南方房地產(chǎn)-2014年深圳樓市分析及2015年預(yù)測(cè)

與2008年金融危機(jī)、2010年限購(gòu)所造成的樓市下行有所不同，信貸緊縮以及前期供應(yīng)放量造成的庫(kù)存攀升令房地產(chǎn)市場(chǎng)步入新一輪調(diào)整期，樓市成交量明顯下滑。伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，多個(gè)城市限購(gòu)放開(kāi)，限貸松綁、央行降息、公積金貸款調(diào)整等利好政策一定程度上緩解了樓市持續(xù)下行的局面。2014年，深圳樓市全年呈現(xiàn)“下行—企穩(wěn)—回升，，的“V”形走勢(shì)。土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極，全年僅出讓一宗居住用地基于稀缺的土地資源以及房企回歸一線城市的戰(zhàn)略選擇，深圳土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極——全年通過(guò)招拍掛共成功出讓45宗土地，土地出讓金額達(dá)551．84億元，同比增長(zhǎng)18．1％；供應(yīng)占比達(dá)72％的商業(yè)性用地令綜合樓面地價(jià)達(dá)到每平方米11315元，同比增長(zhǎng)64．5％，均創(chuàng)下歷史新高。值得關(guān)注的是，所有土地的競(jìng)得企業(yè)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有7個(gè)，招商銀行、中信證券、順豐、騰訊等金融、物流或科技類企業(yè)位列其中，彰顯了深圳高端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向以及打造總部經(jīng)濟(jì)的意圖。由于可供建設(shè)用地日益匱乏，深圳近年來(lái)公開(kāi)出讓的居住用地屈指可數(shù)，房企對(duì)居住用地的爭(zhēng)奪也更加激烈，驅(qū)動(dòng)土地價(jià)格逐年攀升。20Q單位：億元、元/平方米12alM0LOGO圖4-26深圳土地出讓收入及樓面地價(jià)2QL?2OC182QM-101Q20Q單位：億元、元/平方米12alM0LOGO圖4-26深圳土地出讓收入及樓面地價(jià)2QL?2OC182QM-101Q2(ill20132014-lB0002014年全年深圳僅出讓一宗居住用地，由龍光地產(chǎn)以46．8億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)85％，同時(shí)每平方米25094元的樓面地價(jià)也創(chuàng)下深圳居住用地價(jià)格新高。此外，前海土地出讓步伐加快，全年共出讓9宗辦公用地，土地出讓金為229．17億元，占全市土地出讓總收入的41．5％。自2013年7月啟動(dòng)土地出讓工作以來(lái)，前海已公開(kāi)出讓14宗土地，成交價(jià)達(dá)502．49億元，配建辦公及商業(yè)面積超270萬(wàn)平方米。住宅供需疲軟，一手成交均價(jià)升一成受年初信貸緊縮及市場(chǎng)不樂(lè)觀預(yù)期的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤積極性不高，供需疲軟導(dǎo)致2014年上半年住宅成交量同比大幅下滑39．2％，但隨著房貸調(diào)整、降息等寬松政策的推出，市場(chǎng)預(yù)期明顯改善，開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤力度加大，首套及改善性需求加速入市支撐樓市成交量年末走高——下半年深圳一手住宅成交面積同比大幅增長(zhǎng)28．2％，其中第四季度成交量更是出現(xiàn)翹尾，180．9萬(wàn)平方米的成交量占到全年成交的44．9％。總體來(lái)看，2014年深圳商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少9．5％至550．95萬(wàn)平方米；受供應(yīng)減少及上半年成交低迷的拖累，全年住宅新房成交面積同比減少7．9％至403．03萬(wàn)平方米；年內(nèi)整體低迷的氛圍及下半年住宅新房供應(yīng)的放量令二手市場(chǎng)成交量下滑明顯——二手住宅成交面積同比大幅下滑36．8％至459．5萬(wàn)平方米。單位：萬(wàn)平方米、元/平方米EE9二總Mownz6身urorME9E胃二±orsgdi缶S.N專EEED-E與尋江金TH*專言E&2帛號(hào)口客rMTDh-一手域空 一二手祖文 一—手住宅成交闔的圖4-272014年深圳市一、二手住宅成交面積及一手住宅成交均價(jià)從以往成交數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳住宅新房成交均價(jià)受結(jié)構(gòu)性因素的影響較為突出?；谥行某菂^(qū)住宅供應(yīng)放量的影響，加之政策利好帶來(lái)的改善性需求回溫的支撐，2014年深圳一手住宅成交均價(jià)錄得10．9％的同比增幅，達(dá)到每平方米23955元，創(chuàng)下歷史新高。二手住宅方面，改善性需求放量也致使年末中高端物業(yè)價(jià)格明顯上揚(yáng)——DTZ

