《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估手冊(cè)試行》

2004年7月2004年7月前言房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是目前熱點(diǎn)行業(yè)之一，在地方稅收收入中占有較大的比重。該行業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、繳納稅種復(fù)雜，存在涉稅問(wèn)題多的特點(diǎn)。我市地稅系統(tǒng)自94年建局以來(lái),每年均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)檢查,其有問(wèn)題率和查補(bǔ)稅款明顯高于其他行業(yè)。2003年全系統(tǒng)查補(bǔ)稅款在上千萬(wàn)元以上的重大案件19件，共補(bǔ)繳稅款3億元;其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)15件,占79%,檢查收入2.5億,占83%.因此，該行業(yè)是稅收管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)行業(yè)之一。如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點(diǎn)和研究的課題。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的稅收管理，實(shí)施有效納稅評(píng)估，我們?cè)谡J(rèn)真研究了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)稅收管理的經(jīng)驗(yàn)，編寫(xiě)了《納稅評(píng)估手冊(cè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)）》。本手冊(cè)的編寫(xiě)，體現(xiàn)了現(xiàn)代稅收管理理念，對(duì)提高稅源監(jiān)控能力、實(shí)現(xiàn)稅收科學(xué)管理，營(yíng)造一流稅收環(huán)境具有重要意義。同時(shí)，通過(guò)有效的機(jī)制對(duì)行業(yè)納稅評(píng)估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。本手冊(cè)依照現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會(huì)計(jì)制度》、《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，結(jié)合納稅評(píng)估工作實(shí)際，本著依法評(píng)估、科學(xué)實(shí)用、通俗易懂的原則編寫(xiě)。本手冊(cè)內(nèi)容較為全面，分為三章和附錄。詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的概念、納稅評(píng)估方法以及評(píng)估指標(biāo)。手冊(cè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)入手，分析了三種不同環(huán)境下適用的不同評(píng)估方法，分別從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算與涉稅問(wèn)題兩個(gè)角度闡述了評(píng)估指標(biāo)的產(chǎn)生過(guò)程、適用范圍、具體應(yīng)用以及結(jié)果分析，并收集了相當(dāng)一部分行業(yè)相關(guān)法規(guī)。希望此手冊(cè)能成為廣大評(píng)估人員了解和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)評(píng)估的工具。由于編者水平有限，加之時(shí)間倉(cāng)促，難免有不足之處，敬請(qǐng)指正。北京市地方稅務(wù)局納稅評(píng)估處目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc78015045"前言1HYPERLINK\l"_Toc78015046"第一章綜述1HYPERLINK\l"_Toc78015047"第一節(jié)基本概念1HYPERLINK\l"_Toc78015048"一、房地產(chǎn)相關(guān)概念1HYPERLINK\l"_Toc78015049"二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念2HYPERLINK\l"_Toc78015050"三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估3HYPERLINK\l"_Toc78015051"第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)3HYPERLINK\l"_Toc78015052"一、經(jīng)營(yíng)概況3HYPERLINK\l"_Toc78015053"二、經(jīng)營(yíng)分類(lèi)3HYPERLINK\l"_Toc78015054"輸三、經(jīng)營(yíng)流程肝4HYPERLINK\l"_Toc78015055"蝦四、會(huì)計(jì)核算胳7HYPERLINK\l"_Toc78015056"錦五、應(yīng)稅特征蜻9HYPERLINK\l"_Toc78015057"許第二章評(píng)估方橡法功12HYPERLINK\l"_Toc78015058"鋒第一節(jié)假設(shè)法攝12HYPERLINK\l"_Toc78015059"攝一、環(huán)境適用憤12HYPERLINK\l"_Toc78015060"背二、具體應(yīng)用棕13HYPERLINK\l"_Toc78015061"腸第二節(jié)自SPS岡S酬應(yīng)用法釀18HYPERLINK\l"_Toc78015062"柏一、環(huán)境適用扮18HYPERLINK\l"_Toc78015063"圾二、具體應(yīng)用害19HYPERLINK\l"_Toc78015064"面第三節(jié)系統(tǒng)預(yù)岡警法砍21HYPERLINK\l"_Toc78015065"雜一、環(huán)境適用毛21HYPERLINK\l"_Toc78015066"屬二、具體應(yīng)用狼22HYPERLINK\l"_Toc78015067"趙第三章評(píng)估指成標(biāo)遺25HYPERLINK\l"_Toc78015068"輩第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)聽(tīng)表指標(biāo)攪25HYPERLINK\l"_Toc78015069"像一、指標(biāo)基礎(chǔ)條25HYPERLINK\l"_Toc78015071"藥二、指拾標(biāo)各確定壩28HYPERLINK\l"_Toc78015071"社三、指標(biāo)附件慣41HYPERLINK\l"_Toc78015072"椒第二節(jié)納稅問(wèn)鷹題指標(biāo)并66HYPERLINK\l"_Toc78015073"鳴一、指標(biāo)基礎(chǔ)牲66HYPERLINK\l"_Toc78015074"地二、指標(biāo)確定竿71HYPERLINK\l"_Toc78015075"告三、指標(biāo)附件堆77HYPERLINK\l"_Toc78015076"等附錄法規(guī)政策榜101HYPERLINK\l"_Toc78015077"之附錄一營(yíng)業(yè)稅劍法規(guī)撫101HYPERLINK\l"_Toc78015078"落中華人民共和尤國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行誠(chéng)條例催101HYPERLINK\l"_Toc78015079"爽中華人民共和川國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行巾?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則繪104HYPERLINK\l"_Toc78015080"因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)破讓及出售建筑亞物和經(jīng)濟(jì)權(quán)益孝轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)丸稅具體辦法泳110HYPERLINK\l"_Toc78015081"善轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)靜總局關(guān)于印發(fā)才營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解斯答（之一）的句通知（節(jié)選）蕉113HYPERLINK\l"_Toc78015082"您轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)灰總局關(guān)于房產(chǎn)筐開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售誦不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)排業(yè)稅問(wèn)題的通幣知這117HYPERLINK\l"_Toc78015083"干北京市地方稅但務(wù)局關(guān)于進(jìn)一燦步加強(qiáng)北京市升房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)箱業(yè)稅優(yōu)惠政策迷執(zhí)行管理工作愁的通知對(duì)119HYPERLINK\l"_Toc78015084"漸財(cái)政部、國(guó)家意稅務(wù)總局關(guān)于襪營(yíng)業(yè)稅若干政吐策問(wèn)題的通知跑123HYPERLINK\l"_Toc78015085"株附錄二企業(yè)所貼得稅法規(guī)泛128HYPERLINK\l"_Toc78015086"福中華人民共和極國(guó)企業(yè)所得稅角暫行條例煮128HYPERLINK\l"_Toc78015087"毯中華人民共和貞國(guó)企業(yè)所得稅伍暫行條例實(shí)施廊細(xì)則衡131HYPERLINK\l"_Toc78015088"嘩財(cái)政部、國(guó)家章稅務(wù)總局關(guān)于屬企業(yè)所得稅幾康個(gè)具體問(wèn)題的驗(yàn)通知際141HYPERLINK\l"_Toc78015089"箏關(guān)于印發(fā)北京痰市地方企業(yè)所溝得稅稅前扣除弦辦法的通知潛142HYPERLINK\l"_Toc78015090"豈國(guó)家稅務(wù)總局同關(guān)于外商投資英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)裙?fàn)I企業(yè)所得稅交管理問(wèn)題的通勻知稠156HYPERLINK\l"_Toc78015091"噴國(guó)家稅務(wù)總局室關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)自發(fā)有關(guān)企業(yè)所訊得稅問(wèn)題的通訊知醋158HYPERLINK\l"_Toc78015092"領(lǐng)關(guān)于修改和完采善我市企業(yè)所淋得稅定率征收村辦法的通知耽（飲節(jié)選摧）柿162HYPERLINK\l"_Toc78015093"諸關(guān)于修訂企業(yè)幻所得稅純益率乒和定額征收辦叛法的通知鐵（族節(jié)選肉）貧164HYPERLINK\l"_Toc78015094"桐印發(fā)北京市地尊方稅務(wù)局關(guān)于捉對(duì)部分城鄉(xiāng)集忽體企業(yè)、私營(yíng)瓜企業(yè)實(shí)行企業(yè)售所得稅定率征雪收的暫行辦法展的通知店（棟節(jié)選?。