舊城更新調(diào)研報(bào)告重點(diǎn)講義資料

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**市舊城更新調(diào)研報(bào)告

2023年5月

目錄

1、概念3

2、工作內(nèi)容3

3、更新模式5

3.1舊城更新整體運(yùn)作模式53.2舊城更新項(xiàng)目開發(fā)模式63.3舊城更新地塊組合模式73.4舊城更新拆遷模式83.5舊城更新融資模式8

4、開發(fā)強(qiáng)度9

4.1確定開發(fā)強(qiáng)度的思路94.2確定開發(fā)強(qiáng)度的方法9

5、關(guān)重視點(diǎn)11

5.1針對舊城與新城的差異化控規(guī)編制深度策略是控規(guī)發(fā)揮作用的關(guān)鍵115.2城市設(shè)計(jì)是舊城核心區(qū)控規(guī)編制的重要依據(jù)115.3建立舊城控規(guī)編制全面、系統(tǒng)與重視特性特征相結(jié)合的現(xiàn)狀調(diào)查工作方法11

6、規(guī)劃框架12

6.1舊城地區(qū)現(xiàn)狀分析126.2舊城地區(qū)發(fā)展定位及產(chǎn)業(yè)定位126.3舊城地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃126.4舊城地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施126.5舊城地區(qū)支持體系規(guī)劃12

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1、概念

舊城更新又稱舊城改建、舊城改造或者城市再開發(fā)，對城市舊區(qū)進(jìn)行調(diào)整城市結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城市用地布局、改善和更新基礎(chǔ)設(shè)施、整治城市環(huán)境、保護(hù)城市歷史風(fēng)貌的建設(shè)活動，其目的在于要解決城市中的物質(zhì)性老化、功能性衰退和結(jié)構(gòu)性衰退等問題以恢復(fù)城市活力、促進(jìn)城市有機(jī)延續(xù)。

所謂物質(zhì)性老化，是指建筑物和設(shè)施超過其使用年限而出現(xiàn)結(jié)構(gòu)破損、腐朽、設(shè)施陳舊、簡陋、無法再行使用，致使城市自然老化。針對物質(zhì)性老化的城市更新，可保持舊城原有的社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，根據(jù)其不同的老化程度，分別采取維護(hù)、局部整治、拆除重建的更新改造方式。

功能性衰退，是指城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的各系統(tǒng)活動和作用協(xié)同不好，甚至相互抵觸，導(dǎo)致城市功能失調(diào)。在我國目前城市人口不斷增長，規(guī)模不斷擴(kuò)大，合理的城市環(huán)境容量易被突破，造成城市超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，整體機(jī)能下降，出現(xiàn)城市功能性衰退。

結(jié)構(gòu)性衰退，是指城市功能、結(jié)構(gòu)和布局不能及時適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)變遷，引起城市內(nèi)部組織系統(tǒng)的變化，調(diào)試滯后于發(fā)展變化，從而導(dǎo)致城市結(jié)構(gòu)性衰退。

2、工作內(nèi)容

舊城更新的主要工作內(nèi)容涉及調(diào)整城市結(jié)構(gòu)、改善城市環(huán)境、更新產(chǎn)業(yè)布局、完善城市道路、提升基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。

2.1調(diào)整中心區(qū)的功能及用地結(jié)構(gòu)2.1.1調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

由于歷史原因，城市中心區(qū)中往往分布著大量的工業(yè)企業(yè)，一方面這些工業(yè)企業(yè)受到發(fā)展空間的限制以及市場經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力沖擊，大量已處于停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)。另一方面，這些工業(yè)企業(yè)與居民區(qū)混雜，其所產(chǎn)生的噪聲及空氣污染導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境和生活質(zhì)量惡化。

因此，對工業(yè)企業(yè)實(shí)施外遷，調(diào)整中心區(qū)的功能及用地結(jié)構(gòu)是舊城更新規(guī)劃需要解決的首要問題。對于引入和培植的第三產(chǎn)業(yè)類型，應(yīng)當(dāng)著眼于全市整體規(guī)劃統(tǒng)一考慮，結(jié)合其自身的綜合條件各有側(cè)重、突出特色。

