房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析第1頁(yè)/共15頁(yè)

6.1房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述

6.1.1引言

房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多，受自然因素以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、心理等其他因素的影響帶來(lái)較多的不確定性，是一項(xiàng)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要求投資者在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)應(yīng)充分了解投資的風(fēng)險(xiǎn)情況，應(yīng)用科學(xué)的分析方法和手段，正確做出決策。第2頁(yè)/共15頁(yè)6.1.2風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)分析（1）風(fēng)險(xiǎn)的定義引起風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性風(fēng)險(xiǎn)因素一旦發(fā)生給活動(dòng)和預(yù)期目標(biāo)造成的損益程度（2）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的定義房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的可能導(dǎo)致投資損失乃至投資失敗的各種因素發(fā)生的可能性風(fēng)險(xiǎn)因素一旦發(fā)生給房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)和預(yù)期目標(biāo)造成的損失。第3頁(yè)/共15頁(yè)

6.2房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性特征6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素（1）房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)投資決策階段前期工作階段工程建設(shè)階段租售與物業(yè)管理階段（2）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素結(jié)構(gòu)框圖系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)第4頁(yè)/共15頁(yè)6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性特征

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性特征：一般來(lái)說(shuō)，土地投資受到的影響因素比較多，包括各種經(jīng)濟(jì)的和非經(jīng)濟(jì)的因素，不確定性比較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)大。在住宅、寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房之間的比較中，它們之間的風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)一種遞增趨勢(shì)，即住宅房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比較，工業(yè)廠房、寫字樓商業(yè)用房和之間的風(fēng)險(xiǎn)依次比前面的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高。其風(fēng)險(xiǎn)從高到低的次序?yàn)椋荷虡I(yè)、辦公、工作、住宅等房地產(chǎn)。第5頁(yè)/共15頁(yè)6.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析

敏感性分析6.3.1盈虧平衡分析的基本原理

盈虧平衡分析是指在項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下，通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（BreakEvenPoint,簡(jiǎn)稱BEP）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。盈虧平衡點(diǎn)是項(xiàng)目的盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即在這一點(diǎn)，銷售（經(jīng)營(yíng)）收入等于總成本費(fèi)用，正好盈虧平衡，用以考察項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)出品變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。一般而言，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目盈利的可能性就越大，對(duì)不確定性因素變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的承受能力就越強(qiáng)。第6頁(yè)/共15頁(yè)6.3.2敏感性分析（1）敏感性分析的含義（2）敏感性分析的方法單因素敏感分析多因素敏感分析

“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”敏感性分析（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感性分析的步驟確定不確定性因素確定不確定行因素可能的變動(dòng)范圍確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值，并計(jì)算相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)的臨界點(diǎn)。第7頁(yè)/共15頁(yè)6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

6.4.1不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析的區(qū)別與聯(lián)系

聯(lián)系：由于人們對(duì)未來(lái)事物認(rèn)識(shí)的局限性，可獲信息的有限性以及未來(lái)事物本身的不確定性，使得投資建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果可能偏離預(yù)期目標(biāo)，這就形成了投資建設(shè)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的不確定性，從而使項(xiàng)目可能得到高于或低于預(yù)期的效益，甚至遭受一定的損失，導(dǎo)致投資建設(shè)項(xiàng)目“有風(fēng)險(xiǎn)”。通過(guò)對(duì)擬建項(xiàng)目具有較大影響的不確定性因素進(jìn)行分析，計(jì)算基本變量的增減變化引起項(xiàng)目財(cái)務(wù)或經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，找出最敏感的因素及其臨界點(diǎn)，可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目的投資決策建立在較為穩(wěn)妥的基礎(chǔ)上，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)防范的目的。不確定性分析找出的敏感因素又可以作出風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的依據(jù)。區(qū)別：通過(guò)不確定性分析可以找出影響項(xiàng)目效益的敏感因素，確定敏感程度，但不知這種不確定性因素發(fā)生的可能性及影響程度，因而不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析可以得到不確定性因素發(fā)生的可能性以及給項(xiàng)目帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失的程度。第8頁(yè)/共15頁(yè)6.4.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的方法

（1）專家調(diào)查法（2）層次分析法（3）概率分析法和蒙特卡洛方法6.4.3概率分析（1）概率的確定方法（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的概率確定方法（3）概率分析的步驟第9頁(yè)/共15頁(yè)6.4.4蒙特卡洛模擬法（1）蒙特卡洛概念（2）蒙特卡洛實(shí)施步驟（3）蒙特卡洛應(yīng)用現(xiàn)狀第10頁(yè)/共15頁(yè)6.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資組合策略6.5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資組合理論（1）投資組合思想傳統(tǒng)投資組合的思想現(xiàn)代投資組合的思想（2）房地產(chǎn)開發(fā)中的投資組合廣義的投資組合策略是指房地產(chǎn)與證券投資組合的投資組合。狹義的投資組合策略包括投資對(duì)象組合、投資地區(qū)組合、投資期限組等具體形式。第11頁(yè)/共15頁(yè)6.6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)付6.6.1選擇風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)付的原則（1）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)思想應(yīng)貫穿于項(xiàng)目可行性研究的全過(guò)程。（2）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)分析應(yīng)具有針對(duì)性（3）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施應(yīng)具有可行性（4）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)性第12頁(yè)/共15頁(yè)6.6.2決策階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施（1）提出多個(gè)備選方案，通過(guò)多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，選擇最優(yōu)方案（2）選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（3）對(duì)有關(guān)重大工程技術(shù)難題潛在風(fēng)險(xiǎn)因素提出必要的研究與實(shí)驗(yàn)課題，準(zhǔn)確地把握有關(guān)問(wèn)題，消除模糊認(rèn)識(shí)；（4）對(duì)影響投資、質(zhì)量、工期和效益等有關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)留有充分的余地，謹(jǐn)慎決策，并在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中實(shí)施有效監(jiān)控。（5）做好市場(chǎng)研究。（6）實(shí)行投資組合投資策略來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)第13