┢?65HYPERLINK\l"_Toc78015095"雪附錄三土地增互值稅法規(guī)壽168HYPERLINK\l"_Toc78015096"肺中華人民共和寨國(guó)土地增值稅達(dá)暫行條例夾168HYPERLINK\l"_Toc78015097"祖中華人民共和論國(guó)土地增值稅周暫行條例實(shí)施巡細(xì)則饞169HYPERLINK\l"_Toc78015098"挺關(guān)于土地增值濫稅若干政策及儉征收管理問(wèn)題付的通知獨(dú)174HYPERLINK\l"_Toc78015099"疲關(guān)于對(duì)舊城改澤造成片開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)沒(méi)讓房地產(chǎn)征免禾土地增值稅政翼策和征管問(wèn)題銹的通知束177HYPERLINK\l"_Toc78015100"湯北京市地方稅問(wèn)務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家講稅務(wù)總局關(guān)于嬸認(rèn)真做好土地?cái)U(kuò)增值稅征收管團(tuán)理工作的通知略178HYPERLINK\l"_Toc78015101"荒北京市地方稅虜務(wù)局關(guān)于明確疫土地增值稅征蛛收管理若干問(wèn)摔題的通知宴179HYPERLINK\l"_Toc78015102"純北京市地方稅柏務(wù)局關(guān)于進(jìn)一辰步明確土地增援值稅征收管理樣若干問(wèn)題的通削知曬181HYPERLINK\l"_Toc78015103"媽附錄四房產(chǎn)稅框（城市房地產(chǎn)簽稅）、城鎮(zhèn)土誓地使用稅法規(guī)庫(kù)182HYPERLINK\l"_Toc78015104"搭中華人民共和偉國(guó)房產(chǎn)稅暫行浙條例舒182HYPERLINK\l"_Toc78015105"組北京市施行《予中華人民共和倦國(guó)房產(chǎn)稅暫行酸條例》的細(xì)則竿（修正）竄184HYPERLINK\l"_Toc78015106"羽財(cái)政部稅務(wù)總專(zhuān)局關(guān)于房產(chǎn)稅衰若干具體問(wèn)題爹的解釋和暫行傅規(guī)定驟185HYPERLINK\l"_Toc78015107"孝北京市財(cái)政局坑、北京市地方款稅務(wù)局關(guān)于明屢確房產(chǎn)稅、城按鎮(zhèn)土地使用稅同、城市房地產(chǎn)趕稅有關(guān)政策和崇征管問(wèn)題的通皺知灑189HYPERLINK\l"_Toc78015108"喊關(guān)于城市房地呼產(chǎn)稅有關(guān)政策汁和征管問(wèn)題的曾通知肆191HYPERLINK\l"_Toc78015109"屯印發(fā)《關(guān)于我濁市部分涉外稅季收實(shí)行屬地征壘收的實(shí)施意見(jiàn)穿》的通知你195HYPERLINK\l"_Toc78015110"殺北京市財(cái)政局忽、北京市地方湊稅務(wù)局關(guān)于城蚊市房地產(chǎn)稅納附稅義務(wù)人問(wèn)題右的補(bǔ)充通知數(shù)197HYPERLINK\l"_Toc78015111"療北京市地稅局滲關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家寫(xiě)稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)外商投資企業(yè)喚征收城市房地嚇產(chǎn)稅若干問(wèn)題搜的通知品197HYPERLINK\l"_Toc78015112"生北京市財(cái)政局羞、北京市地方健稅務(wù)局關(guān)于明語(yǔ)確房產(chǎn)稅、城狗鎮(zhèn)土地使用稅鍋、城市房地產(chǎn)偵稅有關(guān)政策和為征管問(wèn)題的通丸知負(fù)199HYPERLINK\l"_Toc78015113"漿附錄五其他法雀規(guī)跡202HYPERLINK\l"_Toc78015114"佛中華人民共和甘國(guó)城市房地產(chǎn)刪管理法豬202HYPERLINK\l"_Toc78015115"繞城市房地產(chǎn)開(kāi)座發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l傘例適212HYPERLINK\l"_Toc78015116"桑關(guān)于規(guī)范房地戶產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)宗發(fā)建設(shè)行為的懂通知沾218HYPERLINK\l"_Toc78015117"困北京市商品住布宅銷(xiāo)售價(jià)格構(gòu)草成灶221HYPERLINK\l"_Toc78015118"跡北京市商品住積宅銷(xiāo)售價(jià)格構(gòu)躁成管理辦法底222HYPERLINK\l"_Toc78015119"領(lǐng)北京市關(guān)于實(shí)耀施《商品房銷(xiāo)待售管理辦法》潔的若干規(guī)定禾225HYPERLINK\l"_Toc78015120"扯北京市國(guó)土資蝕源和房屋管理宵局關(guān)于商品房荒銷(xiāo)售有關(guān)問(wèn)題齒的通知資226HYPERLINK\l"_Toc78015121"修關(guān)于加強(qiáng)住宅寇工程質(zhì)量管理派的若干意見(jiàn)黃231HYPERLINK\l"_Toc78015122"出房屋建筑和市漆政基礎(chǔ)設(shè)施工熊程施工分包管述理辦法卡234HYPERLINK\l"_Toc78015123"臣中國(guó)人民銀行拔關(guān)于進(jìn)一步加疲強(qiáng)房地產(chǎn)信貸爪業(yè)務(wù)管理的通超知您237第一章綜述底第一說(shuō)節(jié)乎讓基本概念音一、房地產(chǎn)相菜關(guān)概念（一）房地產(chǎn)南撇籍房地產(chǎn)是房屋題財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)洗產(chǎn)的總稱(chēng)，在尖經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為知不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)羽產(chǎn)指不能移動(dòng)南，移動(dòng)后會(huì)引深起性質(zhì)、形狀禮改變的財(cái)產(chǎn)，弟包括建筑物、潔構(gòu)筑物、土地趁及其他土地附含著物國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》素。很多國(guó)家將淹房地產(chǎn)稱(chēng)為物涼業(yè)臺(tái)國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》威房地產(chǎn)涉及的醫(yī)稅收主要有兩鐘類(lèi)，一類(lèi)為財(cái)晝產(chǎn)稅性質(zhì)，即邁對(duì)房地產(chǎn)的存哲量狀態(tài)進(jìn)行征繁稅，我國(guó)現(xiàn)在橡開(kāi)征的房產(chǎn)稅毒（城市房地產(chǎn)辱稅）、城鎮(zhèn)土王地使用稅（十租六屆三中全會(huì)就指沾出壯“節(jié)條件具備時(shí)對(duì)狡不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)禍一規(guī)范的物業(yè)民稅襯”晌），以及將來(lái)菠可能開(kāi)征的遺脾產(chǎn)稅的有關(guān)房皂地產(chǎn)稅目，均群屬此性質(zhì)；第兵二類(lèi)為流轉(zhuǎn)稅洗和所得稅性質(zhì)致，指在房地產(chǎn)理的開(kāi)發(fā)建設(shè)及感流通管理環(huán)節(jié)骨開(kāi)征的各種稅拍，主要包括營(yíng)跑業(yè)稅、土地增泉值稅、企業(yè)所以得稅等。擔(dān)（二）房地產(chǎn)栗市場(chǎng)蛙房地產(chǎn)市場(chǎng)可泳分為以下幾類(lèi)與：房地產(chǎn)一級(jí)咽市場(chǎng)，指土地稍征用、劃拔、修出讓市場(chǎng)，房紫地產(chǎn)呈縱向流鳥(niǎo)通，土地的出么讓方式一般有材協(xié)議出讓、招樣標(biāo)出讓、拍賣(mài)葛出讓三種方式果；房地產(chǎn)二級(jí)母市場(chǎng)，指房地稻產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃缺、抵押等市場(chǎng)夠，房地產(chǎn)呈橫姓向流通，通過(guò)煤表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者尿與消費(fèi)者之間污的交易；房地娘產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，浮指房產(chǎn)的互換庫(kù)、典當(dāng)、租賃竄以及二手房交鐘易市場(chǎng)，房地奸產(chǎn)呈橫向流通居，表現(xiàn)為消費(fèi)領(lǐng)者之間以及經(jīng)越營(yíng)者與消費(fèi)者勉之間的交易行逢為。廣義而言哈，房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)還包括物業(yè)管太理市場(chǎng)，指以嚼物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)為交換對(duì)象的辱市場(chǎng)，對(duì)前三輛級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)每有一定的輔助抽作用。惱（三）房地產(chǎn)注業(yè)緩房地產(chǎn)業(yè)是指嘉通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)牛機(jī)制從事房地絞產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)想、建設(shè)、銷(xiāo)售刪、出租、管理鳴、服務(wù)、咨詢鄉(xiāng)等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)厭，具體可分為慕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銹經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地墨產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房烤地產(chǎn)管理業(yè)根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱(chēng)的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。玉（物業(yè)管理業(yè)蜜）、二手房交則易的經(jīng)營(yíng)管理低等行業(yè)，廣義米而言，還包括膜建筑業(yè)的房地根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱(chēng)的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。圈從歷史看，我奴國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)騙起步較晚，但太進(jìn)貌入抓2螺0鄙世港紀(jì)剪9邁0珠年代以來(lái)，房蒙地產(chǎn)業(yè)得以迅寬速發(fā)展，其原浪因與我國(guó)三項(xiàng)摸重大制度和體視制改革密切相撿關(guān)：第一，改怠福利性住房制痕度為商品化住勞房制度；第二貢，改對(duì)土地?zé)o擔(dān)償、無(wú)期限行攪政劃拔的土地肅使用制度為通但過(guò)協(xié)議、招標(biāo)果、拍賣(mài)方式，毛有償取得土地絞有限期使用權(quán)掏的土地使用制溝度；第三，改肢千家投資、分殲散建設(shè)的房地親產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式為席綜合建設(shè)、配組套開(kāi)發(fā)的房地澇產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)方境式渴。繪199遙1例年挺3俱月津和列199援4遵年處7孤月，國(guó)務(wù)院分翁別頒布了《城臣市房屋拆遷管牢理?xiàng)l例》和《冰中華人民共和短國(guó)城市房地產(chǎn)轟管理法》，標(biāo)客志著我國(guó)房地俘產(chǎn)業(yè)走上了法慢制軌道繩，董199跪8呆年卵8咐月，全國(guó)人大繡再次修訂了《堂中華人民共和貍國(guó)土地管理法爹》，從土地利謊用、用地審批狀等方面規(guī)范了今我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)野的成長(zhǎng)。障二、房地產(chǎn)開(kāi)演發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相泛關(guān)概念縮（一）房地產(chǎn)謝開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)娛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與賓經(jīng)營(yíng)業(yè)是隨著邀城市住宅商品聯(lián)化的推行、工蛛商用房建設(shè)事科業(yè)的發(fā)展，以何及城市土地使寸用制度改革的偉深化，逐步從尖建筑業(yè)分離出花來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)尾，主要涉及房替地產(chǎn)的投資、符開(kāi)發(fā)、建設(shè)、怨銷(xiāo)售、出租等秧環(huán)節(jié)，是房地以產(chǎn)業(yè)最重要的榆組成部分。程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與習(xí)經(jīng)營(yíng)業(yè)是房地前產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的虜產(chǎn)物?！吨腥A呢人民共和國(guó)城婦市規(guī)劃法》中盤(pán)明確規(guī)定令，竄“頂統(tǒng)一規(guī)劃、合決理布局、因地昨制宜、綜合開(kāi)乞發(fā)、配套建危設(shè)仙”識(shí)是我國(guó)城市建家設(shè)的基本方針皂，其本質(zhì)特點(diǎn)爹就體現(xiàn)盜在槍“欠綜活合諒”扯和曾“貓配峰套撓”依上。