重慶現(xiàn)代廣場整體商業(yè)運營方案

重慶現(xiàn)代廣場整體商業(yè)營運方案重慶現(xiàn)代廣場整體商業(yè)營運方案重慶現(xiàn)代廣場整體商業(yè)營運方案重慶現(xiàn)代廣場整體商業(yè)營運方案第一部分：前

言1．

背景·重慶市江北區(qū)國有財富經(jīng)營管理有限責(zé)任公司

(

以下簡稱“國資委”

)在江北區(qū)觀音橋商業(yè)步行街所屬項目“現(xiàn)代廣場”為大型綜合性商業(yè)項目，共分A、B、C、D四個地區(qū)。本方案另綜合考慮原觀音橋農(nóng)貿(mào)市場歸入整體規(guī)劃之中，共有商業(yè)（裙樓）建筑面積約234722平方米（未含農(nóng)貿(mào)市場部分）?！ぶ貞c盎然實業(yè)有限公司與國資委共同磋商，就上述項目的商業(yè)部分（以下簡稱“本項目”）擬共同出資合作營運。特出具本報告以確立本項目的宏觀營運方略。2.目的·研究并評估本項目的商業(yè)經(jīng)營潛力；·為本項目確立可連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和營運方略；·就本項目的影響因素預(yù)以評估并確立新的規(guī)劃思路；·評估本項目未來的投資、經(jīng)營、回報遠景及整體投資利潤。3．方案設(shè)計的出發(fā)點·以長、中、短期目標(biāo)相聯(lián)合，并以資源系統(tǒng)整合為目標(biāo)，保證本項目能成為未來北部商圈的新龍頭公司，重慶、致使西南地區(qū)的出名公司?！し桨冈O(shè)計中希望經(jīng)過高遠戰(zhàn)略和大手筆，以期拉動觀音橋商圈的升級和商圈整體價值?！し桨冈O(shè)計是充分考慮了財富的保值和增值的長久效益，盡量回避因急功近利而損害整體效益和整體商業(yè)價值的表現(xiàn)?！し桨傅南到y(tǒng)設(shè)計中充分考慮了操作和推行的可行性和可操作性?！ひ蝽椖吭?guī)劃、設(shè)計、內(nèi)外交通組織等存在致命性的先天性弊端，加之財富關(guān)系千絲萬縷，所以，在方案設(shè)計中以盤活和提升項目整體商業(yè)價值的出發(fā)點，增加了投資和實質(zhì)操作的復(fù)雜性?！け痉桨副M可能聯(lián)合項目自己與商業(yè)大環(huán)境，商業(yè)發(fā)展趨勢等宏觀和微宏因素而規(guī)劃和定位。4．說明·因時間原因，市調(diào)方法略顯單調(diào)，市場的詳細(xì)調(diào)研尚不夠充分。所以，實操部分及市場資料部分在未來營運中會加以針對性檢查。·本方案重視于戰(zhàn)略性設(shè)計，加之有關(guān)項目的諸多細(xì)節(jié)認(rèn)識尚不夠充分。所以本方案還有不完滿之處，有待進一步完滿。·項目的實質(zhì)營運是在較系統(tǒng)的機構(gòu)組織和各專業(yè)分工形成，所以有關(guān)物業(yè)規(guī)劃、招商組織、公司文化、管理理念、營銷推行等各內(nèi)容上需在戰(zhàn)略方向的指引下分別策劃和推行，本方案還沒有能就此做詳細(xì)描繪?！け卷椖恐杏嘘P(guān)投資和經(jīng)營的有關(guān)數(shù)據(jù)為概算，加之細(xì)節(jié)不充分而不夠精準(zhǔn)，未來的各專項投資將另行分類估計。第二部分：市場研究1．公民生產(chǎn)總值（GDP）·整體特色：重慶市的經(jīng)濟在近來幾年保持了連續(xù)高速增加的優(yōu)秀勢頭，1997年~2004年時期，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值增速高于全國平均水平，比直轄前水平翻了一番。

2004

年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到

2665

億元，比上年增加

12.2%。·

1997

年6月

18日，重慶直轄，使重慶從經(jīng)濟發(fā)展，城市建設(shè)、地區(qū)影響力和綜合競爭能力等綜合方面均得以飛快發(fā)展。國家于

1999

年開始推行的西部大開發(fā)政策，使作為西部重鎮(zhèn)的重慶發(fā)生了排山倒海的變化。重慶享有的地方政策和大規(guī)模的固定財富投入促進重慶成為在全國具較強影響力和代表意義的經(jīng)濟重鎮(zhèn)?！た墒?，從經(jīng)濟規(guī)模上看，重慶與國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和一線城市在經(jīng)濟規(guī)模上仍存在著較大差距。在西部十二省區(qū)中經(jīng)濟總量排在四川、廣西、陜西、云南此后，居第五位。增加率在西部排第六位。2．GDP的組成·第一產(chǎn)業(yè)1997年到2004年時期，重慶市第一產(chǎn)業(yè)在數(shù)量逐年下降，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比率亦逐年下降，第一產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量的比率從1997年的22.8%，下降到2004年的16.2%。第一產(chǎn)業(yè)在GDP中比率的下降，標(biāo)志重視慶城市化進度的快速提升，經(jīng)濟形態(tài)在漸漸走向現(xiàn)代化。由于重慶手下區(qū)縣的城市化進度和眾多農(nóng)業(yè)人口的影響，重慶與國內(nèi)的一線城市及發(fā)達地區(qū)對照仍存在必然的差距。·第二產(chǎn)業(yè)

1997

年到

2004

年間，重慶市第二產(chǎn)業(yè)在數(shù)量上保持了高速增加。在

GDP總量中的比率基本保持牢固，由

1997

年的

42.1%增加到2004年的44.3%，第二產(chǎn)業(yè)在GDP總量的比率比較高，一方面說了然重慶仍然以機械、汽車、電子、航空等重工業(yè)為主體，另一方面，重慶第二產(chǎn)業(yè)總量的較高增加速度得益于重慶市政府對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的要點發(fā)展和招商引資的奏效。·第三產(chǎn)業(yè)重慶市第三產(chǎn)業(yè)在GDP總量中的比率逐年提升，已由1997年的35.1%增加到2004年的39.5%。第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的差距進一步減小，第三產(chǎn)業(yè)將漸漸在整個公民經(jīng)濟中漸漸占有主導(dǎo)地位。·重慶市第三產(chǎn)業(yè)的構(gòu)造與發(fā)達地區(qū)仍有較大差距，但增加速度強烈，隨城市化進度的高速發(fā)展，預(yù)計重慶在第三產(chǎn)業(yè)仍有巨大潛力。3．居民花銷價錢指數(shù)（CPI）·2004年，重慶市居民花銷價錢指數(shù)為103.7%；進入2005年居民花銷價錢指數(shù)逐月下降，05年10月份CPL指數(shù)已降至99.4%，國家控制投資政策及金融新政效應(yīng)正漸漸展現(xiàn)?！の飪r水平進入負(fù)增加區(qū)間，除去了通貨膨漲的風(fēng)險，卻增加了通縮緊根的陰影，但物價指數(shù)的下降主要因房地產(chǎn)新政及國家產(chǎn)業(yè)政策對汽車、鋼鐵、水泥、鋁制品、房地產(chǎn)等固定財富投入較大產(chǎn)業(yè)的控制和食品價錢指數(shù)的下降所致。所以抵花銷品市場的增加將起到推進作用，使居民的實質(zhì)花銷力處于上升態(tài)勢，進而帶來對商品需求的增加。4．

固定財富投入·重慶市固定財富投入自

1997

年后大幅增加，總量從

1997

年的不足

450億元增加到

2004

年的

1609

億元。

2004

年在宏觀調(diào)控背景下仍舊達到

26.8%的增速，在本西部十二省區(qū)的投資總量排在四川、內(nèi)蒙、陜西此后，居第四位，但重慶與之對照地區(qū)面積較小，且內(nèi)蒙、陜西有大批投資為國家用于水土保持和退耕還林，對照之下重慶的實質(zhì)投資收效和對經(jīng)濟的刺激更為明顯?！す潭ㄘ敻煌度氲牟粩嗉哟蠛徒^對總量將促進重慶經(jīng)濟連續(xù)保持高速增長，并對第三產(chǎn)業(yè)的拉動、鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)、城市建設(shè)規(guī)模的擴大和就業(yè)產(chǎn)生重要而積極的影響。5．社會花銷品零售額·社會花銷品零售總數(shù)表現(xiàn)了重慶市整體的購置能力，增加水平則表現(xiàn)了花銷趨勢和市場潛力，是影響商業(yè)物業(yè)和零售公司的重要因素?！?/p>

2004

年重慶市全年實現(xiàn)社會花銷品零售總數(shù)

955億元，比上年增加14.3%，比

2003

年提升

4.8個百分點，

2005

年上半年仍保持了

13.8%的增速。自直轄以來的8年間，社會花銷品零售總數(shù)保持了連續(xù)、牢固、高速增加的態(tài)勢。·重慶市社會花銷品零售總數(shù)的增加因素可概括為重慶的經(jīng)濟快速增加，居民可支配收入的上升。其他一方面表現(xiàn)出居民花銷升級的快速形成，儲存意向的下降和對收入預(yù)期的增加。·其他隨重慶商業(yè)多半市的膨勃流行，商業(yè)設(shè)備日益完滿，各商圈不斷擴大，商業(yè)網(wǎng)點急劇膨脹，商業(yè)流通規(guī)模進一步擴大，也促進社會零售總數(shù)的快速增加。·重慶市政府的“大商貿(mào)、大流通”政策及各區(qū)對本區(qū)商貿(mào)流通和商圈建設(shè)的重視也促進產(chǎn)業(yè)的升級和規(guī)模的擴大?！ち闶蹣I(yè)各新興業(yè)態(tài)的快速盛行和連鎖業(yè)的快速發(fā)展抵花銷市場產(chǎn)生重大影響，到2004年全市連鎖公司門店總數(shù)達到6000多個，實現(xiàn)零售額162億元，分別比上年增加20.4%和28.9%；連鎖公司占社會花銷品零售總數(shù)的比率上升到12%?！ぐ葱袠I(yè)剖析，2004年批發(fā)零售貿(mào)易零售總數(shù)達812.9億元，占社會消費品總數(shù)的比重提升到85%，較上年增加13%；其次為餐飲業(yè)，達到132億元，比上年增加23.1%，值得留神的是，餐飲業(yè)連續(xù)保持了高速增加，并超過整體零售額增幅的8.8個百分點，表現(xiàn)出城市生活水平的顯然提升，生活節(jié)奏加快對餐飲市場的積極推進，同時飲食多元化和網(wǎng)點的大規(guī)模擴大，為餐飲業(yè)發(fā)展供給了廣闊空間，也顯示居民對餐飲服務(wù)業(yè)需求殷切?！ぐ吹貐^(qū)剖析，2004年重慶市城市花銷品市場達成社會花銷品零售額555.1