2.1.2盤活存量土地

調(diào)整中心區(qū)用地及功能結(jié)構(gòu)的另外一項(xiàng)重要內(nèi)容，就是需對中心區(qū)現(xiàn)狀用地進(jìn)行全面調(diào)查和清理，收回部分企事業(yè)單位多占或不合理占用的土地。對于部分開發(fā)企業(yè)圈占

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多年而一直未予開發(fā)使用的閑置土地和多年閑置的爛尾樓及其用地也應(yīng)制定相關(guān)規(guī)定一并收回處置。

2.1.3改造“城中村〞

“城中村〞尋常是“社會——經(jīng)濟(jì)塌陷帶〞，村里的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，大量管理關(guān)系不清、責(zé)任不明，遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點(diǎn)〞。從物質(zhì)環(huán)境看，城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、用地發(fā)展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣。城中村社會經(jīng)濟(jì)問題嚴(yán)重，迫切需要通過舊城更新來解決。

舊城更新中應(yīng)當(dāng)將“城中村〞用地一并納入規(guī)劃范圍，制定相關(guān)政策對“城中村〞進(jìn)行綜合改造，消除發(fā)展障礙，為中心區(qū)的舊城更新提供更加充足的發(fā)展空間。

2.2確定土地儲存范圍及規(guī)劃要點(diǎn)2.2.1劃定拆遷紅線，確定儲存地塊

根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合中心區(qū)用地及功能結(jié)構(gòu)的調(diào)整要求，依照集約儉約利用城市土地和便利使用的原則，對新建、改建、擴(kuò)建等狀況予以區(qū)別分類，確定中心區(qū)舊城更新的拆建范圍，劃定拆遷紅線，明確拆遷安置措施并大致確定回遷人口。同時，在拆遷范圍的基礎(chǔ)上確定土地儲存地塊的數(shù)量和范圍。

2.2.2確定儲存地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

在對中心區(qū)全部拆遷地塊的綜合成本進(jìn)行整體測算后，依照區(qū)域平衡的原則，根據(jù)每個儲存地塊的用地規(guī)模和周邊的建設(shè)狀況，結(jié)合國家相關(guān)的法律法規(guī)以及當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，確定各儲存地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，為儲存地塊進(jìn)入土地交易市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌提供技術(shù)準(zhǔn)備。

2.3重構(gòu)城市空間環(huán)境和支撐體系2.3.1確立土地使用強(qiáng)度和人口密度

舊城更新規(guī)劃應(yīng)結(jié)合城市中心區(qū)新的功能結(jié)構(gòu)和未來可持續(xù)發(fā)展的需要，合理確定中心區(qū)土地使用強(qiáng)度的綜合指標(biāo)。同時，依照商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、居住區(qū)等不同的功能區(qū)段，分別確立區(qū)域內(nèi)相應(yīng)的容積率、建筑密度、人口密度等分項(xiàng)指標(biāo)，達(dá)到既能營造濃重的商業(yè)氣氛，表達(dá)中心區(qū)寸土寸金的商業(yè)價值，又能創(chuàng)造舒適和諧的工作和人居環(huán)境的目的。

2.3.2完善城市生活及市政配套設(shè)施①道路交通系統(tǒng)

城市中心區(qū)內(nèi)部道路尋常狹窄擁擠，交通組織混亂。更新規(guī)劃需對現(xiàn)有路網(wǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和完善，打通消防通道，消除斷頭路，結(jié)合交通發(fā)展?fàn)顩r對現(xiàn)狀道路予以拓寬改

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造，改善道路斷面、提升道路等級，實(shí)施居住社區(qū)的道路硬化和人行道鋪裝。合理組織動態(tài)交通和靜態(tài)交通，加強(qiáng)機(jī)動車、非機(jī)動車停車場庫建設(shè)。

②市政配套系統(tǒng)

