商業(yè)地產(chǎn)商圈

001商業(yè)地產(chǎn)商圈研究?？盗?----市場(chǎng)篇商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期應(yīng)該調(diào)查什么(上)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是，從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。從我們?cè)诳蛻舻念檰柕倪^程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場(chǎng)調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討。一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營(yíng)或者銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析?！艨?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等◆GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況◆全社會(huì)消費(fèi)品零售總額◆全市商業(yè)增加值◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入◆城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額通過對(duì)統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營(yíng)還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場(chǎng)商機(jī)；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來(lái)，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營(yíng)氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：◆公共設(shè)施狀況◆交通體系狀況道路狀況、通行量◆城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)備◆依各項(xiàng)城市的機(jī)捷能◆城市規(guī)劃皇通過對(duì)區(qū)域內(nèi)患實(shí)際生活的空資間，包括中心羨地帶及周圍區(qū)拿域城市結(jié)構(gòu)機(jī)干能的調(diào)查，了化解該區(qū)域內(nèi)設(shè)葉施、交通、地愚勢(shì)條件、活動(dòng)紛空間等環(huán)境的奪現(xiàn)狀以及將來(lái)卡的發(fā)展規(guī)劃。僚例如，交通網(wǎng)銜的開發(fā)計(jì)劃，航交通網(wǎng)密布的秀地方往往是人他口容易集中或續(xù)流量特別大的舞地方，所以在啄調(diào)查時(shí)對(duì)于交喝通路線及來(lái)往冒的車輛、班次鎮(zhèn)、載客量等均骨作為調(diào)查的要胡素；城市發(fā)展辮規(guī)劃對(duì)商業(yè)將軟來(lái)的發(fā)展非常殲關(guān)鍵，諸如大厚型社區(qū)的發(fā)展哄計(jì)劃以及商業(yè)捷區(qū)建設(shè)計(jì)劃將榴直接對(duì)項(xiàng)目的繳規(guī)劃以及未來(lái)丹的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重削要影響。旁以上調(diào)查必須泳通過專業(yè)的市談場(chǎng)調(diào)查公司實(shí)俗地調(diào)查了解，授由于反映問題睛的角度不同，腿一般的調(diào)查人倦員很難完成以繡上工作，調(diào)查蟻必須有目的性務(wù)，如果不知道礙目的是為什么眨，這樣得到的耗調(diào)查數(shù)據(jù)和資饑料的參考價(jià)值御將大打折扣。動(dòng)三、商業(yè)發(fā)展配規(guī)劃和政策研惰究親每一個(gè)城市發(fā)連展都有發(fā)展的裂規(guī)劃，商業(yè)布典局和規(guī)劃也是逢城市機(jī)能完善波的標(biāo)志，十多侄年以來(lái)，我國(guó)愛的第三產(chǎn)業(yè)特徹別是零售服務(wù)燈業(yè)的發(fā)展有目妨共睹，尤其是反上世紀(jì)末百貨同商場(chǎng)大量倒閉乒、超市業(yè)態(tài)的芬迅猛發(fā)展和外沒資零售商業(yè)的呢“錢入侵燃”嘴，既加快了零員售業(yè)的整體發(fā)隔展，也出現(xiàn)大航型商業(yè)設(shè)施重巖復(fù)建設(shè)、資源轉(zhuǎn)浪費(fèi)和過度競(jìng)收爭(zhēng)等現(xiàn)象，對(duì)受國(guó)內(nèi)零售商業(yè)晃的發(fā)展提出了佳新的挑戰(zhàn)，一朝些大中城市行嫁業(yè)管理部門開擴(kuò)始加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)悼點(diǎn)整體規(guī)劃和趨布局工作。易為增強(qiáng)城市商岔業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管眨理的科學(xué)性、蛾權(quán)威性，擴(kuò)大乏規(guī)劃工作覆蓋擁面，國(guó)家經(jīng)濟(jì)壘貿(mào)易委員會(huì)國(guó)置內(nèi)貿(mào)易局于今步年一月二十四北日，在《關(guān)于善城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)盤規(guī)劃工作的指絮導(dǎo)意見》（國(guó)農(nóng)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易步[2001]愿789兇號(hào)）和《關(guān)于笛進(jìn)一步做好大碑中城市商業(yè)網(wǎng)挎點(diǎn)規(guī)劃工作的躺通知》（國(guó)經(jīng)江貿(mào)廳貿(mào)易壺[2002]治44燦號(hào)）的基礎(chǔ)上坊，又下發(fā)了《忍關(guān)于加強(qiáng)城市攔商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃肺的通知》，要捐求直轄市、計(jì)燥劃單列市、省素會(huì)（首府）城融市盡快制定商芹業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，混要求未制定城餅市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)得劃的直轄市、奧計(jì)劃單列市、眼省會(huì)（首府）倍城市要加大工僻作力度，盡快岸制定城市商業(yè)既網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃并報(bào)冶貿(mào)易局備案。鑄凡未制定商業(yè)勒網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（包迷括含有網(wǎng)點(diǎn)規(guī)奏劃內(nèi)容的商業(yè)藝發(fā)展規(guī)劃）的返城市，不得上但報(bào)外商投資商取業(yè)企業(yè)項(xiàng)目。辛通知要求在做2004近年立12棉月底前完成規(guī)尋劃的制定及城梯市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依寄法管理體系的凳建立工作。雖目前包括北京嗓等省會(huì)城市和供計(jì)劃單列市已毒經(jīng)完成了該項(xiàng)拔工作，在對(duì)大突型商業(yè)房地產(chǎn)示開發(fā)過程中，宣開發(fā)商及時(shí)了氣解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的詠布局規(guī)劃非常佩關(guān)鍵，避免政歲策性的風(fēng)險(xiǎn)和梅重復(fù)建設(shè)。例穩(wěn)如，北京市商糞業(yè)委員會(huì)關(guān)于雞商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)察劃不僅考慮目油前商業(yè)布局特各點(diǎn)，而且結(jié)合鞠城市發(fā)展對(duì)限提制盆地區(qū)的限制項(xiàng)直目都有明確的聚規(guī)定：特別鼓旋勵(lì)在四環(huán)路周吩邊發(fā)展大型專所業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)險(xiǎn)市場(chǎng)和新型零島售業(yè)為主的商賭業(yè)圈；新發(fā)展裁的居住區(qū)，燥10-15謎萬(wàn)人要規(guī)劃建差設(shè)一個(gè)地區(qū)級(jí)刻商業(yè)中心；地帖區(qū)級(jí)商業(yè)中心懸1狗公里以外的居沫民區(qū)，原則上妙居住人口朽1-3雪萬(wàn)應(yīng)有一個(gè)綜鑼合性的社區(qū)商控業(yè)中心。這些臥都是結(jié)合城市符發(fā)展實(shí)際情況液提出具體的建手設(shè)性要求。引四、區(qū)域零售撈業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)中調(diào)查與分析康如果說前面所替要調(diào)查的內(nèi)容潑主要是宏觀經(jīng)透濟(jì)形勢(shì)、政策圓等方面的研究羨，那么區(qū)域零映售業(yè)結(jié)構(gòu)則是測(cè)區(qū)域零售業(yè)實(shí)郊際情況的調(diào)查繭，在通常意義嚼上是我們常講協(xié)的商業(yè)普查。早它不僅反映區(qū)腐域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)偵濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)旺和商業(yè)特征，姑而且其綜合反凝映的各項(xiàng)指標(biāo)便和內(nèi)容為項(xiàng)目悄的市場(chǎng)定位、鎖業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)爆濟(jì)效益預(yù)測(cè)提誼供定性的參考穴分析。遮◆慨地區(qū)間的銷售鉤動(dòng)向南◆宮業(yè)種別的銷售遲動(dòng)向宜◆癢商業(yè)地區(qū)間的太競(jìng)爭(zhēng)狀況腸◆張大型主力店的臺(tái)動(dòng)向與以上內(nèi)容的取態(tài)得必須通過商贈(zèng)業(yè)普查，對(duì)區(qū)瞧域內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶拖從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、波商鋪面積、租弊金、員工數(shù)量鉛、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)襪營(yíng)狀況、存在口的問題、發(fā)展聰和經(jīng)營(yíng)動(dòng)向等朵進(jìn)行調(diào)查，通防過反映的一般希性的問題，分專析能否得出普驢遍性的結(jié)論。僻五、典型性調(diào)巡查與研究故對(duì)大型商業(yè)區(qū)首進(jìn)行市場(chǎng)定位夫和商業(yè)功能建記議，在初步的盞市場(chǎng)定位和業(yè)責(zé)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上秤，除通過哈夫姑模型和損益計(jì)捕劃等經(jīng)濟(jì)效益場(chǎng)分析方法進(jìn)行冬預(yù)測(cè)和評(píng)估以沫外，對(duì)城市所被在地同類型業(yè)紹態(tài)收益狀況進(jìn)膠行調(diào)查和了解形也非常關(guān)鍵。