房地產(chǎn)項目建設(shè)方案

.隆伸·和合源項目房地產(chǎn)項目策劃書.-目 錄一、總論,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1二、市場預(yù)測,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,6四、選址方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,8五、節(jié)能節(jié)水措施,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,11六、環(huán)境影響評價,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,13七、勞動安全衛(wèi)生與消防,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,16八、組織機構(gòu)與人力資源配置,,,,,,,,,,,,,,,,,,,17九、投資估算,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,20十、融資方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,20十一、財務(wù)評價,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,23十二、社會評價,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,24十三、風(fēng)險分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,24十四、研究結(jié)論與建議,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,27十五、附圖、附表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,29房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---一、總 論一．項目背景項目名稱:隆伸·和合源承辦單位概況承辦單位是**房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，注冊資本 1000萬元，開發(fā)資質(zhì)為四級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 "誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念，開拓進取。房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值--服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)隆伸房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的社會價值；為員工創(chuàng)造機會--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高隆伸房地產(chǎn)公司人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報--以長遠(yuǎn)利益回報隆伸房地產(chǎn)公司股東?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)1）項目建議書及其批復(fù)文件2）國家及白銀市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策3）白銀市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要4）白銀市2011、2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報5）白銀市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）6）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額項目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分， 是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。 我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程， 規(guī)劃、開發(fā)隆伸·和合源。西區(qū)是規(guī)劃的新城區(qū)，近兩年來，西區(qū)開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了五年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題， 明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的白銀市科技新城的奮斗目標(biāo)。隆伸·和合源選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動西區(qū)的總體規(guī)劃，并極大改善西區(qū)開發(fā)區(qū)的面貌。二．項目概況擬建地點擬建于白銀西區(qū)**路中段，東臨長安路，靠近農(nóng)貿(mào)市場，南接區(qū)法院，西連中國人民解放軍93807部隊、銅城熱力集中供熱公司，北靠北京路，路對面是建設(shè)局、、國芳百貨大樓。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)投資8000萬元，隆伸·和合源項目規(guī)劃總用地2.8萬平方米，建筑面積5.3萬平方米，其中住宅3.8萬平方米，商業(yè)1.2萬平方米，其它0.3萬平方米?？偩幼魯?shù)586戶，規(guī)劃總居住人口909人，容積率1.25，綠化覆蓋率33%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、居委會、活動中心等設(shè)施。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“隆伸·和合源”，致力于為在西區(qū)居住的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個隆伸·和合源小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，隆伸公司人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓隆伸公司人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。主要建設(shè)條件房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---供水在**路有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。雨水、污水排放路路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。供熱從**路供熱干線接入。供電從**路高架桿142線10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室，考慮留有余地，變壓器容量為1250千伏安。供氣已由**路路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。4.主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量占地總面積平方米23719總建筑面積平方米53210.4居住建筑面積平方米38478.36居住居數(shù)戶597平均每戶建筑面積平方米110容積率2.25綠化率%31住宅棟數(shù)棟16平均層數(shù)層6.53停車位個90三．問題與建議考慮到隆伸·和合源建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的市民，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)， 要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)， 如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于西區(qū)的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---的社會效益。二、市場預(yù)測一．產(chǎn)品供需預(yù)測目前白銀市房地產(chǎn)投資大幅增加，白領(lǐng)階層以及周邊生意人士對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持 （貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。二．競爭力分析根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“**路中段”，靠近西區(qū)國芳百盛和假山公園，環(huán)境優(yōu)美，高收入階層的市民較多。而周邊地段由于白銀市近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。三．市場風(fēng)險分析該居民小區(qū)主要居住對象為在白銀地區(qū)工作、經(jīng)商和務(wù)工人員，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：西區(qū)規(guī)劃建設(shè)需要大量的務(wù)工人員和技術(shù)人才，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置， 隨之而來的是在此的工作人員的收入水平也逐步的提高。2）文化水平較高：他們的年齡的大多在 25~55歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。3）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便， 同時在家也可順利開展工作， 對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好， 比較容易出手，這也是項目投資本金安全房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大 .通貨膨脹的防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上， 論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。一．建設(shè)規(guī)模隆伸·和合源項目規(guī)劃總用地23719平方米，建筑面積53210.4平方米，已建成8棟樓，現(xiàn)待建8棟總建筑面積23000平方米，其中住宅19414平方米，商業(yè)建筑面積3586平方米。居住戶數(shù)248戶，規(guī)劃總居住人口744人，容積率2.25，綠化覆蓋率31%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有活動中心、商業(yè)網(wǎng)點、居委會、保安監(jiān)控室等設(shè)施。二．產(chǎn)品方案戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。