房地產(chǎn)評(píng)估成本法

房地產(chǎn)評(píng)估成本法第1頁/共60頁二、成本法的理論依據(jù)從賣方角度看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買方角度看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。第2頁/共60頁三、成本法適用的對(duì)象、條件、范圍和步驟1、對(duì)象：只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。2、條件：一是自由競爭，即可以自由進(jìn)入市場二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)3、范圍：成本法特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、油田、碼頭等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。第3頁/共60頁4、步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤②估算重新構(gòu)建價(jià)格③估算折舊④求取積算價(jià)格注意：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格。第4頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估四、成本法估價(jià)中的注意點(diǎn)1、區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。

2、要結(jié)合市場供求分析來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。當(dāng)該類房地產(chǎn)市場供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；當(dāng)求大于供時(shí)應(yīng)該上調(diào)評(píng)估價(jià)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)折舊就是出于這方面的考慮。3、對(duì)于較老的建筑物，測算其重新構(gòu)建價(jià)格和折舊有一定的難度，尤其是那些過于老舊的房地產(chǎn)，一般不適合用成本法進(jìn)行估價(jià)。

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第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格通常由6大項(xiàng)構(gòu)成：

①土地取得成②開發(fā)成本③管理費(fèi)用④投資利息⑤銷售稅費(fèi)⑥開發(fā)利潤

第6頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估一、土地取得成本指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必須的費(fèi)用、稅金等一般由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費(fèi)（契稅、交易手續(xù)費(fèi)等）構(gòu)成。第7頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可以分為下列三種：（1）征收農(nóng)用地：農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金。（2）城市房屋拆遷取得：房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。（3）通過市場購買取得：政府的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等。

第8頁/共60頁二、開發(fā)成本開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需要的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括：在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)4、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5、開發(fā)過程中的稅費(fèi)第9頁/共60頁三、管理費(fèi)用：是指組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必須的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)人員的工資、福利、辦公、差旅費(fèi)等，可以結(jié)算為前兩者的一定比率。。第10頁/共60頁五、投資利息：包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的的投資利息。無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。（1）單利計(jì)算方法投資利息=全部預(yù)付資本×利率×計(jì)息期=土地取得費(fèi)×利率×開發(fā)周期+土地開發(fā)費(fèi)×利率×開發(fā)周期×0.5（2）復(fù)利計(jì)算方法投資利息=全部預(yù)付資本×[(1+利率)計(jì)息期-1]=土地取得費(fèi)×[(1+利率)計(jì)息期-1]+土地開發(fā)費(fèi)×[(1+利率)計(jì)息期×0.5-1]第11頁/共60頁六、銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（賣方）交納的稅費(fèi)?？煞譃閮深悾?、銷售稅金及附加：：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（兩稅一費(fèi)）。2、其他銷售稅費(fèi)：應(yīng)該由賣方承擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。第12頁/共60頁七、開發(fā)利潤現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價(jià)）減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)：1、開發(fā)利潤是所得稅前的，即開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)2、開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望的利潤。3、開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤來計(jì)算。

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第三節(jié)

成本法的基本公式一、最基本的公式成本法最基本的公式為：積算價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊針對(duì)對(duì)象：①新開發(fā)的土地②新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）③舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）第14頁/共60頁二、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)的土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。公式：p126新開發(fā)的土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤第15頁/共60頁

