動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）,是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率i（史記：i有兩個(gè)內(nèi)涵，一是行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，二是企業(yè)設(shè)定的目標(biāo)C C收益率，這兩者是有區(qū)別的），將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。計(jì)算期的選取規(guī)則如表6-3所示。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期選取規(guī)則表6-3項(xiàng)目類型計(jì)算期（開發(fā)經(jīng)營期）界定開發(fā)投資出售為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括準(zhǔn)備期（前期）和建造期；銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開始到銷售完畢的時(shí)間周期；當(dāng)預(yù)售商品房時(shí)，開發(fā)期與銷售期有部分時(shí)間重疊。出租或自營為開發(fā)期與經(jīng)營期之和。經(jīng)營期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營或自營的時(shí)間周期；以出租或自營起始之日的土地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命中較短的年限為準(zhǔn)；為計(jì)算方便，也可視分析精度的要求，取10?20年。置業(yè)投資為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和。經(jīng)營準(zhǔn)備期為開業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占用的時(shí)間，從獲取物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）開始，到出租經(jīng)營或自營活動(dòng)正式開始截止；經(jīng)營準(zhǔn)備期的時(shí)間長短，與購入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素相關(guān)?；鶞?zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率）是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率）大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（MARR相當(dāng)于臨界點(diǎn)分析時(shí)（不是保本點(diǎn)）的報(bào)酬率）解讀：資金成本越大，則MARR也越大，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越高，則MARR也越大。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：fnpv= m+才=》CA（1+Qt-工OW+iyx=o式中FNPV——項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率*CI——現(xiàn)金流人量；CD——現(xiàn)金流出量*（Q—①）「——項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量辛t=0——項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)；?——計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營周期〔年、半年、季度或月）解讀：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值公式是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期公式的原型。如果FNPV大于或等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率（或者目標(biāo)收益率）的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受?！?002年試題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（）。社會(huì)平均收益率通貨膨脹率國民經(jīng)濟(jì)增長率項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率答案：D［例6－1］已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為10%，求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。單位：萬元年份0l2345現(xiàn)金流入量300300300300300現(xiàn)金流出量1000凈現(xiàn)金流量-1000300300300300300【解】因?yàn)锳=10%，利用公式FNPF= — +則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為IFNPV=—1000+300X（PM,10%?5）￡—1000+300X3*791=K24（萬元） ；＞二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性（主要是保本性）的基本指標(biāo)。其計(jì)算公式為￡（C!-OOhG+FnU?尸=0財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每

年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收

回。（FIRR相當(dāng)于保本點(diǎn)分析中的報(bào)酬率）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用內(nèi)插法公式求出。解讀：按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如為負(fù)，則不用再計(jì)算FIRR了，此時(shí)已無意義，因?yàn)樵擁?xiàng)目的獲利能力小于基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率的要求，在財(cái)務(wù)上不可接受。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算公式如下：FIRR=i+iNPVx(i-iFIRR=i+i1 2 L-NPV+NPV12式中i和i之差不應(yīng)超過1%?2%,否則，折現(xiàn)率i、i和凈現(xiàn)值之間1212不能近似于線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真（圖6－2）。NPV0■v圖6?2計(jì)算NPV0■v圖6?2計(jì)算FJRR的試算內(nèi)插法圖示NPV^\NPV.\FIRRNPV1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率推導(dǎo)式：由相似三角形“對(duì)應(yīng)角相等，對(duì)應(yīng)邊成比例”FIRR-i NPV關(guān)系可得：? 皿占二而而1，將上式變形可得到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率公式。i-FIRR|NPV|【2006年試題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20％的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目凈