住宅價(jià)格指數(shù)顯示，2014年深圳中高端住宅售價(jià)與租金價(jià)格分別同比上升了14．9％與13．3％。甲級(jí)寫字樓供應(yīng)有限，空置率持續(xù)下降，租金上升甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)方面，2014年新增辦公面積7．9萬(wàn)平方米，在新增供應(yīng)寥寥的背景下，尾盤物業(yè)的逐步消化令全市甲級(jí)寫字樓空置率由2013年底的8．3％持續(xù)下降至4．4％，吸納量同比小幅下降5．1％至16201平方米。從需求的行業(yè)分布來(lái)看，保險(xiǎn)、基金、證券為主的金融機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)師、律師事務(wù)所為主的高端服務(wù)機(jī)構(gòu)表現(xiàn)較為活躍。與此同時(shí)，在改革創(chuàng)新及深港合作深化的背景下，前海發(fā)展勢(shì)頭迅猛，截至2014年底，前海企業(yè)注冊(cè)數(shù)量已達(dá)20216家，其中金融類企業(yè)達(dá)11459家，占比56．7％。前海的發(fā)展不僅為深圳經(jīng)濟(jì)注入新的動(dòng)力，同時(shí)也為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)大量需求。但由于前海目前仍處于大規(guī)模建設(shè)階段，辦公空間缺乏，多數(shù)前海注冊(cè)企業(yè)的物業(yè)需求轉(zhuǎn)移至成熟商務(wù)區(qū)，目前福田CBD、蔡屋圍、車公廟、南山商業(yè)文化中心等商務(wù)區(qū)均分布了大量前海注冊(cè)企業(yè)，涉及股權(quán)投資、商業(yè)保理、資產(chǎn)管理、供應(yīng)鏈管理等各類高附加值行業(yè)。單位：萬(wàn)平方米、元/平方米、圖4-282014年甲級(jí)寫字樓空置率走勢(shì)及供需面積回顧2014年深圳寫字樓市場(chǎng)，企業(yè)需求活躍度提升，而新入市項(xiàng)目有限，加之即將入伙的新增物業(yè)也已達(dá)到較高的預(yù)租率，整體上市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，業(yè)主對(duì)尾盤物業(yè)租金的期望值也隨之提升——2014年深圳市甲級(jí)寫字樓租金較上年同期上漲20．7％至每月每平方米235．6元。2015年市場(chǎng)預(yù)測(cè)1．土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)，土地價(jià)格進(jìn)一步走高在房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)整的大背景下，樓市分化明顯，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房企紛紛向一線城市回歸。深圳土地市場(chǎng)的熱度或?qū)⒃?015年持續(xù)——一方面，深圳土地資源捉襟見(jiàn)肘。從2012年開(kāi)始，深圳建設(shè)用地中的存量土地首次超過(guò)新增建設(shè)用地。當(dāng)年共計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1868公頃，存量土地918公頃，占比49．1％；2013年存量用地占比為59％；2014年這一占比已高達(dá)68．5％。預(yù)計(jì)2015年深圳土地供應(yīng)將持續(xù)緊縮，而旺盛的需求也將直接助推地價(jià)進(jìn)一步走高。另一方面，在貨幣及信貸政策預(yù)期寬松背景下，深圳等一線城市樓市平穩(wěn)的表現(xiàn)也將一定程度上提升房企回歸一線城市的信心。分類來(lái)看，受制于稀缺的土地資源，純居住用地出讓仍將維持在低位；前海及深圳灣總部基地建設(shè)的加快將推動(dòng)商業(yè)性用地的出讓。為加快土地要素的高效流轉(zhuǎn)，深圳市正在積極探索土地資源資產(chǎn)資本綜合管理模式，通過(guò)作價(jià)出資方式，把土地作為資本金注入基礎(chǔ)設(shè)施、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等，更好地保障公共基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)。