勉對(duì)大型商業(yè)區(qū)兄的規(guī)劃，可以決選擇本區(qū)域百梳貨商場(chǎng)、超市尸、專業(yè)市場(chǎng)、夠餐飲、娛樂等如主要從規(guī)模、妻提供的產(chǎn)品或?yàn)E服務(wù)、客流量舅、交通來(lái)源等繼幾個(gè)方面來(lái)分耗析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)御特點(diǎn)，以便做攏競(jìng)爭(zhēng)分析，對(duì)低以上典型業(yè)態(tài)障要分析每種設(shè)梢計(jì)業(yè)態(tài)的收益拾狀況。羅商震飾業(yè)慚奪房鋒憂地董爛產(chǎn)熱跌開憤腰發(fā)鏈航前底論期注坦應(yīng)訓(xùn)雙該科高調(diào)揮距查勻販?zhǔn)测徚昝矗ㄏ拢┍Я?、未?lái)商業(yè)暫地產(chǎn)的供應(yīng)量押分析壘在一個(gè)區(qū)域內(nèi)擔(dān)做商業(yè)地產(chǎn)，糧必須首先調(diào)查鍛該區(qū)域未來(lái)商飄業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)把量、業(yè)態(tài)規(guī)劃刪和設(shè)計(jì)，對(duì)許繡多開發(fā)商來(lái)講獨(dú)，以前在開發(fā)蹈住宅項(xiàng)目的時(shí)巨候沒有這方面迫的意識(shí)，因?yàn)樽鲎≌男枨罅靠?，進(jìn)行市場(chǎng)診定位和細(xì)分的峰空間廣闊。而賽商業(yè)不同，它瓣最終取決于租續(xù)賃和銷售后的帽經(jīng)營(yíng)如何去支少撐。所以，不牌論是經(jīng)營(yíng)者還生是投資人在選賣擇商鋪的時(shí)候島都會(huì)慎重考慮陵。項(xiàng)在前期調(diào)查中盯，首先應(yīng)考慮門區(qū)域的規(guī)劃情紡況，了解其規(guī)棒劃的規(guī)模、開岔發(fā)的時(shí)間等。范商業(yè)地產(chǎn)的供安應(yīng)量是一個(gè)非旋常重要的因素館，它直接決定揭我們未來(lái)的商錢業(yè)做多大，做匪什么。在《城弓市居住區(qū)規(guī)劃煎設(shè)計(jì)規(guī)范》中喉，明確規(guī)定了市居住區(qū)人口規(guī)療模和商業(yè)配套敏的面積，對(duì)公械共服務(wù)設(shè)施的根控倆制指標(biāo)，即每灑千人商業(yè)服務(wù)幸建筑面積得700-91林0季平方米；社區(qū)忙服務(wù)每千人指殲標(biāo)釋59-464施平方米；金融某郵電每千人指膨標(biāo)欄60-80燃平方米，以上惑合計(jì)辯819-14楚54毯平方米。根據(jù)紡具體項(xiàng)目的不野同，規(guī)劃部門屬對(duì)商業(yè)面積的式開發(fā)要求以及體建筑形式的要揭求不同；對(duì)于挪開發(fā)商來(lái)講，肯在具體開發(fā)中得，應(yīng)根據(jù)實(shí)際鳥情況，選擇好亮開發(fā)時(shí)間。開競(jìng)發(fā)太早，會(huì)由填于居住人口規(guī)毅模沒有達(dá)到基岸本需求，導(dǎo)致使消費(fèi)需求不足誕，租賃經(jīng)營(yíng)不不理想；開發(fā)太翻晚，則不能很旨好滿足居民的辱生活需求，且真會(huì)損失商業(yè)機(jī)午會(huì)。如天通苑少，由于一開始塘沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)糠價(jià)值，商業(yè)開恢發(fā)比較晚，所火以當(dāng)大量的人酷口入住后形成商巨大的市場(chǎng)需瓣求，入住的居揀民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)淹價(jià)值，許多買協(xié)了一層住宅的推居民，將房屋憶紛紛租賃給裝墨修、美容美發(fā)榴的商戶。解所以，我們必熟須在具體運(yùn)營(yíng)腥項(xiàng)目的時(shí)候，慶對(duì)周邊商業(yè)的緒規(guī)劃以及居住剃區(qū)商業(yè)配套、斃開發(fā)的時(shí)間進(jìn)夕行調(diào)查和分析估；對(duì)已經(jīng)開發(fā)躬的居住區(qū)商業(yè)象配套的情況、括業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)脖行綜合分析。已現(xiàn)在房地產(chǎn)的些開發(fā)已經(jīng)完全境市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，況我們開發(fā)的目循的不僅要實(shí)現(xiàn)茂市場(chǎng)價(jià)值的最跡大化，而且要貧實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)聚的最大化。紫七、消費(fèi)者消堵費(fèi)行為的調(diào)查佳與研究拌消費(fèi)者的消費(fèi)錫行為研究又稱孩生活結(jié)構(gòu)研究讀。對(duì)其調(diào)查和鞠研究的目的主差要是收集該地辛區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生鞋活形態(tài)的資料奸，即針對(duì)消費(fèi)納者生活的特性陪，從人口結(jié)構(gòu)尺、家庭戶數(shù)構(gòu)憂成、收入水平驢、消費(fèi)水平、泳購(gòu)買行為以及姥選擇的交通出主行方式等方面塘對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)氏行為進(jìn)行定量央和定性研究。人口結(jié)構(gòu)格人口結(jié)構(gòu)主要珠依據(jù)年齡、性掛別、教育程度再、職業(yè)分布等規(guī)進(jìn)行分類整理厘，以便深入分嗚析。除對(duì)目前戶的人口結(jié)構(gòu)調(diào)嚴(yán)查外，對(duì)過去竟人口的集聚、舉膨脹的速度以慨及將來(lái)人口結(jié)義構(gòu)的變遷進(jìn)行王預(yù)測(cè)。如在區(qū)冒域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)虎高校，人口的溉增加的速度和除人口結(jié)構(gòu)變化吧將非常快，將娛直接影響整個(gè)拖區(qū)域的消費(fèi)行遮為，而且對(duì)業(yè)孕態(tài)的設(shè)計(jì)產(chǎn)生寸重大影響。家庭戶數(shù)構(gòu)成傾家庭戶數(shù)構(gòu)成轉(zhuǎn)是人口結(jié)構(gòu)的費(fèi)基本資料之一素，可依據(jù)家庭盡戶數(shù)變動(dòng)的情耗形及家庭人數(shù)丘、成員狀況、怕人員的變化趨膜勢(shì)進(jìn)行了解，補(bǔ)進(jìn)而可以由人祖員構(gòu)成比率，注洞悉城市化的呢發(fā)展與生活形初態(tài)的變化。如浩這幾年某市區(qū)株許多項(xiàng)目吸納滴了大量的城市貴搬遷戶和墓CBD際的小白領(lǐng)，在妹短短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)濟(jì)大了人口規(guī)模糾，而且家庭結(jié)劈構(gòu)和戶數(shù)完全確不一樣。城市具的搬遷戶以怎3-5事人老中少三代局同堂的家庭為嫌主，而浮CBD螞的小白領(lǐng)以真2底人家庭模式居匙多。收入水平貝根據(jù)收入水平泊確定消費(fèi)的可腐能性、消費(fèi)能懶力以及目前的信消費(fèi)處于什么浮樣的狀況。例柱如個(gè)人年收入延在魯2音萬(wàn)元的消費(fèi)者遼和趁5寄萬(wàn)元的消費(fèi)者炭相比，他們?cè)诓钸x擇服裝的購(gòu)域買場(chǎng)所時(shí)是完旨全不同的。前擠者的選擇以市妄場(chǎng)，而后者主右要的選擇地點(diǎn)誼是專賣店和百畝貨商場(chǎng)。消費(fèi)水平惠消費(fèi)水平是地戀區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)帆的直接指標(biāo)，釀對(duì)零售業(yè)來(lái)說插是最重要的衡詢量指標(biāo)。據(jù)此護(hù)可以了解每一優(yōu)個(gè)家庭的消費(fèi)魄情形，并針對(duì)別消費(fèi)內(nèi)容依據(jù)像商品類別劃分磨，這樣可以計(jì)咐算出商圈內(nèi)的竭消費(fèi)購(gòu)買力的旬概況。購(gòu)買行為鮮分析其主要的唇目的有二：一淚是可以了解消羊費(fèi)者經(jīng)常在哪蔥里消費(fèi)以及消涌費(fèi)的主要商品遣和服務(wù)；二是擱知悉選擇商品融和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)泥，以便對(duì)該地秒?yún)^(qū)的消費(fèi)意識(shí)補(bǔ)作深入探討。室交通和出行方穴式顯隨著汽車越來(lái)料越多地進(jìn)入家達(dá)庭，人們交通縫方式變化，由略此導(dǎo)致了消費(fèi)果者的購(gòu)物習(xí)慣肆以及選擇的消乒費(fèi)內(nèi)容。在消倒費(fèi)者消費(fèi)的空釋間和尺度上，抵對(duì)不同的業(yè)態(tài)譯、業(yè)種的需求捎在路上花費(fèi)的沖時(shí)間都有心理竹尺度，如對(duì)家哀庭日用消費(fèi)品優(yōu)的需求主要就準(zhǔn)近完成，在路稼上的時(shí)間要求捏在千15忠分鐘以內(nèi)；而陷購(gòu)買服裝、家前具電器等商品娘選擇去大商場(chǎng)啊和購(gòu)物中心，雨花費(fèi)的時(shí)間可頃以比較長(zhǎng)，而剃交通出行方式攔改變了消費(fèi)的桌時(shí)間和空間，駕以前步行或騎沙自行車需要半背小時(shí)，由于汽禽車進(jìn)入家庭也邪許只需要貸10時(shí)分鐘。所以，扶對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)寶者選擇何種交捕通工具的研究打非常重要。掃八、立地條件云研究料除對(duì)區(qū)域內(nèi)各藏種因素進(jìn)行研澡究外，具體項(xiàng)史目所處位置的逝立地能力也是藥非常重要的一嚷個(gè)研究要素。尺立地力是指擬閉規(guī)劃商業(yè)周圍織的環(huán)境和其本炒身的因素對(duì)商榜業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響鑄。所謂遍“駛一步三市亞”除，立地差之毫壯厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)客績(jī)失之千里。煎一個(gè)商店的立辮地力，首先和貸他的周邊環(huán)境版密切相關(guān)，主躍要包括門前道期路的類別、顧討客來(lái)店的方便糟度、鄰居的類煤別等。道路類別猾道路類別是立百地力的第一要滔素，它直接影鼓響消費(fèi)行為。鳥道路依用途可珍分為交通樞紐魚、連接通道、裳交通干道、商斧業(yè)干道。像王超府井大街是全杯國(guó)著名的商業(yè)盒干道；朝外大脅街兼具有商業(yè)鉆干道和交通干要道的雙重功能誠(chéng)。對(duì)商業(yè)選址挖來(lái)說，商業(yè)干擦道是最好的道鼠路類別，其次太就是靠近商業(yè)兔區(qū)的交通干道趨。容顧客是否容易喬達(dá)到商業(yè)區(qū)卵除了道路類別龜以外，還要考膚慮道路是否有汗障礙物，比如鉗交通欄隔。以過大家非常熟悉紙北京國(guó)際展覽伶中心家樂福為逐例。以前沒有胃中間交通欄隔發(fā)的時(shí)候，從兩手個(gè)方向來(lái)的人陡流都比較容易布去購(gòu)物，而增社加欄隔后對(duì)西淺面來(lái)的顧客非么常不方便，交嗎通欄隔對(duì)家樂碧福的影響怎么擺樣，我們暫不精理論，但是對(duì)禍面的許多專賣屢店和飯館生意券肯定會(huì)因此受型到影響，即使灰增加了過街天芝橋，這種影響痛也難被消除。失周邊環(huán)境和目旅前的商業(yè)設(shè)施斬這也是為什么習(xí)廣州的商業(yè)廣想場(chǎng)都喜歡選擇際在天河五\畢北京路的原因霜。同業(yè)經(jīng)營(yíng)雖纏然會(huì)使新店面極臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)蓬，但也能形成嘩集合效應(yīng)，帶殖來(lái)規(guī)?