所謂綜合騙指對(duì)地下設(shè)施轉(zhuǎn)如給水、排水分、供電、供熱斃、煤氣、通訊糠等設(shè)施進(jìn)行綜昨合開(kāi)發(fā)；配套麻則指對(duì)住宅、酒工商業(yè)用房、噴文教衛(wèi)生設(shè)施凳、園林綠化、須道路交通及其巡他公用設(shè)施進(jìn)鍛行配套建設(shè)，京把城市作為一苗個(gè)有機(jī)整體開(kāi)死發(fā)，保證城市鳳的生產(chǎn)、生活菌、服務(wù)和文化鼓設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)誘展，提高城市呀的整體功能。疑（二）與相關(guān)產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系鍬1坊、箱與串“討建筑齡業(yè)然”奉的關(guān)系貧在我國(guó)三項(xiàng)產(chǎn)珍業(yè)的劃分中，蹦建筑業(yè)屬于物灑質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，規(guī)是第二產(chǎn)業(yè)，插房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與雹經(jīng)營(yíng)業(yè)帶有經(jīng)暗營(yíng)與服務(wù)的性獻(xiàn)質(zhì)，是第三產(chǎn)請(qǐng)業(yè)。雙在房地產(chǎn)的開(kāi)寄發(fā)建設(shè)中，二組者的具體關(guān)系釣可分為兩類(lèi)：續(xù)一類(lèi)是合同關(guān)茅系（委托、招詞標(biāo)等），一般團(tuán)將從事房地產(chǎn)昂開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的轎企業(yè)稱(chēng)為開(kāi)發(fā)攀商，將從事房漿屋施工建設(shè)的仙企業(yè)稱(chēng)為建筑詠商或承包商；道第二類(lèi)是房地愁產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通霉過(guò)自營(yíng)工程，劫將建筑業(yè)的環(huán)毅節(jié)納入本企業(yè)歪之中。對(duì)于第庭二類(lèi)關(guān)系，值孩得注意的涉稅硬問(wèn)題有兩點(diǎn)：壞一是自營(yíng)工程裕在銷(xiāo)售時(shí)，其字自建行為視同雅提供應(yīng)稅勞務(wù)垮按奉“鎖建筑乒業(yè)連”彎稅目繳納營(yíng)業(yè)塵稅；二是存在想自營(yíng)工程的企豎業(yè)，如果有代剃建工程項(xiàng)目，矮應(yīng)壟按洲“逆建筑全業(yè)埋”索稅目繳納營(yíng)業(yè)堡稅。噸2戲、白與才“膝房地產(chǎn)管理業(yè)鏟（物業(yè)衰）歐”親的關(guān)系全二者同屬于房挪地產(chǎn)業(yè)，且同統(tǒng)屬于第三產(chǎn)業(yè)呀，后者是前者錘的延續(xù)，在銷(xiāo)鳳售和盈利環(huán)節(jié)鬼對(duì)前者的影響離越來(lái)越大，同益時(shí)，隨著房地饅產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范寺發(fā)展，逐漸要起求物業(yè)公司前巧期介入開(kāi)發(fā)及燭銷(xiāo)售過(guò)程，從豐物業(yè)管理及潛蛛在業(yè)主的需要峰出發(fā)，提出建客設(shè)性意見(jiàn)。集二者的具體關(guān)淡系有三類(lèi)：一橫類(lèi)是合同關(guān)系憤（委托、招標(biāo)亭等），物業(yè)建嶼成后，由房地脅產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完耍成第一次聘用點(diǎn)物業(yè)管理公司繪的工作，當(dāng)首奶屆產(chǎn)權(quán)人及使棕用人代表大會(huì)珍召開(kāi)后，選聘資物業(yè)公司的工替作由選舉產(chǎn)生杠的業(yè)主委員會(huì)保負(fù)責(zé)。第二類(lèi)構(gòu)是由房地產(chǎn)開(kāi)量發(fā)企業(yè)下屬獨(dú)周立核算的物業(yè)儀公司負(fù)責(zé)物業(yè)屬管理；第三類(lèi)優(yōu)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)著企業(yè)兼營(yíng)物業(yè)鑼管理。對(duì)第三糟類(lèi)關(guān)系，值得蝕注意的涉稅問(wèn)英題是：兼營(yíng)物對(duì)業(yè)管理的企業(yè)嚷，有的同時(shí)兼看營(yíng)餐飲、娛樂(lè)貝等服務(wù)項(xiàng)目，棋對(duì)其物業(yè)收入畏以及服務(wù)業(yè)的艱各項(xiàng)收入應(yīng)按柄相應(yīng)的稅目、師稅率納稅。替三、房地產(chǎn)開(kāi)魯發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的功納稅評(píng)估鍬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與耀經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)長(zhǎng)估是指稅務(wù)機(jī)暫關(guān)根據(jù)納稅申菊?qǐng)?bào)資料以及所摧掌握的相關(guān)涉誼稅信息，通過(guò)尼特定的程序和博方法，對(duì)從事蒜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與暫經(jīng)營(yíng)的企業(yè)一形定期間內(nèi)履行賣(mài)納稅義務(wù)、扣濱繳義務(wù)的真實(shí)塔性、準(zhǔn)確性、嫩合法性進(jìn)行系鉗統(tǒng)的綜合評(píng)定還，并對(duì)一般涉櫻稅問(wèn)題進(jìn)行處酒理的工作過(guò)程灑。騾第二澇節(jié)炮鮮經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)一、經(jīng)營(yíng)概況籃截妥止圈200鏟3膨年底，我市共襖有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屠與經(jīng)營(yíng)行業(yè)臟383脾6阻戶，占我市地率稅征管戶宏數(shù)趁37439產(chǎn)8疑戶遼的得1覽%呈，初200層3老年哭1-1窗2童月納稅總區(qū)額太1火0氣億元，占同期全我市地方稅收河總舍額濁56能5伶億元搶的技17習(xí)%復(fù)，其中營(yíng)業(yè)稅少納稅總類(lèi)額辛7隙億元，占同期鍋我市地方稅收車(chē)總素額元266.太7性億元雄的反26眨%販。煮根據(jù)北京市房產(chǎn)地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)鹽據(jù)顯示巖，謙200炕3估年愁1-1勢(shì)2攜月，我市商品腿房預(yù)售面積總樸計(jì)魂1350咳萬(wàn)免m躲2瀉，預(yù)售金額總奔計(jì)立864旁億堅(jiān)元，預(yù)售均價(jià)璃6398甲元沈/m鳥(niǎo)2譯，經(jīng)濟(jì)適用房木預(yù)售面積總計(jì)敞393桿萬(wàn)懶m鴿2級(jí)，預(yù)售金額總字計(jì)率11爆5三億忠元，預(yù)售均價(jià)驚2917蜂元正/m鞠2潑。二、經(jīng)營(yíng)分類(lèi)艘1雞、根據(jù)開(kāi)發(fā)建霉設(shè)的層次和產(chǎn)繩品內(nèi)容的不同曠，可分為兩個(gè)工層次的開(kāi)發(fā)和叢一個(gè)層次的開(kāi)掘發(fā)兩種形式。成兩個(gè)層次的開(kāi)溜發(fā)是先償將望“胡生射地洽”轟（不具備使用悔條件）開(kāi)發(fā)建督設(shè)玩成予“躲熟怨地豬”指實(shí)現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場(chǎng)地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整）的土地。嘗后進(jìn)行拍賣(mài)或刺出租（產(chǎn)品為活土地），由取膛得土地使用權(quán)棗者進(jìn)行房屋開(kāi)創(chuàng)發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品扒為房屋）；一忙個(gè)層次的開(kāi)發(fā)屆是指一次性完秩成土地、房屋堵的開(kāi)發(fā)（產(chǎn)品疤為房屋）。國(guó)艘外一般以前者歉為主，在我國(guó)燒指實(shí)現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場(chǎng)地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整）的土地。一個(gè)層次的開(kāi)發(fā) 一個(gè)層次的開(kāi)發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā) 第一層次土地拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議第二層次房屋（含土地使用權(quán)）鮮2溝、根據(jù)開(kāi)發(fā)建眼設(shè)項(xiàng)目所處位跪置和建設(shè)內(nèi)容卻的不同，分為滿新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊艱城改造（舊區(qū)配再開(kāi)發(fā)）兩種翼形式，簡(jiǎn)稱(chēng)為蘆新開(kāi)發(fā)和再開(kāi)逼發(fā)。新開(kāi)發(fā)是鋼城市的外延和袍擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)何星城就是一種茶大規(guī)模的新開(kāi)鳥(niǎo)發(fā)形式，再開(kāi)豐發(fā)則是對(duì)原有縱城市功能的改持造和擴(kuò)充，涉榨及到拆遷安置梨改造等環(huán)節(jié)，秀程序更為復(fù)雜祥。新開(kāi)發(fā)和再戰(zhàn)開(kāi)發(fā)的主要工獎(jiǎng)作內(nèi)容分別是創(chuàng)：新區(qū)開(kāi)發(fā) 新區(qū)開(kāi)發(fā) 征用土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋開(kāi)發(fā)舊城改造 拆遷安置建筑地塊改造房屋開(kāi)發(fā)通過(guò)“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對(duì)原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等瘡3獲、根據(jù)投資方沉式不同，可分躺為獨(dú)立建房和男合作建房?jī)煞N哪形式。并4倒、根據(jù)開(kāi)發(fā)建戀設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)別卷不同，可分為買(mǎi)普通住宅（含粥經(jīng)濟(jì)適用房）神、公寓、別墅做、商用、寫(xiě)字退樓等幾種開(kāi)發(fā)肅形式。三、經(jīng)營(yíng)流程經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：倡1做、投資量大，當(dāng)投資回收期長(zhǎng)巨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與晉經(jīng)營(yíng)業(yè)為資金撓密集型行業(yè)，開(kāi)投資量大，除胃分散建設(shè)的單諒項(xiàng)工程外，多克數(shù)企業(yè)進(jìn)行成披片開(kāi)發(fā)，一般彼采用分期分批替、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方唐式，從立項(xiàng)、趟規(guī)劃、征地、正開(kāi)工審批、建嗓設(shè)、竣工交付凱使用、租售，煮直到實(shí)現(xiàn)投資己回收和回報(bào)，攻要跨過(guò)幾個(gè)年鉗頭，經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)開(kāi)周期長(zhǎng)，收益罩集中在中后期甚。蜜2翠、資產(chǎn)負(fù)債率蕉高，對(duì)金融機(jī)崖構(gòu)依賴程度大右據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局企統(tǒng)計(jì)視，毛200凍2老年，全國(guó)房地躍產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直蔬接使用金融機(jī)炎構(gòu)資金（含按平揭貸款）占全魯部開(kāi)發(fā)建設(shè)資叮金比例障達(dá)援50哈%客左右，拖欠占竹用施工企業(yè)資剩金占刪比深22站%研，平均資產(chǎn)負(fù)欠債率割為叫72伏%叮，比工業(yè)企業(yè)移高等出踢1配6支個(gè)百分點(diǎn)。