城市中心區(qū)的市政配套系統(tǒng)由于長期超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，加之年久失修、設(shè)施老化，已不能滿足現(xiàn)代生活的需求。舊城更新中應(yīng)充分考慮到未來城市發(fā)展的需要對給水、排水、電力、電訊、供熱、煤氣等系統(tǒng)予以綜合改造，合理布局煤氣調(diào)壓站、供配電房等設(shè)施。

③綠化景觀系統(tǒng)

協(xié)同道路系統(tǒng)的改造形成完整的行道樹線狀綠化帶，增設(shè)面狀的街頭和社區(qū)小游園，采用平面、立體綠化相結(jié)合的方式提高綠化覆蓋率，加強(qiáng)景觀節(jié)點(diǎn)建設(shè)，形成“點(diǎn)、線、面〞結(jié)合的綠化景觀系統(tǒng)。同時，對城市中心區(qū)不同功能分區(qū)的景觀特色進(jìn)行引導(dǎo)，使其彼此協(xié)調(diào)，并符合整個城市的形象特征。

④建筑物改造

清理拆除違法搭建的建、構(gòu)筑物，對部分人口外遷改變使用性質(zhì)的建筑依照新的使用功能提出改建方案，對影響城市景觀的建筑進(jìn)行立面整治，對部分確需保存的危舊建筑結(jié)構(gòu)予以修繕和加固。同時，提出建、構(gòu)筑物上廣告設(shè)置和亮化工程設(shè)計(jì)的規(guī)劃指引和要求。

2.3.3創(chuàng)造和諧的城市公共空間

更新規(guī)劃中需加強(qiáng)對城市空間關(guān)系的把握和分析，對城市外部空間界面、城市天際線、建筑物的體型體量、建筑形式、建筑主色調(diào)、亮化效果、建筑環(huán)境影響評估等方面進(jìn)行綜合論證，提出中心區(qū)富有特色的城市設(shè)計(jì)方案。

2.4延承城市歷史文化特色

城市中心區(qū)尋常是城市歷史文化積淀最集中的區(qū)域，舊城更新規(guī)劃要正確處理好現(xiàn)代城市建設(shè)與歷史文化特色延承之間的關(guān)系。更新規(guī)劃應(yīng)以維護(hù)城市中心區(qū)的固有肌理為出發(fā)點(diǎn)，從城市功能、空間形態(tài)、建筑形態(tài)等方面重點(diǎn)分析，規(guī)劃中還要考慮適當(dāng)恢復(fù)己被破壞的有重要影響的歷史性空間及空間聯(lián)系，對傳統(tǒng)建筑內(nèi)部、傳統(tǒng)特色地段的新建筑模式及建筑群組合模式的創(chuàng)新進(jìn)行研究。既要維護(hù)舊城的歷史性，又要考慮現(xiàn)代城市生活對城市功能的調(diào)整要求，特別是城市公共設(shè)施的適度調(diào)整。重視挖掘城市的內(nèi)涵和價值，充分釋放歷史和文化的價值潛能，激發(fā)舊城的社會活力。

3、更新模式

3.1舊城更新整體運(yùn)作模式

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舊城更新整體運(yùn)作模式主要有三種類型，即政府承受型、開發(fā)商承受型、政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與型。

3.1.1政府承受型模式即政府把握控制權(quán)，加強(qiáng)住宅的保障功能，實(shí)施主體不用開發(fā)商，改造區(qū)域不進(jìn)行商品房開發(fā)，所建房屋全部用于居民回遷。

3.1.2開發(fā)商承受型即將亟待改造土地交給發(fā)展商去進(jìn)行整體規(guī)劃改造，政府不參與，發(fā)展商根據(jù)自身利益去進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，政府劃出地塊由開發(fā)商進(jìn)行投資，獨(dú)立承受拆遷補(bǔ)償、安置、回遷和商品房建設(shè)。

3.1.3政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與型模式，市區(qū)兩級政府共同做好居民的搬遷安置，進(jìn)行總體規(guī)劃、土地開發(fā)和市政設(shè)施建設(shè)，然后實(shí)行土地招牌掛，由開發(fā)商組織進(jìn)行設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營。