；瘑我粷{消費(fèi)人流；業(yè)綢態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)巴或者互補(bǔ)性也糕很關(guān)鍵，天河縱\攤北京路周邊的隊(duì)專業(yè)精品市場(chǎng)圖就具備業(yè)態(tài)的求交叉性，有利凳于共同聚集人綢氣。鄭商業(yè)的能見度耗和日照情況守商業(yè)建筑能否仇容易找到即商猜業(yè)的能見度也棒是一個(gè)非常關(guān)墓鍵的要素，尤冠其是大型商業(yè)熟建筑。因?yàn)樯陶箻I(yè)的根本目的頓是吸引顧客來(lái)渠消費(fèi)，如果商芽業(yè)建筑不容易臥被找到或能見吵度差，就會(huì)影再響到以后的經(jīng)閘營(yíng)。日照情況況對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也侄非常關(guān)鍵。據(jù)腸7尊月哄5墨日珠江電視臺(tái)犁報(bào)道，由于某計(jì)市持續(xù)高溫，引在周末，許多堅(jiān)消費(fèi)者選擇在扮商場(chǎng)購(gòu)物躲避麗天氣，商業(yè)街升區(qū)東面門庭若敬市，而西面因巡為西曬的原因曲冷冷清清。但塔是在北方地區(qū)究商業(yè)選址時(shí)，罵西南面的商業(yè)都店鋪會(huì)非常好子，因?yàn)楸狈教旌饸饫浠驔龅臅r(shí)剃間長(zhǎng)，顧客更魔喜歡光顧西南獎(jiǎng)面的商業(yè)。炒商業(yè)沿平直街舉道布置，一面醋臨街，能見度杏較低；商業(yè)在括街道彎曲處設(shè)值置，能見度外蹄圈大于內(nèi)圈；傳商業(yè)在象“控T膊”賄形道路交匯的漿頂頭處，能見僻度也相對(duì)較高鑄；商業(yè)在十字書交口處能見度短極高，但應(yīng)注福意對(duì)城市交通撐的影響；商業(yè)過在商業(yè)街兩端不有較高的能見甜度；商業(yè)在公符共廣場(chǎng)的迎面貸處，能見度頗先高。禮九、商圈的確秤定和研究樹1呼．菠商圈的概念及平分析目的某商圈是以設(shè)定技的商業(yè)建筑為睬圓心，以周圍天一定距離為半宗徑所劃定的范縱圍。這是原則壯性的標(biāo)準(zhǔn)，在襖實(shí)際從事商圈嗽設(shè)定時(shí)還必須深考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)種陜、商品特性、逮交通網(wǎng)分布等艦因素。進(jìn)行商再圈分析的目的藍(lán)有三：一是明水確該商業(yè)區(qū)或擊商店的商圈范稼圍；二是了解棒商圈的人口分居布狀況及生活況結(jié)構(gòu)；三是在城此基礎(chǔ)上進(jìn)行花經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)南測(cè)。如計(jì)劃開吸超市，根據(jù)周妻邊居民的人口壘規(guī)模、收入水邊平和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手籃情況等指標(biāo)，鋪就可以基本計(jì)姜算出該店可能門達(dá)到的營(yíng)業(yè)額苦。永2蔬．映商圈的構(gòu)成及喚顧客來(lái)源逗商圈由核心商撿圈、次級(jí)商圈溉和邊緣商圈（蘆又稱輻射商圈游）組成。核心手商圈的輻射半幣徑在澇1射公里左右。包糾括這一商店顧娛客總數(shù)的掌55-70%赤。該商圈的顧華客在人口中占饞的密度最高，稍消費(fèi)的客單價(jià)眾也最高，而且埋與其他商店的震商圈很少發(fā)生喉重疊。樸次級(jí)商圈內(nèi)包爛含了商店顧客伴總數(shù)的疑15-25%答。其輻射的半箱徑在汽3-4央公里，對(duì)一般身的日用消費(fèi)品肆來(lái)講，很少能港輻射到該商圈鞋的人口，關(guān)鍵能是取決于經(jīng)營(yíng)蹦業(yè)態(tài)。邊緣商弓圈輻射的半徑桐在耳7敲公里范圍。一困般情況下只有演大型百貨商場(chǎng)細(xì)、專業(yè)店具備稠這樣的輻射能蔥力。輩真正的商圈不企是絕對(duì)的同心灌圓模式，其規(guī)喘模和形狀是由戲各種各樣的因莫素決定的。包盛括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、罩商店規(guī)模、競(jìng)蠟爭(zhēng)者的位置、戀交通條件等許帝多因素。在商酸圈概念上有一蘋個(gè)著名的海灘呢原理：滔即在一條海灘超上做冷飲生意拋的兩家商販，的一開始其各自渴的商圈范圍是糕均衡的，由于堪競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)致著他們集中在一巴起，共同吸引睡顧客。暴3落．蜓商圈的設(shè)定禍商圈的設(shè)定是篇一項(xiàng)非常復(fù)雜伙的工作，在決號(hào)定經(jīng)營(yíng)什么業(yè)水態(tài)的基礎(chǔ)上，告不僅要對(duì)周邊液競(jìng)爭(zhēng)者狀況進(jìn)飄行調(diào)查和分析闊，基本確定其錯(cuò)商圈范圍，而媽且要分析業(yè)態(tài)熟需求的顧客群漠，因?yàn)槊恳活櫺瓤腿憾加刑囟ㄓ薜南M(fèi)特征。披因?yàn)?，一方面擇只有?jīng)營(yíng)的商教品符合其需求蘇才能吸引潛在精顧客的購(gòu)物，升商圈的規(guī)模和海輻射范圍才能統(tǒng)擴(kuò)大。另一方態(tài)面，撇開顧客疤自身的不同，削商圈規(guī)模的大氏小與商品購(gòu)買靜頻率成反比。摟如顧客購(gòu)買生疲鮮等日用消費(fèi)懼品頻率高，但曲是接受的購(gòu)物行距離短；而對(duì)繞服裝、家具、罩電器等耐用消驕費(fèi)品接受的購(gòu)逮物距離長(zhǎng)，但員是其購(gòu)買頻率垃又非常低。所拳以，必須結(jié)合開業(yè)態(tài)的規(guī)劃來(lái)妥確定基本的商既圈范圍。蘆根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃塑，在商圈的構(gòu)忽成基礎(chǔ)上，對(duì)紹商圈進(jìn)行設(shè)定冷，特別要針對(duì)拐擬吸引顧客群寺的生活結(jié)構(gòu)對(duì)們未來(lái)的經(jīng)營(yíng)銷區(qū)售額進(jìn)行匡算統(tǒng)，結(jié)合商店的道實(shí)際情況，預(yù)姥計(jì)要達(dá)到的盈梨虧平衡點(diǎn)或目羅標(biāo)銷售額。顆4涼．寶確定商圈的方嘆法源商圈分析的方蚊法有許多種，閉如零售吸引力掛法則（又稱里經(jīng)利法則）、商量業(yè)飽和理論、仰康維斯釋“稀新零售引力法齡則撒”媽和哈夫的窄“臂概率模型掘”姐等。銜零售吸引力法膏則是從確定商卸圈人口和距離提兩個(gè)變量進(jìn)行掠分析，商圈規(guī)耽模的大小是由插于人口的多少森和距離商店的即遠(yuǎn)近決定的，塔商店的吸引力攜是由最臨近商絹圈的人口和里抖程距離共同發(fā)桑揮作用。稿商業(yè)飽和理論氧是通過計(jì)算零貿(mào)售商業(yè)市場(chǎng)飽雀和系數(shù)，測(cè)定款特定商圈內(nèi)某島類商品銷售的章飽和系數(shù)程度價(jià)，通過其計(jì)算廟該區(qū)域內(nèi)同行富業(yè)是過多還是悅不足。墳康維斯辟“機(jī)新零售引力法遷則廈”率與里利法則的礙不同在于，前娃者在一個(gè)城市籍中間地帶兩個(gè)雅商業(yè)區(qū)或商店吼的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，裙后者表示在相舅互間有明確競(jìng)拌爭(zhēng)關(guān)系的兩個(gè)膊城市間其商業(yè)弄經(jīng)營(yíng)的比率關(guān)寄系。扔哈夫的唯“默概率模型存”坡完全從消費(fèi)者挖的立場(chǎng)出發(fā)，凍認(rèn)為消費(fèi)者利氣用某一商業(yè)設(shè)踢施的概率，取律決于表現(xiàn)商品務(wù)豐富性的營(yíng)業(yè)罩面積，以及為命購(gòu)物所消耗的莊時(shí)間及商業(yè)設(shè)亭施的規(guī)模實(shí)力由。惹以上各種分析鳳方法其研究的水角度不同，所貞用的市場(chǎng)變量廉不同，達(dá)到的懇分析目的也不遷一樣，在具體耽商圈分析過程賴中還是要結(jié)合砌具體實(shí)際情況鏈有選擇地運(yùn)用素。由于目前實(shí)嫂際情況，市場(chǎng)佳變量采集困難承，很難單純用讓一種方法解決暖我們的分析問蓮題，所以一般駛采取的辦法是壤將定性和定量倘研究方法相結(jié)扁合綜合運(yùn)用。稈就如同商業(yè)的鉆前期調(diào)查和研上究以上只是必氧須的調(diào)查內(nèi)容市，仍有許多數(shù)暑據(jù)需要針對(duì)具企體的項(xiàng)目進(jìn)行端調(diào)查，如人流爽量、車流量等亭等，關(guān)鍵弄清謝楚市場(chǎng)調(diào)查是菠為市場(chǎng)定位服拾務(wù)或者驗(yàn)證市擺場(chǎng)定位，市場(chǎng)他調(diào)查只是手段門，不是最終的韻目的。掀商圈的構(gòu)成與宴顧客來(lái)源：陪圖狐1攜商圈的構(gòu)成與嶄顧客來(lái)源：敲圖趣2囑商業(yè)的能見度竄與日腸照艱1座商業(yè)的能見度移與日暢照辱2參商業(yè)的能見度霞與日此照青3銅商業(yè)的能見度畝與日疏照石4疼商業(yè)的能見度礎(chǔ)與日本照更5鹽商業(yè)的能見度感與日符照組6塑00煮2拆商業(yè)地產(chǎn)商圈蒼研究?？盗胁?----攏市場(chǎng)篇涼商岔河業(yè)移刷街左臥區(qū)照某域蕉底性祖晨市躬?jiǎng)驁?chǎng)于耽調(diào)少政查抖島的劍膛總補(bǔ)襯結(jié)亭移材壯貌料滲某年避7姓月勇24籠日至剩29批日期間，公司誕派差對(duì)長(zhǎng)沙、礙常州、杭州、飾寧波等地的商機(jī)業(yè)街進(jìn)行考察舒。優(yōu)我們使用觀察企、走訪、電話氏訪談等方法，瓜對(duì)常州的延陵故路、張家港沙礙洲路步行街、檢常熟的服飾批遙發(fā)市場(chǎng)、方塔晨路商業(yè)街、杭乎州延安路、武部陵路杭派服裝溉市場(chǎng)、新華路方絲綢市場(chǎng)、寧揮波天一廣場(chǎng)等臘個(gè)案進(jìn)行調(diào)研籮，回來(lái)以后，堆初步整理形成打了這份材料，檢希望投資決策疫時(shí)能多一些客賴觀、全面、有死效的信息。結(jié)郊合公司自身情陽(yáng)況，一并附上刮調(diào)查小組的建遇議，以供參考貓。市場(chǎng)現(xiàn)狀：撐蘇浙兩省近十驚年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)突增長(zhǎng)，城市框恐架的拉大和城五市化步伐的加跨快良性地刺激顛了城市經(jīng)濟(jì)有歸序、科學(xué)、規(guī)偶模的發(fā)展與增戲長(zhǎng)，城市商業(yè)怪街及住宅高層糾的不斷涌現(xiàn)實(shí)團(tuán)際上也是城市縫文明呈日新月異的必硬然產(chǎn)物。確況北高層住宅多分凝布在人口密集芳的大城市或小因城市的中心地系帶。高層比多礦層的優(yōu)勢(shì)明顯酬在于同樣的地勾段可以住下更瓜多的人，有觀彩景功能；劣勢(shì)厚在于成本高，右物管費(fèi)用增加器了日常開支，件所以小高層的融市場(chǎng)接受程度仍的高低是二期輕小高層物業(yè)開拼發(fā)的關(guān)鍵所在敢。建議：功小高層宜以觀超湖為賣點(diǎn)，在酬戶型設(shè)計(jì)上以默大套為主，南豬廳（或設(shè)觀湖倦景觀窗）且廳狠寬在素5愿米以上。渡商業(yè)街多位居妥市中心，人氣頌皆旺。所以考湯慮保證周邊居耳民維持一個(gè)基檔本量的問題提烤上日程，如何戚保證待開商業(yè)需街的基本人氣趣呢？目前可以頃做的工作有兩芒個(gè)：梯①章五家殿路西近搬200帆畝的土地提前拍建設(shè)、入?。椖壳翱从须y度掀）；伏②眨XX牽小區(qū)二期小高黨層提前入住，跌二期多層的提臉前入住。州換名話說：助S居商業(yè)街的開街影時(shí)間應(yīng)盡量趕鑼在上述大量業(yè)憤主入住之后。二、規(guī)劃布局市場(chǎng)現(xiàn)狀：負(fù)無(wú)論是批發(fā)市豆場(chǎng)還是商業(yè)街霉，交通都很便勺利，且商業(yè)街薦幾乎都是步行悲街，做到了人閃車分流。建筑素外觀新穎、現(xiàn)胸代、用材高檔拳。道路燈光、趣景觀、小品、讓公建設(shè)施考究深。凡是人氣旺黨的街道，其店夜鋪經(jīng)營(yíng)種類顯妖然都做了合理記的搭配。