燥3飲、牽涉面廣，襪運(yùn)作程序復(fù)雜蒼鋼綜合開(kāi)發(fā)涉及降到規(guī)劃、勘察狼、市政、施工慚、供電、電訊餡、房管、園林犬、環(huán)衛(wèi)、金融堤以及基層政權(quán)畝機(jī)構(gòu)、建委、宣物價(jià)局、財(cái)政球局、稅務(wù)局等咱等，需要打交酬道的單位和部腎門(mén)幾十個(gè)，開(kāi)巧發(fā)過(guò)程中的協(xié)注作單位也很多閉。歡4蓄、發(fā)展速度快內(nèi)，帶動(dòng)相關(guān)行慶業(yè)迅速發(fā)展悶進(jìn)削入邀9周0錘年代以來(lái)，該建行業(yè)發(fā)展迅猛分，帶動(dòng)建筑業(yè)鍵、建材業(yè)、建稻筑設(shè)備安裝業(yè)口、金融業(yè)以及樓物業(yè)管理業(yè)等除相關(guān)行業(yè)迅速餅發(fā)展。運(yùn)作流程：彼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與劑經(jīng)營(yíng)業(yè)具有階扛段性和周期性狼特點(diǎn)，一般可鴨分為開(kāi)發(fā)建設(shè)殿和租售管理兩歐大階段。其中買(mǎi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)階勤段又分為投資調(diào)機(jī)會(huì)選擇與決廈策分析、前期宜工作、施工建胸設(shè)三個(gè)時(shí)期，煎前期工作包括嫩立項(xiàng)（取得項(xiàng)敲目審批書(shū)）、秧規(guī)劃設(shè)計(jì)、取粉得土地使用權(quán)偵、施工準(zhǔn)備等膨若干環(huán)節(jié)，主嗽要審批事項(xiàng)集席中在這些環(huán)節(jié)景，有關(guān)審批管間理流程見(jiàn)下圖炊（該流程圖非承北京市審批流縫程圖，審批機(jī)臣構(gòu)和個(gè)別程序界可能存在一定深差異，僅供參頌考）：牽城市房地產(chǎn)開(kāi)伸發(fā)項(xiàng)目審批管鳳理流程樣租售管理階段匹分為租售和售翠后管理兩個(gè)時(shí)榨期。租售期的袋主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需為銷(xiāo)售房屋、棟轉(zhuǎn)讓土地使用租權(quán)、出租房屋腸、出租土地使犯用權(quán)、抵押房勺屋土地以及合描作建房中的分下房等。四、會(huì)計(jì)核算島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與遙經(jīng)營(yíng)業(yè)遵從《稻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企順業(yè)會(huì)計(jì)制度》斗和《施工、房轉(zhuǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)科財(cái)務(wù)制度》，寨其會(huì)計(jì)科目的矩設(shè)置有別于《貫企業(yè)會(huì)計(jì)制度麗》工具體差異如下棚表所示：槳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企出業(yè)會(huì)計(jì)制度序企業(yè)會(huì)計(jì)制度下短期投資跌價(jià)宅準(zhǔn)備博應(yīng)收股利、應(yīng)競(jìng)收利息檢應(yīng)收補(bǔ)貼款允采購(gòu)保管費(fèi)巖庫(kù)存材料也原材料偵庫(kù)存設(shè)備永自制半成品喪開(kāi)發(fā)產(chǎn)品水庫(kù)存商品鴿分期收款開(kāi)發(fā)謝產(chǎn)品強(qiáng)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品校周轉(zhuǎn)房招存貨跌價(jià)準(zhǔn)備護(hù)長(zhǎng)期投資減值尼準(zhǔn)備側(cè)委托貸款疊固定資產(chǎn)減值快準(zhǔn)備蛛工程物資魔固定資產(chǎn)購(gòu)建望支出鳴在建工程班在建工程減值膚準(zhǔn)備立無(wú)形資產(chǎn)減值貿(mào)準(zhǔn)備艇遞延資產(chǎn)庭長(zhǎng)期待攤費(fèi)用僑應(yīng)付利潤(rùn)調(diào)應(yīng)付股利腔預(yù)計(jì)負(fù)債耐專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款仆開(kāi)發(fā)成本菠生產(chǎn)成本錯(cuò)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用顯經(jīng)營(yíng)收入真主營(yíng)業(yè)務(wù)收入尚經(jīng)營(yíng)成本敞主營(yíng)業(yè)務(wù)成本暈經(jīng)營(yíng)稅金及附炕加即主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金給及附加威銷(xiāo)售費(fèi)用培營(yíng)業(yè)費(fèi)用裁補(bǔ)貼收入偽以前年度損益譽(yù)調(diào)整秀五鬧、伙援應(yīng)稅特猴征悠（一）應(yīng)稅稅督種押房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與表經(jīng)營(yíng)業(yè)共涉低及譜1橡3碌項(xiàng)稅費(fèi)指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2001年1月1日停征。除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱(chēng)的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車(chē)牌稅、土地使用費(fèi)。黎（衛(wèi)1般2謙個(gè)稅種顆、腐1剖指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2001年1月1日停征。除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱(chēng)的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車(chē)牌稅、土地使用費(fèi)。營(yíng)業(yè)稅臟城市維護(hù)建設(shè)陽(yáng)稅（外資企業(yè)嶺不征）眼教育費(fèi)附加（舅外資企業(yè)不征查）企業(yè)所得稅額外商投資企業(yè)約所得稅個(gè)人所得稅竟房產(chǎn)稅（外資悲企業(yè)為城市房介地產(chǎn)稅）培城鎮(zhèn)土地使用確稅（外資企業(yè)妥為土地使用費(fèi)玩）左車(chē)船使用稅（宵外資企業(yè)為車(chē)抹船使用牌照稅屠）印花稅契稅耕地占用稅土地增值稅臟其中，外商投甩資企業(yè)所得稅茂屬于國(guó)家稅務(wù)雹機(jī)關(guān)征管范圍印，契稅由財(cái)政載部門(mén)征收，其侵余均屬于地方頓稅務(wù)機(jī)關(guān)征管驗(yàn)范圍從2000年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國(guó)稅繳納。從2000年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國(guó)稅繳納。鞋（二）經(jīng)營(yíng)與川納稅的關(guān)系似委開(kāi)發(fā)建設(shè)期涉騾稅事項(xiàng)和涉稅派環(huán)節(jié)較少，主逝要涉稅事項(xiàng)和歪涉稅環(huán)節(jié)集中推在租售期，具點(diǎn)體情況見(jiàn)下表么：遙階段作經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)鞭影響稅種搜備福約閑注枝開(kāi)發(fā)建設(shè)期景取得土地使用難權(quán)敘契稅懷由財(cái)政部門(mén)征猶收舒耕地占用稅窄委托施工爭(zhēng)印花稅滾自營(yíng)工程舍個(gè)人所得稅冠銷(xiāo)售期房漿營(yíng)業(yè)稅悼（城建稅、教杠育費(fèi)附加）掌土地增值稅漆企業(yè)所得稅發(fā)個(gè)人所得稅府印花稅伸租宣絹孕售胳燙防管粒錯(cuò)鍛理勸掛列期死銷(xiāo)售房屋襖轉(zhuǎn)讓土地使用蠅權(quán)跌營(yíng)業(yè)稅緞（城建稅、教棚育費(fèi)附加）姿土地增值稅皮企業(yè)所得稅辜個(gè)人所得稅濫印花稅醋營(yíng)業(yè)稅控按鏟“沾銷(xiāo)售不動(dòng)吉產(chǎn)鳴”促和?！霸S轉(zhuǎn)讓無(wú)形資餓產(chǎn)石”搭稅目，如果所遭銷(xiāo)售房屋為自寄營(yíng)工程，還涉條及茄“趨建筑毯業(yè)殺”為稅目，但鴉與邁“瘦銷(xiāo)售不動(dòng)鄰產(chǎn)蒼”妙的計(jì)稅依據(jù)不繪同（見(jiàn)稅收政擴(kuò)策部分）禾出租房屋或土乞地頓營(yíng)業(yè)稅明（城建稅、教忘育費(fèi)附加）恰企業(yè)所得稅漫個(gè)人所得稅逝房產(chǎn)稅（城市凱房地產(chǎn)稅）饅土地使用稅（貿(mào)費(fèi)）鴿印花稅雷營(yíng)業(yè)稅從按狂“翅服務(wù)佳業(yè)繭—例租賃躬業(yè)煩”拜稅目挖自用房屋或土由地配房產(chǎn)稅（城市嘩房地產(chǎn)稅）途土地使用稅（賢費(fèi)）關(guān)贈(zèng)與房屋或土好地勇視同銷(xiāo)售不動(dòng)釋產(chǎn)郵代收費(fèi)用柿興營(yíng)業(yè)稅損（城建稅、教毅育費(fèi)附加）量代收費(fèi)用手續(xù)泳費(fèi)合并營(yíng)業(yè)收前入計(jì)稅析房屋抵押貸款針以房抵債時(shí)按賣(mài)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)納服稅源對(duì)所建房屋兼堂營(yíng)物業(yè)管理以璃及餐飲、娛樂(lè)劣等服務(wù)跪營(yíng)業(yè)稅剝（城建稅、教辮育費(fèi)附加）貝企業(yè)所得稅執(zhí)個(gè)人所得稅州營(yíng)業(yè)稅博按喉“因服務(wù)萬(wàn)業(yè)此”障稅目，適用相怪應(yīng)的稅率紡股利分配偽個(gè)人所得稅侄個(gè)人股東所得蘿股利按股息、兔紅利所得計(jì)稅慮（三）營(yíng)業(yè)稅賽稅目及涉稅事急項(xiàng)迎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與蘆經(jīng)營(yíng)業(yè)所涉及明到的營(yíng)業(yè)稅稅潔目、稅率和涉米稅事項(xiàng)如下表師所示：界稅目局稅率宅涉稅事項(xiàng)燙銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)蛛5%箱銷(xiāo)售房屋及配舞套設(shè)施；熔售房中的代收噴款項(xiàng)悄售房違約金；叛房屋贈(zèng)與；陳以房抵債或以尊房換房；捉合作建房；驚轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目藥（已進(jìn)入建筑催物施工階段）財(cái)稅[2003]16號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》第二條第七款。拒轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)餅5%經(jīng)轉(zhuǎn)讓土地使用逼權(quán)；閑贈(zèng)與土地使用濕權(quán)；專(zhuān)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目特（已完成或正站在進(jìn)行土地前領(lǐng)期開(kāi)發(fā)，尚未孤進(jìn)入施工階段稼）揀；醉轉(zhuǎn)讓其他無(wú)形把資產(chǎn)耕建筑業(yè)揪3%鄭銷(xiāo)售自營(yíng)工程織所建房屋；患代建工程撥服滅淡務(wù)宇拋業(yè)蟻?zhàn)赓U業(yè)吵5%壯出租房屋、土債地；蘆出租其他固定屢資產(chǎn)鋸其他服務(wù)業(yè)餡5%飄兼營(yíng)物業(yè)管理絕收入；群物業(yè)管理代收路款項(xiàng)；羞兼營(yíng)房地產(chǎn)咨慢詢業(yè)；奸將企業(yè)或企業(yè)側(cè)部分資產(chǎn)出包梯、租賃收取的睡承包費(fèi)、租賃刃費(fèi)財(cái)稅[2003]16號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》第二條第六款。抽餐飲業(yè)汗5%駝兼營(yíng)飲食業(yè)收摘入貼娛邁派樂(lè)希捐業(yè)揭5專(zhuān)%灑—淡20%討兼營(yíng)娛樂(lè)業(yè)收圈入惡第二棕章堂中果評(píng)估方法誤本章從不同的箏角度分析了不差同時(shí)期應(yīng)采取愉的評(píng)估方法。采由于目前房地確產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估焰數(shù)據(jù)以及相關(guān)悅的配套工作不卡夠完善，方法條的科學(xué)性與可磚操作性還需在罪今后的實(shí)際工頸作中進(jìn)一步完倆善。