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成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(試行)》的告知成房發(fā)[2023]148號(hào)各區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理局,高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局,各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu):為適應(yīng)成都市農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中價(jià)值評(píng)估的需要,規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)行為,我局根據(jù)成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的相關(guān)規(guī)定,制定了《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(試行)》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。特此告知。成都市房產(chǎn)管理局九月十日
成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(試行)2023年9月10成都市房產(chǎn)管理局發(fā)布前言為適應(yīng)農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中估價(jià)的需要,規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)行為,保護(hù)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)利,依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的相關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)范。本規(guī)范重要技術(shù)內(nèi)容涉及:1、總則;2、術(shù)語(yǔ);3、估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng);4、估價(jià)方法;5、估價(jià)依據(jù);6、估價(jià)技術(shù)路線;7估價(jià)所需相關(guān)資料;8、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查看;9、估價(jià)對(duì)象價(jià)值分析和附則。本規(guī)范由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)管理,成都市房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。本規(guī)范主編單位:成都市房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)。參編單位:成都市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理處、四川大學(xué)住宅與房地產(chǎn)研究所、四川師范大學(xué)房地產(chǎn)與區(qū)域發(fā)展研究所。參編人員:(按姓氏筆畫排名)鄧歡馮駿許云勇張志偉余相陳劍周婷韓冰彭美玉蔣貴國(guó)廖磊薛蓮審核人員:(按姓氏筆畫排名)劉洪玉何立祥沈建忠周介銘楊佳燕楊明洪周鴻彬柴強(qiáng)崔太平廖俊平
目次1總則2術(shù)語(yǔ)3估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)3.1估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)的擬定3.2估價(jià)目的3.3估價(jià)對(duì)象3.4估價(jià)時(shí)點(diǎn)3.5估價(jià)的價(jià)值類型和估價(jià)對(duì)象的價(jià)值定義4估價(jià)方法4.1估價(jià)方法選用4.2市場(chǎng)法4.3收益法4.4成本法4.5假設(shè)開發(fā)法4.6基準(zhǔn)地價(jià)修正法5估價(jià)依據(jù)6估價(jià)技術(shù)路線7估價(jià)所需的相關(guān)資料8估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查看9估價(jià)對(duì)象價(jià)值分析9.1假設(shè)與限制條件對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響9.2估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素描述與分析9.3估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素描述與分析9.4最高最佳使用分析9.5政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析10估價(jià)結(jié)果擬定11估價(jià)報(bào)告的撰寫12附則
成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(試行)一、總則1.0.1為規(guī)范成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)行為,保障估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律法規(guī)和成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際,制定本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范合用于成都市農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。1.0.3農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循規(guī)劃管制原則、城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場(chǎng)原則,獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行。1.0.4農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外,還應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。二、術(shù)語(yǔ)2.0.1農(nóng)村房地產(chǎn)是指農(nóng)村集體建設(shè)用地、建筑物、構(gòu)筑物及其他土地定著物,涉及物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。本規(guī)范所指的農(nóng)村集體建設(shè)用地包含農(nóng)村宅基地。2.0.2農(nóng)村房屋集中區(qū)是指依據(jù)土地運(yùn)用總體規(guī)劃和土地整理專項(xiàng)規(guī)劃,通過(guò)拆院并院等土地整理方式,將原有零星分散的宅基地和其他集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后,在集體建設(shè)用地上修建的符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的農(nóng)村房屋集中區(qū)域。涉及新居工程、新型社區(qū)。2.0.3農(nóng)村散居點(diǎn)房屋是指零星宅基地及其他零星建設(shè)用地上的農(nóng)村房屋。2.0.4川西林盤是指在建筑中結(jié)合川西農(nóng)村居住風(fēng)貌形態(tài)的基本元素,充足運(yùn)用現(xiàn)有林盤景觀和環(huán)境,增強(qiáng)地區(qū)特色和反映成都市農(nóng)村傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的農(nóng)村房地產(chǎn)。一般屬于散居農(nóng)村房地產(chǎn)。2.0.5集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)、再次流轉(zhuǎn)和抵押。