隆伸·和合源項目主要居住對象為在白銀地區(qū)工作的白領(lǐng)階層、 經(jīng)商人士和務(wù)工人員，以及家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了幾種戶型，見下表：戶型分配表戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套）房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---A 5室4廳3衛(wèi)1廚1陽臺 178 344室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺C3室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺147D2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺101技術(shù)設(shè)備條件室外1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂人字形。室內(nèi)：1.內(nèi)墻：廳、房為水泥砂漿拉毛。2.頂棚：廳、房為水泥砂漿拉毛。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面水泥砂漿拉毛。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級防盜、防火門。6.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為水泥地面。配套設(shè)備：1.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水管。智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)等。2.智能系統(tǒng)：IC卡門禁。3.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Internet）、背景音樂、視頻點播等。道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。 主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)建筑小品房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、 公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、 既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場，既綠化又方便使用。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。附表：技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人3.2總建筑面積萬㎡12.91.住宅建筑面積萬㎡11.62.公建面積萬㎡1.3住宅平均層數(shù)層6.53容積率1.29綠地率%45四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、造就白銀市建設(shè)規(guī)劃的要求。 2、適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。 3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。在 **路中段兩側(cè)建設(shè)隆伸和合源商住小區(qū)。一．項目概況房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---自然條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造5萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤線路交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。西區(qū)這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天白銀地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、,,隨著大量居民入住和西區(qū)的利用開發(fā)，該區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于白銀西區(qū)**路中段，南靠109國道，西靠長安路，北靠北京路，交通便利。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā)該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項目建設(shè)用地按如下程序進行：申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制定補償方案。申請批準(zhǔn)。向白銀市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。三．建設(shè)條件供水在**路有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。雨水、污水排放路路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。供熱擬從**路供熱干線接入。供電從**路高架桿142線10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室，考慮留有余地，變壓器容量為1250千伏安。供氣已由**路路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。四．環(huán)境保護污水處理本項目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施隆伸·和合源小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源， 并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞， 以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱連接西區(qū)集中供熱管線。小區(qū)內(nèi)分戶安裝了流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。 每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度， 克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。 可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用美芯高檔鋼制三防門；樓道照明采用聲光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDSY666磁卡電表；水表采用磁卡表裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。二．節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)， 提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落， 減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水， 以利于節(jié)水及利用自然滲透補充房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。六、環(huán)境影響評價一．環(huán)境條件調(diào)查隆伸·和合源提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。33%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。二．施工期環(huán)境影響分析施工期污染源施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲， 物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲， 各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級挖土機78-96電鉆100-115沖擊機95電錘100-105土石方階段空壓機75-85手工鉆100-105房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---打樁機95-105無齒鋸105混凝土90-100多功能木工90-100輸送泵裝修、安裝階段刨振搗器100-105混凝土攪拌100-110底板與結(jié)構(gòu)階機段電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段土方外運大型載重機90底板與結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-85裝修階段各種裝修材料及主要設(shè)備輕型載重卡車75施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工期環(huán)境影響分析施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三．項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析天然氣燃燒廢氣居民住宅炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h，586戶居民共用天然氣49224立方米。2.水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水 150L估算，居住人口909人，生活耗水量每天136立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---七、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。一．勞動安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2．安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。二．消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1．火災(zāi)危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。八、組織機構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、 提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。組織機構(gòu)設(shè)置本公司是有限責(zé)任公司,分為權(quán)力機構(gòu),經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu).最高權(quán)力機構(gòu)是董事會,實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會任聘,.各部門分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動 .高級職員由董事會商議任聘 .