萬(wàn)達(dá)、綠城、萬(wàn)科、龍湖、華僑城、保利、中海這7家地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)有什么不同特點(diǎn)

萬(wàn)達(dá)、綠城、萬(wàn)科、龍湖、華僑城、保利、中海這7家地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)有什么不同特點(diǎn)？【萬(wàn)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭老大，而且優(yōu)勢(shì)非常明顯】

萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略很清晰：統(tǒng)一、可復(fù)制的產(chǎn)品（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)），高效的執(zhí)行力，自持商業(yè)在前期保證準(zhǔn)時(shí)且百分之百（滿鋪）開業(yè)經(jīng)營(yíng)，給銷售物業(yè)（住宅和外圍商業(yè)街）一個(gè)好的銷售條件，住宅可以同時(shí)追求速度和利潤(rùn)，同時(shí)留下一座不動(dòng)產(chǎn)。最后這句最重要，王健林對(duì)自己定位不是開發(fā)商，是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)歷過3-4次調(diào)整，11、12年大爆發(fā)階段兩年開了幾十個(gè)場(chǎng)子，已經(jīng)是非常成熟的產(chǎn)品。同時(shí)也有了一大批穩(wěn)定跟隨的商家。

萬(wàn)達(dá)的軍事化風(fēng)格明顯，企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率非常高，從拿地到商場(chǎng)開業(yè)的周期卡的很死，團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力強(qiáng)，一旦運(yùn)營(yíng)計(jì)劃被拖延當(dāng)?shù)乜偨?jīng)理直接下課。

萬(wàn)達(dá)為了商場(chǎng)的百分百開業(yè)，可以說無所不用其極，從很早就開始自己打造或者扶持一些主力業(yè)態(tài)，比如萬(wàn)千百貨（現(xiàn)已更名萬(wàn)達(dá)百貨）、萬(wàn)達(dá)影院、大玩家、大歌星等等，減輕了招商壓力；對(duì)第一批入駐商家的優(yōu)惠力度很高；為了不空鋪，也允許一些不夠檔次或標(biāo)準(zhǔn)的小商家進(jìn)駐；為了趕開業(yè)進(jìn)度可以幫商家裝修店鋪甚至鋪貨，這些在業(yè)內(nèi)都是很有名的。

萬(wàn)達(dá)的這些特點(diǎn)為他在政府關(guān)系和拿地階段提供了至關(guān)重要的優(yōu)勢(shì)，政府都愿意把比較優(yōu)質(zhì)或有潛質(zhì)的土地低價(jià)提供給萬(wàn)達(dá)，一是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)已經(jīng)證明自己有能力炒熱一個(gè)區(qū)域，政府可以在周邊土地增值中獲益，二是萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力和快速開業(yè)，能夠讓政府在其一屆任期內(nèi)既賣地又出政績(jī)。

萬(wàn)達(dá)的住宅乏善可陳，在業(yè)內(nèi)也沒什么影響。高端系的萬(wàn)達(dá)公館簡(jiǎn)直是為土豪量身定制的浮夸貨。

萬(wàn)達(dá)的管理體系是典型的中央集權(quán)制，集團(tuán)的話語(yǔ)權(quán)非常大，地區(qū)公司和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)偏執(zhí)行。在重要節(jié)點(diǎn)（如開業(yè)前）遇到困難的時(shí)候，會(huì)調(diào)動(dòng)多方資源支援到一處，也有可能集團(tuán)的團(tuán)隊(duì)直接到項(xiàng)目上替換整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來操盤。萬(wàn)達(dá)的商業(yè)人才這兩年是流失最嚴(yán)重的，隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的興起，老萬(wàn)達(dá)人被挖的非常厲害。王健林則在嘗試一個(gè)很大膽的路數(shù)，把很多相關(guān)行業(yè)的高管跨行業(yè)招進(jìn)來，比如管超市的找來統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)等等。

萬(wàn)達(dá)最可怕的是王健林本人對(duì)行業(yè)和企業(yè)未來發(fā)展的理解高度，甩開同行兩條街，這一點(diǎn)上，任何人都沒有評(píng)價(jià)的資格。

【綠城，工匠氣很濃的產(chǎn)品主義者，高端開發(fā)商老大，無視商業(yè)環(huán)境也因此受到很大打擊】

宋衛(wèi)平在業(yè)內(nèi)絕對(duì)是傳奇人物TOP3（業(yè)內(nèi)，不是公眾，公眾誰(shuí)能比得過潘馮任），有興趣的可以搜搜他的創(chuàng)業(yè)史?？傮w來說他很理想主義，對(duì)產(chǎn)品（包括物業(yè)服務(wù)）有自己很高的標(biāo)準(zhǔn)和追一般社區(qū)貴的價(jià)格造就了一批愛生活有品位的萬(wàn)科業(yè)主，可以作為中國(guó)第一批中產(chǎn)階級(jí)的代言人。