初次流轉(zhuǎn)涉及出讓、出租、作價(jià)(出資)入股,再次流轉(zhuǎn)涉及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式。2.0.6集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓金的行為。2.0.7集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將出讓取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。2.0.8集體建設(shè)用地出租是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地出租給土地使用者使用,由承租人與出租人簽訂一定年期的集體建設(shè)用地出租協(xié)議,并按協(xié)議約定支付土地租金的行為。2.0.9集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租是指將承租取得集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租的行為。2.0.10集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)(出資)入股是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股份,由土地所有者持股并參與分紅的行為。2.0.11集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指抵押人以其合法的集體建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2.0.12混凝土結(jié)構(gòu)是指由混凝土構(gòu)件作為重要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu),涉及混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等。2.0.13砌體結(jié)構(gòu)是指由塊材和砂漿砌筑而成的墻、柱作為建筑物重要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu),是磚砌體、砌塊結(jié)構(gòu)的統(tǒng)稱。2.0.14生土結(jié)構(gòu)房屋是指由原生土、生土墻(土坯墻或夯土墻)作為重要承重構(gòu)件的房屋。2.0.15石結(jié)構(gòu)房屋是指由石砌體作為重要承重構(gòu)件的房屋。2.0.16木結(jié)構(gòu)房屋是指由木柱作為重要承重構(gòu)件,生土墻(土坯墻或夯土墻)、砌體墻和石墻作為圍護(hù)墻的房屋。重要涉及穿逗木構(gòu)架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。2.0.17輕鋼結(jié)構(gòu)房屋是指運(yùn)用新型技術(shù)建成的以輕型鋼材為重要承重構(gòu)件,在型鋼圍護(hù)中以其他材料填充作為圍護(hù)墻,屋蓋以鋼屋架混合木檁條加小青瓦等形式的房屋。2.0.18其他混合形式的農(nóng)村房屋結(jié)構(gòu)是指竹-木結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)—木屋架、生土結(jié)構(gòu)—木屋架、砌體結(jié)構(gòu)—混凝土板、石結(jié)構(gòu)—混凝土板、砌體結(jié)構(gòu)—鋼屋架、石結(jié)構(gòu)—鋼屋架、石結(jié)構(gòu)—石樓蓋等。2.0.19限制市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在不符合市場(chǎng)價(jià)值條件時(shí)形成的價(jià)格或價(jià)值。2.0.20集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指農(nóng)村范圍內(nèi),根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分農(nóng)村地價(jià)區(qū)段,政府組織調(diào)查、評(píng)估并公布的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。2.0.21集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正法是指在政府?dāng)M定并公布了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和修正體系的地區(qū),根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值的方法。2.0.22農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行分析、估算和鑒定的估價(jià)行為。三、估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)3.1估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)的擬定房地產(chǎn)估價(jià)師在受理農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目時(shí),一方面應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人的估價(jià)需要,結(jié)合有關(guān)規(guī)定和估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn),明確對(duì)估價(jià)結(jié)果有影響的基本領(lǐng)項(xiàng)。明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)時(shí),應(yīng)與委托人共同商議,在征得委托人認(rèn)可后,在房地產(chǎn)估價(jià)委托書和委托協(xié)議中予以明確。3.2估價(jià)目的3.2.1估價(jià)目的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的盼望用途,可通過(guò)了解未來(lái)提供的估價(jià)報(bào)告的用途來(lái)明確。明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。委托人不可以明確提出估價(jià)目的時(shí),估價(jià)師應(yīng)當(dāng)從專業(yè)角度提出建議,幫助委托人擬定估價(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)對(duì)估價(jià)目的進(jìn)行明確表述,不宜簡(jiǎn)樸將估價(jià)目的表述為“為了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值”。3.2.2集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評(píng)估委托人為出讓人的,估價(jià)目的可表述為“為委托人依法出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)擬定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值”。委托人為欲受讓人的,估價(jià)目的可表述為“為委托人擬取得集體建設(shè)用地使用權(quán)擬定出價(jià)提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的投資價(jià)值”。3.2.3農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估估價(jià)目的視具體情況,可表述為“為委托人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房地產(chǎn)擬定要價(jià)提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值”;“為委托人擬受讓農(nóng)村房地產(chǎn)擬定出價(jià)提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的投資價(jià)值”;“為農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值”。