廣東住宅樓房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告------------------XX花園目錄一、前言...........................................................................................................................................2二、估價師聲明..........................................................................................................................3三、估價的假設和限制條件........................................................................................4四、房地產(chǎn)估價結果報告...........................................................................................................5.(一)委托估價方....................................................................................................................5(二)受托估價方...................................................................................................................5(三)估價對象......................................................................................................................5(四)估價目的......................................................................................................................5(五)估價時點.......................................................................................................................5(六)價值定義........................................................................................................................5(七)估價依據(jù)...................................................................................................................6(八）估價方法.......................................................................................................................6（九)、估價方法..................................................................................................................6(十)、估價結果...................................................................................................................6(十一)、估價作業(yè)日期.........................................................................................................6(十二)、估價報告應用的有效期.......................................................................................6江(咽十捧三混)踩、其他需要說洽明的問制題姨......沉......朱......閘......蜂......牧......就......忠......圓......傅......模......熟......虧......細......振......心.6鴿(簽十四）、估價我人異員揭......克......侄......錢......腹......筋......炕......慶......春......選......流......春......旁......綢......叛......烤......馬......段.6擋五、房地產(chǎn)估跟價技術報雜告鍛.僵......方......兔......揀......壁......熔......爸......壺......懸......住......矩......索......橡......荷......林......鞏......蘆.....6尖~14哄六估價結旨果干......功......罰......玉......姓......卷......衫......遣......援......忌......卻......哪......鏡......脖......價......續(xù)......朗......映......惕......護15葉七些`坊評估結論泛......替......陜......安......榨......蒙......侄......口......輔......嫂......銀......蘋......李......笛......富......憶......艙......瞎......終.....就15吊八、附栽件區(qū).潑......冰......舞......辱......糧......吹......伸......催......討......灰......患......仇......鍬......懼......岔......跪......漢......垮......濫......途......糟......溪......寧....16血一、委托方函吼致委托方函舅：醫(yī)×部×評女士：促受您委托，我貪事務所對您委效托的位于磚中國廣東潮州嚇市宿XX尺花稿園缸A膜區(qū)堅7怎幢棟30薄2太（建筑面積蜂為押13為5麥平方米）的住儲宅用房進行估巷價。估價目的兵是為確定房地組產(chǎn)抵押貸款額顛度提供參考依鉛據(jù)而評估房地觸產(chǎn)抵押價值。林根據(jù)國家有關代法律、法規(guī)及攝技術標準，對竹上述房地產(chǎn)進疫行了分析和測雅算，現(xiàn)將估價虜結果報告如下昨：直委估對象于估曲價時婆點桂201互1腿年袍1原1屋月想11刃0這日公開的市場墓評估總價為人忠民抵幣步71793賽0驚元（大寫：人恭民幣柒拾壹萬丟柒仟玖佰叁拾淡元整），評估霉單價懶為才531榜8爺元貝/醋平方米。估價值的詳細結果，需見附后的《房萌地產(chǎn)估價結果某報告》。此致士XX頸房地產(chǎn)資產(chǎn)評乏估事務所杯問溝脈故訂鵲裙牧掛法定代表人沒：朽xxx艱201扮1送年冷1邪1殿月筑1雞0斧日季二、估價師聲善明汪我們鄭重聲明藝：俯溉1私、我們在本估莖價報告中陳述成的事實是真實吐的和準確的。班2報、估價報告中干的分析、意見亮和結論是我們踏自己公正的專帽業(yè)分析、意見消和結論，但受躬到本估價報告壺中已說明的假店設和限制條件聾的限制。揪3欲、我們與估價勉對象沒有利害茂關系，也與有瀉關當事人沒有你個人利害關系賢或偏見。并4蘭、我們依照中任華人民共和國培國家標銷準蜜GB/T50哪29調(diào)1陷—陽199銜9售《房地產(chǎn)估價票規(guī)范》及建設電部、中國人民怖銀行、中國銀酸行業(yè)監(jiān)督管理尿委員會聯(lián)合頒捉布《房地產(chǎn)抵憲押估價指導意聞見》進行分析六，形成意見和口結論，撰寫本褲估價報告。畏5感、我們已對本翻估價報告中的姜估價對象進行綠了實地查勘。席6踢、沒有人對本債估價報告提供必了專業(yè)幫助。丈7鼓、估價報告依沖據(jù)委托方提供匪的相關資料出普具，委托方應學對資料的真實耗性承擔法律責怕任。長8眼、本報告估價兔結果僅作為委籮托方在本次估較價目的下使用堵，不得作其他乖用途。未經(jīng)本待評估機和評估辛人員同意，本御估價報告不得歇向委托方及報魚告審查部門以康外的單位及個擁人提供。猴評估機構及估略價人員不對委既托方及報告審籍查部門以外的快單位及個人使脾用本報告造成粘的任何后果承犧擔任何責任。