房地產(chǎn)評估綜合報告-杭州丁橋區(qū)域

2011-2012學(xué)年第一學(xué)期實(shí)驗(yàn)報告實(shí)驗(yàn)課程名稱房地產(chǎn)評估第二次作業(yè)專業(yè)班級金融00904學(xué)生學(xué)號30905437學(xué)生姓名王穎穎實(shí)驗(yàn)指導(dǎo)教師吳步昶房地產(chǎn)評估實(shí)驗(yàn)報告丁橋區(qū)綜合報告地理位置：杭州大型居住區(qū)（丁橋）位于杭州主城區(qū)東北部，距市中心10公里，建成后將是一個居住人口達(dá)20萬人，功能完備的大型現(xiàn)代化居住區(qū)。交通情況：丁橋大型居住區(qū)將構(gòu)成“一繞、二快、三橫、四縱”的區(qū)域網(wǎng)骨架，共建8條30-60米寬的主要道路，再加上規(guī)劃的地鐵3號線、快速公交（BRT）3號線，形成“條條大道通市區(qū)”的道路格局。規(guī)劃前景：根據(jù)杭州城市規(guī)劃，位于杭州市東北部的江干區(qū)丁橋鎮(zhèn)將成為杭州主城區(qū)的“后花園”，與田園區(qū)塊、華豐區(qū)塊、天都城共同構(gòu)筑城北新城，總體定位為“城北新城的核心區(qū)”。1城北新城丁橋一期城北新城丁橋一期位于主城北部，用地范圍東起繞城公路，西至丁橋港、筧丁路，南起滬杭鐵路，北止上塘河，規(guī)劃總用地約366.2公頃，其中居住用地187.1公頃，計劃居住人口達(dá)到10萬人。共有留用地共8塊，占地面積281.7畝，建筑面積約60萬平方米。一期共配套學(xué)校6所，規(guī)劃新建社區(qū)10個，社區(qū)服務(wù)中心1個，派出所1個，鄰里中心3個。2城北新城丁橋二期城北新城丁橋二期是由丁橋西單元和丁橋單元兩大塊組成。規(guī)劃總用地約559.47公頃，其中住宅面積167.68公頃，計劃居住人口達(dá)5.5萬余人。二期中共有留用地5塊，占面積250畝，總建筑面積約55萬平方米。規(guī)劃配套幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中，新建社區(qū)8個，派出所1個，體育中心1個，三甲醫(yī)院1所，規(guī)劃中的地鐵3號線以及一個水景中央公園。3城北新城長睦單元城北新城長睦單元位于杭州主城與臨平副城的交界處，靠近主城一側(cè)，規(guī)劃范圍東起學(xué)堂港，西至繞城高速，南起滬杭鐵路，北至上塘河，用地面積287.96公頃，計劃居住人口達(dá)到72201人。在規(guī)劃中，定位城北新城長睦單元為“旅游休閑商貿(mào)中心”。4皋亭山旅游風(fēng)景區(qū)皋亭山旅游風(fēng)景區(qū)位于丁橋北部，總面積約1萬余畝(包括山地)，540余農(nóng)戶約2000人。通過努力，將成“杭州市重點(diǎn)旅游風(fēng)景區(qū)”——皋亭山旅游風(fēng)景區(qū)?；A(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施：1地鐵：三號線一期工程：線路全長28.1公里，全為地下線，設(shè)車站20座，設(shè)車輛段1座（丁橋車輛段），主變電2座（同協(xié)路站、天目山主變電站附近）。大架修車輛基地與5號線倉前車輛綜合基地資源共享，控制中心共享地鐵1號線建華控制中心。杭州市地鐵二期建設(shè)項(xiàng)目，擬在2011～2016年間建設(shè)177.9公里的軌道交通工程，加上一期建設(shè)的82.2公里，總計建成里程為260.1公里，設(shè)車站118座，其中軌道交通線路之間的換乘站35座，有望年內(nèi)動工。2、公交：丁橋-公交總公司、丁橋-城西的交通已經(jīng)基本解決，目前有218路、386路、B3路、K812路等公交路線，但是總體的交通系統(tǒng)還未建立。未來將新增開通社區(qū)通勤快車。218路、386路、B3路、K812路3、道路已建：蕙蘭雅路、明珠街、紫丁香路、環(huán)丁路等在建：同協(xié)路丁橋東路華豐路等。同協(xié)路北起臨丁路，南至杭海路，全長約9.2公里（丁橋直達(dá)錢江新城），為城市主干道。同協(xié)路建成后將南北貫通滬杭鐵路以東區(qū)塊，道路建設(shè)將起到完善區(qū)塊路網(wǎng)配置、改善區(qū)塊交通狀況的作用。待建：臨丁路繞城高速公路等4醫(yī)院：杭州市中醫(yī)院丁橋院區(qū)（三甲）（未建）5學(xué)校：丁橋小學(xué)、丁橋中學(xué)、采荷小學(xué)（未建）6廣場：新城廣場（業(yè)態(tài)齊全的綜合體。