3.2.4農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價(jià)值評(píng)估估價(jià)目的視具體情況,可表述為“為委托人出租農(nóng)村房地產(chǎn)擬定租金提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的租賃市場(chǎng)價(jià)值”;“為委托人擬承租農(nóng)村房地產(chǎn)擬定租金提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的租賃投資價(jià)值”;“為農(nóng)村房地產(chǎn)租賃雙方協(xié)商租金提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的租賃市場(chǎng)價(jià)值”。3.2.5農(nóng)村房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)目的可表述為“為擬定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值”。3.2.6農(nóng)村房地產(chǎn)作價(jià)(出資)入股估價(jià)估價(jià)目的可表述為“為擬定以農(nóng)村房地產(chǎn)作價(jià)(出資)入股提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值”。3.2.7農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)估價(jià)目的可表述為“為擬定以農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值”。3.2.8農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)估價(jià)估價(jià)目的可表述為“為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)合經(jīng)營(yíng)條件提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值”。3.2.9農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)建估價(jià)估價(jià)目的可表述為“為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)建條件提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值”。3.2.10其他目的的農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)。3.2.11在估價(jià)報(bào)告中,房地產(chǎn)估價(jià)師以簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言不能對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)目的進(jìn)行準(zhǔn)確表述的,應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中估價(jià)目的條文下,對(duì)估價(jià)目的提出的背景條件、委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的盼望用途、估價(jià)對(duì)象特定的特性、估價(jià)報(bào)告的使用者等方面對(duì)估價(jià)目的相關(guān)表述進(jìn)行進(jìn)一步的說(shuō)明。3.3估價(jià)對(duì)象3.3.1房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)在委托人對(duì)盼望進(jìn)行估價(jià)的對(duì)象進(jìn)行指定的基礎(chǔ)上,根據(jù)已經(jīng)明確的估價(jià)目的,依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定,在征求委托人批準(zhǔn)后對(duì)估價(jià)對(duì)象及其范圍予以擬定。3.3.2明確農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容,涉及明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況等。1農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況,對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的擬定和界定,涉及:土地、建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物、基礎(chǔ)設(shè)施、位置、四至、高度、深度等。明確是否包含農(nóng)村道路、橋梁、隧道、碼頭、亭臺(tái)、牌坊、煙囪、碉堡、墓穴、假山、農(nóng)村水利設(shè)施、龍門、沼氣池、牲畜圍欄圈、水塔、排水溝、水井、曬壩、圍墻、堡坎、地窖等構(gòu)筑物和附屬物。2農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況,估價(jià)師一方面明確估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益狀況,在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)目的進(jìn)一步明確是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的市場(chǎng)價(jià)值還是在設(shè)定權(quán)益下的市場(chǎng)價(jià)值。3農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況,估價(jià)師要明確估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套基礎(chǔ)設(shè)施等,根據(jù)農(nóng)村房屋集中區(qū)、散居點(diǎn)房屋和川西林盤等房地產(chǎn)的不同特點(diǎn)進(jìn)行了解和表述。3.4估價(jià)時(shí)點(diǎn)農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)已經(jīng)明確的估價(jià)目的來(lái)推定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的,原則上為完畢估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日,但估價(jià)委托協(xié)議另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查看之日不一致的,應(yīng)在“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況進(jìn)行假設(shè),并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。3.5估價(jià)的價(jià)值類型和估價(jià)對(duì)象的價(jià)值定義3.5.1估價(jià)對(duì)象的價(jià)值類型由估價(jià)目的和估價(jià)前提決定。3.5.2價(jià)值類型包含市場(chǎng)價(jià)值和限制市場(chǎng)價(jià)值兩種。農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值類型有市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值、投資價(jià)值等。3.5.3估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和選擇的價(jià)值類型,結(jié)合估價(jià)目的和估價(jià)的假設(shè)與限制條件等,對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值定義進(jìn)行準(zhǔn)確的表述。