例2：某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗土地，出讓年限為50年。該宗土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為10%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)用的40%，總投資回報(bào)率一般為20%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?0%，土地還原率為7%。試采用成本法估計(jì)該宗土地單位價(jià)格。新開發(fā)的土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+投資利息+開發(fā)利潤+土地增值收益第16頁/共60頁解：(1)計(jì)算土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)=(6+2)萬元/畝=120(元/M2)（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)1平方公里=1000000平方米土地開發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200(元/M2)（3）計(jì)算投資利息，土地取得費(fèi)期初一次性投入，其計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)分段均勻投入，第1年投入的計(jì)息期為1.5年，第2年投入的計(jì)息期為0.5年。投資利息=土地取得費(fèi)×[(1+利率)計(jì)息期-1]+土地開發(fā)費(fèi)×[(1+利率)計(jì)息期/2-1]=120×[(1+10%)2-1]+200×40%×[(1+10%)1.5-1]+200×60%×[(1+10%)0.5-1]=43.36(元/M2)第17頁/共60頁(4)計(jì)算投資利潤投資利潤=(120+200)×20%=64(元/M2)(5)計(jì)算土地增值收益土地增值收益=(120+200+43.36+64))×20%=85.47(元/M2)(6)計(jì)算土地價(jià)格土地價(jià)格=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+正常利潤+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/M2)(7)以上求得的是土地?zé)o限年期的價(jià)格，則50年期的土地使用權(quán)價(jià)格為：土地使用權(quán)價(jià)格=512.83×[1-1/(1+7%)50]=495.42(元/M2)p100第18頁/共60頁三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤新建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤p129第19頁/共60頁某新建房地產(chǎn)，土地面積20000m2，建筑面積50000m2?，F(xiàn)在土地重新取得價(jià)格為3000元/m2，建筑物建造的建安成本為1800元/m2，管理費(fèi)用為建安成本的30%。該港地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年準(zhǔn)備期，2年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入40%，其余在第二年均勻投入。年貸款利率6%，銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價(jià)值的20%試著評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)和單價(jià)。房地價(jià)格=土地成本+建安成本+管理費(fèi)用+利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤V=A+B+C+D+E+FA=3000*20000=6000萬元B=1800*50000=9000萬元C=B*30%=270萬元D=A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)*40%[(1+6%)1.5-1]+(B+C)*60%[(1+6%)0.5-1]=1343.63萬元E=V*7%F=V*20%V=A+B+C+D+E+F=22758.4萬元V單價(jià)=v/建筑面積=4552元/m2第20頁/共60頁

四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊舊的建筑物估價(jià)，成本法公式為：

舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊第21頁/共60頁第四節(jié)

重新購建價(jià)格

一、重新構(gòu)建價(jià)格的概念重新構(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。

注意：第一、重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的第二、重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的第三、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；★土地的重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格第22頁/共60頁1、根據(jù)建筑物重新建造方式的不同可以分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格又稱為重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤?？梢岳斫鉃椤疤娲?。重建價(jià)格又稱為重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤?？梢岳斫鉃椤皬?fù)制第23頁/共60頁上述兩種建筑方法得出的重新構(gòu)建價(jià)格往往不同。一般來說，在房地產(chǎn)估價(jià)中，大多數(shù)情況下是利用建筑物的重置價(jià)格，但是如果有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用于重建價(jià)格。但是因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料，或者因?yàn)榻ㄖ夹g(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變，使得“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只能勉強(qiáng)用重置價(jià)格。第24頁/共60頁二、建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法㈠單位比較法㈡分部分項(xiàng)法㈢工料測量法㈣指數(shù)調(diào)整法第25頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估①單位比較法：是指以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，選取某種與該建筑物造價(jià)密切相關(guān)的計(jì)量單位為比較單位，通過調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)類似建筑物的這種單位造價(jià)，并做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整來求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法實(shí)質(zhì)上是是市場法，比較常用、簡單，但是粗略。通常有單位面積比較法和單位體積比較法。第26頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來估算估價(jià)對(duì)象建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于造價(jià)與面積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。例題：某幢房屋的建筑面積為300m2，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位面積造價(jià)為1200元/m2。試估算該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格。解：該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格估算為：

300×1200＝36（萬元）

第27頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估單位體積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來估算估價(jià)對(duì)象建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于造價(jià)與體積關(guān)系較大的房屋，如儲(chǔ)油罐、地下倉庫等。第28頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估②分部分項(xiàng)法是假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)建或分部分項(xiàng)工程，然后測算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，再調(diào)查、了解各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的價(jià)格或成本后相加，來求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。

