新組建的物業(yè)管理公司如何謀求發(fā)展

新組建的物業(yè)管理公司如何在市場競爭中謀求開展前言關(guān)鍵詞：創(chuàng)新市場人文要素近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的開展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的公布實(shí)施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了開展的機(jī)遇，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)面臨著開展的挑戰(zhàn)。新組建的物業(yè)管理的引進(jìn)與推行，極大的改變了我們的生活和觀念。這也是經(jīng)濟(jì)全球化的必然趨勢，它推動(dòng)了社會(huì)的開展與進(jìn)步，今后還會(huì)有更快的開展，這也是中國走向世界的標(biāo)志之一。在市場競爭中，新組建的物業(yè)管理公司必須本著對(duì)市場的全面了解和人文的需求，建立一支“人性〞的普及化的高素質(zhì)隊(duì)伍，不斷創(chuàng)新機(jī)制，以人為本，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司在市場競爭中的不斷開展。我相信中國的物業(yè)管理行業(yè)在不遠(yuǎn)的將來，一定會(huì)走在世界的前列。Keywords：Innovation.marketHumanFactorInrecentyears,thepropertymanagementindustry,showingadynamicdevelopmenttrend,witharangeofpropertymanagementregulations,promulgatedandimplementedthesystem,thepropertymanagementmarketmatures,managementcompaniestocreatedevelopmentopportunities,whilemakingthepropertymanagementofenterprisesarefacingthechallengesofdevelopment.

