高端住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃

XX市XX區(qū)南新街棚戶區(qū)改造規(guī)劃

XXXX-XX南池·園外園我想在小區(qū)里自由自在的騎自行車，我想在水邊抓小魚……我想買菜、接送孩子上學(xué)方便點(diǎn),再就是能鍛煉身體，環(huán)境好點(diǎn)……物業(yè)管理正規(guī)，周邊購(gòu)物設(shè)施齊全，綠化環(huán)境好，……中國(guó)夢(mèng)，居住夢(mèng)你想住在什么樣的小區(qū)？能運(yùn)動(dòng)，能交流……社區(qū)安全服務(wù)安靜舒適休閑健康其他這是夢(mèng)嗎？，不是！天時(shí)、地利、人和，將為濟(jì)寧創(chuàng)造新的居住空間。區(qū)域背景區(qū)域地位提升魯西科學(xué)發(fā)展高地，區(qū)域中心城市大都市區(qū)構(gòu)架拉開公共服務(wù)設(shè)施、綜合交通體系、一體化生態(tài)建設(shè)城市空間格局

“一城五區(qū)、競(jìng)相發(fā)展”的大濟(jì)寧格局濟(jì)寧都市區(qū)—復(fù)合城市濟(jì)寧—魯西南中心城市兗州區(qū)太白湖新區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)任城區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大濟(jì)寧天時(shí)城市認(rèn)知中國(guó).濟(jì)寧---孔孟之鄉(xiāng)、運(yùn)河之都、文化濟(jì)寧博大精深的的儒家文化，是這片古老的土地成為華夏兒女圣地與精神家園。流淌千年的興盛與繁華濟(jì)寧，儒家文化的搖籃，中華文明的發(fā)祥地，誕生了始祖軒轅皇帝、五大圣人，是中國(guó)文化版圖上一顆璀璨奪目的明珠。境內(nèi)水滸文化、佛教文化、始祖文化、紅色文化等交相輝映。東方圣城，文韻流長(zhǎng)中華民族共有的精神家園京杭大運(yùn)河是人類歷史的奇跡，濟(jì)寧“南控江淮，北接幽燕”，“通則全河通，不通全河?！?，被譽(yù)為“東魯之大郡，水路支要沖”。元明清三朝都把治運(yùn)最高管理機(jī)構(gòu)-河道衙門設(shè)在濟(jì)寧，自古濟(jì)寧商賈云集，使?jié)鷮幊蔀槊逼鋵?shí)的運(yùn)河之都。中國(guó).濟(jì)寧---水城風(fēng)貌、生態(tài)宜居歷史現(xiàn)在天時(shí)天時(shí)城市認(rèn)知1、國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)的要求3、《山東省人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)文件加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（魯政發(fā)〔2013〕29號(hào)）4、濟(jì)寧市主城區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治三年行動(dòng)計(jì)劃（2014-2017）5、居民自身改造意愿強(qiáng)烈，馬平昌指出完成棚戶區(qū)改造任務(wù)建設(shè)大、新、美濟(jì)寧。濟(jì)寧市委、市政府對(duì)老舊小區(qū)“臟亂差”現(xiàn)象高度重視，決定利用三年的時(shí)間，對(duì)主城區(qū)老舊住宅小區(qū)實(shí)施綜合整治改造。7基地區(qū)位分析享南池荷凈，讓公園融入生活基地位于城市西南片區(qū)，成為近幾年城市開發(fā)的熱土，對(duì)老城區(qū)用地與人口的疏導(dǎo)起到重要的作用，另一方面有是對(duì)城市向南拓張也起到引領(lǐng)作用。濟(jì)寧城市級(jí)核心景觀——510畝南池公園對(duì)周邊用地開發(fā)、住宅銷售都起到重要作用，越來越多的人關(guān)注公園社區(qū)、社區(qū)公園等健康理念。周邊集聚人氣：片區(qū)周邊開發(fā)成熟，南池水景園、南池公館、運(yùn)河佳園、龍城小區(qū)、怡景園、來鶴小區(qū)等;商業(yè)配套：南池商業(yè)街周邊設(shè)施配套齊全，南池小學(xué)、一中分校，運(yùn)河佳園九年制學(xué)校、文體中心等。魯商·南池公館御景園南池·怡景園南池水御景園龍澤苑文體中心運(yùn)河佳園喬莊村回遷中新閘村景東園興隆社區(qū)八鋪社區(qū)來鶴小區(qū)龍城小區(qū)新園小區(qū)南池小學(xué)南池公園一中分校九年一貫制學(xué)校南池商業(yè)街柳行東寺SITE人和R=1000M1、項(xiàng)目定位濟(jì)寧城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地理位置：城市南部王母閣片區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積17.6公頃，建筑面積30.85萬平方米建筑類別：14棟瞰景高層和17棟多層花園洋房。主力戶型：高層89-148平、洋房148-300平、商鋪50-300平。均價(jià)：7000元/平方米容積率：2.19綠化率：43%優(yōu)點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)美的高檔住宅區(qū)，緊鄰學(xué)校，南池公園，品質(zhì)高端。地理位置：高新區(qū)廖溝河西側(cè)。

