住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案目錄一、項(xiàng)目概略二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費(fèi)的成本測算六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證舉措七、管理整體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)一、項(xiàng)目概略地理地點(diǎn)該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的聯(lián)合部，面對武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm13.2321.居住區(qū)用地29.87Hm①住所用地Hm6.892②公建用地Hm1.312③道路用地21.24Hm④公共綠地20.42Hm2.其余用地Hm3.362居住戶數(shù)戶1292居住人數(shù)人4134戶均人數(shù)人/戶3.2總建筑面積居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積①住所建筑面積②公建面積大賣場總建筑面積項(xiàng)目①大賣場面積②擴(kuò)建面積（三層）③公建面積地下車庫及人防基層架空面積住所均勻?qū)訑?shù)人口毛密度住所建筑配套密度（毛）住所建筑配套密度（凈）住所建筑面積毛密度住所建筑面積凈密度容積率泊車率泊車位地面泊車率地面泊車位住所建筑凈密度建筑密度綠地率

2萬m2萬m2萬m2萬m2萬m計(jì)量單位2萬m2萬m2萬m2萬m2萬m層人/hm22套/hm套/hm22萬m/hm2萬m/hm2萬m/hm%輛%輛%%%

19.1116.2314.871.462.88數(shù)值1.170.960.750.281.257.5411.1128.5184.01.4962.1441.6450.06348.711028.525.640.2二、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法例為理論依照，寓管理與服務(wù)之中，成立社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)。為住戶供應(yīng)全方向管理，服務(wù)項(xiàng)目表現(xiàn)多元化、全方向態(tài)勢，整體概括為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房子及設(shè)備設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其余公共管理”；慣例性公共服務(wù)（合同服務(wù)）拜托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方向、多層次的綜合服務(wù)）。1、房子及設(shè)備設(shè)備管理1.1建筑公共部位獲取維修、保養(yǎng)和管理范圍包含：公共屋面、房子承重及抗震構(gòu)造部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。房子建筑的保護(hù)管理推行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：A、工作的主動性管理責(zé)任人與服務(wù)中心相聯(lián)合，落實(shí)巡邏制度及年度房子建筑保護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃，執(zhí)行房子修葺標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房子正常的使用功能及完滿。B、工作的多樣性依據(jù)房子的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采納平時(shí)修葺服務(wù)，季節(jié)修葺服務(wù)、重點(diǎn)修葺服務(wù)和特別修葺服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性在工作中要就地取材、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，依據(jù)住戶的不一樣需乞降所處的特定條件采納有針對性的服務(wù)舉措。1.2共用設(shè)備、設(shè)備的管理范圍包含：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)備、電梯、水泵房。共用設(shè)備設(shè)備的管原因維修管理和運(yùn)轉(zhuǎn)管理兩大多數(shù)構(gòu)成，進(jìn)行一致管理，關(guān)于不一樣的設(shè)備、設(shè)備進(jìn)行不一樣的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，成立設(shè)備設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)按期檢查、維修、保養(yǎng)制度各樣運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊備。達(dá)到設(shè)備設(shè)備齊備、功能正常、運(yùn)轉(zhuǎn)優(yōu)異。1.3市政共用設(shè)備和隸屬建筑物、修建物的保養(yǎng)和管理范圍包含：道路、室外上下水管道、化糞池、水渠池、地上車庫等。依據(jù)共用設(shè)備和隸屬建筑、修建物的類型不一樣，指定并落實(shí)巡邏制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的查收制度、累積有關(guān)技術(shù)資料。關(guān)于有些專項(xiàng)類型，如：車庫、擬訂專業(yè)管理方案并實(shí)行。經(jīng)過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢達(dá)、達(dá)標(biāo)，基本完滿。1.4智能化設(shè)備設(shè)備范圍包含：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。依據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的構(gòu)成狀況，成立起合適jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理先期介入人員培訓(xùn)下手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)管理、系統(tǒng)的保護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心一致指揮、全方向服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提高智能系統(tǒng)功能，經(jīng)過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理在jt我們依照“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)、實(shí)行環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理是對房子公共部位的潔凈、衛(wèi)生、垃圾的采集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊備，推行標(biāo)準(zhǔn)化打掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。