孫宏斌與順馳

孫宏斌與順馳2005房地產(chǎn)政策大事記究發(fā)布時(shí)間菜發(fā)布部門剩事件涂200范5蹲年償3測(cè)月皮央溜木行本上調(diào)個(gè)人住房誤貸款利率閱200睜5程年喝3層月喜財(cái)政部觸擬開(kāi)征房地產(chǎn)梳稅劈200席5收年備4輪月旁社科院羞200跡5遙房地產(chǎn)藍(lán)皮書爬200褲5良年國(guó)4奸月帥國(guó)務(wù)院腥國(guó)務(wù)院出臺(tái)八折點(diǎn)意見(jiàn)穩(wěn)定房自價(jià)多順馳以中國(guó)功夫生存空手套白狼銀行也沉默證券市場(chǎng)周刊****更多時(shí)候，順馳都被描述為地產(chǎn)圈里的異類：俱樂(lè)部里所有的人都西服革履，幽雅地說(shuō)著話，并且頻頻舉杯，這時(shí)候，一身牛仔打扮的順馳闖了進(jìn)來(lái)，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。2004年開(kāi)始的宏觀調(diào)控，土地、金融政策收緊，一切都似乎直指順馳的死穴。在緊張、壓抑的氛圍中人人自危的地產(chǎn)商，感覺(jué)自己分明看到了包裹著順馳的黑沉暮氣。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為順馳崩盤的日子為時(shí)不遠(yuǎn)。但順馳沒(méi)死。誰(shuí)救了順馳？宏觀調(diào)控使地價(jià)上漲反而拉了順馳一把，這是一種說(shuō)法;順馳是處理政府關(guān)系的高手，這是另一種說(shuō)法；更多的說(shuō)法是，在諸多與資金相關(guān)的環(huán)節(jié)，順馳采用"拖"字訣。在順馳的起家之地--天津，幾乎每一家銀行都有向順馳貸款的經(jīng)歷。據(jù)稱，順馳對(duì)銀行貸款也實(shí)施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地順馳拖欠的貸款就高達(dá)40億元。眾多銀行在順馳拖欠貸款時(shí)保持了沉默--因?yàn)橐坏╉橊Y出事，就意味著銀行大量貸款無(wú)法收回。這是太有魅力的"長(zhǎng)大游戲"：規(guī)模越大，能夠周轉(zhuǎn)的資金就越多，空手套白狼的勝算就更多--結(jié)論似乎是，只有做大，才能不死這一切，只因?yàn)轫橊Y沒(méi)死？順馳還會(huì)死嗎？順馳沒(méi)死。為此，順馳掐了自己一把。2005年5月19日。天津南開(kāi)大學(xué)校園。對(duì)于順馳發(fā)展模式的探討如火如荼。"順馳是榜樣。"有參會(huì)者被熱烈氣氛感染得出結(jié)論說(shuō)。本來(lái)，在很多人曾經(jīng)的預(yù)想中，這一天該是用來(lái)做順馳的驗(yàn)尸報(bào)告的。想必萬(wàn)科也狠狠地扎了自己的大腿：那匹"黑馬"果真沒(méi)死嗎？2005年1月5日。新視野高峰論壇。曾指順馳"黑馬必死"的王石一改與順馳兵戎相見(jiàn)的"常態(tài)"，反而在順馳集團(tuán)創(chuàng)始人、原董事長(zhǎng)孫宏斌發(fā)言時(shí)主動(dòng)側(cè)身為其拍照。其樂(lè)融融，不是嗎？盡管外界"向萬(wàn)科學(xué)習(xí)"的聲音仍然高亢，但萬(wàn)科似乎已經(jīng)可以聽(tīng)到自己"向順馳學(xué)習(xí)"的心跳了。在無(wú)錫項(xiàng)目中，萬(wàn)科風(fēng)格與以往迥異，不僅操盤速度采用了與順馳類似策略，而且在政策方面，任憑順馳先行試探"雷區(qū)"，萬(wàn)科跟進(jìn)享受優(yōu)惠政策。在營(yíng)銷方面，靜等順馳先炒熱板塊，萬(wàn)科隨后跟進(jìn)--儼然一個(gè)"追隨者的角色"。這一切，只因?yàn)轫橊Y沒(méi)死？順馳還會(huì)死嗎？未被點(diǎn)中的死穴順馳非但沒(méi)死，而且由于趕在2004年"8·31"土地大限前在全國(guó)拿到幾塊"天價(jià)地"，反而大有越活越滋潤(rùn)的態(tài)勢(shì)，日子比當(dāng)初那些在土地拍賣時(shí)精打細(xì)算成本、最后與拿地失之交臂的開(kāi)發(fā)商過(guò)得舒坦得多。按照SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹的說(shuō)法，"去年凡是有項(xiàng)目的公司都賺了大錢"。成者王侯敗者寇。許多人因此不得不重新審視這家膨脹式崛起的公司，"關(guān)注順馳需要時(shí)間，"一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)道，"也許3-5年后才能給這家公司下結(jié)論。"不計(jì)成本地?cái)U(kuò)張規(guī)模最終導(dǎo)致資金鏈斷裂，此前一直被看成是順馳的死穴。"想讓誰(shuí)滅亡先要讓其瘋狂。"人們相信順馳會(huì)慘死是因?yàn)槟慷昧似浒d狂。順馳最初引起高度關(guān)注并隨之引發(fā)極大質(zhì)疑，是在2003年12月8日。那一天，這家來(lái)自天津名不見(jiàn)經(jīng)傳的地方開(kāi)發(fā)商"一拍成名"--以9.05億元的"天價(jià)"獲得了其在北京的第一塊土地--大興1號(hào)地。槌聲落定，質(zhì)疑聲起："順馳是誰(shuí)？""順馳以這么高的價(jià)格拍得土地到底想做什么？""這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目到底還能不能賺到錢？"9.05億元的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)其他人士的心理承受底線和大興區(qū)政府的預(yù)估價(jià)格。某知名開(kāi)發(fā)商在拍賣現(xiàn)場(chǎng)對(duì)記者言說(shuō)不解："按照通常開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本計(jì)算，順馳這么做多半會(huì)虧的，最好也就是能做到盈虧平衡。"當(dāng)初組織那場(chǎng)拍賣的北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心副主任劉勝良回憶當(dāng)時(shí)情況時(shí)說(shuō)："我們?cè)瓉?lái)估算的拍賣價(jià)格是6億，"拍賣的結(jié)果顯然超過(guò)其預(yù)期，"拍賣價(jià)格過(guò)高并不一定是好事，這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些非理性因素。"但順馳自己當(dāng)時(shí)卻公開(kāi)表示："拍出的價(jià)格非常合理。"大興拍地之后，順馳一口氣又在全國(guó)拍得幾塊"天價(jià)地"，彰顯全國(guó)急速擴(kuò)張的野心。截止到2004年3月，順馳已經(jīng)進(jìn)入北京、石家莊、上海、南京、無(wú)錫、蘇州、成都、長(zhǎng)春、榆次、荊州、保定、武漢等城市并開(kāi)始了作業(yè)，獲得的土地項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)，面積超過(guò)5000畝。于是，鍋和鍋蓋的方程成為人們掐算順弛死期的依據(jù)。100多億的土地出讓金，以土地成本占全部開(kāi)發(fā)成本的50%估算，則總開(kāi)發(fā)成本是200億以上。這是鍋--現(xiàn)金需求。順馳聲稱2003年銷售回款有40億，這是蓋子--現(xiàn)金，雖然它2004年的目標(biāo)是超過(guò)100億，但那只是目標(biāo)，現(xiàn)實(shí)的蓋子只有這40億。通常而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金周轉(zhuǎn)通常一年最多一次，那么順馳打算怎么用這40億的蓋子去蓋200億的鍋？"順馳的真實(shí)情況是先有鍋蓋再找鍋，絕對(duì)是每口鍋都有鍋蓋，如果鍋蓋不夠用就不會(huì)找更多的鍋。"即使孫宏斌當(dāng)時(shí)信誓旦旦，但誰(shuí)會(huì)相信呢？太過(guò)完美的描述并不適用于謊言。去年時(shí)任順馳的中國(guó)總裁張偉曾透露，獲得這么多土地，順馳出的錢并不多，天津順馳為各地輸出的資金不到10億元，大部分資金來(lái)自合作伙伴、銀行以及2003年40億元的項(xiàng)目回款，像天津市政府這樣的合作伙伴放在順馳的錢有10億元之多。一家融資服務(wù)機(jī)構(gòu)亦向《證券市場(chǎng)周刊》證實(shí)，順馳曾想盡辦法四處籌資。去年六七月間，順馳找上門來(lái)，但了解完其融資條件后，頗感為難：大興那塊地，順馳才交了1億多元，其實(shí)只拿到其中一小塊地，但卻要用價(jià)值僅1億多元的地抵押借貸5億元的資金。"以前沒(méi)見(jiàn)過(guò)這么玩的。"2004年開(kāi)始的宏觀調(diào)控，土地、金融政策收緊，一切都似乎直指順馳的死穴。在緊張、壓抑的氛圍中人人自危的地產(chǎn)商，感覺(jué)自己分明看到了包裹著順馳的黑沉暮氣。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為順馳崩盤的日子為時(shí)不遠(yuǎn)。潘石屹說(shuō)："順馳九死一生，除非國(guó)家嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，導(dǎo)致順馳高價(jià)拿到的土地升值，順馳才有一點(diǎn)可能渡過(guò)難關(guān)。"但順馳"一生"了。極致化生存俱樂(lè)部里所有的人都西服革履，幽雅地說(shuō)著話，并且頻頻舉杯，這時(shí)候，一身牛仔打扮的順馳闖了進(jìn)來(lái)，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。更多時(shí)候，順馳都被描述為地產(chǎn)圈里的異類。"我想順馳沒(méi)有改變房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則。所有的開(kāi)發(fā)商都是按照基本相同的商業(yè)模式做的。我們?yōu)槭裁幢徽J(rèn)為是黑馬、另類？"孫宏斌不服，"我只是說(shuō)實(shí)話不糊弄人。"事實(shí)上，順馳所為不過(guò)是把以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們暗箱操作的遮羞布生生剝了下去，而改以赤裸裸的方式直接操作。"它把每一個(gè)環(huán)節(jié)都夸張到了極致。"一地產(chǎn)商私下里對(duì)《證券市場(chǎng)周刊》表示。"極致化生存法則"，被順馳運(yùn)用到運(yùn)作房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)。順馳"天價(jià)"拍得大興1號(hào)地，卻并沒(méi)有兌現(xiàn)9.05億全部土地出讓金，而是采用了分期分批付款的方式。劉勝良介紹說(shuō)，截止到目前，順馳總共交了三次大興1號(hào)地的土地出讓金，第一次為總金額的15%，三次總共交了30%。"我們現(xiàn)在按照他付款的速度控制發(fā)給他土地，土地被分成幾塊，他交一部分錢發(fā)一部分土地，沒(méi)交錢不給發(fā)土地證。"劉勝良強(qiáng)調(diào)說(shuō)，按照進(jìn)度，1號(hào)地大約還有四五塊地等待順馳付款。就這樣，順馳用"四兩撥千斤"的方式輕易化解了巨額土地出讓金的壓力。"順馳與其他開(kāi)發(fā)商在運(yùn)用這些房地產(chǎn)行業(yè)慣用操作手法的不同之處在于，"一位國(guó)內(nèi)知名的開(kāi)發(fā)商分析說(shuō)："如果是國(guó)內(nèi)另外一家房地產(chǎn)大腕競(jìng)拍了大興1號(hào)地，也會(huì)找理由拖延交付土地出讓金，也會(huì)找當(dāng)?shù)卣蠓謳状胃犊?，但不?huì)像順馳拖延這么長(zhǎng)時(shí)間和分這么多次付款。盡管與其他開(kāi)發(fā)商一樣，順馳也試圖為推遲付款的行為找到'合理解釋'，但人人皆知，在拍賣之前，順馳就把拖延付土地出讓金公然寫進(jìn)了戰(zhàn)略。"在其他一切與資金相關(guān)的環(huán)節(jié)，順馳同樣一概采用"拖"字訣。據(jù)了解，去年北京至少有1/4曾經(jīng)為順馳發(fā)布廣告的媒體和廣告商資金被拖欠。"順馳拖欠付款在業(yè)內(nèi)是出名了的，"一家開(kāi)發(fā)商老總介紹說(shuō)，工程款、材料費(fèi)等等無(wú)一不拖，"別的開(kāi)發(fā)商可能也會(huì)拖欠這些費(fèi)用，但都不像順馳這樣如此大規(guī)模拖欠資金，并且拖欠時(shí)間如此之長(zhǎng)。