業(yè)主委員會成立條件及流程

業(yè)主委員會成立條件及流程業(yè)主委員會成立條件及流程、程序成立條件：新建物業(yè)在竣工（分期竣工）后，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。原有住宅區(qū)房改售房率超過百分之三十的，應(yīng)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。成立流程：成立的前期工作，由一個物業(yè)管理區(qū)域五個以上業(yè)主向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面申請，也可委托建設(shè)單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)書面申請成立業(yè)主大會。所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在審查該物業(yè)管理符合成立業(yè)主大會的條件后指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)代表組成。必要時，可邀請所在地街道辦事處、派出所等派代表列席?；I備組成員內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。首次選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，全體委員名單必須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一周，并自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)報物業(yè)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。業(yè)主委員會自所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意備案之日起正式履行職責(zé)。所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意備案后出具蓋有主管部門印章的《南京市業(yè)主委員會備案登記表》及《刻章證明》。業(yè)主委員會憑《南京市業(yè)主委員會備案登記表》及開始實行的《物業(yè)管理條例》關(guān)于成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定有五個方面，現(xiàn)筆者逐一加以解讀：成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定有五個方面：一、業(yè)主大會的成立規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。解讀：業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)，具體到北京，目前要接受區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室的指導(dǎo)。指導(dǎo)不等于領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)主要求成立業(yè)主大會，應(yīng)通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請求他們派人指導(dǎo)，如果他們不指導(dǎo)，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會。北京對區(qū)、縣小區(qū)辦規(guī)定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規(guī)定：“擁有10%以上業(yè)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人（代表）書面申請自行組建管委會的，各小區(qū)辦應(yīng)在收到書面申請后15日內(nèi)，作出是否符合組建條件的書面答復(fù)?！倍粋€物業(yè)小區(qū)是否符合成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的條件，北京可參照以下兩項規(guī)定：京政辦發(fā)〔2001〕91號文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會。”京國土房管物[2002]316號文規(guī)定：“對于整體規(guī)劃、分期建設(shè)的住宅小區(qū)，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區(qū)，符合《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市物業(yè)管理若干意見的通知》（京政辦發(fā)[2001]91號）管委會的條件，應(yīng)一并選舉產(chǎn)生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區(qū)尚未入住、投入使用的部分，管委會應(yīng)給未入住區(qū)域的業(yè)主預(yù)留產(chǎn)權(quán)人代表份額和管委會委員席位?！倍?、物業(yè)管理區(qū)域的劃分規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。解讀：成立業(yè)主大會，業(yè)主首先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對封閉，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施相對集中，能獨(dú)立使用為條件，但一個區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下?！比?、業(yè)主大會投票權(quán)確立規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。解讀：第一次業(yè)主大會投票權(quán)由地方政府制定，以后業(yè)主大會投票權(quán)由業(yè)主大會自行約定。