建議：嘗建議考慮商業(yè)講街區(qū)顯人車分流不是鍵目的；目的是炸能更好的方便肚人、保護(hù)人，什所以停車場(chǎng)一合定要離步行街來(lái)近，可能的話照設(shè)在地下；翁人流車流動(dòng)線趁必須本著方便楚、聚人氣的原繩則規(guī)劃設(shè)計(jì)；們外觀必須有主墻色調(diào)，且外墻仍體顏色不超過撿二種為宜，最最多控制在三種沈以內(nèi)，建材選炮用要高檔、富伏有特色，落地?fù)醪ＡВ泻诵娜鼍坝^區(qū)，營(yíng)造睜吸引力。醋街寬款35躍米暈—馳40磚米左右，滿足已人鋒“梯看兩邊價(jià)”扒的逛街欲望。嫩功能定位：旅撐游休閑第一街乖。滴命名：規(guī)劃納槐于南湖區(qū)域整棍體，將商業(yè)街關(guān)命名為槳“酬南湖旅游休閑古第一街揚(yáng)”徹。巾三、隙業(yè)態(tài)業(yè)種的分盲布姓市場(chǎng)情況：零債售業(yè)占七成，彼其它服務(wù)如餐增飲旅館、休閑弦、金融等占三摸成。建議：凡零售占五成，碎特色餐飲占二得成、美容、休逝閑、旅游、書罩廊、茶吧等占市二成，其它配吸套服務(wù)占一摩成。勁形成以特色餐領(lǐng)飲、特色旅游注為主導(dǎo)服務(wù)的嶄商業(yè)街，以吸悉引目標(biāo)消費(fèi)群仿，保證街區(qū)人皂氣活力，讓該抓街與南湖風(fēng)景倆區(qū)的開發(fā)渾然恐融為一體。使宿該區(qū)位路寬人概少的劣勢(shì)變成隊(duì)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮伶——賀方便僻靜嘛四、招商市場(chǎng)現(xiàn)狀：差人氣較旺的街吸道，幾乎都毫撥無(wú)例外的引進(jìn)涂特色或名牌商植家。如張家港乘沙洲路商業(yè)街川，就有格里拉箱、戴夢(mèng)得珠寶詞、金利來(lái)、安扭迪達(dá)斯等品牌紀(jì)入駐。肢寧波天一廣場(chǎng)竄也要求清一色跌的品牌或名牌炕入駐。建議：連利用該街交通習(xí)方便、偏僻的障區(qū)位特色，引潤(rùn)進(jìn)有成功商業(yè)棕街開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的件招商機(jī)構(gòu)，精衰心研制招商方獄案，或采用對(duì)肝名店資助開業(yè)益，或采用返租平回報(bào)等方式，賠吸引旅游、休閣閑、零售品牌脂店以形成特色徒。以吸引固定灌的消費(fèi)群，而輪不是漫天撒網(wǎng)眉。五、管理建議：減土建專業(yè)上的鐵優(yōu)勢(shì)，而街區(qū)斯經(jīng)濟(jì)運(yùn)作和裝閘修整體效果的勤把握是弱項(xiàng)，續(xù)所以在管理上畝一定多下功夫浸，讓招商工作慈及物管工作提裕前介入。嚴(yán)六、目標(biāo)消費(fèi)籠者的初步定位嶼建議：初步定單位為高財(cái)商、棚高眼光、高收匆入，以投資為逼主要目的成功銅人士。即如炒依樓嘗到甜頭者租；政府高官及嗓灰色收入者；質(zhì)中高層白領(lǐng)；聾公司老板及私負(fù)營(yíng)企業(yè)主等。七、賣點(diǎn)邀建議：獨(dú)特賣保點(diǎn)可以從下面菜幾方面歸納提澇煉踩1伙、須A助景區(qū)即將啟動(dòng)陶，商業(yè)街的投霧資潛力會(huì)飆升臭。攜2志、特色取勝：貞旅游、休閑為逗主，有特色當(dāng)卵然有人氣，有餡人氣當(dāng)然有財(cái)慧氣。每3筑、精心進(jìn)行戶句型設(shè)計(jì)，唱襯“咐絕版戶型可”榴之歌。鹽寫后：這次考雁察整體來(lái)說收杰效不大，主要吃原因是商業(yè)街紹作為街區(qū)經(jīng)濟(jì)淋來(lái)開發(fā)運(yùn)作還久是新生事物，悉其成熟需要眨3-5巴年的成長(zhǎng)期間粘，有的商業(yè)街年是剛上的項(xiàng)目弦或新裝修的街咐道，目前還不世成熟，遺憾的爹是沒有去溫州盆的五馬街，聽重說已很繁榮。尺不過，此行倒劣讓我們?cè)谏虡I(yè)極街的開發(fā)上有尋了一個(gè)感性認(rèn)療識(shí)，便于日后旬操作時(shí)把握全忘局。極00雅3蘋商業(yè)地產(chǎn)商圈雹研究?？盗袇?----耕市場(chǎng)篇么重沖雀慶蛛森商瘋烘業(yè)塊薦地濾鄉(xiāng)產(chǎn)免勿市京梳場(chǎng)喪偷概培頓況缺200剩0巴年以來(lái)，在商顏品房開發(fā)量大鼓幅增長(zhǎng)的同時(shí)答，商業(yè)營(yíng)業(yè)用強(qiáng)房（即商業(yè)物倆業(yè)）的開發(fā)量咐也快速成長(zhǎng)嫁，游200抖2當(dāng)年全市商業(yè)營(yíng)撫業(yè)用房竣工面竄積劫266.3句0堅(jiān)萬(wàn)平方米，同耐比增頃長(zhǎng)有37.5微%令，訓(xùn)而反200告3膽年上半年已經(jīng)汽有嶄近扛20蚊0降萬(wàn)平方米商業(yè)譽(yù)用房面市，據(jù)禁有關(guān)機(jī)構(gòu)估計(jì)約，今年商業(yè)物數(shù)業(yè)開發(fā)量將筍達(dá)脈35覺0慎萬(wàn)平方米，比擔(dān)上年增菠長(zhǎng)宮3斑0殖％左右。按照岔國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)菌，市民人均占鍛有鞠1屬平方米商業(yè)面翼積則可視作商蕩業(yè)面積相對(duì)飽屆和，以主城襪區(qū)斤100筒0懸萬(wàn)人口計(jì)算，娘飽和底線星在變100敏0伙萬(wàn)平方米左右宇，而現(xiàn)在重慶溜整個(gè)商業(yè)用房剝面積大約徒在選50渡0頁(yè)萬(wàn)平方米，因魯此從整體意義古上來(lái)說，重慶叨商業(yè)物業(yè)仍有械較大的發(fā)展空像間。齡涉足商業(yè)房地?cái)z產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)躁商日益增綢多問柱眾多開發(fā)商爭(zhēng)玻食商業(yè)物業(yè)這授塊誘人的蛋糕個(gè)，已成媽為聚200詞3污年重慶樓市的摧一道風(fēng)景。龍燕湖地產(chǎn)初涉商腫業(yè)物業(yè)開發(fā)即氧推出總面積偵達(dá)膚1狼0團(tuán)萬(wàn)平方米的商內(nèi)業(yè)航悉母禿—愿—訊北城天街。并偉引得兩大商業(yè)泄巨頭銀太百貨電與北京華聯(lián)入殘駐，成為北部透新區(qū)商業(yè)的新禍中心區(qū)；華宇談公司繼去年推姥出部分商業(yè)物姨業(yè)后，其總建的筑面積分別歇達(dá)漆1啄2醫(yī)萬(wàn)平方米的華舌宇廣場(chǎng)嚷和躍8晴萬(wàn)平方米的華塵宇名都城基本他上都于今年上芽市；協(xié)信繼幾周年前成功開發(fā)戰(zhàn)朝天門協(xié)信商校廈后，今年又櫻推出總面積應(yīng)達(dá)燦3勿萬(wàn)平方米的的歸純商業(yè)物業(yè)協(xié)鄭信營(yíng)·趙黃金海岸，作址為觀音橋地區(qū)騎第一個(gè)開放式檢的面面臨街的破純商業(yè)項(xiàng)目，掩引起了市場(chǎng)的做極大關(guān)注。在顫地產(chǎn)龍頭企業(yè)訂挺進(jìn)商業(yè)物業(yè)魚，其他一些二怖線品牌企業(yè)也層不甘示弱，也掛紛紛加入商業(yè)薄物業(yè)的開發(fā)行繞列海，誼200域3把年商業(yè)物業(yè)將玻迎來(lái)一個(gè)不小誠(chéng)的開發(fā)高潮票。百舍200叛3絮年部分知名地抹產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)捕物業(yè)一況覽斗肆公司名屑稱世催項(xiàng)目名負(fù)稱糾杏區(qū)幻域待峽規(guī)袖模洪剖斗戚慰龍湖地盲產(chǎn)棟怕北城天街購(gòu)物遍廣使場(chǎng)牧畜江北沾區(qū)鋼1披0直萬(wàn)平方填米差錢蔽濕杰協(xié)信集壓團(tuán)支圾協(xié)甘信驗(yàn)·縫黃金海辭岸地蛇江北攜區(qū)嗚健3宅萬(wàn)平方油米掘奸濁幻濟(jì)華宇公乎司寧區(qū)華宇廣崗場(chǎng)黃川沙坪休壩買1嘉2申萬(wàn)平方櫻米銜吵即毅儉華宇名都城峰歡沙坪艙壩籍角8克萬(wàn)平方哈米宰尖筒葡句升偉地柄產(chǎn)向時(shí)升砍偉蹈·順新天鉗地萄直沙坪白壩訂蠶3絲萬(wàn)平方棄米傲恨撇薪照斌鑫地騎產(chǎn)幕辰斌潑鑫胃·滲世紀(jì)商冊(cè)城缺涼楊家喚坪塘豎9痛萬(wàn)平方套米上災(zāi)腔接痛林建物寫業(yè)兆濕金沙國(guó)巨際越貸沙坪向壩烈窗3猛萬(wàn)平方拴米手江貼宋嘩蒲輝地圓產(chǎn)慚另海棠曉月第壹再大慧道豆咳南岸寶區(qū)僻位7等萬(wàn)平方贏米漲怪腳遞站新大都地膀產(chǎn)散犧新大都商慌場(chǎng)咐附沙坪求壩寇系5盛萬(wàn)平方聯(lián)米還熱一級(jí)商圈商業(yè)烤面積繼續(xù)增長(zhǎng)優(yōu)，二級(jí)商圈商催業(yè)面積異軍突漢起蠶豆作為一級(jí)商圈貧的解放碑，商隆業(yè)面積供給依管然放量增長(zhǎng)，所鞏固其核心商昌圈的地位，而死以江北、旨南岸、沙坪壩托為代表的二級(jí)怕商圈異軍突起偷，商業(yè)面積懶從顧200忙1帳以來(lái)呈現(xiàn)大幅儲(chǔ)增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)巷單位統(tǒng)計(jì)漸，涉200有3婦年主城各區(qū)域既商業(yè)物業(yè)供給快分別為：南濱傅路予6假5呀萬(wàn)平方米；江楊北以6難0秤萬(wàn)平方米；沙劫坪擱壩搖5植0粘萬(wàn)平方米；解網(wǎng)放宰碑舉5坡0沫萬(wàn)平方米；楊的家升坪枝4鳴0罵萬(wàn)平方米；江陸濱路、沙濱路忍共略計(jì)銷1共5塞萬(wàn)平方米；其膽他謀3殿0衛(wèi)—擴(kuò)5嘉0栗萬(wàn)平方米。在弊各區(qū)政府大力推建設(shè)本區(qū)域中突心商圈，打造屋規(guī)模龐大的商傷業(yè)步行街的行情政規(guī)劃依托之且下，二級(jí)商圈厘商業(yè)面積的增煤長(zhǎng)將成為未來(lái)復(fù)幾年重慶市商稿業(yè)物業(yè)供給的徒主流區(qū)域。漁本地及外地商草業(yè)機(jī)構(gòu)積極擴(kuò)究張，商業(yè)物業(yè)棄有效需求增懶大欠躍伶批隨著重慶市國(guó)奔民經(jīng)濟(jì)與城市妙建設(shè)的不斷發(fā)扛展，人們的消廳費(fèi)水平和消費(fèi)沖能力也不斷提劃高，在重慶商鈔業(yè)物業(yè)建設(shè)步灶入快車道發(fā)展旱的同時(shí)，本地朵和外地的知名迫商業(yè)機(jī)構(gòu)也都勤紛紛加快了擴(kuò)煌張的步伐。本乎地的重百商場(chǎng)期、新世紀(jì)百貨軍早已在各個(gè)區(qū)裂域的核心商圈競(jìng)搶得有利位置源，最早進(jìn)入重刷慶梨的太平洋百貨格、家樂福超市掩也不甘落后，碎而耀從留200刮2名年開始，好又絕多量販連開沙夕坪壩、南坪兩芒個(gè)店，普爾斯朝馬特連開南坪布、江北兩店，蠢華聯(lián)商廈幾乎荒同時(shí)簽下了兩委路口、沙坪壩則、北城天街三歲個(gè)大型物業(yè)，玩隨后又有新一辟佳進(jìn)駐中華廣丑場(chǎng)、北京王府夸井進(jìn)駐沙坪壩刺新大都。在外腰地百貨零售大匆鱷搶灘重慶的像同時(shí)，專業(yè)零姨售巨頭也不甘陰人后，國(guó)美電膽器、蘇寧電器輩已在重慶布傭局顧5鈔、林6拒家專賣店。在喇這些零售大鱷能們攪動(dòng)市場(chǎng)的狂同時(shí)，對(duì)重慶冰的商業(yè)物業(yè)的矩需求量也不斷反增大，引得眾扁多地產(chǎn)商投身詢商業(yè)物業(yè)的開框發(fā)予。啞尊部分商業(yè)物業(yè)直規(guī)劃失當(dāng)，空嚴(yán)置量增吩大輕祥索妙在商業(yè)物業(yè)開橡發(fā)大幅增長(zhǎng)，匆商家資源不斷憤增加的情況下宗，由于部分商汽業(yè)物業(yè)規(guī)劃失翻當(dāng)，導(dǎo)致重慶秀商業(yè)物業(yè)的空嗚置率增高。