現(xiàn)值為16萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（）。A．小于20％滿足目標(biāo)收益率要求C．大于20％D.不滿足目標(biāo)收益率要求答案：C【2005年試題】已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11％時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬元折現(xiàn)率為12％時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）。答案：C解析：(12%-11%)/(1700+870)=11FIRR答案：C解析：(12%-11%)/(1700+870)=11FIRR=．66％。.NPVx(i-i)i+ 1 2 1—iNPV+NPV12=11%+1700A．11．12％B．11．36％C．11．661％D．12．95％內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率i比較，當(dāng)FIRR大于或等于i時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如C CFIRR小于i，則項(xiàng)目不可接受。C解讀：把財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率視為項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，是在全投資前提下的，即全投資預(yù)期投資收益率=貸款利率，此時(shí)在計(jì)算期內(nèi)每筆收入都是支付給銀行的本息，本利折現(xiàn)后等于貸款金額，即各年凈現(xiàn)金流

量現(xiàn)值等于零，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資商不賠不賺，相當(dāng)于替銀行打工了，白忙活一場(chǎng)。若貸款利率V財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，則投資商還有賺頭；若貸款利率〉財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，則項(xiàng)目虧損，投資商還要賠錢。當(dāng)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有一個(gè)內(nèi)部收益率時(shí)，其凈現(xiàn)值函數(shù)NPV（i）如圖6－3所示。從圖6－3中可以看出，當(dāng)i值小于FIRR時(shí)，對(duì)于所有的0npv2i值，NPV0npv2i值，NPV都是正值；當(dāng)i值大于FIRR時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是負(fù)值。NPV圖63凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系值得注意的是，求解FIRR的理論方程應(yīng)有n個(gè)解，這也就引發(fā)了對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部收益率唯一性的討論。研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化）FIRR有唯一實(shí)數(shù)解；對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化）計(jì)算FIRR的方程可能有多個(gè)實(shí)數(shù)解。因?yàn)轫?xiàng)目的FIRR是唯一的，如果計(jì)算FIRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟(jì)含義對(duì)計(jì)算出的實(shí)數(shù)解進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定是否能用FIRR評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。2003年試題】對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（ ）【2005、2007年試題】下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小答案：BD解析：收益率（折現(xiàn)率或報(bào)酬率）與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)越大則收益率越高，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率也是一種收益率。同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一般是低于資本金內(nèi)部收益率的。［例6—2］某投資者以10000元/川的價(jià)格購買了一棟建筑面積為27000川的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當(dāng)于購買價(jià)格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費(fèi)、0.5%的律師費(fèi)用和0.3%的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購買投資來自期限為15年、固定利率為7.5%按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元/^,前三年的出租率分別為65%、75%和85%,從第4年開始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的營業(yè)收入、運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率分別為10%和14%。試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。（史記：是置業(yè)投資項(xiàng)目中的出租情形）解]寫字樓購買總價(jià)：27000X10000元/川=27000萬元寫字樓購買過程中的稅費(fèi)：27000萬元X(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1431萬元投資者投入的資本金：27000萬元X30%+1431萬元=9531萬元抵押貸款金額：27000萬元X70%=18900萬元(5)抵押貸款年還本付息額：A=PXi/[1—(1+i)-n]=18900萬元X7.5%/[1-(1+7.5%)-15]=2141．13萬元項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表年份01234?1516?48可出租面積2700027000270002700027000(m2)出租率65%75%85%95%95%月租金水平(元/im2)160160160160160營業(yè)收入(毛租金收入，萬3369.63888.04406.44924.84924.8

元運(yùn)營費(fèi)用（萬元）-943.5-1088.6-1233.8-1378.9-1378.9營業(yè)利潤（凈經(jīng)營收入，萬元）2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資（萬元）-28431.0資本金投入（萬元）-9531.0抵押貸款還本付息（萬元）-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投資凈現(xiàn)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9

