張家口市沽源項(xiàng)目初步建議書

張家口市沽源項(xiàng)目初步建議書第1頁/共81頁本案策劃主旨成功招商是我們的首要目標(biāo)；持久運(yùn)營是我們的根本目的；提升物業(yè)品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)共贏是我們的現(xiàn)實(shí)要求第2頁/共81頁市場調(diào)研及分析第3頁/共81頁市場環(huán)境分析第4頁/共81頁宏觀環(huán)境分析——城市概要東鄰承德豐寧縣西與康保、張北相連南與崇禮、赤誠縣接壤北與內(nèi)蒙古太仆寺旗、正蘭旗、多倫縣毗鄰沽源縣位于河北省北部，閃電河上游，鄰內(nèi)蒙古自治區(qū)?？偯娣e3601平方千米?？?cè)丝?3萬人?？h政府駐平定堡鎮(zhèn)。第5頁/共81頁宏觀環(huán)境分析——區(qū)域交通規(guī)劃沽源“三高一鐵”打造區(qū)域交通新坐標(biāo)截止2010年11月份，張石高速土方和橋梁涵洞工程即將完成；張承高速、二秦（二連浩特—秦皇島）高速通過專家評審，近期將開工建設(shè)；藍(lán)張（內(nèi)蒙正藍(lán)旗—張家口）鐵路內(nèi)蒙境內(nèi)已開工建設(shè)，沽源縣境內(nèi)年內(nèi)開工?？偼顿Y104億的新型交通網(wǎng)絡(luò)，使沽源縣擁有138.5公里高速公路和60公里鐵路?！叭咭昏F”強(qiáng)力構(gòu)筑出壩上交通新坐標(biāo)。第6頁/共81頁宏觀環(huán)境分析——城市發(fā)展概況以青年湖為軸，利用城外錯(cuò)落有致的河道，突出“水上景觀、文化品位、立體交通、新區(qū)引領(lǐng)、沿河開發(fā)、擁湖發(fā)展”理念，真正使城市“依湖而建，因水而興”。一品文城青年湖大橋城市發(fā)展立足“四橫七縱一湖水，四場四園一條線”的總體規(guī)劃第7頁/共81頁競爭環(huán)境分析——沽源縣商業(yè)發(fā)展沽源經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，圍繞縣政府形成以商貿(mào)大廈、供銷大廈為代表的大型商場和以橋西路、人民街為主的商業(yè)街所組成的“橋西路—人民街”商圈，主要以服裝鞋帽、日用百貨、餐飲、食品和藥品銷售為主。隨著沽源新城區(qū)建設(shè)，沽源商業(yè)迅速發(fā)展，形成了以橋東路、中環(huán)路為代表的新商業(yè)中心?！皹蛭髀贰嗣窠帧鄙倘σ惨?yàn)樾率兰o(jì)商廈、人民商場等新購物中心的興建進(jìn)一步加強(qiáng)了沽源商業(yè)中心的地位。近年來沽源縣響應(yīng)“城市三年大變樣”號(hào)召，大力推進(jìn)歐景緣、融金廣場、金地商城建設(shè)進(jìn)度，近年來開發(fā)的一品文城、同舟熙景等商業(yè)項(xiàng)目無論外力面、內(nèi)部設(shè)施、物業(yè)管理部都頗具風(fēng)范，大有希望形成氣候。20世紀(jì)90年代21世紀(jì)初現(xiàn)在發(fā)展趨勢：商業(yè)分布格局“由中心向兩端”發(fā)展；專業(yè)市場和時(shí)尚購物街“齊頭并進(jìn)”；房地產(chǎn)開發(fā)向邊緣地帶推進(jìn)。

第8頁/共81頁競爭環(huán)境分析——沽源縣商業(yè)發(fā)展分布特征：由中央向城區(qū)兩端延伸沽源縣商業(yè)街主要集中在人民街、建設(shè)街、橋西路、橋東路、中環(huán)路上，臨街商業(yè)較發(fā)達(dá)，尤其以人民街與橋西路交叉口附近為商業(yè)中心。第9頁/共81頁競爭環(huán)境分析——沽源縣商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目租金（元/天）售價(jià)（元/㎡）出租（銷售）率人民商場0.8—2只租不售100%商貿(mào)大廈0.7—2只租不售100%新世紀(jì)商廈0.8—2.7只租不售95%供銷大廈1.3—2.7只租不售85%金源廣場整體出租100%橋西路商街0.8—1只租不售95%人民街商街0.6—2.4只租不售100%價(jià)格特征：房地產(chǎn)開發(fā)向邊緣地帶推進(jìn)拉低商鋪成交均價(jià)