目前物美、KFC、蘇寧、知味觀已入駐，新城廣場的開發(fā)商拿出最后一批商業(yè)區(qū)開始招商，其中，招商的對象是百貨業(yè)，特色餐飲，還有大型電玩城、量販?zhǔn)終TV、咖啡館、美容生活館等。）長睦新天地商務(wù)廣場（家居廣場，位于新城廣場東側(cè)，在建）丁蘭廣場（將建成，二次招商正在進(jìn)行，橫店影院、家樂福已確定入駐。）主要住宅樓盤項(xiàng)目名稱出讓面積出讓時間商品房廣宇36號地塊58714方07.07.25祥瑞39號地塊40508方07.08.29新筑40號地塊34319方07.08.29樓盤名稱建筑面積建設(shè)進(jìn)度經(jīng)濟(jì)適用房華元鄰里人家22萬方在建瑞立辰秀嘉園26萬方在建丁橋蘭苑22.08萬方在建丁橋景園16.93萬方在建美都雅苑10萬方在建主要樓盤信息:住宅樓盤地址價格（元/平方米）開盤開發(fā)商廣宇上東城丁橋核心區(qū)，勤豐路140002010-5-1廣宇紫丁香房地產(chǎn)開發(fā)有限公司冠宇雋園江干區(qū)丁橋板塊\丁橋丁群路140002011-1-1浙江冠宇置業(yè)有限公司丁橋頤景園丁橋東路與大農(nóng)港路交叉路東南150002010-7-12杭州頤盛房地產(chǎn)有限公司華元鄰里人家江干區(qū)丁橋大型居住區(qū)勤豐路未知2008-5-1杭州鄰里置業(yè)有限公司天陽觀筑丁橋大型居住區(qū)300002010-5-1浙江天陽置業(yè)有限公司美鄰嘉苑丁橋大型居住區(qū)東南側(cè)未知未知浙江天陽置業(yè)有限公司聯(lián)合格里丁橋大型居住區(qū)，南至大農(nóng)港路13000未知杭州新聯(lián)置業(yè)有限公司樓盤分析\o"華元鄰里人家"華元鄰里人家區(qū)位狀況：華元?鄰里人家位于丁橋大型居住區(qū)主干道勤豐路，地處丁橋居住區(qū)核心，毗鄰丁橋目前最大的新城廣場商圈，總建筑面積約22萬平方米，總戶數(shù)約2000余戶。小區(qū)入駐率已經(jīng)很高，并且有陸續(xù)交付的天陽?觀筑和聯(lián)合?格里兩大商品房住宅?；厩闆r：當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)：1,942戶當(dāng)期規(guī)劃面積：220,000㎡綠化率：30%車位配比：1:0.35物業(yè)費(fèi)0.50元/平米·月容積率：2.50鄰里人家的在規(guī)劃上，采用了大棟距居住格局，能完全滿足日照要求；戶型主力面積在80—90平方米左右，毛坯，一梯兩戶，戶型設(shè)計精致實(shí)用，南北通透，采光通風(fēng)具佳，同時把景觀作為設(shè)計眾多，多種設(shè)計元素融入業(yè)主的生活。無障礙電梯、殘疾人坡道、中心花園等設(shè)置，更體現(xiàn)商品房建造標(biāo)準(zhǔn)。諸如雙層中空塑鋼門窗、外保溫復(fù)合墻體、變頻技術(shù)供水等近幾年興起的商品房開發(fā)新技術(shù)也將全部在鄰里人家項(xiàng)目得以使用。鄰里人家的會所服務(wù)包括桌球館、棋牌室、閱覽室、健身房、桑拿房、美容中心、餐廳等。性價比分析：價格水平：根據(jù)2011年以來華元?鄰里人家成交的20個套房（包含不同面積、樓層、等等因素）做一個平均值，得到18420每平方米的價格。通過實(shí)地勘察，該小區(qū)地理位置很占優(yōu)勢，地處丁橋居住區(qū)核心，附近的商圈也有很大的潛力，入住率已經(jīng)很高。車位配比：1:0.35，大大降低了小區(qū)的性價比?，F(xiàn)在的家庭幾乎每家每戶都擁有一輛車，有的甚至兩三輛，所以在車位配比的問題上，這個樓盤的規(guī)劃沒有充分考慮住戶的需求，欠缺車位。小區(qū)的綠化率達(dá)到了30%，說明小區(qū)環(huán)境良好，使客戶居住的環(huán)境上為小區(qū)居住未來居住潛力增值。在一些基礎(chǔ)的配套設(shè)施上，小區(qū)也做得相當(dāng)周到。如無障礙電梯、殘疾人坡道、中心花園，都體現(xiàn)了小區(qū)的人性關(guān)懷。一些高科技技術(shù)的運(yùn)用，使小區(qū)的安全得到很好的保障。周邊的小區(qū)和商場設(shè)施也很齊全?？傮w來說，華元?鄰里人家小區(qū)的性價比優(yōu)良，適合小戶型家庭居住。二、廣宇上東城區(qū)位狀況：廣宇上東城位于位于杭州市江干區(qū)丁橋鎮(zhèn)大型居住區(qū)核心區(qū)域，總占地面積約14.75萬平方米，地上總建筑面積約32.10萬平方米，地下建筑面積約8.70萬平方米，容積率2.18，是杭州體量較大的住宅項(xiàng)目。