第29頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估第30頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估采取這種方法進(jìn)行建筑物重新構(gòu)建價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)該注意：首先，應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位，如基礎(chǔ)工程的計(jì)量單位通常是體積，墻面抹灰工程通常是面積，而樓梯欄桿工程的計(jì)量單位是米。其次，既不要漏項(xiàng)，也不能重復(fù)計(jì)算，以免造成測算不準(zhǔn)。第31頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估③工料測量法是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，然后測算重新構(gòu)建該建筑物的材料、構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、工人時(shí)數(shù)，再調(diào)查這些部分的單位價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，最后兩者相乘求和，來求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，并需要其他專家如造價(jià)工程師、建筑工程師的參與，主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取。第32頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估第33頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估④指數(shù)調(diào)整法是利用有關(guān)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象重新構(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。將原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的具體方法，與市場法中交易日期的調(diào)整的方法相同。p133第34頁/共60頁第五節(jié)

建筑物折舊

一、建筑物折舊的概念和原因建筑物折舊，是指估價(jià)上的折舊而非會(huì)計(jì)上的折舊。估價(jià)上的折舊是指各種原因所造成的價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額。實(shí)際估價(jià)中，建筑物的折舊包括3個(gè)方面：①物質(zhì)折舊②功能折舊③經(jīng)濟(jì)折舊第35頁/共60頁【例4-2】某舊住宅，估計(jì)其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻坑深}意：該舊住宅的折舊總額=3+8+7=18（萬元）該舊住宅的現(xiàn)值=重置價(jià)格-折舊=40-18=22（萬元）第36頁/共60頁㈠物質(zhì)折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。進(jìn)一步可歸納為4個(gè)方面：①自然經(jīng)過的老朽②正常使用的磨損③意外的破壞損毀④延遲維修的損壞殘存第37頁/共60頁（1）自然經(jīng)過的老化是由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)正相關(guān)。同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)（2）正常使用的磨損主要是指由人工使用引起的，它與建筑物使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。如居住用途的建筑物比工業(yè)用途的建筑物磨損要小。第38頁/共60頁（3）意外破壞主要是指突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災(zāi)、雷擊等，人為方面的原因有失火、碰撞等，這些損壞有可能進(jìn)行修繕，但是會(huì)存在“內(nèi)傷”。（4）延遲維修的損壞是指由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)引起的，它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或者提前損壞，如門窗有損壞，墻體和地面有裂縫等。

第39頁/共60頁㈡功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的設(shè)備、部件、設(shè)施或系統(tǒng)等。如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)?、電話線路，辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。第40頁/共60頁功能落后是指建筑物已有的部件、設(shè)備等標(biāo)準(zhǔn)低于現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)。以住宅來說，現(xiàn)在時(shí)興“三大、一小、一多”，是指客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的房型；過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅相對(duì)而言就顯得過時(shí)。功能過剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備等標(biāo)準(zhǔn)超過市場上要求而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。如某廠房要求的標(biāo)準(zhǔn)層高是5m，若有層高為6m的廠房在出售中，購買者要多花1m的成本，導(dǎo)致了功能過剩。第41頁/共60頁㈢經(jīng)濟(jì)折舊，又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場上的供求關(guān)系影響）、區(qū)位因素（如環(huán)境惡化、交通擁擠、城市交通規(guī)劃的改變等）。經(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)折舊。如一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)的周圍新建了一個(gè)工廠，導(dǎo)致居住環(huán)境的惡化，經(jīng)濟(jì)折舊，這樣的折舊是永久性的。在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，高稅率、高失業(yè)率會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值的下降，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候，房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)提升，這種折舊即為暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)折舊。