商共業(yè)物業(yè)的規(guī)劃令失當(dāng)，主要表丟現(xiàn)在兩個(gè)方面灌，一方面是選臘址失當(dāng)，在商貸業(yè)設(shè)施已經(jīng)很堡密集區(qū)域仍然哄建大型商業(yè)設(shè)蠟施，如在解放獎(jiǎng)碑、沙坪壩步溫行街就有幾棟罰空置的商業(yè)裙蜻樓物業(yè)，或者殃在不具備零售晌商業(yè)條件的地瓶方規(guī)劃零售商飄業(yè)設(shè)施；如另思一方面是商場(chǎng)獄內(nèi)部規(guī)劃失當(dāng)妙，大部分地產(chǎn)反商是做住宅出出身，規(guī)劃商業(yè)瞧設(shè)施完全憑個(gè)患人經(jīng)驗(yàn)，在沒伐有進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定襪位，確定商家須對(duì)象之前就盲在目建設(shè)，結(jié)果摸在柱網(wǎng)布置、槐車流、人流動(dòng)峽線組織，規(guī)避僻商業(yè)死角等各曲方面都缺乏考顏慮，導(dǎo)致商業(yè)贊物業(yè)開發(fā)出來(lái)皂不適用而空置趙。據(jù)統(tǒng)計(jì)僵，恨200爭(zhēng)1軍年重慶市商業(yè)仰營(yíng)業(yè)用房空置俘量就高旱達(dá)依16淡0燕萬(wàn)平方米，超枯過當(dāng)年開發(fā)量蘆的一半職，況200煮2踏年商業(yè)營(yíng)業(yè)用炒房空置量估計(jì)赤達(dá)閃到典18致0箱～岸20屑0巾萬(wàn)平方米，這高對(duì)新建商業(yè)物隸業(yè)來(lái)說是非常彈大的壓力。也遠(yuǎn)敦促地產(chǎn)開發(fā)桿商對(duì)商業(yè)物業(yè)觸的開發(fā)必須持蠟謹(jǐn)慎態(tài)度。諸200鼠4幼年重慶商業(yè)地脅產(chǎn)需求市場(chǎng)調(diào)利研報(bào)告析勉1諸.景調(diào)查對(duì)象：商及業(yè)地產(chǎn)投資者以、經(jīng)營(yíng)者蜜2慰.臣調(diào)查區(qū)域：重賓慶主城區(qū)五大反商圈任3裙.乞調(diào)查方式：入表戶問卷定量調(diào)爬查洲4諷.瘡調(diào)查樣本：共月調(diào)暑查霞36腿0架個(gè)有效樣本借5獎(jiǎng).待調(diào)查樣本分析毯：雷本次調(diào)查結(jié)果蟲顯示，商業(yè)地愧產(chǎn)的投資者中垃，炎有敗4出類職業(yè)背景的降客戶比重突出厚，私營(yíng)業(yè)主（熊個(gè)體工商戶）棒和專業(yè)技術(shù)人柏員，前者有大昨部分是在從事拔商業(yè)零售經(jīng)營(yíng)榆，自身有鋪位致的需求，而后壽者屬于有較強(qiáng)傾資金勢(shì)力，尋組求多元化的投明資型客戶；其繁次企業(yè)中高層綢管理人員和自濕由職業(yè)從業(yè)者饅也有著較強(qiáng)的果投資需求和能活力；而事業(yè)機(jī)伯關(guān)人員對(duì)商業(yè)行地產(chǎn)的投資興源趣相對(duì)較小。榮速牧咸在受訪人群中陰，過去有過商旨鋪投資的占到目了壯36肢%扎，而沒有這一淚行業(yè)經(jīng)歷的被累訪者艘占綠64姓%攀，說明商業(yè)地件產(chǎn)開始受到更糟多投資者的關(guān)畏注?？凑{(diào)查結(jié)果還顯貧示出，商業(yè)地旋產(chǎn)項(xiàng)目因其高內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)和高收益謹(jǐn)?shù)奶攸c(diǎn)，目前聚吸引的目標(biāo)投帳資客戶群呈年受輕化趨勢(shì)。趁而店2駐0扔世氧紀(jì)濫7濕0敬年代出生的人徐則構(gòu)成了商業(yè)腸項(xiàng)目投資的主刮力客戶，他們貿(mào)尚處于剛成家數(shù)或單身的階段掘，個(gè)人月收入斥明顯高于其他匹年齡段的平均臣個(gè)人月收入，慈但其積蓄還比憶較弱，其投資哄商鋪的目的主先要有三：一是損作為一種儲(chǔ)蓄斜投資；二是看齒好商鋪的增值允潛力；三是對(duì)跳市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的敏漲感。調(diào)研分析型1病.學(xué)投資商鋪的用翻途記目前商業(yè)投資偷者的投資目的隸和傾向是比較脖清晰和理性的癢。在受調(diào)查的款人群中膜，牢76移%史的商鋪購(gòu)買者原和最終經(jīng)營(yíng)者陰存在錯(cuò)位，也畝就是存在商鋪市有第二次招商封的環(huán)節(jié)輝；景50驟%穿的投資戶自行律找下家，而買另渴50湊%冊(cè)希望由開發(fā)商譽(yù)統(tǒng)一代理完成階，返購(gòu)經(jīng)營(yíng)權(quán)蛇；其中災(zāi)有令58翻%塵的投資者作為投長(zhǎng)線投資，靠搜階段性收取租銹金，贏得利潤(rùn)擇，酸18翻%返的購(gòu)買者是短隨線投資，會(huì)考倍慮在適合的價(jià)鵝位轉(zhuǎn)手出售；混還字有糞24窄%燈的投資者自己缸經(jīng)營(yíng)，特別是良有一定經(jīng)營(yíng)經(jīng)顫驗(yàn)的商戶，積凍累到一定資金筑后，開始選擇碧用每月租金的完支出付按揭的迎方式取得自己建所有的鋪面。趁2本.律商鋪的種類傾秘向探在各種商業(yè)物息業(yè)的種類里，慘獨(dú)門獨(dú)戶的臨昂街獨(dú)立式門面霞最受投資者的太追捧，這與其榨自身門面的裝螺飾就是一個(gè)很哀好的廣告，容商易被流動(dòng)的消特費(fèi)人流接觸和衡發(fā)現(xiàn)有關(guān)。這塊類產(chǎn)品的被接盼受程度在消費(fèi)三者中翅占悉51么%難。其次是平層冰商鋪，但因此耍類商鋪與整個(gè)縮商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)高購(gòu)度相關(guān)。如果賭整個(gè)商場(chǎng)盤活床，個(gè)體能有效巴利用整個(gè)賣場(chǎng)脂的整體效益，捆帶來(lái)的人氣，爛反之會(huì)受到牽花連；而目前大咽力打造的商業(yè)媽街，被投資者覽認(rèn)可還需要一趁段時(shí)間，開放舊式商業(yè)街的平妖層商鋪受青睞宮程度暢占外11艷%忘；雖然都宏是平層商鋪，核但性價(jià)比在這堂里成了投資者閉優(yōu)先考慮的主循要因素。槍商場(chǎng)內(nèi)二樓以彼上的商鋪和開憲放式商業(yè)街道蛇二樓以上的商擋鋪的傾向比例豪為兄10矮%殲和抗3私%糊。愈3穴.蠻商鋪的基本配競(jìng)套需求克在基本配套方春面，電源、水哀源以及單獨(dú)洗匹手間這些商鋪甘必備的設(shè)施都須無(wú)一例外的成裕為了絕大多數(shù)握投資者看重的藥要素，根據(jù)其弊重要性它們被侮考慮的可能性每依次為添：勾75.8顆%石、蚊71.6燙%竊、崇70.5混%原。只種有穿7.4錢%妙的投資者根據(jù)醉自身?xiàng)l件認(rèn)為留沒有特別需要另。件4暗.育配套的管理孟對(duì)于商業(yè)物業(yè)針的配套管理，盡投資者都非常負(fù)重視統(tǒng)一物業(yè)磚管理的提供，疏以解決投資經(jīng)受營(yíng)的后顧之憂慌，這一選擇占奇到巖了尺71.7支%熱；而代租代售兩的服務(wù)也成為按大多數(shù)炒家投悲資者所需求的紐服務(wù)項(xiàng)目，紹占汗41.4撥%膚；統(tǒng)一的宣傳頓和包裝可令業(yè)披主免去自身廣健告宣傳的麻煩高和財(cái)力的投入遍，容易聚集人飯氣，在每個(gè)專憲業(yè)市場(chǎng)樹立品雜牌，也成為投竿資者重要的需胳要之一，替占承36.4甲%拔；最后是代交蛙費(fèi)服務(wù)，領(lǐng)占滔34.3邪%稀。裝5偉.龍商鋪的經(jīng)營(yíng)面冰積需求嫌商鋪面積的大欠小直接和投資獲者的經(jīng)營(yíng)成本挨、經(jīng)營(yíng)方向關(guān)洋聯(lián)痛。危2似1照—躬5遠(yuǎn)0缺平方米的商業(yè)辮物業(yè)最受消費(fèi)乘者歡迎，占到毯了厚37帳%糾；其離次零1答0院—冊(cè)2斃0蓮平方辛米衰/普套的需求比例服占該30稍%販，這也從側(cè)面鋪表明目前重慶枝市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)朽剛剛興起之初綁廣大純炒家投薦資者非常謹(jǐn)慎桑，又因如經(jīng)營(yíng)陵服裝、小百貨碼、精品，對(duì)經(jīng)粱營(yíng)戶的要求比伯較低，這三行哥業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶對(duì)隨商鋪的需求整抗體數(shù)量較大，陡其面積需求多轉(zhuǎn)在舉10-5柿0里平方嚇米股/擋套有關(guān)。接下炭來(lái)的面積需求吉比例依次為日：鉛5匹1針—進(jìn)7傘0龍平方米降（歪13爬%艱）優(yōu)，杯7回1坐—啄10凈0很平方米叮和虎10精0索平方米以上（啦都航為渣9拜%鏈）譽(yù)，答1錘0守平方米以下最（德2剝%庫(kù)）。挨6舊.堵?lián)裆啼佔(zhàn)罡叱袕N受單價(jià)臣顯示，當(dāng)投資酬者決定投資選忙擇某一商鋪的托時(shí)候，價(jià)格首怒當(dāng)其沖是其重性點(diǎn)考慮的先決標(biāo)性條件和因素機(jī)?，F(xiàn)今的重慶星市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)血?jiǎng)倓偲鸩?，個(gè)叔體消費(fèi)者看好穩(wěn)的是投資風(fēng)險(xiǎn)義小，有一定回壺報(bào)的項(xiàng)目，在獵資金允許的情扯況下他們一般每會(huì)謹(jǐn)慎的選擇膛價(jià)位較低的商澡鋪，所以大多良數(shù)受調(diào)查者將尾選擇集中茫在些1.蹄1課萬(wàn)暈元鉛—馳1.鏡3頃萬(wàn)回元離/眼平方米，這一栗區(qū)估域滲(37%居)緞，本段上下兩塔段掏1.庭3律萬(wàn)野元把—捉1.結(jié)5陜?nèi)f等元捎/彼平方米慈（己17塵%疏）誕和肥1租萬(wàn)犧元燕/拍平方米及以下冊(cè)（蹄16皺%衣），分列二、昏三蠅；哪1.垮5脅—尾1.殊7先萬(wàn)燃元鞏/軌平方米偷（窩10僻%株）癥，蜻1.啦7齊—鐵1.逆9覺萬(wàn)駱元興/太平方米益（公8弓%士）淡，短1.燙9殼—祖2.忙2喬萬(wàn)異元轟/度平方米惕（穗6屈%架）瞇，少2.挖2日萬(wàn)寬元航/顛平方米以上合正計(jì)辟占膠6搞%領(lǐng)?？茉谡{(diào)查中還發(fā)瓦現(xiàn)一個(gè)有趣的宅現(xiàn)象，平街二侄樓及二樓以上凱的商鋪都被視剩為位置較次，蛇人氣與平層相鳥比，減蝦少肉30覽%擁至鐘60逼%祖；單價(jià)是平層從的導(dǎo)1/驚3隔至暖1/瞧2懷。在資金允許辜的情況下，一哲般投資者是不掩愿意購(gòu)買的。飛這也從另一個(gè)戒側(cè)面說明，平破層是絕大多數(shù)喘商家和投資者睜的選擇。如解報(bào)放碑好吃街所纖有商業(yè)門面二財(cái)層以上出現(xiàn)的歇高空置率，就曬是最好的市場(chǎng)解反映。這也給然商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紅開發(fā)商一個(gè)重圖要的提示，如沫何進(jìn)行開發(fā)前既除平層外的商碑業(yè)樓層規(guī)劃，盾科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)此查是非常重要焰的。7.支付能力膚由于商鋪的特驅(qū)殊實(shí)用性和高流單價(jià)的特性，刻小額投資者近辭半都傾向選擇堂銀行按揭貸款劫的方式進(jìn)行購(gòu)右買和經(jīng)營(yíng)庸（敲48朋%策），以便資金轟周轉(zhuǎn)順暢。而朝有乞27笑%綁的人則采取利桑息較低的分期錯(cuò)付款的方式購(gòu)扯買，只岸有私1/革4隙的人愿意在資糖金成本允許的洪情況下一次性禍付款。有一定患經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投蘇資者更愿意接算受高首付低月抖供的付款方式宏。蠟另外，在首付裙的承受能力方涂面，調(diào)查的結(jié)秘果顯示，有三小段是比較突出日的，選擇首逗付沖3事—減4甚萬(wàn)劫元制(33.33殲%土)羅；其次選擇館是鳴5輩—曉6允萬(wàn)元這一段鏡（騾28.79障%吸）；第三攝是哈9僵萬(wàn)元及以上忘（聞16.67尺%深）。說明目前口的投資實(shí)力有范高有低，中小鉤投資者仍然占閥絕大比例，首甩付癥7木萬(wàn)元以下的州占預(yù)80筆%睬。與首付額度貞調(diào)查相關(guān)聯(lián)的論是對(duì)月供承受獲力的調(diào)查報(bào)表煩，文61.84哪%乓的人選擇講了宋200群1漏元控—泥250販0慚元的月供，其吧次比是拋250皂1悲—拒300盟0涼元的月供鍋（之21.05宏%骨）。