開發(fā)商可以是由一家具有良好資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和舊城改造經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)獨(dú)立完成，或者是分片區(qū)由不同的開發(fā)商完成。

實(shí)踐說明，舊城更新的主要運(yùn)作模式以政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與型模式為主。3.2舊城更新項(xiàng)目開發(fā)模式3.2.1大規(guī)模開發(fā)模式

大規(guī)模更新的典型做法就是對原有的“落后區(qū)域〞內(nèi)多數(shù)建筑推到，而后進(jìn)行大規(guī)模的重建，原有居民則被置換到城市的其它區(qū)域。該種更新方式就是將貧民窟從一個地方搬到另一個地方。由于片面追求城市土地開發(fā)效益，導(dǎo)致好多城市中心區(qū)缺乏彈性和選擇性，排斥中小商業(yè)，對城市多樣性產(chǎn)生破壞性的影響。

3.2.2漸進(jìn)式開發(fā)模式

漸進(jìn)式小規(guī)模更新，旨在充分認(rèn)識城市物質(zhì)空間結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)，以及它們之間的簡樸制約關(guān)系的基礎(chǔ)上，采用小規(guī)模的資金逐漸投入，設(shè)施逐漸完善的更新改造模式。該模式不僅可以改善居民的居住條件，還可以實(shí)現(xiàn)居住社區(qū)與歷史街區(qū)中文化的繼承與發(fā)展。

3.2.3模塊式開發(fā)模式

針對由單一的開發(fā)商、單次難以直接完成大規(guī)模、多功能的舊城改造項(xiàng)目，利用模塊劃分的思路，保證模塊的相對獨(dú)立性與完整性，保證但模塊開發(fā)的資金收回。

采用該模式時，需要找到改造片區(qū)的新的增長點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體價值的全面重建；同時針對規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行總體設(shè)計(jì)及布局，注意城市多功能的實(shí)現(xiàn)；并依照城市總體設(shè)計(jì)及布局制定相應(yīng)的開發(fā)方案，確立需要一次完成和分次完成的功能體，確定不同功能體完成的先后順序；最終要保證每個階段盡量完整且能夠回收成本以備下階段使用。

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3.2.4軟性開發(fā)模式

軟性開發(fā)模式的突出特點(diǎn)是，它采用漸進(jìn)式小規(guī)模理論，在城市改造的過程中，不強(qiáng)制居民一次性搬遷，而是采取邊改造邊搬遷的方式。在其實(shí)施的過程中，考慮原住戶的利益，強(qiáng)調(diào)廣泛的公眾參與，并通過政府的監(jiān)視作用保證不動產(chǎn)價格的穩(wěn)定，避免由于城市改造造成的不動產(chǎn)價格的上升，而使原住民無力繼續(xù)購買房屋。

同時，根據(jù)改造前的房屋的具體狀況提供數(shù)額不等的補(bǔ)助，該模式當(dāng)前主要應(yīng)用于小規(guī)模的住宅改造。采用該模式進(jìn)行改造，其改造計(jì)劃以當(dāng)?shù)鼐用駷槟繕?biāo)，在經(jīng)濟(jì)上可行的前提下，改造計(jì)劃將更重視保護(hù)更多的舊建筑，同時更加重視公眾參與城市改造。

3.2.5城市歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)模式（“整舊如舊〞模式）

在我國大規(guī)模城市更新剛開始的時候，用大規(guī)模的形體規(guī)劃對現(xiàn)有城市采取完全否定的態(tài)度，忽略和摧毀了城市環(huán)境中存在的諸多有價值的事物，不但不經(jīng)濟(jì)還導(dǎo)致了城市藝術(shù)環(huán)境的喪失，因此，在城市的改造發(fā)展中需要保護(hù)城市中環(huán)境中有益的部分，對歷史保護(hù)區(qū)中新建筑進(jìn)行嚴(yán)格的控制。

