第六章外商投資房地產(chǎn)的特殊規(guī)定

投資領(lǐng)域限制第六章外商投資房地產(chǎn)的特殊規(guī)定第一節(jié)一般規(guī)定概念界定本章所稱外商投資房地產(chǎn)，是指外國投資者〔以下簡稱“外商〞〕通過新設(shè)、并購、再投資等方式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。法律依據(jù)和于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的暫行規(guī)定?〔工商行政管理局令[2000年第6號]，由原〔10〕?關(guān)于實施<關(guān)于外商投資的公司審批登記管理法律適用假設(shè)干問題的執(zhí)行意見>的通特別提示：為了標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場的外資準(zhǔn)入，加強(qiáng)對外商投資房地產(chǎn)的管理，中國政府自一系列文件，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康開展。律師在接受外商委托，限制性規(guī)定，合理提示委托人。第三節(jié)外資審批“普通住宅的開發(fā)建設(shè)〞從鼓勵目錄中消失；樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營〞的限制不變。第二節(jié)外商投資房地產(chǎn)方式新設(shè)方式中國境內(nèi)申請設(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)政府部門批準(zhǔn)并辦理相關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。土地開發(fā)商或者房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或者房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓或者購置協(xié)議。并購方式并購方式，外商通常可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)或者外商投資房地產(chǎn)外商投資房地產(chǎn)審批的，中國外匯管理部門會采取“追究逃騙匯〞等處分措施。商投資房地產(chǎn)企業(yè)，將其開發(fā)的土地或者建設(shè)的房地產(chǎn)工程，依法向外商進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。1〕外商必須憑“工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議〞在境內(nèi)“新設(shè)〞工程公司后，方可以工程公司名義履行〔2〕中國政府對有不良記錄的外商，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行并購活動。再投資方式產(chǎn)企業(yè)或者外商投資房地產(chǎn)企業(yè)受讓股權(quán)，或者向境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)或者外商投資房地產(chǎn)企業(yè)受讓房地產(chǎn)工程。不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)之50%〞的要求已經(jīng)取消，企業(yè)只需符合“注冊資本已按期到位〞的要求即可再投資。但為穩(wěn)妥起見，外商應(yīng)詳細(xì)咨詢當(dāng)?shù)氐耐赓Y審批部門和工商部門。外資新設(shè)審批向當(dāng)?shù)赝赓Y審批等部門申請設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。關(guān)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立程序，應(yīng)詳細(xì)咨詢當(dāng)?shù)赝赓Y審批和工商部門。外商在獲外資審批批準(zhǔn)后，應(yīng)到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T辦理外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照5、申請外匯業(yè)務(wù)登記外商投資房地產(chǎn)企業(yè)憑外資審批部門的批準(zhǔn)文件和一年期有效的批準(zhǔn)證書、經(jīng)批準(zhǔn)的外商投資企業(yè)合同和章程、組織機(jī)構(gòu)代碼證、一年期有效營業(yè)執(zhí)照副本、加蓋公章的?外商投資企業(yè)根本情況登記表?和外匯業(yè)務(wù)書面申請等，向國家外匯管理局申請外匯業(yè)務(wù)登記。在辦理外匯業(yè)務(wù)登記的同時，向外匯管理局書面申請開立資本金賬戶。地方外資審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時依法向商務(wù)部備案。土地使用證?到外資審批部門換發(fā)正式的?外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書?，并到工商行政管理部門外資并購審批理銀行債務(wù)。2、工程轉(zhuǎn)讓有資金一次性向中方股東支付全部轉(zhuǎn)讓對價，并須妥善安置企業(yè)職工、處理銀行債務(wù)。、提供擔(dān)保4、提交保證函外商并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，外商應(yīng)當(dāng)向外資審批等部門提交履行?國有土地使用權(quán)出讓合的外商并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時依法向商務(wù)部備案。外資新增或者擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以及再投資審批理增加經(jīng)營范圍的相關(guān)手續(xù)，一旦獲得批準(zhǔn)，也應(yīng)即時依法向商務(wù)部備案。2、擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)審批批部門申請辦理擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。25%以上〞后，按國家有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行報批。該投資者應(yīng)當(dāng)向外資審批等等的保證函、?國有土地使用證?、建設(shè)〔房地產(chǎn)〕管理部門的變更備案證明以及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。第四節(jié)外匯管制外資新設(shè)的外匯管制批準(zhǔn)證書但未通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，外匯管理部門將不予辦理外匯登記程資本金未到達(dá)工程投資總額35％的，將不得辦理境內(nèi)外貸款，外匯管理部門將不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。管理局認(rèn)可的當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T開立的專用帳戶支付保證金外匯，用于取得參加招、拍、掛工程資格。假設(shè)外商參加招、拍、掛工程最終未獲成功，那么當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T可向國家外匯管理局申請，按原匯入途徑，將外匯保證金返還給外商。假設(shè)外商最終與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T簽署了國有土地使用權(quán)出讓合同，那么外商應(yīng)比照前述簽署金賬戶，并按當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的要求辦理符合其要求的擔(dān)保手續(xù)后，土地管理部門可將外匯保證金本金劃入外匯資本金賬戶進(jìn)行驗資。外資企業(yè)在首期驗資獲主管工商行政管理部門確認(rèn)后，憑注明到位資金的營業(yè)執(zhí)照，到銀行申請辦理保證金結(jié)匯。當(dāng)?shù)赝恋氐裙芾聿块T的公告要求。外商收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)或者資產(chǎn)時的外匯管制預(yù)約協(xié)議時，均無法以自己的名義支付給被收購方任何人民幣或者美金作為保證金。執(zhí)后，在銀行開立外匯帳戶，并經(jīng)外匯管理局批準(zhǔn)前方可結(jié)匯。內(nèi)新設(shè)企業(yè)申請外商投資房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。