仍第一箏節(jié)蠶塵逮假設(shè)法腎“匙假設(shè)鉛法順”件即通過(guò)納稅人巷的納稅情況對(duì)勁其收入、財(cái)產(chǎn)繪等假設(shè)，利用匙其提供的會(huì)計(jì)掌報(bào)表、內(nèi)部控誓制制度以及公企眾媒介等綜合鞠信息對(duì)提出的快假設(shè)進(jìn)行證明濕，然后再對(duì)不設(shè)能證明的事項(xiàng)禮提出假設(shè)涉稅魄疑點(diǎn)巨的藏“底假設(shè)證明再假付設(shè)紛”墻的評(píng)估方法。一、環(huán)境適用靜（一）基礎(chǔ)資汁料不充分幟1油、政府職能部腸門(mén)間數(shù)據(jù)、資跳料未實(shí)現(xiàn)共享害，比如目前房投地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)殖營(yíng)業(yè)密切相關(guān)膝的計(jì)委、規(guī)委蹤、房管局等單護(hù)位未與稅務(wù)局違建立數(shù)據(jù)共享山。殘2額、納稅人申報(bào)壟方式多種多樣細(xì)，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處意理難度較大。修（二）系統(tǒng)功魔能未完善對(duì)稅務(wù)綜合服務(wù)滋管理系統(tǒng)剛剛迅開(kāi)通，其強(qiáng)大屬的數(shù)據(jù)容納系開(kāi)統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理租系統(tǒng)有待于進(jìn)諒一步開(kāi)發(fā)、利盲用。良這種環(huán)境下，族納稅評(píng)估較復(fù)鈴雜、效率較低改，約談和評(píng)估祝工作分工較為流模糊。二、具體應(yīng)用無(wú)（一）納稅情北況對(duì)比替1鬼、通過(guò)該公司雹向地稅局繳納醫(yī)的稅種、稅目簡(jiǎn)，判定該公司償經(jīng)營(yíng)情況。初2閥、確定主要經(jīng)內(nèi)營(yíng)收入來(lái)源以獅及其他情況。刃3怖、縱向?qū)Ρ燃{收稅情況。尖（二）經(jīng)營(yíng)情煉況筋假設(shè)野1搖、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)懸收入。府提供勞務(wù)收入來(lái)。征2忙、房產(chǎn)原值。班3陶、個(gè)人最高收機(jī)入數(shù)及稅率、維人次。案4哲、重大事項(xiàng)變加更。傍（三）涉稅信節(jié)息懇提取只1脆、該公司財(cái)務(wù)沿會(huì)計(jì)報(bào)表：=1\*GB2伏⑴漿耀資產(chǎn)負(fù)債表、權(quán)利潤(rùn)表、現(xiàn)金嚴(yán)流量表。=2\*GB2退⑵俗熱報(bào)表附注。冊(cè)2屆、內(nèi)部控制制嚼度：=1\*GB2優(yōu)⑴女窩財(cái)務(wù)制度。=2\*GB2栗⑵鋸譽(yù)工資制度。=3\*GB2潔⑶頌愧銷(xiāo)售制度。昨3盆、公眾媒介。普（四）納稅情粒況證明研1郊、營(yíng)業(yè)稅按年防度匯總證明。斃2芝、個(gè)人所得稅般稅率、收入證蒙明。慕3指、城市房地產(chǎn)江稅分年度證明造。術(shù)4蓬、土地增值稅換匯總證明。御（五）假設(shè)疑甲點(diǎn)提出殖1緒、匯總從報(bào)表宗得出屬于該法甩人的涉稅信息彩和從各種媒介換收集到的涉稅晚信息，但納稅堪情況中未反映尊，假設(shè)涉稅疑著點(diǎn)：=1\*GB2棋⑴燃董事會(huì)成員響高薪。=2\*GB2全⑵昏謀壺員工其他福利犯。離⑶邊在納稅情況維稅目中未反映春出的收入。闊⑷輸建筑物開(kāi)始鍬使用。曠⑸損不符合土地浮增值稅免稅標(biāo)鐘準(zhǔn)。針2少、匯總從報(bào)表嶄得出屬于該法繡人的涉稅信息褲和從各種媒介銳收集到的涉稅隨信息，但納稅度情況中未足額無(wú)反映，假設(shè)涉撥稅疑點(diǎn)：包3兇、用評(píng)估指標(biāo)張分析，提出新冒的假設(shè)：筆⑴料假設(shè)交易事慌項(xiàng)疑點(diǎn)。雷⑵丘假設(shè)科目疑糞點(diǎn)。菊（六）完成《汗納稅評(píng)估意見(jiàn)件書(shū)》。押1席、涉稅疑點(diǎn)。嫌2氏、重點(diǎn)檢查科啦目重點(diǎn)。丘3嗓、檢查交易事煎項(xiàng)。傘（七）評(píng)估流聞程圖（如圖所術(shù)示）：滔“利假設(shè)蹄法扭”膛在房地產(chǎn)業(yè)納搭稅評(píng)估工作中織的應(yīng)用流程圖1、縱向?qū)Ρ取⒎治鲈玳W掛鍵苗師叼銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收啦入1、縱向?qū)Ρ?、分析街狹疾蒙娛蔥道糾提供勞務(wù)收懂入渴攤忽排可調(diào)路辜炕向喬傲睬年度納稅情況逼2田房產(chǎn)原經(jīng)值完叫堡劍細(xì)2襪、陵假設(shè)面耽進(jìn)娃紋懂望毫個(gè)人收入數(shù)及喉稅率、人禽次突已睬論堵絨惜婦芳樸厘證明拼衣圣車(chē)腦遙富侍重大事項(xiàng)變霜更賊眠癥欣悲艘滿康怎劣霉悶證明6、完成《納稅評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》6、完成《納稅評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》3、提取有效信息齊油進(jìn)跨錦資產(chǎn)負(fù)債辨表母歸揉臟謠再賭銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收疼入3、提取有效信息詠財(cái)務(wù)報(bào)表集折騾現(xiàn)金流量彼表重券符賓之患叼提供勞務(wù)收入壯涉稅疑點(diǎn)諸利潤(rùn)農(nóng)表挨郊悉敢放陪簡(jiǎn)房產(chǎn)原圾值漢烘么歲粉飛凈斥閣捷旦漠重點(diǎn)檢查科目活周程椅固報(bào)表附詞注毛決性篩爹湯屈早介信息面假設(shè)南“己涉稅疑嗽點(diǎn)鑄”席眼嶄宏王財(cái)務(wù)制饞度臉鬼嘴竭疼膽續(xù)個(gè)人收入情飲況求兆來(lái)御均徐甩夠焰恒嘉重點(diǎn)檢查交易雙事厲項(xiàng)五男內(nèi)部控制制度層互定工資制跟度當(dāng)摸津綠播園都重大事項(xiàng)變鋒更懂蜓氏攏戀歌它蓬湊疾悅宇哥翠郊市獅勻村狀花銷(xiāo)售制攀度他芒痛俱片5、指標(biāo)分析濱公眾媒介扁假設(shè)交易事項(xiàng)桌疑點(diǎn)5、指標(biāo)分析得評(píng)估指標(biāo)券假設(shè)科目疑點(diǎn)勤第二魄節(jié)茫SPS漲S遲應(yīng)用法盆SP代S鋼S奧應(yīng)用法即是通哪過(guò)枕SPS爹S摟軟件從稅務(wù)綜崇合服務(wù)管理信跑息系統(tǒng)和共享神職能部門(mén)取得泰數(shù)據(jù)、資料，愚用評(píng)估指標(biāo)進(jìn)隱行處理，篩選殃出有涉稅疑點(diǎn)悠的納稅人的評(píng)址估方法。一、環(huán)境適用損（一）基礎(chǔ)資訂料較把充分兔1例、政府職能部獲門(mén)之間數(shù)據(jù)、緒資料初步實(shí)現(xiàn)熱共享，比如評(píng)居估人員可以通帶過(guò)已實(shí)現(xiàn)共享座的計(jì)委、規(guī)委搶、房管局等單非位及時(shí)取得納庸稅人的項(xiàng)目立閣項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展逝、項(xiàng)目銷(xiāo)售等萄必須的情況。刮2詠、較多納稅人濱實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)就。艱（二）系統(tǒng)功投能未完善暮田允稅務(wù)綜合服務(wù)估管理信息系統(tǒng)愁收集了大量的床數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)施處理系統(tǒng)有待螞于進(jìn)一步開(kāi)發(fā)掩、利用。盡唐后這種環(huán)境下，旺納稅評(píng)估較簡(jiǎn)劑化、效率較高細(xì)，約談和評(píng)估最工作分工較為逢清晰。二、具體應(yīng)用沿（一）評(píng)估工減作糊1兇、專(zhuān)職評(píng)估人廣員利用新系統(tǒng)匠中評(píng)估模塊，貨選擇評(píng)估指標(biāo)印對(duì)納稅情況和膜財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)流分析。悲2洲、專(zhuān)職評(píng)估人姥員利乓用仔SPS肆S園軟件，結(jié)合評(píng)文估指標(biāo)分析結(jié)擾果，收醬集拿“丈房地產(chǎn)信息網(wǎng)成站獵”根提供的詳細(xì)銷(xiāo)蹦售情況對(duì)比分瓜析。刃3羊、專(zhuān)職評(píng)估人其員通過(guò)外網(wǎng)收森集相關(guān)資料。晚4池、制作評(píng)估意把見(jiàn)書(shū)：=1\*GB2素⑴稼胸企業(yè)基本情況=1\*GB3牢①惰役企業(yè)概況：注朋冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)匯地址、注冊(cè)資核金、法人代表鬼、聯(lián)系電話。=2\*GB3憑②修規(guī)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況錘：項(xiàng)目名稱(chēng)、櫻項(xiàng)目地址、項(xiàng)哥目取得方式、暴項(xiàng)目用途、開(kāi)研工時(shí)間、銷(xiāo)售搜方式、銷(xiāo)售時(shí)限間、總建筑面漲積、已銷(xiāo)售面慎積、銷(xiāo)售均價(jià)擇、配套設(shè)施、儀出租起始時(shí)間潛。=2\*GB2賢⑵格繞假設(shè)涉稅科目=3\*GB2鞋⑶樓授假設(shè)涉稅事項(xiàng)錫5鏈、審批評(píng)估工雹作：=1\*GB2必⑴忍掃由評(píng)估主管部垮門(mén)按照評(píng)估規(guī)慶程，逐項(xiàng)對(duì)比包。=2\*GB2字⑵喂門(mén)轉(zhuǎn)入約談部門(mén)辯或退回評(píng)估部袍門(mén)。形（二）約談工厘作怖1譽(yù)、根據(jù)評(píng)估意耳見(jiàn)書(shū)進(jìn)行預(yù)案愈：=1\*GB2屠⑴鴨腸制作約談通知勇書(shū)。=2\*GB2亞⑵去閱準(zhǔn)備提供資料惜清單。=3\*GB2框⑶日疫準(zhǔn)備約談內(nèi)容支。2、約談：=1\*GB2帽⑴某汽通過(guò)約談核實(shí)冬評(píng)估意見(jiàn)書(shū)中碼假設(shè)會(huì)計(jì)科目贈(zèng)、假設(shè)事項(xiàng)。=2\*GB2薄⑵蜻疏核實(shí)一些房地遷產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)益業(yè)通過(guò)指標(biāo)不穗能反映的涉稅蟻事項(xiàng)。=3\*GB2雞⑶獎(jiǎng)碌宣傳稅法。=4\*GB2棋⑷花桶核實(shí)納稅人填虎寫(xiě)的納稅情況境報(bào)告表。狗3帶、約談處理：=1\*GB2虜⑴擴(kuò)紀(jì)排除假設(shè)案件黨、入庫(kù)案件：=1\*GB3嚼①侍活案件報(bào)告。=2\*GB3逢②翅序案件審批。=3\*GB3查③長(zhǎng)廢案件歸檔。=2\*GB2叨⑵績(jī)壯不能排除假設(shè)儀案件：=1\*GB3卷①趁榜制作案源評(píng)估烘意見(jiàn)書(shū)。=2\*GB3錦②惠繼交業(yè)務(wù)部門(mén)審孤批下發(fā)檢查。娘（三）評(píng)估流壩程圖騎（如圖所示）樸：帶“垃SPS叮S皇應(yīng)用醉法養(yǎng)”喂在房地產(chǎn)業(yè)納銳稅評(píng)估工作中腔的應(yīng)用流程圖逐竟赤巴童損快納稅情私?jīng)r跨煙債撒評(píng)估模塊監(jiān)綜合服務(wù)管理猾信息系越統(tǒng)錢(qián)森造法財(cái)務(wù)報(bào)嘗表枕首S旨PSS臂教碑蓮犧企業(yè)基本情況披房地產(chǎn)信息僵網(wǎng)富精芳批號(hào)銷(xiāo)售信雖息扁節(jié)火擾肥合首糾尿晨準(zhǔn)春評(píng)估意見(jiàn)用書(shū)夏敘哀評(píng)估環(huán)節(jié)剖拿姥紋籃殘牲含雷上舉糖瞧姻假設(shè)涉稅科目伙公眾網(wǎng)燙薦宣伴客項(xiàng)目信桑息宰柴院養(yǎng)忌巧柜誠(chéng)芒假設(shè)涉稅事邪項(xiàng)與厚盞素審路器批乓亭淋兩蠟驗(yàn)體吩啟審批狂案卷歸銀檔拔略主幟案件報(bào)告久書(shū)高環(huán)齡演約談處淘理素察纖絞幕約宗談?chuàng)硭讋h稈約談?lì)A(yù)虜案來(lái)算慨酸約談申請(qǐng)蝕掏具稻令礎(chǔ)揚(yáng)蜜斤炎災(zāi)審里批玩眠面吃街通腿折撥級(jí)攏約談環(huán)節(jié)顫補(bǔ)踏犯離蠟扮旋怒案源評(píng)估意見(jiàn)食書(shū)禮蠅勾粘轉(zhuǎn)入檢查賞第三肺節(jié)像潮陰系統(tǒng)預(yù)警法驢系統(tǒng)預(yù)警法即匪通過(guò)稅務(wù)綜合慰服務(wù)管理信息向系統(tǒng)內(nèi)建立的栗評(píng)估菌預(yù)警模塊對(duì)餓每期納稅人提酷供的納稅情況謀、財(cái)務(wù)報(bào)表，志以及政府間共矛享信息，按照籃系統(tǒng)自有的程屆序（評(píng)估指標(biāo)糊）進(jìn)行處理，杜自動(dòng)篩選出假王設(shè)涉稅疑點(diǎn)的拿納稅人以及對(duì)艙應(yīng)的交易事項(xiàng)曲、會(huì)計(jì)科目的市評(píng)估方法。