北京的第一次業(yè)主大會投票權(quán)可參照京房地物字【1997】第485號文：“產(chǎn)權(quán)人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每３０００平方米一票，不足３０００平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票?！焙途﹪练抗芪颷2002]316號文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過全部住宅物業(yè)２０％的、召開產(chǎn)權(quán)人（代表）大會時，其投票權(quán)及實際投票額按２０％的份額計算，超過部分不再予以計算?！钡囊?guī)定加以確定。四、業(yè)主大會的開會要求和表決方式規(guī)定：1．召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開１５日以前通知全體業(yè)主。2．業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加。3．業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。4．業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過。6．住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。解讀：業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會，業(yè)主大會不一定要采用開會形式進(jìn)行，業(yè)主大會作出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)１／4以上即可通過，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會不是特別難。北京的業(yè)主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規(guī)定，通過公告方式選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。采取通過公告方式選舉產(chǎn)生的，應(yīng)依照下列規(guī)定:l．籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達(dá)全體產(chǎn)權(quán)人上述材料；2．在選舉辦法規(guī)定的時間內(nèi)，籌備組未收到占總票數(shù)50%以上的反對票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦進(jìn)行業(yè)主委員會成立備案。五．業(yè)主委員會備案規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。解讀：業(yè)主委員會成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，成立之后在３０日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主負(fù)責(zé)；審批制下成立業(yè)主委員會要符合區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要對業(yè)主委員會的成立負(fù)行政管理責(zé)任。目前北京市尚無備案的要求，但過去的一些規(guī)定可做參考：（1）業(yè)主委員會成員的組成可參考京政辦發(fā)〔2001〕91號文“根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，業(yè)主委員會一般由五名至十五名委員單數(shù)組成?！焙途┓康匚镒帧?997】第485號文“管委會主任必須是產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表?！钡囊?guī)定。（2）提交小區(qū)辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號文的要求：“1.管委會成立的正式名稱；2.物業(yè)管理區(qū)域；3.房屋產(chǎn)權(quán)狀況；4.管委會辦公場所；5.管委會選舉產(chǎn)生的簡要過程，應(yīng)包括產(chǎn)權(quán)人、使用人代表產(chǎn)生辦法、計票方法、選舉程序等內(nèi)容。”（3）業(yè)主委員會成立在區(qū)、縣小區(qū)辦完成備案的時間，參考京房地物字【1997】第485號文規(guī)定，從報送材料起應(yīng)不超過10天。

成立業(yè)主委員會的八個步驟：第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會。第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。第三步，籌備組開始工作（人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加），起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會，開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會的代表參加。第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票（最好用統(tǒng)計反對意見的方法）、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間（收集反饋意見截止時間應(yīng)早于成立業(yè)主大會的時間）書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上，反饋意見中的反對意見少于１／２，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過，在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會委員。第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、付主任，并可以開展工作。第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。