第42頁/共60頁二、建筑物折舊的求取方法

耐用年限法成新折扣法實(shí)際觀察法。第43頁/共60頁㈠年限法年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過的年限或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分自然壽命是指從建成之日起到不堪使用的年數(shù)經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。一般情況下，經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。因此，房地產(chǎn)估價(jià)里通常采用的年限是經(jīng)濟(jì)耐用年限。第44頁/共60頁各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。2、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。3、磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。4、磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。5、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。6、磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。7、簡易結(jié)構(gòu)10年。第45頁/共60頁根據(jù)建筑物價(jià)值分?jǐn)偡椒ǖ牟煌?，耐用年限法可分為定額法（直線法）定率法（余額遞減法）年數(shù)合計(jì)法等。估價(jià)時(shí)，采用直線法最為普遍。第46頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估定額法或直線法，是假定在建筑物耐用年限內(nèi)各年的價(jià)值減損額均相等的一種折舊計(jì)算方法。定額法的計(jì)算公式為：公式中，D指年折舊費(fèi)；C指建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格；L指凈殘值；R指建筑物的凈殘值率，是指建筑物的殘值與重新構(gòu)建價(jià)格的比值，即R=L/C；N指建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限。第47頁/共60頁建筑物每年的折舊額與重新構(gòu)建價(jià)格的比值稱為年折舊率，d=D/C=(1-R)/N有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的公式為：Et=D×t=(C-L)t/N=C(1-R)t/N采用直線法折舊下的建筑現(xiàn)值計(jì)算公式為：V=C-Et=C-C(1-R)t/N=C[1-(1-R)t/N]第48頁/共60頁房地產(chǎn)評(píng)估某建筑物,總建筑面積為200m2，于8年前建成，重置價(jià)格1000元/m2,耐用年限40年，殘值率為2％，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。P147-16解：根據(jù)題意已知：C＝1000×200＝200000元，R＝2％，N=40,t=8D=C(1-R)/N=200000×（1－2％）/40=4900（元/m2

）

Et=D×t=4900×8＝39200（元）

V=C-Et=200000-39200=160800(元)第49頁/共60頁（二）成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。計(jì)算公式為：V=C×q

公式中，V表示建筑物現(xiàn)值，C表示建筑物的重新構(gòu)建成本，q是指建筑物的成新率。第50頁/共60頁例1：有一房地產(chǎn)，其中土地總面積1000m2，是10年前通過有償出讓方式取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)18萬元，現(xiàn)在取的該類土地需要620元/m2；地上建筑物的總面積為2000m2，是八年前提前交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每平方米600元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每建筑平方米需1200元。估計(jì)該建筑物有八成新，試用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。1、土地現(xiàn)值：620×1000=620000(萬元)2、建筑物現(xiàn)值：=重置價(jià)格×成新率1200×2000×80%=1920000(萬元)3、該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)總價(jià)：=土地現(xiàn)值+建筑物現(xiàn)值=620000+1920000=2540000(萬元)4、該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)單價(jià)：=現(xiàn)時(shí)總價(jià)÷建筑面積2540000÷2000=1270(元/平方米)第51頁/共60頁成新率的確定，可根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好程度劃分為五個(gè)等級(jí)。完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房對(duì)應(yīng)的成新率：完好房——十、九、八成；基本完好房——七、六成；一般損壞房——五、四成；嚴(yán)重?fù)p壞房和危漏房——三成以下第52頁/共60頁（三）實(shí)際觀察法實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。實(shí)際觀察法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場，直接觀察、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗第53頁/共60頁例3：估價(jià)對(duì)象概況本估價(jià)對(duì)象是一座專用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積2500m2，土地權(quán)利性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)；總建筑面積8500m2，建筑物建成于是1981年7月30日，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。需要評(píng)估該專用倉庫于2001年7月30日的價(jià)值。估價(jià)過程選擇估價(jià)方法。本估價(jià)對(duì)象為專用倉庫，很少出現(xiàn)買賣，故選用成本法進(jìn)行估價(jià)。選擇計(jì)算公式。該宗房地產(chǎn)估價(jià)屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價(jià)，需要評(píng)估的價(jià)值包括土地和建筑物的價(jià)值，故選擇的計(jì)算公式為：舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格（重新開發(fā)成本）+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊求取土地的重新取得價(jià)格。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)成本很難，所以采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃仆恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格來求取該土地的重新取得價(jià)格?，F(xiàn)選取了A、B、C三宗可比實(shí)例，其基本情況及比較情況如下：第54頁/共60頁第55頁/共60頁土地的重新取得總價(jià)為：684×2500=1719（萬元）求取