外商再投資時的外匯管制特別提示：上述結(jié)匯只能以人民幣形式支付。其他特殊規(guī)定〔1〕假設(shè)外商欲通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或者收購合資企業(yè)中方股2〕假設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文投資企業(yè)外匯登記或者登記變更；〔3〕境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)銀行開立的外商專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營；外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)。第七章集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)第一節(jié)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)法律依據(jù)〔3〕?中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理方法?，農(nóng)業(yè)部令第三十三號，由農(nóng)業(yè)部〔4〕?最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋?〔法釋特別提示：在適用上述法律法規(guī)時，應(yīng)明確其根本精神，即保護(hù)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)。農(nóng)村土地承包方式〔2〕其他方式承包，即荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地〔以下簡稱“四荒〞土地〕的庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，才能采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等其他農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法定方式土地轉(zhuǎn)包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量特別提示：轉(zhuǎn)包只適用于家庭承包的情形。租金。出租也只需經(jīng)發(fā)包方備案。特別提示：承包方在一定期限內(nèi)將局部或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方后，轉(zhuǎn)包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方與發(fā)包方的關(guān)系不變，由承包方直接向發(fā)包方承當(dāng)義務(wù)。承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行原土地承包經(jīng)營權(quán)。雙方農(nóng)戶達(dá)成互換合同后，還應(yīng)與發(fā)包人變更原土地承包合同。兩方互換不必經(jīng)發(fā)包人同意；但互換未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。于家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)并未賦予這種法定地位。轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權(quán)以一定的方式和條件有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人或者其他組織的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓對象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個人和單位，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。提供相應(yīng)擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人就土地承包經(jīng)營權(quán)作價變賣或者折價抵償，從而實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)是不允許抵押的?！八幕抹曂恋爻邪?jīng)營權(quán)，以及林地家庭承包經(jīng)營權(quán)，承包方死亡的,由其繼承人依法在承包期內(nèi)繼承土地承包經(jīng)營權(quán)。代耕，是指承包方在承包期內(nèi)依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時代為經(jīng)營的行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同〔1〕承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的根底上簽訂書面流轉(zhuǎn)合〔2〕農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份；；〔4〕承包方委托發(fā)包方或者中介效勞組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或者其書面委托的代理人簽訂；〔5〕農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證，但鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強(qiáng)迫土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人〔6〕農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：2〕流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級；3〕流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；〕流轉(zhuǎn)方式；6〕雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；7〕流轉(zhuǎn)價款及支付方式；8〕流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；9〕違約責(zé)任。定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的登記林業(yè)證書，同時報鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府備案。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未經(jīng)登記的，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)中的受讓人不得對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同無效的認(rèn)定迫承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人的；〔2〕承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的〔發(fā)包方無法定理由〔3〕家庭承包的，承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的；〔4〕承包方未依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的〔非因承包方原因未登記取得土地〔5〕轉(zhuǎn)讓侵犯本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán)，并且本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在規(guī)定期限內(nèi)依法一地數(shù)包糾紛〔1〕如果一方已經(jīng)依法登記，那么該人享有的是一種物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利；其他未進(jìn)行依法登記的僅為合同權(quán)利人，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。兩者相較，前者優(yōu)先；〔3〕如根據(jù)以上方法仍不能確定，那么依據(jù)合法占有使用承包地的事實確定土地承包經(jīng)營〔4〕已經(jīng)發(fā)生爭議的，在爭議解決前的強(qiáng)行先占不得作為確定土地承包經(jīng)營權(quán)的依據(jù)。