3.3舊城更新地塊組合模式

舊城更新項(xiàng)目由于其巨大的資金需求，在政府主導(dǎo)的前提下是必需要引入私人投資，然而私人投資往往要考慮改造地區(qū)的潛在開發(fā)價值、工程初期投資額、資金回報(bào)率等方面的因素，私人目標(biāo)和政府目標(biāo)必然存在著較大的差異，因而沒有經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，開發(fā)商看不到舊城更新項(xiàng)目的任何經(jīng)濟(jì)效益，即使是在經(jīng)濟(jì)形勢好的狀況下，舊城改造項(xiàng)目的招商也會很無助。因此，在舊城更新中運(yùn)用營銷策略、合理搭配地塊，讓開發(fā)商看到地塊改造后可能會帶來的收益，對舊城改造項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，從而很好的解決“低價值〞改造區(qū)域招商難的問題。

首先，對“高低〞搭配而言，“價值高〞的更新地塊本身就具有很強(qiáng)的投資吸引力，這類地塊單獨(dú)招商的價格本身也就要高些，搭配了“低價值〞的改造區(qū)域必然會使得其招商價格降低，從而開發(fā)商會覺得自己的利益沒有受到損失，也更愿意投資類搭配地塊。

其次，對“低低〞搭配、“低中〞搭配或是“中中〞搭配而言，需要根據(jù)搭配地塊的整體價值的高低配以不同的經(jīng)濟(jì)平衡措施，即不同地塊因其不同的區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等會產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益，因而為避免造成開發(fā)利益的較大區(qū)別，對不同條件的搭配開發(fā)地塊應(yīng)當(dāng)同時從建設(shè)管理上進(jìn)行有效的調(diào)控，如增減稅費(fèi)、調(diào)整貸款利率，建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的控制、容積率和地價的調(diào)整，材料價格的調(diào)整，動遷安置方法的修正、公建和市政配套的優(yōu)惠等，以促使開發(fā)中達(dá)到經(jīng)濟(jì)平衡，勉勵開發(fā)實(shí)施。

綜上所述，在改造組合確定前后必需對每塊地的效益進(jìn)行評估，效益的評估是整體銷售策略運(yùn)用的最重要的一環(huán)，改造效益的評估一般分為三個階段：改造地塊選擇前的初測、改造地塊選擇后的具體測算、搭配組合地塊的效益測算。其中，改造地塊選擇前

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的效益初測即初步測算待改造地塊改造后的經(jīng)濟(jì)效益，旨在找出適合當(dāng)前實(shí)際狀況的改造地塊，一步步實(shí)現(xiàn)整體改造目標(biāo)；改造地塊選擇后效益的具體測算即具體測算經(jīng)濟(jì)效益，旨在給確定最正確土地搭配方案提供數(shù)據(jù)支撐；搭配組合地塊的效益測算即對組合后的地塊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測算，特別是要算明白價值較低的搭配組合在參與了一定的優(yōu)惠之后的經(jīng)濟(jì)效益，旨在能提供給投標(biāo)者一個切實(shí)的收益目標(biāo)。

3.4舊城更新拆遷模式

舊城更新拆遷模式可以分為：“陽光〞拆遷模式、“不動遷〞拆遷模式、“模擬〞拆遷模式及“自主〞拆遷模式。

3.4.1“陽光〞拆遷模式是堅(jiān)持以人為本、公開、公允、公正的原則，規(guī)范拆遷行為，制定好陽光拆遷政策，陽光拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，陽光拆遷管理。把政府有關(guān)部門的工作毫無保存地?cái)[到群眾面前，接受群眾的監(jiān)視，讓群眾明白拆遷政策、參與評估裁決、受惠補(bǔ)償安置，堅(jiān)持拆遷公開，保障群眾的知情權(quán)，努力從制度環(huán)節(jié)上杜絕“暗箱操作〞。該模式源于成都的舊城改造，在做法上主要有以下兩點(diǎn)陽光之處：拆遷評估補(bǔ)償方面：實(shí)施拆遷聽證制度，確保拆遷程序的規(guī)范化、社會化。