當(dāng)然，定位準(zhǔn)的同時(shí)，萬(wàn)科的產(chǎn)品往往沒什么亮點(diǎn)。萬(wàn)科對(duì)住宅，尤其是首置、首改類的住宅的理解是走在行業(yè)和市場(chǎng)前列的，產(chǎn)品看著樸實(shí)但好用耐用，反而在銷售階段沒有什么特別拿得出手的賣點(diǎn)，主要靠出色的前期定位和客群鎖定贏得大勢(shì)。所以萬(wàn)科在營(yíng)銷上也以規(guī)范動(dòng)作為主，全部使用代理公司銷售，可以說是業(yè)內(nèi)營(yíng)銷最規(guī)范的一家開發(fā)商。這也造成一個(gè)有意思的現(xiàn)象，當(dāng)有一個(gè)好的品牌在同一區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，萬(wàn)科往往并不會(huì)成為一個(gè)優(yōu)秀的競(jìng)爭(zhēng)者。

萬(wàn)科的管理水平在行業(yè)內(nèi)首屈一指。不像上面說的萬(wàn)達(dá)的中央集權(quán)、綠城的諸侯分封兩個(gè)極端，萬(wàn)科在集團(tuán)-區(qū)域-地區(qū)公司三級(jí)管理上的邊界、權(quán)責(zé)劃分相對(duì)比較合理和明確，對(duì)地區(qū)公司的放權(quán)比較大但集團(tuán)和區(qū)域又有一套管控體系。正因?yàn)槿绱?，萬(wàn)科領(lǐng)頭人的風(fēng)頭也不像很多其他老板那樣勁，包括上述的王、宋兩位。王石其實(shí)早在至少6、7年前就沒有對(duì)萬(wàn)科的實(shí)際控制權(quán)了，被作為精神圖騰和企業(yè)的活logo在用，王石的公眾話題和萬(wàn)科的業(yè)務(wù)聯(lián)系也是最少的，而實(shí)際掌門人郁亮的曝光率就更沒法和幾個(gè)大boss相提并論了。

整體來說房地產(chǎn)行業(yè)的管理水平都不怎么樣，這一點(diǎn)上應(yīng)該說國(guó)內(nèi)只有萬(wàn)科、中海、龍湖有真正的大企業(yè)范兒。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)中海龍湖的老大曝光率也是非常非常低的。

作為規(guī)模巨大的企業(yè)，萬(wàn)科的節(jié)奏感、對(duì)政策大勢(shì)的把握以及項(xiàng)目開發(fā)周期的管理堪稱大師級(jí)別，最近動(dòng)蕩的五年也走的比較穩(wěn)當(dāng)，不聲不響的把中國(guó)開發(fā)商拉近千億的世界。單項(xiàng)目上的開發(fā)速度要求沒有萬(wàn)達(dá)、龍湖那么變態(tài)的高，相對(duì)穩(wěn)健的多，每年整體規(guī)模也以控制為主，很多城市公司到了年底甚至都開始放緩?fù)票P速度，多么讓人羨慕嫉妒恨的玩兒法。