經(jīng)過對小區(qū)的潔凈衛(wèi)生，地區(qū)管理的過程控制，保證向住戶供應(yīng)高品位的服務(wù)水平及高質(zhì)量的生活場所。2.2環(huán)境管理jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明亮凈、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)異、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)備健全、生活舒坦便利，形成環(huán)保意識，平時(shí)管理與保護(hù)有機(jī)聯(lián)合，提高住戶的生活質(zhì)量。綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。經(jīng)過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的成效；我們以專業(yè)化的管理保養(yǎng)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡邏相聯(lián)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的保養(yǎng)。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）聯(lián)合”的目標(biāo)，對所轄物業(yè)地區(qū)的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。5、車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各種車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停靠實(shí)行管理工作，保證車輛安全、交通暢達(dá)、組織有序，停放齊整，創(chuàng)建優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理6.1住戶裝飾管理在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝飾推行全面的看守。以保證裝飾設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程切合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝飾資料及施工過程切合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住所的構(gòu)造安全及小區(qū)的整體雅觀，使業(yè)主有一個(gè)舒坦、平和的生活環(huán)境。6.2搞好維修基金以及貯備金的核收與管理。6.3輔助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯法等方面的工作。7、慣例性公共服務(wù)即物業(yè)處執(zhí)行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶供應(yīng)的常常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享遇到的。它貫串于物業(yè)管理之中。如：潔凈衛(wèi)生服務(wù)、治安捍衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)良的服務(wù)供應(yīng)給業(yè)主及住戶。8、拜托性特約服務(wù)是為某些住戶集體供應(yīng)的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的保養(yǎng)工作為業(yè)主及住戶供應(yīng)舒坦便利的生活環(huán)境。9、經(jīng)營性多種服務(wù)即向業(yè)主及住戶供應(yīng)便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。創(chuàng)建jt溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更敏捷。真實(shí)從居民的平時(shí)生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平庸的小事，表現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。進(jìn)而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)暖和大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地展開各樣無償與有償服務(wù)，其實(shí)不停聆聽業(yè)主及住戶的建議，開拓新的服務(wù)項(xiàng)目。三、物業(yè)管理模式居住在jt社區(qū)中，不單提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活看法和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理看法、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，經(jīng)過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最正確的管理成效。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)行舉措、管理手段等五個(gè)部分。1、管理方法1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理保證各種人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2供應(yīng)共管式服務(wù)。1.3嚴(yán)格法例、制度和標(biāo)準(zhǔn)限制，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動化。1.5啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)行品牌和形象戰(zhàn)略。2、運(yùn)作程序可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。