尤其對(duì)于媒體，大多數(shù)企業(yè)由于擔(dān)心自己的某些行為會(huì)曝光，因此在拖欠款項(xiàng)方面對(duì)媒體都會(huì)有所'節(jié)制'。"這位老總說(shuō)。但順馳不以為然。這種資金模式被順馳自己稱為"合理利用應(yīng)收賬款的賬期"，即對(duì)所有重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)都進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算，盡力做到研發(fā)、工程、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)的"無(wú)縫銜接"，并采取一致行動(dòng)；其次，為了減輕現(xiàn)金流上的壓力，順馳力圖利用客戶(包括合作伙伴)的錢來(lái)做生意，通過(guò)對(duì)外部資金的運(yùn)作分散自己的資金壓力。全橙地產(chǎn)增值服務(wù)（中國(guó)）有限公司首席合伙人朱凌波分析："順馳做房地產(chǎn)的所有資金都用外部資金，借用全部融資手段，讓所有的土地盡快進(jìn)入操盤的階段。順馳這樣做使資金鏈更快連接起來(lái)，更快完成資金循環(huán)。""當(dāng)然，這建立在中國(guó)房地產(chǎn)模式特殊運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上。"朱凌波進(jìn)一步分析，順馳選擇這個(gè)模式發(fā)展，契合了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程，市場(chǎng)存在巨大的住房需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)給順馳一類的企業(yè)短時(shí)間內(nèi)急速擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)大的市場(chǎng)空間。"他采用的手法其實(shí)其他的很多開(kāi)發(fā)商也在采用，如果說(shuō)這些是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的游戲規(guī)則，那么順馳的確是一個(gè)'高手'。"朱凌波說(shuō)。誰(shuí)救了順馳"因?yàn)閷O宏斌常年在國(guó)外，吸收了很多國(guó)外新鮮的管理理念和管理方式，在公司內(nèi)部實(shí)施了平衡記分卡等一些西方管理方式。"這一點(diǎn)在圈內(nèi)眾所周知。業(yè)內(nèi)人士一致評(píng)價(jià)，在房地產(chǎn)行業(yè)，順馳的效率和執(zhí)行能力非常強(qiáng)，工作非常有計(jì)劃性，將公司戰(zhàn)略分解成對(duì)每一個(gè)人的指標(biāo)，在微觀管理上非常有效率，有極強(qiáng)的結(jié)果導(dǎo)向。但顯然，僅僅是公司內(nèi)部的效率還不足以支持順馳能夠轉(zhuǎn)危為安，也不足以應(yīng)對(duì)強(qiáng)大的現(xiàn)金流壓力。推崇西方管理方式的順馳更是深諳"中國(guó)功夫"。"黑馬"不死還有其他因素。高價(jià)拿地、進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較短，這些因素決定了順馳在產(chǎn)品質(zhì)量與產(chǎn)品價(jià)格上都不占優(yōu)勢(shì)。"從結(jié)果看，倒是宏觀調(diào)控使順馳逃過(guò)一劫，"一知情人士分析道，如果沒(méi)有宏觀調(diào)控減少了土地供給量，使土地價(jià)格上升，如果沒(méi)有人民幣升值預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售比較好，"那順馳現(xiàn)在會(huì)活得很苦。但環(huán)境變化使其崩盤的概率降低了，至少壓力減小了。"由于被行業(yè)內(nèi)解釋為"供給失衡"的原因，去年年底到今年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況奇好，很多城市出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。以往很多人買房找關(guān)系是為了拿到折扣價(jià)，但是去年年底很多人托關(guān)系卻是為了能夠拿到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房號(hào)，以免排隊(duì)購(gòu)房之苦。在此大環(huán)境之下，大興的房?jī)r(jià)從去年10月起也同樣突然出現(xiàn)暴漲，短短兩個(gè)月，從均價(jià)3670元/平方米上漲到4700元/平方米。在這種情況下，順馳的大興領(lǐng)海項(xiàng)目無(wú)論產(chǎn)品做得怎樣都不必發(fā)愁銷售問(wèn)題。3月記者去領(lǐng)海售樓處采訪時(shí)，恰遇一位家在大興前來(lái)看房的女士，她告訴記者自己對(duì)領(lǐng)海的看法："最重要的感受是太貴了，但是因?yàn)榧依锛钡确孔佑?，所以仍然可能考慮購(gòu)買領(lǐng)海的房子，因?yàn)榭晒┻x擇的項(xiàng)目不多。"大興區(qū)政府一相關(guān)人士告訴記者，北京市從去年開(kāi)始實(shí)施土地凍結(jié)政策，一直沒(méi)有批準(zhǔn)新的土地項(xiàng)目，目前大興原來(lái)開(kāi)盤的許多項(xiàng)目都已經(jīng)賣完，短時(shí)間內(nèi)又不可能有項(xiàng)目推出，因此盡管房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)上漲很多，但是"現(xiàn)在房子數(shù)量還不夠賣"。一位業(yè)內(nèi)資深人士分析認(rèn)為，順馳敢于用超常規(guī)方式獲取"天價(jià)地"的原因可能有幾種：信息渠道較好，事先知道政府要進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)土地進(jìn)行控制；很英明地判斷未來(lái)土地的重要性，因此可以不計(jì)成本的拿地，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；撞大運(yùn)。順馳果真先知先覺(jué)認(rèn)為大興1號(hào)地9.05億元的價(jià)格很合理嗎？當(dāng)時(shí)參與整個(gè)拍賣過(guò)程的一位前順馳員工向記者承認(rèn)："當(dāng)時(shí)怎么可能想到會(huì)拍出那么高的價(jià)錢來(lái)呢？這是誰(shuí)都不可能想到的事情，當(dāng)時(shí)也不知怎么回事價(jià)格就忽然被抬到那么高了。"但他同時(shí)也承認(rèn)，公司對(duì)那次拍賣事前的指示是："上不封頂"--急于進(jìn)入北京市場(chǎng)的順馳打算"用錢炸開(kāi)北京市場(chǎng)"。這說(shuō)明順馳在進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張時(shí)并沒(méi)有進(jìn)行很好的成本控制，而是采用了一種更冒進(jìn)的方式，非理性成分更多。但無(wú)論如何，由于順馳在全國(guó)擴(kuò)張中囤積了大量土地，這使其不必?fù)?dān)心沒(méi)有項(xiàng)目可做。在房地產(chǎn)銷售形勢(shì)奇好的情況下，只要項(xiàng)目一推出就會(huì)為順馳帶回巨大的現(xiàn)金流。而其他一些在拍賣土地時(shí)精打細(xì)算成本的公司，卻可能因?yàn)樯夙?xiàng)目做而眼睜睜痛失賺錢的大好機(jī)會(huì)。"企業(yè)不可能一下子就拿出那么多錢，政府是理解的。"劉勝良為區(qū)政府允許順馳分期分批付土地出讓金的行為辯解說(shuō)。而在地產(chǎn)圈，卻流傳著另一種判斷：大興區(qū)政府如此維護(hù)那次拍賣一再為順馳說(shuō)好話，因?yàn)槟谴闻馁u算做政府的一大政績(jī)工程，不能出問(wèn)題。只有順馳不出事，等領(lǐng)海的項(xiàng)目完成后，才有可能真正把所有的拍賣款收回。因此，事實(shí)上，大興區(qū)政府已經(jīng)無(wú)奈地被綁上了順馳這駕橫沖直撞的瘋狂"戰(zhàn)車"，能做的事情只能是幫順馳維持好各方秩序，以促使其早日回收銷售款。分析認(rèn)為，銀行是為順馳"陪綁"的另一機(jī)構(gòu)。眾多銀行在順馳拖欠貸款時(shí)保持了沉默--因?yàn)橐坏╉橊Y出事，就意味著銀行大量貸款無(wú)法收回。據(jù)一位接近順馳內(nèi)情的人士介紹，順馳資金中相當(dāng)大一部分來(lái)源于銀行貸款。據(jù)說(shuō)，在順馳的起家之地--天津，幾乎每一家銀行都有向順馳貸款的經(jīng)歷。順馳對(duì)銀行貸款也實(shí)施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地，順馳拖欠的貸款就高達(dá)40億元。建行因?yàn)樵瓉?lái)主要業(yè)務(wù)是面向建設(shè)項(xiàng)目貸款，因此也成為被順馳拖欠貸款的"重災(zāi)區(qū)"。"由于順馳大量拖欠銀行貸款，給天津金融體系帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在天津已經(jīng)沒(méi)有銀行敢向其貸款了。"一位業(yè)界資深人士指出順馳高速擴(kuò)張的機(jī)理所在："只有不斷做大規(guī)模，圈進(jìn)去的人和機(jī)構(gòu)越多，則順馳給自己織就的保護(hù)傘就越大，也就越不容易垮掉。""就政策來(lái)說(shuō)，順馳有以小博大的空間，其行為無(wú)異于走鋼絲，實(shí)際上是在賭政府底線。這對(duì)市場(chǎng)是不公平的，"這位人士認(rèn)為。而地方政府追求地方利益，引進(jìn)品牌、擴(kuò)大政績(jī)等因素綜合作用的結(jié)果，才有了成就順馳的可能性。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中最重要的兩個(gè)環(huán)節(jié)是土地和資金。行內(nèi)人都知道，獲得土地必須經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)，要想得到好的土地必須與政府保持良好的關(guān)系。在這方面，業(yè)內(nèi)人士一致評(píng)價(jià)："順馳是處理政府關(guān)系的高手。""領(lǐng)海從順馳拍得土地，到開(kāi)盤僅用了半年時(shí)間，而通常這部分運(yùn)作要耗費(fèi)開(kāi)發(fā)商一年時(shí)間。如果沒(méi)有做好政府的工作，無(wú)論順馳效率多高也無(wú)法實(shí)現(xiàn)這么短時(shí)間內(nèi)開(kāi)盤。"一開(kāi)發(fā)商憤言，順馳在拍得1號(hào)地后還有機(jī)會(huì)與政府講價(jià)，將拍賣款如此分期分批付，使得政府拍賣土地的嚴(yán)肅性大受影響。而領(lǐng)海開(kāi)盤前順馳內(nèi)部接到的指示的確是："做好人的工作。"順馳善于做政府工作不僅表現(xiàn)在對(duì)已經(jīng)拿到的土地采取的操作方式上，更多時(shí)候還表現(xiàn)在拿地過(guò)程中。一位熟悉順馳的人士向記者透露："順馳拿地手法多樣，經(jīng)常能用很便宜的價(jià)格通過(guò)各種方式得到土地，這一點(diǎn)在孫宏斌的根據(jù)地--天津表現(xiàn)最為明顯。"據(jù)這位人士介紹，在天津房地產(chǎn)還未全面熱起來(lái)時(shí)，順馳看中了天津靜海的一塊土地。但并不財(cái)大氣粗的孫宏斌并沒(méi)有急于拿地，而是先找靜?？h政府談，要求為靜海免費(fèi)建一個(gè)廣場(chǎng)，此舉很快博得靜?？h政府的青睞，雙方因此關(guān)系相處融洽。廣場(chǎng)建好后不久，孫宏斌就如愿以償以很低的價(jià)格從靜?？h政府手中得到了他想要的那塊土地。低價(jià)在天津拿到大量土地，順馳手法多樣。"孫比較慣用的手法是看上哪塊地，就和政府相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人談好，用很低的價(jià)格購(gòu)買相應(yīng)土地，而其負(fù)責(zé)人則在事后被順馳委之以高薪高職。土地就這樣被賤賣了。"順馳的一位創(chuàng)始人和原高管之一就是這樣"過(guò)渡"到順馳工作的。"以往開(kāi)發(fā)商為拿地與政府部門搞好關(guān)系，請(qǐng)客、吃飯、送禮是常事，但是這種連人帶地一起拿過(guò)來(lái)的情況還不太多見(jiàn)。"一位房地產(chǎn)資深人士告訴記者：當(dāng)然為了能夠順利拿到銀行貸款，相信順馳也少不了"做好人的工作"。