睿見銳評麗澤北京第二金融街的崛起

2022年3月麗澤，北京“第二金融街”的崛起睿見觀察小組圓體正常體9磅正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字正文假文字FirstNameLastNameJobTitle+00(0)0000000000firstname.lastname@1|麗澤，北京“第二金融街”的崛起 ?仲量聯(lián)行2022年版權(quán)所有。近年來，定位北京第二金融街、位于豐臺區(qū)的麗澤金融商務(wù)區(qū)建設(shè)一直令人矚目。上個季度，隨著地鐵14號線麗澤段正式通車，麗澤區(qū)域與城市東西聯(lián)通的“大動脈”終于打通。據(jù)報道，截至2021年底，麗澤已入駐企業(yè)742家，成為北京商務(wù)格局和辦公樓市場中的一塊重要的拼圖。與此同時，投資人、業(yè)主和租戶企業(yè)對該區(qū)域的關(guān)注度越來越高——麗澤區(qū)域目前處于什么階段？為什么最近兩年發(fā)展迅速？未來這里租金走勢如何？……在本篇文章，睿見觀察小組為大家逐一解答。麗澤簡史2020年成為麗澤辦公樓租賃市場“元年”作為五環(huán)內(nèi)最后一塊未開發(fā)的土地，麗澤發(fā)展的開端可以追溯到14年前，也就是北京上一次舉辦奧運的時間節(jié)點——2008年。當時，北京市政府將麗澤列為“一主一副三新四后臺”規(guī)劃中的三個新興金融功能區(qū)之一。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，目前，聚集眾多首店的區(qū)域旗艦商業(yè)麗澤龍湖天街已經(jīng)正式入市，而已開通的地鐵14號線也使得位于南三環(huán)的麗澤與城市中心連接更加緊密。隨著區(qū)域內(nèi)交通便捷度的逐步提升，新興的麗澤在北京辦公樓市場愈加矚目。自2016年起，麗澤區(qū)域開啟集中的基礎(chǔ)設(shè)施和項目建設(shè)，包括內(nèi)資銀行、保險公司以及外資基金在內(nèi)的投資者也將目光擴展到此區(qū)域，積極鎖定目標物業(yè)，推動了大宗交易市場的活躍。2016年以來已錄得10宗投資成交，總投資額超320億元，其中2018-2020年，麗澤區(qū)域大宗成交占全市總額的比重高達18%，包括單個物業(yè)的多次易手。例如，新加坡投資公司豐樹集團在2019年初購置高品質(zhì)辦公樓項目銘豐大廈；2019年第三季度，平安耗資58.29億元購入華夏幸福位于麗澤的辦公樓項目。

對于早期進入麗澤區(qū)域的開發(fā)機構(gòu)，在2011-2013年的集中供地時期，麗澤土地成交單價在每平方米1-2萬元區(qū)間內(nèi)；而進入2018-2019年集中發(fā)展時期后，麗澤區(qū)域的大宗交易單價已經(jīng)躍升至每平方米4-6萬元的價格區(qū)間。即使當下的市場租金表現(xiàn)尚不能匹配區(qū)域內(nèi)的大宗成交單價，但這些投資人愿意選擇承擔風(fēng)險、投資潛在增值空間，在一定程度上表現(xiàn)出了對市場未來增長前景的信心。雖然麗澤區(qū)域前期準備時期較長，但從2019年大部分項目開始集中招商至2021年末僅2-3年的時間，該辦公樓子市場入駐率已由10%攀升至55%以上。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段投入運營的甲級辦公樓體量達到87萬平方米，各級別辦公物業(yè)總體量約200萬平方米。2020年開始，銀河證券、華為、建信金科等大型企業(yè)總部陸續(xù)入駐麗澤。作為五環(huán)內(nèi)最后一片新興辦公樓子市場，麗澤蘊藏著巨大的增長潛力與機遇。睿見觀察小組觀點北京五環(huán)以內(nèi)對于新建公建項目的限制造就麗澤這塊南三環(huán)僅存大規(guī)模開發(fā)區(qū)域的稀缺性，因此，麗澤自開發(fā)初期即受到市場關(guān)注；近年來，大宗成交單價達到4-6萬元水平，體現(xiàn)投資人對未來增長看漲。2020年，麗澤租賃影響力顯著提升，引入眾多優(yōu)質(zhì)大型主力租戶，標志著麗澤作為成熟租賃子市場的“元年”到來。2|麗澤，北京“第二金融街”的崛起 ?仲量聯(lián)行2022年版權(quán)所有。初露鋒芒疫情催化麗澤加速發(fā)展2020年前后，疫情推動市場中眾多大租戶尋遷，成為麗澤發(fā)展的契機。經(jīng)過3年的集中發(fā)展，目前的麗澤已初顯鋒芒，擁有眾多優(yōu)勢特征。