據(jù)調(diào)查顯示，沽源主要商城租賃價(jià)格為0.7—2.7元/平方米/天，商業(yè)街為0.6—2.4元/平方米/天。第10頁/共81頁競爭環(huán)境分析——主要商業(yè)區(qū)域研究“橋西路—人民街”商圈——沽源商業(yè)陣線的制高點(diǎn)在商圈近1平方公里的區(qū)域內(nèi)，各路商家排兵布陣，積極進(jìn)駐，人民商場、商貿(mào)大廈、新世紀(jì)商廈、供銷大廈環(huán)聚于此，形成四方呼應(yīng)之勢。“橋西路—人民街”商圈，憑借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，成為沽源名副其實(shí)的商業(yè)中心。商圈小結(jié)：地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈。“橋西路—人民街”商圈屬于城市的核心商圈，地段顯赫，交通暢達(dá)，商業(yè)活躍，人氣旺盛，是真正意義上的寸土寸金。正是基于對“橋西路—人民街”商圈這一黃金口岸的認(rèn)同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心。第11頁/共81頁競爭環(huán)境分析——主要商業(yè)區(qū)域研究中環(huán)路商圈——沽源南部商業(yè)區(qū)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)目前中環(huán)路商圈不僅擁有鑫鴻遠(yuǎn)商住樓、家居建材市場等當(dāng)家，而且還有水之星酒店落戶于此，構(gòu)筑了中環(huán)路商業(yè)格局。商圈小結(jié)：水之星酒店的入駐、中環(huán)路商業(yè)街的興建，使如今中環(huán)路商圈的商業(yè)生態(tài)鏈趨于和諧、商業(yè)業(yè)態(tài)分布也日趨成熟和完美。第12頁/共81頁競爭環(huán)境分析——主要商業(yè)區(qū)域研究青年橋商圈——沽源商業(yè)重要連接點(diǎn)青年橋因?yàn)檫B接沽源縣城東西兩端，形成了青年橋?yàn)楹诵妮椛錁蛭鹘峙c橋東街兩側(cè)的商圈，因?yàn)槿诮饛V場的開發(fā)興建，使該地區(qū)在沽源商業(yè)市場中占據(jù)重要地位。第13頁/共81頁沽源縣商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研第14頁/共81頁沽源縣臨街商鋪?zhàn)饨饦蛭髀方鹪磸V場一品文城全友家私融金廣場本案橋西路附近的商業(yè)發(fā)展較為成熟，大多數(shù)商業(yè)集中在此地段第15頁/共81頁沽源縣臨街商鋪?zhàn)饨鹈Q租金均價(jià)商鋪種類面積現(xiàn)有商戶金源廣場沿街商鋪2.2元/㎡/天14間一拖二底商4間一層底商每單間商鋪一拖二商鋪94㎡左右一層140㎡左右步步高手機(jī)、兒童服裝、藥房、時(shí)尚服飾、金銀首飾、童裝橋西路1.5元/㎡/天一拖二商鋪每單間商鋪80㎡左右商戶較小，類型混亂全友家私1.3元/㎡/天一拖二商鋪每單間面積85㎡左右日常用品較為集中融金街1.1元/㎡/天一拖二商鋪每單間面積90㎡左右燒烤，服裝類為主一品文城0.6元/㎡/天一拖二、一拖三、有地下室每單層面積90㎡左右開業(yè)商鋪較少目前沽源縣租金價(jià)格最高的區(qū)域在金源廣場附近沿街單層商鋪?zhàn)饨鹂稍?.3元/㎡/天左右，一品文城內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹱畹驮?.6元/㎡/天左右，沽源商鋪?zhàn)饨鹫w市場均價(jià)在1.3元/㎡/天左右第16頁/共81頁怡景苑乾華購物廣場芳菲苑一品文城金地小區(qū)本案與本案競爭項(xiàng)目分布御水園融金廣場新合作廣場目前在沽源有商業(yè)的項(xiàng)目有8個(gè)左右，新合作廣場和乾華購物廣場是本項(xiàng)目的最大競爭項(xiàng)目，即將開盤，新合作廣場距離本項(xiàng)目較近商業(yè)有集中體商業(yè)、底商、一拖三商業(yè)走廊，乾華購物中心商業(yè)面積33750㎡，已用招商世紀(jì)華聯(lián)超市在當(dāng)?shù)卮蝽懣谔?hào)；金融廣場與一品文城在2008年開盤屬于一拖二、一拖三商業(yè)街類型。