Thenewlyformedintroductionandimplementationofpropertymanagechangedourlivesandperceptions.Thisisalsotheinevitabletrendofeconomicglobalization,whichpromotethedevelopmentandprogressofsociety,thefuturewillhavefasterdevelopment,whichisoneofthehallmarksofChinatotheworld.Competitioninthemarket,thenewpropertymanagementcompanymustbeformedinacomprehensiveunderstandingofthemarketandhumandemand,theestablishmentofa"human"teamofthepopularizationofhigh-quality,innovativemechanismstopeople-oriented,competitioninthemarkettoachievethepropertycontinuousdevelopment.IbelievethatChina'spropertymanagementindustryinthenearfuture,itwillcertainlytaketheforefrontintheworld.一．物業(yè)的產(chǎn)生與開展１.１物業(yè)的產(chǎn)生物業(yè)管理行業(yè)起源于英國，１９世紀(jì)６０年代，英國政府成立了以廉租房管理為主要工作內(nèi)容的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；２０世紀(jì)初，在美國成立世界第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組織，經(jīng)過了由政府干預(yù)轉(zhuǎn)為完全市場化的階段。在我國，１９８１年出現(xiàn)第一家市場化的物業(yè)管理公司，借鑒香港和國外的管理模式，開場了快速開展。這家公司的出現(xiàn)，在過去國內(nèi)的房屋物業(yè)以“房管所〞一統(tǒng)天下的模式中注入了新的元素，逐步開場了物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化和市場化的新階段。經(jīng)過二十余年的開展，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會(huì)化分工中被逐步認(rèn)同，走產(chǎn)業(yè)化開展之路成為物業(yè)管理的必然趨勢。近十年來，我國的年均經(jīng)濟(jì)增長保持了１０%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增１０%左右。在強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)投資也強(qiáng)勁增長，為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的開展空間。在政策層面，？物權(quán)法？、新？物業(yè)管理?xiàng)l例？等相繼出臺(tái)，標(biāo)準(zhǔn)了物業(yè)管理行為，強(qiáng)化了社會(huì)的物管意識(shí)，保障了物管行業(yè)的安康開展；我國物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，客戶對(duì)產(chǎn)品國際化、人性化的要求，提高了對(duì)物業(yè)管理效勞的要求；隨著信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的開展，對(duì)物業(yè)管理技術(shù)能力的需求也不斷提高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾３萬家，從業(yè)人員３００多萬人，國內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已到達(dá)數(shù)百億元，并以每年２０%以上的幅度遞增，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在我國有著巨大的開展空間。１.２.市場競爭中物業(yè)的開展改革開放之前，由于過多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的社會(huì)福利性而無視了它的商品屬性，因而由國家用行政手段完全統(tǒng)管起來。這種方法雖然在解決人們住房問題方面曾起到過積極的作用，但由于長期實(shí)行福利制低租金分配住房的政策，排斥住房的商品屬性，國家在住房建立上只有投入，沒有產(chǎn)出。包袱越背越重，不但建房投資收不回來，連日常管理和維修都難以維持，房屋失養(yǎng)失修嚴(yán)重。據(jù)２０世紀(jì)８０年代初統(tǒng)計(jì)，全國直管公房失養(yǎng)失修率到達(dá)５０%以上。每平方米使用面積年租金僅１.５６元，除去管理費(fèi)０.６８元，１８%的稅金０.２８元外，維修費(fèi)只剩０.６０元，只夠正常維修費(fèi)用的１/６，虧損嚴(yán)重，也使房屋淘汰量逐年增加。可以說，我國傳統(tǒng)的住房管理體制已經(jīng)走進(jìn)了死胡同。隨著改革開放的深入，房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速開展。與此同時(shí)，舊體制的弊病更加顯露，而國外的一些先進(jìn)科學(xué)技術(shù)和管理經(jīng)歷不斷引進(jìn)來。在這種情況下，世界上先進(jìn)的物業(yè)管理模式，自然而然的就在中國產(chǎn)生并迅速開展起來。１９８１年３月，作為中國經(jīng)濟(jì)特區(qū)的深圳市，第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立。他們借鑒香港先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)歷，結(jié)合特區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)展了改革。改革的核心是政企分開，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)別離，由單純管理性公司向效勞經(jīng)營型公司轉(zhuǎn)變。同年在廣州市，新建的東湖新村也進(jìn)展了改革的試點(diǎn)。這是中國物業(yè)管理邁出了第一步的標(biāo)志。