億元，比上年增加

15.1%，占重慶市總量的

58.1%；鄉(xiāng)村花銷品市場完成社會花銷品零售額

399.9

億元，比上年增加

13.2%，其中縣的社會花銷品零售額

129.5

億元，增加

14.9%；縣以下的社會花銷品零售額

270.4

億元，同比增加12.4%。·從地區(qū)花銷及重慶的人口散布構(gòu)造來看，重慶主城區(qū)對各區(qū)、縣、鎮(zhèn)的商業(yè)輻射力仍舊較強，但主要表此刻高檔、大件和耐用花銷品上。其他隨城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化進度和鄉(xiāng)村經(jīng)濟改革的深入，各經(jīng)濟地區(qū)的快速發(fā)展，促進區(qū)、縣和鄉(xiāng)村的花銷正處于快速升級進度，花銷能力也得以快速加強。6．居民花銷能力可支配收入·重慶市

2004

年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

9221

元，較上年增加

13.9%，扣除價錢性因素實質(zhì)增加

9.8%;

直轄后的

8年間

,重慶居民生活水平不斷提高，可支配收入連續(xù)增加。在西部大開發(fā)十二省、區(qū)中躍居第一位，但與高收入地區(qū)仍有較大差距，如與上海相差63%，與深圳仍相差61%?！そ鼇韼啄贽r(nóng)業(yè)改革推進和農(nóng)民稅費的大幅減負(fù)，鄉(xiāng)村居民近來幾年的純收入已扭轉(zhuǎn)遲緩增加趨勢而實現(xiàn)快速增加，2004年鄉(xiāng)村居民的人均純收入2535元，較上年增加14.5%，扣除價錢因素實質(zhì)增加6.9%?！ぞ用袷杖氲倪B續(xù)增加關(guān)于第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了積極的促動作用，居民對收入預(yù)期整體看好，也促進各階層花銷需求處于升級階段；鄉(xiāng)村居民促動縣域，縣域促動城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)促動重慶主城區(qū)，各級呈逐級放大效應(yīng)。花銷性支出·2004年重慶城鎮(zhèn)居民花銷性支出7933元，較上年增加12%；其中食品性支出3015元，增加11.6%；穿著支出780元，增加6.1%；家庭設(shè)備及用品性支出474元，下降0.3%；醫(yī)療保健支出538元，增加17%；交通通訊支出865元，增加9．5%；教育文化及娛樂服務(wù)支出1201元，增加17%；居住及用房支出903元，增加21．8%。城市居民的恩格爾系數(shù)37．8%，鄉(xiāng)村居民的恩格爾系數(shù)仍高達56%。家庭花銷支出構(gòu)造·家庭支出構(gòu)造中食品占

37.8%；穿著占

10%；家庭設(shè)備及用品占

6%；醫(yī)療保健占

7%；交通通訊占

8%；教育文化和娛樂服務(wù)占

15%；居住及用房占11%；其他性支出占2.2%。家庭支出構(gòu)造中表現(xiàn)出新的特色。花銷特色由于政策性原因和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的限制性，居民的收入、支出及在花銷市場中心的表現(xiàn)與實質(zhì)情況有必然偏差，詳細(xì)特色表現(xiàn)為：·收入兩極分化嚴(yán)重，并表現(xiàn)出日益嚴(yán)重的態(tài)勢。·社會的高收入階層如公事員、公司主及對公司和社會資源占支配能力人群的實質(zhì)收入和可統(tǒng)計收入差距甚大，社會隱性收入在這部分人群中占有比率極大，同時帶動周邊親朋摯友的財富效應(yīng)亦有擴大，所以在實質(zhì)收入和支出中有較大偏差?！び捎跈?quán)益資源相對壟斷性和中國人情事故的文化背景，在實質(zhì)花銷中會有大批的請客、送禮和公司購置性花銷，而這部分花銷在必然程度上占有較大份額，而實質(zhì)數(shù)據(jù)還沒有法統(tǒng)計?！じ麟A層花銷支出均表現(xiàn)出升級特色，從鄉(xiāng)村居民換彩電，到城市居民換液晶電視，高收入階層二次置業(yè)等，各階層表現(xiàn)逐級放大和上升態(tài)勢。·由于醫(yī)療、教育系統(tǒng)改革的失敗，社會保障系統(tǒng)的弱化，人際交往花銷的增加，做為社會主體的一般城市居民用于醫(yī)療、教育、交通、通信等方面的負(fù)擔(dān)較重，關(guān)于收入單調(diào)，保障收入不足的家庭而言，花銷能力寬泛仍顯不足。·隨花銷能力的提升，居民生活質(zhì)量的提升。家庭用于旅游和服務(wù)性支出呈快速增加勢頭，所以對第三產(chǎn)業(yè)，特別是餐飲、娛樂、休閑、文化等方面行業(yè)將產(chǎn)生巨大的促進作用。7．人口及人口發(fā)展情況關(guān)于零售公司和零售物業(yè)來說，做為城市最后花銷者的人口。無疑是最重要的影響因素之一?！こ鞘腥丝谂c城市建設(shè)的發(fā)展，規(guī)劃和區(qū)位的演變將對商圈和未來零售格局產(chǎn)生重要的影響。重慶地理地點和地區(qū)特色的特別性與人口的規(guī)模、發(fā)展、演變、遷移都將對零售業(yè)產(chǎn)生根天性的影響。戶籍人口·據(jù)統(tǒng)計局宣布資料，2004年重慶市戶籍人口3144.23萬人，較上年增長64.13萬人，常住人口2770.98萬人，較上年減少6.49萬人，其中城鎮(zhèn)人口為1205.2萬人，城鎮(zhèn)化率43.5%；人口出生率9.45%；自然死亡率6.6%；自然增加率2.85%。城鎮(zhèn)化水平·

2000

年—

2004

年，重慶市城鎮(zhèn)化水均分別為

35.6%、37.4%、39.9%、41.9%和

43.5%，年均增加

1.98%；需要說明的是

2004

年較

1997

年直轄前的城鎮(zhèn)化率提升了14.5%；隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市進度的加快，大批鄉(xiāng)村人口正從土地中解放出來，漸漸向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口的空間散布也漸漸向城鎮(zhèn)齊集。人口構(gòu)造·在人口年紀(jì)構(gòu)造方面0—14歲的人口占21.2%；15—64歲占67.9%；65歲以上人口占10.9%；其中80歲以上人口達到1.2%；按性別化分的男、女比率為108：80。老齡化社會·2004年,重慶市65歲以上老年人口比重達10.9%，總量達302萬人。已高出7%的老齡社會分界限3.9%。隨生活質(zhì)量的不斷提升，老齡化趨勢在未來20年間還將表現(xiàn)高速增加趨勢。老齡化社會的日益突出將對社會、經(jīng)濟、生產(chǎn)、分派、花銷、社會保障產(chǎn)生重要影響和沖擊?！だ淆g化將致使老年撫育比提升，加重勞感人口的負(fù)擔(dān)，增加社會保障負(fù)擔(dān)；進而降低政府資本積累和投資能力，亦對家庭花銷出入、經(jīng)濟發(fā)展和帶動生產(chǎn)率的提升產(chǎn)生消極影響，亦抵花銷市場構(gòu)造產(chǎn)生重要影響。流感人口·

2004

年，重慶市流感人口總量達到

649萬人，占全市總?cè)丝诘?/p>

23.5%；其中流出市外的人口

407萬人，外?。ㄊ校┝魅肴丝诩s

56萬人；省際間人口總遷移率為16.7%，凈遷移率為-12.7%?！な杏騼?nèi)流感人口

187萬人，占全部流感人口總數(shù)的

28.7%，在本區(qū)、縣以內(nèi)流動的人口為

88萬人；區(qū)、縣間流動的人口為

98萬人?！ぐ磻艏谑欣镏鞒蔷艆^(qū)流動的人口占總流感人口的

25%，主要在主城區(qū)間流動和遷移。渝西經(jīng)濟走廊（萬盛區(qū)、雙橋區(qū)、潼南縣、銅梁縣、大足縣、榮昌縣、江津市、合川市、南川市）人口流動比率占總流動比率的42.4%；三峽庫區(qū)經(jīng)濟生態(tài)區(qū)（萬州區(qū)、涪陵區(qū)、長壽區(qū)、梁平縣、城口縣、豐都縣、武陵縣、忠縣、開縣、奉節(jié)縣、巫山縣、秀山縣、彭水縣）人口流動比率占總流感人口的比率為32.6%。·依照重慶市的人口、經(jīng)濟及流動特色，有400萬人在中國其他經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)從事建筑、工業(yè)生產(chǎn)，且流出人口多為鄉(xiāng)村閑置勞動力，一方面可表現(xiàn)他們將異地收入的相當(dāng)部分用于重慶花銷，另一方面則反應(yīng)他們整體花銷能力多顯不足，主要散布在縣域。流入人口多為學(xué)習(xí)、經(jīng)商或異地工作，消費能力相對較強，區(qū)內(nèi)流感人口則對重慶主城區(qū)花銷有較顯然的拉動作用。同時反應(yīng)有大批外區(qū)、縣人口在主城區(qū)購房、生活的特色極為顯然，且各區(qū)、縣花銷能力較強的人口在主城區(qū)花銷比率較大。人口散布·主城九區(qū)合計人口550萬人，其中城鎮(zhèn)人口318萬人，農(nóng)業(yè)人口232萬人。各區(qū)人口總量分別為渝中區(qū)60萬人；大渡口區(qū)20.59萬人（其中農(nóng)業(yè)人口6萬人）；江北區(qū)47.16萬人(其中農(nóng)業(yè)人口10萬人)；沙坪壩區(qū)68.85萬人(其中農(nóng)業(yè)人口為21萬人);九龍坡區(qū)73.26萬人(其中農(nóng)業(yè)人口24萬人)；南岸區(qū)49萬人(其中農(nóng)業(yè)人口13萬人)；北碚區(qū)64萬人(其中農(nóng)業(yè)人口36萬人)；渝北區(qū)81.6萬人(其中農(nóng)業(yè)人口59萬人)；巴南區(qū)85.73萬人(其中農(nóng)業(yè)人口62萬人)。各區(qū)人口散布中，渝北、巴南、北碚新轄區(qū)農(nóng)業(yè)人口占較大比重。·自己口散布統(tǒng)計為2002年關(guān)數(shù)據(jù)，而近來幾年房地產(chǎn)市場的快速盛行令人口散布發(fā)生了較大變化，各區(qū)居住人口所以而不斷發(fā)生地區(qū)變化。特別江北、渝北地區(qū)的大型住處樓盤較為集中，未來幾年中北部地區(qū)的居住人口將激增，而渝中區(qū)實質(zhì)居住人口將呈下降趨勢，預(yù)計未來十年渝中區(qū)人口將從頂峰期的70萬降至50萬人口?！るS城市的拆遷改造，農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地的大規(guī)模征用。居住狹窄地區(qū)的人口將遷至環(huán)境更為合適居住的新地區(qū)，而農(nóng)業(yè)人口因農(nóng)轉(zhuǎn)非和拆遷安置而演變成城鎮(zhèn)人口。另一方面一些高收入人群及政府機關(guān)人員正處于二次置業(yè)階段，而北部地區(qū)的交通、環(huán)境和密集高檔樓盤將形成高花銷人群居住區(qū)?！び纱?，未來重慶主城地區(qū)的實質(zhì)花銷人口和地區(qū)的散布也將發(fā)生根本性改變。就目前來看主城九區(qū)的總?cè)丝谝?guī)模為戶籍人口550萬人，非農(nóng)業(yè)人口318萬人，外省區(qū)流入人口56萬，九區(qū)之外區(qū)、縣流入主城區(qū)約88萬人。由此得出主城花銷的城鎮(zhèn)人口為318萬+56萬+88萬=462萬人，若計算農(nóng)業(yè)人口區(qū)、縣人口和旅游人口在主城的花銷，則實質(zhì)人口規(guī)模高出