第17頁/共81頁項(xiàng)目名稱乾華購物廣場面積總建面61990㎡商業(yè)面積33750㎡購物中心占地29989㎡租金狀況三年返租8%，購買優(yōu)惠卡1萬定兩萬開發(fā)商張家口乾華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目定位集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的休閑購物中心概況預(yù)計(jì)購物中心地下一層引進(jìn)世紀(jì)華聯(lián)超市購物中心地上五層與本案競爭項(xiàng)目——乾華購物廣場第18頁/共81頁項(xiàng)目名稱新合作廣場面積總占地97340㎡租金狀況未定開發(fā)商新合作房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目定位住宅、幼兒園、賓館、商業(yè)四個(gè)功能分區(qū)概況商業(yè)有集中體商業(yè)、商業(yè)走廊、底商與本案競爭項(xiàng)目——新合作廣場第19頁/共81頁項(xiàng)目名稱芳菲苑面積四周圍底商單鋪面積80-100㎡200-800㎡一拖二租售狀況均價(jià)5000元㎡開發(fā)商天津市天利和置業(yè)有限公司沽源分公司項(xiàng)目定位概況只有底商無集中體商業(yè)與本案競爭項(xiàng)目——芳菲苑第20頁/共81頁項(xiàng)目名稱怡景苑面積商業(yè)面積6000㎡租售狀況東側(cè)底商（一拖二）8000元/㎡東側(cè)底商（三拖四）3680元/㎡北側(cè)底商5680元/㎡地下室1300元/㎡項(xiàng)目定位商住小區(qū)概況預(yù)計(jì)招兩個(gè)1200㎡的酒店項(xiàng)目名稱御水花園面積18730㎡租售狀況橋岸邊一拖二底商單鋪面積120-130㎡均價(jià)4500元/㎡中環(huán)路底商單鋪面積88㎡均價(jià)東側(cè)一拖二底商單鋪面積120-130㎡均價(jià)3500元/㎡，送80㎡地下室項(xiàng)目定位商住小區(qū)概況無集中體商業(yè)項(xiàng)目名稱金地小區(qū)面積底商單鋪面積140㎡左右租售狀況12000元/㎡開發(fā)商張家口市沽源縣泓立房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目定位商住小區(qū)概況底商已賣完與本案競爭項(xiàng)目——金地小區(qū)、怡景苑、御水花園第21頁/共81頁項(xiàng)目名稱融金街面積二期總面積4931㎡單鋪面積90㎡左右租售狀況一層均價(jià)5000元/㎡二層最高4000元/㎡三層2600元/㎡開發(fā)商項(xiàng)目定位商業(yè)概況主要以燒烤服裝類商業(yè)為主2008年開盤未售完項(xiàng)目名稱一品文城面積單層面積90㎡左右租售狀況一層、二層均價(jià)6500元/㎡三層3000元/㎡地下室1000元/㎡項(xiàng)目定位商業(yè)街概況2008年開盤未售完街內(nèi)開業(yè)店鋪少與本案競爭項(xiàng)目——一品文城、融金街第22頁/共81頁沽源縣現(xiàn)有商業(yè)——婚紗攝影類名稱位置面積（㎡）店鋪?zhàn)赓U/持有龍攝影橋西大街一中東側(cè)350租賃今世緣青年湖大橋西首畔160租賃薇薇新娘橋西大街一中西側(cè)120租賃臺(tái)北皇家四小學(xué)路口200租賃上花轎橋西大街匯源酒店旁160租賃天長地久橋西大街一中東側(cè)100租賃喜相逢中環(huán)路鑫宏遠(yuǎn)小區(qū)底商110自購第23頁/共81頁小結(jié)沽源縣北側(cè)作為老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)成熟集中，人流量大，個(gè)體經(jīng)營者過多沒有良好的管理模式老城區(qū)內(nèi)新開盤的項(xiàng)目沒有集中體商業(yè)，多數(shù)為小區(qū)內(nèi)底商現(xiàn)大型集中體商業(yè)正在向沽源縣南側(cè)發(fā)展商場體量小，單層面積大多在1000㎡左右；建筑形態(tài)設(shè)計(jì)落后，外立面色彩單調(diào)，缺乏吸引力；商場內(nèi)部規(guī)劃混亂，業(yè)態(tài)單一，商鋪布局無序；商場多以服裝、鞋品為主，商品結(jié)構(gòu)單一，檔次不清晰，品質(zhì)感較差。商場內(nèi)部裝修單調(diào)，缺乏休閑娛樂設(shè)施。缺乏戶外廣場、停車場等相關(guān)配套設(shè)施。第24頁/共81頁項(xiàng)目分析第25頁/共81頁項(xiàng)目態(tài)勢分析項(xiàng)目態(tài)勢(SWOT)分析優(yōu)勢Strengths威脅Threats劣勢Weaknesses機(jī)會(huì)Opportunities第26頁/共81頁項(xiàng)目優(yōu)勢區(qū)域整體發(fā)展優(yōu)勢沽源現(xiàn)階段已經(jīng)進(jìn)入?yún)^(qū)域整體發(fā)展期，政府已經(jīng)開始加大對區(qū)域的整體宣傳，借助張北成熟的旅游文化背景，本區(qū)域?qū)⒖焖龠M(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，屆時(shí)，本地現(xiàn)有商業(yè)將不具備如此龐大的接待能力，本項(xiàng)目將借此迅速發(fā)展。