２０世紀(jì)９０年代至今，是中國物業(yè)管理大開展階段。僅北京市，截止到２００２年底，物業(yè)管理公司已達(dá)１４４９家，從業(yè)人員達(dá)１５萬人，管理的物業(yè)面積近１億平方米，覆蓋面達(dá)全市總物業(yè)面積的６４%。從北京一地就可以看出，我國物業(yè)管理的開展速度之快，規(guī)模之大，范圍之廣。二．物業(yè)的分類隨著物業(yè)行業(yè)的開展，逐步分化出不同的物業(yè)管理效勞類型。主要分為商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、行政物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)是主要類型。２.１商業(yè)物業(yè)盈利性較高，市場吸引力強(qiáng)，對(duì)企業(yè)人力資源等內(nèi)部因素要求較高。物業(yè)效勞類型包括：資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)參謀、物業(yè)管理、專業(yè)效勞等。目前，國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)公司根本物業(yè)類型是物業(yè)管理。物業(yè)管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質(zhì)量的效勞來保證用戶的物業(yè)資產(chǎn)可以維持正常、良好的運(yùn)營。這種高質(zhì)量的效勞可以為物業(yè)公司帶來長期穩(wěn)定地業(yè)務(wù)收入。物業(yè)管理對(duì)于物業(yè)公司來講是根本的工作類型。通過物業(yè)管理可以積累物業(yè)行業(yè)的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)歷；探索物業(yè)行業(yè)運(yùn)營的新模式；為其他物業(yè)行業(yè)的模式運(yùn)營提供資金與人力資源的支持?？傊?，堅(jiān)實(shí)的物業(yè)管理經(jīng)歷是物業(yè)公司從事全系列物業(yè)效勞類型的根底。一些先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)公司在從事物業(yè)管理的根底上，正在積極探索資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)參謀等其它物業(yè)增值效勞。資產(chǎn)管理就是商業(yè)與住宅物業(yè)的投資管理，效勞客戶包括公司與個(gè)人投資者和慈善基金等。２.２住宅物業(yè)雖然市場規(guī)模龐大，但住宅物業(yè)管理的利潤率較低，大局部住宅物業(yè)公司僅能實(shí)現(xiàn)微利或略有虧損；而且住宅物業(yè)普遍由開發(fā)商自有物業(yè)公司管理，在各種物業(yè)形態(tài)上市場化率最低；對(duì)于開發(fā)商來講，良好的物業(yè)管理可以顯著的提升業(yè)主對(duì)開發(fā)商的客戶滿意度，提升樓盤的品質(zhì)與價(jià)值，從而提升開發(fā)商的品牌。日前，萬科對(duì)外表示，萬科物業(yè)以后不會(huì)再接除公司外的物業(yè)管理工程，專注于為本企業(yè)開發(fā)工程效勞。與此相照應(yīng)的是，目前中海物業(yè)也在深圳回撤除中海地產(chǎn)之外的物業(yè)管理工程，中海地產(chǎn)同時(shí)以１.２８億元人民幣，悉數(shù)收購了中海物業(yè)的股權(quán)。這樣，在住宅物業(yè)管理的市場上，有影響的公司采取收縮策略，微薄的利潤又會(huì)使中小規(guī)模的物業(yè)公司在競爭中近一步分化。三．物業(yè)管理中的問題３.１.市場化的差距物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)是市場的主體，即企業(yè)化的機(jī)構(gòu)——物業(yè)管理公司，而不是行政性的組織。其生存、開展完全由市場來決定，誰的管理水平高，效勞質(zhì)量好，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)適宜，誰就能生存與開展，否那么就會(huì)遭到淘汰。我國的物業(yè)管理公司已經(jīng)全部企業(yè)化了，其來源主要有四局部：一是房管所改制成立的；二是有自管房的大單位的行政后勤部門改制成立的；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建成立的；四是民營的、外資、合資的物業(yè)管理公司。它們?nèi)汲蔀橛邢挢?zé)任公司。外表看，已經(jīng)符合市場化的要求，但實(shí)際上還相差較遠(yuǎn)，特別是前兩局部的物業(yè)公司，連根本的政企分開都未做到。企業(yè)的負(fù)責(zé)人由政府任命，仍未擺脫舊有的模式。允許市場主體獲取合理的利潤，并主要以管理酬金的形式來表達(dá)，其利潤、酬金的有無、多少完全由市場來決定，防止人為地約束物業(yè)管理公司對(duì)經(jīng)濟(jì)收益的追求，抑制其活力。企業(yè)作為市場經(jīng)濟(jì)中的根本細(xì)胞和主體，其“經(jīng)濟(jì)行為就是在各種條件限制下，為追求利潤最大化而采取的行動(dòng)〞。這是企業(yè)的目標(biāo)，有了目標(biāo)才有動(dòng)力，有了內(nèi)在的動(dòng)力，企業(yè)才能充滿活力。實(shí)行物業(yè)管理初期，有關(guān)部門就定調(diào)為“微利企業(yè)〞。這一方面可能考慮減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)，另一方面可能考慮物業(yè)公司是勞動(dòng)密集型企業(yè)，科技含量不高，利潤高不了。但這恰恰違背了市場機(jī)制的根本規(guī)律?，F(xiàn)在，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的開展與深化，“微利行業(yè)〞的觀點(diǎn)不多見了，可在相當(dāng)一局部人的思想里仍然認(rèn)為，物業(yè)管理撐死也只是個(gè)掙小錢的行業(yè)。這對(duì)整個(gè)物業(yè)行業(yè)的開展是極為有害的，可以說，這是制約企業(yè)開展的重要障礙。、物業(yè)管理實(shí)行有償效勞，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在國家法規(guī)的指導(dǎo)下由市場決定。這個(gè)市場就是物業(yè)業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理和效勞的需求，按照國際慣例，“誰受益，誰出錢〞。