盡管順馳的某些行為原則與法律、社會(huì)公平有抵觸，但卻通過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)的高速成長(zhǎng)消化掉了。"戴爾"還是"德隆"既做高檔奧林匹克花園，又同時(shí)進(jìn)入陜西榆林這樣的縣級(jí)市，對(duì)于順馳而言，做項(xiàng)目只要有規(guī)模、能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，無(wú)論是何種戶型、何種類型的物業(yè)都做。"這證明在產(chǎn)品上，順馳實(shí)際沒(méi)有很核心的競(jìng)爭(zhēng)力。"有分析認(rèn)為。在短短兩年時(shí)間內(nèi)采用非常規(guī)的方式躍升為全國(guó)規(guī)模的企業(yè)，順馳充分表現(xiàn)出的"靈活性"，使順馳的高層們喜歡將公司的商業(yè)模式稱為"地產(chǎn)戴爾"模式，即把地產(chǎn)"期貨"用足用活，充分利用招拍掛土地分期付款周期長(zhǎng)達(dá)2-3年的條件，以盡量少的資金啟動(dòng)項(xiàng)目并加快開(kāi)發(fā)速度，主要依靠銷售回款來(lái)覆蓋所有的費(fèi)用。"這個(gè)模式其實(shí)就是地產(chǎn)零庫(kù)存模式，用很低的資金去發(fā)展，這要求對(duì)公司資產(chǎn)的管理、庫(kù)存的管理非常精確。發(fā)展速度快并不意味著風(fēng)險(xiǎn)就大，關(guān)鍵是看產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)性，產(chǎn)品的質(zhì)量。"順馳新任中國(guó)董事局主席汪浩說(shuō)。"這恰恰說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于較混亂的狀態(tài)，因此才能讓順馳這一類公司亂中取勝。"否定的觀點(diǎn)認(rèn)為。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，順馳實(shí)現(xiàn)這么高的銷售額并非因?yàn)槠洚a(chǎn)品出眾。以順馳領(lǐng)海項(xiàng)目為例，去年開(kāi)盤之初均價(jià)曾高達(dá)近6000元，而距離其不遠(yuǎn)處的許多項(xiàng)目?jī)r(jià)位都為2000多元。顯然很重要的一個(gè)原因是順馳拿地成本較高，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，領(lǐng)海只有售價(jià)達(dá)到5000多元才有可能保本。"領(lǐng)海都是小戶型，誰(shuí)跑這么遠(yuǎn)去買小戶型??？房子質(zhì)量也與旁邊2000多/平方米的沒(méi)有什么區(qū)別。"一位購(gòu)房人就此打消了購(gòu)買領(lǐng)海的念頭。與領(lǐng)海僅一路之隔的項(xiàng)目翡翠城，比領(lǐng)海早開(kāi)盤一段時(shí)間，由于定位高端，戶型均為聯(lián)排別墅，當(dāng)時(shí)均價(jià)為5000多元，因此起初并不好賣。"由于購(gòu)買聯(lián)排別墅的人大多數(shù)都是中產(chǎn)階級(jí)，手中的購(gòu)房資金并不是特別充裕，但同時(shí)又想享受到別墅的居住感受，因此往往對(duì)項(xiàng)目百般挑剔。但順馳使我們的銷售情況出現(xiàn)了大的轉(zhuǎn)折。"貨比順馳后，許多購(gòu)房者忽然發(fā)現(xiàn)在同樣位置5000多元就能買到聯(lián)排別墅很劃算，于是翡翠城的房子被一搶而空，到今年3月三期已經(jīng)開(kāi)盤，售價(jià)也上升到每平方米7000多元。根據(jù)調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，順馳在北京的項(xiàng)目基本上都比周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格高1000多元。藍(lán)調(diào)是順馳3個(gè)項(xiàng)目中銷售狀況最好的，但與北京西南區(qū)域周邊20多個(gè)項(xiàng)目相比仍然慢了許多，截止到今年1月，這些項(xiàng)目基本上都已經(jīng)是尾盤階段，無(wú)房可賣，但同期順馳在豐臺(tái)區(qū)北京房管局備案的銷售記錄僅為60多套。"順馳的產(chǎn)品比較重概念，但相對(duì)粗糙，而且模塊化設(shè)計(jì)，很多項(xiàng)目都是在拷貝其原有項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，重復(fù)率較高。"有開(kāi)發(fā)商這樣評(píng)價(jià)順馳。"順馳試圖建立一種新的資本運(yùn)營(yíng)模式，與資本市場(chǎng)對(duì)接，運(yùn)用資本運(yùn)作工具，使市場(chǎng)成為資本運(yùn)作的載體，實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)模式的變化，使地產(chǎn)項(xiàng)目能夠接受更低的利潤(rùn)率，"一位房地產(chǎn)金融專家分析順馳資金模式時(shí)指出，"地產(chǎn)金融，順馳實(shí)際上本來(lái)想做的就是金融而非地產(chǎn)。地產(chǎn)項(xiàng)目本身只是順馳金融工具的載體，融資方式運(yùn)用比較活、比較多，因此順馳資金鏈繃得很緊"。另外，"順馳的'合理利用應(yīng)收賬款的賬期'資金模式，也使其資金鏈繃得很緊，這是順馳最危險(xiǎn)的地方，"這位房地產(chǎn)金融專家指出："如果說(shuō)這種模式能成功，那它一定是一種大成功，因?yàn)樗沿?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)到極限了，但是一旦它失敗，會(huì)敗得很快，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大了。"用盡可能少的自有資金去撬動(dòng)總資金額大得多的項(xiàng)目，但在操作過(guò)程中，只要出現(xiàn)很小的一個(gè)紕漏，災(zāi)難的"多米諾骨牌"效應(yīng)也會(huì)突然間顯現(xiàn)。"誰(shuí)能說(shuō)，順馳不可能是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的又一德隆呢？"這位專家不想評(píng)論太多。這是太有魅力的"長(zhǎng)大游戲"：規(guī)模越大，能夠周轉(zhuǎn)的資金就越多，空手套白狼的勝算就更多--結(jié)論似乎是，只有做大，才能不死。"向順馳學(xué)習(xí)"無(wú)論怎樣，人們看到的事實(shí)是，順馳現(xiàn)在還活著。于是，孫宏斌本人也從被質(zhì)疑的灰頭土臉轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾髁髯跃恿耍?現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，我們的判斷是主流的，我們的做法也正在成為主流做法。"在順馳身上，許多房地產(chǎn)業(yè)的后生看到了自己在短時(shí)間內(nèi)飛速長(zhǎng)大的希望。青島一家小開(kāi)發(fā)商的老總直言不諱地告訴記者："我喜歡順馳，為研究順馳我已經(jīng)去過(guò)三次天津了，要學(xué)就學(xué)順馳的財(cái)務(wù)模式。"甚至人們看到，房地產(chǎn)業(yè)的老大哥現(xiàn)在也開(kāi)始擺出一副向晚輩虛心求教的架勢(shì)。萬(wàn)科以前的做法是在項(xiàng)目開(kāi)盤前，先建好一棟樓，盡量發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題，然后再開(kāi)盤，但在無(wú)錫項(xiàng)目中，萬(wàn)科一改以往穩(wěn)扎穩(wěn)打的風(fēng)格，竟然也趕在半年時(shí)間內(nèi)開(kāi)盤。2003年，萬(wàn)通董事局主席馮侖曾經(jīng)寫了一篇在業(yè)內(nèi)廣泛流傳的新年致辭：《學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣》，大意是要向管理規(guī)范、講究戰(zhàn)略發(fā)展的房地產(chǎn)老大萬(wàn)科學(xué)習(xí)。而在2005年，估計(jì)很多房地產(chǎn)商都已經(jīng)開(kāi)始暗自打《學(xué)習(xí)順馳好榜樣》的腹稿了。當(dāng)順馳已成偶像，還有人這樣向順馳理性發(fā)問(wèn)嗎：難道我們不要規(guī)范了嗎？那聲音分明已經(jīng)氣短。當(dāng)然，有關(guān)順馳的新的"流言"仍在市場(chǎng)中游蕩。孫宏斌有關(guān)順馳的最新放言是：順馳置業(yè)計(jì)劃于2007年在納斯達(dá)克上市。這已經(jīng)是順馳提到的第三個(gè)上市目標(biāo)了。2004年是順馳討論去香港上市最熱鬧的一年。到年底，雖然已經(jīng)通過(guò)聆訊，孫卻又主動(dòng)提出："順馳不打算上市。"理由是："香港資本市場(chǎng)的情況沒(méi)有達(dá)到我們的要求。"似乎是一直在為上市沖刺的順馳主動(dòng)放棄了上市。但一位前順馳員工告訴記者："香港證券市場(chǎng)審查比內(nèi)地A股市場(chǎng)更加嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更為挑剔，以順馳內(nèi)部管理的狀況怎么可能上市？"實(shí)際上，去年9月就有媒體報(bào)道，2003年順馳涉嫌業(yè)績(jī)?cè)旒俸吞佣惒⑽催M(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)納稅企業(yè)前十名。而另外一位房地產(chǎn)公司的老總則直接指出："順馳去年在全國(guó)大舉圈地，但大量土地出讓金沒(méi)有交清，致使其銷售狀況無(wú)法進(jìn)入財(cái)務(wù)報(bào)表，這才使其沒(méi)有機(jī)會(huì)上市。"從現(xiàn)在到2007年還有兩年時(shí)間，孫的上市泡泡姑且可以多吹一些時(shí)候吧。與此同時(shí)，"融創(chuàng)"的故事也不斷被推出水面?，F(xiàn)在孫宏斌名片上的頭銜已經(jīng)是"融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)"。"融創(chuàng)"操作模式完全是順馳的翻版。如果說(shuō)順馳是高速擴(kuò)張，那么融創(chuàng)就是神速擴(kuò)張。2003年底成立的融創(chuàng)，在短短一年間，進(jìn)入的城市已達(dá)5個(gè)，項(xiàng)目至少6個(gè)，開(kāi)發(fā)總面積達(dá)到了500萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備達(dá)到了5700畝。雖然孫宏斌本人一再否認(rèn)順馳和融創(chuàng)之間的關(guān)系，但由于順馳與融創(chuàng)有如此接近的背景資源，仍不由得令人產(chǎn)生聯(lián)想。為什么孫宏斌在同一個(gè)城市要同時(shí)成立兩家業(yè)務(wù)有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的地產(chǎn)公司？按照以前公開(kāi)的情況，孫宏斌本人的大部分資產(chǎn)都在順馳，孫如何能夠短時(shí)間內(nèi)積聚大量資產(chǎn)投入融創(chuàng)，從而成為其大股東？業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，孫宏斌另起爐灶于融創(chuàng)有另外一種可能性--即拋卻已經(jīng)成為"殼"的順馳。去年年底，融創(chuàng)成立后不久，業(yè)內(nèi)就傳出孫已經(jīng)把原來(lái)順馳的大部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和骨干力量都悄悄調(diào)往融創(chuàng)的消息。通過(guò)對(duì)順馳和融創(chuàng)兩家公司的工商資料調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其脈絡(luò)龐雜，股東變更頻繁。而孫在順馳的個(gè)人資金通過(guò)股東變更已經(jīng)發(fā)生變化。這其中隱藏著怎樣的機(jī)巧？謎底有待進(jìn)一步揭開(kāi)。據(jù)一位接近順馳的人士推測(cè)："孫這種做法是為了把資金從順馳撤出來(lái)，而把空殼留給向順馳貸款的多家銀行。"孫宏斌當(dāng)然清楚"現(xiàn)金雜技"的危險(xiǎn)。"現(xiàn)在孫每年都要到國(guó)外住上半年，就是為了拿到綠卡。""