饑9屢·椅本估價報告的伏全部或其部分努內(nèi)容不得發(fā)表書于任何公開媒芒體上，報告解喊釋權為本評估程機構所有。蝕喇倆拜縣縮縱甜限羅喝房地產(chǎn)估價師生：勁xx齊201畝1上年難1題1側月豪1班0菌日殊鍬促詞三、估價的假阻設和限制條件羊絹1福本評估報告僅際供委托方為確倘定房地產(chǎn)抵押科貸款額度提供滋價值參考，委根托方因其他目態(tài)的使不當而造鏡成的損失，本蛋評估公司不承婆擔任何責任。約腐2西、本次房地產(chǎn)絕的現(xiàn)場勘查工討作根據(jù)委托方訴提供的房地產(chǎn)歷評估委托書及技相關資料進行辦，房地產(chǎn)估價禍范圍由委托方轟界定并對其負急相應法律責任支。副3不.住本報告所稱厲的鄉(xiāng)“稼估價價撇值早”含系指我們對所污估價的房地產(chǎn)艷在規(guī)劃用途不扛變、持續(xù)使用盾以及在估價時感點的外部經(jīng)濟俊環(huán)境在可預期棍的將來無重大朽變化的前提下腔對上述委估房割地產(chǎn)的公允價寫值意見。去張4榜、基于估價目骨的，本估價報任告估價結果是蔬對嫌201域0等年卷1疫2矩月展1躁4品日畢這一估價時點幣委估房地產(chǎn)的拿客觀公允市場燈價值的反映，鐘沒有考慮將來頌可能追加付出覽的價格對估價另價值的影響，園也未考慮國家孟宏觀經(jīng)濟政策敲發(fā)生變化及遇秋不可抗力對估遞價價值的影響搜。線下5芽、注冊房地產(chǎn)繪估價師執(zhí)行房爬地產(chǎn)估價業(yè)務餓的目的是對估跪價對象價值進廟行估算并發(fā)表房意見，不對估惱價對象權屬及睜附著于估價對痰象上的其他權態(tài)利進行確認或相發(fā)表意見，估貫價對象的法律豆權屬及附著于頭估價對象上的層其他權利由委止托方負責解釋言。漏6揪·扁本次評估以估渠價對象不涉及代任何抵押擔保毀以及其他法定途優(yōu)先受償款為渠假設前提，否桂則應對本次估到價結果進行相艘應調(diào)整。作晃7起、我們的估價刪結果成立的前鏈提是委托方提宜供的資料屬實霜，委估房屋產(chǎn)燃權完整，具有廚合法的土地使敬用權等。委托涉方對所提供資無料的真實、完晚整、合法性承銹擔法律責任，施如因委托方提毀供的相關證明故資料不實造成齒估價結果失真鄭，我們將不承棚擔任何法律和其經(jīng)濟責任。姜瓣8皺、我們估價的扶實體以我們現(xiàn)搭場拍照和勘察老的估價對象外喘部實體為準，梨但在本次估價奇中估價人員沒叔有接受對估價思對象結構及基盈礎進行檢測的繭委托，估價人魄員不能確定估漢價對象結構及鄙基礎沒有缺損摘。爺默9削、由于本次估弟價對象為一整臨體房地產(chǎn)的一涼部分，故本次綠估價是以估價遇對象能合法享捏用及分攤整體驢房地產(chǎn)的各項淚權益、各項服譯務配套設施及詢整體房地產(chǎn)占毛用土地的使用科權為假設前提次。嘆1震0就、本估價報告助估價結果是在孔公開市場前提錘下求取的房地慨產(chǎn)抵押價值，晴未考慮估價對浪象未來市場價國格波動風險、賞快速變現(xiàn)損失耍及費用以及轉透讓時應交納的窗相關稅費等對絕估價結果的影卡響。委估對象瓜為住宅用房，冷具有一定的通錄用性和獨立適腎用性，如果在搜估價時點進行井快速變現(xiàn)其可浸能實現(xiàn)的變現(xiàn)魂價格一般在市綱場價值巖的相70仍%取左右，在短期工內(nèi)可變現(xiàn)，所弦實現(xiàn)的變現(xiàn)價識格應優(yōu)先支付摔評估拍賣費及誠按規(guī)定繳納的球稅費等費用。聾XX售地產(chǎn)資產(chǎn)評估晴事務所榴201磚1冊年熔1躺1壤月自1慶0主日鉛源質(zhì)萬公四沈·翻房地產(chǎn)估價結欺果報告（一）委托方扔律挪名稱：賭潮州市愉XX際挽約法定代表人渾：轟xxx牧球嗓地址蠶：摘榜廣東潮州市奎交元路斜XX皺A膨區(qū)旗7睜幢專30撲2火渴晝面積喂：鑼13撓5茂平方米猶驟員聯(lián)系電話奔：膊xxxxxx碎x（二）估價方悲脆焰名稱瓦：盡xxx己窩擾地址：封XX巨房地產(chǎn)估價公戀司朋歪聯(lián)系電話蠻：拉xxxxxx漲x頌旨葉資格等級掃：黎x仇x蹈級聯(lián)灶叼估價機構證書團編號總：鳴x螺x接房地自估咐（印201她3員）添第潤xxx章x輕號介（三）估價對牲象限1放.序渠本次估價對象目為位于點廣東潮州市奎希元路堂XX的A描區(qū)景7社幢尤30舌2塌，位于礦奎元路道中段。周圍有貧XX瓶實驗學校，楓奪溪中學。大潤醬發(fā)，國土局，敗中銀大廈，市泄政府。。。目開前論有碰7懷路忌，熊1沫2芬路直線到達。脈該地交通方便韻，基礎設施，惠公共服務設備仁齊全，自然環(huán)嚴境痰·松生活環(huán)境好。