上東城項(xiàng)目由上東領(lǐng)地、上東臻品、上東名筑三大樓盤組成?；厩闆r：當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)：2000戶當(dāng)期規(guī)劃面積：128000平米綠化率：30%車位配比：700個(1：0.7)物業(yè)費(fèi)1.5元/平米/月容積率：2.40裝修情況：毛坯廣宇上東城的樓盤特點(diǎn)是高層，小戶型三房，主力戶型為83㎡、86㎡和89㎡。附近的基礎(chǔ)設(shè)施中學(xué)校有杭州丁橋中學(xué)、杭州師范大學(xué)附屬丁蘭實(shí)驗(yàn)小學(xué)，規(guī)劃配套另有2所中學(xué)、2所小學(xué)和6所幼兒園；銀行目前有中國信和、民生銀行；超市包括世紀(jì)華聯(lián)、好又多等；公交有B3快速公交性價比分析：根據(jù)資料的搜集，廣宇上東城的均價在13000元/平米左右，而且是在2010年12月交房，大部分的住戶已經(jīng)入住。從車位配比來看，還是非常高的，滿足了大部分業(yè)主的需求，在車位這個硬件設(shè)備上是達(dá)標(biāo)的。綠化率和物業(yè)費(fèi)在數(shù)據(jù)上和其他的小區(qū)差不多，但是在實(shí)地勘察中發(fā)現(xiàn)，真實(shí)的綠化率沒有達(dá)到30%。在公交和周邊設(shè)施上還有待欠缺。通過一些資料的搜集發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的一些設(shè)施沒有跟上，就在11年的4月，因?yàn)闊o法通燃?xì)猓剐^(qū)的近千戶業(yè)主不能解決生活中的燒飯，帶來極大的不方便，一些業(yè)主因此推遲了入住，除了不通燃?xì)獾膯栴}外，小區(qū)的安全問題，設(shè)計缺陷，導(dǎo)致空調(diào)安裝不了等問題還有一大堆。在實(shí)地勘察中，一些設(shè)施還在施工當(dāng)中。但是已經(jīng)交房的小區(qū)出現(xiàn)這樣的問題，開發(fā)商是很不負(fù)責(zé)任的，對業(yè)主存在著欺騙行為，在性價比上一定會大大折扣。綜上一些分析，發(fā)現(xiàn)這個樓盤沒有宣傳中的性價比高，也存在著很多實(shí)際的問題，13000元/平米左右的價格對于這個樓盤來說是有點(diǎn)偏高了。接下來是看后續(xù)的一些建設(shè)和周邊環(huán)境的改善的時期。如果在未來幾年內(nèi)，有大幅度改善，樓盤的價值可能還會升值。但是按照目前的形勢來看，該樓盤價格會繼續(xù)下跌。因?yàn)樾詢r比不高。三、冠宇雋園區(qū)位狀況：冠宇雋園位于杭州市江干區(qū)丁橋鎮(zhèn)大型居住區(qū)核心區(qū)域，總占地面積約14.75萬平方米，地上總建筑面積約32.10萬平方米，地下建筑面積約8.70萬平方米，容積率2.18，是杭州體量較大的住宅項(xiàng)目。上東城項(xiàng)目由上東領(lǐng)地、上東臻品、上東名筑三大樓盤組成。基本情況：當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)：850戶當(dāng)期規(guī)劃面積：39352平米綠化率：30%車位配比：540個(1：0.6)物業(yè)費(fèi)1.5元/平米/月容積率：2.30裝修情況：毛坯建筑面積120000平米冠宇雋園位于CLD核心區(qū)域板塊、優(yōu)質(zhì)潛力發(fā)展板塊，由11棟高低錯落的高層建筑群構(gòu)筑僅10萬平方米建筑面積的家園，立面簡約俊朗無凹槽，主力戶型86-115平方米三房兩廳精細(xì)化全明設(shè)計，四大庭院落環(huán)抱約5000平方米中央水景花園，以獨(dú)特的“后現(xiàn)代主義”風(fēng)格成就杭城CLD尚品生活的標(biāo)桿。樓盤類型是小高層，以89平米左右的小三房型居多，目前可售房源較少在交通路線中公交還是很方便的，K99、快速B3線、335、345、K667、K812路等數(shù)條公交線路都可以直達(dá)冠宇雋園。道路中留石快速路、德勝快速路、秋石高架、中河高架，便捷抵達(dá)市中心以及錢江新城CBD。附近有規(guī)劃建有二級綜合性醫(yī)院、金融商業(yè)中心、公園、幼兒園、小學(xué)、新城廣場等等，休閑、購物、運(yùn)動、醫(yī)療、教育等。性價比分析：通過資料查詢，冠宇雋園的價位大概是13000元/平米，從上述的具體情況看冠宇雋園的性價比應(yīng)該是三個樓盤中最高的。應(yīng)該說，冠宇