3.5.4價(jià)值定義應(yīng)說(shuō)明價(jià)值類型和價(jià)值內(nèi)涵,在表述中應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象用途、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況、估價(jià)對(duì)象土地的開發(fā)運(yùn)用限度及開發(fā)強(qiáng)度、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況、估價(jià)對(duì)象權(quán)益是否受到限制、農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)主體和流轉(zhuǎn)對(duì)象是否受到限制等進(jìn)行描述。估價(jià)師在對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看和已收集的資料進(jìn)行綜合分析后,應(yīng)針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行不同的價(jià)值定義表述。四、估價(jià)方法4.1估價(jià)方法選用4.1.1農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)可運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、農(nóng)村基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。4.1.2應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的,進(jìn)行估價(jià)方法合用性分析。對(duì)于理論上合用的估價(jià)方法,一般應(yīng)選用;不選用的,應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充足說(shuō)明理由。4.1.3對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià),在市場(chǎng)依據(jù)充足,能采用市場(chǎng)法估價(jià)的,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用市場(chǎng)法估價(jià);4.1.4收益性的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。對(duì)證載法定用途為住宅但是實(shí)際用途為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村住宅,也可以選用收益法進(jìn)行測(cè)算。4.1.5具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià),可以選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。4.1.64.1.7采用成本法估價(jià)時(shí),對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的估價(jià),可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)。4.2市場(chǎng)法4.2.l運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行:1搜集交易實(shí)例;2選取可比實(shí)例;3建立價(jià)格可比基礎(chǔ);4進(jìn)行交易情況、交易主體狀況修正;5進(jìn)行交易日期修正;6進(jìn)行區(qū)域因素修正;7進(jìn)行個(gè)別因素修正;8求出比準(zhǔn)價(jià)格。4.2.2運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià),應(yīng)準(zhǔn)確搜集交易實(shí)例,掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。搜集交易實(shí)例應(yīng)涉及下列內(nèi)容:1交易雙方情況及交易目的;2交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況;3成交價(jià)格;4成交日期;5付款方式;6交易主體的情況。4.2.3根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的,應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列規(guī)定:1是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn);2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近,原則上不超過(guò)一年;3成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。4農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點(diǎn)房地產(chǎn)的交易案例不宜交叉作為可比實(shí)例。4.2.4選取可比實(shí)例后,應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算解決,建立價(jià)格可比基礎(chǔ),統(tǒng)一表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算解決應(yīng)涉及下列內(nèi)容:1統(tǒng)一付款方式;2統(tǒng)一采用單價(jià);3統(tǒng)一幣種和貨幣單位;4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。注:1統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清;2不同幣種之間的換算,應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。4.2.5有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例:1有利害關(guān)系人之間的交易;2急于出售或購(gòu)買情況下的交易;3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;4交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺少了解的交易;5交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易;6相鄰房地產(chǎn)的合并交易;7特殊方式的交易;8交易稅費(fèi)非正常承擔(dān)的交易;9其它非正常的交易。但上述情形中,可以擬定差異,并可修正為正常交易價(jià)格的案例,可選為可比實(shí)例。4.2.6交易情況修正,進(jìn)行交易情況修正應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所導(dǎo)致的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差,將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。4.2.7交易日期修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正宜采用類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無(wú)類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下,可根據(jù)本地農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)做出判斷,由估價(jià)機(jī)構(gòu)編制本地農(nóng)村房地產(chǎn)交易價(jià)格指數(shù)表,進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。4.2.8區(qū)域因素修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點(diǎn)房地產(chǎn)的區(qū)域因素應(yīng)當(dāng)單獨(dú)進(jìn)行修正。