未來地塊區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢本區(qū)域?yàn)楣猎吹貐^(qū)未來的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，現(xiàn)階段，沽源老城區(qū)發(fā)展已趨于穩(wěn)定，商業(yè)分布已經(jīng)完成，發(fā)展空間較小，本區(qū)域在此方面具有強(qiáng)大優(yōu)勢。規(guī)模效應(yīng)本項(xiàng)目開發(fā)體量較大，可塑性及整體規(guī)劃性較強(qiáng)，立于未來發(fā)展。第27頁/共81頁項(xiàng)目劣勢商業(yè)氛圍欠佳本項(xiàng)目地處沽源縣新型開發(fā)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)各規(guī)劃均處于策劃、發(fā)展階段，人氣不旺，還沒有形成濃厚的商業(yè)氛圍。規(guī)劃建設(shè)周期較長，項(xiàng)目從開發(fā)到成熟尚需時(shí)日本項(xiàng)目按照總規(guī)劃部署，建設(shè)周期較長，從開發(fā)、施工、建設(shè)、招商、開業(yè)到具體運(yùn)營階段，再到項(xiàng)目成功、開發(fā)模式的實(shí)踐完善，需經(jīng)歷很漫長時(shí)間考驗(yàn)。周邊配套設(shè)施較少一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的成功，離不開周邊強(qiáng)有力的相應(yīng)配套做服務(wù)鏈條支撐，本項(xiàng)目周邊配套設(shè)施缺少，為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來了一定負(fù)面影響。第28頁/共81頁項(xiàng)目機(jī)會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整本項(xiàng)目開發(fā)為本區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、平衡三大產(chǎn)業(yè)比例帶來積極信號(hào)。周邊規(guī)劃區(qū)產(chǎn)業(yè)衍生在項(xiàng)目地塊周圍，分布著眾多規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。未來發(fā)展?jié)摿薮?。投資前景本項(xiàng)目站在城市發(fā)展格局及產(chǎn)業(yè)延伸的現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式創(chuàng)新的角度，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，具備良好的投資前景和保障。商業(yè)需求現(xiàn)階段本區(qū)域內(nèi)商業(yè)仍屬空白，搶占市場先機(jī)將成為本項(xiàng)目成功運(yùn)作的最佳保障。第29頁/共81頁項(xiàng)目威脅宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不確定性國家對房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，市場風(fēng)險(xiǎn)不確定性增加。本地大量同類產(chǎn)品的市場競爭根據(jù)初步市調(diào)表明，在沽源地區(qū)，存在著大體量的同類產(chǎn)品，其客源分流以及同類競爭的情況較為明顯。發(fā)展中的不確定因素依然存在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展環(huán)境中，在體制創(chuàng)新、實(shí)踐過程中，仍存在較多的不確定因素，本項(xiàng)目發(fā)展規(guī)模特色商業(yè)市場產(chǎn)生巨大挑戰(zhàn)。第30頁/共81頁小結(jié)本項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展、地塊完整程度以及政策保障優(yōu)勢明顯，在后期運(yùn)營中將起到?jīng)Q定性的作用，但威脅同樣凸顯其中，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大盈利將成為本項(xiàng)目的核心思考點(diǎn)。