滴2.口占地面積剪為某13廈5艇平方米。四層岡錯落式布局，堅共七層，建犬于說200銅7曬月。屠委估對象位于毀第依3晝層，建筑面積盆為宵13隔5離平方米；裝修備情況：客廳地偏面為木地板鋪斷貼，臥室地面食為木地板鋪貼合，墻面刮瓷；扛廚房及衛(wèi)生間劑地面為瓷磚鋪尺貼，墻面面磚朱鋪貼；進戶門喊安裝防盜門，井其余為木門，李鋁合金窗，通繩水、電、電話櫻端口入戶。嶺估價對象平面潑布局好，采光僑通風好，維護熊情況好漲賽完評估該房地產(chǎn)亞201璃1隱年喇1字0止月的市場價值翁（四）評估目縱的館醫(yī)詢?yōu)樵撟》砍鍪酃峁﹨⒖肌m（五）評估基無準日冒施仰二零一三年十迅一月一十日摔（六）評估原博則莖恐1夫、合法原則康塔2售、替代原則奏佛3巷、最高最佳使椒用原則獲鳴4顯、估價時點原診則肅嘗5絮、客觀、公正芝、公平原則使（七）評估依鈴據(jù)壞垂1階、國家標準《泊房地產(chǎn)估價規(guī)饅范》滲劑2擦、房地產(chǎn)估價勺委托書徹腰3腰、房地產(chǎn)估價拒合同書馳叛4油、政府部門有挽關計價和稅費妄標準及目前本握地區(qū)房地產(chǎn)價狀格信息佳5斑、委托方提供執(zhí)和估價人員現(xiàn)忙場勘查取得的幟全部資獻料盟萄6轉、《中華人民憐共和國城市房挺地產(chǎn)管理法》筆7繳、中華人民共底和國國家標準碎《城鎮(zhèn)土地估饑價規(guī)范》評估方法儉按照《房地產(chǎn)炒估價規(guī)范》的慈要示求免,撐根據(jù)當?shù)胤康劁h產(chǎn)市場發(fā)育狀史況并結合估價進對象的具體特油點而確定本次祖估價根據(jù)估價勾目的及估價對常象的區(qū)位條件腫和用途以及實驚地勘察結果采敢用成本法、收胖益法和市場比糊較法對估價對往象進行評估。濫特賠市場比較優(yōu)法評:雹是以替代原則專為理論依據(jù)將裂估價對象房地音產(chǎn)與近期已經(jīng)閘發(fā)生類似交易戴的房地產(chǎn)加以室比較對照從交離易情況交易日某期區(qū)域因素個園別因素等方面久修正得出估價反對象房地產(chǎn)價古。雄或貪收益法彈：收益法是預灑測估價對象的際未來正常收益炊，選擇適當?shù)倪\報酬率或資本臺化率、收益乘以數(shù)將其折現(xiàn)到銜估價時點后累乖加，以此估算起估價對象的客聚觀合理價格或滿價值的方法?？吵杀痉ㄊ窃谇蠹壢」纼r對象房翁地產(chǎn)的價格卡時背,準求取估價對象泛在估價時點的架重新購建價格笛然后扣除折舊部以此求取估價紙對象的客觀合伏理價格或價值鋼的方標法喜.躲（九）估價結附果款：會設三惰士鼠亭業(yè)厚怪攔辮根促攻英舅選用科學的評辜估思路及方法攤，委估對象于央估價時點呀201涂1寒年像11奏月配10命薄驕738813格.新元（大寫：人勢民幣柒拾壹萬將捌仟捌佰一拾辟叁元整），評虜估單價痰為炮5472.6物9痕元誓/夕平方米撤。芒(向十宰一尖)燒估價作業(yè)日期擺：桑201陽1響年瞞1訂1貌月雀1啞0拌日至欺201蛇1隊年泊1乖1魯月雜2疾0辨日。安、估價報告應酷用的有效期亦1湊:續(xù)本估價報告所格示的評估結果流為估價對象于甲估價時點條201驅1歷年悶1葵1扇月麥1古0票日朋公開市場價格摧，隨著時間及選市場情況的變耀化，該價格需瘡作相應調(diào)整，愁如果完成評估撞報告日至使用鎮(zhèn)本評估結果的傲時間超過一年唉（即有效期為列201離1倚年膜1仙1緞月胞1移0塵日蛾至陣201嫩4遙年屑1梢1貫月寄1彼0叼日斤），我們對此膽結果造成的后組果不負任何責墻任。姻2凝、估價時點之衣后、有效期之爽內(nèi)估價對象或榨國家經(jīng)濟形勢霧、城市規(guī)劃、終房地產(chǎn)稅費政共策等發(fā)生變化芳，對估價結果塞產(chǎn)生明顯影響證時，委托方及肚時聘請房地產(chǎn)捐評估機構對估臂價結果作相應琴調(diào)整或重新估羨價。否則，我勒們對此結果造堤成的后果不負稅任何責任。芬3斗、估價對象狀叉況和房地產(chǎn)市哈場狀況因時間絨變化對房地產(chǎn)奔抵押價值可能倍產(chǎn)生影響；故雙貸款人（金融泰機構）應定期夠或者在房地產(chǎn)勿市場價格化較歉快時對房地產(chǎn)銳抵押價值進行儉再評估。吊(請十勁三驚)右、其他需要說博明的問題乓：除1繩、本次評估的蔽對象以委托方蜓所提供的有關地資料及數(shù)量為廢準。錢在本次評估中映，委托方提供采的資料如有虛易假，由委托方垮承擔法律責任柴。皂3箭、本評估報告偶專為委托方按跪委托目的使用委，未經(jīng)批準，材不得轉載或作巡他用。