3.4.2“不動遷〞拆遷模式的核心就是能不拆的盡量不拆，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)對老建筑的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行改造，而建筑的外形和結(jié)構(gòu)依照規(guī)劃保持原貌或進(jìn)行適當(dāng)修復(fù)，對于確實(shí)不能使用的建筑或者因改善片區(qū)整體水平的基礎(chǔ)設(shè)施水平，部分需要拆除的必需拆除，修建時可根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)范的風(fēng)格特色，進(jìn)行就地的修建。

該模式是一種綜合整治模式，即在滿足城市形象、居住條件、周邊環(huán)境的狀況下，不動遷原地居民，由居民自籌資金進(jìn)行改造。其優(yōu)點(diǎn)是保護(hù)當(dāng)?shù)氐臍v史文化，保存了城市原汁原味的形象和內(nèi)涵，維護(hù)了居民原有的生活方式，解決了全盤拆遷中可能出現(xiàn)的大量問題，政府用于拆遷的成本也大大減少，而且也表達(dá)了政府更多地尊重群眾的利益和看法，更多地充當(dāng)協(xié)調(diào)角色，這種改造可謂是深得民心。

3.4.3“模擬〞拆遷模式即在正式發(fā)出拆遷公告前，所有之前的程序都預(yù)先進(jìn)行模擬。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是避免了被拆遷人認(rèn)為舊城更新是政府與開發(fā)商的單邊行為的誤會，大大降低了居民在拆遷中可能產(chǎn)生的抵觸情緒；避免了群眾因不滿而可能出現(xiàn)的群體事件等，較好地維護(hù)了社會穩(wěn)定，大大降低了拆遷中的阻力因素，加快了拆遷的進(jìn)度。

3.4.4“自主〞拆遷模式，政府依法明確被拆遷居民土地和房屋的權(quán)益，并在整個過程中進(jìn)行監(jiān)視和指導(dǎo)。這種做法的最大優(yōu)點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)了居民、政府、企業(yè)的多贏，將“拆〞和“被拆〞變?yōu)槔娴墓餐w。但要注意的是，居民在拆遷中得到的好處主要由居委會主導(dǎo)的拆遷公司把握，這就對居委會的管理能力提出了很高的要求，而且要防止少數(shù)人壟斷權(quán)力和利益，產(chǎn)生新的損害被拆遷人利益的問題。

3.5舊城更新融資模式

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舊城更新融資模式可分為：公私合作模式（PPP模式）、資產(chǎn)證券化(ABS融資)模式、產(chǎn)業(yè)資金模式三種。

3.5.1PPP模式，是以參與方“雙贏〞或“多贏〞為理念的新型融資模式，是指為了完成某些公共設(shè)施服務(wù)(包括公共服務(wù)領(lǐng)域其他服務(wù)內(nèi)容)而在公共機(jī)構(gòu)與私人機(jī)構(gòu)之間達(dá)成伙伴合作關(guān)系，簽署合同明確雙方的權(quán)利和義務(wù)以確保這些項(xiàng)目的順利實(shí)施。舊城改造是一個系統(tǒng)工程，PPP模式與舊城改造項(xiàng)目的結(jié)合，以政府作為主導(dǎo)方，可以積極地制定鼓舞政策引導(dǎo)私人機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，一方面可以緩和政府的財(cái)政壓力，另一方面從公共管理的角度看，私人機(jī)構(gòu)的高效率帶入到公共部門，有利于提高政府公共部門的績效水平。

3.5.2資產(chǎn)證券化(ABS融資)模式以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來籌集資金的一種項(xiàng)目融資方式。實(shí)質(zhì)是將基于舊城改造或資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入與原始權(quán)益人完全剝離，過戶給特設(shè)信托機(jī)構(gòu)(SPV)，SPV通過金融擔(dān)保、保險(xiǎn)及超額抵押等方式取得較高的信用評級，然后以債券的方式銷售給資本市場的投資者，籌集項(xiàng)目建設(shè)所需資金，并以設(shè)施的未來收入流作為投資者收益的保證，不需要以發(fā)行者自身的信用做債券的歸還擔(dān)保。