通過分析，本項(xiàng)目在未來發(fā)展中前景良好，但由于本區(qū)域?qū)儆诳瞻资袌?，其定位及運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較高，所以在定位期間需要著重考慮后期盈利模式以及獨(dú)特的業(yè)態(tài)規(guī)劃問題。

巨大商機(jī)的背后必然存在高強(qiáng)度競爭，對于本項(xiàng)目的定位在此將起到至關(guān)重要的作用，如何區(qū)別于其他現(xiàn)有競爭商業(yè)，在空白市場占領(lǐng)先機(jī)成為項(xiàng)目定位的根本訴求點(diǎn)。第31頁/共81頁項(xiàng)目宏觀定位第32頁/共81頁總體功能定位草原文化交流區(qū)特色商品交易區(qū)高端休閑聚集區(qū)政府形象展示區(qū)第33頁/共81頁總體功能定位城市窗口一個(gè)城市必須要有一張屬于自己的名片，商業(yè)無可非議是最能體現(xiàn)城市魅力的一種展現(xiàn)形式。一個(gè)完美的商業(yè)區(qū)，可以充分表現(xiàn)這個(gè)城市的商業(yè)政策、文化底蘊(yùn)、經(jīng)濟(jì)、人文修養(yǎng)、國際化程度等等內(nèi)容。比如北京的王府井、上海的南京路，美國的第五大道等眾多成功的商業(yè)街已經(jīng)成為這個(gè)城市面向世界的第一窗口，其意義深遠(yuǎn)悠長，經(jīng)濟(jì)效益更體現(xiàn)其中。本項(xiàng)目的定位原則就是進(jìn)入沽源的第一張城市名片，其主導(dǎo)的綜合高端商業(yè)形式，豐厚的文化內(nèi)涵將引導(dǎo)沽源真正走向城市化發(fā)展階段。第34頁/共81頁項(xiàng)目定位意義除了對城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用外，特色商業(yè)區(qū)的建設(shè)還直接關(guān)系到城市的形象，是提高城市形象、品位以及表現(xiàn)城市文化底蘊(yùn)的載體，是城市的名片和品牌。很多城市的商業(yè)街形態(tài)，比如香港的太古廣場、銅鑼灣，上海的南京路，北京的王府井，都是這個(gè)城市的重要象征元素。特色商業(yè)街區(qū)對城市形象的影響城市的商業(yè)區(qū)雖然也有傳統(tǒng)與歷史之分，如北京的王府井、秀水街，上海的城隍廟、南京路，太原的柳巷、王府井是歷史悠久的商業(yè)街；而北京的金源、東莞的華南、太原的國貿(mào)、銅鑼灣廣場則是新的特色商業(yè)街區(qū)的典范。但無論傳統(tǒng)的還是現(xiàn)代的，無論舊有的還是新建的，這些商業(yè)區(qū)無不成為一個(gè)城市文化與文明的窗口。特色商業(yè)區(qū)對城市發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響，而城市對特色商業(yè)區(qū)發(fā)展的作用同樣不可忽視，在某些方面，城市對特色商業(yè)區(qū)的發(fā)展影響甚至是決定性的，有什么樣的城市就有什么樣的商業(yè)地產(chǎn)。應(yīng)該看到，在未來二三十年的時(shí)間里，城市化始終是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市集聚，由此而帶來的城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和功能拓展，城市的區(qū)域分工與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴(kuò)展，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、國際化的必然趨勢，所有這一切，都注定了新型的商業(yè)區(qū)形態(tài)及開發(fā)模式將越來越適應(yīng)中國城市化飛速發(fā)展的形勢。