500萬人。五年此后重慶主城的非農(nóng)業(yè)居住人口將高出

730萬人，而江北、渝北兩區(qū)的城鎮(zhèn)居住人口將會從目前的

60萬增加至高出

120萬人口的規(guī)模。8．重慶未來發(fā)展規(guī)劃及重要事件影響剖析在以下部分，將經(jīng)過簡要對重慶未來的城市發(fā)展規(guī)劃和商來發(fā)展規(guī)劃，以及將對重慶市經(jīng)濟、特別是零售業(yè)公司及物業(yè)產(chǎn)生影響的重要事件恩賜描述后，綜合剖析對本項目可能產(chǎn)生的影響。8．1城市規(guī)劃·城市整體規(guī)劃是城市發(fā)展和建設(shè)的依照，它確立了重慶未來的城市格局和各地區(qū)的功能定位、發(fā)展方向，關(guān)于江北觀音橋商圈和本項目有著根本的影響作用?！?005年3月，重慶市人大經(jīng)過了《重慶市城市整體規(guī)劃（2005—2020）》的報告，該報告是在1998年經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的整體規(guī)劃基礎(chǔ)上的最新修編報告，明確了重慶主城九區(qū)都市經(jīng)濟圈的未來城市發(fā)展和建設(shè)方向。城市規(guī)劃范圍·規(guī)劃對重慶轄區(qū)

8.24萬k㎡

(

修編前為

26.6k㎡)

進行經(jīng)濟帶區(qū)分和整體規(guī)劃，其中都市經(jīng)濟區(qū)為主城九區(qū)，面積達

5473k㎡。規(guī)劃至

2010

年，都市里總?cè)丝?/p>

730萬人，至

2020

年都市里人口

930萬人，城市規(guī)劃配套按1070

萬規(guī)模進行預(yù)設(shè)。城市格局·預(yù)計至

2010

年，重慶市城鎮(zhèn)化水平將達到

50%以上；

2020

年達到

65%左右。市域城鎮(zhèn)分為市域中心城市（主城九區(qū)）、地區(qū)中心城市、次地區(qū)中心城市。中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)5個等級。依靠交通干線，點軸式發(fā)展，漸漸形成以都市里為核心，地區(qū)中心為增加級，次地區(qū)中心城市和中心鎮(zhèn)為主體，其它小城鎮(zhèn)拱衛(wèi)的級次分明，構(gòu)造合理，點軸相連，互動并進的現(xiàn)代城鎮(zhèn)系統(tǒng)?！ぶ貞c以“一片五城多中心組團式”布局構(gòu)造，由中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)，一個城市中心和6個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶CBD地區(qū)。6個副中心則由觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)、菜園壩、西永中心區(qū)組成?！ぶ貞c主城區(qū)規(guī)模的不斷擴大，將促進城市花銷的急劇升級和總量擴大，同時使中心城區(qū)的輻射力更增富強，眾星捧月的效應(yīng)使主城區(qū)商業(yè)機會倍增。城市交通·規(guī)劃建立以大運量快速干道交通為骨干，一環(huán)

6線的軌道網(wǎng)為基本車線網(wǎng)，除快速干道、輕軌、地鐵外，還規(guī)劃在嘉陵江規(guī)劃建設(shè)

16座大橋（含現(xiàn)狀

8座），長江規(guī)劃建設(shè)

15座（現(xiàn)狀

5座），兩江遠景預(yù)留

7座大橋及越江地道。中梁山規(guī)劃

8座地道（含現(xiàn)狀

3座），銅鑼山規(guī)劃建設(shè)

6座穿山地道（含現(xiàn)狀

3座），兩山遠景預(yù)留

4座穿山地道?！こ鞘薪煌ǖ娜找娓牧?，使原來因地理特色相對獨立的各個片區(qū)漸漸形成強勢互動的整體。各片區(qū)之間的相互浸透和相互輻射力日益加強?！ぶ鞒歉鲄^(qū)功能和各階層的遷移，演變隨城市新格局的形成而加快，這也使各地區(qū)的未來定位戰(zhàn)略后隨之做出調(diào)整，在城市的發(fā)展和演變中演繹未來新格局的形成。8．2重要影響事件剖析西部大開發(fā)·西部大開發(fā)戰(zhàn)略自1999年推行以來對西部地區(qū)的經(jīng)濟促進奏效卓著，誠然政策效應(yīng)已日益弱化，但已形成的地區(qū)經(jīng)濟帶已形成優(yōu)秀勢頭。西部大開發(fā)依靠歐亞大陸橋、長江水道、西南出海道等交通線，發(fā)揮中心城市作用，以線串點，以點帶面，漸漸形成了隴海蘭新線，長江上游經(jīng)濟帶，南（寧）貴（陽）昆（明）經(jīng)濟帶?！の鞑看箝_發(fā)除激勵政策外，針對西部地區(qū)改良投資環(huán)境的資本投入也日益增大，并優(yōu)先安排基礎(chǔ)建設(shè)項目，加大財政轉(zhuǎn)移力度和金融信貸支持，重慶享有的財政稅收先征后返的優(yōu)惠對重慶投資環(huán)境的改良產(chǎn)生了巨大的促進作用?！ぶ貞c是長江上游經(jīng)濟地區(qū)的龍頭，成渝經(jīng)濟圈的核心，對地區(qū)的帶動和促進作用顯然，同時擁有對長江經(jīng)濟帶和西南出海經(jīng)濟線、東盟經(jīng)濟地區(qū)的較強輻射力。西部大開發(fā)戰(zhàn)略對重慶城市經(jīng)濟、商貿(mào)流通和零售物業(yè)均將產(chǎn)生積極的推進作用。加入世貿(mào)組織（WTO）·中國加入世界貿(mào)易組織的4年間，使中國卷入全球一體化浪潮之中，對重慶的經(jīng)濟發(fā)展、公司管理、社會生活均產(chǎn)生了重要影響。2003年按入世許諾，零售業(yè)已全面向外資開放，除批發(fā)、文化產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、成品油等領(lǐng)域外幾無量制?！ち闶蹣I(yè)的全面開放，加劇了重慶商業(yè)的競爭，國際性商業(yè)公司已全面進入重慶，而國內(nèi)零售公司為搶占競爭先機，紛繁賽馬圈地，強搶網(wǎng)點資源，加劇了對商業(yè)物業(yè)需求的同時，也使得零售公司生計環(huán)境日益惡化。未來間的吞并、重組浪潮亦將愈演愈烈?！ち闶蹣I(yè)的目前局勢和發(fā)展趨勢將對商業(yè)物業(yè)有積極的影響，也促進各種資本，致使外國基金大批涌進國內(nèi)商業(yè)項目，但這對項目的規(guī)劃、建設(shè)、營運和人才要求也越來越高。成渝經(jīng)濟帶·成渝兩地的互補性，是成渝地區(qū)成為中國西部唯一成片發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口最為集中的地區(qū)，西部大開發(fā)最重要的地區(qū)，被喻為繼“長三角”、“珠三角”、“京津”經(jīng)濟帶后中國經(jīng)濟帶第四增加極，除寬泛被經(jīng)濟界看好外，國家也將“成渝經(jīng)濟帶”列為西部最優(yōu)先發(fā)展地區(qū)，并歸入國家要點發(fā)展規(guī)劃地區(qū)?！るS重慶在各經(jīng)濟圈的作用發(fā)揮，重慶物業(yè)價值較國內(nèi)中心城市偏低的現(xiàn)狀將很快被改變，而作為增值空間巨大的商業(yè)物業(yè)（特別稀缺的中心優(yōu)勢網(wǎng)點資源）將成為受惠的產(chǎn)業(yè)而被寬泛挖掘。重慶CBD建設(shè)·CBD是城市商業(yè)和商務(wù)的核心,依靠便利的交通和聚合效應(yīng)的影響,在相對狹窄的地區(qū)內(nèi),齊集著大批的人口和商機?！ぶ貞c的CBD將分紅三大塊：現(xiàn)代CBD—江北城，傳統(tǒng)CBD—解放碑，CBD配套服務(wù)區(qū)—南岸彈子石。重慶CBD建設(shè)的遠期目標(biāo)是成為長江上游和西南地區(qū)的地區(qū)性國際化商務(wù)中心區(qū)。依照CBD的功能區(qū)分，加之解放碑交通制約將給江北CBD供給巨大的機會，誠然目前的建設(shè)尚顯遲緩，但隨著地區(qū)經(jīng)濟的形成，CBD將會使周邊地區(qū)帶來巨大變化和商機。特別江北地勢平展、交通發(fā)達，與外處域相連親密，緊臨機場。隨著江北房地產(chǎn)市場的發(fā)展可能形成的馬太效應(yīng)，重慶北部的吸引力將會越來越大，竟?fàn)幜υ絹碓綇?。CBD的建設(shè)對城市發(fā)展的改變和影響巨大，比方美國紐約曼哈頓，在區(qū)區(qū)6.1k㎡的土地上，有多達2700多萬㎡的各樣功能性建筑，每平方公里的就業(yè)人口達到85000人。再如北京的東三環(huán)中路以國貿(mào)為中心快速成為北京新的城市中心，北京花銷能力最強的人群有很大的比率集中在此，由此造就了國貿(mào)、燕莎，等多個高檔商業(yè)地區(qū)。9．零售業(yè)發(fā)展趨勢及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢9．1國內(nèi)零售業(yè)現(xiàn)狀·在對外開放的推進下，中國零售業(yè)經(jīng)過多年的快速發(fā)展，獲取了驚人的成就，隨著零售業(yè)的全面開放，外資鼎力進入。零售業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為規(guī)模迅速提升。新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展，市場集中力度和零售現(xiàn)代化水平快速提升。但是國內(nèi)零售業(yè)仍存在規(guī)模偏小、戰(zhàn)略缺失、經(jīng)營管理水平粗放，盲目快速膨脹等問題。零售業(yè)態(tài)從頭整合定位·在充分競爭的市場背景和花銷市場日益細(xì)分趨勢中。新興業(yè)態(tài)發(fā)展勢頭迅猛，新興業(yè)態(tài)層見迭出。商務(wù)部于2004年7月1日正式宣布了國內(nèi)17種業(yè)態(tài)的界定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)代百貨、商場、專業(yè)店和正迅猛發(fā)展的購物中心在零售市場中漸漸占有了主導(dǎo)地位。零售業(yè)規(guī)模快速提升·