一、環(huán)境適用金（一）基礎(chǔ)資臉料較逐充分降1發(fā)、政府職能部牧門(mén)之間數(shù)據(jù)、桐資料實(shí)現(xiàn)共享駱，比如評(píng)估預(yù)哲警模塊可以在弄一定的時(shí)點(diǎn)自徒動(dòng)從已實(shí)現(xiàn)共魄享的計(jì)委、規(guī)撐委、房管局等慚單位取得納稅挪人的項(xiàng)目立項(xiàng)導(dǎo)、項(xiàng)目進(jìn)展、峰項(xiàng)目銷(xiāo)售等必備須的情況。覺(jué)2路、納稅人實(shí)現(xiàn)粱網(wǎng)上申報(bào)。維（二）系統(tǒng)功在能較完善右拖蠢稅務(wù)綜合服務(wù)止管理信息系統(tǒng)沾收集了大量的罷數(shù)據(jù)，同時(shí)通抵過(guò)評(píng)估預(yù)警模衣塊自動(dòng)處理數(shù)鼠據(jù)，按一定要聾求篩選出納稅主人。扮棉饞這種環(huán)境下，開(kāi)納稅評(píng)估得到杏簡(jiǎn)化、效率得堪到優(yōu)化，約談僑和評(píng)估工作分好工清晰。二、具體應(yīng)用氏（一）評(píng)估工貴作冒1拘、評(píng)估預(yù)警系風(fēng)統(tǒng)自動(dòng)通過(guò)評(píng)昌估指標(biāo)生成有交假設(shè)疑點(diǎn)企業(yè)子及其相關(guān)假設(shè)科。摟2萄、專(zhuān)職評(píng)估人功員通過(guò)外網(wǎng)收蓋集相關(guān)資料。這3摩、制作評(píng)估意樹(shù)見(jiàn)書(shū)：=1\*GB2弓⑴償械企業(yè)基本情況=1\*GB3泉①催艙企業(yè)概況：注韻冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)舉地址、注冊(cè)資吐金、法人代表地、聯(lián)系電話。=2\*GB3刪②猾距企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況掉：項(xiàng)目名稱(chēng)、鐵項(xiàng)目地址、項(xiàng)甜目取得方式、漲項(xiàng)目用途、開(kāi)擁工時(shí)間、銷(xiāo)售他方式、銷(xiāo)售時(shí)卡間、總建筑面沫積、已銷(xiāo)售面鋸積、銷(xiāo)售均價(jià)恩、配套設(shè)施、進(jìn)出租起始時(shí)間岸。=2\*GB2評(píng)⑵瘦辛假設(shè)涉稅科目=3\*GB2遲⑶胳豪假設(shè)涉稅事項(xiàng)罰4泳、審批評(píng)估工斷作：=1\*GB2漂⑴石害由評(píng)估主管部稍門(mén)按照評(píng)估規(guī)陳程，逐項(xiàng)對(duì)比舉。=2\*GB2顫⑵球臣轉(zhuǎn)入約談部門(mén)輸或退回評(píng)估部遷門(mén)。偏（二）約談工褲作眠1覆、根據(jù)評(píng)估意枝見(jiàn)書(shū)進(jìn)行預(yù)案原：=1\*GB2陶⑴崗鑄制作約談通知巷書(shū)。=2\*GB2填⑵許及準(zhǔn)備提供資料及清單。=3\*GB2營(yíng)⑶曉鉆準(zhǔn)備約談內(nèi)容概。2、約談：=1\*GB2礦⑴幼遺通過(guò)約談核實(shí)健評(píng)估意見(jiàn)書(shū)中好假設(shè)會(huì)計(jì)科目每、假設(shè)事項(xiàng)。=2\*GB2率⑵壘您核實(shí)一些房地聽(tīng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)紹業(yè)通過(guò)指標(biāo)不返能反映的涉稅主事項(xiàng)。=3\*GB2糞⑶歷險(xiǎn)宣傳稅法。=4\*GB2察⑷稿刺核實(shí)納稅人填給寫(xiě)的納稅情況組報(bào)告表?；?車(chē)、約談處理：=1\*GB2煉⑴筑乓排除假設(shè)案件漂、入庫(kù)案件：=1\*GB3鋒①俱窮案件報(bào)告。=2\*GB3賀②苦運(yùn)案件審批。=3\*GB3蝦③暖沖案件歸檔。=2\*GB2串⑵喚斤不能排除假設(shè)偵案件：=1\*GB3她①似領(lǐng)制作案源評(píng)估李意見(jiàn)書(shū)。=2\*GB3柿②旗梅交業(yè)務(wù)部門(mén)審央批下發(fā)檢查。肅（三）評(píng)估流帖程圖避（如圖所示）教“叔系統(tǒng)預(yù)警芹法密”效在房地產(chǎn)業(yè)納返稅評(píng)估工作中陸的應(yīng)用流程圖股網(wǎng)上申報(bào)枯眉堵絕士昏長(zhǎng)爹烘智筋妨站企業(yè)基本情況刷稅務(wù)綜合服務(wù)遭管理信息系統(tǒng)示疊肢評(píng)估預(yù)警模秀塊駁古蜂厘搏濤礙評(píng)估意見(jiàn)走書(shū)脖他墨評(píng)估環(huán)節(jié)落版營(yíng)檢傷惱舊陜貫詞炊黃朽粉假設(shè)涉稅科目刷政府共享少軌叼攔有堅(jiān)忽促淘姓劉湖雪假設(shè)涉稅事巖項(xiàng)恰摔負(fù)態(tài)審少嫁批駛缸幸列局悔賓霜越審批至案卷歸乞檔淘楊鈴和案件報(bào)告區(qū)書(shū)君據(jù)魄黃約談處輸理聲藍(lán)姓判簡(jiǎn)約大談騰絕虜非約談?lì)A(yù)置案完敘插休約談申請(qǐng)輝續(xù)碧爆驚釘申奏捏微仆審俯批南賺注娘技內(nèi)卷租將教氏約談環(huán)節(jié)佩蜂陸違齡神龜份雁案源評(píng)估意見(jiàn)咸書(shū)犬巷偵額轉(zhuǎn)入檢查羊第三赤章困咳飾評(píng)估指標(biāo)醋本章從會(huì)計(jì)制否度與稅收政策誤存在的差異和痰稅務(wù)稽查中發(fā)沉現(xiàn)的涉稅問(wèn)題村兩個(gè)方面，分亡析、總結(jié)出房顫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)燃營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估首指標(biāo)，主要用旗于引導(dǎo)納稅評(píng)查估工作，避免泳評(píng)估工作的盲粉目性。納稅評(píng)雞估指標(biāo)需要在束評(píng)估實(shí)踐中進(jìn)撐行檢驗(yàn)和完善傲。消第一男節(jié)鼠慘千會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)蔥會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)俊即是通過(guò)分析搜財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表著之間的關(guān)系，隊(duì)結(jié)合稅收法規(guī)械政策，建立測(cè)校算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)渣與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅惕情況的數(shù)學(xué)模璃型。一、指標(biāo)基礎(chǔ)（一）依據(jù)廊1疏、數(shù)據(jù)、資料趣來(lái)源較為豐富彩、準(zhǔn)確。舌通過(guò)熟悉房地普產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)霜業(yè)的操作流程之，其銷(xiāo)售數(shù)據(jù)膨都在房地產(chǎn)交勤易所備案，可眉以通過(guò)房地產(chǎn)宋信息網(wǎng)（衰http:/鼓/www.e寸-fdc.c倒om/鋪）提取及時(shí)的正銷(xiāo)售信息。殃2步、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較澆為專(zhuān)業(yè)。岸《秧中國(guó)人民銀行瓦關(guān)于進(jìn)一步加滲強(qiáng)房地產(chǎn)信貸魚(yú)業(yè)務(wù)管理的通吃知雜》策銀分發(fā)廁[2003]膽12更1秒號(hào)運(yùn)等規(guī)定的出臺(tái)割，約束小企業(yè)跳介入房地產(chǎn)市斑場(chǎng)的開(kāi)發(fā)；大猴中型企業(yè)具有筒專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)人壘員以及機(jī)構(gòu)，幸各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)啟較為齊全栽。診搖3廉、涉稅情況較典為簡(jiǎn)單。姓檢查通常涉及驢的稅種為：營(yíng)住業(yè)稅、企業(yè)所殲得稅、個(gè)人所洽得稅、城市房桿地產(chǎn)稅或房產(chǎn)唱稅、土地增值捎稅。胖營(yíng)業(yè)稅：欠繳油、視同銷(xiāo)售，除混淆收入科目質(zhì)，混淆稅目；申企業(yè)所得稅：遇欠繳、視同銷(xiāo)凝售、費(fèi)用超標(biāo)連、費(fèi)用混列期晴間，混淆收入驟科目；豎個(gè)人所得稅：射報(bào)銷(xiāo)發(fā)票、產(chǎn)巴品視同銷(xiāo)售；瑞城市房地產(chǎn)稅念或房產(chǎn)稅：房避產(chǎn)自用、房產(chǎn)已長(zhǎng)期掛帳、未演按規(guī)定記入房劇產(chǎn)。（二）切入點(diǎn)稅法稅法評(píng)估指標(biāo)評(píng)估指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債表利潤(rùn)表現(xiàn)金流量表資產(chǎn)負(fù)債表利潤(rùn)表現(xiàn)金流量表會(huì)計(jì)科目瓶提憶供釘靠襪懂約瘦束踏皂偷規(guī)范會(huì)計(jì)科目艇會(huì)計(jì)科目納稅人會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)制度納稅人會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)制度營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加收入土地增值稅印花稅成本、費(fèi)用個(gè)人所得稅企業(yè)所得稅蠅1克、檢查通常涉薄及的稅種具體阻表現(xiàn)為：乒①朗泄?fàn)I業(yè)稅：欠繳段、視同銷(xiāo)售，糊混淆收入科目且，混淆稅目；膚②龜尿企業(yè)所得稅：這欠繳、視同銷(xiāo)堡售、費(fèi)用超標(biāo)斗、費(fèi)用混列期勝間，混淆收入桌科目；搬③除走個(gè)人所得稅：搜報(bào)銷(xiāo)發(fā)票、產(chǎn)滔品視同銷(xiāo)售比④謙項(xiàng)城市房地產(chǎn)稅倡或房產(chǎn)稅：房錄產(chǎn)自用、房產(chǎn)自長(zhǎng)期掛帳、未顧按規(guī)定記入房治產(chǎn)。適2茅、在評(píng)估環(huán)節(jié)燈可能解決的問(wèn)舉題：忽①盛羨營(yíng)業(yè)稅：欠繳司、視同銷(xiāo)售；釘②芬押企業(yè)所得稅：乘欠繳、視同銷(xiāo)挺售、費(fèi)用混列懸期間；海③邪運(yùn)個(gè)人所得稅：技產(chǎn)品視同銷(xiāo)售窯④線灶城市房地產(chǎn)稅果或房產(chǎn)稅：房都產(chǎn)自京用諒模3其、《征管法》傍第二十五條規(guī)臺(tái)定：杏納稅人必須依唉據(jù)法律、行政撥法規(guī)規(guī)定或者迅稅務(wù)機(jī)關(guān)依照蹲法律、行政法捏規(guī)規(guī)定確定的嘗申報(bào)期限、申?duì)攬?bào)內(nèi)容如實(shí)辦拉理納稅申報(bào)，假保送納稅申報(bào)擁表、心財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表地以及稅務(wù)機(jī)關(guān)循根據(jù)實(shí)際情況糊需要要求納稅跟人報(bào)送的其他襖納稅資料。爸4伏、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)頌表較為準(zhǔn)確。糊財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表忘間數(shù)據(jù)有相互瞎制約關(guān)系。溜5燈、大中型企業(yè)柱都能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上薦申報(bào)搜。佳6及、納稅人通常蹲提供、披露的粘是審計(jì)報(bào)告或謹(jǐn)財(cái)務(wù)報(bào)表，羞審計(jì)報(bào)告和財(cái)頑務(wù)報(bào)表都附有件注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽趴字。愈7陣、納稅人作帳蘭趨于完整、規(guī)儉范。蹤綜上所述，資延產(chǎn)負(fù)債表、利莫潤(rùn)表、現(xiàn)金流脾量表和報(bào)表附階注可以作為評(píng)咬估數(shù)據(jù)的來(lái)源筋。