區(qū)域因素修正的內(nèi)容重要應(yīng)涉及:繁華限度,交通便捷限度,環(huán)境、景觀,公共配套設(shè)施完備限度,農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套完善限度,水、電、氣、視、汛、網(wǎng)絡(luò)、無(wú)線電信訊號(hào)的覆蓋限度等農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)劃限制中影響農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途擬定。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí),應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較,找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所導(dǎo)致的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。4.2.9進(jìn)行個(gè)別因素修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容重要應(yīng)涉及:面積大小,形狀,臨路狀況,基礎(chǔ)設(shè)施完備限度,土地平整限度,地勢(shì),地質(zhì)水文狀況,農(nóng)村規(guī)劃管制條件,土地使用權(quán)年限、土地建設(shè)強(qiáng)度等;有關(guān)建筑物、構(gòu)筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容重要應(yīng)涉及:折舊限度,裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建筑材料,容積率,建筑結(jié)構(gòu)等。個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途和估價(jià)目的擬定。對(duì)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的構(gòu)筑物狀況和建筑結(jié)構(gòu)狀況等農(nóng)村房地產(chǎn)個(gè)體差異較大的個(gè)別因素的比較和分析,應(yīng)當(dāng)具體列出比較因素表和修正系數(shù)表進(jìn)行逐項(xiàng)修正。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí),應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較,找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所導(dǎo)致的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。4.2.10交易情況、交易主體、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正,視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%,綜合調(diào)整不得超過(guò)30%。4.2.11選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格通過(guò)上述各種修正之后,應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果,作為比準(zhǔn)價(jià)格。4.2.12其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取也可用市場(chǎng)法的原理和技術(shù)求取。4.3收益法4.3.1運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行:1搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;2估算潛在毛收入;3估算有效毛收入;4估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;5估算凈收益;6選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率;7選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。注:潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。4.3.2租賃收入中應(yīng)扣除法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)上交國(guó)家或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的收益。4.3.3對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià),應(yīng)分別根據(jù)農(nóng)村土地使用權(quán)相應(yīng)用途的法定使用權(quán)年限和建筑物耐用年限擬定未來(lái)可獲收益的年限,選用相應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。4.3.4對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象,當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí),應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限擬定未來(lái)可獲收益的年限,選用相應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象,當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí),可采用下列方式之一解決:1先根據(jù)建筑物耐用年限擬定未來(lái)可獲收益的年限,選用相應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超過(guò)建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)定為無(wú)限年,選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式,凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。4.3.5集體建設(shè)用地最高使用權(quán)年限有協(xié)議的按協(xié)議約定,沒(méi)有協(xié)議約定的可以參照城市土地使用權(quán)年限。宅基地?zé)o使用權(quán)年限限制。4.4成本法4.4.1運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行:1搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、投資利潤(rùn)等資料;2估算重置價(jià)格;3估算折舊;4求出積算價(jià)格。4.4.2重置價(jià)格,應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常投資利潤(rùn)之和,其構(gòu)成涉及下列內(nèi)容:1土地取得費(fèi)用;2開發(fā)成本;3管理費(fèi)用;4投資利息;5投資利潤(rùn);6報(bào)建稅費(fèi)。注:投資利潤(rùn)應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ),根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。4.4.3成本法估價(jià)中,估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)的具體情況,按照房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)類型進(jìn)行測(cè)算。1混凝土結(jié)構(gòu)估價(jià)按照混凝土結(jié)構(gòu),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等不同結(jié)構(gòu)類型調(diào)查本地同類結(jié)構(gòu)農(nóng)村建筑物的客觀成本作為建安造價(jià)進(jìn)行測(cè)算。2砌體結(jié)構(gòu)、生土結(jié)構(gòu)房屋、石結(jié)構(gòu)房屋、木結(jié)構(gòu)房屋估價(jià)調(diào)查本地同類結(jié)構(gòu)建筑物的客觀成本作為建安造價(jià)進(jìn)行測(cè)算,其中穿逗木構(gòu)架、木柱木屋架、木柱木梁房屋,由于木結(jié)構(gòu)的結(jié)合形式和穩(wěn)定性不同,其建安造價(jià)取值應(yīng)當(dāng)不同。