3、實(shí)行舉措3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”聯(lián)合，保證安全。3.2裝飾管理上采納情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。3.3精心保養(yǎng)小區(qū)綠化，增強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。3.4合理調(diào)動、有序泊車，人車分流順暢交通。3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)行對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6在智能化管理上增強(qiáng)各方面工作3.7超前性、創(chuàng)建性、全方向地推行共管式服務(wù)。3.8展開卓有收效的社區(qū)文化活動4、管理手段4.1啟動思想工作體制，經(jīng)過思想工作重在激發(fā)潛能，充散發(fā)揮民眾效能和工作踴躍性，指引職工動機(jī)，尊敬個(gè)人感情，而且針對個(gè)性心理做合時(shí)的思想工作，工作方式有談心、會談等。4.2執(zhí)行賞罰制度，在實(shí)質(zhì)工作中堅(jiān)持優(yōu)越劣汰、賞罰分明。經(jīng)過獎(jiǎng)與懲，做到人人有動力，個(gè)個(gè)有壓力，進(jìn)而促使工作。4.3成立激勵(lì)體制，尊敬個(gè)體權(quán)益，保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要地點(diǎn)。培育的目標(biāo)是使職工忠于公司。一專多能、千錘百煉，在提高方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人材的嶄露頭角創(chuàng)建良性環(huán)境。方式有培育提高、培訓(xùn)深造等。4.4薪資獎(jiǎng)金重在查核。依照貢獻(xiàn)大小進(jìn)行薪資決議，既要考慮集體效能，更重視個(gè)人利益。充分一定努力工作所應(yīng)得的酬勞。4.5倡導(dǎo)“以人為本”的管理理念，充散發(fā)揮每個(gè)職工的主觀能動性，增強(qiáng)主人公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識，使其在受權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)建性地展開工作。4.6管理工作的計(jì)劃性，我們依據(jù)各個(gè)階段管理重點(diǎn)的不一樣，依照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，制定不一樣時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)行。四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)1.1物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖2、公共管理制度2.1泊車場管理須知A、區(qū)泊車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺聽從泊車場保安人員的調(diào)動和管理。B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻擋其余車輛進(jìn)出的地點(diǎn)。除早先見告外，非小區(qū)業(yè)主車輛嚴(yán)禁在小區(qū)泊車留宿。C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各進(jìn)出口處，影響小區(qū)居民的進(jìn)出。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺繳納泊位費(fèi)并辦理泊車證。E、出租車（除特別狀況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、關(guān)于違犯本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；同時(shí)有關(guān)業(yè)主應(yīng)付由此造成的損失負(fù)責(zé)補(bǔ)償。2.2衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整齊，使業(yè)主享受幽雅舒坦的生活環(huán)境：A、您將生活垃圾裝袋并擱置樓洞門口指定地址。B、您不要將各樣雜物投入下水道及便桶中。如因使用不妥，造成擁塞或破壞，業(yè)主應(yīng)擔(dān)當(dāng)所有維修花費(fèi)及連帶責(zé)任。C、請您愛惜小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要任意亂涂、亂畫、亂帖廣告、口號。如屬少兒所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。D、請您不要將自栽花卉擱置在樓棟口或樓道內(nèi)，防止丟掉及影響其余業(yè)主的進(jìn)出。E、請您不要在樓梯間擱置車輛或?qū)⑿堋⒓揖?、儲蓄類等家庭物件。一?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。2.3寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防備病疫流傳，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受入侵：A、您準(zhǔn)時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看守，實(shí)時(shí)消除排出的糞便；B、為免對別人的滋擾和對設(shè)備的破壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨礙別人，寵物影響別人正常生活、歇息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采納有效舉措予以遏止；D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防備疾病的流傳；E、對患病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥當(dāng)照料、處理，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2.4綠化管理須知A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛惜住所小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)備。B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰茐幕镜谋Ｗo(hù)舉措。C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打架玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動。