這個(gè)觀點(diǎn)說起來容易，要使全體業(yè)主承受卻非常難。某家物業(yè)公司的員工入戶為一位曾擔(dān)任過領(lǐng)導(dǎo)干部的業(yè)主進(jìn)展維修，干完活后按規(guī)定收費(fèi)，這位老同志不解的問：“為人民效勞還收費(fèi)？〞這種認(rèn)識(shí)現(xiàn)在雖不多見了，卻很有代表性。還有一個(gè)價(jià)格管制，這是一個(gè)非常復(fù)雜的而又關(guān)系重大的問題。“政府根據(jù)形勢需要和既定政策，運(yùn)用行政權(quán)力直接規(guī)定某些產(chǎn)品的價(jià)格，并強(qiáng)制執(zhí)行，叫價(jià)格管制。〞我國在這方面還有較大差距。這與開展水平有關(guān)，同時(shí)與物業(yè)管理市場不成熟也有關(guān)。３.２.社會(huì)化的差距社會(huì)化方面的差距主要有以下幾點(diǎn)：第一，條塊分割嚴(yán)重。開發(fā)公司不愿意把自己的物業(yè)交給外部公司去管，即使公開招標(biāo)，其運(yùn)用“暗箱操作〞等手段，外部也很難進(jìn)入。這牽涉到體制的問題，必須從產(chǎn)權(quán)制度等方面加快改革，才能從根本上實(shí)現(xiàn)社會(huì)化。第二，業(yè)主委員會(huì)的組建要適合國情，真正發(fā)揮作用。前幾年，仿照國外模式，要求新建小區(qū)在正式入?。蹦陜?nèi)或入住率到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)后，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)組建業(yè)主委員會(huì)并報(bào)政府部門批準(zhǔn)。結(jié)果帶來不少問題，比方業(yè)主委員會(huì)主任或成員的選舉，除了要求他有無私奉獻(xiàn)精神外，還要有“三總師〞的業(yè)務(wù)知識(shí)。具備這些條件的很少，勉強(qiáng)選出來的，先提出個(gè)人要求。這樣的委員會(huì)業(yè)主們怎能信任？這也是為什么有的小區(qū)出現(xiàn)兩個(gè)業(yè)主委員會(huì)和兩個(gè)物業(yè)公司的原因之一。北京市政府規(guī)定，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，我認(rèn)為這是一個(gè)好方法?？傊鐣?huì)化的步伐要快，這樣才能提高物業(yè)管理的層次，最終受益的是廣闊業(yè)主。３.３.專業(yè)化的差距專業(yè)化要求物業(yè)管理公司要有專門的組織機(jī)構(gòu)，有專門的人員配備，有專業(yè)工具配備。最重要的是應(yīng)聘請專業(yè)公司從事專業(yè)工作，比方保安、綠化、保潔、供暖、維修等，物業(yè)公司主要從事經(jīng)營、管理、考核工作。在此方面我們還有較大差距，以某公司為例，成立了專業(yè)公司，由于未能完全擺脫老體制的影響，光人工費(fèi)就占去了總費(fèi)用的大半。這樣的專業(yè)公司不要說參與社會(huì)的競爭，就連生存都困難。還有一些小公司，為了節(jié)省人力，一人多崗，什么都干，什么都不精，其管理水平可想而知。３.４.標(biāo)準(zhǔn)化的差距標(biāo)準(zhǔn)化要求，物業(yè)管理公司要依照政府規(guī)定，在有關(guān)部門正式登記注冊，承受審核，依法經(jīng)營；要建立一套完整的、科學(xué)的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和效勞程序，以確保效勞質(zhì)量；要主動(dòng)承受政府部門的指導(dǎo)及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)視。我們在這方面的主要差距是標(biāo)準(zhǔn)化程度不高，制度、標(biāo)準(zhǔn)等都有，遵守不夠。小公司管理漏洞很多；大公司扯皮多，效率低，主動(dòng)性差。四，如何在競爭中謀求開展４.１在市場競爭中，要從體制上標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)，主要是提高企業(yè)兩個(gè)方面的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。物業(yè)管理是個(gè)特殊的行業(yè)，它管理的是責(zé)任資產(chǎn)，而且數(shù)額巨大。為了能保證業(yè)主的資產(chǎn)不受損失，企業(yè)應(yīng)該具有處理一般事故的能力和承擔(dān)資產(chǎn)損失的經(jīng)濟(jì)能力。另外，企業(yè)在體制上要符合現(xiàn)代公司制度的要求。４.２標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)自身的能力，實(shí)際上就是隊(duì)伍建立問題。在市場競爭中，從前期管理，到成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，乃至后期的效勞，都需要物管企業(yè)擁有能勝任工作的專業(yè)技術(shù)人員。因?yàn)槲飿I(yè)管理工作涉及方方面面，所以稱職的管理、技術(shù)人員和取得相應(yīng)的管理資質(zhì)是非常重要的。４.３物管企業(yè)要標(biāo)準(zhǔn)自身的資金管理和控制能力。這個(gè)問題尤其重要，關(guān)系到一個(gè)物業(yè)管理工程的長期穩(wěn)定。專項(xiàng)資金、代管資金是業(yè)主利益和企業(yè)利益的真正結(jié)合點(diǎn)，也是一個(gè)工程長期運(yùn)作的資金保證，這個(gè)問題如果企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不好，就是對(duì)業(yè)主的不負(fù)責(zé)任。４.４標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)的合同意識(shí)。本次條例規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商、業(yè)主之間都是平等的，相互之間就是合同關(guān)系，因此企業(yè)的合同意識(shí)、制訂合同的水平至關(guān)重要。物業(yè)管理合同是一系列的合同，從前期的？業(yè)主臨時(shí)公約？，到最后和業(yè)主之間的每一項(xiàng)合同--裝修、安保、停車等等，都是非常具體的。合同制訂得完善、細(xì)致、明確，就能減少以后發(fā)生糾紛的可能。４.５樹立開放心態(tài)，創(chuàng)新效勞的溝通方式