2004

年全國社會花銷品零售總數(shù)達到

42600

億元，中國的花銷品市場規(guī)模增加迅猛，從

1978

年到

2004

年間年均增加率高出

10%，而

90年月此后的平均增加率高出年市場總規(guī)模將高出

15%。行業(yè)規(guī)模較90年月初增加了10萬億元。年平均增加將保持在

5.5倍，預(yù)計到201011%以上，五年后的市場規(guī)模將在

2005

年基礎(chǔ)上增加

1倍。市場集中度提升·從零售百強公司的商品銷售額和商品零售額的平均規(guī)模高出市場增加速度，商品銷售總數(shù)和商品零售額近來幾年的平均年增加率高達

規(guī)模23.6%和26.8%，增加速度比社會花銷品零售總數(shù)高

16.3%，市場份額也正向各地的優(yōu)勢公司集中，零售行業(yè)市場集中度提升，不只發(fā)揮了牢固市場的作用，并正在帶來工業(yè)、商業(yè)、花銷者三者關(guān)系和地位的調(diào)整。新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展90年月以前，中國零售市場長久保持著國有百貨商場一統(tǒng)天下的格局，市場份額高達60%以上，隨花銷需求的變化和競爭的加劇。大型綜合商場，優(yōu)選、時興等主題百貨，專業(yè)店、便利店、專賣店、家居建材中心、倉儲百貨等新興零售業(yè)態(tài)快速盛行，成為擴大市場的重要動力。特別商場及專業(yè)店的發(fā)展最為迅猛，近來幾年的增加速度高出了40%?！づ龅叫率搅闶蹣I(yè)態(tài)的巨大沖擊，傳統(tǒng)百貨和綜合商場進入了巨大的調(diào)整和轉(zhuǎn)型期。百貨店也仍舊保持著市場的主要業(yè)態(tài)地位，百貨店中的五金、電氣、家居、食品、日雜等品類漸漸淡出，專注于優(yōu)選化、品牌化、時興化的高毛利商品。傳統(tǒng)百貨在知足大眾花銷的基礎(chǔ)上，也正經(jīng)歷著定位和經(jīng)營的調(diào)整和轉(zhuǎn)型之中。全行業(yè)的現(xiàn)代化水平顯然提升·中國零售業(yè)現(xiàn)代化水平的顯然提升，除了現(xiàn)代流通方式和新式業(yè)態(tài)發(fā)展較快外，先進流通經(jīng)營與管理技術(shù)也獲取快速推行和應(yīng)用?，F(xiàn)代信息技術(shù)的在管理方法中的寬泛應(yīng)用，電子商務(wù)等新技術(shù)的發(fā)展，極大提升了零售業(yè)的管理水平。經(jīng)營、管理和資源整合的高素質(zhì)人才也漸漸成為行業(yè)的重要競爭因素，促進行業(yè)的營運管理水平顯然提升，一批現(xiàn)代化水平較高的零售企業(yè)應(yīng)運而生。外資鼎力進入·從