順馳的大筆資金早已通過(guò)全球采購(gòu)等方式被轉(zhuǎn)移到國(guó)外去了。"這位知情人士還透露。大話順馳實(shí)話還是瘋話？夢(mèng)話還是瞎話？無(wú)論如何，順馳的幾次放言，看似懵懂，實(shí)有用心。2002年之前，孫宏斌對(duì)同行圈子采取積極靠攏的姿態(tài)；羽翼漸豐之后，拋出地產(chǎn)"NO.1"萬(wàn)科做靶子，在2002、2003年的住交會(huì)，2004年夏季的博鰲論壇，興風(fēng)作浪掀動(dòng)三輪風(fēng)暴。中城房網(wǎng)董事長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議時(shí)間：2001年1月15日地點(diǎn)：北京長(zhǎng)城飯店大話："那由順馳來(lái)起草吧！"背景故事：中城房網(wǎng)，1999年在西南重鎮(zhèn)成都問(wèn)世，主要成員包括北京萬(wàn)通馮侖、河南建業(yè)胡葆森等人。順馳也是首批成員單位之一。如果沒(méi)有中城房網(wǎng)幾年來(lái)在人脈、人氣、造勢(shì)上的鋪墊，順馳恐怕還沒(méi)有足夠的底子在兩屆住交會(huì)上大造聲勢(shì)，掀起巨波。孫宏斌參與這個(gè)組織的真實(shí)目的很顯然，是為了"入流"，提高順馳的品牌知名度。一方面，通過(guò)天津本地媒體的著力宣傳，使順馳在天津鶴立雞群；另一方面，要"名揚(yáng)全國(guó)"。這次中城房網(wǎng)的周年會(huì)議，被稱作中國(guó)地產(chǎn)業(yè)峰會(huì)。當(dāng)會(huì)上提出萬(wàn)科牽頭聯(lián)合買地的時(shí)候，孫宏斌不干了："為什么要以萬(wàn)科為主？"別人告訴他因?yàn)槌h書是萬(wàn)科起草的，孫宏斌馬上回應(yīng)道："那由順馳來(lái)起草吧！"現(xiàn)在看來(lái)，"大話"的感覺(jué)已經(jīng)不足。以革命的名義回憶過(guò)去吧：那時(shí)讀到相關(guān)新聞的人，十有八九會(huì)問(wèn)這樣的問(wèn)題--孫宏斌是誰(shuí)？住交會(huì)時(shí)間：2002年11月地點(diǎn)：深圳大話："品牌沒(méi)那么重要。"背景故事："住交會(huì)"，全名中國(guó)（深圳）國(guó)際住宅與建筑科技展覽會(huì)，是由深圳一家民間組織發(fā)起的活動(dòng)，經(jīng)過(guò)歷年潛心運(yùn)營(yíng)，在業(yè)內(nèi)形成了廣泛的知名度和號(hào)召力，甚至成了業(yè)界大腕紛紛作秀的大秀場(chǎng)。已經(jīng)有了赴港上市打算的順馳，從深圳與香港毗鄰的地理優(yōu)勢(shì)上考慮，決心把深圳作為打響知名度的跳板。深諳造勢(shì)技巧和媒體心理的孫宏斌，為此兩度借勢(shì)住交會(huì)，推出了轟轟烈烈的炒作。一心想嶄露頭角的孫宏斌不甘心僅做背景和陪襯，他拋出了一番另類言論。論壇的立意是，倡導(dǎo)企業(yè)品牌建設(shè)，培養(yǎng)品牌意識(shí)。大腕們紛紛走上演講臺(tái)，大講品牌的重要性。但是輪到孫宏斌的時(shí)候，他偏唱對(duì)臺(tái)戲："品牌沒(méi)那么重要。"孫宏斌希望充分利用這個(gè)娛樂(lè)化的地產(chǎn)舞臺(tái)，引起一墻之隔的香港輿論的注意。中城房網(wǎng)會(huì)議時(shí)間：2003年8月地點(diǎn)：重慶大話："超過(guò)在座諸位，包括王總。"背景故事：會(huì)上，孫宏斌選定了一個(gè)有關(guān)企業(yè)戰(zhàn)略的話題，因?yàn)閮?nèi)容平淡無(wú)人喝彩。突然，孫宏斌話鋒一轉(zhuǎn)："順馳今年銷售額要達(dá)到40億元，我們的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略是要做全國(guó)第一。"他頓了頓，下決心要"一鳴驚人"，說(shuō)道："也就是要超過(guò)在座諸位，包括王總。"這時(shí)候，整個(gè)會(huì)場(chǎng)鴉雀無(wú)聲，只見(jiàn)王石臉有些拉長(zhǎng)，聲音不高但是很干脆地反駁道："你不可能這么快超過(guò)萬(wàn)科，是不是要注意控制風(fēng)險(xiǎn)？"孫宏斌回答："王總，我們可能超不過(guò)，但是你總得讓我們有理想吧。"會(huì)議結(jié)束后，孫宏斌從重慶直接飛到北京，在昌平召開(kāi)了后來(lái)被視作順馳歷史上具標(biāo)志意義的蟒山會(huì)議。會(huì)上孫宏斌大做題為《鴻鵠之志向，螞蟻之行動(dòng)》的演講。住交會(huì)時(shí)間：2003年11月24日地點(diǎn)：深圳大話："明年100億。"背景故事：二度亮相住交會(huì)的孫宏斌又有了新的企圖，剛剛在重慶與王石"鬧翻"，他決心再趁勢(shì)打上一巴掌。令很多與會(huì)者還感到陌生的孫宏斌，當(dāng)著幾大風(fēng)云人物和眾多媒體的面，聲稱2004年銷售額要達(dá)100億元。要知道，當(dāng)年銷售額最高的房地產(chǎn)企業(yè)也不過(guò)回收了60億元銷售款，100億元的說(shuō)法就顯得有些大言不慚了。順馳的100億元高目標(biāo)，沒(méi)有人相信。業(yè)內(nèi)人士和媒體記者議論紛紛，那么多的資金和人員將從哪里來(lái)呢？一個(gè)北京開(kāi)發(fā)商表示質(zhì)疑："沒(méi)有拳頭產(chǎn)品，沒(méi)有特別出色的團(tuán)隊(duì)，順馳憑什么挑戰(zhàn)？擴(kuò)張?zhí)?，?huì)有很多麻煩。"很多人笑言這是天方夜譚。盡管后來(lái)孫在媒體上放言說(shuō)，順馳果真完成了100億元。但據(jù)知情人士透露，這仍是"大話"。博鰲論壇時(shí)間：2004年8月地點(diǎn)：博鰲大話:"今年的銷售回款可以達(dá)到120個(gè)億。"背景故事：600來(lái)位房地產(chǎn)界人士齊匯小島博鰲，宏觀調(diào)控成為論壇主題。在提到"高負(fù)債經(jīng)營(yíng)公司"時(shí)，王石單刀直入評(píng)價(jià)了順馳，他說(shuō)："像媒體炒作的那家黑馬，在宏觀調(diào)控下會(huì)很難受，這次他也到會(huì)了，還要發(fā)言的，到時(shí)候大家問(wèn)他，他要說(shuō)不難受，那是吹牛！"明眼人對(duì)王石發(fā)言中頻頻指向順馳的暗語(yǔ)做了匯總，包括：規(guī)模不要追求得太大，資金鏈不要緊繃、不留余地；否則市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)受影響，天天加班都沒(méi)用；去年銷售額還20多億元，今年就到了100億元，這是不可能的；融資越來(lái)越不容易，國(guó)內(nèi)的錢都騙不了，到國(guó)外騙錢就更難了，等等。首創(chuàng)董事長(zhǎng)劉曉光問(wèn)孫宏斌："宏觀調(diào)控中你最難受的是什么？"孫宏斌作答："其實(shí)最難受的還是錢。"但他接著放話說(shuō)："其實(shí)根據(jù)我們最后一輪的保守估算，今年的銷售回款可以達(dá)到120個(gè)億。""睜著眼說(shuō)瞎話，這是吹牛！"孫宏斌話音未落，王石話音響起。按照孫宏斌的說(shuō)法，順馳的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零。孫宏斌的表現(xiàn)讓中小開(kāi)發(fā)商情緒激動(dòng)。一位到場(chǎng)嘉賓站起來(lái)對(duì)孫宏斌說(shuō)："我們期待你成功，為我們追求進(jìn)步的中小企業(yè)做個(gè)榜樣。"順馳把地產(chǎn)業(yè)作秀的水平同樣夸張到了極致。更多開(kāi)發(fā)商情緒復(fù)雜。他們恨不得順馳死，否則公平何在？--"中國(guó)市場(chǎng)非典，使老老實(shí)實(shí)做事的公司未必能發(fā)展很快。"但他們又怕順馳死--"順馳如果走不好，對(duì)市場(chǎng)信心打擊極大，政府的日子會(huì)明顯感覺(jué)不好受，到時(shí)候由于順馳一家公司出事，所有房地產(chǎn)企業(yè)都要跟著吃藥。"年輕順馳孫宏斌在談到公司用人制度的時(shí)候，最常說(shuō)的是："在一個(gè)開(kāi)放的社會(huì)中，經(jīng)驗(yàn)從來(lái)不重要，只要你有激情，只要你是開(kāi)放的，你是空心的，你是無(wú)我的，你就是一往無(wú)前的，你就可以充滿了創(chuàng)造。"因此，在順馳，首選的人員是那些"富有激情的年輕人"，這些年輕人可以"無(wú)成見(jiàn)地去感知和行事"。據(jù)說(shuō)"順馳軍團(tuán)"在全國(guó)將近8000人，很多年輕人手中掌握的資金和資源是其他公司的人無(wú)法想象的。在順馳，20多歲就當(dāng)上集團(tuán)副總裁、總裁助理，分公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理比比皆是。以其北京公司為例，掌管林溪項(xiàng)目與大興項(xiàng)目的兩個(gè)總經(jīng)理甚至都不到28歲。不僅位高，而且權(quán)重。據(jù)一位熟悉順馳的人士介紹："去順馳的一般有兩類人：一類是剛出大學(xué)校門不久的年輕人；另一類年紀(jì)大一些，是機(jī)會(huì)主義者。"順馳的年輕人們敢闖、富有激情，但似乎像被洗腦了，任何時(shí)候到會(huì)以"我是順馳的"自居，自認(rèn)為自己公司比別的公司都強(qiáng)，很了不起，甚至因此得罪了不少同行和客戶。而在順馳，年紀(jì)大一些的人則往往是因?yàn)榭吹巾橊Y急速擴(kuò)張才加盟的，因?yàn)閿U(kuò)張可以提供很多在其他公司更年長(zhǎng)一些時(shí)候才可能有的操盤獨(dú)立做項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。這兩類人都很難使順馳能夠立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。"順馳最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)并不是資金問(wèn)題，而是用人機(jī)制的風(fēng)險(xiǎn)。"一位來(lái)自廣東著名開(kāi)發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理說(shuō)。一位以前曾經(jīng)在順馳工作的人士回憶以前在順馳工作經(jīng)歷時(shí)評(píng)價(jià)道："公司要想長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)該靠制度，而非激情。"盡管孫宏斌認(rèn)為：年輕不等于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，年紀(jì)大不等于經(jīng)驗(yàn)多；年輕也不等于能力低，年紀(jì)大也不等于能力高。年輕并不等于房子的質(zhì)量蓋得會(huì)有問(wèn)題。我們的用人標(biāo)準(zhǔn)是，你是否符合我們的企業(yè)文化，是否支持戰(zhàn)略，是否努力，是否有責(zé)任心，是否有發(fā)展?jié)摿Γ湍挲g無(wú)關(guān)。"年輕人有的是激情，缺乏的是經(jīng)驗(yàn)，但重要是有鍛煉的機(jī)會(huì)。"孫宏斌說(shuō)。無(wú)可否認(rèn)的是房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)周期、業(yè)務(wù)很復(fù)雜的行業(yè)，每個(gè)項(xiàng)目完成至少需要兩三年時(shí)間，"只有經(jīng)歷了一個(gè)完整的入住周期以后，策劃下一個(gè)項(xiàng)目時(shí)才可能做到心里有數(shù)，知道哪些方面可能出問(wèn)題。"一位房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，而這一定是需要時(shí)間來(lái)積累的。如果一家公司在做項(xiàng)目時(shí)，大部分業(yè)務(wù)都由缺乏實(shí)踐積累的人在不斷試錯(cuò)中完成，則結(jié)果很可能是該公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為缺乏經(jīng)驗(yàn)的人提供了很好的"鍛煉"機(jī)會(huì)，也許這些人在試錯(cuò)后能夠發(fā)現(xiàn)自己的不足，使自己個(gè)人的成長(zhǎng)得到了很大的提升，但房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦完成就很難更改，這將導(dǎo)致很多購(gòu)房者不得不花費(fèi)畢生血汗購(gòu)買順馳年輕人們不斷"試錯(cuò)"后的"次品"，最后為順馳的"年輕"買單的將是這些無(wú)辜的購(gòu)房人。地產(chǎn)戴爾：順馳的異端瘋狂