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積11.4公頃，建筑面積20萬平方米。建筑類別：4棟高層、10棟小高層、6棟多層主力戶型：193㎡到324㎡均價(jià)：15000容積率：1.6綠化率：38.2%優(yōu)點(diǎn)：所處區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，融入多項(xiàng)先進(jìn)建筑技術(shù)的科技住宅，低密度，精裝修。缺點(diǎn)：離市區(qū)較遠(yuǎn)南池公館興唐·國(guó)翠華府地理位置：太白湖新區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積11.91公頃，建筑面積26.48萬平方米建筑類別：花園洋房、33層高層主力戶型：高層戶型面積區(qū)間為91-141㎡，花園洋房戶型面積區(qū)間為106-202㎡均價(jià)：5200容積率：1.95綠化率：38%優(yōu)點(diǎn)：周邊路網(wǎng)通達(dá)，交通便利。缺點(diǎn)：離市中心較遠(yuǎn)。鹿港小鎮(zhèn)結(jié)合濟(jì)寧市主要中高端樓盤分析，對(duì)環(huán)境的追求、社區(qū)理念定位、產(chǎn)品多元，尤其追求高品質(zhì)低多層住宅、花園洋房形成共識(shí)。同時(shí)，結(jié)合城市開發(fā)強(qiáng)度的控制要求，強(qiáng)化住宅建筑的多元選擇，大高層視野開闊，保證容積率，低多層關(guān)注社區(qū)理念、社區(qū)文化，提供高品質(zhì)住房需求。對(duì)本項(xiàng)目的啟示：保證指標(biāo)要求、盡享區(qū)位優(yōu)勢(shì)帶來的樓盤熱銷的同時(shí)，更好地展示城市形象、引領(lǐng)城市發(fā)展。91、項(xiàng)目定位濟(jì)寧城區(qū)房地產(chǎn)特征2013年，市區(qū)住宅均價(jià)達(dá)到6087元/平米，顯示出很強(qiáng)的市場(chǎng)消費(fèi)潛力和項(xiàng)目品質(zhì)檔次的提升。目前市場(chǎng)供需比最高的房?jī)r(jià)區(qū)間是7000-8000元，8000元以上供需開始下降，萬元以上的比例更低，顯現(xiàn)出別墅、多層洋房等高端產(chǎn)品的稀缺性。市場(chǎng)穩(wěn)定，潛力較大老城區(qū)依托良好的公共設(shè)施資源，仍是人口集聚的首選。但隨著老城區(qū)人口疏解及高端地產(chǎn)的稀缺，市民選擇逐步向外部選擇，老城區(qū)邊緣隨著城市整體環(huán)境提升，依托“近城”優(yōu)勢(shì)，將成為老城人口疏解的首選地。需求多元群體式單一需求減少，多元化需求增大，設(shè)施齊全、高品質(zhì)、健康自由生活環(huán)境的房產(chǎn)備受青睞。品質(zhì)提升基礎(chǔ)設(shè)施投入加強(qiáng)，眾多商圈形成，品牌房產(chǎn)相繼入駐，必將提升本土房企經(jīng)營(yíng)理念，城市住宅品質(zhì)提升，引領(lǐng)濟(jì)寧房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。高端品牌稀缺高端項(xiàng)目，有較大提升空間，存在較大市場(chǎng)潛力。太白湖區(qū)—天地北湖灣、鹿港小鎮(zhèn)高新區(qū)——興唐華府、濱湖花園老城區(qū)——南池公館1、項(xiàng)目定位剛性需求：回遷安置

回遷社區(qū)，滿足1000戶，占總體開發(fā)比列的60%。關(guān)注社區(qū)整體環(huán)境、關(guān)注開發(fā)與回遷的關(guān)系。市場(chǎng)需求：高端客戶、時(shí)尚購(gòu)房