1992

年至

2003

年，全國零售行業(yè)累計實質(zhì)利用外資約

30億美元，贊同建立外資商業(yè)公司

300家，分店

2300

多個。散布在全國近

30個省市，世界前50富強型零售公司有高出40家進入了中國。出名的如沃爾瑪、家樂福、麥德龍、伊藤洋化堂等，已經(jīng)漸漸在國內(nèi)形成了必然的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模。9.2國內(nèi)零售業(yè)趨勢·零售業(yè)公司已漸漸成為渠道主導(dǎo)者，對上游產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位進一步加強。國內(nèi)已有高出95%的商品處于供過于求的情況。中國經(jīng)濟已由供給拘束型轉(zhuǎn)為需求拘束型，零售業(yè)已成為市場經(jīng)濟運行的起點。未來幾年，隨著中國推進流通現(xiàn)代化進度的加快，零售業(yè)對上游的決定性作用將更為突出。連鎖經(jīng)營將是零售公司居主導(dǎo)地位的經(jīng)營方式·公司聯(lián)合、吞并、重組步伐加快，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴大和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式?！ち闶蹣I(yè)態(tài)競爭將更為強烈，百貨店將向細(xì)分化、個性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店的市場份額將漸漸萎縮。大型的購物中心將在未來幾年中迅猛發(fā)展，成為優(yōu)勢渠道資源擁者，而成為未來零售業(yè)態(tài)的新式主導(dǎo)業(yè)態(tài)。·零售業(yè)專有技術(shù)，信息技術(shù)的應(yīng)用，使經(jīng)營技術(shù)和管理手段日益現(xiàn)代化，而零售公司對新技術(shù)、新人才的運用而促進其快速成為各地區(qū)的優(yōu)勢企業(yè)?！ね馍踢M入步伐進一步加快，也促進國內(nèi)零售公司快速膨脹，競爭局勢更為強烈。9．3購物中心發(fā)展趨勢90年月國內(nèi)的房地產(chǎn)多為小規(guī)模樓盤，底商是中國商用房地產(chǎn)的典型特色，隨著土地價錢的不斷上升，商業(yè)用房在房地產(chǎn)項目的比率也日益增大?！づf城改造、城市規(guī)模擴大、商業(yè)公司賽馬圈地、第三產(chǎn)業(yè)澎渤流行等因素促進中國的商用房地產(chǎn)呈燎原之勢，在巨大利益的引誘下，眾多房地產(chǎn)公司的商業(yè)房地產(chǎn)項目和規(guī)模也表現(xiàn)迅猛擴大之勢，2000年后商業(yè)房地產(chǎn)成為新的務(wù)稱，也衍生出了一個巨大產(chǎn)業(yè)市場—商業(yè)房地產(chǎn)，全國號稱大型購物中心的商業(yè)地產(chǎn)項目已多達近1000家。·中國商業(yè)房地產(chǎn)公司素來未能超越房地產(chǎn)的限制，而向來在營銷技術(shù)上搜尋打破，眾多的商業(yè)房地產(chǎn)素來在“一賣就死，一租就亂”的怪圈中循環(huán)，終究是租仍是售，是回籠資本仍是兼顧商業(yè)經(jīng)營，成為營銷無法超越的高坎。分零銷售、零落出租的風(fēng)險在全國各地的商業(yè)房地產(chǎn)項目中擴大和漫延。一致規(guī)劃、定位、經(jīng)營終成大勢所趨，廣州天河城、杭州金涌廣場、萬達購物廣場等大型商業(yè)樓盤在付出悲慘的教訓(xùn)和深重的代價此后，為中國的商業(yè)房地產(chǎn)研究出了新的運作理念和方法為業(yè)界所寬泛借鑒?！ぁ百徫镏行摹边@一新的見解和業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)的集成發(fā)展之下，成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的新模式。購物中心是一種復(fù)合性業(yè)態(tài)，也是零售業(yè)態(tài)的最高等形態(tài)，但西方的理論和實踐與中國實質(zhì)情況差距甚遠，無法適中國國情，這一見解在中國被房地產(chǎn)公司和營銷公司以“漫天過?！敝g(shù)使眾多項目變成為了形似而神不似的“偽購物中心”。而“中國式的”吻合中國不同地區(qū)花銷特色的購物中心必然展現(xiàn)出富強的生命力和發(fā)展?jié)摿?。這種集零售管理與地產(chǎn)開發(fā)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、教育、服務(wù)等多功能為一體，在一致籌備、規(guī)劃、經(jīng)營模式為大型商業(yè)地產(chǎn)的最正確模式。成為在充分表現(xiàn)經(jīng)營價值和整體商業(yè)價值的基礎(chǔ)上，兼有豐富生活、表現(xiàn)文化、細(xì)化服務(wù)、促進花銷、經(jīng)營和帶動城市、活躍旅游等多元功能組合的商業(yè)形態(tài)。．重慶商圈現(xiàn)狀及商圈發(fā)展趨勢圖十四：重慶市商圈規(guī)劃圖整體情況·特其他地理環(huán)境決定了重慶的商業(yè)組團式構(gòu)造發(fā)展，圍繞主城渝中、沙坪壩、江北、九龍坡、南岸等五區(qū)，接踵形成認(rèn)識放碑、沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪五大商圈形成了各呈鼎立之勢?！ぴ诟鲄^(qū)政府對商貿(mào)流通的鼎力投入和積極推進下，各商圈得以飛奔式發(fā)展，但寬泛存在缺少一致規(guī)劃和長久的戰(zhàn)略性考慮，由此形成了各商圈自身的特色不足，商業(yè)規(guī)模弘大而互動性不足的特色。除解放碑商圈因傳統(tǒng)地位的影響對全市有極強的輻射力外，各商圈對外輻射力較弱，甚至本商圈內(nèi)的花銷者到解放碑花銷的習(xí)慣向來難以扭轉(zhuǎn)，且各商圈規(guī)模的不斷擴大，商業(yè)物業(yè)節(jié)余，必然比率的商業(yè)公司經(jīng)營績效偏低成為重慶商業(yè)的一大特色。附表一：各商圈商業(yè)面積供給量仍呈不斷放大之勢商圈目前經(jīng)營面積目前供給量預(yù)計近期預(yù)計遠期目前年銷售供給量供給量面積解放碑60萬㎡30萬㎡60萬㎡75萬㎡135億沙坪壩45萬㎡18萬㎡30萬㎡40萬㎡65億南坪20萬㎡15萬㎡30萬㎡45萬㎡54億觀音橋35萬㎡12萬㎡32萬㎡45萬㎡38億楊家坪25萬㎡14萬㎡34萬㎡40萬㎡29億合計185萬㎡89萬㎡186萬㎡245萬㎡371億注：以上數(shù)據(jù)依照調(diào)研和對大型商業(yè)網(wǎng)點的綜合預(yù)計而得。以上面積僅計算各商圈內(nèi)步行街和步行街延長范圍的主導(dǎo)性商業(yè)項目，未包括其他地區(qū)的商業(yè)面積。解放碑商圈特色·商圈范圍以步行街為核心，北起臨江門，南至校場口，西達民生路，東到小十街，由臨江路、滄白路、新華路、民生路合圍而成的多邊形地區(qū)，總面積約1.2K㎡。解放碑因歷史沿革而形成到此刻，是重慶市的核心商圈，重慶市各區(qū)、各縣市民最重要、最常去的購物、娛樂、休閑的集聚場所，被譽為“西部第一街”。網(wǎng)點密集程度在全國居于前列，已形成商業(yè)網(wǎng)點4000多個，服務(wù)機構(gòu)5000多家，年營業(yè)額已達135億元?！そ夥疟莻鹘y(tǒng)的商貿(mào)集散地，各主要商業(yè)業(yè)態(tài)無奇不有，優(yōu)選百貨的代表公司有多半會廣場、美美時代百貨（香港）等，時興百貨的代表有太平洋百貨（臺灣）、王府井百貨（北京）、銀泰百貨（北京）、迪康百貨（深圳）等，品類百貨的代表有重百、新世紀(jì)等，大賣場的代表有家樂福（法國）、新世紀(jì)商場等，專業(yè)（電器）店的代表公司有國美（北京）、蘇寧（南京）、大中（北京）、商社電器等?！そ夥疟倘σ虻貐^(qū)狹窄,建設(shè)成本高昂,交通系統(tǒng)和周邊環(huán)境擁堵,成為限制該商圈發(fā)展的要點因素,加上開發(fā)商實力和目光受限的因素,解放碑尚未有真實含義的吻合重慶多半市特色的知足廣大居民的大型購物中心。多半會雖規(guī)模較大,業(yè)態(tài)和功能有必然的復(fù)合性,但因中高檔定位線路和經(jīng)營特征尚不能夠成為重慶代表性的購物中心?！るS著各地區(qū)商圈和社區(qū)商業(yè)的漸漸形成，新城區(qū)的大規(guī)模建設(shè)，加之解放碑交通和行車因素的影響，商圈絕對霸主的地位將漸漸被削弱，未來的商業(yè)熱點將進一步擴散。南坪商圈的特色·南坪商圈以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起長江大橋南橋頭，南至四公里學(xué)府大道，東臨海棠溪立交，西至融僑半島，規(guī)劃面積達4K㎡。南坪區(qū)政府就此還提出新的步行街?jǐn)U建計劃，并在未來2年內(nèi)要點發(fā)展會展、醫(yī)藥、汽車、家居四大產(chǎn)業(yè)，并建設(shè)休閑運動、燈飾建材、會展、汽摩四大街道，南坪商圈年銷售規(guī)模已高出50億元?！つ掀荷倘π纬善鸩捷^早，但原規(guī)劃滯后，街區(qū)交通情況欠佳，地區(qū)內(nèi)大型零售網(wǎng)點少，規(guī)模偏小，購物環(huán)境偏低。但醫(yī)藥批零市場、家居、建材店、汽車交易市場已成為南坪商圈的重要引力。2004年的醫(yī)藥批零規(guī)模已超過40億元，區(qū)內(nèi)在建的帝景MALL，已引入的萬達商業(yè)廣場將成為南坪商圈未來的重要再生力量。已經(jīng)營的流行百貨代表性公司有百盛百貨（馬來西亞），品類百貨代表性公司有重百、新世紀(jì)等，綜合商場的代表性公司有好又多（臺灣）、人人樂（深圳），倉儲商場的代表性公司有武漢中百、麥德龍（德國、不在商圈內(nèi)），家居建材專業(yè)店的代表性公司有百安居（英國）、建瑪特等，電器專業(yè)店的代表性公司有蘇寧（南京）、國美（北京）等?！つ掀哼€沒有有大型購物中心，但經(jīng)過以家居、建材為主力店的帝景MALL正緊鑼密鼓，萬達購物廣場以劃定地界，長江實業(yè)也已在南濱路運籌決勝，未來幾年南坪商圈將后起之秀，產(chǎn)生較強的競爭力。楊家坪商圈特色·楊家坪商圈建立是以步行街為核心，以長江路、西郊路、直港大道、楊九路、石楊路為軸心，按“一點兩線”呈放射型網(wǎng)狀構(gòu)造延長，并以此構(gòu)成商務(wù)區(qū)，商圈規(guī)模達2K㎡，步行街是幾大商圈中第一個進行一致規(guī)劃、整體改造的商圈，“商住分流、人車分流、整體打造”是楊家坪商圈的規(guī)劃特色，未來規(guī)劃重申特色休閑、餐飲、旅游業(yè)的發(fā)展為特色?！罴移荷倘ο鄬Κ毩?，并以交通上的優(yōu)勢有效輻射了大渡口地區(qū)的部分花銷，年銷售規(guī)模居各商圈第二位，達到近80億元，僅次于解放碑商圈。商圈內(nèi)時興百貨的代表性公司有富安百貨（臺灣）、立丹百貨等，品牌百貨的代表性公司有重百、新世紀(jì)，電器專業(yè)店有國美、蘇寧、商社電器等。沙坪壩商圈特色·沙坪壩商圈是以三峽廣場為主導(dǎo)的商業(yè)經(jīng)濟圈，呈十字型構(gòu)造，步行街內(nèi)由三峽景觀園、名人雕塑園、綠色藝術(shù)園和商業(yè)步行街四部分組成，由多達20余處的人文景觀。依靠高校林立的背景，沙坪壩形成了以文化休閑和時興為主題的商圈特色，商圈年銷售規(guī)模65億元?！ど称簤紊倘Φ貐^(qū)面積較大，地區(qū)相對獨立，對當(dāng)?shù)貐^(qū)花銷輻射力較江北和南岸有顯然優(yōu)勢。商圈內(nèi)的百貨業(yè)態(tài)代表性公司有明日百貨、立洋百貨、重百、新世紀(jì)、華聯(lián)（北京）等。觀音橋商圈特色·觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，以建設(shè)東、西、南、北路為延長方向，規(guī)劃商圈總規(guī)模達4K㎡。觀音橋商圈是起步最晚的商圈。但商圈內(nèi)規(guī)劃和建建立足高、見解新、設(shè)備建設(shè)的現(xiàn)代化程度較高，擁有必然的前瞻性，充分表現(xiàn)了“商住分流、人車分流、集中打造、立體開發(fā)”的特色。由于商圈開街較晚，還有很多商業(yè)項目在建設(shè)中，北城天街購物中心、金源地下娛樂廣場已組成了江北商圈特色雛形，年銷售規(guī)模近40億元。·江北往解放碑交通便利，一橋暢達渝中區(qū)的慣性花操心理對江北商圈形成較大壓力。江北的交通改造大大改觀了區(qū)內(nèi)交通擁堵的情況，自己擁有較強的便利優(yōu)勢。但商圈的周邊主體部分為快速車道環(huán)圍，車流出入的不便對商圈車流和人流的進入形成阻擋。環(huán)形商圈內(nèi)的主體項目還沒有竣工使用，也使商圈規(guī)模還沒有充分表現(xiàn)。商圈內(nèi)已營業(yè)的代表性優(yōu)選百貨業(yè)態(tài)有遠東百貨（臺灣），優(yōu)選購物中心代表性公司有北城天街，時興百貨的代表性公司有茂業(yè)百貨（深圳）。品類百貨的代表性公司有重百、新世紀(jì)、北京華聯(lián)等；家居專業(yè)店的代表性公司有青田家居等，電器專業(yè)店的代表性公司有國美、蘇寧等；大賣場的代表性公司有家樂福（法國）等，以娛樂為主體代表性公司有金源廣場等?！そ眳^(qū)政府積極促進區(qū)內(nèi)商貿(mào)拉動戰(zhàn)略的推行，鼎力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，擬經(jīng)過“重慶的名片、城市的客堂、市民的樂園、花銷的天堂”為定位目標(biāo)，以生態(tài)景觀為優(yōu)勢，集中打造西南最大的生態(tài)商圈。在商圈之外分別形成了農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品、花鳥樹草市場和家居建材市場為外面促進，組成了江北的大商貿(mào)格局。商圈發(fā)展及競爭特色商圈輻射力互為交叉，商圈規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模過分·在交通未改良以前各區(qū)被兩江分開，交通環(huán)境決定各地區(qū)的相對獨立性，隨著交通的七通八達，便利、快速的交通改變了商圈的生活環(huán)境，地區(qū)性商圈的戰(zhàn)略格局構(gòu)思已開始經(jīng)受嚴(yán)重的挑戰(zhàn)?！じ鲄^(qū)大商貿(mào)戰(zhàn)略構(gòu)思促進各商圈的規(guī)模不斷擴大，重復(fù)建設(shè)，過分開發(fā)使商業(yè)物業(yè)空置率急劇上升，各商圈內(nèi)的公司經(jīng)營績效不甚理想，也形成了巨大的資源浪費，公司生計環(huán)境亦較為困難?！じ魃倘χg競爭殘忍，但各地區(qū)商圈和大型商業(yè)項目仍表現(xiàn)為規(guī)模越來越大，商業(yè)項目的范圍越來越廣，大渡口、巴南紛繁打造自己的商業(yè)中心。已有商圈的地區(qū)內(nèi)也不斷衍生小型商圈，大坪、石橋鋪、菜園壩等也紛繁參與商圈大戰(zhàn)。甚至一些本該是社區(qū)商業(yè)的項目也試圖擴大其商圈輻射范圍?！?004年重慶市商業(yè)營業(yè)用房的空置總面積高達250萬，其中空置1年以上的面積150萬㎡，主城區(qū)中渝中區(qū)空置面積近30萬㎡，其次分別為江北、南岸、沙坪壩、九龍坡、大渡口。各項目同質(zhì)化競爭嚴(yán)重·解放碑是人氣中心，優(yōu)勢在于它是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，擁有很深的歷史、文化底蘊，對主城之外處域和外來人口、旅游人口有極強的吸引力。其他各商圈在高密度商圈的背景下，又紛繁定位于綜合商業(yè)中心，而從戰(zhàn)略上又為地區(qū)商圈，同質(zhì)化競爭在所難免，相互耗資各商圈的輻射能力?！じ髯詾闋I，缺少一致、系統(tǒng)的規(guī)劃使商圈難以形成自己特色，在規(guī)模弘大，而商圈密度極高的環(huán)境中，各商圈已不能夠獨自在當(dāng)?shù)貐^(qū)搜尋市場，而應(yīng)依照自己特色和地段特色搜尋差別化定位，以擴大市場輻射能力和商圈自身的核心競爭力。第三部分項目大綱圖十五：本項目地點表示圖1．項目名稱：重慶現(xiàn)代廣場；2．建設(shè)單位：重慶道隆物業(yè)有限公司；3．項目地點：重慶市江北區(qū)觀音橋商圈噴泉廣場中心地點；4．項目規(guī)模：項目占地43096㎡，規(guī)?？偨ㄖ娣e402337㎡，由10層裙樓和三層塔樓組成。其裙樓為商業(yè)用房，總建筑規(guī)模234722㎡，共分AB、C、D三個地區(qū)。塔樓為商住公寓；5．本項目關(guān)系單位·重慶市江北區(qū)國有財富經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“國資委”），是本項目的合法產(chǎn)權(quán)及項目控制人?！ぶ貞c市道隆物業(yè)有限公司（以下簡稱“道隆公司”）為本項目的開發(fā)商，江北區(qū)國資委所屬全資公司?！ぶ貞c紅鼎置業(yè)有限公司（以下簡稱“紅鼎公司”）協(xié)議受讓本項目塔樓部分并成為塔樓的合法建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)人，紅鼎公司為云南紅塔公司全資子公司香港玉成貿(mào)易發(fā)展有限公司在渝項目公司。·重慶百貨大樓股份有限公司（以下簡稱“重百”）在本項目AB區(qū)共購得房產(chǎn)19281.46㎡，目前已進入營業(yè)狀態(tài)?！そ煌ㄣy行在本項目AB區(qū)購得房產(chǎn)2214.4㎡?！そ衔飿I(yè)為本項目C區(qū)5－7層的產(chǎn)權(quán)人，道隆公司與江南物業(yè)簽署C區(qū)物業(yè)轉(zhuǎn)讓回購協(xié)議，將AB區(qū)2605㎡商業(yè)用房作價2400萬回購江南物業(yè)C區(qū)物業(yè)，道隆公司需補償江南物業(yè)2400萬元（未簽署書面協(xié)議），目前尚需辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)?！び^音橋農(nóng)貿(mào)市場為本項目C區(qū)2－4層的產(chǎn)權(quán)人，為江北區(qū)國資委全資公司?！ばI(yè)主為本項目小商店的購置人，部分小業(yè)主產(chǎn)權(quán)已集體回購，尚余36戶，波及AB區(qū)面積1012.6㎡?！ぶ貞c凡泰思石化有限公司（以下簡稱“凡泰思公司”）曾購得本項目AB區(qū)商業(yè)用房454.26㎡，凡泰思公司已用該產(chǎn)權(quán)抵押獲取農(nóng)業(yè)銀行貸款900萬元，到此刻未還貸解押。凡泰思公司尚欠房款156.9萬元未償付，凡泰思公司還租借項目AB區(qū)物業(yè)96㎡至2006年。所購物業(yè)已用于經(jīng)營德克士?！ぷ饨钁羰窃诒卷椖緼B區(qū)租借經(jīng)營的經(jīng)營主，波及面積20315㎡，其中2005年到期3戶，2006年7月30日到期1戶（德克士），2007年到期的3戶，2013年到期的3戶，租戶需依照實質(zhì)需要予以回收?！げ疬w部署戶為本項目被拆遷單位，波及5戶，波及被拆遷面積28093㎡。部署以D區(qū)為主。項目建設(shè)情況·本項目AB區(qū)、C區(qū)及D區(qū)原規(guī)劃面積已全部建成，按原規(guī)劃設(shè)計的設(shè)施設(shè)備已完滿，其中

