北京2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：房地產(chǎn)投機(jī)模擬試題

北京2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：房地產(chǎn)投機(jī)模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價(jià)為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價(jià)為一萬元。1091171241302、在固定總價(jià)合同中，為避免因承包商承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)而加大不可預(yù)見費(fèi)，可增設(shè)—條款，即規(guī)定當(dāng)材料、設(shè)備和能源漲價(jià)到某百分比時(shí)，開發(fā)商開始予以補(bǔ)償。A.按日計(jì)價(jià)B.重大增價(jià)C.延期增價(jià)D.漲價(jià)增價(jià)3、有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000m2,其價(jià)格為工500元/m2,建筑面積4000近，其重置價(jià)格為1200元/m2,該房地產(chǎn)價(jià)格為1250元/m2,則該建筑物的單價(jià)為。一A：1000元/m?B：1187.5元/m?C：1200元/m?D：1316.7元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、某房產(chǎn)面積3136m2,要求測繪精度為一級(jí)，則其限差為_。A.1B.3C.6D.105、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為（）。10.0%14.0%C.25.0%D.35.0%6、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的—三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供給、需求、利用狀況C.權(quán)利、租金、利率D.價(jià)值、使用價(jià)值、供求7、—是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為。A.商品房預(yù)售B.商品房出讓C.商品房轉(zhuǎn)讓D.商品房招租8、拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。裁決部門應(yīng)當(dāng)在受理裁決申請(qǐng)之日起—日內(nèi)做出裁決。102030459、是政府出于特定目的設(shè)立，或由政府施以較大干預(yù)，以完成政府的特定任務(wù)，滿足整個(gè)國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而設(shè)立的銀行機(jī)構(gòu)。A：政策性銀行B：非銀行金融機(jī)構(gòu)C：中央銀行D：商業(yè)銀行E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用和長期趨勢法相結(jié)合進(jìn)行估算。A：比較法B：收益法C：成本法D：路線價(jià)法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、房地產(chǎn)現(xiàn)房價(jià)格為4000元，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元阿2（年末收?。３鲎膺\(yùn)營費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/近，則該房地產(chǎn)的期房價(jià)格為元/近。A：3300B：3324C：3335D：3573E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，由—負(fù)責(zé)組織實(shí)施。A.工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)B.建設(shè)單位C.工程監(jiān)理單位D.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門13、—是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。A.開發(fā)建設(shè)投資B.正經(jīng)營資金C.國家資產(chǎn)及其他資產(chǎn)D.開發(fā)產(chǎn)品成本14、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于_。A.經(jīng)營成本B.物業(yè)檔次C.業(yè)主目標(biāo)收益要求D.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系15、成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的—為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。A.建筑規(guī)模B.基礎(chǔ)成本C.重新開發(fā)建設(shè)成本D.建后利潤16、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的可以。A：無償收回土地使用權(quán)B：有償收回土地使用權(quán)C：無償出租土地使用權(quán)D：無償出讓土地使用權(quán)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo)的計(jì)算公式為。A：總體內(nèi)某部分或組的數(shù)值/總體總數(shù)值B：某一總體總量/另一有聯(lián)系的總體總量C：某一空間某種現(xiàn)象的指標(biāo)值/另一空間同類現(xiàn)象的指標(biāo)值D：總體某一指標(biāo)值/同一總體另一指標(biāo)值E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、成本理論中，當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得了。A：正常報(bào)酬B：正常回報(bào)C：正常利潤D：超額利潤E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、下列關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系，說法不正確的是。A：三者往往是甲方與乙方的合作關(guān)系B：建筑業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的乙方C：房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方D：房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和建設(shè)任務(wù)的發(fā)包者；建筑業(yè)是承包單位，按照承包合同的要求完成土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章20、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5,若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會(huì)選擇_。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙兩宗土地任選其一21、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120近，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬元，另有20面的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8,則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是元/近。A：8571B：10000C：13393D：15625E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從之日起計(jì)算。A：工程竣工B：物業(yè)驗(yàn)收合格C：購房人實(shí)際入住D：開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某商鋪建筑面積為500m2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為一萬元。52153369571124、需要對(duì)實(shí)際值加權(quán)的理由是，越接近—的實(shí)際值對(duì)估價(jià)更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.