總體來說，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有萬(wàn)科這樣的領(lǐng)頭羊，國(guó)家幸事。【龍湖，以一種讓人“看不懂”的方式快速?zèng)_進(jìn)全國(guó)一線，可能是被模仿最多的開發(fā)商】龍湖從2006年的30億到2010年的300億，業(yè)績(jī)翻十倍只用了四年。能和這一速度匹敵的可能只有碧桂園和恒大了，但后兩者快速發(fā)展的原因相對(duì)比較清楚，龍湖卻讓很多同行、專家大呼“看不懂”。龍湖可以說是從剛起步、小規(guī)模的時(shí)候就確立了清晰的價(jià)值觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，并且一直秉承著這些發(fā)展戰(zhàn)略，這一點(diǎn)對(duì)任何企業(yè)都是非常難能可貴的。頭腦清醒的龍湖非常有耐心，不急于擴(kuò)張，在重慶一地開發(fā)了各個(gè)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目并提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，打造了完整成熟的產(chǎn)品、管理、人才、文化和營(yíng)銷體系，這才開始走出重慶——可以說一下山就是高手。同樣穩(wěn)健的是每進(jìn)入一個(gè)城市都深耕細(xì)作，如果全國(guó)的大開發(fā)商做一個(gè)排名，用銷售額比城市數(shù)量，相信這個(gè)數(shù)字龍湖可以排在前三名，很有可能就是第一。戰(zhàn)略清晰還體現(xiàn)在龍湖的財(cái)務(wù)管理，從很早就非常重視財(cái)務(wù)穩(wěn)健并用財(cái)務(wù)來指導(dǎo)決策，建立制度。08、09年左右龍湖第一次籌劃上市，但遇到金融危機(jī)世道不好，當(dāng)時(shí)和龍湖一起做IPO的河南建業(yè)堅(jiān)持急于上市，結(jié)果發(fā)行價(jià)只有2塊，龍湖堅(jiān)持沒上，等到10年底上市的時(shí)候發(fā)行價(jià)做到了7塊多。包括現(xiàn)在龍湖的財(cái)務(wù)操作水平也是業(yè)內(nèi)一流，絕不碰信托，經(jīng)常做海外融資，財(cái)務(wù)成本在全國(guó)來說都是最低的之一，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在香港內(nèi)房股中都名列前茅。龍湖的產(chǎn)品力是打入江湖的第一把利劍，園林景觀和物業(yè)服務(wù)在國(guó)內(nèi)迅速建立起口碑，樣板區(qū)像夢(mèng)中騎著白馬的高富帥一樣亮瞎了所有人的眼睛，龍湖的營(yíng)銷和產(chǎn)品相得益彰，尤其是在07年前后市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，敢溢價(jià)，有氣質(zhì)，造夢(mèng)能力一流，買龍湖房子的過程就像艷遇一樣刺激?！皠e墅專家”的美譽(yù)也逐漸建立起來。當(dāng)然不得不提的是，交房后的建筑質(zhì)量和實(shí)際的物業(yè)服務(wù)水平，會(huì)和展示階段形成一個(gè)難免的落差。上文提到過，在管理體系上龍湖是走在行業(yè)前列的。相比萬(wàn)科，他的組織架構(gòu)更簡(jiǎn)單垂直，沒有“區(qū)域”這一層級(jí)，是集團(tuán)-地區(qū)公司兩層管理，且對(duì)地區(qū)公司的放權(quán)要更大。龍湖是最早開始做跨行業(yè)高管引入的，尤其是從寶潔（我心目中的職業(yè)經(jīng)理人黃埔軍校），并且最為成功的實(shí)現(xiàn)了矩陣式管理架構(gòu)，為龍湖奠定了大企業(yè)范兒的氣質(zhì)。也在業(yè)內(nèi)大膽的大規(guī)模使用“學(xué)生兵”賣房子，并且是“聳人聽聞”的無傭金銷售，到現(xiàn)在都沒有一家模仿成功過。龍湖最值得稱道的是簡(jiǎn)單直接的企業(yè)文化，不設(shè)副職不設(shè)秘書，討論工作對(duì)事不對(duì)人，提倡不給領(lǐng)導(dǎo)拎包、吃飯聚餐級(jí)別高者買單，公司里所有帶窗戶的位置都留給開敞工位，年收入上千萬(wàn)的執(zhí)行董事們辦公室不足十平米而且沒有窗戶，這些在其他公司簡(jiǎn)直難以想象。尤其是龍湖有自己的員工論壇，開放包容，什么帖子都能發(fā)，從不刪貼，讓新進(jìn)龍湖的員工十分驚訝和感慨。上面提到的這些打法，都在被業(yè)內(nèi)廣泛的模仿和學(xué)習(xí)，龍湖的人才流失這幾年也是非常高的，堪比萬(wàn)達(dá)在商業(yè)領(lǐng)域的狀況。龍湖自己則是初期學(xué)萬(wàn)科，中段學(xué)綠城，現(xiàn)在主要學(xué)習(xí)中海和新鴻基——因?yàn)橥砣虢埡?duì)市場(chǎng)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)能力還不足，08年行業(yè)危機(jī)時(shí)龍湖的資金鏈也一度岌岌可危，而中海則是經(jīng)歷過97年金融風(fēng)暴的老宗師。上面全文沒有提到的是龍湖的創(chuàng)立者吳亞軍，實(shí)際上大量的戰(zhàn)略、企業(yè)性格都有著她深深的烙印。她也是我個(gè)人所知道的、中國(guó)企業(yè)家里（不僅是地產(chǎn)行業(yè)）最低調(diào)的老板，沒有之一。題目中的招商和華僑城兩家，了解的就不多了，而且我也納悶為什么會(huì)和上面幾家放在一起來對(duì)比。簡(jiǎn)單說兩句。