在經(jīng)濟(jì)能姿承受的情況下嗽，大多數(shù)投資酒者還是愿意接梅受低月供的購(gòu)恢買商鋪的投資梁方式。極8伍.遮各投資區(qū)域的具吸引力充在給出的商鋪幸投資的第一選詞擇、第二選擇棒以及第三選擇顏中，我們可以員看出，渝中區(qū)姿的解放碑無(wú)可麻爭(zhēng)議的成為大嫁家一致的首選袖，這與解放碑夜的特殊地位密占不可分姨，煤“防商業(yè)航沙母織”景的身份令所有起的消費(fèi)者為之施動(dòng)容，是重慶跳市的核心商圈冤。服重慶幾大城區(qū)陷呈組團(tuán)式發(fā)展擁的特點(diǎn)，而近顆來(lái)勢(shì)頭逼人的略沙坪壩區(qū)同樣刺也受到了投資離者的關(guān)注，排狡第二。這和近躬年來(lái)沙坪壩區(qū)挑政府的加大投洗入不無(wú)關(guān)系，仰各個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)暑的紛紛入駐以趕三峽廣場(chǎng)為核談心的中心商圈罵保證了沙坪壩鑰區(qū)商業(yè)環(huán)境的書成熟，以及區(qū)芒域大中學(xué)校云留集的重慶市文課化區(qū)，有一群啄穩(wěn)定成規(guī)模的六沖動(dòng)型的年輕饑消費(fèi)人流，以帳及畢業(yè)后回歸洽沙區(qū)的消費(fèi)趨強(qiáng)勢(shì)。沙坪壩區(qū)某目前的銷售零側(cè)售額的增幅是它較大的。泥而隨著江北區(qū)登步行街的全面謙動(dòng)工，觀音橋外商圈的逐步成止型，以及北部漠新城高中住宅醉區(qū)域的逐步成托型，江北區(qū)排吃在第三。其發(fā)喜展?jié)摿α懈鄙嚏娙Φ牡诙?，而縫本區(qū)的居民商禁業(yè)投資意識(shí)僅則次于渝中區(qū)。鵝樓哪南濱路刺激了旋整個(gè)南岸區(qū)商掌業(yè)的發(fā)展，這頁(yè)說明目前的投穗資者都比較理府性，在區(qū)域的荷挑選方面，都升注重政府對(duì)區(qū)曠域商業(yè)的定位屬和規(guī)劃以及商恰業(yè)形象和商業(yè)綠氣候。欺晌奏盡管九龍坡區(qū)權(quán)楊家坪步行街塑已經(jīng)落成并投倒入使用，但在說本次調(diào)查中排莖第六，這大概償和楊家坪目前換有一大批大體拋量的商業(yè)機(jī)構(gòu)援尚未竣工有某將些關(guān)聯(lián)。但楊擔(dān)家坪的商業(yè)潛徑力和其即將開葡通的輕軌對(duì)重英慶市商業(yè)格局痛變化的影響是律不容忽視的。預(yù)9概.賭對(duì)重慶未來(lái)五跟年內(nèi)對(duì)商業(yè)發(fā)主展的信心切54啦%前的人群都對(duì)未含來(lái)重慶五年的押發(fā)展充滿了信蹦心糧，爛42砍%拐的人群則是比堂較有信心，僅術(shù)有挪4奉%灶的人群是一般沙或沒有信心，惕可見整個(gè)重慶發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展擁脖有良好的信心向條件，這對(duì)商鐮業(yè)物業(yè)的發(fā)展瓜也是非常必要悶和必須的。綜合分析典投資年輕萬(wàn)化們敬商鋪挑大梁腐通過以上的調(diào)綢查分析，我們累不難得到以下達(dá)的一些結(jié)論：巡一是商業(yè)物業(yè)呀的高回報(bào)，是列吸引大多數(shù)投發(fā)資者的最大砝姑碼。但同時(shí)其然自身相伴而生爺?shù)母唢L(fēng)險(xiǎn)、高求投入的不利因氏素也是制約目織前商業(yè)物業(yè)大裝規(guī)模興盛的重寧要原因。所以父，目前消費(fèi)者肯更多的還是看幸重長(zhǎng)線投資，沃希望能在保有復(fù)產(chǎn)業(yè)的情況下浸進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)艘或投資以此收雀回資金。遺從本次調(diào)查中燙，可以清晰的令看到，商業(yè)物括業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的址年輕化傾向。撞但這并不排斥語(yǔ)其他類型的消買費(fèi)群；另外，莊商業(yè)物業(yè)最集裝中的體現(xiàn)就是兇商鋪?，F(xiàn)今重禮慶市場(chǎng)的消費(fèi)婆狀況表明，中舍小投資者是占施主體地位的，恥所以如何了解秩并揣摩他們的彈消費(fèi)心理和需偏求是進(jìn)行商業(yè)龍物業(yè)建設(shè)的一址個(gè)重要課題。允面積適中，口恥岸優(yōu)勢(shì)明顯，嶼同時(shí)價(jià)格合理頓的門面是最受咳投資者追捧的簡(jiǎn)。歌由于重慶樓市食的主力投資群刮大多是中小投搶資者，所以在公資金的流動(dòng)上盈，他們存在一厚定的考慮和困露難，付款方式縣的靈活與否，恭也會(huì)影響到他役們的投資行為鉛和心理變化。容商業(yè)物業(yè)的修幣建地點(diǎn)，會(huì)在黎很大程度上決懷定商業(yè)物業(yè)的金成功與否。成悠熟的商業(yè)氛圍屈、有利的投資擺環(huán)境、固定的逆消費(fèi)人群、便搬利快捷的交通找網(wǎng)絡(luò)都受到投輪資者的青睞。垃這也是現(xiàn)今商凍業(yè)物業(yè)建造者遼必須注意的一劫點(diǎn)。你00蜻4斗商業(yè)地產(chǎn)商圈肉研究?？盗胁?----演市場(chǎng)篇記深意詳圳仁瞎經(jīng)階墾濟(jì)燈趣特權(quán)步區(qū)蘇碎內(nèi)射谷四白飄個(gè)墻覺主蓋炸要直顏商孕稱圈饒塵分智賄析人民南蠟人民南商業(yè)區(qū)炕是深圳最早開規(guī)發(fā)的大型商業(yè)京區(qū)，主要以經(jīng)飄營(yíng)高檔百貨為川主。近年來(lái)由徑于受到其他商窗圈的競(jìng)爭(zhēng)，再辯加上區(qū)內(nèi)存在糧交通瓶頸、停帝車難等問題，駱使該區(qū)商業(yè)用粗房空置面積較鴨大。未來(lái)該片滋區(qū)需重新進(jìn)行問規(guī)劃與定位，戰(zhàn)依托口岸經(jīng)濟(jì)食的優(yōu)勢(shì)，使走膝名牌、高檔路爆線成為經(jīng)營(yíng)特茶色折。蔬東門補(bǔ)東門商業(yè)圈是神傳統(tǒng)購(gòu)物商業(yè)晴區(qū)，歷史悠久信、名店多、規(guī)覽模大、價(jià)格便屯宜，歷來(lái)是本逝地居民與外地明游客來(lái)深購(gòu)物載的主要去處，快也是港人北上屈購(gòu)物的首選。撈但隨著華強(qiáng)北信等其他商圈的腦逐步崛起，該巨區(qū)域大量客戶挎群體被分流。蜓盡管羅湖區(qū)政核府對(duì)東門進(jìn)行穗了改造，但仍暮存在一些問題禾，如小商業(yè)的聞形象沒有得到荷完全改變、商志業(yè)經(jīng)營(yíng)模式雷可同、缺乏區(qū)域梅商業(yè)特色等。損因此，東門應(yīng)絨借助其相對(duì)深撒厚的文化底蘊(yùn)作，使其具有鮮建明的商業(yè)特色攏，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)敞模式上形成差箏異化。華強(qiáng)北速華強(qiáng)北起步晚菜，該區(qū)域的商再業(yè)用房多是以新前的廠房改造把而成。目前華青強(qiáng)北的經(jīng)營(yíng)范宏圍很廣，包括版電子、通訊、跟服裝、餐飲、較電器等等業(yè)態(tài)釣，發(fā)展形勢(shì)良開好。目前制約殘華強(qiáng)北的最大窯問題是交通，相因此華強(qiáng)北的責(zé)新一輪改造已君提上議程。在怎新的改造中，父華強(qiáng)北要進(jìn)一支步擴(kuò)大商業(yè)街凍的規(guī)模，對(duì)幾否條商業(yè)干道進(jìn)進(jìn)行重點(diǎn)改造，叫同時(shí)華強(qiáng)北的烤改造應(yīng)結(jié)合未買來(lái)上步工業(yè)區(qū)癥的改造進(jìn)行。中心區(qū)霧隨著中心區(qū)南弊中軸的幾個(gè)大御型商業(yè)項(xiàng)目的罰動(dòng)工，深圳市究未來(lái)的中心區(qū)浙商業(yè)區(qū)也開始度在緊鑼密鼓的影構(gòu)筑中。目前謀，在中心區(qū)已辨建成的商業(yè)項(xiàng)拆目有城建購(gòu)物下公園、世紀(jì)中旨心購(gòu)物廣場(chǎng)。歌未來(lái)中心區(qū)商嫌業(yè)區(qū)將形成全匯市性的高檔次勺、多功能商業(yè)議中心，并通過峰加強(qiáng)和支持大奶型購(gòu)物中心、鏡連鎖商業(yè)以及場(chǎng)電子商務(wù)的建業(yè)設(shè)和發(fā)展，最標(biāo)終成為集旅游峰、酒店、商業(yè)禍、信息、金融羽、文化、休閑原和娛樂于一體俘的綜合性場(chǎng)所畫?？梢灶A(yù)見，崇未來(lái)中心區(qū)商茶業(yè)區(qū)完全成型芹后，深圳的商少業(yè)格局將會(huì)發(fā)線生很大變化，捎其他上圈尤其卻是人民南商業(yè)憲區(qū)將面臨競(jìng)爭(zhēng)藏性考驗(yàn)。碎00排5謎商業(yè)地產(chǎn)商圈改研究專刊系列克-----棄市場(chǎng)篇據(jù)200倘4通年消費(fèi)品市場(chǎng)土發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告乓200席3扛年，國(guó)內(nèi)消費(fèi)磚品市場(chǎng)發(fā)展克孩服了非典疫情平和多種自然災(zāi)祖害產(chǎn)生的不利索影響，消費(fèi)需麻求穩(wěn)定增長(zhǎng)，權(quán)市場(chǎng)流通規(guī)模扭不斷擴(kuò)大，消獻(xiàn)費(fèi)水平不斷提饒高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)扇進(jìn)一步優(yōu)化，托市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步濁回升，供求關(guān)路系有所改善，戴新興業(yè)態(tài)加快恭發(fā)展，流通企喬業(yè)不斷成長(zhǎng)，提保持了穩(wěn)定增吊長(zhǎng)的良好局面蒙。勵(lì)一擇、旺200阿3矮年消費(fèi)品市場(chǎng)械運(yùn)行的主要特兵點(diǎn)生（泛一）消費(fèi)品市閘場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)司大，全年處于殲恢復(fù)增長(zhǎng)、平賞穩(wěn)加快的發(fā)展逝階段。全年社復(fù)會(huì)消費(fèi)品零售扣總額敘為包4584孕2央億元，科比答200懼2意年增繁長(zhǎng)吳9.1槍%畏，同比增裕加否3814.惕9放億元；如果考式慮調(diào)整統(tǒng)計(jì)口鏡徑的因素，則酷比極200苗2西年公布數(shù)增路加角4931.灘5慎億元，增漫長(zhǎng)全12.1今%簽。分月度看，奪全年深呈暈“濱V祥”嫁字型走勢(shì)妨。龜1維月份增長(zhǎng)較高籌，受非典疫情紅的影響聞，描5桶月份僅增磚長(zhǎng)獨(dú)4.3翼%聲，為全年最低匪，也大大低偉于鞏200膊2拖年同甩期天9.3雜%口的增長(zhǎng)水平建。昆7亂月份以后，市戚場(chǎng)銷售增長(zhǎng)逐霉?jié)u恢復(fù)正常，宜并呈加快發(fā)展課，逐月上揚(yáng)勢(shì)漏頭蛙，瞧1港2厘月份增幅高抹達(dá)嬌10.9時(shí)%塞。慧（二）城市市形場(chǎng)拉動(dòng)作用顯遮著增強(qiáng)，購(gòu)買躍力向大中城市嫂集聚的勢(shì)頭進(jìn)落一步凸現(xiàn)，農(nóng)睜村市場(chǎng)銷售增持速減緩，比重屆繼續(xù)下降。城吃市市場(chǎng)增速快碌于農(nóng)村市場(chǎng)，謊城鄉(xiāng)市場(chǎng)增幅飄差距繼續(xù)擴(kuò)大叔。全年城市社沈會(huì)消費(fèi)品零售錫額闖29777.碼3蓋億元，扶比拿200散2休年同比增儲(chǔ)長(zhǎng)注10.3圾%衫，增幅加肉快煌0.新3瀉個(gè)百分點(diǎn)；縣揚(yáng)及縣以下（通辦常稱為農(nóng)村市始場(chǎng)）零售傳額縫16064.肉7廚億元，同比增遵長(zhǎng)薪6.8軍%退，增幅放循慢宅1鉛個(gè)百分點(diǎn)。亦（三）地區(qū)間和消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)嗎模和增長(zhǎng)差別屋較大，四大增渣長(zhǎng)帶已基本形櫻成。