第35頁/共81頁項(xiàng)目定位效益體現(xiàn)本項(xiàng)目的成功啟動(dòng)對沽源的影響——經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn)GDP增長：此商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展最直觀的表現(xiàn)就在于經(jīng)濟(jì)指數(shù)上升，商業(yè)的成熟發(fā)展將對于區(qū)域乃至全市的GDP綜合指數(shù)起到大力拉升作用。稅收：此商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展對于擴(kuò)大當(dāng)?shù)囟愂掌鸬酵怀龅呢暙I(xiàn)。經(jīng)濟(jì)預(yù)測：營業(yè)第一年：商業(yè)區(qū)整體年流水過千萬，為城市貢獻(xiàn)稅收超百萬萬；

營業(yè)三年后：商街整體年流水超億元，為城市貢獻(xiàn)稅收千萬以上。第36頁/共81頁項(xiàng)目定位效益體現(xiàn)文化展現(xiàn)：此商業(yè)項(xiàng)目的建立，填補(bǔ)了沽源高端綜合商業(yè)區(qū)的市場空白，其項(xiàng)目豐富的業(yè)態(tài)組合以及高端品牌的引進(jìn)，將充分表現(xiàn)城市文化內(nèi)涵。就業(yè)：項(xiàng)目投入運(yùn)營后，預(yù)計(jì)能夠解決近5000人的就業(yè)問題。人文：商街投入運(yùn)營后將有效的提高本地區(qū)人文修養(yǎng)，高端商業(yè)帶動(dòng)高端客流，并有效的豐富的當(dāng)?shù)鼐用竦男蓍e娛樂生活。本項(xiàng)目的成功啟動(dòng)對沽源的影響——社會(huì)效益體現(xiàn)第37頁/共81頁項(xiàng)目定位效益體現(xiàn)形象：項(xiàng)目正式運(yùn)營后，有效改善當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的低端商業(yè)環(huán)境，迅速提升周邊居民的生活環(huán)境，提升整個(gè)區(qū)域的形象地位，其歐式建筑群使本區(qū)域從之前一個(gè)默默無聞的街道一躍成為沽源當(dāng)?shù)刂虆^(qū)，吸引大量外來客流。城市名片：項(xiàng)目所在地恪守沽源重要交通節(jié)點(diǎn)，此項(xiàng)目的建立為沽源印制了一張光鮮亮麗的城市名片。城市包容性：項(xiàng)目投入運(yùn)營后，其高端的休閑、美食等商品配合上純正歐式風(fēng)格建筑，體現(xiàn)出城市對外強(qiáng)大的包容性，讓所有在沽源投資或旅游的外來者能夠找到強(qiáng)烈的歸屬感。本項(xiàng)目的成功啟動(dòng)對沽源的影響——城市景觀效益體現(xiàn)第38頁/共81頁原定業(yè)態(tài)分析（建材城）利益弊端：本項(xiàng)目操作的最終目的是完成項(xiàng)目的銷售，而由于建材城其單體面積過大；單平米價(jià)值產(chǎn)出過低；運(yùn)營氛圍雜亂等特性直接導(dǎo)致此業(yè)態(tài)完成市場銷售難度極大，并且銷售單價(jià)以及租金收益要遠(yuǎn)低于其他業(yè)態(tài)。未來發(fā)展弊端：由于建材城屬于低端商業(yè)業(yè)態(tài)，其經(jīng)營模式、經(jīng)營環(huán)境以及需求客群均處于各領(lǐng)域最底層，從而一個(gè)建材城啟用很難在后期運(yùn)營中扭轉(zhuǎn)其低端業(yè)態(tài)的概念，可以說本區(qū)域都將受其影響，無法向高盈利業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。招商操作弊端：本項(xiàng)目所在城市級(jí)別較低，且商貿(mào)物流并不是本區(qū)域的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，從而項(xiàng)目專業(yè)市場業(yè)態(tài)全無根基，發(fā)展就無從談起，因此建材業(yè)態(tài)中的高端品牌不會(huì)對本項(xiàng)目有任何進(jìn)駐意向，低端品牌以及雜亂產(chǎn)品將成為本項(xiàng)目主要商戶組合，招商完成困難度較大。運(yùn)營弊端：建材城屬于專業(yè)市場，其需求客群以本地和下級(jí)市場為主，客戶群無法擴(kuò)展，在沽源大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)以及城市化建設(shè)的同時(shí)，本項(xiàng)目無從借力，將成為本項(xiàng)目的巨大損失。第39頁/共81頁總結(jié)

本項(xiàng)目新擬定業(yè)態(tài)為城市高端第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)），其良好的運(yùn)營能力、業(yè)態(tài)形象、未來發(fā)展空間均具有較強(qiáng)的市場基礎(chǔ)，為本項(xiàng)目得到當(dāng)時(shí)市場的快速認(rèn)可打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而有效的減輕了項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的阻力；

服務(wù)業(yè)與沽源城市發(fā)展方向完全吻合，可大力借助城市發(fā)展力量，使項(xiàng)目更加快速的得到升值，從而完成市場銷售；

本項(xiàng)目的全新定位完全處于沽源的市場空白，并從沽源城市需求來看，又屬于必備業(yè)態(tài)，從而本項(xiàng)目的搶先啟動(dòng)，將占領(lǐng)此塊空白市場，為未來發(fā)展創(chuàng)造出更廣闊的空間；

本業(yè)態(tài)擁有較強(qiáng)的業(yè)態(tài)提升能力，隨著沽源城市的發(fā)展以及本項(xiàng)目影響力的擴(kuò)大，在3—5年后，在本區(qū)域內(nèi)可圍繞本項(xiàng)目進(jìn)行周邊產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，如住宅市場、零售市場以及其他服務(wù)產(chǎn)業(yè)等；

由于本項(xiàng)目良好的業(yè)態(tài)形象，將更容易得到政府對本項(xiàng)目的親睞與支持，從而幫助本項(xiàng)目得到更好的發(fā)展。第40頁/共81頁項(xiàng)目定位思路第41頁/共81頁主導(dǎo)理念概念形成前提：沽源是張家口新興旅游重點(diǎn)區(qū)域引申：本項(xiàng)目是沽源最全面的商業(yè)中心目標(biāo)：本項(xiàng)目是沽源最適合休閑消費(fèi)的場所第42頁/共81頁主導(dǎo)理念沽源首席最休閑、最優(yōu)雅的地產(chǎn)新代言；精髓：區(qū)域文明與自然屬性和諧共存，在滿足人們對城市資源的高度利用的同時(shí)，充分發(fā)揮城市的基本作用，充分顧及人與自然、社會(huì)的關(guān)系。