招商地產(chǎn)背后的集團(tuán)歷史長(zhǎng)背景硬，做地產(chǎn)在我看來有點(diǎn)兒玩兒票的意思，能拿到很好的地，舍得投入，沒有要窮兇極惡掙錢的樣子。

華僑城在國(guó)內(nèi)獨(dú)樹一幟，以歡樂谷為代表用主題地產(chǎn)炒熱一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)，再跟進(jìn)做住宅銷售，區(qū)域打造能力一流，產(chǎn)品中規(guī)中矩，營(yíng)銷相對(duì)不夠給力，沒有做出足夠有影響力的聲音來。規(guī)模發(fā)展的速度比我預(yù)計(jì)的要慢的多，個(gè)中原因就不好猜測(cè)了?！局泻?，一代宗師】中海首先很有歷史底蘊(yùn)，其前身中海建在文革后就作為支援香港建設(shè)而成立，在港澳承建或者參與過一批又一批重要的工程，包括機(jī)場(chǎng)、迪士尼、填海、駐港部隊(duì)、大型酒店等等。80年代就開始在珠三角、港澳做房地產(chǎn)，本身就成長(zhǎng)在一個(gè)更優(yōu)質(zhì)更開放的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)環(huán)境里，又是中國(guó)最早的房地產(chǎn)興起之地，可以說是行業(yè)起點(diǎn)早，企業(yè)起點(diǎn)高。歷史底蘊(yùn)里最主要的財(cái)富當(dāng)然是歷史傷痕。上文提過，中海經(jīng)歷了97年亞洲金融風(fēng)暴，當(dāng)年的老總一夜白頭，那時(shí)的中海就開始懂得做周期性操作、現(xiàn)金流管理、成本管控，這些內(nèi)功到今天國(guó)內(nèi)80%的中小開發(fā)商還都不知道是什么東西。中海過冬的時(shí)候節(jié)省到多殘暴的地步呢？A4紙正反面打印使用不說，周邊的空白要裁下來當(dāng)便簽。這個(gè)意識(shí)比整個(gè)行業(yè)提前了整整十年。周期操作能力通俗的說就是如何在經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)、政策大勢(shì)變化的情況下不僅不受影響，還能殺出重圍。中海，包括新鴻基、和黃等港資開發(fā)商通用的做法是，依靠規(guī)模和現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)，降低開發(fā)速度，有的地在當(dāng)時(shí)看價(jià)格很高，但中海把它放到兩年里去開發(fā)，等銷售的時(shí)候看當(dāng)年的地價(jià)簡(jiǎn)直成了白菜價(jià)。為什么別家不能這么像中海這么玩呢？主要是現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不過來，資金規(guī)模不支持，擴(kuò)張速度高于積累速度。而且實(shí)際情況是恰恰相反的，絕大多數(shù)開發(fā)商都在想方設(shè)法提高開發(fā)速度。這一點(diǎn)做的最好的又要說龍湖了，龍湖在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)立的項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度也是被廣泛模仿的，提出了從支付第一筆土地金到開盤銷售的周期管理方法，觀念和技術(shù)上都走在了前面，現(xiàn)在基本能做年初在一個(gè)新城市拿地，金九銀十就能開盤收錢，非常可怕。03-07年（hw的第一個(gè)任期）是地產(chǎn)瘋狂大躍進(jìn)的五年，這個(gè)時(shí)候是塊地就能掙錢，所以看不出周期操作能力的重要性，到了下一個(gè)五年08-13年（hw的第二個(gè)任期），市場(chǎng)則經(jīng)歷了兩次大的波動(dòng)，開發(fā)商傷亡慘重，踩點(diǎn)兒沒踩好的被高價(jià)地套住、房子開發(fā)到一半賣不動(dòng)、大降價(jià)引發(fā)前期業(yè)主砸售樓處的比比皆是。而恒大是這五年里起飛最迅猛的一家，廣泛在受調(diào)控影響較小的三四線城市鋪超低價(jià)剛需產(chǎn)品，而且每次調(diào)控他幾乎都做到了低點(diǎn)拿地，高點(diǎn)賣樓，堪稱神跡。至于原因嘛呵呵，請(qǐng)搜索wenjiahong。