地理區(qū)位優(yōu)越麗澤子市場位于南二環(huán)和南三環(huán)之間，靠近金融街，距離市中心和金融街僅約5公里。三環(huán)內(nèi)的地理位置與靠近成熟子市場的區(qū)位優(yōu)勢，使得麗澤成為承接金融街、CBD等區(qū)域輻射需求的主要陣地。租金差異化2021年末，麗澤區(qū)域平均凈有效租金約150-170元/平方米/月，不到全市平均租金的一半，是目前北京甲級辦公樓市場中性價比最高的片區(qū)。2022年初實地走訪時，部分項目已提高租金水平，上述低價的窗口期已開始逐步關(guān)閉。形成麗澤目前租金水平的主要原因在于雖然其靠近市中心，但仍在子市場建設(shè)初期，周邊并無已有的辦公樓或產(chǎn)業(yè)集群，其成熟度與五環(huán)內(nèi)其他辦公樓子市場相距甚遠，產(chǎn)業(yè)集群氛圍尚顯薄弱。此外，區(qū)域內(nèi)包括麗澤路在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施仍在建設(shè)中，在14號線麗澤段打通前缺乏連接麗澤與市中心的公共交通線路，整體基礎(chǔ)設(shè)施完善程度較低。

因此，麗澤業(yè)主選擇通過提供靈活的租金價格來吸引目標租戶入駐，建立本地區(qū)與成熟子市場之間的租金差異化優(yōu)勢。經(jīng)歷了快速去化期后，麗澤空置率實現(xiàn)了大幅下降。僅在剛剛過去的2021年，麗澤空置率從90%銳減至目前的45%，各項目均已引入一個或多個優(yōu)質(zhì)主力租戶落址?？偛啃妥鈶粢咔楹蟮?020-2021年，北京市場中出現(xiàn)眾多大面積的大型企業(yè)租戶搬遷需求或整合機會，希望在此機會窗口實現(xiàn)降本增效。麗澤的樓宇憑借更為優(yōu)異的樓宇品質(zhì)、稀缺的大面積租賃選擇，以及顯著的租金差異，在市場中形成有效競爭，吸引知名大型客戶入駐，顯著提升區(qū)域的市場影響力和品牌認知度。因此，在一定程度上，麗澤區(qū)域的租賃發(fā)展提速得益于疫情所帶來的窗口和契機。在租賃前期，針對部分優(yōu)質(zhì)租戶，業(yè)主甚至曾給出過低于100元/平方米/月的實際租金。當然，此類“一事一議”、提供特價租賃方案的時期已經(jīng)基本過去，當前部分業(yè)主已開始提價。近年來，麗澤區(qū)域的大型機構(gòu)入駐案例包括：原位于金融街的銀河證券搬遷至新青海大廈，租賃40,000平方米面積；2020年末，仲量聯(lián)行協(xié)助華為在麗澤SOHO簽下60,000平方米辦公空間，作為其中國地區(qū)部總部，榮登當年最大辦公樓租賃成交；2021年末，仲量聯(lián)行協(xié)助某國際大型互聯(lián)網(wǎng)科技集團布局麗澤，新簽32,000平方米面積；嘉實基金、申萬宏源證券、開源證券等也已簽約，積極布局麗澤。上海前灘案例對比與麗澤情況相仿，被上海市政府定位為綜合性國際社區(qū)的上海前灘區(qū)域，在建設(shè)初期也經(jīng)歷了遠低于核心區(qū)子市場租金的差異化定價階段。前灘自2017年第一棟甲級辦公樓竣工至2020年，4年內(nèi)已有約60萬平方米的甲級辦公樓交付入市。預(yù)計2026年之前，區(qū)域內(nèi)將再添53萬平方米的新增供應(yīng)。前灘前期差異化的租金定價成功吸引了眾多優(yōu)質(zhì)跨國公司在此設(shè)立總部，這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入駐也強化了前灘板塊的企業(yè)總部和核心商務(wù)區(qū)功能。西門子醫(yī)療和希爾頓集團將其亞太區(qū)總部辦公室設(shè)立于此（租賃面積均在1萬平方米以上）；四大會計師事務(wù)所之一的普華永道也在該區(qū)域租賃近3萬平方米面積作為其中國中區(qū)總部。前灘區(qū)域目前已承載了越來越多的總部型辦公需求。北京麗澤與上海前灘在區(qū)域發(fā)展步調(diào)方面有較大相似之處，在初期發(fā)展階段均采用靈活定價吸引擁有大面積需求的總部型租戶，入駐率在2-3年內(nèi)快速提升，進入顯著提升期后業(yè)主迅速反應(yīng)進行大幅租金上調(diào)。因此，通過分析前灘的發(fā)展軌跡可以對麗澤的未來走勢做出合理預(yù)測。經(jīng)歷4年的集中發(fā)展，前灘作為上海的非中央商務(wù)區(qū)子市場已度過初期發(fā)展階段，空置面積得到快速去化，目前空置率僅為1.1%，遠低于全市平均16.5%；在經(jīng)歷疫情后，2021年全年前灘的租金增長率高達33.5%。