作者：**

順馳打破了地產(chǎn)界的相對(duì)均衡狀態(tài)，讓各路諸侯都感受到了壓力和危機(jī)。順馳憑什么？**/文

一偏執(zhí)狂頭戴金冠、手持金劍、騎一匹野馬，一如入無(wú)人之境，一路兇猛?；蛟S那金冠金光燦燦太過(guò)耀眼，或許那金劍太過(guò)鋒利，或許那野馬太過(guò)狂野，人們紛紛躲避著，任憑野馬狂人馳騁。這不是神話傳說(shuō)，而是發(fā)生在中國(guó)房地產(chǎn)界的一道現(xiàn)實(shí)風(fēng)景。那狂人是孫宏斌，野馬是順馳的商業(yè)模式，金劍是掠地"天價(jià)"，金冠則是所謂的"陽(yáng)光地政"——土地出讓的招拍掛?？纯聪旅娴臄?shù)字，就知道孫宏斌與順馳張狂的勁頭：2001年銷售回款1億元，2002年16億元，2003年40億元，2004年可能回款155億元！2005年的目標(biāo)居然是300億元！借理查德。道金斯的發(fā)明把文化基因稱之為米姆，我用五個(gè)字概括順馳米姆：異端的瘋狂。

孫宏斌放言："讓世界重新走出舊軌"

孫宏斌憑借得天獨(dú)厚的關(guān)系資源，在天津獲得了不可一世的擴(kuò)展：一個(gè)公司的開(kāi)發(fā)量占一個(gè)城市（天津）開(kāi)發(fā)量的30%.這一比例創(chuàng)立了一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)公司占城市開(kāi)發(fā)量的記錄。孫宏斌難掩自己作為異端的瘋狂："歷史是這樣寫就的，競(jìng)爭(zhēng)版圖是這樣重劃的，世界是這樣改變的！"他發(fā)誓要在全國(guó)復(fù)制天津順馳的體系！要"讓世界重新走出舊規(guī)！"

山西人孫宏斌是個(gè)極具天賦的清華高材生，20多歲時(shí)因過(guò)早地表現(xiàn)出領(lǐng)袖氣質(zhì)和商業(yè)才能，成為聯(lián)想公司的不安定因素。據(jù)他自己講，因保護(hù)當(dāng)面沖撞柳傳志的部下，被公司以挪用公款罪名送進(jìn)監(jiān)獄服刑5年。出獄前，他跟把他送進(jìn)監(jiān)獄的柳傳志坐下來(lái)一席懇談，挫折好像一點(diǎn)沒(méi)有損傷他預(yù)言家似的激奮，他強(qiáng)調(diào)自己決不屑于提著刀子在街上亂轉(zhuǎn)，將來(lái)也不會(huì)切入IT業(yè)，只是想在自己輝煌的未來(lái)中有柳傳志的影子。孫宏斌出類拔萃的偏執(zhí)與僵硬的冷靜，使得老江湖柳傳志對(duì)其刮目相看。其后，聯(lián)想不僅給他50萬(wàn)元在天津開(kāi)辦順馳房地產(chǎn)咨詢公司，還給他接軌銀行關(guān)系，并作為他第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合作伙伴，以聯(lián)想的無(wú)形資產(chǎn)幫他圈地、融資。這兩個(gè)本該怒目相向的男人，竟然長(zhǎng)時(shí)間上演了一處惺惺相惜的悲喜劇，讓世人對(duì)孫宏斌的篤定與城府瞠目?？墒?，為了順馳香港上市，孫宏斌又于十年后在與柳傳志交好的《中國(guó)企業(yè)家》雜志上，把這段陳年往事公之于世，讓世人又對(duì)承諾的時(shí)效和金錢的魔力心生敬畏。

快速增長(zhǎng)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直就存在著很厚重的地緣關(guān)系壁壘。2002年5月9日國(guó)土資源部11號(hào)令公布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定自當(dāng)年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。招拍掛盡管被業(yè)界稱為"陽(yáng)光地政"，但終因各種形式的"口子"而難以落實(shí)。不過(guò)，孫宏斌卻認(rèn)為這是個(gè)空前的機(jī)會(huì)。

他太懂了！房地產(chǎn)的高端，就是圈地，只要地圈好了，其他一切就會(huì)跟著來(lái)！

如何突破厚重的地緣關(guān)系圈地，是順馳必須跨越的坎！招拍掛提供了歷史性的機(jī)會(huì)！2002年6月，順馳參加了天津塘沽一塊土地的公開(kāi)拍賣，參與競(jìng)拍者寥寥。這是順馳在天津市區(qū)以外獲得的第一塊土地。盤算下來(lái)，通過(guò)競(jìng)拍所得的土地，機(jī)會(huì)成本很低，綜合費(fèi)用甚至比協(xié)議價(jià)還要實(shí)惠！而且，在后續(xù)一系列運(yùn)作上有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)。僅僅3個(gè)月，這地塊所開(kāi)發(fā)的"萊茵春天"就開(kāi)盤銷售。項(xiàng)目成功印證了孫宏斌的判斷。

經(jīng)過(guò)一年調(diào)研，順馳于2003年7月召開(kāi)蟒山會(huì)議，就進(jìn)軍全國(guó)形成一致意見(jiàn)。從2003年8月到2004年4月，順馳先后從華北、華東和華中等城市拍得10余塊土地，行動(dòng)迅速得令人咋舌，"天價(jià)制造者"的大手筆更是驚人。順馳四面出擊，打破了地產(chǎn)界的相對(duì)均衡狀態(tài)，讓各路諸侯都感受到了侵凌的壓力和危機(jī)。

喜歡也罷，懷疑也罷，膩歪也罷，孫宏斌頭戴金冠，駕馭著野馬，在一片質(zhì)疑聲中，四面出擊，連連得手。順馳憑什么？！

"陽(yáng)光地政"金冠與"天價(jià)"金劍的虛實(shí)變化石店亮心機(jī)深沉的孫欣宏斌終于攀附詳上憤"柏陽(yáng)光地團(tuán)政霜"您的大勢(shì)。但是獻(xiàn)，且莫以為，襲他真要在陽(yáng)光腎下憑真本事跟暖人搏殺。一次桐在跟蘇州市市壩長(zhǎng)交流時(shí)，他曬不小心露出了典心跡垮：岸"黎同樣的形勢(shì)，斜大家的判斷不修同，我們就有忘機(jī)會(huì)了。大家擔(dān)判斷都一樣的職話，就要看誰(shuí)飯有錢，那時(shí)我尾們可能就退出馳了，因?yàn)槲覀兛箾](méi)那么多錢暴。油"唉沒(méi)有多少錢的己順馳，怎么跟陽(yáng)需要雄厚資金井實(shí)力典的前"昂陽(yáng)光地狂政好"誓綁在了一起呢性？講品影人們通常會(huì)去遞尋找規(guī)律，偏蘭執(zhí)狂卻去尋找搭例外法則。被蜜譽(yù)坐為項(xiàng)"裙陽(yáng)光地孔政豆"求的招拍掛，通誘常被認(rèn)為是開(kāi)殿發(fā)商那請(qǐng)種抱"封空麻袋背尖米膊"霸時(shí)代的終結(jié)。濕而在孫宏斌看寒來(lái)醉，蘿"蘋陽(yáng)光地戰(zhàn)政校"諒與協(xié)議出讓沒(méi)烘什么不同，不愁過(guò)是另外一種唇形式雹的礦"串勾鍵兌丈".券遠(yuǎn)"仆勾洪兌餓"議源于調(diào)酒。一堂切靠老師傅多膨年的經(jīng)驗(yàn)熟練雨掌握配比、濕悼度、溫度、壓蹤力等的平衡。側(cè)操作者在不同薦心境、環(huán)境和建時(shí)間上調(diào)劑出下的產(chǎn)品有著天俱壤之別。天津迅經(jīng)驗(yàn)讓孫宏斌補(bǔ)對(duì)地產(chǎn)的勾兌脅心領(lǐng)神會(huì)：關(guān)飾鍵是要區(qū)別個(gè)邊人利益與本體教利益的差異，報(bào)只要找出這個(gè)盛差異點(diǎn)，就可航以堂而皇之地貓實(shí)施最深切的弓欲望！住說(shuō)江在開(kāi)發(fā)商們?yōu)閹谜信膾斓牡貎r(jià)濤總額而憂心忡扮忡時(shí)，孫宏斌蒜則發(fā)現(xiàn)了土地嗚時(shí)間價(jià)值的妙玻用，把地產(chǎn)期帖貨用足用活，伸巧妙地把一次收性付款分告成件2萌～豎3間年的付款周期已，而且把大頭悔甩在后邊，等用著土地本身滾匆出的紅利來(lái)覆疊蓋所有的費(fèi)用缸；在發(fā)展商們盾屈膝向政府官秩員討要諸多優(yōu)滾惠時(shí)，孫宏斌曲則抓住了政府狗官員業(yè)績(jī)沖動(dòng)牲的神經(jīng)，憑借隙為政府作局，奏以換取政府在塊其他方面妥協(xié)感與退讓。從房譜地產(chǎn)地緣關(guān)系隔重重黑幕中走舌出來(lái)的孫宏斌輩，在談判中技辨巧百出，在保鳥(niǎo)證關(guān)鍵人物個(gè)蓋人利益不受侵度害的情況下，防會(huì)變本加厲地藏利用各種情況競(jìng)，把天平往順忠馳這邊靠。甚嚼至還會(huì)在土地什出讓協(xié)議中埋芳伏機(jī)關(guān)，為照匙顧順馳的官員瓶制造好借口。耍拍梯順馳是一架利由潤(rùn)機(jī)器，它是申光環(huán)的制造者屆，決不會(huì)輕易閃為光環(huán)所迷惑業(yè)。在一個(gè)城市年，只交付攤了念5邁%號(hào)的地價(jià)，就已紙?zhí)枚手亻_(kāi)先盤銷售，并且嬌獲得斯了傍28袍%萍的地價(jià)減免。壺田碑而且，這種金誰(shuí)光燦燦盞的列"紹天嗎價(jià)忠"違，還是順馳手炎中的一張王牌筒。具有反向思發(fā)維的人為獲得帥一定往的規(guī)"猜果時(shí)"窩，他整天琢磨駕需要種植什沫么羞"嫩因抹"吩.嗚順馳希望通過(guò)膊種濟(jì)植堅(jiān)"泳天右價(jià)膝"誰(shuí)這個(gè)因，至少探要收獲四重的接果：蓬繭檔●授輝確立品牌位勢(shì)市。順馳以強(qiáng)勢(shì)白姿態(tài)進(jìn)入一個(gè)勻城市，他不只賴是要做一級(jí)市給場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，攜還要做現(xiàn)金流捉涌動(dòng)的二級(jí)、鐵三級(jí)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)嘆者丈，潮I窗T堅(jiān)業(yè)出身，使他攀相信渠道為王戚。別的公司要駝經(jīng)壞營(yíng)舉1而0遙年才能達(dá)到的先位置，順馳想惹借一蔽次嚇"虛天價(jià)制擺造灌"上就成功完成！哨貧尿●針耗坐收漁利。種即植釣"腎天禾價(jià)除"紀(jì)這個(gè)簡(jiǎn)單的因帖，還包含順馳通的一個(gè)不可示釋人的禍心：給令擁有土地的農(nóng)愧民一個(gè)明確信災(zāi)號(hào)，你們的土吐地很值錢，你紹們要維護(hù)自己劈的利益！在農(nóng)壤民跟政府的利獻(xiàn)益糾纏中，順盛馳可以獲得極脖大的好處。直慈接的后果是造城成政府違約，繭不能把成熟地管段按時(shí)交付使籍用。這時(shí)順馳賴就會(huì)用捧足卻"舞勾哭兌炊"株能力，在利用宮當(dāng)權(quán)人與本體穗利益的差異中練，拖延付款期放并接二連三獲扒得地價(jià)減免。真拜瞇●夢(mèng)汪塑造后來(lái)者居熟上的市場(chǎng)環(huán)境犯。概"礎(chǔ)天辭價(jià)囑"數(shù)還是順馳的陰窄招，借此它想涼讓那些已征用地農(nóng)民土地的名碰牌公司，窮于救應(yīng)付農(nóng)民的滋多事；讓后起之妻秀望而卻步，掀無(wú)力與順馳一峽爭(zhēng)高下。甩暮鬧●疤癢催生住宅的新犯價(jià)格空間。順表馳喜歡在二線蜂城市攻城略地筐，這些城市房虜價(jià)低，沒(méi)有太英多競(jìng)爭(zhēng)樓盤。栽順馳切入一地灑，就以市場(chǎng)領(lǐng)崗導(dǎo)者的身份，棕做高價(jià)樓盤。卸它班的坑"顆天公價(jià)招"扣已經(jīng)形成一種怠新動(dòng)因，打破豐了過(guò)去的格局煎。孫宏斌最為柴自豪的事是蘇繞州地塊的短期況內(nèi)增值。林200妥4拜年保1諒月困6鴉日亡以決20劈8薄萬(wàn)元一畝競(jìng)得桌一塊地招致不燕少生"汽太沖獄動(dòng)何"責(zé)的批評(píng)，而在妹4旅月跟2肉1驕日拳當(dāng)?shù)嘏馁u土地散的均價(jià)竟然漲亞到鄉(xiāng)37絞5貌萬(wàn)元一畝。奶昂計(jì)一旦洞錫察接"蛇陽(yáng)光地圣政繳"隸徒有其表，順變馳便迅速發(fā)起矛一場(chǎng)謀定而動(dòng)料的戰(zhàn)爭(zhēng)。順馳凈以乎"吸天輔價(jià)兆"污為幌子，展以條"未超低旁價(jià)翅"姨為內(nèi)里，五借旅"俯陽(yáng)光地貨政樓"磚，暗僵度棟"相勾列兌后"主圈地的陳倉(cāng)，敏令其他房地產(chǎn)抄商猝不及防。嚴(yán)即使在早幾年菠就開(kāi)始全國(guó)布沫局的萬(wàn)科，雖驚然是沖著各地難招拍掛去的，蠅也沒(méi)有對(duì)順馳騎做好準(zhǔn)備。蘇似州的地塊盯了瞎一年多，規(guī)劃還方案做了幾回詢，可一下子就焰給順馳拿走了史！最后萬(wàn)科在眠搶奪無(wú)錫地塊儲(chǔ)時(shí)，不得不屈牢尊主動(dòng)找順馳偉簽下城下之盟床，兩個(gè)公司各柱得一塊，以避摟免太多傷害。癥岸游野馬商業(yè)模式習(xí)的里與外震子兇孫宏斌特別看幣重玩轉(zhuǎn)現(xiàn)金流夫的商業(yè)模式，協(xié)他毫不諱言培：瓦"茄對(duì)商業(yè)模式怎弄么重視都不為邁過(guò)，對(duì)的商業(yè)紋模式能夠讓企倘業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降到最爪低潮。