估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查看中,如發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)、圍護(hù)墻、承重墻等與農(nóng)村房屋建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則規(guī)定不符的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的修正和調(diào)整。3輕鋼結(jié)構(gòu)估價(jià)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查看應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注輕型鋼結(jié)構(gòu)的型鋼尺寸大小型號(hào)等,不同尺寸和型號(hào)的輕鋼結(jié)構(gòu)的建安造價(jià)取值應(yīng)當(dāng)不同。4其他混合形式的房屋結(jié)構(gòu)估價(jià)可根據(jù)承重墻、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、屋蓋、支承梁或屋架、砌體墻、支承梁或屋架、木大梁、主梁、木桁架、樓屋蓋木梁、生土墻等不同的個(gè)別因素狀況進(jìn)行分別測(cè)算后相加,綜合取值后作為估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格。估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)查看時(shí),對(duì)各種建筑結(jié)構(gòu)的墻厚應(yīng)當(dāng)進(jìn)行仔細(xì)的觀測(cè)和查看,針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查看的具體情況進(jìn)行個(gè)別因素修正和調(diào)整。例如:對(duì)以12公分墻作為承重墻等明顯達(dá)不到基本承重墻厚度規(guī)定的建筑結(jié)構(gòu),應(yīng)當(dāng)進(jìn)行減值修正等。5構(gòu)筑物的估價(jià)采用成本法估價(jià),應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)構(gòu)筑物估價(jià)過(guò)程中不斷的充實(shí)各種構(gòu)筑物的建安造價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù),對(duì)不同的構(gòu)筑物的價(jià)值分別進(jìn)行測(cè)算。4.4.4同一宗房地產(chǎn),重置價(jià)格在采用土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí),必須注意成本構(gòu)成劃分和互相銜接,防止漏項(xiàng)或反復(fù)計(jì)算。4.4.5求取集體土地的重置價(jià)格,應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。4.4.6建筑物、構(gòu)筑物積算價(jià)格應(yīng)為重置價(jià)格扣除建筑物折舊,必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。4.5假設(shè)開發(fā)法4.5.1運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行:1調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;2選擇最佳的開發(fā)運(yùn)用方式;3估計(jì)開發(fā)建設(shè)期;4預(yù)測(cè)開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)值;5估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)、投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi);6進(jìn)行具體計(jì)算。4.5.2假設(shè)開發(fā)法合用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài),以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài),涉及生地、毛地、熟地和在建工程等;投資開發(fā)后的狀態(tài),涉及熟地和房屋(含土地)等;投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式,涉及出售(含預(yù)售)、出租(含預(yù)租)和自營(yíng)等。4.6基準(zhǔn)地價(jià)修正法
4.6.1運(yùn)用農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行:1搜集有關(guān)農(nóng)村集體土地基準(zhǔn)地價(jià)的資料;2擬定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià);3進(jìn)行交易日期修正;4進(jìn)行區(qū)域因素修正;5進(jìn)行個(gè)別因素修正;6求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。4.6.2進(jìn)行交易日期修正,應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。交易日期修正的方法,同市場(chǎng)法中的交易日期修正的方法。4.6.3區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法,同市場(chǎng)法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。4.6.4運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí),宜按本地對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五、估價(jià)依據(jù)5.0.1說(shuō)明本次估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握和收集的以及委托人提供的資料。5.0.2估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的估價(jià)目的、價(jià)值類型、價(jià)值定義來(lái)選擇不同的針對(duì)性的估價(jià)依據(jù)。5.0.3估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)資料和情況進(jìn)行必要的核算。六、估價(jià)技術(shù)路線6.0.1估價(jià)技術(shù)路線的擬定,是指估價(jià)師根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的、估價(jià)價(jià)值類型、估價(jià)對(duì)象價(jià)值定義,收集有關(guān)估價(jià)資料的難易限度等情況,模擬估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)或者是限制市場(chǎng)狀態(tài)下形成市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)程,根據(jù)估價(jià)師的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn),對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的測(cè)算過(guò)程、測(cè)算方法、測(cè)算中所選用的重要技術(shù)參數(shù)、估價(jià)技術(shù)測(cè)算的過(guò)程與順序等進(jìn)行說(shuō)明和描述;必要時(shí),估價(jià)師應(yīng)當(dāng)針對(duì)估價(jià)的假設(shè)和前提條件的表述,對(duì)估價(jià)過(guò)程中運(yùn)用的方法和測(cè)算參數(shù)等進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整并做出說(shuō)明。