E、請您不要在小區(qū)公共綠地栽種蔬菜及農(nóng)作物，或私自栽種其余作物。F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)玩耍，免得觸電及發(fā)生其余危險(xiǎn)。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)察、檢查工作；熟習(xí)并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法例及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；率領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)查收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，達(dá)成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；做好職工管理工作，檢查各崗位人員達(dá)成任務(wù)狀況；鼓舞職工踴躍學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的職工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或賜予處罰的建議；關(guān)懷小區(qū)管委員會建設(shè)，并接受管委員會監(jiān)察，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；配合街道、派出所、物業(yè)辦等有關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其余上司交辦的工作；3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé)負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)察、把關(guān)；負(fù)責(zé)每個(gè)月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)；負(fù)責(zé)對本中心職工各種查核；向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；招待來訪住戶，對住戶的投訴實(shí)時(shí)辦理；投訴辦理率99%；熟習(xí)樓宇構(gòu)造、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各樣設(shè)備操作方法，公共設(shè)備保養(yǎng)方法和常有故障、常用維修方法；敦促本中心工作人員實(shí)時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)約目標(biāo)；熟習(xí)有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；每天巡邏小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛伏問題實(shí)時(shí)安排辦理，并加以改良；負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)察健全檔案管理，并抽查工作狀況；3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)A、依照小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，擬訂小區(qū)環(huán)境整體保養(yǎng)的年度、季度、月度計(jì)劃，創(chuàng)建小區(qū)優(yōu)異居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和潔凈衛(wèi)生；B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到職工之間任務(wù)區(qū)分清楚，責(zé)任明確，檢查查核標(biāo)準(zhǔn)公然，賞罰兌現(xiàn)；C、負(fù)責(zé)按期組織職工培訓(xùn)，提高職工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技術(shù)和工作效率；D、常常巡視檢查職工現(xiàn)場工作狀況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和潔凈狀況，必需時(shí)到現(xiàn)場督導(dǎo)職工操作；E、對小區(qū)內(nèi)各樣環(huán)境表記牌及人文景觀的部署等提出合理化建設(shè)性建議和看法，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、按期展開小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格依照消殺計(jì)劃檢查和監(jiān)察消殺工作；G、合理控制本部門各項(xiàng)花費(fèi)，廣開增收渠道；3．4保安部主管崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不停提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；B、擬訂業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃按期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；C、嚴(yán)格執(zhí)行各樣安全管理規(guī)章制度，保護(hù)管轄區(qū)的正常次序，保護(hù)業(yè)主生命和財(cái)富安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)察指導(dǎo)；D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)察消防設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)及消防設(shè)備、設(shè)備、器械的保護(hù)保養(yǎng)工作，保證每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：二懂：懂防火舉措、懂起火后撲救方法；三會：會報(bào)火警、會使用消防器械、會辦理險(xiǎn)闖事故；三能：能恪守消防制度、能實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。F、負(fù)責(zé)保安部平時(shí)工作安排，出勤查核，合理分配人員，堅(jiān)持白日和夜間的按期查崗制度；G、按期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各種事故、事件隱患實(shí)時(shí)擬訂解決舉措并敦促落實(shí)，碰到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織辦理；H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防備工作；I、負(fù)責(zé)水體四周的安全防備，根絕惡性事故的發(fā)生。