追求高品質(zhì)的居住人群老城區(qū)人口疏解

改善居住環(huán)境為目的訴求

優(yōu)勢(shì)交通便利傍鄰南池地塊規(guī)整近城不進(jìn)快捷熟地

劣勢(shì)鐵路專用線王母閣路高架還遷壓力

機(jī)會(huì)城市推動(dòng)結(jié)合部改造棚戶區(qū)改造地塊區(qū)位唯一性市場(chǎng)潛力

挑戰(zhàn)還遷與開發(fā)和諧共處周邊樓盤的竟?fàn)幐呷莘e率對(duì)品質(zhì)打造影響毗鄰南池公園，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系城市形象。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中盡享老城公共設(shè)施，避開老城喧鬧。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，關(guān)系新老城區(qū)銜接。SWOT分析站在城市整體布局的角度，貼合不同居住人群心理，構(gòu)建高端城市公園精品住區(qū)。產(chǎn)品市場(chǎng)分析1、產(chǎn)品選擇與地塊價(jià)值分析區(qū)域需要什么樣的商業(yè)？結(jié)合城市西南片區(qū)整體定位：活力：集聚人氣，提供不同的活動(dòng)空間；宜人尺度：街是小的、鋪是小的，與居住空間協(xié)調(diào)；商鋪臨街：街道化空間，易于銷售；城市的、開放的：街區(qū)與城市保持聯(lián)系，體現(xiàn)城市商務(wù)辦公等功能。住宅產(chǎn)品的選擇？結(jié)合設(shè)計(jì)條件及片區(qū)開發(fā)剛性要求：回遷：采用大高層住宅，提高片區(qū)開發(fā)強(qiáng)度；市場(chǎng)開發(fā)：大高層+多層電梯洋房。1、設(shè)計(jì)要求：容積率小于等于2.2、要形成南高北低的空間格局、高層建筑連續(xù)比不超過建設(shè)用地總長(zhǎng)度的35%。2、產(chǎn)品選擇分析：按照3、4進(jìn)行考慮。在方案布局中進(jìn)一步選擇。方案產(chǎn)品選擇優(yōu)缺點(diǎn)經(jīng)濟(jì)效益選擇方案1多層南池公園視線開闊，但開發(fā)強(qiáng)度低放棄方案2高層開發(fā)度高，對(duì)南池公園視線影響較大放棄方案3高層+多層能夠體現(xiàn)地塊價(jià)值，形成良好的城市景觀銷售好、單價(jià)高、資金占用周期短可選方案4高層+小高層能夠體現(xiàn)地塊價(jià)值，形成良好的城市景觀可選價(jià)值最優(yōu)地塊：布置高品質(zhì)開發(fā)多層住宅。價(jià)值較高地塊：布置開發(fā)的大高層住宅，豐

富城市環(huán)南池公園天際線。

價(jià)值次高地塊：考慮回遷安置區(qū)，同時(shí)結(jié)合前期實(shí)施可操作性。價(jià)值較低區(qū)域：城市公共綠地、公共建筑，

以遮擋城市帶來的噪音和提升

城市形象。居住地塊價(jià)值選擇價(jià)值最高地塊：布置大型商業(yè)、商務(wù)辦公為

主。價(jià)值較高地塊：布局特色商業(yè)街，體量小，

符合社區(qū)空間尺度。

價(jià)值次高地塊：考慮社區(qū)公共設(shè)施、開發(fā)