AB區(qū)已經(jīng)過主體構(gòu)造查收、消防查收

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區(qū)已經(jīng)過主體構(gòu)造查收，

D區(qū)因拆遷還房還有

9558

㎡在擴建中。7.項目面積散布及產(chǎn)權(quán)情況AB區(qū)附表二：本項目AB區(qū)產(chǎn)權(quán)情況圖樓層層高（m）總建面（㎡）道隆自（㎡）其他產(chǎn)權(quán)人（㎡）設(shè)計用途負(fù)二4.815161.7713313.97重百900，紅鼎公司設(shè)備車庫層947.8負(fù)二4.515663.85車庫層負(fù)一4.517074.3617074.36商場層重百3444.9，江南物一層4.815168.978581.94業(yè)1449.01，交行商業(yè)1606.29，小業(yè)主（4戶）86.83重百3457.32，江南物二層4.514899.79120.78業(yè)1156，交行184.75，商業(yè)德克士510.34，小業(yè)主（19）戶470.51重百3377.46，交行三層4.511019.215135.67423.36，小業(yè)主（9戶）商業(yè)380.86，紅鼎公司850.93四層4.511209.147089.63重百4050.89，紅鼎公商業(yè)司34.31五層4.511768.567649.05重百4050.89，紅鼎公商業(yè)司34.31六層4.511768.5611699.94紅鼎公司34.31商業(yè)七層4.511670.1611601.54紅鼎公司34.31商業(yè)合計27.3135404.28107264.128140.18區(qū)負(fù)三層至一層合計18004.13㎡歸道隆公司全部，其中紅鼎公司占用395.02㎡。·二層至四層歸觀音橋農(nóng)貿(mào)市場全部（面積尚不祥，預(yù)計13000㎡左右）·五層至七層歸江南物業(yè)公司全部（面積尚不祥，預(yù)計13000㎡左右）區(qū)·原規(guī)劃面積35249㎡，擴建9885㎡，合計總建筑面積45134㎡，拆遷部署共占用15089.2㎡，主要為一層以上，D區(qū)可用建面30044.8㎡。第四部分項目SWOT剖析Strengths（優(yōu)勢剖析）S1.項目地處觀音橋商圈規(guī)劃中的主街和主景觀的中心地點，地理地點優(yōu)越；S2.北部地區(qū)的整體規(guī)劃起點高，擁有前瞻性，交通情況為主城最正確地區(qū)，高檔社區(qū)和大型樓盤居各區(qū)之首，已成為重慶高檔樓盤居住社區(qū)最為集中的地區(qū)，將形成重慶主城內(nèi)高花銷能力人群的集中地區(qū)，對本項目的經(jīng)營極為有利；S3.江北地處重慶北部地區(qū)的核心地點，是為主城與外區(qū)縣聯(lián)系的重要接點，所以對輻射外處域人口創(chuàng)辦了有利條件；S4.隨江北城現(xiàn)代化商務(wù)區(qū)CBD計劃的推行，江北有機會成為重慶新的核心商務(wù)區(qū)，觀音橋商圈周邊高檔樓盤、商務(wù)公寓、寫字樓、酒店林立，項目周邊正在建設(shè)的新世紀(jì)新址、香港新世界、金源等有競爭力的公司很多，對商圈和本項目形成了強勢互補效應(yīng)；S5.江北區(qū)政府有較為前瞻性的規(guī)劃戰(zhàn)略和對江北區(qū)商業(yè)要點發(fā)展的商貿(mào)拉動戰(zhàn)略。所以政策及政府的支擁有利于本項目的戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)；S6.商圈內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和街區(qū)景觀吸引力居各商圈之首，對商圈休閑文化的打造和特色形成創(chuàng)辦了極為有利的基礎(chǔ)條件。Weakness（劣勢剖析）W1.商圈內(nèi)部與外面交通的連結(jié)不暢，形成于周邊各快速道路的車流很難進入商圈，對客流指引和暢行極為不利；W2.商圈內(nèi)商業(yè)公司特色和商圈規(guī)模效應(yīng)還沒有形成，使商圈本身的商業(yè)輻射力尚顯不足；W3.項目雖處商圈中心，但因與北城天街段被快速干道所阻，商圈被攔腰間隔后的互補效應(yīng)被嚴(yán)重弱化；W4.項目規(guī)劃中的合用性較差，內(nèi)、外交通組織系統(tǒng)組織對大部分地區(qū)的規(guī)劃和經(jīng)營極為不利；W5.項目財富關(guān)系復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)人紛雜，對物業(yè)規(guī)劃和使用形成阻擋，財富辦理所需付出的代價較高，亦會延長運作周期，對項目運作的資本和時間效應(yīng)產(chǎn)生不利影響；W6.本商圈緊鄰核心商圈解放碑，在本商圈未形成強勢競爭力以前，輻射力易被弱化。而市民已形成的前往解放碑花銷的習(xí)慣短期內(nèi)仍難以改變，對本項當(dāng)先期運作會產(chǎn)生不利影響。Opportunity（機會剖析）O1.重慶經(jīng)濟充滿活力，新城區(qū)的快速建設(shè)對新式商圈產(chǎn)生新的發(fā)展機會，而觀音橋商圈規(guī)模大，起點高，環(huán)境好，所以本商圈有機會提升為主城最重要的核心商圈之一；O2.江北地區(qū)內(nèi)交暢達達，在未來的城市發(fā)展中易于形成重慶高素質(zhì)、高花銷人群的主要活動地區(qū)，本商圈和本項目易于形成新的商業(yè)中心，同時是各商圈中最有機會擴大對主城各區(qū)和外處域的輻射力和影響力的商圈和項目；O3.本項目商業(yè)規(guī)模為商圈之首，也是重慶目前已建成商業(yè)項目中規(guī)模最大的建筑之一，有機會規(guī)劃和打造成重慶最有影響力和規(guī)模效應(yīng)的大型購物中心；O4.重慶在西部的地位日益突出，對國內(nèi)外各樣公司的吸引力日益加強，這為本項目創(chuàng)辦了優(yōu)秀的外面環(huán)境。若項目戰(zhàn)略高遠，則對國內(nèi)外眾多有利于本項目的強勢資源產(chǎn)生較強吸引力，進而使本項目易于形成優(yōu)秀集體資源優(yōu)勢，成為帶動商圈發(fā)展的龍頭公司；O5.在步行街購物、休閑成為重慶居民主要的生活方式之一。但各商圈內(nèi)還沒有真實意義的大眾購物中心，商圈效應(yīng)顯可是項目效應(yīng)不足，使本項目有機會成為重慶有代表意義的購物中心的同時，易于產(chǎn)生巨大的品牌效應(yīng)；O6.城市規(guī)模和人口的快速增加，交通影響日益顯然，使交通和停車成為限制解放碑發(fā)展的重要因素。而隨著生活節(jié)奏的加快，各商圈競相發(fā)展正在漸漸弱化解放碑的輻射能力，擴城之后的重慶將會形成更多的城市核心商圈，而江北的諸多優(yōu)越條件，最有機會成為新的城市核心商圈。Threat（威脅剖析）T1.重慶主城各大商圈都有雄偉規(guī)劃和大規(guī)模發(fā)展的壯心，大型項目層見迭出，舊城改造加快，招商引資力度不斷加大，各商圈的輻射力相互交叉，對本商圈發(fā)展產(chǎn)生較大的威脅；T2.高出10萬㎡的上規(guī)模的大型購物中心正在重慶各商圈內(nèi)外大興土木，在國內(nèi)已有成熟經(jīng)驗的大連萬達在南坪商圈、世紀(jì)金源在北濱路、長江實業(yè)在南濱路、中華公司在奧林匹克中心等項目都將以超級購物中心模式建設(shè)，這將對本項目產(chǎn)生一定的市場威脅；T3.各商圈各自為陣，互為競爭。同質(zhì)化現(xiàn)象極為突出，而某商圈內(nèi)的亮點和成功模式極易被其他商圈和項目所模擬。不以商圈的整體規(guī)劃為重，不以商圈特色為長的現(xiàn)象對本商圈和項目特色的形成易造成較大沖擊；T4.北部地區(qū)的高檔社區(qū)建設(shè)周期長、入住慢，江北CBD地區(qū)建設(shè)仍需一準(zhǔn)時期的發(fā)展和培育，而解放碑一準(zhǔn)時期內(nèi)的核心商圈地位較難搖動，對本項目的先期運作和本商圈的先期發(fā)展有較強的威脅；T5.本項目的成功需要高起點，大手筆和大戰(zhàn)略思想，由此導(dǎo)致運作投資巨大，原工程和交通改造的難度和所需投入無疑會加重項目的資本負(fù)擔(dān)，由此增加了項目的風(fēng)險和壓力。第五部分項目定位及定位思想．商圈戰(zhàn)略定位定位目標(biāo)·3年內(nèi)成為重慶致使西部最大、最有特色的生態(tài)景觀、文化、休閑為一體的北部核心商圈，城市次核心商圈?！?年后成為重慶最具競爭力的現(xiàn)代化商圈之一，超越各大商圈與解放碑形成遙相響應(yīng)之勢，打造重慶新的核心商圈。·10年后超越解放碑商圈成為重慶新的商圈龍頭，以現(xiàn)代、休閑、生態(tài)、文化、商務(wù)特色形成無以復(fù)制的城市核心商圈。定位思想·回避直接競爭，利用優(yōu)勢條件，擴大優(yōu)勢效應(yīng)，自成商圈特色；·商圈的競爭力依靠圈內(nèi)項目和公司競爭力的協(xié)力，而商圈競爭力的形成才是圈內(nèi)項目和公司生計和發(fā)展的根本。商圈打造和項目運作必定在一致戰(zhàn)略思想和規(guī)劃指導(dǎo)下，互為帶動，方能成就整體利益和商圈地位；·由于項目規(guī)模大，商圈內(nèi)項目眾多，商圈的綜合競爭力的形成決定項目最后的價值和績效。所以要擴大項目的成功幾率和價值空間，戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想決定了高度；·商圈戰(zhàn)略的實現(xiàn)使全部項目的價值和運作空間提升，更是整個北部地區(qū)的整體價值被無量挖掘，土地、房產(chǎn)、經(jīng)濟發(fā)展、財政收入、居民就業(yè)、地區(qū)地位等都將被無量放大，“牛鞭效應(yīng)”會得以充分表現(xiàn)。．項目定位定位目標(biāo)·以商業(yè)運作為主，在一致規(guī)劃、一致布局、一致招商、統(tǒng)一形象、一致營銷、一致管理、一致營運下提升項目整體商業(yè)價值；·依照運作和經(jīng)營的成熟機會，適當(dāng)按地產(chǎn)運作方式銷售高價值外鋪和部分特色內(nèi)街區(qū)；·項目整體定位為大型綜合商業(yè)房地產(chǎn)項目。