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的應(yīng)用表述,其實(shí)質(zhì)是將估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值測(cè)算過(guò)程予以定性的描述和說(shuō)明。6.0.2集體建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估1土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估,可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。2集體建設(shè)用地使用權(quán)采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或者掛牌等流轉(zhuǎn)方式,有條件取得交易案例的,可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。3不具有運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的,可以參照本地集體建設(shè)用地征收征用文獻(xiàn)、本地政府規(guī)定的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格政策規(guī)定等相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行地價(jià)的測(cè)算和評(píng)估。區(qū)(市)縣人民政府制定并公布了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低保護(hù)價(jià)的,評(píng)估價(jià)格不得低于該保護(hù)價(jià)。4集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格估價(jià),能擬定建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)的,也可以采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行地價(jià)的評(píng)估。6.0.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)依據(jù)有關(guān)農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和流轉(zhuǎn)的法規(guī)文獻(xiàn)及實(shí)行細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估,可以根據(jù)市場(chǎng)的公開情況,采用市場(chǎng)價(jià)值類型或者限制市場(chǎng)價(jià)值類型。6.0.4農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估1房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估,應(yīng)依據(jù)本地制定的實(shí)行細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。2房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估,應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值類型。3房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估,可采用市場(chǎng)法、收益法。6.0.5農(nóng)村房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估1房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估,應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》以及本地政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。2房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估,符合條件時(shí)應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值類型,可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行,但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響;不符合市場(chǎng)條件的,應(yīng)當(dāng)采用限制市場(chǎng)價(jià)值類型,對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí),可以先假設(shè)其為市場(chǎng)價(jià)值,然后根據(jù)具體情況進(jìn)行相應(yīng)的修正。3在房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中,對(duì)法定優(yōu)先受償權(quán)利、假設(shè)限制條件、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析、估價(jià)報(bào)告運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)提醒、估價(jià)報(bào)告的運(yùn)用說(shuō)明等部分,應(yīng)進(jìn)行專業(yè)分析和說(shuō)明。4以具有集體建設(shè)用地土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對(duì)抵押價(jià)值的影響。6.0.6農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)估價(jià)農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,公司聯(lián)營(yíng)中的房地產(chǎn)估價(jià),重要為擬定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分派比例服務(wù),宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法,也可采用成本法。6.0.7農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)1房地產(chǎn)糾紛應(yīng)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、補(bǔ)償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定,提出客觀、公正、合理的意見,為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。2農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價(jià),應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。3農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價(jià),應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式,并將其作為估價(jià)依據(jù)。6.0.8農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失估價(jià)農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估應(yīng)當(dāng)選用成本法、收益法、市場(chǎng)法中的一種或者多種進(jìn)行測(cè)算。運(yùn)用成本法時(shí),可求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項(xiàng)費(fèi)用之和作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結(jié)果。