現(xiàn)在25、對(duì)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛實(shí)施行政裁決的可以是。A：縣級(jí)以上地方人民政府B：縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門C：縣級(jí)以上地方人民政府或縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷管理部門D：市級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、用成本法評(píng)估新建房地價(jià)格的基本公式為：新建房地價(jià)格二取得土地費(fèi)用+__+正常利稅。A.拆遷費(fèi)用B.建造建筑物費(fèi)用C.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用D.市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用2、下列—不屬于建筑工程費(fèi)用。A.設(shè)備購置費(fèi)B.工器具購置費(fèi)C.房產(chǎn)稅費(fèi)D.預(yù)備費(fèi)3、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為等四個(gè)層次。A：經(jīng)營利潤B：利潤總額^稅后利潤D：可分配利潤E：未分配利潤4、銀行券具有以下特點(diǎn)。A：是在銀行信用的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，通過存款提現(xiàn)和貸款投入流通B：信譽(yù)高，具有法定支付能力，可在全國范圍內(nèi)流通C：是一種法定支付手段，任何人不得拒收D：不定期，可以長期流通使用E：定期，但可以長期流通使用5、下列情形中，訴訟時(shí)效為2年的是。（2008年試題）A：身體受到傷害要求賠償?shù)腂：寄存財(cái)物被丟失的C：環(huán)境遭污染或損害的D：借出的資金未能收回的E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、各類房屋的殘值率一般為_。A.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)3%B.磚木結(jié)構(gòu)一等6%C.磚混結(jié)構(gòu)一等0%D.簡易結(jié)構(gòu)0%7、評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括—等。A.環(huán)境景觀B.離市中心距離C.朝向D.城市規(guī)劃限制條件E.地勢8、一般來說，地籍資料具有｛）三大功能。A：土地利用管理和規(guī)劃的功能B：財(cái)政稅收的功能^法律功能D：明示功能E：暗示功能9、如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為。A：0.5B：1.0C：1.5D：2.0E：3.010、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP營銷，指。A：市場分析B：選擇目標(biāo)市場C：細(xì)分市場D：市場定位E：市場調(diào)查11、下列屬于形成權(quán)的是。A：解除權(quán)B：追認(rèn)權(quán)C：選擇權(quán)D：異議權(quán)E：人身權(quán)12、為評(píng)估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/m2,約定建筑面積為95m2,合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（）元/m2。3868.924000.00C.4072.54D.4286.8913、建筑工程安裝工程間接費(fèi)由規(guī)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)組成，下列屬于規(guī)費(fèi)的是_。A.工程排污費(fèi)B.社會(huì)保障費(fèi)C.勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)D.住房公積金E.工程定額測定費(fèi)14、根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，禁止發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告的情形有等。（2004年試題）A：集體土地上的合法房屋B：代管房屋^列入拆遷范圍內(nèi)的房屋D：共有房屋E：商品房預(yù)售許可證正在辦理之中的房屋15、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括等。A：銷售收入B：出租收入C：還本付息D：利息收入E：貸款本金收入16、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算,則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是_。A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期17、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為一元。2363.642600.003818.184200.0018、關(guān)于投資項(xiàng)目資本金的表述錯(cuò)誤的是_。A.投資者可以轉(zhuǎn)讓其出資B.投資者享有所有者權(quán)益C.投資者不得以任何方式抽出D.投資者可從項(xiàng)目法人處獲取利息19、2002年12月，w自治區(qū)A市C食品公司以出讓方式取得了一宗A市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，用于生產(chǎn)廠房建設(shè)，該宗地土地面積為12000,出讓用途為工業(yè)。2009年12月，由于生產(chǎn)經(jīng)營困難，C食品公司擬以其中的4500土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，建造商品住宅用于銷售，另外7500土地由C食品公司抵押給銀行進(jìn)行貸款。同時(shí)，C食品公司2004~2009年生產(chǎn)經(jīng)營利潤分別為180萬元、210萬元、240萬元、260萬元、280萬元、300萬元。試回答以下問題：C食品公司改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，應(yīng)當(dāng)。A：征得受讓方同意B：征得出讓方同意C：經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)D：經(jīng)土地管理部門和城市建設(shè)部門批準(zhǔn)E：最小二乘法20、新建建筑物價(jià)格=__+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅。A.征地費(fèi)B.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)C.地價(jià)款D.零21、在以下情況下應(yīng)該申請(qǐng)注銷登記。A：土地或房屋的權(quán)利主體變更B：房屋滅失、所有權(quán)的要素之一客體滅失，房屋所有權(quán)不復(fù)存在C：土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所有權(quán)人未按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請(qǐng)續(xù)期D：土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所有權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期而未獲批準(zhǔn)的E：抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的終止22、房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加—房地產(chǎn)的價(jià)格。A.必定提高B.必定降低C.不一定提高D.不一定降低23、在中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。A：抵押貸款傳遞債券B：抵押貸款支持債券C：抵押貸款擔(dān)保債務(wù)D：抵押貸款支持證券E：抵押貸款直付債券24、某宗房地產(chǎn)2006年2月的價(jià)格為4000元/m2,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2006年6月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006