缸二、指標(biāo)確定機(jī)資產(chǎn)負(fù)債表、某利潤(rùn)表、現(xiàn)金燙流量表和報(bào)表滿附注之間的聯(lián)將系：資產(chǎn)負(fù)債弦表，靜態(tài)的報(bào)虜表，反映一個(gè)敘企業(yè)在一個(gè)經(jīng)投營(yíng)周期的資產(chǎn)業(yè)、負(fù)債和所有慧者權(quán)益的狀況木；現(xiàn)金流量表罪，動(dòng)態(tài)的報(bào)表愛(ài)，反映一個(gè)企捐業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)哪周期內(nèi)現(xiàn)金的戰(zhàn)流殘量秋;僵利潤(rùn)表反映企姜業(yè)在一定時(shí)期廊內(nèi)利潤(rùn)（虧損黎）的情況；報(bào)維表附注是披露中有助于理解、庭分析會(huì)計(jì)報(bào)表她的需要說(shuō)明的要事項(xiàng)。依據(jù)壯《核200焦1居企業(yè)會(huì)計(jì)制度鄙》、祥《委200異1撇會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和住《稼200撞1害年企業(yè)會(huì)計(jì)制拜度會(huì)計(jì)報(bào)表附疤注蠻》。垃（一）收入指珍標(biāo)予收入的確認(rèn)，射涉及到營(yíng)業(yè)稅率、企業(yè)所得稅勁等等，是房地嚴(yán)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)屑業(yè)最為關(guān)心的輕問(wèn)題。榮1副、目的：主要膛是比較當(dāng)期企逼業(yè)取得的現(xiàn)金碗收入數(shù)和當(dāng)期盡確認(rèn)的收入數(shù)地。量2竿、完整模型：量主營(yíng)業(yè)務(wù)收不入疾禾+圓（預(yù)收帳款期狠末余寧額死土—葬訓(xùn)預(yù)收帳款期初劇余額釣）粒+蟻絮其他應(yīng)付帳確款漸—徒—限定金渡銷(xiāo)售商品、提沖供勞務(wù)收到的來(lái)現(xiàn)金+本期銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金+本期銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金+本期收到前期的應(yīng)收帳款+本期收到前期的應(yīng)收票據(jù)+本期的預(yù)收帳款—本期因銷(xiāo)售退回而支付的現(xiàn)金+本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳損失汁3豐、建立房地產(chǎn)薄收入指浪標(biāo)宣3-紹1壇、指悼標(biāo)溜3-儲(chǔ)2與，如下：=1\*GB3跟①?zèng)Q味指仙標(biāo)辮3-丑1粥，按會(huì)計(jì)制度膠確認(rèn)收入，即座當(dāng)期收到前期樓發(fā)生膏的糟“虹應(yīng)收帳燭款肺”然，在前期已確蘇認(rèn)收入。=2\*GB3壁②鋤蕩指再標(biāo)遮3-炮2獵，按稅法確認(rèn)撞收入，即當(dāng)期劈收到前期發(fā)生蓋的殖“吹應(yīng)收帳怒款輔”限，在當(dāng)期已確隊(duì)認(rèn)收入。探4照、對(duì)比結(jié)果，日反映：件⑴垮可能存在的投問(wèn)題。的⑵樓可能涉及的毛稅種?？?jī)⑶延可能涉及需約要進(jìn)一步核實(shí)覺(jué)的情況。燃5墾、該指標(biāo)不能拖解決的問(wèn)題：扁將產(chǎn)品用于捐柴贈(zèng)、廣告、樣讀品、職工福利帳、抵償債務(wù)以塘及其他換取非悅貨幣資產(chǎn)的情聚形。橋6崖、靈活應(yīng)用：齊如愧果肥“濫定毒金箭”冤直接記入預(yù)收貢帳款，則沒(méi)題有卡“長(zhǎng)其他應(yīng)付慶款劍-敲定炒金但”灑；可以將企業(yè)堵的整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)益程的年度情況水進(jìn)行對(duì)比?？?不、使用該指標(biāo)中前了解企業(yè)對(duì)擠于咸“落應(yīng)收帳胳款緒”損確認(rèn)收入的方浙式，了解企業(yè)意對(duì)鈔于容“傭定蒜金輕”捧、陷“術(shù)認(rèn)購(gòu)少金扶”蓮的記帳科目。挺（二）營(yíng)業(yè)稅黎指標(biāo)掀：順1覽、目的：通過(guò)功指茫標(biāo)腸3和分析后，選取咬金額較大的數(shù)乒和申報(bào)繳納的副營(yíng)業(yè)稅對(duì)比，芹初步核實(shí)營(yíng)業(yè)牢稅繳納的情況湯。獵2宇、建立模型：=1\*GB2平（前1欄）勇指能標(biāo)痕4迫：確認(rèn)收入指氧標(biāo)肚≥絹1肥的情況，即確飛認(rèn)收入大者于鴉“學(xué)銷(xiāo)售商品、提敬供勞務(wù)收到的拍現(xiàn)升金吼”扣【主營(yíng)業(yè)務(wù)收香入鄰+雨晚（預(yù)收帳款期壤末余那額減礎(chǔ)—厭完預(yù)收帳款期初逃余額階）艦+矛齊其他應(yīng)付帳漢款延—來(lái)—股定金骨】脆*5%福申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)眾稅=2\*GB2成（腫2鍵）循指票標(biāo)肯5-豆1娛、價(jià)5-蜓2賴：確認(rèn)收入指縣標(biāo)繪≤屆1騾的情況，即確鉛認(rèn)收入大煎于斃“座銷(xiāo)售商品、提討供勞務(wù)收到的誦現(xiàn)妹金陡”止【銷(xiāo)售商品、調(diào)提供勞務(wù)收到襖的現(xiàn)異金茂鉤—車(chē)患本期收回前期轉(zhuǎn)核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)滿備忌+尤罵當(dāng)期未收回右的勇“癢應(yīng)收帳勒款哪”規(guī)—盆當(dāng)期收到前期桂發(fā)生兵的糾“肆應(yīng)收帳堵款?lèi)馈狈邸匡w*5%弦申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)塵稅始3民、注意：當(dāng)企舍業(yè)有增值稅納鼻稅項(xiàng)目時(shí)，需火靈活應(yīng)用，應(yīng)窗從報(bào)表附注中接了解企業(yè)資產(chǎn)選負(fù)債表介中榴“犯主營(yíng)業(yè)務(wù)收咸入剃”懷營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所血得額，并帶入天公式進(jìn)行計(jì)算到。乓4贏、該指標(biāo)仍然始不能解決的問(wèn)毛題：將產(chǎn)品用鞠于捐贈(zèng)、廣告跡、樣品、職工諒福利、抵償債督務(wù)以及其他換仰取非貨幣資產(chǎn)糾的情形。秧5不、靈活應(yīng)用：拾如果以前年度美有滯納稅款的歪行為，應(yīng)結(jié)合遵審計(jì)報(bào)告的內(nèi)由容，減去當(dāng)年城繳納以前年度聲的稅款金額；薦可以將企業(yè)的妨整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程哪的年度情況進(jìn)戒行對(duì)比。召（三）城建稅受指標(biāo)角1睛、目的：通過(guò)眉指臺(tái)標(biāo)叼3槽分析后，選取絡(luò)金額較大的數(shù)衡和申報(bào)繳納的雹城建稅對(duì)比，宰初步核實(shí)內(nèi)資沾企業(yè)城建稅繳兵納的情況。湖2敢、建立模型：=1\*GB2伯（怒1鐘）費(fèi)指仙標(biāo)霜13-索1需：確認(rèn)收入指稿標(biāo)薄3鄭≥歪1化的情況，即確蓋認(rèn)收入大駛于遙“陸銷(xiāo)售商品、提突供勞務(wù)收到的獻(xiàn)現(xiàn)耳金毛”她【主營(yíng)業(yè)務(wù)收販入瘡+排科（預(yù)收帳款期綱末余賤額桐盲—屆夸預(yù)收帳款期初披余額殺）尚+濾宅其他應(yīng)付帳放款體—柴—夕定金驕】的*5%*7恥%《《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第四條規(guī)定：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；

納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；

納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。萬(wàn)申報(bào)繳納城建背稅=2\*GB2興（貸2猴）畜指極標(biāo)必13-劣2屋、瓦13-腦3距：確認(rèn)收入指潔標(biāo)遲3懼≤威1埋的情況，即確好認(rèn)收入大惑于拍“咸銷(xiāo)售商品、提壓供勞務(wù)收到的侮現(xiàn)巨金蚊”他【銷(xiāo)售商品、坊提供勞務(wù)收到慰的現(xiàn)燭金概恩—影閑本期收回前期煙核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)僵備艷+芒爸當(dāng)期未收回互的封“引應(yīng)收帳溪款蒼”顫—上當(dāng)期收到前期他發(fā)生壯的找“清應(yīng)收帳盟款鷹”堅(jiān)】賊*5%*7卷%帖申報(bào)繳納城建更稅適3有、注意：當(dāng)企炊業(yè)有增值稅納鏟稅項(xiàng)目時(shí)，需姜靈活應(yīng)用，應(yīng)進(jìn)從報(bào)表附注中都了解企業(yè)資產(chǎn)困負(fù)債表尊中披“掌主營(yíng)業(yè)務(wù)收葉入搞”猛營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所紛得額，并帶入洽公式進(jìn)行計(jì)算葛。過(guò)4疼、該指標(biāo)仍然浙不能解決的問(wèn)刑題：恨將產(chǎn)品用于捐洽贈(zèng)、廣告、樣伶品、職工福利亭、抵償債務(wù)以攝及其他換取非東貨幣資產(chǎn)的情野形。翅5震、靈活應(yīng)用：桐如果以前年度撥有滯納稅款的辱行為，應(yīng)結(jié)合夢(mèng)審計(jì)報(bào)告的內(nèi)扮容，減去當(dāng)年閱繳納以前年度藍(lán)的稅款金額；史可以將企業(yè)的覆整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程攪的年度情況進(jìn)把行對(duì)比。庸（四）教育費(fèi)蜓附加指標(biāo)：三1哀、目的：通過(guò)疏指乳標(biāo)子3亭分析后，選取虹金額較大的數(shù)獎(jiǎng)和申報(bào)繳納的咸教育費(fèi)附加對(duì)騰比，線初步核實(shí)內(nèi)資平企業(yè)軋教育費(fèi)附加笨繳納的情況。敵2援、建立模型：=1\*GB2反（砍1御）前指做標(biāo)你14-圾1老：確認(rèn)收入指?jìng)螛?biāo)冠3患≥復(fù)1錘的情況，即確肯認(rèn)收入大矩于私“心銷(xiāo)售商品、提半供勞務(wù)收到的朗現(xiàn)擋金約”底【主營(yíng)業(yè)務(wù)收屋入鴿+核柏（預(yù)收帳款期繡末余救額管獅—征做預(yù)收帳款期初儲(chǔ)余額械）雀+跑映其他應(yīng)付帳撲款星—初—唱定金談】滲*5%*3抗%融申報(bào)繳納教育寇費(fèi)附加=2\*GB2稱(chēng)（混2按）腳指己標(biāo)掌14-田2路、屈14-森3維：確認(rèn)收入指京標(biāo)蹲3梅≤藏1盞的情況，即確驅(qū)認(rèn)收入大產(chǎn)于臂“樸銷(xiāo)售商品、提考供勞務(wù)收到的廉現(xiàn)享金環(huán)”啊【銷(xiāo)售商品、輕提供勞務(wù)收到登的現(xiàn)份金預(yù)榜—陸遮本期收回前期傅核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)京備回+獅饒當(dāng)期未收回鏟的剝“賢應(yīng)收帳負(fù)款甲”懶—族當(dāng)期收到前期釀發(fā)生些的屑“拖應(yīng)收帳置款巖”騙】鄉(xiāng)*5%*3板%噸申報(bào)繳納教育章費(fèi)附加差3吩、注意：當(dāng)企虛業(yè)有增值稅納辜稅項(xiàng)目時(shí)，需涌靈活應(yīng)用，應(yīng)卡從報(bào)表附注中碼了解企業(yè)資產(chǎn)奉負(fù)債表噸中艱“奧主營(yíng)業(yè)務(wù)收至入必”惠營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所應(yīng)得額，并帶入濤公式進(jìn)行計(jì)算碌。辣4袋、該指標(biāo)仍然沫不能解決的問(wèn)跑題：將產(chǎn)品用肯于捐贈(zèng)、廣告訴、樣品、職工貢福利、抵償債俊務(wù)以及其他換申取非貨幣資產(chǎn)性的情形。捏5駱、靈活應(yīng)用：撈如果以前年度意有滯納稅款的組行為，應(yīng)結(jié)合發(fā)審計(jì)報(bào)告的內(nèi)牲容，減去當(dāng)年問(wèn)繳納以前年度惜的稅款金額；約可以將企業(yè)的哄整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程敏的年度情況進(jìn)控行對(duì)比。甲（五）企業(yè)所檢得稅指標(biāo)尿1鹽、目的：通過(guò)車(chē)指極標(biāo)閥3火分析后，選取垃金額較大的數(shù)摘和申報(bào)繳納的默企業(yè)所得稅對(duì)灰比，料初步核實(shí)按純塘益率征收企業(yè)眨所得稅企業(yè)的申企業(yè)所得稅福繳納情況。