3.5.3產(chǎn)業(yè)資金模式中，舊城改造基金采用杠桿原理，即通過少量的政府財(cái)政投入和國有企業(yè)投資吸引大量的中小企業(yè)資金、居民儲蓄以及舊城改造中被拆遷居民的拆遷補(bǔ)償費(fèi)入股投資。

4、開發(fā)強(qiáng)度

4.1確定開發(fā)強(qiáng)度的思路

首先根據(jù)城市的宏觀環(huán)境需求，確定城市舊區(qū)建設(shè)開發(fā)容量，并結(jié)合相關(guān)經(jīng)驗(yàn)類比，推測各類建筑的需求數(shù)量和比例；其次根據(jù)現(xiàn)狀和規(guī)劃的要求，劃分城市舊區(qū)土地等級，確定相應(yīng)土地價格；然后將城市舊區(qū)的各類建筑總量分解到對應(yīng)的各等級的土地分布上，形成城市舊區(qū)的基準(zhǔn)密度分區(qū)；再根據(jù)規(guī)劃地塊內(nèi)的現(xiàn)狀建筑拆遷量和相應(yīng)的土地價格，計(jì)算既定地價下的地塊最低經(jīng)濟(jì)容積率；最終用最低經(jīng)濟(jì)容積率對基準(zhǔn)密度分區(qū)進(jìn)行修正，形成城市舊區(qū)開發(fā)強(qiáng)度分布的模型。

①確定城市舊區(qū)建設(shè)開發(fā)容量，推測各類建筑的需求數(shù)量和比例；②劃分城市舊區(qū)土地等級，確定相應(yīng)土地價格；③將城市舊區(qū)的各類建筑總量分解到對應(yīng)的各等級的土地分布上，形成城市舊區(qū)的基準(zhǔn)密度分區(qū)；④計(jì)算既定地價下的地塊最低經(jīng)濟(jì)容積率并對基準(zhǔn)密度分區(qū)進(jìn)行修正，形成城市舊區(qū)開發(fā)強(qiáng)度分布的模型。

4.2確定開發(fā)強(qiáng)度的方法

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開發(fā)強(qiáng)度確定方法可分為形體布局模擬（典型試驗(yàn)法）、類比法（經(jīng)驗(yàn)歸納統(tǒng)計(jì)法）、調(diào)查分析對比、人口指標(biāo)推算法四種。

4.2.1形體布局模擬（典型試驗(yàn)法）

依據(jù)國家和地方的相關(guān)技術(shù)規(guī)范，通過試做形體布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)，得出空間布局及容量上大體適合的方案，反推成明確的控制指標(biāo)，這是目前采用較多的方法。根據(jù)規(guī)劃意圖，進(jìn)行有目的的形態(tài)規(guī)劃，依據(jù)形態(tài)規(guī)劃平面計(jì)算出相應(yīng)的規(guī)劃控制指標(biāo)，再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)數(shù)據(jù)，選擇相關(guān)控制指標(biāo)，兩者權(quán)衡考慮，用作地塊的控制指標(biāo)。在實(shí)踐中，往往針對一個地段先進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，確定出主要的城市控制要素和指標(biāo)，然后根據(jù)城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是形象性、直觀性強(qiáng)，并且對研究環(huán)境空間布局結(jié)構(gòu)很有幫助，有較強(qiáng)的說服力，是我們目前控規(guī)開發(fā)強(qiáng)度制定較為行之有效的方法之一。但這種方法有較大的主觀性缺陷：基于視覺景觀的空間布局結(jié)構(gòu)合理并不一定能保證規(guī)劃方案在經(jīng)濟(jì)、社會等更深層面的合理性。形體布局模擬法有其獨(dú)到的優(yōu)點(diǎn)對不同地區(qū)（如日照間距等）具有一定預(yù)研性。因此，更為可行的方法，應(yīng)是改變技術(shù)路線，即先通過經(jīng)濟(jì)分析得出合理的容積率指標(biāo)，然后在該指標(biāo)的指導(dǎo)下進(jìn)行空間環(huán)境的設(shè)計(jì)，最終根據(jù)重點(diǎn)地段的城市設(shè)計(jì)需要對控制指標(biāo)進(jìn)行局部修正——即在保證經(jīng)濟(jì)效益的框架下來選擇不同的方案，進(jìn)而得出較合理的規(guī)劃布局。這樣才能揚(yáng)長避短的使用形體布局模擬法，與城市設(shè)計(jì)的有效結(jié)合是控規(guī)發(fā)展的趨勢之一。