此外，全面啟動(dòng)“深圳市產(chǎn)業(yè)用地供需平臺(tái)”，通過(guò)該平臺(tái)，企業(yè)不僅可以了解政府供地信息，還可以填報(bào)用地申請(qǐng)，平臺(tái)則會(huì)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，幫企業(yè)找適合的用地，以此實(shí)現(xiàn)土地供需雙方的聯(lián)動(dòng)，達(dá)到市場(chǎng)化配置土地資源的效果，加快土地的流轉(zhuǎn)?？傮w來(lái)看，目前深圳土地供應(yīng)已實(shí)行兩條腿走路：一是對(duì)政府儲(chǔ)備土地進(jìn)行嚴(yán)格管理，對(duì)土地出讓設(shè)置更高門檻；二是通過(guò)舊城改造的方式，盤活存量，提高城市土地空間和利用效率。2．城市更新項(xiàng)目將成為未來(lái)樓市供應(yīng)的主要來(lái)源自2009年城市更新辦法出臺(tái)以來(lái)，深圳共公布了18批、共304個(gè)城市更新單元，擬拆除重建用地面積達(dá)到22．6平方公里，其中龍崗、寶安及四大新區(qū)占比達(dá)到了78．7％。值得注意的是，中心城區(qū)的更新改造項(xiàng)目擬更新方向大都為居住、商業(yè)、辦公功能，將為市場(chǎng)帶來(lái)較大體量的新增物業(yè)，這能夠在一定程度上彌補(bǔ)中心城區(qū)土地資源稀缺而導(dǎo)致住房供應(yīng)的不足，滿足部分中心城區(qū)的置業(yè)需求。除了中心城區(qū)外，外圍區(qū)域大量的舊改項(xiàng)目也紛紛啟動(dòng)。2014年，如華潤(rùn)城（大沖舊改）、信義金御半山（金稻田舊改）、天安云谷（崗頭?寶吉廠）、星河world（雅寶工業(yè)城）、深業(yè)上城（賽格日立舊廠房）等大型城市更新項(xiàng)目開(kāi)始相繼面市。深業(yè)黃貝嶺舊改、華湖貝舊改、京基蔡屋圍舊改、金地片區(qū)城市更新、鴻榮源龍華舊改等大型城市更新項(xiàng)目也在推進(jìn)之中。預(yù)計(jì)未來(lái)城市更新將是中長(zhǎng)期土地供應(yīng)的主要來(lái)源。從2010年至2014年，城市更新項(xiàng)目住宅供應(yīng)量占比已由9％持續(xù)上升至38％，預(yù)計(jì)這一比例未來(lái)還將進(jìn)一步提升?；诔鞘懈鲁杀靖咂螅叨水a(chǎn)品供應(yīng)增多或?qū)⒊蔀槔呱钲谛路砍山痪鶅r(jià)的重要推手。3．樓市調(diào)整趨勢(shì)難以根本改變，房?jī)r(jià)缺乏顯著上漲基礎(chǔ)對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，首先，土地資源日益緊缺。深圳到2020年的建設(shè)用地總規(guī)模是976平方公里，屆時(shí)深圳市只有約58平方公里新增建設(shè)用地。隨著特區(qū)一體化的深入，新增用地很多是要用來(lái)保民生、?；A(chǔ)設(shè)施，真正的可開(kāi)發(fā)土地所剩無(wú)幾。其次，城市競(jìng)爭(zhēng)力提升吸引高端人口聚集。截至2013年末，深圳15歲-59歲年齡段人口占比達(dá)96．12％，16歲--39歲占就業(yè)人口超過(guò)七成，勞動(dòng)適齡人口比重占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。此外，深圳第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口超過(guò)了五成。再次，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。伴隨近幾年創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)后起發(fā)力，2014年深圳二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為42．7：57．3，第三產(chǎn)業(yè)占比提高了0．7個(gè)百分點(diǎn)。最后，隨著深圳積極打造高端產(chǎn)業(yè)以及總部經(jīng)濟(jì)，前海和蛇口片區(qū)納入廣東自貿(mào)區(qū)，政策利好持續(xù)釋放。可以料見(jiàn)在土地稀缺、人口聚集、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、前海因素等利好釋放的深圳，樓市顯著下滑的風(fēng)險(xiǎn)較小。而從供應(yīng)來(lái)看，2015年深圳樓市或?qū)⒚媾R供應(yīng)放量的沖擊。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012至2014年三年間，深圳住宅年均新開(kāi)工面積達(dá)到了674萬(wàn)平方米，而年均住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為555萬(wàn)平方米。此外，龍崗、寶安、龍華新區(qū)、坪山新區(qū)等外圍區(qū)域在建項(xiàng)目體量龐大，同時(shí)一些已建成項(xiàng)目的推盤節(jié)點(diǎn)也后延至2015年，預(yù)計(jì)這些片區(qū)將迎來(lái)新一輪供應(yīng)潮。