運(yùn)用收益法時(shí),可求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來(lái)收益損失的現(xiàn)值作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結(jié)果。運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí),可與類似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行比較,對(duì)其損失補(bǔ)償金額進(jìn)行修正、調(diào)整來(lái)求取房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結(jié)果。也可求取類似的無(wú)質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場(chǎng)價(jià)值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結(jié)果。6.0.9農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià),應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》以及本地制定的實(shí)行辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。6.0.10農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人、公司在各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià),涉及公司合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià),應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移,若發(fā)生轉(zhuǎn)移,則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià);另一方面應(yīng)了解是否改變?cè)猛疽约斑@種改變是否合法,按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。七、估價(jià)所需的相關(guān)資料7.0.1在受理估價(jià)委托時(shí),應(yīng)當(dāng)規(guī)定委托方提供反映估價(jià)對(duì)象狀況的具體資料。如權(quán)屬證書(或證明)、建筑物狀況、建成年代、構(gòu)筑物狀況及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、維護(hù)保養(yǎng)狀況等。7.0.2根據(jù)不同估價(jià)對(duì)象采用的技術(shù)路線和不同的估價(jià)方法,估價(jià)師應(yīng)當(dāng)針對(duì)性地收集不同側(cè)重的實(shí)例資料:運(yùn)用市場(chǎng)法,重要收集市場(chǎng)交易案例資料;運(yùn)用收益法,重要收集收益實(shí)例資料;運(yùn)用成本法,重要收集開發(fā)建設(shè)成本等資料;運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法,應(yīng)當(dāng)側(cè)重于收集規(guī)劃指標(biāo)和條件等資料。7.0.3收集對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值有影響的相關(guān)資料1收集對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料;2對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料;3相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料;4反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料;5收集估價(jià)對(duì)象的位置、周邊環(huán)境、景觀優(yōu)劣、配套的相關(guān)資料;6收集反映估價(jià)對(duì)象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、設(shè)施等狀況的資料;7補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的其他資料。八、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查看8.0.1估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng),了解估價(jià)對(duì)象的位置、周邊環(huán)境、景觀的優(yōu)劣,查看估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況,并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核算,同時(shí)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的其他資料,以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周邊環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。8.0.2現(xiàn)場(chǎng)查看拍攝估價(jià)對(duì)象照片應(yīng)當(dāng)涉及外觀、臨街狀況、交通狀況、客廳、廚房、衛(wèi)生間、主臥室、反映該套住房最佳的室外景觀的照片、書房、室內(nèi)樓梯、屋頂花園、底樓花園等,川西林盤應(yīng)有反映川西林盤特色的照片。8.0.3采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí),規(guī)定拍攝可比實(shí)例的照片和反映可比實(shí)例位置的有關(guān)資料。8.0.4進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看的估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看登記表”上簽字,注明實(shí)地查看日期,并盡也許規(guī)定協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查看的人員和委托方、產(chǎn)權(quán)人在登記表上簽字認(rèn)可。8.0.5針對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)的特點(diǎn),估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)構(gòu)筑物和建筑物狀況進(jìn)行具體查看,并對(duì)構(gòu)筑物的體量,建筑規(guī)模等進(jìn)行必要的目測(cè)等,做好具體的現(xiàn)場(chǎng)查看記錄。九、估價(jià)對(duì)象價(jià)值分析9.1假設(shè)與限制條件對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響分析9.1.1假設(shè)條件估價(jià)假設(shè)是指房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目測(cè)算過(guò)程中,房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于在估價(jià)中所必要的但是不能肯定的而又必須予以明確的前提條件等,基于合法、合理前提下對(duì)其做出的假定,并在估價(jià)報(bào)告中明確予以表述。9.1.2估價(jià)師不得濫用估價(jià)假設(shè)條件;不得無(wú)針對(duì)性地對(duì)估價(jià)中的條件進(jìn)行假設(shè)。9.1.3限制條件估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)報(bào)告的特點(diǎn),對(duì)委托方就估價(jià)報(bào)告的運(yùn)用做出的限制與聲明。9.2估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素描述與分析9.2.1估
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