定位思想·商業(yè)地產(chǎn)的價值在于經(jīng)營價值而不是地產(chǎn)開發(fā)，沒有兼顧規(guī)劃和經(jīng)營，商業(yè)價值就無法充分表現(xiàn)。所以經(jīng)營奏效決定地產(chǎn)價值，而物業(yè)價值的增值空間才是利益的最大、最充分的表現(xiàn)?！ど虡I(yè)地產(chǎn)銷售，只能解決短期的資本困難，帶來的倒是價值表現(xiàn)的控制和抹殺。租售與經(jīng)營之間的矛盾、巨大資本投入饑渴和長久經(jīng)營之間的矛盾調(diào)解其實不是只有銷售一條解決之途。因短期思想和快速回籠資本思想驅(qū)遣而受挫項目的覆車之鑒在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不勝列舉，大多所以而碰到悲慘的教訓(xùn)和巨大代價。所以本項目定位立足長久，以不同樣時期戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)而擴展運作渠道，提升項目整體價值目標(biāo)而形成良性循環(huán)。最后使品牌效應(yīng)、物業(yè)價值、資源渠道、經(jīng)營績效都得以充分表現(xiàn)。．公司定位定位目標(biāo)·打造重慶首家真實意義的大眾購物中心的運作公司，開業(yè)1－2年后，快速成為業(yè)內(nèi)出名公司和商號，商圈內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)型公司。3－5年后成為西部地區(qū)最有影響力的商業(yè)公司并擁有同樣影響力的購物中心商號，并以此為橋頭堡擴展新的發(fā)展之路。定位思想·品牌價值是公司連續(xù)發(fā)展的動力，更是公司的核心財富，商業(yè)品牌不只使城市的名片，更是帶動城市發(fā)展的重要資源?！ど虡I(yè)品牌的形成能夠充分整合市場經(jīng)濟的多種資源，品牌延長價值更能夠無量放大，對公司地位、產(chǎn)業(yè)合作、銀企關(guān)系、政府形象等均產(chǎn)生巨大效應(yīng)。·商業(yè)品牌的形成可快速實現(xiàn)規(guī)模的擴展空間，優(yōu)勢資源的擁有也會形成公司對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的整合能力，進而形成與品牌之間的頻頻放大效應(yīng)?！ぁ叭鞴窘?jīng)商，二流公司經(jīng)營，一流公司品牌運作，高級公司做產(chǎn)業(yè)”是不同樣層次公司內(nèi)涵反應(yīng)，所以，思想決定公司高度，戰(zhàn)略決定公司格局，本定位目標(biāo)旨在提升項目長、中、短目標(biāo)的同時，讓公司的一開始運作，便擁有高遠理想的大格局特征，以提升成功機率。．項目業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)都會型購物中心定位思想·購物中心既是一種經(jīng)濟形式，又是一種零售業(yè)態(tài)，也是一種商業(yè)地產(chǎn)集成發(fā)展的最正確模式。購物中心是零售業(yè)態(tài)中復(fù)合度最高的高級業(yè)態(tài)，因本項目規(guī)模巨大，亦是最正確模式?！说幕ㄤN能力和習(xí)慣與西方購物中心的理論相差甚遠。所以，吻合國情，與地區(qū)特色吻合的“都會型購物中心”以新業(yè)態(tài)、新理念、更吻合國人的特色和需要的模式運作，易于形成富強的吸引力和培育傳統(tǒng)業(yè)態(tài)無法比較的核心競爭力?！べ徫镏行囊殉蔀榘l(fā)達國家和地區(qū)的主導(dǎo)零售業(yè)態(tài)，在美國和日本，購物中心已獨自擁有零售市場總數(shù)的65％和75％，與中國花銷能力和經(jīng)濟水平周邊或低于中國的馬來西亞、印尼、泰國等，購物中心后起之秀也占其零售份額的35％－40％。中國未來零售發(fā)展趨勢也已昭然若揭，購物中心蓬勃的生命力決定其將會是零售業(yè)態(tài)中最具競爭力的業(yè)態(tài)。．項目主題定位定位目標(biāo)主題公園式購物中心精神內(nèi)涵生態(tài)，環(huán)保，休閑，文化，情味，現(xiàn)代，時興，文雅，創(chuàng)新，價值（友善）定位思想·主題是公司和經(jīng)營項目的思想和靈魂，它將表此刻工程、規(guī)劃、經(jīng)營、推行、促銷、管理、招商等的每一個細(xì)節(jié)。這種富饒精神內(nèi)涵的主題目標(biāo)是與花銷者心靈交流的橋梁，勝過任何形式的競爭策略；·本項目在定位思想中希望以精神內(nèi)涵的挖掘和延長與花銷者之間形成連續(xù)不斷的浸透式培育，進而從精神和心靈上產(chǎn)生共識來形成富強的磁場效應(yīng)；·精神內(nèi)涵的挖掘和延長在經(jīng)過對重慶生活質(zhì)量現(xiàn)狀和正在快速發(fā)展的多元化文化需求特色中搜尋與時代精神和人文精神相吻合的共性和追求目標(biāo)，以提升人的生活目標(biāo)、精神目標(biāo)、人生目標(biāo)和價值見解，與現(xiàn)實社會主題正相吻合；·把公園搬進商場，立意新，且有助于吸引家庭、親朋聚會和陪購花銷者，且重慶酷暑難耐，冬季室內(nèi)濕冷的天氣特色使室內(nèi)主題公園對居民吸引力較強。．項目功能定位定位目標(biāo)（配比見規(guī)劃布局）以購物為主項，集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、旅游、等為一體的多功能、多業(yè)態(tài)、多行業(yè)的功能定位。定位思想·現(xiàn)代花銷特色除民生必需品和特定的耐用花銷品為目標(biāo)性花銷外，其他大部分商品多為隨機性花銷。所以，花銷全過程體驗，并從中發(fā)現(xiàn)和感覺樂趣，并品味綜合價值的組成是花銷者的現(xiàn)實心理需要。所以跳開商品經(jīng)營，去知足花銷者需要感覺的一切心理需求為目標(biāo)，經(jīng)營績效的表現(xiàn)才更為充分，公司核心競爭力才更有特色；·項目規(guī)模較大，多功能組合可有效形成互動效應(yīng)。加強休閑和娛樂，把衣、食、住、行、用、玩、樂、游等項目合理配置是有效吸引和留住客流最有效方法；·突出表現(xiàn)休閑、娛樂、餐飲可有效吸引目標(biāo)客群，利于邊緣客層開發(fā)。購物比率過大易流于傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)而無法吸引客流。．項目市場定位定位目標(biāo)·第一階段主客層為江北和渝北區(qū)主體花銷層；次客層為江北和渝北區(qū)兩頭花銷層和渝中、南岸、沙坪壩區(qū)間流感人口（含工作流動）及部分特色體驗者；邊緣客層為其他主城區(qū)的時興、休閑、追求者，家庭出玩和區(qū)縣入渝花銷者?！さ诙A段主客層為重慶北部地區(qū)各花銷層和外區(qū)縣來渝花銷者；次客層為主城其他地區(qū)的部分主體客層和家庭出玩群體；邊緣客層為挖掘主城和外區(qū)縣體驗客層和旅游人口?！さ谌A段主客層漸漸形成為主城各區(qū)和外區(qū)縣的牢固客群，成為其重要的目標(biāo)花銷地；次客層在牢固客群的帶動，和流傳效應(yīng)下擴大概驗人群和旅游人口。定位思想·購物中心因規(guī)模巨大，其整體效益表現(xiàn)需充分人流保障。細(xì)分過分，難以支持盈虧平衡點；若全客層覆蓋，則會影響主題定位確實定，所以以大眾為主，輔以兩頭并以共同的精神和情味追求為主客層是本項目的重要出發(fā)點?！べ徫镏行囊韵鄬Φ娜蛯佣ㄎ?，又經(jīng)過主題文化和精神內(nèi)涵來細(xì)分，而各客層花銷的品味和需求又經(jīng)過購物中心內(nèi)的組合業(yè)態(tài)去自然細(xì)分，進而形成最正確組合。．形象定位（待定）定位語我的重慶生活現(xiàn)代城購物中心形象定位現(xiàn)代的，時興的，個性的，與時俱進的，生態(tài)的，優(yōu)雅的，品味的，友善共生的。定位思想·重視和重申一種新的生活方式，新的價值見解，新的文化品味，以表示重慶的蓬勃發(fā)展帶來新的經(jīng)濟和生活方式，而本項目提議與新重慶一同與時俱進，享受新的重慶生活體驗。第六部分項目規(guī)劃與布局1.財富辦理與規(guī)劃規(guī)模確立（待討論）1.1凡泰思公司（現(xiàn)為德克士）AB區(qū)510.34㎡財富予以收回，歸入一致規(guī)劃中；1.2交通銀行AB區(qū)2214.4㎡置入C區(qū)或在AB區(qū)從頭規(guī)劃地區(qū)；1.3江南物業(yè)在AB區(qū)置換所得的AB區(qū)2605㎡予以恢還原C區(qū)5-7層產(chǎn)權(quán)；1.4觀音橋農(nóng)貿(mào)市場C區(qū)2-4層約13000㎡歸入一致規(guī)劃中；1.536小業(yè)主在AB區(qū)1012.6㎡予以回購或部分置換至D區(qū)；1.6重百所租用AB區(qū)負(fù)一層3698㎡及一層前廳400㎡予以回收兼顧規(guī)劃；1.7其他租戶面積全部予以回收，一致規(guī)劃；1.8本方案擬規(guī)劃總建筑面積：·AB區(qū)(負(fù)三至七層)道隆公司共有建面107264.1㎡；置回江南物業(yè)2605㎡；回購小業(yè)主1012.6㎡；交通銀行2214.4㎡；凡泰思公司（現(xiàn)為德克士）510.34㎡；(租借面積已包括在道隆公司財富內(nèi)。以上合計113606.44㎡)；·B區(qū)負(fù)三至一層,道隆公司自有財富17609.11㎡(未計算紅鼎公司占用)；觀音橋農(nóng)貿(mào)市場約13000㎡,合計30609.11㎡；·D區(qū),負(fù)三至一層,道隆公司自有財富30044.8㎡；·依照以上計算，本方案擬總規(guī)劃面積為174260.35㎡；其中負(fù)三層(AB、C、D區(qū))用于設(shè)備間、車庫、部分庫房、職工更衣室等,合計13313.97㎡+4400㎡(估)+7511.2㎡(估)=25225㎡；負(fù)二層(AB、C、D區(qū))用于停車庫,合計15663.85㎡+4400㎡(估)+7511.2㎡(估)=27575㎡；商業(yè)經(jīng)營總規(guī)劃建筑面積121460㎡，若考慮重百與購物中心形式互動

,則本項目具經(jīng)營效應(yīng)的總建筑面積為

140741

㎡。2.