港4度、上述評估結狗論是反映委估后對象在本次評喇估目的下，根諸據(jù)評估原則確濾定的現(xiàn)行公允各價，未考慮國籌家發(fā)生宏觀經(jīng)筐濟的政策變化圈及遇自然力或蘆其他不可抗力稈對評估價的影雀響。決5殃、本估價報告油必須完整使用壯，對僅使用報沒告中的部分內(nèi)開容所導致的有千關損失，受托憑方不承擔任何乒責任。緩(性十千四沖)穗、估價人員擠評估機構負責放人歐：比xx陽x凈（中國注冊房爆地產(chǎn)估價師）遮體征估價人員蛾：閃xx禾x塑（中國注冊房區(qū)地產(chǎn)估價師）藍估價報告審核勿人欺：蝴xx鞭x許（中國注冊房閱地產(chǎn)估價師）豆勤惑評估機構：練XX擺房地產(chǎn)資產(chǎn)評羅估事務所嗎跑波弊需思機肺絲從報告出具時間而：曬201返1塞年攔1嘗1黑月染1時0興日汗五晶、濃房地產(chǎn)估價技派術報告疾1勻、市場比較法窯市場比較法：到在求取估價對按象房地產(chǎn)的價涉格雀時累,辮并且將估價對馬象房地產(chǎn)與在端估價時點的近括期發(fā)生過交易彼的類似房地產(chǎn)顆進行比魚較割,趟選取近期同類尺型房地產(chǎn)交易從實例并與估價被對象比昆較文,河從交易情靈況姨,浴交易日竄期撫,憲區(qū)域因繪素蚊,碼個別因素等方貝面進行修正得死出估價對象房蛛地產(chǎn)的價值蘇1塔．類1溫比較因素選擇爭根據(jù)估價對象壺的房屋條件，貼影響估價對象測的主要因素有利：健A釣、交易時間：然確定房地產(chǎn)價沉格指數(shù)選B零、交易情況：暑是否為正常、液公開、公平、丈自愿的交易脈C溫、區(qū)域因素：捐主要由交通條框件（距區(qū)域主瀉干道距離、距烈區(qū)域中心距離婚、公交便捷度罪、對外交通便吵利度）、基礎擾設施狀況、車步流量、環(huán)境優(yōu)望劣度等你D樹、個別因素：叛主要有建筑結雅構、布局、建珍筑裝修、成新辱狀況、小區(qū)環(huán)前境、采光通風捐、建筑朝向、祝樓層、配套設約施壽等宇.緞建筑佳名稱煮圖書館膜結構俯類型汽框架業(yè)建造鐵年份半200氣7爬年嫩層數(shù)與7序層烈建筑對面積收32000彼平方米網(wǎng)分部威序號只降侍楊項目趴評分旺結構姨部分毀⑴京地基基礎鉤24咽完交好獨,辰無任何下救沉攏,碑有足夠承載力紹⑵蓮承重構件排24殼墻體、樓板良迎好，梁、板、懶柱無裂縫絕⑶腹非承重墻唯14柜平直完好，無之裂縫遮⑷冊屋面郊19瓦完好平整，無擔滲漏餐⑸悶樓地面界14掘整體面層平整撒牢固，無裂縫荒⑹準（怕⑴竿+僅⑵園+逼⑶負+騰⑷批+農(nóng)⑸癢）余×G替71.25喝裝修削部分螞⑺稻門窗嗎24訪開關靈活、完酬整無損趁⑻或外裝飾搶19診完整、牢固、題無裂縫、空鼓們⑼誘內(nèi)裝飾判19鴿完整、無破損暴⑽瓦頂棚更18紐完整、無破懶損掌蔬⑾暫細木裝修勸13服完整牢固、油英漆完好漢⑿重(葉⑺擇+抱⑻科+絞⑼庭+戀⑽歪+瘡⑾窩)薄?！罶接11.16鼻設備餅部分還⒀歌水衛(wèi)蜓38音上下水通暢、侵器具齊全、無愛銹蝕付⒁研電氣照明齊23椒線路裝置完好謠、牢固、絕緣鑰⒂施暖氣萌33集設備管道完好漠、使用正常趴⒃得(歷⒀柏+滋⒁奏+欣⒂乖)改丘×B蘇12.22濁總吐計眉(奏肢⑹社+即⑿舌+野⒃膠)維94.63恩成新率撕94.63%占1·姻2逢、比較因素條走件說明件1滑．模3.時2尸對交易日期進紐行修正找經(jīng)調(diào)查測算，虛本市估價對象駛同類房地產(chǎn)價纖格孝從駛201軋1傷年俱1包1被月至漸201摔1橡年隙1病1山月基本無太大烤的價格浮動，校故對交易日期室不修正。則交訊易日期修正系患數(shù)表如下：畫可比實往例鋸A肆100/10倘0鑄可比實片例巨B狠100/10降0貧可比實法例峰3達100/10絨0哀1.纖3郵．止3槽對區(qū)域因素進棒行修正錯以估價對象區(qū)贏域因素萬為樂10順0區(qū)，則可比實例能所在區(qū)域與估酸價對象所在區(qū)茂域因素比較表盞及修正系數(shù)表句見下表誘逝慧蛙區(qū)域比較因素框修正表勵1.榜3熄．澆4墾對個別因素進瘡行修正鑄以估價對象個閘別因素為孩1礎0抬0貸，則可比實例柿個別因素與估單價對象個別因圈素比較表和修專正系數(shù)表見下株表左覆饞桂貪惕個別比因素較扣修正表節(jié)擊個別因素修正考系數(shù)表賣可比實申例鑄A黨100/97欄可比實完例棒B隨100/99鐘可比實語例扎C立100/99射1.喪4拴計算比準價格敬雖比準價毒格學=提可比實于例趕×刪交易情況修正麥系忍數(shù)擦×蓬交易日期修正晃系妥數(shù)符×貼區(qū)域因素修正駛系李數(shù)疼×蛋個別因素修正餓系數(shù)那計算結果見下驗表：2、收益法揭收益法是預