另一方面，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下行壓力仍然存在，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的施行也將加快房地產(chǎn)稅改革步伐等，這些因素將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成干擾，從而一定程度上制約購(gòu)房者意愿，短期內(nèi)有效需求減弱令當(dāng)前成交快速增長(zhǎng)的局面難以持續(xù)。因此我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整的趨勢(shì)難以根本改變，但結(jié)合供應(yīng)放大對(duì)成交的刺激以及寬松的貨幣政策及信貸政策，2015年深圳住宅成交量仍有望維持在乎穩(wěn)的水平，而房?jī)r(jià)并不具備顯著上漲的條件。4．住宅產(chǎn)業(yè)化將成為未來(lái)樓市發(fā)展新趨勢(shì)作為首個(gè)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化綜合試點(diǎn)城市，近幾年深圳陸續(xù)出臺(tái)了一系列關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)政策。2014年發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)深圳住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，從2015年起，深圳新出讓住宅用地項(xiàng)目和政府投資建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目全部采用產(chǎn)業(yè)化方式建造，鼓勵(lì)存量土地（包括城市更新項(xiàng)目）的新建住宅項(xiàng)目采用產(chǎn)業(yè)化方式建造。目前政府和萬(wàn)科集團(tuán)是深圳產(chǎn)業(yè)化住宅的主力軍——從2008年的萬(wàn)科第五園五期公寓樓，到2010年萬(wàn)科參與的深圳保障房項(xiàng)目龍悅居，以及2014年起萬(wàn)科90萬(wàn)平方米的新開(kāi)工主流項(xiàng)目均屬于產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品。再加上一些政府項(xiàng)目、城市更新項(xiàng)目和新建商品房項(xiàng)目，深圳在建和計(jì)劃開(kāi)工的有15個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，加上已竣工的合計(jì)建筑面積約116萬(wàn)平方米。截至目前，深圳市已建成萬(wàn)科、嘉達(dá)高科、中建國(guó)際3個(gè)國(guó)家級(jí)住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地和35個(gè)市級(jí)示范基地和項(xiàng)目，逐步形成了貫穿工業(yè)化設(shè)計(jì)、預(yù)制部品生產(chǎn)、裝配施工、房屋開(kāi)發(fā)等全過(guò)程的新型住宅產(chǎn)業(yè)鏈，為全國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作起到了積極的示范和引導(dǎo)作用。隨著各類要素成本的不斷上升以及國(guó)家大力積極倡導(dǎo)綠色建筑的理念，住宅產(chǎn)業(yè)化料將成為樓市發(fā)展的重要趨勢(shì)。首先，政府容積率獎(jiǎng)勵(lì)（一般為3％，如深圳新的指導(dǎo)意見(jiàn)提出“存量土地建設(shè)單位自愿采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的可申請(qǐng)3％的獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積”）和綠色星級(jí)建筑補(bǔ)貼可彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)化所帶來(lái)的大部分增量成本，如果此類政策在住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)城市繼續(xù)擴(kuò)容將成為短期內(nèi)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化的重要因素；其次，人力成本在建筑工程造價(jià)中占比為25％一28％，且該比例隨著人工費(fèi)用的增加仍在提升。