保利是抓住了第二波市場(chǎng)波動(dòng)，在全國(guó)快速鋪開了土地，依靠自己的背景，保利把拿地的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到了極限，但產(chǎn)品和服務(wù)就有點(diǎn)糙了。碧桂園最近的三年把自己做成了更加兇殘的恒大，走的是一樣的路線：三四線城市或二線城市的遠(yuǎn)郊拿地，超低價(jià)格，用極高的營(yíng)銷費(fèi)用快速走量。碧桂園這兩年連續(xù)做了幾個(gè)日銷三四十億的項(xiàng)目，為了銷售規(guī)?？梢韵氤霭l(fā)動(dòng)廣場(chǎng)舞大媽深入田間地頭給老鄉(xiāng)賣房子這種壯舉，在全行業(yè)瞠目結(jié)舌的目送中，在今年第五個(gè)干到了千億企業(yè)。今年恒大終于進(jìn)京拿地了，且看后事如何吧。說回中?！，F(xiàn)金流管理和成本管控上，要描述中海這樣一家體系化、專業(yè)化的公司有多可怕，曬數(shù)據(jù)是最直觀的，大家感受一下。（剛好也在大型企業(yè)里做個(gè)對(duì)比，小開發(fā)商的一些隨機(jī)暴走數(shù)據(jù)就算了）在如此不追求單項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)速度、經(jīng)常囤地的中海，資產(chǎn)負(fù)債率居然是安安穩(wěn)穩(wěn)的20%，這是什么概念？萬(wàn)科這樣求穩(wěn)控規(guī)模的行業(yè)領(lǐng)頭羊也有將近40%的負(fù)債率，行業(yè)內(nèi)常見的水平是50-80%。保利這兩年擴(kuò)張速度加快，負(fù)債率已經(jīng)接近100%，上文也提到過，賭性重的宋衛(wèi)平曾把綠城搞到過250%……再說中海的成本管控，在全國(guó)也是首屈一指。拿我比較了解的營(yíng)銷費(fèi)用來說，行業(yè)里大多數(shù)是在2%-3%的水平（營(yíng)銷費(fèi)用比銷售金額）。比如綠城常年控制在2.5%，萬(wàn)科今年大概2.8%。小一點(diǎn)兒的企業(yè)高的一般3.5%到頭了。上文介紹的擴(kuò)張速度比龍湖更快的恒大碧桂園，動(dòng)不動(dòng)能搞出一開盤賣幾十個(gè)億的項(xiàng)目，背后是巨額營(yíng)銷費(fèi)用買單的，要到5%上下。龍湖在營(yíng)銷費(fèi)用上也是出了名的會(huì)用，快速擴(kuò)張階段也只有2%-2.2%（所以我上文用“看不懂”來說），規(guī)模穩(wěn)定下來后基本能做到1.9%的樣子，好了，中海登場(chǎng)，慘無人道的1.3%。與此類似的還有管理費(fèi)用、融資費(fèi)用，合稱企業(yè)三費(fèi)，綜合下來，中海要比行業(yè)水平低出5%-10%。什么意思？同樣的地價(jià)，蓋同樣的房子，你賣30000，中?？梢灾毁u28000，不僅賣的比你更快還比你多掙1000。這還僅僅是幾個(gè)小的成本項(xiàng)的影響。所以綜合反映在利潤(rùn)率上，你就了解為什么我要說中海是最優(yōu)秀的企業(yè)了。上文評(píng)價(jià)的稱職的領(lǐng)頭羊萬(wàn)科常年保持在10-12%左右的利潤(rùn)率，絕對(duì)的良心企業(yè)；保利這兩年擴(kuò)張速度極快，也導(dǎo)致利潤(rùn)率跌倒10%，這兩家就是行業(yè)底線了；一般的上市公司，都可以做到15%左右；“看不懂”的龍湖又來了，他在快速擴(kuò)張期居然還保證著18-20%的利潤(rùn)率，可以說已經(jīng)超出了很多人經(jīng)驗(yàn)所能理解的范圍；世茂、綠城都是屬于高端產(chǎn)品為主的，利潤(rùn)率能達(dá)到20%以上。最后，ladiesandgentlemen，中海出場(chǎng)，不代表高端，規(guī)模千億，市場(chǎng)上的價(jià)格從沒當(dāng)過出頭鳥，2013年上半年他家的利潤(rùn)率是——29%。假如拋開這些數(shù)字，中海很難像上面那些開發(fā)商那樣找出明確的亮點(diǎn)來，他最可怕的地方就是均好性和沉淀感，是系統(tǒng)性的優(yōu)秀。中海的產(chǎn)品品質(zhì)很有保證，但沒有綠城那么有質(zhì)感，龍湖那么有情調(diào)，可以看作加強(qiáng)版的萬(wàn)科；中海的物業(yè)服務(wù)也很到位，但不像龍湖有那么多的故事