3．5工程維修部主管職責(zé)A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)備、設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；B、組織參加設(shè)備的大、中、小修，擬訂計(jì)劃，負(fù)責(zé)職工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；C、負(fù)責(zé)擬訂設(shè)備、備件采買計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采買；D、做好各項(xiàng)記錄，采集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；E、參加違章糾正工作，實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)和遏止違章建筑和施工；F、負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴辦理，不合格服務(wù)的辦理，糾正和預(yù)防舉措的實(shí)行，追蹤檢查；G、負(fù)責(zé)職工的考評工作，實(shí)時(shí)上報(bào)本部門考勤；H、合理控制本部門各項(xiàng)花費(fèi)，廣開增收渠道；3．6、服務(wù)中心主管職責(zé)A、熟習(xí)物業(yè)管理有關(guān)法例政策；B、負(fù)責(zé)成立完美服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包含業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳達(dá)，各部門信息匯總，對業(yè)主宣布信息等；C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各樣花費(fèi)收繳的組織管理；D、擬訂社區(qū)文化活動計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各樣工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的按期檢查；F、負(fù)責(zé)展開服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動。4、人員配置和人員的素質(zhì)要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精壯、高效、敬業(yè)”，確立“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重道德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理詳細(xì)操作人員一定是一專多能，推行一崗多職，互相協(xié)作，表現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)質(zhì)配置以詳細(xì)管理范圍而定）五、物業(yè)費(fèi)的成本測算1、管理、服務(wù)人員的薪資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。1.1人員編制和基本薪資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）人員編制和基本薪資標(biāo)準(zhǔn)表（01）序項(xiàng)目人數(shù)薪資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總數(shù)（元/備注號（人）月）一管理人員6/6650.001經(jīng)理12000.002000.002經(jīng)理助理11500.001500.003財(cái)務(wù)員1800.00800.004維修主管11000.001000.005保安主管1800.00800.006保潔主管1550.00550.00二一般職工14/9400.001維修員2800.001600.002保安員9600.005400.003綠化員1500.00500.004保潔員2450.00900.00三合計(jì)20/16050.001.2花費(fèi)測算管理服務(wù)人員的薪資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)薪資福利費(fèi)測算表(02)序號項(xiàng)目金額（元/月）依照測算結(jié)果（元/月.M2）一基本薪資16050.00/二福利費(fèi)2407.50注(1)暫按15%測算三服飾費(fèi)667.00注(2)四合計(jì)19124.50/注(1)：福利費(fèi)為薪資總數(shù)的35.5%,此中福利基金占薪資總數(shù)的14%；教育基金占薪資總數(shù)的1.5%；社會保險(xiǎn)占薪資總數(shù)的20%。注(2)：服飾按年均400元/人計(jì)算，則每個(gè)月分?jǐn)倿椋?0×400元/人/年÷12月=667(元/月)2、公共設(shè)備、設(shè)備平時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及保養(yǎng)費(fèi)2.1采納整體匡算思路進(jìn)行測算。住所建筑成本按800元/M2計(jì)算，公共設(shè)備、設(shè)備建造成本一致按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。2.2公共設(shè)備、設(shè)備所用電為A、（晚間19：00分至第二天清早7：00分為開燈時(shí)間，合計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每天所用電費(fèi)為：（60瓦/盞×200盞×12小時(shí)×30日/月）×0.60元/千瓦/小時(shí)=4320千瓦/小時(shí)×0.60元/千瓦/小時(shí)=2592.00元/月B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)轉(zhuǎn)等綜合：1000.00元C、合計(jì)為：3592.00元2.3電梯運(yùn)轉(zhuǎn)電費(fèi)為:每部電梯按每天15元計(jì)算則運(yùn)轉(zhuǎn)電費(fèi)為：10部×15元/天×30天=150元/天×30天=4500元/月維修保養(yǎng)花費(fèi)為;每部每個(gè)月按50元計(jì)算則為：部×50元/月=500元/月3.4水泵運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)：10部×5元/天×30天=50元/天×30天=1500元/月3、綠化管理費(fèi)：小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