昊成生活廣場（暫定）沽源不夜主義/休閑生活倡導(dǎo)者第43頁/共81頁主導(dǎo)理念貫穿張北與沽源的互補(bǔ)發(fā)展升級(jí)城市、運(yùn)營城市地產(chǎn)區(qū)域線沽源首席休閑娛樂區(qū)項(xiàng)目線高檔休閑商業(yè)城市線輻射張家口的娛樂休閑中心關(guān)鍵詞：不夜廣場、風(fēng)情商街、沽源休閑、風(fēng)情核心形象新城市休閑生活/娛樂中心規(guī)劃布局基礎(chǔ)配套形象傳播商業(yè)定位市場營銷沽源城市升級(jí)典范/形象代表第44頁/共81頁主導(dǎo)理念商業(yè)本案全面自然的肌理草原文化的延伸全新開發(fā)區(qū)域投資增值極商業(yè)投資熱點(diǎn)地塊共享平臺(tái)與消費(fèi)通道城市升級(jí)形象提升全新品質(zhì)純粹生活領(lǐng)地引動(dòng)休閑中心板塊與經(jīng)濟(jì)增長極實(shí)現(xiàn)沽源、張北、張家口上層客戶吸納高端休閑、娛樂文化的全面體現(xiàn)城市休閑形態(tài)豐富提倡純休閑人生的生活氛圍都市自然人文休閑草原文化傳統(tǒng)人文區(qū)休閑的高端客戶群對生活的認(rèn)同面向世界的新文化、休閑領(lǐng)地輕松、休閑、奢華沽源新娛樂主義/休閑美學(xué)第45頁/共81頁主導(dǎo)理念新城市休閑主義人文共享品牌端消費(fèi)端核心利益?zhèn)鬟f提供休閑與文化的美學(xué)生活價(jià)值和方式消費(fèi)利益接收獲得這一獨(dú)特休閑生活方式的人文快樂傳遞著休閑、娛樂與環(huán)境的生活活力第46頁/共81頁產(chǎn)品功能定位以沽源商業(yè)市場發(fā)展為基礎(chǔ)參考，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模和地段特點(diǎn)，并參考項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者定位第47頁/共81頁產(chǎn)品功能定位◆采用富有創(chuàng)意、時(shí)尚的建筑形式，融入多元化休閑業(yè)態(tài)；◆通過優(yōu)質(zhì)主力商家資源的帶動(dòng)；◆創(chuàng)造出沽源獨(dú)具草原文化魅力的高端時(shí)尚休閑娛樂商區(qū)；◆使本項(xiàng)目地塊成為沽源地區(qū)消費(fèi)者休閑、娛樂、餐飲、旅游的全新商業(yè)板塊。成為沽源商業(yè)新核心。第48頁/共81頁市場定位別具風(fēng)格主題區(qū)域內(nèi)引領(lǐng)沽源的唯一現(xiàn)代時(shí)尚奪造休閑為主體高端人群需求主題商業(yè)格局無限商業(yè)前景+++沽源首席不夜休閑主題商業(yè)廣場第49頁/共81頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)總體定位項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：主題時(shí)尚休閑館（風(fēng)尚大本營）休閑業(yè)態(tài)演繹：大型餐飲、高端休閑其他業(yè)態(tài)集群：電玩、網(wǎng)吧、男女SPA、休閑按摩等第50頁/共81頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（一）主題商城第51頁/共81頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（一）分層業(yè)態(tài)定位樓層業(yè)態(tài)說明首層沿街品牌專賣店、煙酒超市等首層內(nèi)廳黃金珠寶、配飾、化妝品等二層女人風(fēng)尚賣場三層家居、家飾、輕紡等四層婚慶主題餐飲廣場第52頁/共81頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（二）快捷酒店第53頁/共81頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（二）餐飲娛樂一條街第54頁/共81頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（二）分層業(yè)態(tài)定位樓層業(yè)態(tài)說明一、二層中、大型餐飲、快捷酒店等三層臺(tái)球、電玩、花店、SPA、美發(fā)、美甲、網(wǎng)吧、棋牌等第55頁/共81頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（三）洗浴、KTV第56頁/共81頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（三）分層業(yè)態(tài)定位樓層業(yè)態(tài)說明KTV此業(yè)態(tài)共占建筑面積2000平米左右洗浴中心此業(yè)態(tài)共占建筑面積4500平米左右，定位為沽源地區(qū)最高端洗浴會(huì)所，其中包含男女洗浴、汗蒸、游泳、自助餐、演藝大廳、健身休閑區(qū)域以及客房、VIP區(qū)等建議針對本物業(yè)進(jìn)行縱向分割，雙大廳經(jīng)營第57頁/共81頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（四）高端綜合會(huì)所第58頁/共81頁項(xiàng)目客群定位