隨著法規(guī)的完善，市場的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理糾紛卻有上升趨勢。究其原因，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理這種新興行業(yè)知之不深，恐怕是重要因素之一。這里，充分有效的溝通是引導(dǎo)業(yè)主認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的重要途徑。傳統(tǒng)的溝通方法(如座談會(huì)、宣傳欄、告示欄、信箱等)稍顯被動(dòng)，亟待探尋具有時(shí)代特點(diǎn)、符合業(yè)主心理的新型溝通方式。創(chuàng)新效勞溝通方式，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)才能得到改善，物業(yè)管理公司與居民的關(guān)系才能日益和諧融洽。

４.６抓住管理的重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主參與的共同管理

物業(yè)效勞質(zhì)量的優(yōu)劣。這是物業(yè)管理各個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)全部工作的綜合反映，涉及物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的全體住戶。生活在同一個(gè)社區(qū)的成員，既是效勞對(duì)象和受益者，又是效勞的參與者。社區(qū)中心作為物業(yè)效勞與管理的主體，應(yīng)經(jīng)常在全體員工和小區(qū)居民中宣傳“小區(qū)建立靠大家〞的思想理念，把員工和住戶的積極性、創(chuàng)造性充分調(diào)動(dòng)起來，不斷提高人的素質(zhì)，結(jié)實(shí)樹立“質(zhì)量第一〞的思想，人人關(guān)心物業(yè)的效勞質(zhì)量，參與質(zhì)量管理，從而提升物業(yè)效勞水平。通過社區(qū)志愿者效勞等活動(dòng)，能夠提高居民的參與意識(shí)，并引導(dǎo)居民參加到社區(qū)志愿者的行列。通過吸引和發(fā)動(dòng)社區(qū)內(nèi)各方面的力量來共同關(guān)心困難人員，搞好社會(huì)保障工作，形成“人人為我，我為人人〞的良好社區(qū)風(fēng)氣。

４.７區(qū)分物業(yè)情況，細(xì)分業(yè)主需求。創(chuàng)新效勞方式

物業(yè)的位置、規(guī)模、檔次、新舊不同，業(yè)主的要求、需求、期望各異。適宜的才是最好的，根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)各不一樣的效勞方式應(yīng)是明智之舉。物業(yè)管理企業(yè)通過住戶調(diào)查，對(duì)效勞對(duì)象進(jìn)展研究和細(xì)分，分析效勞對(duì)象的文化背景、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求，結(jié)合自身的專業(yè)經(jīng)歷，可量身定做相應(yīng)的效勞方式。

４.８開展社區(qū)商業(yè)，拓展新的效勞空間。開展社區(qū)商業(yè)為居民提供特色效勞

隨著人民生活水平的不斷提高，居民所需要的居家效勞已經(jīng)不再局限于傳統(tǒng)的家政效勞等方面。而社區(qū)商業(yè)效勞那么具有便利和多功能的特點(diǎn)，它既能滿足居民生活的一般需求，也具備了與生活相關(guān)的配套設(shè)施。另外，它還可以針對(duì)居民的不同需求打破傳統(tǒng)，靈活經(jīng)營，為居民提供延時(shí)效勞或送貨上門效勞。