臭"棉生真順馳在嘗試一去種新的、更有夫效率商業(yè)模式云從事房地產(chǎn)開(kāi)冷發(fā)。最突出的仁一點(diǎn)，是通過(guò)法縮短開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)滑險(xiǎn)旅?？?霜戴爾模譯式脅"允常常掛在孫宏撇斌的嘴上，他食對(duì)戴爾與沃爾叨瑪通過(guò)規(guī)模效昨應(yīng)實(shí)現(xiàn)用別人漢的錢經(jīng)營(yíng)取利麻的由衷欣賞。誘一些媒體冠之屋以納"持地產(chǎn)戴從爾洪"杜的美譽(yù)。實(shí)際促上，順馳的商蟲業(yè)模式與戴爾蝴模式甚或沃爾摘瑪卻相去甚遠(yuǎn)作。我倒寧愿稱鑼其為野馬或狂什野的商業(yè)模式捕。這個(gè)狂野商或業(yè)模式由一系稀列內(nèi)在的富有粘創(chuàng)意和貪婪的厲環(huán)節(jié)組成。緞判俗●秋梨第一環(huán)：樹(shù)大菠旗，即離以俊"立天唱價(jià)蹲"具為旗，引無(wú)數(shù)啄英雄競(jìng)折腰。拳顏罵經(jīng)由招拍掛創(chuàng)沃造學(xué)的越"怎天蠻價(jià)柿"紋，一下子添補(bǔ)環(huán)了順馳地緣品劫牌上的空白，飲同時(shí)也塑造了檔其涉"胞勾艱兌附"海各方面關(guān)系的緊核心競(jìng)爭(zhēng)力。效活么順馳在天津地限緣關(guān)系最硬，況但是再硬的關(guān)盟系也需要載體丸。先塘沽后天飲津市區(qū)參與招吹拍掛的經(jīng)驗(yàn)表堆明，招拍掛的仁項(xiàng)目往往一路咽綠燈，只要勾脈兌到位，各個(gè)須部門都有充分饅理由當(dāng)?shù)胤椒苯o榮的助推器。逐在后續(xù)新切入售的二線城市，愛(ài)順馳往往打出挺提升當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)柔品質(zhì)，做市場(chǎng)敢領(lǐng)導(dǎo)者的旗幟枝，給鐘情于城歲市運(yùn)營(yíng)卻一直嘴見(jiàn)不到效果的窮官員打了一針悅強(qiáng)心劑。把自鼠己的開(kāi)發(fā)賺錢靠與城市官僚的媽業(yè)績(jī)沖動(dòng)綁在怨了一起，往往麻能夠得到當(dāng)?shù)夭┮话咽值母裢馔洗骨?。畢?nèi)裳●梅檢第二環(huán)：梁換劃柱倉(cāng)，鄰晨即膨把自"財(cái)天戴價(jià)舞"搭既勾兌嚴(yán)成敞"顆超低普價(jià)總".芹送獲在一般人斤斤血計(jì)較于花多大丸代價(jià)買東西時(shí)嶺，順馳則把金貌融期貨搬了進(jìn)晚來(lái)，借資金的稱時(shí)間價(jià)值，盤友算怎樣用你的臺(tái)錢買你的貨。喘當(dāng)順馳決定戰(zhàn)成略上進(jìn)入某一誤城市，價(jià)格上之拍多少是多少惠，圈下地來(lái)為照第一要?jiǎng)?wù)，他授們跟政府談判橡的側(cè)重點(diǎn)是付尊款方式的選擇萍。付款方式里沒(méi)面有很多勾兌等的藝術(shù)。虹右玩國(guó)家文件規(guī)定傾，必須在土地阿出讓金完全付從清以后，才能傲獲得土地證，細(xì)在工程進(jìn)展到烏一定程度，才摧可以辦理房屋絹預(yù)售證?？墒菭t，順馳經(jīng)過(guò)特?cái)U(kuò)殊牌"允勾汽兌驕"睡，通常一年之碧內(nèi)只支苗付超5駝%貫～來(lái)30索%壯的地價(jià)，就可支以辦好所有的啄手續(xù)，慰用劃3腿到碑8況個(gè)月就可以開(kāi)躺盤銷售，其余嚴(yán)的款項(xiàng)完全可室以靠項(xiàng)目本身第的銷售回款滾儉起來(lái)?？雌饋?lái)保是他個(gè)減"桐天康價(jià)艘"口，實(shí)際上是個(gè)誘超低價(jià)。順馳啦的勾兌能力可路見(jiàn)一斑。稿剃緣●音勇第三環(huán)：編故政事，即多老道卵的戰(zhàn)略投資者團(tuán)，也會(huì)在動(dòng)聽(tīng)叫故事的煽動(dòng)下熟搶著入伙。暗慨性順馳的每一個(gè)品項(xiàng)目幾乎都有艱戰(zhàn)略投資者。慢編故事的花樣爹繁多。有的靠并動(dòng)人的細(xì)節(jié)，鬧有的靠高超的傅技巧，有的甚遲至用上了掛羊炮頭賣狗肉的手超段。刑胃蠅創(chuàng)松業(yè)眠1療0線年，從第一個(gè)呆項(xiàng)目開(kāi)始，順挖馳一直由戰(zhàn)略賽投資者為主要輔出資方。先后艇與順馳合作的友銀企不隸下舌1亡0奇家，包括聯(lián)想會(huì)、首創(chuàng)、天津裕華廈經(jīng)濟(jì)房建鞭設(shè)公司、天津悄濱海市政建設(shè)輸發(fā)展公司、天胳津信托投資公習(xí)司、天津日?qǐng)?bào)尚報(bào)業(yè)集團(tuán)等。證順馳在這些合墨作項(xiàng)目中基本壞保持了控股權(quán)共，而每一個(gè)合末作伙伴都能為烈順馳帶來(lái)相應(yīng)愁的資源理。絹200想4寶年筍4慣月，順馳中國(guó)命控股公司和摩撇根士丹利房地拾產(chǎn)基金宣布簽較署聯(lián)合投資房毅地產(chǎn)的意向覺(jué)。貓200式4監(jiān)年綿9呀月初，長(zhǎng)江實(shí)賭業(yè)（集團(tuán)）有踩限公司執(zhí)行總巖裁趙國(guó)雄、和管記黃埔總經(jīng)理劈佘耀庭考察了愚順馳在蘇州的澡項(xiàng)目，又引發(fā)觸新一輪入股猜恒測(cè)。這兩個(gè)人失可是李嘉誠(chéng)麾燃下地產(chǎn)數(shù)一數(shù)宇二的人物。寺構(gòu)蕩一年有一半時(shí)盲間呆在美國(guó)的蛛孫宏斌，熟知輔該講什么故事磚打動(dòng)國(guó)際投行惕，更知道很難年填充那些金融匆大鱷貪婪的胃子。外資要求按梅投資比例分成捧，不考慮無(wú)形植資產(chǎn)，只考慮矮已有的投入，倒這樣的合作，海對(duì)順馳很不利并。因?yàn)轫橊Y的幕關(guān)系運(yùn)作、勾烘兌能力、思維挎判斷統(tǒng)統(tǒng)與投伶資利潤(rùn)無(wú)關(guān)！恩因此，順馳雖沾然愿意跟他們址接觸，也從來(lái)去沒(méi)有把他們當(dāng)榮真。只要開(kāi)始漆談就是利益！冊(cè)一個(gè)看起來(lái)國(guó)截際化的融資渠崇道，對(duì)順馳在搭國(guó)內(nèi)圈錢至關(guān)陳重要。許多投鑄資者就是看到日順馳與這么多預(yù)國(guó)際著名機(jī)構(gòu)觸談合作，而唯喜恐失掉投資機(jī)仇會(huì)，又是出資宋，又是借款給異順馳。壇膨雞●到尤第四環(huán)：設(shè)圈臂套，千方百計(jì)憶誘惑商業(yè)銀行領(lǐng)給予項(xiàng)目貸款倒。譜妥慕商業(yè)銀行關(guān)系本，一直是順馳漫的王牌。聯(lián)想葬當(dāng)年最大的幫叨助，不綱是點(diǎn)5鋪0撿萬(wàn)元注冊(cè)資金含，而是銀行關(guān)艦系的接軌。正那因?yàn)橛袕?qiáng)大的黑銀行關(guān)系作后蠟盾，順馳起步禽時(shí)才能進(jìn)入二畢手房市場(chǎng)的高近端：采取買斷暴開(kāi)發(fā)商的新樓牌盤，然后再賣鄰給購(gòu)房者。這窯樣一進(jìn)一出比星一般的代理銷頃售利潤(rùn)率隱要秘高悼2特0地多個(gè)點(diǎn)！這方帳面很有點(diǎn)馬太暑效應(yīng)的味道，卵以至于順馳現(xiàn)臺(tái)在切入一個(gè)城幕市之初，鎖定織的目標(biāo)市場(chǎng)還墾有二手樓盤：捧別人把前期工貢作做完了，順拐馳攜銀行關(guān)系裹坐收漁利，何膚樂(lè)而不為！奧保鋤在天津得天獨(dú)其厚的地緣關(guān)系刪，使順馳享受假銀行貸款的比期例突出的高，活據(jù)孫宏斌自己撥透露竟然相當(dāng)罰于其總資產(chǎn)絡(luò)的狀60艇%惰～案70%尾.燙在連續(xù)幾年的甚緊縮信貸背景孝下，保持如此與之高的比例，秒實(shí)為罕見(jiàn)。說(shuō)扇順馳是靠銀行胸資金的輸入維拿系資金鏈的存鵲續(xù)，實(shí)不為虛軋。相對(duì)于許多憶民營(yíng)公司不得邀不載花翠2把倍以上的代價(jià)濕募集資金，順士馳可謂得天獨(dú)免厚。在新切入貨城市，天津的妨許多關(guān)系不見(jiàn)對(duì)得都那么容易秋快速?gòu)?fù)制。但雷專業(yè)銀行內(nèi)部語(yǔ)的口碑，還是交非常有利的盤忘口。羽貝透孫宏斌津津樂(lè)粒道的利器，是狂把按揭貸款業(yè)彩務(wù)辦理給相應(yīng)草的銀行，而他恰所隱諱的東西畜卻更具本質(zhì)意牌義。比如，順慌馳借機(jī)會(huì)給國(guó)話際投行編故事攔，內(nèi)心鎖定的名卻是國(guó)內(nèi)的商雅業(yè)銀行。虛虛凍實(shí)實(shí)，真真假離假，在與國(guó)際溝投行火熱的接找觸過(guò)程中，一想筆筆國(guó)內(nèi)銀行銜的資金已經(jīng)到永手。老道的美粒國(guó)投行，萬(wàn)萬(wàn)前沒(méi)有想到自己莫的精明，竟然添也被順馳利用余了來(lái)為它牟利賢。胃著劃●隔協(xié)第五環(huán)：大欺循小，即以規(guī)模炸為殺手，欺蒙賭參與工程者作茅義工。示靠圣對(duì)房地產(chǎn)這樣娃中國(guó)最大的創(chuàng)驕意行業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)規(guī)模就是最有輸力的殺手！蚊究統(tǒng)規(guī)模為誘餌，糧設(shè)計(jì)、策劃、魔廣告、工程、窄材料、裝飾燈適等各個(gè)可以爭(zhēng)刷著做義工，以們獲得參與的機(jī)秀會(huì)。順馳大量躍依靠施工單位晝墊資，工程進(jìn)騙度達(dá)幫到澇50組%胖以上才能拿到皆部分款項(xiàng)，完掏工后拿到的工孔程款不足工程肥預(yù)算靜的懸50摔%富，有的企業(yè)做削下一個(gè)工程時(shí)憲才能拿到上一灘個(gè)工程的部分這款項(xiàng)。因?yàn)楸P攜口大，在材料臂供給的談判中秒具有特別優(yōu)勢(shì)攜的地位。而那廟些廣告策劃為晌了獲得品牌效漸應(yīng)，而不計(jì)成烏本和時(shí)間的投粥入，更是業(yè)內(nèi)條不言的秘密。萬(wàn)陽(yáng)辰●蠶狀第六環(huán)：拼速道度，即突破一見(jiàn)切界限盡快開(kāi)蕉工、開(kāi)盤銷售漏。尼薦勁開(kāi)工和開(kāi)盤速性度始終是順馳非的殺手锏。如撒果按著官場(chǎng)的哄辦事效率，需錫要耗上相當(dāng)?shù)姆袝r(shí)間履行過(guò)審勤批手續(xù)，才能斑開(kāi)工。工程還廊要達(dá)到一定進(jìn)惠度，五證齊全附后才能銷售。誤按著孫宏斌的向說(shuō)法，如果嚴(yán)瓜格按規(guī)定來(lái)倍，槍"鍋中彼國(guó)滔99象%瓶的開(kāi)發(fā)商都沒(méi)搖法干抓了匹".初棕晨北京領(lǐng)海開(kāi)盤僚時(shí)間堵為敢6穴個(gè)月企零減1雄0床天，而且在一杰年之內(nèi)順馳只擋會(huì)付地價(jià)款雷的叼30%洗.抹蘇州開(kāi)盤時(shí)間痛為唱7饒個(gè)月匆零吼2閱0備天，大部分款玻項(xiàng)擇要防在熊3壘年之內(nèi)完成。農(nóng)用順馳的說(shuō)法冶，這樣快的開(kāi)套盤速度，主要梳是拿地、規(guī)劃擠、設(shè)計(jì)、拿手卷續(xù)、開(kāi)工、銷看售、物管一起疤行動(dòng)，同時(shí)來(lái)謙推，市場(chǎng)先動(dòng)還，一體考慮。怕需要協(xié)調(diào)的事礙很多，大家一杜盤棋，一體運(yùn)癥作。這是順馳煩的說(shuō)法。疫池茫順馳根本不按元著這個(gè)正常的費(fèi)規(guī)律來(lái)。順馳賠的生存是建立襯在打破現(xiàn)有的必游戲規(guī)則基礎(chǔ)稻上的。而這種躬打破，多是勾奏兌出來(lái)的。有縱時(shí)還會(huì)上演一蠟出苦肉計(jì)，以索罰款代手續(xù)。偉比如北京順馳偶領(lǐng)海，順馳從覺(jué)拍得土地半年底之內(nèi)就能開(kāi)盤輕，創(chuàng)下了北京尺的記錄。這個(gè)睛紀(jì)錄的代價(jià)是址就是幾十萬(wàn)元油的罰款。對(duì)于朋已經(jīng)投這入曬450奧0份萬(wàn)元的廣告費(fèi)揀來(lái)說(shuō)，幾十萬(wàn)英元算什么？胸柜擁順馳深入骨髓抗的現(xiàn)金流，需皆要速度來(lái)支撐芳。而打磨一個(gè)要好的產(chǎn)品，很爽多時(shí)候卻需要財(cái)時(shí)間為代價(jià)。償正因?yàn)橹魂P(guān)注川了速度，順馳說(shuō)的工程質(zhì)量常導(dǎo)常發(fā)生問(wèn)題。堪天津太陽(yáng)城項(xiàng)蹤目由于工程質(zhì)蓄量產(chǎn)生的官司勒，到現(xiàn)在還沒(méi)獅有了結(jié)。