從香港和國(guó)外的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，住宅產(chǎn)業(yè)化方式可降低25％左右的人力成本；第三，伴隨設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)化體系逐步完善，通用部件增多將促進(jìn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展；最后，樓市進(jìn)入新常態(tài)發(fā)展背景下，產(chǎn)業(yè)化保障房項(xiàng)目的增多將為住宅產(chǎn)業(yè)化帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力下降和可使用財(cái)務(wù)杠桿受限制的背景之下，開(kāi)發(fā)商也將借助產(chǎn)業(yè)化建造來(lái)提高周轉(zhuǎn)效率，進(jìn)而維持自身的凈資產(chǎn)收益率，屆時(shí)行業(yè)也將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。5．廣東自貿(mào)區(qū)獲批將給深圳樓市帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇2014年12月28日，中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)獲批設(shè)立，總面積116．2平方公里，其中廣州南沙新區(qū)片區(qū)60平方公里（含廣州南沙保稅港區(qū)7．06平方公里）、深圳前海蛇口片區(qū)28．2平方公里、珠海橫琴新區(qū)片區(qū)28平方公里。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，自貿(mào)區(qū)往往可以帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域內(nèi)土地及物業(yè)價(jià)值的顯著提升。目前自貿(mào)區(qū)是國(guó)內(nèi)開(kāi)放度最高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來(lái)較高的產(chǎn)業(yè)集中度和資金集中度將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。其一，自貿(mào)區(qū)在帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)貿(mào)易行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，將刺激商業(yè)物業(yè)以及酒店設(shè)施的需求，進(jìn)而帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)租金水平的提升。其二，前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的形成，疊加前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)的相關(guān)規(guī)劃利好，必將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)及周邊住宅市場(chǎng)的發(fā)展，未來(lái)蛇口、后海、寶中等片區(qū)內(nèi)的物業(yè)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步提升。其三，蛇口片區(qū)擁有較好的工業(yè)制造及貿(mào)易基礎(chǔ)，港口、物流較為發(fā)達(dá)。伴隨前海及蛇口納入廣東自貿(mào)區(qū)，前海保稅區(qū)及蛇口片區(qū)內(nèi)的物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金將看漲。廣東自貿(mào)區(qū)掛牌后，已有政策基礎(chǔ)上會(huì)有更多的先行先試和創(chuàng)新舉措，2014年底的粵港澳簽署服務(wù)貿(mào)易自由化的協(xié)議，也是一個(gè)新的推動(dòng)力?？偟膩?lái)說(shuō)，自貿(mào)區(qū)將為南山乃至深圳發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的動(dòng)力，對(duì)樓市而言將是長(zhǎng)期的利好。6．商用物業(yè)未來(lái)供應(yīng)放量或?qū)⒘钭饨鸪袎航鼛啄?，深圳商用物業(yè)的投資力度明顯加大。2012年至2014年三年間，深圳辦公樓年均新開(kāi)工面積達(dá)到了85．6萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于往年水平；商業(yè)用房每年新開(kāi)工面積也都超過(guò)了100萬(wàn)平方米，顯著高于2006年至2011年年度水平。新開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)預(yù)示著未來(lái)供應(yīng)的放量。對(duì)于寫字樓市