3|麗澤，北京“第二金融街”的崛起 ?仲量聯(lián)行2022年版權(quán)所有。麗澤自2019年初期首棟辦公樓入市至今，已經(jīng)歷2年的快速發(fā)展。目前，空置率雖仍保持45%以上的較高水平，但未來有望承接更多輻射需求，預(yù)計空置面積持續(xù)快速去化；租金年增長率達到9.8%，顯著優(yōu)于北京全市整體租金負增長的表現(xiàn)，隨著區(qū)域活躍度提振，預(yù)計未來麗澤租金增長率持續(xù)走高。睿見觀察小組觀點疫情引發(fā)大型企業(yè)尋求優(yōu)質(zhì)、低價的搬遷和整合性租賃機會，為地理區(qū)域得天獨厚、樓宇品質(zhì)較高、大面積選擇豐富、租金優(yōu)惠力度大的麗澤區(qū)域提供了快速發(fā)展的機會，吸引大量知名主力租戶入駐，推動區(qū)域成熟度快速提升。麗澤展望或成為北京下一個月租金300元/平方米辦公樓子市場目前，麗澤的整體發(fā)展已步入正軌?；A(chǔ)建設(shè)方面，隨著地鐵14號線于2021年底正式通車，區(qū)域內(nèi)公共交通等基礎(chǔ)設(shè)施已逐步完善。此外，麗澤將建設(shè)北京首個5條地鐵線交匯的大型交通樞紐和城市航站樓，其龐大的地下工程部分目前正在緊鑼密鼓建設(shè)中，建成后在周邊居住、辦公和出行的旅客可在麗澤辦理值機、托運手續(xù)，并通過城市軌道交通20分鐘抵達大興機場。

在14號線正式通車后，麗澤區(qū)域的部分業(yè)主已經(jīng)開始提升租金，租金漲幅在5%-20%左右。未來預(yù)計麗澤子市場租金將隨基礎(chǔ)設(shè)施的完善而不斷攀升，進入顯著提升階段，在3-5年后有機會邁入成熟平穩(wěn)階段。我們認為2025-2026年是麗澤租金可能躍升至月租金300元以上的第一次市場機會，主要原因在于北京未來5年處于甲級辦公樓供應(yīng)低谷期，且隨著疫情對需求的負面影響逐漸弱化、麗澤的基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善、商務(wù)氛圍和營商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，其價值洼地優(yōu)勢將顯現(xiàn)，有機會邁入下一個門檻。睿見觀察小組觀點在北京，新興辦公樓子市場步入成熟期的轉(zhuǎn)折點，往往與區(qū)域內(nèi)的基建配套水平的提升完善相吻合。目前，麗澤已經(jīng)走上穩(wěn)健、健康的發(fā)展通道，規(guī)劃發(fā)展前期面臨的大部分問題已得到有效解決。隨著市場關(guān)注度、適用度的進一步提升，麗澤或有機會在未來躍升為成熟市場。當然，一個子市場的成熟度和租金表現(xiàn)受制于多種因素，也依托于整體市場的發(fā)展周期。4|麗澤，北京“第二金融街”的崛起 ?仲量聯(lián)行2022年版權(quán)所有。結(jié)語經(jīng)過十多年的發(fā)展孵化，麗澤已經(jīng)開始成為北京辦公樓市場的重要組成部分。一方面，大部分企業(yè)在京選址時，已將麗澤納入考慮范圍之一；另一方面，越來越多的投資機構(gòu)也開始積極關(guān)注和問詢麗澤區(qū)域的市場表現(xiàn)。我們?yōu)槭袌龈鞣降南乱徊叫袆咏o出如下建議：業(yè)主商業(yè)配套和交通基建的逐步完善為業(yè)主方提供良好的提價契機，2022年初各個項目租金增長幅度普遍達到5-20%；同時，各個項目均已引入知名主力租戶，對于大面積客戶的租金優(yōu)惠力度顯著減弱，可以通過小面積、多元化的租戶配比提升項目的整體租金表現(xiàn)。租戶麗澤區(qū)域“抄底”性質(zhì)的超低價租賃機會窗口已關(guān)閉，但是尚未進入?yún)^(qū)域全面提價階段，租金相較于其他成熟的子市場仍有較大優(yōu)勢，因此有意向搬遷或考慮麗澤的租戶應(yīng)積極布局，抓住北京核心區(qū)內(nèi)最后的低成本機遇。投資機構(gòu)麗澤區(qū)域投資的優(yōu)勢在于地理區(qū)位的優(yōu)越性、供應(yīng)的稀缺性，以及交易結(jié)構(gòu)相對簡單、產(chǎn)權(quán)明晰，適合機構(gòu)型投資人收購。目前，業(yè)主對資產(chǎn)價值期望較高，買賣雙方心理預(yù)期仍存在一定差距，但近期投資人關(guān)注熱度持續(xù)上升，普遍看好麗澤區(qū)域租金增長前景。5|麗澤，北京“第二金融街”的崛起 ?仲量聯(lián)行2022年