弓漁運(yùn)●版陷第七環(huán)：變現(xiàn)非機(jī)，即商業(yè)模飽式的每一環(huán)節(jié)丈，都特別重視瓜現(xiàn)金流與產(chǎn)品鴨組合的變現(xiàn)性朋。受傳外現(xiàn)金流與變現(xiàn)厲性是國(guó)際資本搖判斷公司價(jià)值岔的兩個(gè)重要概戀念，被順馳用輸來(lái)梳理自己的榆產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和方滑向選擇。一般洽地產(chǎn)公司不看誦重二手房市場(chǎng)振，順馳則看好剖二手房市場(chǎng)的狡現(xiàn)金流，大力秩拓展為其現(xiàn)金柜流服務(wù)。孫宏喘斌認(rèn)為，變現(xiàn)獎(jiǎng)性好的資產(chǎn)一驟定對(duì)價(jià)格敏感賴。擺450煎0籠元的住宅產(chǎn)品填，只要寫降洗20來(lái)0斑元的話，馬上壤就可以多剝賣警3賠0瞧套。相反的例飾子是，成間本狹600識(shí)0劍元的寫字樓，降如速果打1000享0走元賣不掉的話罵，可陣能站800湊0華元也賣不掉，族甚至按成本尺價(jià)紅600恥0氧元也賣不掉。差鑒于此，順馳聯(lián)不經(jīng)營(yíng)商用地挎產(chǎn)，高檔產(chǎn)品鐵所占比例也僅乖為詠5檢%抗，準(zhǔn)備把不景旗氣到來(lái)時(shí)的影每響降到最低限月度。糧有憤變現(xiàn)性與增值欄潛力是相矛盾亂的。商用地產(chǎn)房增值潛力雖大慣，但是其變現(xiàn)擱性卻差。而且煤，商用地產(chǎn)的箱經(jīng)營(yíng)是一個(gè)全懸新的領(lǐng)域，不摧是順馳的長(zhǎng)項(xiàng)慮。順馳靠在全戲國(guó)范圍內(nèi)增加室土地儲(chǔ)備，靠坦在較大的規(guī)模越上運(yùn)作，來(lái)彌奇補(bǔ)增值潛力不洽大的資產(chǎn)組合階。坊間也有另蜘外一種說(shuō)法，蹄變現(xiàn)性強(qiáng)的產(chǎn)勸品組合，跟孫活宏斌隨時(shí)準(zhǔn)備桃抽身而退的思鍋維是形影相隨恒的。媽出回現(xiàn)金流是好東固西。但是現(xiàn)金見(jiàn)流是經(jīng)濟(jì)過(guò)程誰(shuí)的自然反應(yīng)，拆過(guò)于倚重現(xiàn)金彎流跨越本不該博跨越的環(huán)節(jié)，紅往往會(huì)生出禍中端。靠縮短開(kāi)拴發(fā)周期，注重栗從買地、規(guī)劃離、設(shè)計(jì)、策劃卵、施工、廣告坐、采購(gòu)、銷售豪、物業(yè)等每一米個(gè)環(huán)節(jié)上，展幸開(kāi)對(duì)現(xiàn)金的緊削張追逐。每一蓋個(gè)環(huán)節(jié)，都浸倚淫著順馳米姆辜張狂的思維、吼肆無(wú)忌憚的掠皂奪、令人瞠目錢結(jié)舌的舉措。扣留念順馳的難題免絡(luò)"歐疑人不趕用鋤"戀好像已經(jīng)過(guò)時(shí)紀(jì)，割"果用人也定疑冤"主正在成為時(shí)尚辟?？墒莵?lái)了個(gè)載孫宏斌，反其芹道而行之，為稅了搶時(shí)間，堅(jiān)者持用人的全部菌就烏是爸"雞信任與授關(guān)權(quán)每"據(jù)！寄希望于型用辯"怖信任并尊重每跪一個(gè)節(jié)人荷"嗎這樣的企業(yè)文泰化，將員工的閑能端力抹100歸%膊至票200揚(yáng)%眉引爆出來(lái)。結(jié)腫可或許在聯(lián)想的治那段含冤入獄膠的經(jīng)歷給了他跌人生最深刻的聚記憶。不公正桶的判刑，讓他棗深為聯(lián)想失去雷了像他這樣一旨個(gè)有理想、有朝激情、有魄力懇、有擔(dān)待的年杜輕人而惋惜！卻他在監(jiān)獄中就痕下定決心，自塑己將來(lái)辦公司閉絕對(duì)不犯類似歷的錯(cuò)誤！年輕滲人表現(xiàn)出的狂攝放是可以引導(dǎo)母的！只要給他的們一個(gè)平臺(tái)，貫他們是最富激俘情、最自覺(jué)、粘最敬業(yè)、最無(wú)拉私的人，因?yàn)楹盟麄兊奈磥?lái)押撕在這上面！有孟激情、有榮譽(yù)梨的年輕人就值徑得信賴，而艦且敞"別信任必須是完精全徹底的，信候任必須具有穿離透寄性狹".沫奸遭可是這陸種效"航信任的穿透儀性散"凝也正在經(jīng)受考得驗(yàn)。年輕人有證激情，經(jīng)驗(yàn)也誼極度缺乏，很歡多事情都是憑乞著感覺(jué)和個(gè)人今喜好來(lái)做。管明理上的隨意性穗與跳躍性，會(huì)碌造成極大浪費(fèi)塊。北京領(lǐng)海就任是一個(gè)鮮活的突證明。順馳砸抽了饑450環(huán)0恰萬(wàn)元的廣告費(fèi)桑，開(kāi)燈盤談4以個(gè)月以來(lái)，只抹賣周出螺10召0娘套左右，總回幅收款也才只比料廣告費(fèi)多一點(diǎn)約點(diǎn)。筆者去參袋觀了現(xiàn)場(chǎng)樓盤術(shù)，園區(qū)構(gòu)造、傭總體設(shè)計(jì)與樣浩板房都屬上乘最，產(chǎn)品有一定俊品位?？删褪琴€北京南城不受宜中高收入者看絨重。隔路相望驟的嶺Townho生us訊e首標(biāo)泛價(jià)困590史0疏元沒(méi)人問(wèn)津，壽而順馳的板樓強(qiáng)就要考賣豐570唯0催元，周圍幾個(gè)渠樓盤的價(jià)格也起就嘩是養(yǎng)300唯0蒼～訪400供0百元。順馳在北殘京找的另外兩餃幅地，也因?yàn)樯鄥^(qū)位不好，而盼市場(chǎng)前景不妙里。房地產(chǎn)還是肥個(gè)需要經(jīng)驗(yàn)的類行當(dāng)。經(jīng)驗(yàn)不趣足，判斷就會(huì)春出問(wèn)題。雪乘曉現(xiàn)代企業(yè)制度世從其本性來(lái)說(shuō)捆，是對(duì)人的不春信任。商業(yè)社逗會(huì)正是用嚴(yán)格曉制度來(lái)規(guī)范和差制約人的劣根晶性。順馳選擇叉年輕生龍活虎許的代價(jià)是內(nèi)部遞管理的混亂與遙無(wú)序。這是中糞國(guó)許多民營(yíng)企頌業(yè)驅(qū)在葬2慰0躺世軍紀(jì)佳8榴0濱年代創(chuàng)業(yè)之初劑所呈現(xiàn)出來(lái)的豆?fàn)顩r。比如當(dāng)牛年的四通，年繞輕朝氣充滿了恥創(chuàng)造力，可是灶卻不得不為此述經(jīng)歷一次又一調(diào)次的高層對(duì)抗菠與反叛。順馳挑從一個(gè)地方性是公司在一年之暑內(nèi)迅速蔓延成鴨一個(gè)全國(guó)性公緞司，對(duì)其領(lǐng)導(dǎo)館能力與管理能紅力都提出了嚴(yán)午峻的挑戰(zhàn)。這適時(shí)，簡(jiǎn)單復(fù)制崗一個(gè)地方性公羊司的做法，不堂可能不收獲背蘭叛與混亂。據(jù)鄉(xiāng)報(bào)道，順馳人環(huán)的流動(dòng)性很大齊，北京公司的話一把手就幾易氏其人。大出大撫進(jìn)，尤其是區(qū)源域戰(zhàn)場(chǎng)上的一低把手反復(fù)換人燕，是兵家大忌朵。薯謊污中國(guó)畢竟是個(gè)躁信用體系沒(méi)有風(fēng)建立，自由市倆場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與法制捷社會(huì)還是一個(gè)準(zhǔn)理想。在這樣壇的市場(chǎng)環(huán)境與德人文環(huán)境，侮說(shuō)征"扣信任必須是完通全徹底煩的榆"寸，到底是一種取蠱惑人心的口桂號(hào)還是可以實(shí)功行的主張？據(jù)館孫宏斌透露，母北京公司現(xiàn)兼有愛(ài)28炮0倒多人，而實(shí)她際饒12靈0競(jìng)?cè)司妥銐蛄耍荒嫔虾９粳F(xiàn)有孝員骨工礙60積0撫人，其廚實(shí)客20福0著人也就夠了；變即便同時(shí)袖有展20附0忌多人離開(kāi)公司撥，順馳也會(huì)照朗樣運(yùn)作。由此哭推理，現(xiàn)顛在凝800騎0竊多人的順馳團(tuán)燒隊(duì)，應(yīng)該泉有噴500檔0膝多人是可以離醒開(kāi)而不影響工覺(jué)作進(jìn)程的。還瞎沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪一更個(gè)執(zhí)行力強(qiáng)的滅公司，要靠這局樣的人才堆積鍵來(lái)保障必要時(shí)谷有人干活的。喂這樣異端的模啦式，既說(shuō)明順棚馳的組織執(zhí)行凍力相當(dāng)貧弱，倡同時(shí)也說(shuō)明順遍馳對(duì)自己沒(méi)有款信心，對(duì)順馳愚文化沒(méi)有信心桿，對(duì)順馳現(xiàn)在振服役的人沒(méi)有送信心！泰售必我們從孫宏斌漸那里聽(tīng)到的一滴直是順馳人如絞何把別人用來(lái)鍛娛樂(lè)、休閑、覺(jué)喝茶、會(huì)朋友逝的時(shí)間，都花偉在了工作上、拌加班上。可是旗也有另外的解姥讀：順馳的許悄多工作沒(méi)有節(jié)能律，大家平時(shí)遺都在推諉和拖父延，直到最后券十分鐘，才把柳所有重大的事描情一次性搞掂刑。憑此塑造一弓種玩命高效率艱的神話，實(shí)際弓上是缺乏績(jī)效饅的代名詞。縫污切順馳的會(huì)議多許，他們需要不你斷的統(tǒng)一思想相，保證共同目畏標(biāo)、共同行動(dòng)畫和共同信念的國(guó)貫徹，從精神虛文化到執(zhí)行細(xì)悟節(jié)都要在會(huì)議妖上達(dá)成的共識(shí)魯。開(kāi)會(huì)與實(shí)踐莫，始終是兩條卡路上跑的車，卵一字個(gè)闖90簽%武的項(xiàng)目都沒(méi)有網(wǎng)去現(xiàn)場(chǎng)考察的文老板，單憑在喘會(huì)議上的指點(diǎn)吊江山、激揚(yáng)口痰號(hào)，本意是忽政悠別人去赴湯洞蹈火，到頭來(lái)栽最可能的是只懸忽悠了自己，湖而那些庸眾卻請(qǐng)得以在一旁指細(xì)指點(diǎn)點(diǎn)。衛(wèi)職繭順馳的未來(lái)走唯向奉眠挨順馳商業(yè)模式耗的核心在后于陽(yáng)"樓勾挺兌嚇"筆.發(fā)勾兌雖然可以雀把資金壓力分交化到不同時(shí)段東，但手法無(wú)論他多么精妙，也販必然要自己來(lái)胃消化高地價(jià)的篇積壓。一個(gè)地斯域市場(chǎng)上最終何產(chǎn)品價(jià)格的上慈浮是有一定客炸觀限制的。順調(diào)馳想靠抬高最讀終產(chǎn)品售價(jià)的版方式消化高地獸價(jià)，如果遇到浪強(qiáng)勁對(duì)手有組伯織的阻擊，就下是不跟著漲，條順馳有可能在存一些區(qū)域市場(chǎng)沾落搭個(gè)楊"返賠本賺吆虹喝桶"爹的下場(chǎng)。柱廢絡(luò)房地產(chǎn)是地域樸性很強(qiáng)的市場(chǎng)瘋，一個(gè)城市的牢級(jí)差地租地圖示，是需要一定憶的經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)講性判斷。開(kāi)發(fā)膚商一旦在選址英、市場(chǎng)目標(biāo)定歲位等環(huán)節(jié)上發(fā)憶生錯(cuò)失，此后慕的工作多么出諷色都難免導(dǎo)致筒項(xiàng)目失敗。順往馳是在天津以瘡做二手房市場(chǎng)乖起家的，對(duì)不街同區(qū)域的地段音行情缺乏基本幅判斷。順馳在抄北京等地的項(xiàng)板目因?yàn)榍捌诠ぬ?hào)作的錯(cuò)失以及匪后期跟進(jìn)過(guò)于吧急切，陷入被宣動(dòng)，就是很好辱的警示。屠宴狐順馳項(xiàng)目進(jìn)度映的食"仿高速薦度冶"億、撐"廁高效傍率聯(lián)"暴令業(yè)界咂舌，倉(cāng)但稻是貴"洽蘿卜快了不洗執(zhí)泥扯"呀.怕房地產(chǎn)關(guān)乎客尼戶的終身安全間和幸福，因而展客戶的要求是胳精工細(xì)作。順趁馳為了促銷，句前期策劃工作深做得非常超前矮、精致，但后悔期跟進(jìn)卻往往卵以犧牲實(shí)體的蛾質(zhì)量為代價(jià)。歷這種忽略過(guò)程享的做法是一把店雙刃劍，它順閣應(yīng)了順馳模式償加速資金流動(dòng)勁的需求，卻損壩害了客戶的最甘終利益，最后嘆只能以品牌價(jià)剩值的消耗為代換價(jià)。撓秩嘩順馳的戰(zhàn)略合兆作伙伴也是地仙產(chǎn)行業(yè)的一景謙，這種得益逐于航I憐T社業(yè)的合作模式死無(wú)疑給傳統(tǒng)開(kāi)巡發(fā)商很多借鑒晚和思考。但順凳馳做得并不到悟位，一些合作帶關(guān)系是靠聲東痰擊西、掛羊頭孫賣狗肉等手鞏段啊"兼套耐"歇得的，并且多銀數(shù)是裹掛辦"針國(guó)撓"妻字頭的旗幟，艷并不穩(wěn)固。一盯旦國(guó)企改革個(gè)攪人利益與本體斥利搖益差異不能再遍大行其道底，耐"爭(zhēng)國(guó)脫"膏字號(hào)的資金使巖用受到嚴(yán)控，屆這種合作關(guān)系神也必然很快解充體。而且很有郊可能在順馳遇遭到危機(jī)時(shí)上房勝抽梯，使其雪陸上加霜。泳僑之順馳走向鄙與儲(chǔ)"墨陽(yáng)光地羊政調(diào)"騰恰成負(fù)相關(guān)關(guān)上系。當(dāng)陽(yáng)光地郊政金光閃爍虛置有其表時(shí)，正赤是順馳揮舞金撈劍招搖過(guò)市之誕時(shí)報(bào)。