第二節(jié)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)法律依據(jù)〔1〕?中華人民共和國物權(quán)法?〔中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第〔2〕?中華人民共和國土地管理法?〔中華人民共和國主席令第二十八號，由中華人民共和8國人民代表大會常務(wù)委員會〔4〕?確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的假設(shè)干規(guī)定?〔[1995]國土[籍]字第26號，由原國家土地〔7〕上海市?關(guān)于鼓勵本市村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的實施細(xì)那么(試行)?〔由改<第三節(jié)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)府關(guān)于修改<上海市化學(xué)危險物品生產(chǎn)平安監(jiān)督管理方法>等宅基地使用權(quán)隨同房屋流轉(zhuǎn)的條件本鄉(xiāng)或者本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員。2、履行相關(guān)審批手續(xù)土地管理法實施條例?及其他規(guī)定履行審查、批準(zhǔn)等手續(xù)，并完成權(quán)利主體的變更登記。3、轉(zhuǎn)讓后原那么上仍遵循“一戶一宅〞小產(chǎn)權(quán)房的法律問題體組織未經(jīng)國家土地征收，在其自有的宅基地上自行建設(shè)的房屋。自人。的權(quán)益是受到法律保護(hù)的。對于這種情況，由于房屋本身不合法，法律不保護(hù)此房屋上所附的任何權(quán)益。、法律風(fēng)險〔1〕買受人不能取得房屋所有權(quán)證，即使買受人取得有鄉(xiāng)政府或者村委會蓋章的所謂“產(chǎn)買受人只能要求返還房屋價款，無法繼續(xù)保存房屋。期交付或者無法交付的情況，買受人往往難以追回房款。〔3〕小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買受人的利益很難得到維護(hù)?！?〕小產(chǎn)權(quán)房在使用中如果遇到國家征收，買受人很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。如果房屋是筑，無法得到任何補(bǔ)償。法律依據(jù)民共和8〔6〕?關(guān)于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知?〔國土資發(fā)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點情況及放開程度差異很大，在操作過程中尚未形成統(tǒng)一的制度標(biāo)準(zhǔn)。如無特別指出，本節(jié)的內(nèi)容均是針對上海市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)而言?？梢允褂眉w建設(shè)用地的建設(shè)工程集體建設(shè)用地土地使用權(quán)可以采取合作、入股、聯(lián)營、置換等流轉(zhuǎn)方式，參與興辦除商品房開發(fā)以外的工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、金融、效勞業(yè)等經(jīng)營性工程的建設(shè)。的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)。國家禁止以“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)〞或者“設(shè)施農(nóng)業(yè)〞為名，利用集體建設(shè)用地變相從事房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售活動。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式集體建設(shè)用地作價出資(入股)、聯(lián)營，是指集體土地所有者將一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)作價，以出資或者入股等形式投入到與集體建設(shè)用地使用者共同舉辦的聯(lián)營企業(yè)，形成的股權(quán)屬集體建設(shè)用地所有者享有。體規(guī)劃確定的工業(yè)用地區(qū)或者中心村范圍內(nèi)進(jìn)行。農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式共同興辦鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕村企業(yè)的。應(yīng)當(dāng)按照?上海市實施<中華人民共和國土地管理法>方法?建設(shè)用地的有關(guān)規(guī)定辦理用地審批手續(xù)。使股份依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。土地。特別提示：目前上海只允許集體建設(shè)用地使用權(quán)以上述方式流轉(zhuǎn)。關(guān)于出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)基金的管理和監(jiān)督〔4〕集體經(jīng)濟(jì)組織成員社會保障水平。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益分配農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地合作回報繳納國家規(guī)定的稅費后，所余局部應(yīng)全部支付給參與合作第四節(jié)城中村改造問題概念界定民身民仍在原村居住而形成的村落。城中村改造中的法律主體〔1〕農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及其繼受人農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及其繼受人是城中村改造中最重要、最直接的利益主體，城中村改造能否順利進(jìn)行，主要取決于城中村內(nèi)村民的利益是否得到妥善的法律安排和制度保障?！?〕城中村內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織的股份合作企業(yè)經(jīng)區(qū)政府同意，可以作為城中村改造的建設(shè)單位。等政府管理部門政審批程序，政府各職能部門也應(yīng)在各自權(quán)責(zé)范圍內(nèi)為城中村改造頒發(fā)行政許可文件?！?〕城中村內(nèi)房產(chǎn)的承租人、抵押權(quán)人、受讓人內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行拆遷過程中勢必會影響村民之外的第三人的利益。〔5〕以集體土地入股與其他人合作成立的企業(yè)地國有化過程中如何對這些企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償安置也是實踐中一個重要的問題?！?〕拆遷單位、建設(shè)單位、施工單位、房地產(chǎn)估價單位、銀行城中村改造的法律客體廠房等。造方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也存在不同程度的差異。城中村改造中不同主體間的法律關(guān)系的法律關(guān)系。城中村改造過程中涉及的具體問題〔1〕城中村改造過程中土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬確實認(rèn)問題；〔2〕政府與城中村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議的性質(zhì)與地位問題；〔3〕拆遷改造主體資格確實定及拆遷許可證辦理的程序及實體問題；〔4〕村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行組織改造及與其他機(jī)構(gòu)合作中的法律問題；外其他機(jī)構(gòu)參與城中村改造競拍過程中的法律問題；〔6〕對違章建筑的特殊處理問題。城中村改造范圍內(nèi)違法建筑能否補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)確認(rèn)手續(xù)，補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)確認(rèn)手續(xù)應(yīng)具備哪些條件，準(zhǔn)備哪些資料，補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的程序；；