費(fèi)測算見表（03）綠化管理測算表（03）序項(xiàng)目測算依照金額（元/月）測算結(jié)果（元/備注號月.M2）1綠化工具1000元/年84.00費(fèi)2勞保用品500元/年42.00費(fèi)3綠化用水400.00/費(fèi)4農(nóng)藥化肥200.00費(fèi)5景觀再造0.10元/M2.200.00費(fèi)年6合計(jì)/926.004、潔凈衛(wèi)生費(fèi)潔凈衛(wèi)生費(fèi)測算表（04）序號項(xiàng)目測算依照金額（元/測算結(jié)果（元/月.M2）月）工具購買費(fèi)300元/人.75.00年勞保用品費(fèi)300元/人.75.00年3化糞池清掏費(fèi)(注1)//4垃圾外運(yùn)費(fèi)1000.005環(huán)境消殺/100.00/6合計(jì)/1250.00注(1):化糞池清掏費(fèi)整年合計(jì)約為：2000元，因?yàn)樾^(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生花費(fèi)。5、保安費(fèi)：保安費(fèi)測算表（05）序號項(xiàng)目測算依照金額（元/測算結(jié)果（元/月M2）月）1裝備費(fèi)300元/人.年250．002人身保險(xiǎn)（暫不計(jì)）//費(fèi)3房租費(fèi)（暫不計(jì)）//4聯(lián)建、治安100元/人.月1000.00費(fèi)5合計(jì)/1250.006、辦公費(fèi)：（整年開銷辦公費(fèi)約3萬元）月辦公費(fèi)=30000÷12=2500元/月7、固定財(cái)富折舊費(fèi)：固定財(cái)富總數(shù)為10萬元，均勻折舊年限為5年，即：月固定財(cái)富折舊費(fèi)為：100000÷（12×5年）=1667元/月8、法定稅費(fèi)：兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%，則多層稅費(fèi)=（30309.5）×5.57%=1688元/月小高層稅費(fèi)=（36809.5）×5.57%=2050元/月9、收益：收益取10%，則多層收益=（30309.5）×10%=3031元/月小高層收益=（36809.5）×10%=3681元/月10、管理成本匯總表見（06）管理成本匯總表（06）序號項(xiàng)目金額（元/金額（元/月.月）平方米）一管理成本1薪資福利費(fèi)19124.502維修及保養(yǎng)費(fèi)10092.00共用照明3592.00電梯5000.00水泵1500.003綠化管理費(fèi)926.004潔凈衛(wèi)生費(fèi)1250.005保安費(fèi)1250.006辦公費(fèi)2500.007折舊費(fèi)1667.00法定稅費(fèi)多層住所1688.00小高層住所2050.009收益多層住所3031.00小高層住所3681.0010合計(jì)多層住所35028.50.4423小高層住所42540.50.9640

備注小高層小高層2多層：79193萬M2小高層：44127萬M六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證舉措為將jt小區(qū)建設(shè)成為擁有標(biāo)記性的超一流的文明住所小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)異示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行物業(yè)管理。詳細(xì)服務(wù)許諾及質(zhì)量保證舉措以下：一、基本服務(wù)：1、簽署物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)益義務(wù)關(guān)系；2、承接項(xiàng)目對住所區(qū)公共部分、共用設(shè)備仔細(xì)檢查，做到查罷手續(xù)齊備；3、管理人員和專業(yè)操作人員依照國家規(guī)定持證上崗；4、成立完美的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；5、管理服務(wù)人員一致著裝，佩帶標(biāo)記，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱忱；6、成立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，其余報(bào)修依照約準(zhǔn)時(shí)間抵達(dá)現(xiàn)場；7、依據(jù)業(yè)主需求，供應(yīng)物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)和代勞服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；8、宣布物業(yè)服務(wù)花費(fèi)或許物業(yè)服務(wù)資本的進(jìn)出狀況；9、每年起碼一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的建議，滿意率75％以上。二、公共服務(wù)（一）安全管理10、小區(qū)主進(jìn)口24小時(shí)執(zhí)勤；11、監(jiān)控室推行24小時(shí)監(jiān)控；12、別墅區(qū)建立專職保安員；13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡邏一次；14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，指引車輛有序通行、停放；15、對進(jìn)出小區(qū)的裝飾等勞務(wù)人員推行登記管理；16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急方案，事發(fā)時(shí)實(shí)時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并輔助采納相應(yīng)舉措。（二）環(huán)境管理17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；18、小區(qū)道路、廣場、泊車場、綠地等每天打掃一次；電梯廳、樓道每天打掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度潔凈一次；路燈、樓道燈每半年沖洗1次；19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏導(dǎo)1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視狀況實(shí)時(shí)清掏；20、二次供水水箱按規(guī)定沖洗，水質(zhì)切合衛(wèi)生要求；21、對草坪、花卉、綠籬、樹木按期進(jìn)行修剪、保養(yǎng)；22、按期消除綠地雜草、雜物；23、按期預(yù)防花草、樹木病蟲害（三）房子管理24、每周巡邏一次小區(qū)房子單元門、樓道通道以及其余公共部位的門窗、玻璃等，按期保護(hù)保養(yǎng)；25、依照住所裝飾管理規(guī)定和業(yè)主條約要求，成立裝飾管理制度。