāo)識由由物業(yè)提提標(biāo)識識樣。交通標(biāo)識按照國國國家規(guī)范范制作作。（三）、社區(qū)人人人員配置置方案案1.管理處工作作人人員崗位任任任職要求求1.1部門經(jīng)理理理基本要求教育工作經(jīng)驗健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培培訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高、中專以上三年相關(guān)工作以以以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)管理處經(jīng)理具物物物業(yè)管理理資格格證書物業(yè)管理資格證證證書國家建設(shè)部其他要求1．擔(dān)任主管以以以上職務(wù)滿滿一一年以上上2．熟悉任職崗崗崗位及下屬屬崗崗位的各各項業(yè)業(yè)務(wù)及運運作流流程3．具有較強(qiáng)的的的管理能力力和和領(lǐng)導(dǎo)水水平4．通過公司評評評審?fù)ㄟ^1．2經(jīng)理助理理基本要求教育工作經(jīng)驗健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培培訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年相關(guān)工作以以以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)管理處經(jīng)理助理理理應(yīng)具備備物業(yè)業(yè)管理資資格證證書初級職稱證書各地勞動局其他要求1．擔(dān)任主管（含含含主管）以以上上職務(wù)半半年以以上2．熟悉任職崗崗崗位及下屬屬崗崗位的各各項業(yè)業(yè)務(wù)及運運作流流程3．具有較強(qiáng)的的的管理能力力和和領(lǐng)導(dǎo)水水平4．通過公司評評評審?fù)ㄟ^1．3主管基本要求教育工作經(jīng)驗健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培培訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)業(yè)業(yè)兩種中中級等等級證書書以上上中級等級證書各地勞動局其他要求1．在專業(yè)技術(shù)術(shù)術(shù)及管理崗崗位位工作兩兩年以以上2．熟悉任職崗崗崗位及下屬屬崗崗位的各各項業(yè)業(yè)務(wù)及運運作流流程3．具有一定的的的管理能力力4．通過公司組組組織的考核核和和資格審審核1.2主辦基本要求教育工作經(jīng)驗健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培培訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)業(yè)業(yè)兩種初初級以以上的證證書初級職稱證書各地勞動局其他要求1．在專業(yè)技術(shù)術(shù)術(shù)及管理崗崗位位工作半半年以以上2．熟悉任職崗崗崗位及下屬屬崗崗位的各各項業(yè)業(yè)務(wù)及運運作流流程3．具有一定的的的管理能力力4．通過公司組組組織的考核核和和資格審審核1.3技術(shù)及管管管理人員員基本教育工作經(jīng)驗健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培培訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)要求高中專以上一年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求1.財務(wù)管理理理部/業(yè)務(wù)部門門的的會計/出納員須須通通過“武漢市會會計計上崗資資格”培訓(xùn)或相相關(guān)關(guān)專業(yè)學(xué)學(xué)歷武漢市會計證武漢市財政局2.設(shè)備責(zé)任任任人和技技術(shù)員員須通過過相關(guān)關(guān)設(shè)備操操作上上崗資格格培訓(xùn)訓(xùn)上崗證各地勞動局3.專職或兼兼職司司機(jī)須持持有效駕駕駛執(zhí)執(zhí)照機(jī)動車輛駕駛證武漢公安局車輛輛輛管理所所4．食堂廚師須須須持等級證證書書并通過過健康康檢查廚師等級證書健康證武漢市勞動局衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)生防疫疫站5．品質(zhì)管理人人人員需持物物業(yè)業(yè)管理上上崗證證物業(yè)管理崗位資格證書相關(guān)認(rèn)證機(jī)構(gòu)其他要求1、熟悉任職崗崗崗位的業(yè)務(wù)務(wù)運運作，具具有一一定的專專業(yè)技技能1.4普通員工工工（含班班長）基本要求教育健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培培訓(xùn)升班長要求資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)初中以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)在職培訓(xùn)升職培訓(xùn)特殊要求1．救生員須通通通過“救生員上上崗崗資格”培訓(xùn)、健健康康檢查救生員上崗證健康證水上運動協(xié)會武漢市防疫站2．食堂工作人人人員須通過過健健康檢查查健康證武漢市防疫站3．控制中心負(fù)負(fù)負(fù)責(zé)人需持持消消防上崗崗證，其其他值班班人員員需通過過公司司組織的的消防防培訓(xùn)及及考核核。消防上崗證升班長要求1、在員工工作