悉"心陽(yáng)光地乏政故"報(bào)在實(shí)行的初期蟻，或許會(huì)有許資多變通，給勾皆兌留出了運(yùn)作殊空間。但隨著桑西洋景的拆穿泛，地方政府會(huì)外面臨若干來(lái)自并地產(chǎn)商與媒體掙的壓力，而會(huì)突收斂其放水的照幅度，一個(gè)公輕平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境鼠或早或遲終將驕來(lái)臨。那時(shí)，岡虛假滑的騙"直金贏劍茫"拋就不可避免地體碰上真正的金痰劍，順馳就不雨能再以眼下這奪種狂野的勢(shì)頭巧馳騁了。而且德，緊繃的資金昏鏈成了懸在順洗馳頭上勾的云"伯達(dá)摩克里斯之杠劍維"劈.泳一旦有一個(gè)環(huán)緩節(jié)崩裂，必定假引發(fā)多米諾骨回牌效應(yīng)，形成撐雪崩式的崩盤準(zhǔn)。這是順馳所傻不敢想象又難嶼于回避的現(xiàn)實(shí)濾。當(dāng)然也有可蓋能，順馳跑馬之圈地已經(jīng)搶奪忘了先機(jī)，使得洪它借用房地產(chǎn)毯的杠桿得以很婚快把虛假惹的申"驅(qū)金掠劍穗"挪換成貨真價(jià)實(shí)欠的金劍！順馳現(xiàn)的走向問(wèn)題可武以這樣歸結(jié)：痛一個(gè)賭徒習(xí)慣杏了牌桌上的競(jìng)廊技，下了牌桌本后比拚腕力他較是否能甘心？關(guān)陪尼我們的眼前晃密動(dòng)過(guò)不少這樣閥的企業(yè)家：牟析其中、楊斌、童周正毅、唐萬(wàn)腿里等等，過(guò)往芝他們?cè)プ≈毓虼蟮臋C(jī)會(huì)，影幼響了數(shù)不勝數(shù)撿的事件，結(jié)果窄是成功導(dǎo)致他勒們?yōu)E用成功。非最后是自己打甘敗了自己。因徹為，蠱惑性的榮夢(mèng)幻會(huì)首先沖得昏他們自己的幕思維，偏執(zhí)成取性會(huì)首先抹去模對(duì)現(xiàn)實(shí)最起碼獎(jiǎng)的尊重，周圍怒阿諛成性的霧洲障會(huì)首先消解界他們內(nèi)心深處栗的謙卑。我來(lái)誼模仿一下孫宏鐮斌的語(yǔ)氣：歷債史就是這樣寫缺就的，太過(guò)急地切的成功，太飲過(guò)輕松的跨越蜜，最后都會(huì)反蠢過(guò)來(lái)毀掉跨越蹲者本人。除非辜順馳米姆發(fā)生帳根本性的變異照，否則，發(fā)竊誓昏"桑讓世界重新走牢出舊非軌鉗"響的孫宏斌與他腫的順馳，也注堪定是一種短暫跪的歷史現(xiàn)象。襯僅嬸有泄1梁0穿年歷史的順馳也何以犯了眾怒崗這裙種市“卸土痕地巾—輛現(xiàn)金應(yīng)流縱—瓶土圈地辮”錄的模式，使順?lè)Y獲得了不斷灑發(fā)展的機(jī)會(huì)，頃但也讓順馳飽的受爭(zhēng)議。在這滑三點(diǎn)之間，順烏馳必須保證快播速而平滑的過(guò)璃渡，才能避免冰巨大的風(fēng)險(xiǎn)巡?？滔愀勐?lián)交塔所在一片爭(zhēng)議市聲中向順馳中餅國(guó)控股有限公訴司語(yǔ)(慣以下簡(jiǎn)稱順化馳正)胸敞開(kāi)了大門宿。怨8光月酒2食6乏日，順馳提交贈(zèng)的上市方案已規(guī)經(jīng)通過(guò)聯(lián)交所紡的聆訊，這意館味著順馳的老裙板孫宏斌現(xiàn)在挑只需要考慮上棵市的時(shí)機(jī)和價(jià)瞎錢了。筒這對(duì)一家父受宏觀調(diào)控影也響巨大的公司鼓來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是望個(gè)重大的好消祝息，但孫宏斌柔卻輕松不起來(lái)旋。一直以來(lái)，菊房地產(chǎn)界對(duì)順譜馳的資金鏈、丙操作手段和企首業(yè)道德詬病頗跑多，有關(guān)順馳泉即將崩潰的傳以言也在房地產(chǎn)嘩圈內(nèi)散布多時(shí)側(cè)。去絮年走9岡月，河北卓達(dá)粉集團(tuán)發(fā)表針對(duì)蹦順馳的抗議書鉆；今仿年瞎8舞月，萬(wàn)科企業(yè)嶺股份有限公司規(guī)董事長(zhǎng)王石在腸博鰲論壇上不陵點(diǎn)名地批評(píng)順粗馳；南京棲霞褲建設(shè)股份有限望公司甚至將順歇馳告上江蘇省歷領(lǐng)導(dǎo)部門。殘一家僅跌有逗1葵0枝年歷史的公司兩，何以犯了眾佩怒呢？在這種求不利背景下，映它又憑什么撞哲開(kāi)香港聯(lián)交所鵲的大門呢？圈地大躍進(jìn)曲順馳的歷主史并不長(zhǎng)江，焦199頸4洗年在天津成立澡，至今不蛙過(guò)揪1壇0東年總。枕200燦3脫年，順馳走出誰(shuí)天津向全國(guó)發(fā)電展，時(shí)間更是脈不穴到風(fēng)1欄年。癢共節(jié)200耐2氏年留7剖月，國(guó)土資源響部要求各地土錢地出讓一定要獵實(shí)行招標(biāo)、拍扶賣、掛牌。如假果沒(méi)有這個(gè)文領(lǐng)件，順馳可能曠至今依然窩在蠢天津，只是一秧個(gè)不為人知的粒地方公司。但歪這個(gè)政策替順殖馳破除了進(jìn)入亦異地市場(chǎng)的壁絕壘。碑銹秩“長(zhǎng)這讓我們的動(dòng)夠作提前了憶。棗”乏孫宏斌沒(méi)有想抹到國(guó)家的土地鄙政策規(guī)范得這煌么早。在此前拐的救200券2僻年挽6匙月，順馳剛剛享從天津的塘沽幫獲得一塊土地眼，這是順馳在嶺天津市區(qū)以外植獲得的第一塊沙土地。順馳立啄即活動(dòng)起來(lái)。責(zé)插格200沙2切年鵝1隱0歲月穿2圓5冰日，這塊地開(kāi)內(nèi)發(fā)的項(xiàng)犯目巾“醬萊茵春塘天性”默開(kāi)盤，項(xiàng)目成矛功了。孫宏斌賢決定抓緊時(shí)機(jī)崖，實(shí)行全面發(fā)濱展。隨后，他喪派人去了唐山攏、濟(jì)南和石家自莊調(diào)查當(dāng)?shù)氐脑凼袌?chǎng)情況?；谶M(jìn)行前縫期準(zhǔn)備的同時(shí)盤，順馳在天津燦先后取得靜海造縣碑的喉40憶0絲畝住宅和商業(yè)覺(jué)項(xiàng)目、漢沽區(qū)鋸賈家園子危房榜改造項(xiàng)目和武螞清區(qū)泉達(dá)路地瓜塊等，利用這械些資金回籠快盲的項(xiàng)目為全國(guó)弓化做準(zhǔn)備，并鞏加緊調(diào)配銷售虧回款。異飯列200傍3鳳年與7雅月，順馳內(nèi)部竊召開(kāi)蟒山會(huì)議爬，就進(jìn)軍全國(guó)縱形成一致意見(jiàn)美。吃200灶3剪年晝9巴月便到壩200儀4性年綢4您月，順馳先后恐從華北、華東立和華中等城市勞拍唱得根1趕0癢余塊土地。行嗓動(dòng)迅速得令人革咋舌，在這個(gè)認(rèn)過(guò)程中，順馳氏也獲得砌了修“鞏天價(jià)制造嗓者妖”槽的名駁稱糕——軌洞濱200交3隨年損9御月，順馳剩以庸5.9均7盞億元將石家應(yīng)莊忙00蟲9羊號(hào)地塊拿下，舍這時(shí)候進(jìn)行操乒作的河北順馳壩剛剛成立五周貼。在這個(gè)月，肢順馳還同時(shí)在容上海青浦拿了駝地，價(jià)蓄值練1臟億多元。末一個(gè)月后陷，順馳又在蘇灣州工業(yè)園區(qū)椅以杜5.繳9在億元取得金雞差湖地塊。兩個(gè)改月后，在南京膛通過(guò)拍賣治以悟6.惡5辜億元搶得河西字奧體中心地塊俗。同讀屬200孝3額年俗1漿2啦月，順馳異以仰9.0補(bǔ)5坡億的天價(jià)拿下炮了北京大興區(qū)草黃村的地塊，垮轟動(dòng)京城。緊雀接著攏，千200攏4廚年志1身月又通過(guò)掛牌許以向27.刺2趨億元拿下蘇州芝工業(yè)園區(qū)地塊送。鋼順馳的身殿影不僅出現(xiàn)在胡華北和華東掉。央200晃3烤年，順馳爐以畫1噴億多元拿下了勇湖北荊州地塊僚。純200器4許年而4鳳月，順馳先后杠從鄭州和洛陽(yáng)勉取得兩塊土地同，將觸角延伸贊到華中地區(qū)。震在此期間，又繁在無(wú)錫取得太橋湖新城地塊。嶼在天津老肝家，順馳的行攜動(dòng)也沒(méi)有停止者?？?00店3刻年進(jìn)8諷月，順馳聯(lián)合創(chuàng)天津市信托投切資有限公司和購(gòu)天津日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)蛙集團(tuán)作離價(jià)矛17.51首5拍億元拿下天津老奧體配套項(xiàng)目遺，破了天津土脆地交易的紀(jì)錄腿。其后，又先固后取得西青檸界檬酸廠和薊縣弱桃花園地塊。貴經(jīng)過(guò)這種供大躍進(jìn)式的爆鏡發(fā)之后，順馳壤手中儲(chǔ)備的土遭地面積達(dá)剩到棋120海0甘萬(wàn)平方米，其析中長(zhǎng)三角就占弦了臥40回0誼萬(wàn)平方米。在陳一年之內(nèi)，順?biāo)ｑY從一個(gè)地方號(hào)性公司變成一臣個(gè)全國(guó)性的公耍司，企業(yè)的員獲工也從幾百人呆發(fā)展捏為泰800伐0富人。消粗略統(tǒng)計(jì)撤，北從孩200楊3點(diǎn)年以來(lái)，順馳鳳用于買地的錢違款僅在異地就形大約需傍要行6喜0孔億元，這引起間了外界對(duì)其實(shí)路力、資金鏈和油目的的質(zhì)疑。多重質(zhì)疑靈第一個(gè)提奉出對(duì)順馳質(zhì)疑術(shù)的是河北卓達(dá)閉集團(tuán)。它和順瞇馳一同參加了慌石家用莊設(shè)00米9謙號(hào)地塊的拍賣材。順馳對(duì)這塊要面積右為冤30撲0孔畝土地的出價(jià)鏡是零5.9仇7泉億元，平均每豬畝溜22敏0狹萬(wàn)元。片河北卓達(dá)灶集團(tuán)總裁楊卓進(jìn)舒在一份致業(yè)雕界倡議書中認(rèn)滲為，在石家漁莊促00匙9露號(hào)地塊所在的驅(qū)區(qū)域，商品房千超過(guò)每平圖米贊240旁0滅元的都算很高療，而順馳的成泊本價(jià)達(dá)到了每休平方滑米恐350跡0立元。楊卓舒憤踢怒地說(shuō)，順馳沈嚴(yán)重背離了市譜場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，磚擾亂了區(qū)域市骨場(chǎng)。桶是刑“陡當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商記是用老眼光去泰看待土地價(jià)格猴，和過(guò)去比較際，我們看的則來(lái)是未來(lái)白。既”囑8鄉(xiāng)月荷2主7升日，孫宏斌這助樣回答記者，哨他認(rèn)為各家房炎地產(chǎn)商對(duì)于市持場(chǎng)的判斷不同省，現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)縣目的運(yùn)行也證連實(shí)了順馳的做棟法是正確的。礎(chǔ)如果說(shuō)石松家莊一事只能予說(shuō)明彼此不同允的價(jià)值判斷令劇對(duì)手發(fā)起牢騷葉的話，那艘么笨200清3喂年底順馳在南造京和北京遭遇可的則是道德的暗譴責(zé)。勒搖笑200燒3謎年鑰1煤1到月，順馳取得俗南京河西新城列奧體中心地塊拉，南京城內(nèi)最泉大的房地產(chǎn)商喘棲霞建設(shè)股份暑有限公司發(fā)現(xiàn)垂順馳并沒(méi)有一柴次付誘清博6.構(gòu)5怎億元的土地款多，而只付閱了朱1/墊3劍。棲霞建設(shè)股沾份有限公司認(rèn)先為這對(duì)自己很幣不公平，于是溝向上級(jí)部門反始映，引起了江近蘇省委的重視漆，順馳的項(xiàng)目閘開(kāi)盤也因此晚啞了跪1劈2掘天。哭孫宏斌承白認(rèn)順馳的南京爪地塊沒(méi)有按照捕初始合同執(zhí)行鴿，但他認(rèn)為責(zé)鹽任并不在順馳倆。?！跋⊥瓿刹涣瞬疬w岔，是否意味著兩違約？在這種京情況下是不是棟可以協(xié)商呢尤？根”妥他認(rèn)為政府在弄賣地時(shí)就是一闖個(gè)土地資源的豈供應(yīng)者，也要座遵守合同。鉆帳養(yǎng)200罷3江年替1幸2塌月，順馳取得幻北京大興區(qū)黃幸村地塊之后，訂開(kāi)始開(kāi)發(fā)順馳近領(lǐng)海項(xiàng)目。北油京順馳與北京槍青年報(bào)的代理述商簽訂了個(gè)個(gè)療150絕0舌萬(wàn)元的廣告單或。隨后卻傳出恰順馳拖欠廣告影商的情況，在君這之前還有建尊筑商反映以前鵲與順馳合涉作被“曲蓋到七層才拿漏到部分工程膀款芝”秤。北京媒體報(bào)濾道之后，順馳陵立刻成為眾矢電之的。爬北京順馳淋總經(jīng)理陶琴對(duì)輩這件事的回答稠是煩“喪雙方都是按照且合同協(xié)商解決捏的別”膝。最危險(xiǎn)的時(shí)候電無(wú)論如何堪，這幾番質(zhì)疑口下來(lái)，順馳成趕了房地產(chǎn)圈內(nèi)杠問(wèn)題最多的公囑司。而對(duì)順馳咱資金鏈的質(zhì)疑怨，更是點(diǎn)中了垮順馳的要害。標(biāo)巖賽8咬月初，在博鰲桐論壇上作演講生，孫宏斌第一逝句話就斬說(shuō)從“努最難受的還是財(cái)錢牽”灘，結(jié)果引起場(chǎng)御下大笑另。碎“喉背了這么多土盈地走過(guò)來(lái)，當(dāng)槳然有困難徹。漁”皂孫宏斌說(shuō)。存獲得這么鴉多土地，順馳百出的錢并不多場(chǎng)。順馳中國(guó)總狀裁張偉表示，微天津順馳為各刊地輸出的資金絕不顯到畝1弓0倘