通知業(yè)主裝飾事項(xiàng)。起碼兩次巡邏裝飾施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違犯規(guī)定現(xiàn)象，實(shí)時(shí)勸止，并通知有關(guān)部門；各組團(tuán)、棟、單元門、戶有顯然標(biāo)記。27、小區(qū)道路平坦，主要通道及泊車場交通標(biāo)記齊備規(guī)范；28、對共用設(shè)備設(shè)備進(jìn)行平時(shí)管理和保護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；（四）設(shè)備、設(shè)備管理29、成立共用設(shè)備設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)備設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)、檢修等記錄齊備；30、操作保護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；31、對共用設(shè)備設(shè)備按期組織巡邏、作好巡邏記錄、屬于小修范圍的，實(shí)時(shí)組織修復(fù)；32、載人電梯早6點(diǎn)至夜晚12點(diǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；33、消防設(shè)備設(shè)備完滿，可隨時(shí)啟用，消防通道暢達(dá)；34、路燈、樓道燈完滿率不低于80％35、簡單危機(jī)人身安全的設(shè)備設(shè)備有顯然警世標(biāo)記和防備舉措；對可能發(fā)生的各樣突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；三、便民服務(wù)物業(yè)公司供應(yīng)的無償服務(wù)（合計(jì)24項(xiàng)）類型編號項(xiàng)目內(nèi)容家政服務(wù)商務(wù)活動禮儀服務(wù)文服化務(wù)娛樂老年服務(wù)

代請裝飾、裝飾公司代請家教、介紹保姆代租售房子、代租汽車公布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息組織各樣展銷活動無償裝備醫(yī)藥搶救箱代訂中、西餐代訂牛奶代購車船、飛機(jī)票代訂報(bào)刊、雜志代勞旅行手續(xù)電話留言服務(wù)代訂酒店、客房代購代送禮物、鮮花代勞好事慶典供應(yīng)圖書、音像制品交流開設(shè)棋、牌活動場所展開各樣健康、醫(yī)療培訓(xùn)組織健身舞晨練隊(duì)展開球類、健身培訓(xùn)展開網(wǎng)上游戲攻關(guān)比賽交流會成立老年活動組織，創(chuàng)辦老年講堂組織老年聯(lián)誼活動組織健康義診活動物業(yè)供應(yīng)的有償服務(wù)（合計(jì)62項(xiàng)）類型編號項(xiàng)目內(nèi)容價(jià)錢待定1瓷磚改造2鋪貼一般地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機(jī)6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備10家用電器檢查、小修11換門鎖（資料自備）12改換、檢修開關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線、換線日16自行車、摩托車小修17鐘表維修常18改換燈泡、燈管維19改換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器修20木門窗維修21沖洗抽油煙機(jī)裝22沖洗空調(diào)過濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含資料）25維修改換水閥門、各種軟管（不含資料）26維修洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含資料）27疏導(dǎo)下水管道家政服務(wù)禮儀服務(wù)健康服務(wù)服務(wù)

維修窗簾、拉窗等（不含資料）維修家具配件內(nèi)墻維修粉刷配木門窗玻璃室內(nèi)整體保潔木地板打蠟看護(hù)病人上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另記）接送少兒上學(xué)家庭綠化盆景造型剪裁、寵物飼養(yǎng)指導(dǎo)中、西餐代購、代售二手電腦家私家政培訓(xùn)潔凈地毯、沙發(fā)小學(xué)生中餐學(xué)生寒暑期短期學(xué)習(xí)班供應(yīng)鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照料少兒或老人）為老人讀報(bào),聊天特別安全服務(wù)租售鮮花、盆景代接、代送客人健康檢查成立健康檔案家庭病床少兒保健健身培訓(xùn)長途電話接發(fā)傳真打字復(fù)印出租商務(wù)洽商室出租會議室租車汽車美容四、服務(wù)許諾標(biāo)準(zhǔn)序號指標(biāo)名稱國家及jz市服務(wù)許諾標(biāo)服務(wù)質(zhì)量保證舉措標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)擬訂維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)地區(qū)巡房子完滿查，建檔記錄，保證外觀整齊、無0198%99%損壞立面，房子無改變使用功能，率無亂搭建，公用設(shè)備及通道無任意占用急修、零修接到維修通知，實(shí)時(shí)趕房子零修、到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場實(shí)時(shí)達(dá)成；急修02急修實(shí)時(shí)99%100%不留宿，工作量過大以磋商形式解率決，并依照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量追蹤維修工程分項(xiàng)監(jiān)察檢查，聯(lián)合部位，嚴(yán)格把03質(zhì)量合格100%100%關(guān)，依照工序維修到位，根絕二次率返工由專職保潔員進(jìn)行保潔，并推行巡04保潔率99%99．5%查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)察，保證小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)備完滿，區(qū)內(nèi)干凈衛(wèi)生05綠化完滿95%99%擬訂專職綠化員負(fù)責(zé)保護(hù)，并推行率園藝師直接負(fù)責(zé)的巡邏制度，建檔記錄，保證小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象道路、車場擬訂公用設(shè)備管理員進(jìn)行保護(hù)，實(shí)行巡邏制度，建檔記錄，由維修主06完滿率及95%99%管負(fù)責(zé)監(jiān)察。成立健全道路、泊車使用率場管理制