金2咱、建立模型：=1\*GB2退（幸1岔）飾指夸標(biāo)銳15-狹1攝：確認(rèn)收入指踏標(biāo)國(guó)3腸≥襪1行的情況，即確韻認(rèn)收入大斃于必“握銷(xiāo)售商品、提甜供勞務(wù)收到的厭現(xiàn)麥金狐”嘗【主營(yíng)業(yè)務(wù)收雖入篇+遣嘴（預(yù)收帳款期協(xié)末余物額統(tǒng)凱—?jiǎng)?chuàng)江預(yù)收帳款期初怖余額協(xié)）扁+咸蔬其他應(yīng)付帳卻款剛—吸—鏈定金圈】踐*5%*5丙%京地稅企[1999]398號(hào)京地稅企[1999]398號(hào)《關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知》規(guī)定：對(duì)施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來(lái)，單獨(dú)核定純益率為3％—5％。目前：2003年12月31日前一般為3%，2004年1月1日起一般為5%。勇申報(bào)繳納企業(yè)眼所得稅=2\*GB2域（揭2騾）劃指吉標(biāo)晚15-撒2和、蝴15-航3碧：確認(rèn)收入指肅標(biāo)泥≤押1渣的情況，即確喬認(rèn)收入大車(chē)于亦“數(shù)銷(xiāo)售商品、提陜供勞務(wù)收到的亡現(xiàn)觀金刮”揉【銷(xiāo)售商品、也提供勞務(wù)收到勝的現(xiàn)已金逃欄—師暴本期收回前期摸核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)果備每+饑知當(dāng)期未收回班的養(yǎng)“拒應(yīng)收帳蕉款朝”吵—巾當(dāng)期收到前期招發(fā)生逐的哥“革應(yīng)收帳訴款低”超】曠*5%*5蟲(chóng)%珠申報(bào)繳納企業(yè)叔所得稅乓3乞、注意：當(dāng)企疏業(yè)有增值稅納宴稅項(xiàng)目時(shí)，需憐靈活應(yīng)用，應(yīng)史從報(bào)表附注中脫了解企業(yè)資產(chǎn)圍負(fù)債表距中康“榨主營(yíng)業(yè)務(wù)收芝入決”雷營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所聞得額，并帶入鴨公式進(jìn)行計(jì)算稱(chēng)。純4汁、該指標(biāo)仍然許不能解決的問(wèn)普題：將產(chǎn)品用學(xué)于捐贈(zèng)、廣告控、樣品、職工升福利、抵償債禍務(wù)以及其他換至取非貨幣資產(chǎn)肅的情形。型5碼、靈活應(yīng)用：奮如果以前年度妹有滯納稅款的次行為，應(yīng)結(jié)合衰審計(jì)報(bào)告的內(nèi)挺容，減去當(dāng)年邀繳納以前年度奧的稅款金額；趕可以將企業(yè)的翠整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程序的年度情況進(jìn)敢行對(duì)比。知（六）土地增帶值稅指標(biāo)械州1貌、目的：通過(guò)類(lèi)指柴標(biāo)餓3桌分析后，選取叔金額較大的數(shù)山和申報(bào)預(yù)繳的宵土地增值稅對(duì)蛙比，初步核實(shí)夠單一開(kāi)發(fā)公寓鑒、別墅、商業(yè)地、寫(xiě)字樓的企訊業(yè)土地增值稅陡繳納情況。舊2預(yù)、建立模型：=1\*GB2佩（者1瞇）妨指夸標(biāo)陵1陳6晨：確認(rèn)收入指帥標(biāo)筑3框≥袍1五的情況，即確顛認(rèn)收入大禮于碧“難銷(xiāo)售商品、提搭供勞務(wù)收到的故現(xiàn)任金御”握【主營(yíng)業(yè)務(wù)收彈入琴+攻駝（預(yù)收帳款期惑末余蔽額憂倒—徹諒預(yù)收帳款期初廊余額顫）躍+歌舍其他應(yīng)付帳汗款蹄—原—?jiǎng)h定金甩】勉*1%京地稅京地稅地[2003]73號(hào)《關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知》規(guī)定：2003年1月1日以后發(fā)生預(yù)繳土地增值稅稅款的行為，一律按新政策1%的的預(yù)征率預(yù)繳稅款，包括檢查發(fā)現(xiàn)以前年度應(yīng)該預(yù)繳稅款的項(xiàng)目。京地稅地〔2003〕653號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知》規(guī)定：對(duì)納稅人預(yù)售除公寓和別墅以外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，暫停按預(yù)售收入的1%比例預(yù)征土地增值稅；對(duì)于納稅人預(yù)售公寓、別墅，預(yù)征比例由原來(lái)的1%調(diào)整為0.5%。降申報(bào)預(yù)繳土地顫增值稅=2\*GB2叫（策2當(dāng)）緞指屑標(biāo)坦16-斗2臉、斜16-堂3負(fù)：確認(rèn)收入指產(chǎn)標(biāo)打3紛≤常1味的情況，即確燥認(rèn)收入大罩于敞“鼓銷(xiāo)售商品、提究供勞務(wù)收到的疑現(xiàn)庭金恒”堂【銷(xiāo)售商品、水提供勞務(wù)收到秋的現(xiàn)湊金租癢—聲雞本期收回前期耕核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)玩?zhèn)浠?圣模當(dāng)期未收回刊的禾“禿應(yīng)收帳枯款火”嫂—主當(dāng)期收到前期竟發(fā)生俱的壘“鑰應(yīng)收帳愚款叔”頸】之*1%拘申報(bào)預(yù)繳土地南增值稅鴉3足、注意：當(dāng)企動(dòng)業(yè)有增值稅納莖稅項(xiàng)目時(shí)，需膛靈活應(yīng)用，應(yīng)逝從報(bào)表附注中史了解企業(yè)資產(chǎn)踐負(fù)債表鬼中口“趙主營(yíng)業(yè)務(wù)收叢入畝”屬營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所啦得額，并帶入京公式進(jìn)行計(jì)算恥。廳4輩、該指標(biāo)仍然敬不能解決的問(wèn)聽(tīng)題：將產(chǎn)品用道于捐贈(zèng)、廣告匯、樣品、職工盈福利、抵償債炎務(wù)以及其他換覆取非貨幣資產(chǎn)疲的情形。劈5稀、靈活應(yīng)用：澤如果以前年度惕有滯納稅款的宵行為，應(yīng)結(jié)合岔審計(jì)報(bào)告的內(nèi)葡容，減去當(dāng)年棄繳納以前年度遭的稅款金額；帝可以將企業(yè)的蹲整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程此的年度情況進(jìn)著行對(duì)比。議（七）成本指顯標(biāo)作成本的確認(rèn)涉癢及到視同銷(xiāo)售雖的情況、所得亭稅成本扣除期助間問(wèn)題。廳1罰、稅法對(duì)視同秒銷(xiāo)售的規(guī)育定：艷（映1趨）營(yíng)業(yè)稅：價(jià)丹格偏低、單位崇將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償凈贈(zèng)與他人。燙（噸2頌）企業(yè)所得稅洪：企業(yè)將自己從生產(chǎn)的產(chǎn)品用揪于在建工程、環(huán)管理部門(mén)、非禁生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、揮捐贈(zèng)、贊助、敲集資、廣告、開(kāi)樣品、職工福闊利獎(jiǎng)勵(lì)等方面訂時(shí)，房地產(chǎn)企順業(yè)還有樹(shù)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用末作對(duì)外投資以江及分配給股東災(zāi)或投資者舟、系以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵膽償債務(wù)碎、睜以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換功取其他企事業(yè)鋼單位、個(gè)人的巧非貨幣性資產(chǎn)柄。2、指標(biāo)6：=1\*GB2證（句1晶）凡比杠率壽A圾：收入與成本潮的對(duì)比：=1\*GB3①模型章利潤(rùn)助表插“灘主營(yíng)業(yè)務(wù)收拘入壟”切利潤(rùn)杯表石“挎主營(yíng)業(yè)務(wù)成奉本堅(jiān)”=2\*GB3抽②扛勒目的：初步解起決視同銷(xiāo)售和顛混亂成本期間辮的情況。=3\*GB3查③撓蝶局限性：僅適鄉(xiāng)用視同銷(xiāo)售金控額較大和混亂吩成本期間嚴(yán)重秩時(shí)的情況。=2\*GB2很（患2紅）嶺比鄰率色B雙：比稼率網(wǎng)A舉與行業(yè)折扣對(duì)違比指標(biāo)：=1\*GB3①模型較小比率A諒扯究查賄查石場(chǎng)約行業(yè)折傷扣扛較大比率A=2\*GB3紐②歪知目的：初步解拌決視同銷(xiāo)售、鐵低價(jià)銷(xiāo)售的情隙況。目前房地閉產(chǎn)企業(yè)的最低萄折扣率約民為度9.姥5躁折。=3\*GB3滿③征腎局限性：行業(yè)禾折扣不容易掌孫握，且適用單止一品種銷(xiāo)售。發(fā)3稻、指載標(biāo)巧7你：主營(yíng)業(yè)務(wù)成棚本與當(dāng)期發(fā)出談存正貨的對(duì)比。=1\*GB2貪（柴1亮）四介峽紹橡“括存眠貨竊”宣、縣“嗎固定資俗產(chǎn)學(xué)”蘆在報(bào)表及報(bào)表冰附注中的反映鑰。=2\*GB2（2）模型：霜利潤(rùn)疑表朵“緞主營(yíng)業(yè)務(wù)成悅本成”看資產(chǎn)負(fù)債表本涂期秋“古存紐貨碌”誓—征上誼期梅“壺存肉貨鞋”鑰+鹿簽報(bào)表附襖注劫“驕本期存貨增蒼加漢”=3\*GB2池（地3論）綁注意：如果企縮業(yè)銷(xiāo)售的民是摧“膊固定資置產(chǎn)宇”肉，則將固定資糖產(chǎn)數(shù)帶入比較怕，如果混合則姑加入固定資產(chǎn)墻。=4\*GB2出（智4漲）聾目的：判定視賺同銷(xiāo)售的情況賽。=5\*GB2登（飾5縫）蛙對(duì)比結(jié)果，反竿映：=1\*GB3壟①腸哄可能存在的問(wèn)扮題。=2\*GB3段②言繼可能涉及的稅敬種。=3\*GB3飽③足同可能涉及需要喂進(jìn)一步核實(shí)的盡情況。=6\*GB2虹（達(dá)6槳）片牛局限性：適用結(jié)與商品流通企蒜業(yè)和房地產(chǎn)企梯業(yè)。粥4惰、指侍標(biāo)魚(yú)8魄：靜態(tài)、動(dòng)態(tài)欲報(bào)表與當(dāng)期發(fā)針出存貨的對(duì)比附結(jié)合相關(guān)科目哥，現(xiàn)金流量表逃、資產(chǎn)負(fù)債表脆與當(dāng)期發(fā)出存學(xué)貨的對(duì)比，一征種動(dòng)態(tài)分析。=1\*GB2稿（妨1桑）晴介紹現(xiàn)金流量腫表疑中救“冶購(gòu)買(mǎi)商品、接徹受勞務(wù)支付的直現(xiàn)珠金悄”河。薪=2\*GB2（2）模型：=1\*GB3卵①婚查指險(xiǎn)標(biāo)醋8-1翅資產(chǎn)負(fù)債表上券期辟“風(fēng)存鞠貨澇”泉—束本搶期也“網(wǎng)存批貨嶼”莫+攝現(xiàn)金流量弦表籮“缺購(gòu)買(mǎi)商品、接武受勞務(wù)支付的悔現(xiàn)口金旗”苗+材本齡期蝴“蠻應(yīng)付帳新款遣”擊—梨上而期枕“抱應(yīng)付帳棋款搬”刮+蛇支付本期發(fā)生顯的粱“草應(yīng)付帳彩款失”寬+涼上旬期棒“糾預(yù)付帳組款遍”油—踩本碼期惜“膝預(yù)付帳季款利”膝報(bào)表附雨注吳“違當(dāng)期發(fā)出存瀉貨資”=2\*GB3寸②撒椒指酬標(biāo)哥8-掌2偶：適用于上期朱沒(méi)撥有注“際應(yīng)付帳腔款宏”津余額芬（資產(chǎn)負(fù)債表灶上牽期股“凈存箱貨坐”扛—刊本累期亭“未存黃貨漸”截）拌+沒(méi)現(xiàn)金流量環(huán)表樹(shù)“株購(gòu)買(mǎi)商品、接釣受勞務(wù)支付的穴現(xiàn)串金制”歐+裹上招期循“嘴預(yù)付帳爭(zhēng)款飽”競(jìng)—嫂本桶期壁“揚(yáng)預(yù)付帳多款戲”瑞報(bào)表附對(duì)注吐“擁當(dāng)期發(fā)出存竿貨誤”=3\*GB3址③騙蔽指黃標(biāo)罰8-如3促：適用于本期咱沒(méi)扁有腎“短應(yīng)付帳廢款號(hào)”哈余額茶（資產(chǎn)負(fù)債表緣上碑期第“饅存嚼貨大”咸—陽(yáng)本銀期覺(jué)“燥存節(jié)貨借”冒）唱+胃現(xiàn)金流量扔表臭“框購(gòu)買(mǎi)商品、接自受勞務(wù)支付的偽現(xiàn)每金牢”窄—始上畏期?！氨姂?yīng)付帳死款丘”懲+嗓膝上滾期鎮(zhèn)“洞預(yù)付帳釣款院”鼓—遼本教期場(chǎng)“椒預(yù)付帳口款否”疤報(bào)表附頃注尼“捧當(dāng)期發(fā)出存唉貨獲”=3\*GB2侮（思3殺）唱注意：如果企蜜業(yè)發(fā)生的的是應(yīng)“遙應(yīng)付票韻據(jù)燦”峽，則魯將腥“峽應(yīng)付票材據(jù)剃”姿數(shù)帶入比較，篇如果混合則加送入籠“壺應(yīng)付票逼據(jù)偵”獸。=4\*GB2凝（橋4銀）泊目的：判定視限同銷(xiāo)售的情況趣。=5\*GB2癢（守5機(jī)）蝴對(duì)比結(jié)果，反凳映：=1\*GB3然①治灶可能存在的問(wèn)吳題。=2\*GB3星②蜜束可能涉及的稅池種。=3\*GB3購(gòu)③化就可能涉及需要掙進(jìn)一步核實(shí)的堪情況。=6\*GB2沉