分東中西舅部看，東部社堂會(huì)消費(fèi)品零售言額占全國(guó)的比效重甚為柿57.3%削;你中部體占妨29.0%虹;銹西部倡占猶13.7唉%徐。廣東省社會(huì)杜消費(fèi)品零售總澡額比重蜘為爪12.2屯%輩，接近整個(gè)西理部的比重。在伙消費(fèi)品市場(chǎng)上避，珠江三角洲鎮(zhèn)增長(zhǎng)帶、長(zhǎng)江棗三角洲增長(zhǎng)帶濫、環(huán)渤海增長(zhǎng)向帶和中部增長(zhǎng)稈帶等四大市場(chǎng)勸增長(zhǎng)帶已基本北形成。灣（四）批發(fā)零別售貿(mào)易業(yè)保持棉穩(wěn)定，餐飲業(yè)察受非典疫情影析響增幅顯著下隨降。全年批發(fā)鮮零售貿(mào)易業(yè)零姜售額撇為聾37692.尿5僚億元，棍比葡200培2腿年增尖長(zhǎng)舟9.2日%雜，增幅外與滾200扎2艇年持平；餐飲浪業(yè)零售搞額飯6065.但7變億元，同比增槽長(zhǎng)檢11.6巖%卻，增幅下曬降六5白個(gè)百分點(diǎn)；其腳他行業(yè)零售凳額他2083.團(tuán)8妄億元，同比增桿長(zhǎng)萌0.2持%懷，增幅下廊降拐3擠個(gè)百分點(diǎn)。受想非典疫情影響湖，侄4-擾7叮月，餐飲業(yè)零殿售額分別同比膨增傻長(zhǎng)碼2.1獅%辭、始-15.5塞%尼、敢3.4曉%死和配12.1宵%汁，增速分別下扭降說12.船3哀、往31.對(duì)3北、軋12.雁4物和若4.恰5悶個(gè)百分點(diǎn)。喚（五）吃穿用持類商品銷售全刷面增長(zhǎng)，四大亮增長(zhǎng)點(diǎn)成為拉您動(dòng)批發(fā)零售貿(mào)捧易業(yè)增長(zhǎng)的主爬要力量。艷200絨3粥年限額以上批蔬發(fā)零售貿(mào)易業(yè)畢商品零售總值泥為拳10220.需7飾億元，同比增吉長(zhǎng)灶24.9曾%緞，增速坦較鉆200號(hào)2茫年同期提售高遞7.青2種個(gè)百分點(diǎn)。從您增長(zhǎng)類別上看撲，統(tǒng)計(jì)中攪的水2籠2疫大類商品全部庭為正增長(zhǎng)，苦較雹200什2躁年同期增書加即5箏飲大類。吃穿用沾類商品銷售全游面增長(zhǎng)，分別喝同比增管長(zhǎng)遼20.2個(gè)%在、裂13.8怪%臨和歸28.5耐%創(chuàng)。緩200炒3辯年批發(fā)零售貿(mào)盲易業(yè)主要大類旅商品零售增長(zhǎng)盲呈現(xiàn)四大增長(zhǎng)罰點(diǎn)：一是食品偵、服裝、家電瞎等鵝傳統(tǒng)商品銷售鋸穩(wěn)定增長(zhǎng)。二松是汽車、通訊機(jī)器材、建筑及悄裝飾材料和家奴具等新興消費(fèi)喬熱點(diǎn)商品銷售胞保持高速增長(zhǎng)貌。三是受非典四疫情影響，洗撿滌用品、體育記娛樂用品、速盟凍和方便食品沸、電子出版物貴及音響制品銷需售顯著增長(zhǎng)。鏟四是受能源原杜材料需求旺盛草、供應(yīng)緊張、倆價(jià)格上漲的影諒響，煤炭、木抱材、石油、化受工材料及其制甲品類商品零售凍大幅增長(zhǎng)。以景上四大增長(zhǎng)點(diǎn)亮累計(jì)零售額占性同期限額以上盤批發(fā)零售貿(mào)易剖業(yè)零售額終的嶺80.6趟%浩，是拉條動(dòng)起200受3親年批發(fā)零售貿(mào)悟易業(yè)較快增長(zhǎng)所的主要力量。校（六）連鎖店恨市場(chǎng)份額不斷載提高，百貨店銅銷售繼續(xù)回升鑒，大型企業(yè)集童團(tuán)優(yōu)勢(shì)明顯。纏銷售額排名坊前企3慮0雞名連鎖企業(yè)累猴計(jì)銷售卵額蒸2704.謎2搖億元，柴比凳200粒2烈年增艘長(zhǎng)趣29.9沖%上；占全社會(huì)消巧費(fèi)品零售總額規(guī)的比重蹈為唱5.9魔%銜，同比提高關(guān)了鮮1.六7桶個(gè)百分點(diǎn)；店恒鋪總數(shù)爭(zhēng)為播1032裂1歇個(gè)，同比增拐長(zhǎng)材35.1闖%禾。全國(guó)百家主傾要大型百貨商沾場(chǎng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)零音售彎額籃1583.藝3千億元，修比音200甘2渴年增顏長(zhǎng)執(zhí)18.6移%將，占全社會(huì)消皇費(fèi)品零售總額漸的吃3.5劃%沫。零售行業(yè)跨每地區(qū)、跨行業(yè)走資產(chǎn)重組空前移加快，出現(xiàn)了態(tài)一批銷售過百殖億的大型企業(yè)溉集團(tuán)。上海百朝聯(lián)集團(tuán)營(yíng)業(yè)收樓入達(dá)乎到砌921.毯3降億元，成為全疑國(guó)唯一的銷售功超腹過帝50頑0辦億元的大型流百通企業(yè)集團(tuán)。鋪（七）大型商艘品交易市場(chǎng)銷主售活躍，專業(yè)窯性市場(chǎng)有所增湖加，綜合性市餅場(chǎng)減少，超大極型商品交易市志場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張繼惕續(xù)加快。全國(guó)跡億元以上商品除市場(chǎng)交易額絮達(dá)纏1984式0蝦億元，疫比寨200郵2含年增工長(zhǎng)五12.1遷%縫；市場(chǎng)稈數(shù)滅325齡8項(xiàng)個(gè)，同比減粥少艇1賄5晌個(gè)，其中，工筑業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品梢混合經(jīng)營(yíng)的市呼場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品綜癥合市場(chǎng)、工業(yè)毒品綜合市場(chǎng)減具少，但機(jī)動(dòng)車拼、建材、家居伏、文化音像書喉報(bào)雜志等專業(yè)葬市場(chǎng)同比增院加哥6臭5嚴(yán)個(gè)屆。驗(yàn)1詳0儀億元以上的超諷大型商品交易敲市獲場(chǎng)效41拋4劣家，同比增赴加鬧7標(biāo)0防家，實(shí)現(xiàn)交易翼額表1250勺4聯(lián)億元，同比增槍長(zhǎng)劃19.4葵%肝。王（八）城鄉(xiāng)居張民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不樸斷變化，食品現(xiàn)支出比重繼續(xù)悼下降，衣住比島重略有下降，折醫(yī)療保健、交侮通通訊和教育侄文化娛樂支出弓比重有所增加渣。全年城鎮(zhèn)居配民家庭平均每蕉人生活消費(fèi)性涉支皮出罵6510.盟9膏元，其中，用倒于食品方面的蠢消費(fèi)支其出糕2416.群9況元，占總支出耽的比重腎比凍200腰2價(jià)年下治降辰0.互6立個(gè)百分點(diǎn)；教啞育文化娛樂分蘋別支目出曬934.版4當(dāng)元，比重下季降跨0.蛙6截個(gè)百分點(diǎn)；衣打著支慢出工637.占7幼元，比重未變縮；醫(yī)療保健、朱交通通訊和居濱住支出分別恢為應(yīng)476.栽0軟元虎、命721.臉1基元廉、閱699.仔4譯元，比重分別灶增甲加煮0.破2木、喜0.7心槳和期0.豎3煌個(gè)百分點(diǎn)盞。繼1-苗3沙季度農(nóng)村居民丈生活消費(fèi)性支返出呀1396.裳1激元，其中，用柿于食品方面的桶支出揀為黑650.菠7侮元，占總支出包的比重列為材46.6吊%秘，坐較赴200界2吳年全年增些加縮0.含3擁個(gè)百分點(diǎn)，衣毛著、家庭設(shè)備舞用品、居住和積其他商品服務(wù)緊支出比重分別塘下田降伯0.登4荒、瘡0.靠2游、膽1.誓7洗和期1前個(gè)百分點(diǎn)，醫(yī)駛療保健、交通笨通訊和娛樂文蓄化教育支出比斬重分別提銳高懶0.呀4使、攔1糕和痛1.送6棍個(gè)百分點(diǎn)。裕(火九）主要商品鐮供大于求的矛拜盾緩解，糧油遲、棉花、能源男、原材料等部殃分商品供應(yīng)偏跪緊。陽(yáng)200源3芽年，隨著我國(guó)豎經(jīng)濟(jì)總量和市問場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)區(qū)大，消費(fèi)升級(jí)丑不斷加快，市斑場(chǎng)化程度大大慕提高，市場(chǎng)競(jìng)國(guó)爭(zhēng)相對(duì)充分，牢商品生產(chǎn)和流例通組織化和集笛中化程度的不斗斷提高，使我典國(guó)商品市場(chǎng)絕欠大部分商品總檢量逐漸趨于平攜衡，供求關(guān)系崇進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。刃主要商品供求罷情況排隊(duì)分析勻調(diào)查結(jié)果顯示哄，練200斧3輔年上半年，供踩求基本平衡的畢商籍品丸8豎7社種，占排隊(duì)商宵品總數(shù)工的汁14.5薄%捧，伐與辣200院2拘年下半年相比荷增加蘭了值1.希5軌個(gè)百分點(diǎn)；供挖過于求的商正品罵51苗3漿種，占排隊(duì)商桌品總數(shù)物的歷85.5軟%尾，輸與障200胳2對(duì)年下半年相比惡減斧少碼了子1.餐5絨個(gè)百分點(diǎn)，沒獄有供不應(yīng)求的份商品。下半年扣，供求基本平寒衡的商命品取12草9歸種，占排隊(duì)商乏品總數(shù)瞞的齒21.5雨%析，凡與牌200濃3施年上半年相比刺增加歷了擋7攜個(gè)百分點(diǎn)；供朵過于求的商自品聲47稍1以種，占排隊(duì)商卸品總數(shù)貪的狼78.5佳%測(cè)，故與靠200恩3帆年上半年相比住減少啊了土7陶個(gè)百分點(diǎn)，是案自氣200護(hù)0婦年下半年以來(lái)饒歷次商品供求姜排隊(duì)中供求平捧衡的商品所占顏比重最大、比幼重提高幅度最俗大的一次，是擾近宿1路0省年來(lái)國(guó)家促進(jìn)豪國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展傷和擴(kuò)大對(duì)外開賓放的戰(zhàn)略決策承取得成功的必悉然結(jié)果。疏200嚴(yán)3闖年商品市場(chǎng)供何求關(guān)系繼續(xù)好包轉(zhuǎn)的主要原因養(yǎng)，一是出口保廣持較快的增長(zhǎng)扔，一定程度上叮緩解了一些商隊(duì)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)供吸過于求的程度汪；二是固定資監(jiān)產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)上勁，工業(yè)生產(chǎn)匯和房地產(chǎn)市場(chǎng)江保持快速增長(zhǎng)謊，拉動(dòng)能源、殖原材料需求擴(kuò)想張，能源、原技材料市場(chǎng)供應(yīng)標(biāo)偏緊；三是農(nóng)筍業(yè)種植面積下慰降，糧油、棉撕花等主要農(nóng)產(chǎn)女品產(chǎn)量下降；符四是住房、汽右車、電腦、通象訊等一些熱點(diǎn)疲商品消費(fèi)繼續(xù)濤保持旺盛態(tài)勢(shì)估；五是國(guó)內(nèi)外攜市場(chǎng)對(duì)接加快逝，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日纖趨激烈，市場(chǎng)境自我調(diào)節(jié)作用跡增強(qiáng)。非典疫貌情突發(fā)期間，電一些居民生活楊消費(fèi)品消費(fèi)下處降，而藥品、皮衛(wèi)生和消毒防下護(hù)用品、保健溝食品和體育健泛身用品消費(fèi)大月幅上升，一度秧出現(xiàn)局部供應(yīng)胳緊張的局面，面但很快就恢復(fù)且到正常褲。附9贊、鳳1早0憤月份隨著投資蛋和生產(chǎn)高速增深長(zhǎng)以及國(guó)際市尼場(chǎng)變化，加上事人為炒作的因茅素，糧油、棉射花、煤炭、柴芒油等部分商品左供應(yīng)出現(xiàn)了多刮年未有的偏緊妻狀況。尊（十）物價(jià)水管平持續(xù)回升，拐價(jià)格漲幅前低羨后高、年底明箭顯上揚(yáng)。全年你居民消費(fèi)價(jià)格峰同比上烏漲延1.2柏%窄，漲幅眠比鍬200宏2案年提隱高蘆2.憑0捆個(gè)百分點(diǎn)。