業(yè)態(tài)組合及散布

(

待討論

,待完滿

)為明確相對地區(qū)

,以下對原

AB區(qū)中庭及周邊地區(qū)簡稱為

A1區(qū)；對應(yīng)斜角部分稱為

A2

區(qū)；原重百地區(qū)以下簡稱為

B1

區(qū)；對應(yīng)部分稱為

B2

區(qū)；現(xiàn)

C棟及

D棟商業(yè)部分分別簡稱為

C區(qū)、

D區(qū)。2.1業(yè)態(tài)分類及功能散布零售業(yè)態(tài)主力店·流行百貨擬經(jīng)營為現(xiàn)代城百貨或引入主力百貨物牌,目標(biāo)品牌設(shè)定為百盛（馬來西亞）、吉之島（日本）或國內(nèi)一線品牌，散布地區(qū)為A1區(qū)1-5層或A1+B1區(qū)1-5層，建筑面積總規(guī)模約20000㎡左右。·大賣場目標(biāo)品牌定為沃爾馬（美國）、易初蓮花（泰國）、大潤發(fā)（臺灣），大福園（臺灣）、樂購（英、臺）等或國內(nèi)一線品牌物美、世紀(jì)聯(lián)華等。散布地區(qū)為負(fù)一層

AB區(qū)，或

AB區(qū)+C區(qū)或

D區(qū)，建筑面積約

18000

㎡,

負(fù)一層部分用于隸屬間，合作方式為保底租金＋聯(lián)營?！じ叨藘?yōu)選百貨目標(biāo)品牌設(shè)定為蓮卡佛（香港）、西武（日本）、瑪莎（英國），散布地區(qū)為A2區(qū)1-5層或A2區(qū)＋部分B2區(qū)，經(jīng)營規(guī)模5000-6000㎡左右，若因物業(yè)規(guī)劃及交通組織原因或招商條件原因受阻，則可放棄，并將B2區(qū)劃入流行百貨地區(qū)。優(yōu)選百貨地區(qū)經(jīng)營方式為租借或聯(lián)營?！み\動休閑用品店目標(biāo)品牌設(shè)定為迪卡龍（法國）、運動100（香港）等品牌，散布地區(qū)為B2區(qū)5層或D區(qū)一層及負(fù)一層，經(jīng)營規(guī)模3000－5000㎡,經(jīng)營方式為租借或聯(lián)營。·電器專業(yè)店擬設(shè)定品牌為國美（北京）、蘇寧（南京）、永樂（上海）、大中（北京）、五星（南京），散布地區(qū)為C區(qū)1-3層或1層部分及2-3層，經(jīng)營規(guī)模約3000-6000㎡,經(jīng)營方式為租借?！の幕闷芳皥D書專業(yè)店

擬設(shè)定品牌為新華書店、文軒書城、博庫書城等，散布地區(qū)

B2、區(qū)

4-5

層或

C區(qū)

3-4

層，經(jīng)營規(guī)模約2000-3000㎡,經(jīng)營方式為租借，自營或聯(lián)營。（其中包括閱覽、書店、書吧、書畫、收藏、音像、影印店）協(xié)助零售業(yè)態(tài)·優(yōu)選專賣店擬設(shè)定品牌為國際品牌和國內(nèi)一線品牌及休閑品牌為主，散布地區(qū)為百貨地區(qū)外面或B1與B2區(qū)的主通道一側(cè)，經(jīng)營規(guī)模還沒有法測算。該業(yè)態(tài)對本項目的實質(zhì)價值不高，且易于重疊，加之初期操作難度較大，未來將依照實質(zhì)情況另行討論，并以主導(dǎo)業(yè)態(tài)和休閑娛樂為主取代業(yè)態(tài)。·特色街區(qū)擬設(shè)定特色小商品街或風(fēng)情文化街，主要包括特色飾品、雅致小商品、新科技產(chǎn)品、大眾收藏品、自助飾品、休閑情味類、新文化品、智力開發(fā)品、旅游探險用品、家居藝術(shù)品、亞非民族文藝飾品、家庭娛樂用品、奇石、根雕、盆景、水族、園藝等，散布地區(qū)為AB區(qū)7層，經(jīng)營規(guī)模1500-3000㎡,經(jīng)營方式為租借或聯(lián)營。主力快餐·西式快餐擬設(shè)定品牌為麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、快樂湯姆、德克士等，數(shù)量

2-3

家，散布地區(qū)為

A2

區(qū)

1-2

層，

B2

區(qū)1-2

層，及

C區(qū)

1層，經(jīng)營規(guī)模約

1000-1200

㎡，經(jīng)營方式為租金＋聯(lián)營。·美食街?jǐn)M引入大食代（新加坡）、快活林（香港）等品牌，或與市內(nèi)大型餐飲娛樂聯(lián)合創(chuàng)辦美食街品牌，地區(qū)散布在AB區(qū)6層或7層及C區(qū)負(fù)1層，經(jīng)營規(guī)模約3000-4000㎡,經(jīng)營方式為創(chuàng)始或合作。中式快餐及休閑飾品類·依照各樓層最后規(guī)劃情況設(shè)定數(shù)量和規(guī)模，大概散布于各層美食街地區(qū)內(nèi)外，經(jīng)營方式為租借。品牌餐飲酒店業(yè)態(tài)·擬設(shè)定各地代表餐飲公司及重慶特色餐飲名店

20-30

家，散布地區(qū)為

AB區(qū)

6層，經(jīng)營規(guī)模約

5000-10000

㎡,

經(jīng)營方式為租借或聯(lián)營。主題休閑·室內(nèi)主題公園·主題公園是從視覺、功能和用途上形神兼似公園，地區(qū)主要由廣場、通道和各樓層交通連結(jié)處及7-8層組成。從外到內(nèi)，從點到線面充分展現(xiàn)和延長，互有關(guān)系又相互不分。建筑的裝飾和環(huán)境設(shè)計以確立的主題分別延長，形成多組系列。風(fēng)格大將重慶的人文、歷史、地理及現(xiàn)代理念充分聯(lián)合，進而創(chuàng)辦一個主題鮮亮的公園式購物中心?！ぶ黝}公園能夠從文化、精神和生態(tài)上均形成強磁場效應(yīng)，而各樣休閑、娛樂、餐飲、購物經(jīng)營項目點綴散布此間，從經(jīng)營功能上的價值在公園環(huán)境中更得以充分表現(xiàn)。亭臺樓閣、小橋流水、鵝卵小道、建筑小品、花鳥樹草及可供旅游乘坐的電瓶導(dǎo)購車穿越此間，各樣經(jīng)營項目使花銷者在體驗情味中休閑娛樂并形成花銷。·主題公園散布總規(guī)模約15000㎡(與7、8層經(jīng)營業(yè)態(tài)面積重疊)，公園整體規(guī)劃、整體經(jīng)營，各經(jīng)營項目以租借和聯(lián)營為主，其中可與較大規(guī)模的花草經(jīng)營商、山石經(jīng)營商形成強勢合作，分別在一樓至七樓各處充分展現(xiàn)其特色商品，散布各層的景觀、樹草即為鑒賞品味之物，又可認(rèn)識文化和知識，更兼具展現(xiàn)宣傳之效和銷售之效。美容健身·婚紗店

1-2

家散布于

B2

區(qū)

1-3

層，可選品牌很多。·運動健身店，自營或引入青鳥健身，散布于

B2

區(qū)

2-3

樓，或C區(qū)3-4層，經(jīng)營規(guī)模2000-4000㎡，合作方式為自營、聯(lián)營或租借?！っ廊軸PA理療等女子會所，據(jù)各地區(qū)各層定位及規(guī)劃散布于各有關(guān)地區(qū)，數(shù)量5-6家，經(jīng)營規(guī)模1000－2000㎡,經(jīng)營方式為租借。便民服務(wù)業(yè)態(tài)·銀行、郵政、電信、沖印、洗染、旅游、存放、托幼等便民服務(wù)功能據(jù)整體規(guī)劃散布于各地區(qū)，其中大部功能設(shè)在一樓和有關(guān)地區(qū)。特種服務(wù)業(yè)態(tài)·房地產(chǎn)商場以展現(xiàn)重慶同期各優(yōu)選樓盤為主，主選北部地區(qū)樓盤并設(shè)局部二手房交易展現(xiàn)區(qū)，散布于C區(qū)負(fù)一層或D區(qū)負(fù)一層，經(jīng)營規(guī)模3000-5000㎡,經(jīng)營方式為租借。大型娛樂業(yè)態(tài)·游泳館散布于AB區(qū)8層，約1000㎡,經(jīng)營方式為自營或聯(lián)營。·院線擬設(shè)定為國際或國內(nèi)專業(yè)院線，散布于A1區(qū)7層，經(jīng)營規(guī)模約1500㎡，經(jīng)營方式為聯(lián)營或租借?！ぜ彝ナ搅控淜TV擬設(shè)定臺灣或國內(nèi)出名公司合作或租借，散布于AB區(qū)7層，規(guī)模約800-1200㎡?！ご笮蜕賰簥蕵穬?nèi)容包括少兒游園、電玩及大型翻斗城、娛樂宮等，擬設(shè)定香港或廣東成熟性公司合作，散布地區(qū)為AB區(qū)7層（若消防不能夠經(jīng)過則改為B2區(qū)三層），規(guī)模2000-3000㎡.綜合娛樂休閑運動·主要項目包括攀巖、壁球、乒乓球、模擬高爾夫球、跳床、垂釣、攝影、射擊、射箭、俏皮堡、陶藝、沙畫、拼圖、智力屋、科技城、足療、汽車俱樂部、探險野營俱樂部等，散布于AB區(qū)7層，規(guī)模約6000-8000㎡,經(jīng)營方式為租借為主，聯(lián)營為輔。·休閑吧主要包括水吧、情調(diào)吧、咖啡、茶藝等，依照主業(yè)態(tài)定位散布于各地區(qū)，數(shù)量5-10家，規(guī)模800-1500㎡，經(jīng)營方式為租借或合作。文化休閑類·書畫、足球沙龍、書報閱覽、花鳥蟲草、收藏、書法藝術(shù)研修等，散布于A2區(qū)7層，經(jīng)營面積約1000-1500㎡。附表三：業(yè)態(tài)功能規(guī)劃面積分派表業(yè)態(tài)地區(qū)面積(㎡)數(shù)量比率（％流型百貨B1區(qū)1F-5F20620114.01零售大賣場AB區(qū)負(fù)1F1700111.55業(yè)態(tài)優(yōu)選百貨B2區(qū)1F-5F5000-600014.08主力運動休閑專業(yè)店D區(qū)-2F-1F4000-500013.40店電器專業(yè)店C區(qū)1F-3F4000-600014.08文化用品專業(yè)店A2區(qū)5F350012.38協(xié)助零售品牌專賣店A2區(qū)1F-4F2230201.52業(yè)態(tài)主力快餐A2區(qū)1F-2F170051.16主力美食街B2B2區(qū)6F228011.55餐飲休閑餐飲A2區(qū)3F-4F130020.88正餐、酒店業(yè)態(tài)餐廳A、B區(qū)6F426062.9院線A區(qū)7F178011.21少兒娛樂A區(qū)7F126010.9家庭式量販KTVD區(qū)7F120010.82主題綜合娛樂A、B、D區(qū)7F2000