居住建筑。價(jià)值較低區(qū)域：居住空間為主。商業(yè)地塊價(jià)值選擇2、用地布局分析3、規(guī)劃主題分析從地形環(huán)境入手。南池公園承載了太多的歷史記憶和城市的發(fā)展訴求，也成為市民休閑健身的場(chǎng)所。文化的體現(xiàn)建筑是重要的元素，決定了我們的建筑風(fēng)格，結(jié)合南池西側(cè)的新建小區(qū)及公園建筑特色，確定了本次建筑的風(fēng)格采用新中式風(fēng)格，成為連接歷史與現(xiàn)代的結(jié)合。建筑形式確定了，空間怎么布局？我們將南池公園作為城市大園，城市公共客廳。那么，從客廳到住戶，業(yè)主需要什么樣的空間呢。這樣我們住區(qū)的理念“園外之園”應(yīng)運(yùn)而生。住區(qū)按照公園模式來布局，形成南池公園的溢空間，建筑不是有秩序的，不是呆板空間的組合，像中國(guó)園林，步移景異，空間變化豐富。設(shè)計(jì)思想有了，方案自然而成。大園小園園與園結(jié)合143、規(guī)劃主題分析154、規(guī)劃布局-設(shè)計(jì)條件分析地塊規(guī)劃總用地16.3公頃，其中規(guī)劃建設(shè)用地13.87公頃，城市道路用地2.43公頃。用地性質(zhì)：地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。用地要求：商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地占建設(shè)用地面積比例不大于25%。強(qiáng)度要求：居住用地容積率小于等于2.2，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地容積率小于等于3.5。高度要求：建筑高度小于等于100米?；剡w要求：戶數(shù)不小于1000戶，并提供戶型要求。--剛性需求城市綠化要求：明確在道路交叉口城市綠化面積。退讓南池公園要求：明確了布局高層退南池公園距離及建筑高度要求。引導(dǎo)性要求：用地北側(cè)，建筑界面應(yīng)避免公園景觀資源被連續(xù)展開建筑遮擋，宜布置低、多層建筑。不小于2000平方米不小于3000平方米不小于7000平方米設(shè)計(jì)條件中明確了地塊建筑布局要關(guān)注南池公園作為城市共享資源的作用，避免周邊建筑界面封閉，這也是規(guī)劃需要關(guān)注的核心問題之一。結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，提出了三處城市綠化節(jié)點(diǎn)、南池公園用地最南部，建筑界面應(yīng)避免公園景觀資源被連續(xù)展開建筑遮擋，宜布置低、多層建筑。這是需要綜合考慮的。4、規(guī)劃布局-設(shè)計(jì)手法按照尊重城市的設(shè)計(jì)理念，將城市設(shè)計(jì)的手法融入到居住社區(qū)：1、創(chuàng)造來往于城市間實(shí)體上的和視覺上的聯(lián)系；2、創(chuàng)造片區(qū)與人容易交流的場(chǎng)所，形成有活力的場(chǎng)所精神；3、社區(qū)環(huán)境與城市開敞空間的有機(jī)鏈接，“溢空間”成就園外園。城市意向五要素道路邊界區(qū)域節(jié)點(diǎn)地標(biāo)地標(biāo)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)道路邊界邊界區(qū)域區(qū)域設(shè)計(jì)表現(xiàn)道路道路是城市意象感知的主體要素。沿王母閣路布置大體量的商業(yè)綜合體，與大型高架橋相呼應(yīng)，成為老城區(qū)與太白湖新區(qū)南北發(fā)展軸線線上的城市標(biāo)志性建筑群。南池南側(cè)規(guī)劃路需要展示生活空間需求，布局小型商業(yè)街。邊界對(duì)于界限，主要關(guān)注南池公園與社區(qū)之間、回遷與開發(fā)之間的邊界的處理，要形成明顯特征的界限。開發(fā)回遷地標(biāo)基地的區(qū)位條件決定了片區(qū)的價(jià)值，標(biāo)志性的建筑需要重點(diǎn)打造，這也是我們提出在王母閣路高架橋布置大體量建筑的原因。王母閣路節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)，在設(shè)計(jì)書中明確規(guī)定，我們按照不同的功能，形成一處景觀綠地及兩處街頭廣場(chǎng)。區(qū)域區(qū)域需要與周邊建筑進(jìn)行協(xié)調(diào)，風(fēng)格上、城市天際線富有變化等，形成南池周邊完整協(xié)調(diào)的風(fēng)貌區(qū)。高高高高高高設(shè)計(jì)方案演變—空間形態(tài)方案特點(diǎn)：1、規(guī)劃回遷區(qū)位于地塊的西部，商品開發(fā)區(qū)位于地塊的東部。商品開發(fā)區(qū)利用南池公園的景觀界面較小，不符合市場(chǎng)規(guī)律。2、沿街商業(yè)布局較呆板，缺少大空間商業(yè)空間。3、回遷與商品開發(fā)混雜，不利于社區(qū)管理。4、沿南池景觀界面高度較大，對(duì)公園景觀視線界面普壞較大。第二輪方案特點(diǎn)：1、住宅層數(shù)采用多層與高層結(jié)合的方式布置。2、規(guī)劃回遷區(qū)位于地塊的南部，商品開發(fā)區(qū)位于地塊的北部。充分利用南池景觀的良好的景觀界面。3、回遷與商品開發(fā)融為一體，帶來管理上的不便。4、多層布局受多方面因素影響布局較呆板?；剡w區(qū)住宅層數(shù)采用小高層與高層結(jié)合的方式布置，減小高層與小高層之間的高度差距?；剡w區(qū)方案將多層布局在西側(cè)，與南池公館有比較好的銜接，并且多層南部視線開闊，符合北高南低布局。第一輪第二輪第三輪第三輪方案關(guān)注重點(diǎn)：商業(yè)街的變化、組團(tuán)間的分合關(guān)系、公共綠地、沿南池公園的視線界面、與高架橋的關(guān)系等。方案類型面積

土地成本單體建設(shè)成本銷售收入初步利潤(rùn)（億元）建設(shè)單價(jià)建設(shè)金額銷售均價(jià)銷售收入方案一11層22880197812402837120075201720576002.6817層20230180036414000700014161000026層585002030118755000658838539800028層32600203066178000658821476880033層7755020301574265006588510899400方案二6層22170214112402749080093002061810002.3126層86940203017648820065