成立業(yè)主委員會需注意的策略：不要整天把維權(quán)掛在嘴邊維權(quán)不是一定要掛在嘴邊才能維的，如果你整天喊維權(quán)，無形當(dāng)中，還沒干事先為自己樹立了敵人，一些業(yè)主不喜歡研究成立業(yè)主委員會的方法，卻喜歡說官商勾結(jié)，無形當(dāng)中又為成立業(yè)主委員會多設(shè)立了一個障礙。其實真正官商勾結(jié)的貪官更重視自己頭上的烏紗帽，沒了烏紗帽，官商勾結(jié)少了“官”字，也就勾結(jié)不起來了。所以筆者建議業(yè)主要想成立業(yè)主委員會，應(yīng)該宣傳的是提高小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量，搞好小區(qū)建設(shè)，現(xiàn)在很多物業(yè)公司明白業(yè)主委員會成立是阻擋不了的，早晚飯碗還要靠業(yè)主委員會給，他們并不愿和業(yè)主作對，因此業(yè)主成立業(yè)主委員會應(yīng)想辦法打消物業(yè)公司的顧慮，使物業(yè)公司看到今后和業(yè)主委員會的合作希望，掃清了物業(yè)公司的障礙，就等于掃清了房地產(chǎn)商的障礙，這時即使官商勾結(jié)對業(yè)主委員會成立也沒什么影響，而且成立業(yè)主委員會所需的材料和費(fèi)用，物業(yè)公司都會提供。業(yè)主還應(yīng)學(xué)會官民“勾結(jié)”，更多的“官”是想做些事的，哪怕他僅僅是為了自己的仕途，因此業(yè)主應(yīng)經(jīng)常宣傳成立業(yè)主委員會可以給小區(qū)帶來的穩(wěn)定，讓“官”看到的是成立業(yè)主委員會能給他帶來的業(yè)績，而不是“麻煩”。以維權(quán)為口號，雖然能激發(fā)業(yè)主參與，但一有風(fēng)吹草動，前期工作就會半途而廢，明哲保身的傳統(tǒng)使有家有業(yè)的大多數(shù)業(yè)主更在意自己的安全。少說維權(quán)，業(yè)主敢于參加成立業(yè)主委員會的工作才會長久。要會發(fā)動群眾、要有貢獻(xiàn)精神成立業(yè)主委員會，最好別沒干事先集資，這樣很容易把其它業(yè)主嚇跑。要求成立業(yè)主委員會的骨干份子，如果不能取得物業(yè)公司的支持，要能先做出些犧牲，不僅要搭時間，還要肯自己掏腰包墊付一些費(fèi)用，當(dāng)然復(fù)印材料什么的如能想辦法利用些社會資源更好，墊付的費(fèi)用自己記筆帳，留著發(fā)票，等業(yè)主委員會成立后，早晚有物業(yè)公司主動愿為您報銷。向每戶發(fā)成立業(yè)主大會文件可不是件容易的事，如果您有能力動員物業(yè)公司的門口服務(wù)員或那些晨練的大爺大媽幫您忙，您就有福了。“閻王好見、小鬼難纏”中國的百姓怕見官，更怕熱臉貼上個冷屁股。其實這個傳統(tǒng)觀念應(yīng)該改一改，業(yè)主如果沒有交過所得稅，起碼也交過印花稅、契稅，政府工作人員是人民的公仆，靠人民繳納的稅金養(yǎng)活，他們有什么可怕的呢？再遇到冷屁股狠狠踢它幾腳就是了。業(yè)主反映遞送文件，小區(qū)辦人員不肯簽字，下次再遇到這種情況，您就告訴他：“您不簽我就找你們局長簽?！彼绻娴倪€不簽，您就真找他們局長簽，保證最后您送的文件能有人簽收。業(yè)主反映有的區(qū)小區(qū)辦要求成立業(yè)主委員會先要遞交很多小區(qū)物業(yè)方面的材料，再遇到這種情況，即使您在的小區(qū)的物業(yè)公司不肯提供，您也用不著犯愁。您就讓小區(qū)辦把要求給您寫下來，然后拿著小區(qū)辦寫的要求，到市房地局的各個相關(guān)處室敲門，行使您的知情權(quán)，沒有結(jié)果就不走，迫使市房地局的這些處室找局長禁止區(qū)小區(qū)辦的工作人員瞎要材料。小區(qū)辦不給業(yè)主委員會成立備案，口說無憑，沒有文字回復(fù)只當(dāng)他們沒說，您就照常進(jìn)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，如果有文字答復(fù)，看看合理不合理，如果違法行政，直接找市小區(qū)辦，市小區(qū)辦不解決，直接在市房地局每月局長接待日找局長，每月如果真有十個小區(qū)業(yè)主坐在局長辦公室不走，那些違法行政的人自己就會主動找上門。記著每次往上找，一定要有文字材料，讓領(lǐng)導(dǎo)“批復(fù)”，如果僅是說說而已，有些人可能會“健忘”，有可能是說了白說。附：成立業(yè)主委員會相關(guān)文書參考一、選票設(shè)計以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計使用過的選票改寫，僅供參考：親愛的業(yè)主：您好！現(xiàn)將XX小區(qū)業(yè)主委員會候選人名單和資料發(fā)給您，如果您反對其中任何人擔(dān)任業(yè)主委員會委員，請在其名字后面畫×，您也可以提出您建議的候選人，然后將您的選票在月日之前投入XX小區(qū)選票箱，根據(jù)XX小區(qū)業(yè)主委員會章程（草案）第X條規(guī)定，如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當(dāng)選業(yè)主委員會委員，請您珍惜自己的權(quán)利和支持我們的工作！謝謝！____小區(qū)業(yè)主大會籌備組____年__月__日___________________________________________________業(yè)主委員會委員候選人名單姓名業(yè)權(quán)單位姓名業(yè)權(quán)單位我提議__號樓座室先生/女士擔(dān)任管委會委員____小區(qū)____號樓門室簽名：____年__月__日注：如果您的產(chǎn)權(quán)超過一套房子，請將全部房號在選票上注明，無房號或無簽名的選票將視為無效。二、收條設(shè)計以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計使用過的收條改寫，僅供參考：收條本人/本人代表產(chǎn)權(quán)人收到業(yè)主大會籌備組送來的業(yè)主委員會章程（草案）、參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、成立業(yè)主大會的通知。____小區(qū)____號樓__門_____室簽名:____年__月__日三、業(yè)主委員會章程業(yè)主委員會章程北京市房地局有管委會章程的