4.2.2類比法（經(jīng)驗(yàn)歸納統(tǒng)計(jì)法）

將已規(guī)劃的和已付諸實(shí)施的各種規(guī)劃布局形式的容積率指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)得出經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)數(shù)據(jù)，并將其推廣運(yùn)用。然后通過分析比較與規(guī)劃建設(shè)在項(xiàng)目性質(zhì)、類型、規(guī)模等方面具有相類似特性的控制性詳細(xì)規(guī)劃項(xiàng)目案例，選擇確定相關(guān)控制指標(biāo)，如容積率、建筑密度、綠化率等。這種方法較為確鑿可靠，但這些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)指標(biāo)只可運(yùn)用到和原有總結(jié)的狀況相類似的地方，若是遇到新狀況則難以確鑿把握。而且經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)指標(biāo)的科學(xué)性、合理性往往依靠于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和普遍性。尋常狀況下，新區(qū)開發(fā)等現(xiàn)狀條件單一的地塊更適于使用這種方法。

4.2.3調(diào)查分析對比

這種方法是通過對現(xiàn)狀狀況作深入、廣泛的調(diào)查，以了解現(xiàn)狀中一些指標(biāo)的狀況和這些指標(biāo)在不同區(qū)位的區(qū)別，得出一些可供規(guī)劃參考的指標(biāo)數(shù)據(jù)，然后與規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行對比，依據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃條件和城市發(fā)展水平定出較合理的容積率指標(biāo)。該方法的優(yōu)點(diǎn)是較為合理可靠，但需要大量廣泛的調(diào)查研究。此外，它只是參照依據(jù)現(xiàn)狀指標(biāo)數(shù)據(jù)，難以考慮到其他因素對指標(biāo)的影響，也存在著較大的局限性。

4.2.4人口指標(biāo)推算法

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人口指標(biāo)推算法，即通過總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃確定的分區(qū)人口密度和地塊環(huán)境容量等來確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃人口總量，并以人口總量與人均用地指標(biāo)的乘積來推算地塊內(nèi)的建筑總量，從而確定該地塊的容積率的方法。環(huán)境容量推算法對于城市老城區(qū)、生態(tài)敏感區(qū)、歷史文化保護(hù)地段及基礎(chǔ)設(shè)施受限區(qū)較為適用，此方法依據(jù)城市中這些特別地段的最主要的限制因素（人口密度）來確定地塊的建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)，把城市建設(shè)強(qiáng)度限定在較為合理的范圍內(nèi)。其中，分區(qū)人口密度推算法則適用于城市中上位規(guī)劃內(nèi)容明確且切合實(shí)際、地塊功能以居住為主的地區(qū)。

5、關(guān)重視點(diǎn)

5.1針對舊城與新城的差異化控規(guī)編制深度策略是控規(guī)發(fā)揮作用的關(guān)鍵。舊城與新城具有不同的發(fā)展條件，發(fā)展中需控制內(nèi)容也不盡一致，地區(qū)間不平衡發(fā)展和發(fā)展特色亦不盡一致，決定了開發(fā)方式的不同，對控規(guī)的要求也不同。舊城區(qū)與新城區(qū)控規(guī)編制需要有不同的控規(guī)編制層次與深度，編制深度的統(tǒng)一導(dǎo)致舊城區(qū)控制深度不夠，而外圍新城區(qū)控制內(nèi)容過深卻意義不大，地塊控制對總體控制意圖落實(shí)有偏差。

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