監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表 8人組成.對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機構(gòu)圖：董事會監(jiān)理會房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---總經(jīng)理專家委員會行政副總運營副總銷售副總辦人財保采工營售物公事務(wù)安購程后業(yè)室部部部部部銷服管務(wù)理部部部辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：.工程前期準(zhǔn)備技術(shù)準(zhǔn)備：審核施工圖紙。編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。物資準(zhǔn)備現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計交底。E摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現(xiàn)場工程管理房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項目移交。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 ;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知： 組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力， 組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求， 能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。九、投資估算一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計 400萬人民幣。由此可得項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)如下：房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---主要經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量占地總面積平方米23719總建筑面積平方米53210.4居住建筑面積平方米38478.36商業(yè)建筑面積平方米11898.65居住居數(shù)戶597平均每戶建筑面積平方米110平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率2.25綠化率%31二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1建筑工程費4361.72安裝工程費1256.483其他投資費1070.864項目管理費124.25不可遇見費199.316建設(shè)期利息986.567總投資7999.11十、融資方案隆伸·和合源的建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金， 以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足， 工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。 因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．用銀行貸款5002.61萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法， 一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足， 由于隆伸·和合源處在大學(xué)集中地區(qū)，估計將會有許多大學(xué)教師來購房， 由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。 預(yù)計房屋預(yù)售金可達 5879.50萬元。二．資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：資金本問題：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。 b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。 d．銀行借款的成本率。風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度災(zāi)難性嚴(yán)重性較大一般1市場風(fēng)險▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化方法如下：分期分年度辦理銀行保函和保險費。將工程初期準(zhǔn)備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。根據(jù)工程進度，有選擇地租賃施工用機械設(shè)備。材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。十一、財務(wù)評價一．設(shè)項目法人項目財務(wù)評價銷售收入、銷售稅金及附加估算表（見附表6）損益和利潤分配表（新設(shè)項目法人項目）（見附表7）財務(wù)指標(biāo)1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=5701.73萬元財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）>0,表明項目除達到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）>8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期項目總投資額為14828.67萬元，總銷售收入為23185.92萬元，總銷售利潤額為7109.72萬元（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額×100％＝47.95％銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入×100％＝30.66％投資回收期＝4.27年（根據(jù)現(xiàn)金流量表）3）流動資金流動資金估算表（見附表 5）二．敏感性分析編制敏感性分析表（見附表 13）、繪制敏感性分析圖（見附圖 5）三．財務(wù)評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。十二．社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。 對社會的發(fā)展是有積極的作用。項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等工薪階層居民收多種付款方式入平衡，但對低收入居民影響較大對居民生活水平與影響到小區(qū)的居提高人們的住房質(zhì)生活質(zhì)量的影響住人員。量，提高了小區(qū)人民房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---對居民就業(yè)的影響 對白銀市的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響對不同利益群體的 項目投資經(jīng)營方、影響 項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小對地區(qū)、文化、教 文化、教育、衛(wèi)生育、衛(wèi)生的影響 方面范圍廣對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、 基礎(chǔ)設(shè)施、社會服社會服務(wù)質(zhì)量和城 務(wù)質(zhì)量等各方面市化進程的影響 范圍廣

的生活水平提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè)項目投資經(jīng)營方獲得 定價要兼顧各方，按政較大利潤，提高了居策承建項目民的生活質(zhì)量。增添文化氣氛、促進持續(xù)發(fā)展教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建持續(xù)發(fā)展設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程十三、風(fēng)險分析為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對隆伸·和合源投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律， 從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。一．敏感性分析敏感性分析表（見附表 13）敏感性分析圖（見附圖 5）二．定性分析自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞， 從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。 政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的， 因而，由房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。三．投資風(fēng)險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施， 化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施：通過加快進度來回避風(fēng)險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。通過加強管理來控制風(fēng)險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。十四、研究結(jié)論與建議一．推薦方案的總體描述白銀市西區(qū)的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。二．推薦方案的優(yōu)點描述優(yōu)點1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平， 這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。2）項目具有突出優(yōu)勢房地產(chǎn)建設(shè)方案 ---在附近區(qū)域與隆伸·和合源的競爭對手較少隆伸·和合源小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大公司的資金具有優(yōu)勢項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）項目所處地塊的發(fā)展前景較好3）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。三．結(jié)論與建議結(jié)論從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前已建好的八棟樓已有60%裝修和入住，銷售前景看好。該方案采取了分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為西區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了西區(qū)