而選擇本案的人群，我們把他們描述為

〉〉〉城市階首，享樂夢想家這群人的特征與項(xiàng)目的客戶群比較接近但“追求享受生活”的色彩更濃重第59頁/共81頁項(xiàng)目定位提升精神放松場朋友聚會(huì)場情調(diào)娛樂場休閑魅力生活場24小時(shí)不夜生活廣場第60頁/共81頁項(xiàng)目定位提升娛樂天堂奢華格局休閑生活++奢華休閑生活廣場在【特色】上，愈顯獨(dú)樹一幟的人文情調(diào)在【方式】上，昭彰出無限魅力休閑娛樂在【規(guī)?！可?，吐露別具規(guī)模的樂活廣場第61頁/共81頁推廣策略第62頁/共81頁廣告定位

2012心享樂，沽源新娛樂第63頁/共81頁包裝定位建議例舉案名——夜憶·昊成生活廣場

SLOGAN：奢華生活休閑廣場第64頁/共81頁推廣定位第65頁/共81頁營銷思路第66頁/共81頁總體思路我們首先要明確的概念是——本案應(yīng)該以“品”的高度去訴求市場已經(jīng)給出合適了答案——品質(zhì)品牌品位——《Tradingup:thenewAmericanluxury》2004MichaelJ.Silverstein【高端營銷三要素】第67頁/共81頁營銷思路本項(xiàng)目操作中實(shí)行銷售與招商并行的方式進(jìn)行可銷售區(qū)域劃分：1、集中體區(qū)域：僅沿街商鋪進(jìn)行對外銷售，內(nèi)廳暫定為持有經(jīng)營，通過良好的運(yùn)營，拉動(dòng)后期銷售價(jià)格（建議集中體銷售在項(xiàng)目投入運(yùn)營2--3年啟動(dòng)，從而保證項(xiàng)目利潤回收最大化）；2、風(fēng)情街區(qū)域：全部物業(yè)進(jìn)行對外銷售，其中一二層執(zhí)行單一商鋪銷售，三層可實(shí)行銷售后返租的方式進(jìn)行銷售，從而保證三層運(yùn)營后的業(yè)態(tài)完整性以及豐富本項(xiàng)目產(chǎn)品品類；3、會(huì)所區(qū)域：由于單體體量過大，從而進(jìn)行銷售與持有經(jīng)營兩手準(zhǔn)備。建議進(jìn)行整體銷售。第68頁/共81頁價(jià)格擬定本項(xiàng)目現(xiàn)正處于策劃階段，具體價(jià)格需進(jìn)行完整的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)分析后進(jìn)行確定，以下為項(xiàng)目價(jià)格的初步建議：銷售價(jià)格建議：集中體商業(yè)一層底商：12000元---18000元（/平米）風(fēng)情街1、2層：7000元（/平米）風(fēng)情街3層：3500元（/平米）會(huì)所、酒店、洗浴等大型商業(yè)：建議執(zhí)行定制開發(fā)，根據(jù)交房標(biāo)準(zhǔn)以及需求面積最終商談確定，建議商談價(jià)格范圍為4000元—5000元（/平米）租金價(jià)格建議：項(xiàng)目整體租金價(jià)格均價(jià)建議為：0.5元—1.2元（/天/平米），根據(jù)面積、位置、業(yè)態(tài)、樓層等多方面因素最終確定；本項(xiàng)目租賃建議實(shí)行一鋪一價(jià)的方式進(jìn)行對外出租。第69頁/共81頁招商思路第70頁/共81頁招商策略廣泛招商，開業(yè)即轟動(dòng)第71頁/共81頁招商策略分解基本觀點(diǎn)—廣泛招商解決辦法—▲以主力店帶動(dòng)，以特色店促進(jìn)▲強(qiáng)攻主力店，力招特色店招商方向：零散商戶：進(jìn)行沽源本地招商（如部分女裝品牌、飾品、部分家居及輕紡、電玩、網(wǎng)吧、花店等）重點(diǎn)商戶：進(jìn)行張家口、宣化等地招商（如中大型餐飲、品牌服飾等）大型商戶：進(jìn)行異地招商（如KTV、洗浴中心、高端會(huì)所等）第72頁/共81頁北京可諾地產(chǎn)服務(wù)商戶選擇標(biāo)準(zhǔn)合作對象:高端品牌企業(yè)、資金實(shí)力雄厚主力店的選擇要求——