各傭月居民消費(fèi)價(jià)腳格連續(xù)出現(xiàn)上慎升，漲幅呈現(xiàn)恥逐漸加大的趨礦勢(shì)，溉后譯3褲個(gè)月價(jià)格漲幅病明顯擴(kuò)大，平皺均上另漲瘋2.7香%辛。商品零售價(jià)五格指數(shù)賽比筋200趙2敲年同期下流降溝0.1司%疫，雖然仍是負(fù)注增長(zhǎng)，但受食獸品價(jià)格上漲的反拉動(dòng)降幅明顯菌減小，授比筆200寄2戴年減鳥小可1.讀2剖個(gè)百分點(diǎn)。其脾他價(jià)格指數(shù)上插漲較多。工業(yè)斷品出廠價(jià)格上維漲頸2.3債%屋，原材料燃料笨動(dòng)力價(jià)格上鹽漲振4.8防%啦，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格懷上鉆漲障4.4怪%獸，其中，谷物擇上掙漲麗2.3譽(yù)%退，棉花上陵漲擔(dān)35.3頭%斃，食用植物油慕上忽漲虎19.4買%潤(rùn)，畜產(chǎn)品上袋漲階1.8起%皺。摟二發(fā)、肯200亡3險(xiǎn)年消費(fèi)品市場(chǎng)朵穩(wěn)定增長(zhǎng)的原詠因及存在的問景題瘡200誦3油年我國(guó)消費(fèi)品貢市場(chǎng)面臨多種禽自然災(zāi)害和復(fù)鄭雜的世界經(jīng)濟(jì)滾環(huán)境，戰(zhàn)勝了鮮前所未有的非厲典疫情帶來(lái)的涉考驗(yàn)，依然能天夠保持穩(wěn)定增山長(zhǎng)的良好局面松，是新世紀(jì)以獲來(lái)，我國(guó)宏觀切政策不斷調(diào)整真和完善，經(jīng)濟(jì)管和社會(huì)持續(xù)發(fā)勸展，有效需求焰增長(zhǎng)加快以及堆世界經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)蘭業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)我國(guó)燭有利因素不斷肉增多等多方面授原因共同作用雀的結(jié)果。分析這促籠進(jìn)編200暑3盆年消費(fèi)品市場(chǎng)伙穩(wěn)定增長(zhǎng)的原雀因，主要表現(xiàn)搬在以下幾個(gè)方肢面：烏一是擴(kuò)大內(nèi)需爺?shù)恼哌M(jìn)一步呼鞏固和完善，站有效需求不斷殼增加杏。短200飼3均年，宏觀經(jīng)濟(jì)椒政策在繼續(xù)擴(kuò)序大投資需求的滿同時(shí)，強(qiáng)調(diào)擴(kuò)卸大消費(fèi)需求，幸特別是擴(kuò)大城殘鄉(xiāng)居民消費(fèi)的疼戰(zhàn)略意義，擴(kuò)樸大內(nèi)需的政策苗得到鞏固和完以善。國(guó)債投資殼向改善農(nóng)村基求礎(chǔ)設(shè)施、公共腿設(shè)施建設(shè)、西蜂部大開發(fā)、環(huán)脹境保護(hù)和生態(tài)錘建設(shè)以及促進(jìn)浸技術(shù)進(jìn)步等重瓦點(diǎn)領(lǐng)域傾斜。畝進(jìn)一步完善了勢(shì)促進(jìn)消費(fèi)的一刪系列政策，加超快培育汽車、睬住房等消費(fèi)熱演點(diǎn)的形成。再珠次提高公職人臣員工資，進(jìn)一峰步完善醫(yī)療、言養(yǎng)老社會(huì)保障骨制度建設(shè)，增柳加貨幣供應(yīng)量環(huán)等等，促進(jìn)了聰有效需求的不感斷增長(zhǎng)。全年經(jīng)固定資產(chǎn)投資狠增理長(zhǎng)絮26.7勿%諷，電GD喜P四增怎長(zhǎng)臥9.1繼%梅，充是斯199座7芒年以來(lái)增長(zhǎng)最掩快的年份。宏誘觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)敢一步好轉(zhuǎn)，估為涂200啟3黎年消費(fèi)品市場(chǎng)混發(fā)展拓展了較恒大空間。忠二是城鄉(xiāng)居民杯收入穩(wěn)定增長(zhǎng)將。緒200著3置年，城鎮(zhèn)居民盛人均可支配收六入困為牙850銜0判元，樂在辯200田2琴年增預(yù)長(zhǎng)嗎13.9糟%豪的基礎(chǔ)上，增用長(zhǎng)全9.3窄%諷，農(nóng)民人均純武收鉛入破262咬2寧元，同比增竄長(zhǎng)蛇4.3廳%連。全年金融機(jī)駐構(gòu)工資性現(xiàn)金喂支豎出裹2864為1霜億元，同比增礎(chǔ)長(zhǎng)片20.6北%鑄。股市回暖，軌增加了投資者疼財(cái)富，有利于易消費(fèi)擴(kuò)大共。釘200彩3膠年末，上證綜竊合指數(shù)收槳盤窮1497.0毅4變，伐較鏈200掙2筋年同期增盒長(zhǎng)臨10.3粒%過。斬三是勞動(dòng)和就斧業(yè)及勞動(dòng)保障慎支出增加系。夏200可3敵年末，全國(guó)就姨業(yè)人言數(shù)盯7.4恥4抹億人，竄比否200餐2志年末增盤加約69而2智萬(wàn)人。其中城幸鎮(zhèn)就業(yè)人驗(yàn)數(shù)嬌2.5齡6甜億人，增棵加鳳85套9絹萬(wàn)人。全年附有踏44松0番萬(wàn)國(guó)有企業(yè)下朋崗職工實(shí)現(xiàn)了全再就業(yè)征。憤200恩3記年壁1-1脊1虹月，國(guó)家財(cái)政掙預(yù)算社會(huì)保障仍支出及撫恤和瘡社會(huì)福利救濟(jì)案費(fèi)分別同比增吳長(zhǎng)叛20.6晨%管和返28.3臉%箱。腸四是非典疫情征迅速得到控制苦，各項(xiàng)救市措旬施效果顯著。潛年中暴發(fā)的非型典疫情，使消設(shè)費(fèi)品市場(chǎng)，特澡別是餐飲、住激宿和服務(wù)業(yè)市鞏場(chǎng)遭受巨大的區(qū)影響。在黨中笨央、國(guó)務(wù)院和頸全國(guó)人民共同須努力下，非典說疫情很快得到鮮遏制，為消費(fèi)泄品市場(chǎng)恢復(fù)和秩發(fā)展奠定了基錫礎(chǔ)。黨中央、群國(guó)務(wù)院在防治登非典的同時(shí)，羨始終沒有動(dòng)搖剛經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個(gè)提中心，及時(shí)出鉤臺(tái)了對(duì)包括餐燭飲業(yè)在內(nèi)沖擊橫較大的行業(yè)實(shí)欄行稅收優(yōu)惠等顯一系列政策措出施，各地區(qū)和員各部門積極應(yīng)箭對(duì)，多方面采煮取措施，消費(fèi)艦品市場(chǎng)得到良恒好的恢復(fù)和發(fā)聰展。善五是消費(fèi)結(jié)構(gòu)欣升級(jí)提速，新拳興消費(fèi)帶動(dòng)作否用增強(qiáng)雕。截200孫3球年汽車、住房化、電子通訊器勝材、家庭裝飾蛋裝修等新興消防費(fèi)持續(xù)升溫，偏增長(zhǎng)迅速，對(duì)疤消費(fèi)品市場(chǎng)增篇長(zhǎng)的拉動(dòng)作用尊不斷增強(qiáng)成。行200自3扁年，我國(guó)轎車效銷刑量削20構(gòu)4壘萬(wàn)輛，同比增攪長(zhǎng)封92.8現(xiàn)%捷，商品房銷怨售返500香0再多億元，同比場(chǎng)增瘦長(zhǎng)戶35礙%切。全年限額以鄭上批發(fā)零售貿(mào)誕易業(yè)銷售中，邀汽車類零售增懷長(zhǎng)廟68.5接%扭，通訊器材增椅長(zhǎng)炊70.9胖%密，家用電器和鮮音像器材增垂長(zhǎng)金18.3堪%楚，家具增贈(zèng)長(zhǎng)繩28.2經(jīng)%獨(dú)。法六是集團(tuán)和公怕共消費(fèi)增加較用多。近年來(lái)，岡隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)和市場(chǎng)規(guī)模的求擴(kuò)大，集團(tuán)消我費(fèi)規(guī)模不斷擴(kuò)織大浙。凍200抄3舅年，為防治非把典和各種自然臟災(zāi)害的影響以本及加快各級(jí)政掛府信息化建設(shè)吵，行政管理費(fèi)搖和其他財(cái)政預(yù)發(fā)算支出以及企角業(yè)支出中用于湊消費(fèi)的比重顯緩著增長(zhǎng)。味七是中西部地默區(qū)部分省市增啦速加快殃。賴200囑3武年艘1-1捎1故月，中部地區(qū)積山西、內(nèi)蒙古闖、江西、河南幟、湖南、湖北俱等半數(shù)以上省蒙區(qū)社會(huì)消費(fèi)品霞零售總額增幅老超訪過殿10灣%竊，其中內(nèi)蒙古擔(dān)增圍長(zhǎng)念12.5國(guó)%津，山西增蛛長(zhǎng)拴11.4學(xué)%間，分別位居全犧國(guó)增長(zhǎng)排行礦第淹4漲和款第犬9搭位。西部地區(qū)窮青海、新疆、睡四川、寧夏、贈(zèng)貴州等半數(shù)增們幅超薦過美10框%閑，其中青海、鳳新疆分別增解長(zhǎng)筒11.4輩%宏和斥11.1菠%拐，分別位居全喇國(guó)逆第刑1土1削和嬸1盜3膏位。瞞八是物價(jià)水平術(shù)顯著回升變。頃200氣3衛(wèi)年居民消費(fèi)物石價(jià)灶較憲200浸2屑年同期回升藍(lán)了盞2.師0昨個(gè)百分點(diǎn)；商更品零售價(jià)格雖時(shí)仍為負(fù)增長(zhǎng)，巧但投較鍋200捷2旬年同期回升孝了陜1.犯2僚個(gè)百分點(diǎn)；全噸年物價(jià)上漲因香素拉動(dòng)消費(fèi)品恭零售總遠(yuǎn)額增銹長(zhǎng)籮0.識(shí)7污個(gè)百分點(diǎn)。四微季度商品零售引價(jià)格平均尺較購(gòu)200母2犁年同期上鐘漲川1.2罷%怨，糧油等主要議農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上驢漲，推動(dòng)食品民市場(chǎng)銷售顯著貌增長(zhǎng)，有力地植促進(jìn)了社會(huì)消屑費(fèi)品零售總額艘的增長(zhǎng)腸。理200腰3陷年裕1機(jī)2繭月，銀大米價(jià)格同比偉上館漲繪18.2災(zāi)%曲，面粉上合漲葵16.2傘%繼，豆油上世漲私24.8嫁%馳，花生油上板漲濾26.4梯%果，豬肉上之漲頃19.3跟%稍，蠶繭上田漲膨32文%睬。支九是信用消費(fèi)杰的范圍不斷擴(kuò)怠大，增長(zhǎng)加快暫。役200喇3辰年，消費(fèi)信貸汽政策進(jìn)一步調(diào)劑整，消費(fèi)信貸域范圍由買房、準(zhǔn)購(gòu)車逐步擴(kuò)大巷和延伸到家裝太、大件耐用消皆費(fèi)品和教育等百領(lǐng)域，信用消擾費(fèi)申辦手續(xù)簡(jiǎn)團(tuán)化，信用卡應(yīng)酒用環(huán)境改善，耐銀行信用交易詞費(fèi)率降低，信荒用消費(fèi)更加貼齡近普通消費(fèi)者遺，有力地促進(jìn)生了消費(fèi)品市場(chǎng)紐增長(zhǎng)和消費(fèi)結(jié)俗構(gòu)升級(jí)遷。零200壽3鉤年，個(gè)人消費(fèi)捏貸款余額聲為繁15732.差6飼億元，同比增蝶加司5063.巖4糟億元，增旁長(zhǎng)爸47.5咸%污，消費(fèi)信貸余師額占金融機(jī)構(gòu)鋼貸款余額的比哭重輕由找200那2投年因的比8.1驚%像提高蘆到誕9.9評(píng)%課。其中，工商剛銀行投放個(gè)人釘消費(fèi)貸款新持增倡407婆4檔億元，年末余臘額鞏220鳳0科多億元，所占域比重披為駛12.25啟%掀，新增汽車和抄住房按揭貸款燈分別捷為懷74瓜8謎億元砍和謀33顧6鋼億元。懷200遵3引年消費(fèi)品市場(chǎng)招增長(zhǎng)出現(xiàn)回升亡局面的同時(shí)，家諸多制約市場(chǎng)威發(fā)展的問題依迷然存溜在晚:折一是消費(fèi)對(duì)國(guó)草民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的綁貢獻(xiàn)有所降低子。樣近蹈1欺0格年來(lái)，我國(guó)國(guó)促內(nèi)生產(chǎn)總值不黎斷增長(zhǎng)，但我粥國(guó)不論總消費(fèi)椅、城鄉(xiāng)居民消欣費(fèi)還是社會(huì)消面費(fèi)品零售總額已與氧GD南P垂之比卻有所下店降披。圈199出3它年我國(guó)最終消酸費(fèi)率倦為三58.5少%洋，渠199播4睬年橫和妙199添5思年一度降部至久58姨%虜以下。上世迫紀(jì)春9哀0子年代末，隨著盛擴(kuò)大內(nèi)需的方豬針和積極的財(cái)團(tuán)政政策的實(shí)施步，最終消費(fèi)需基