金流量（萬元）資本金凈現(xiàn)金流量（萬元）-9531.0285.0658.21031.51404.73545.9還本收益（萬元）723.6777.9836.2723.6X(1+7.5%)t0.0解讀：1.第一年年末的營業(yè)收入3369?6=160x27000x12x65%,其他年份的營業(yè)收入以此類推。2?表中運(yùn)營費(fèi)用一行應(yīng)為負(fù)值，宜加負(fù)號(hào)。3?抵押貸款還本付息額可視為全部投資年凈收益中的一部分，它與資本金年凈收益一起構(gòu)成了全部投資年凈收益。資本金凈現(xiàn)金流量（稅前現(xiàn)金流量）=全部投資凈現(xiàn)金流量一抵押貸款還本付息額。（7）全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1）求FNPV。因?yàn)閕=10%,故c

d+10%)3d+10%)3=4747.1（萬元）2）求FIRR.a） 囲為11=11%時(shí)，NPVi^l70L6萬元b） 設(shè)6^12%,則可算出NP億=—87氏7萬元c） 所70L6/（170L6+870,7）=11.66%（8）資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率寂財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1）求FNPVEd囲為心=H%,故a十14%戶3a十14%戶3545.9wrznCZiL(1+14%)心馬〔1+14%嚴(yán)=-789.8(萬元)2）求FIRRe*s）因?yàn)殓阨=14%時(shí) =289+8萬元b） 設(shè)臨二壯％,則可算出NPV^=~224?3萬元c） 所FIRRe=-14%+l%X789.8/<789.8+224.3）=14.78%（9）因?yàn)镕NPV二4747.1萬無〉O,FIKR=口飛6%>10%,故該項(xiàng)目從全投資的角度看可行。因?yàn)镕M?Ve=789.8萬元>O,F/RRe=丄牡78%>14%,故該項(xiàng)目從資本金投資的角度看也可行&（10）討論：在計(jì)算資本金盈利能力指標(biāo)時(shí)，由于沒有計(jì)算抵押貸款還本付息中歸還貸款本金所帶來的投資者權(quán)益增加（還本收益），因此資本金內(nèi)部收益率指標(biāo)與全投資情況下差異不大，說明此處計(jì)算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金回報(bào)而不是全部回報(bào)。如果考慮還本收益，則資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將增加到7307．7萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率增加到21．94%。解讀：銀行借貸資金只要求利息回報(bào)，作為每期(通常是每年)應(yīng)償還銀行的本金，可視為投資者的資本金，它也有收益的，將其折現(xiàn)，就會(huì)增加資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，考慮還本收益后，投資者抗風(fēng)險(xiǎn)能力也相應(yīng)增強(qiáng)，因此其資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率也會(huì)增加。如果考慮還本收益，以第1年年末收益為例，資本金凈現(xiàn)值=285+723.6=1008.6(萬元),以此類推?！疽谆煜c(diǎn)辨析】問：例題6-2中什么叫還本收益？和投資者權(quán)益增加值是一個(gè)概念嗎？答：還本收益就是抵押貸款還本付息中還本所帶來的收益。還本收益與投資者權(quán)益增加值是一個(gè)概念。還本收益計(jì)算公式：還本收益=每期還本付息額一當(dāng)期利息=每年還本付息額一本金X年利率=A—Pi第一年的還本收益R1=A－Pi第二年的還本收益R=A－(P－R)Xi=A－Pi+Ri=R(1+i)2111第三年的還本收益R=A－(P－R－R)Xi=R+Ri+Ri=R(1+i)3 1 2 1 1 2 1+R(1+i)i=R(1+i)211則第n年的還本收益R=R(1+i)n-in1此例題中第1年年末還本收益=2141.1－18900X7.5%=723.6，第二年年末還本收益=723.6X(1+7.5%)=777.9，第三年年末還本收益=723.6X(1+7.5%)2=836.2。［例6－3］某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項(xiàng)目所需的投

資和經(jīng)營期間的年凈收入情況如下表所示。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18%，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。如果在10年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5%問公司投入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率是多少？（史記：是置業(yè)投資項(xiàng)目中的出租情形）單位：萬元年份012345678910購樓投資24450凈租金收入4500470050005100490051005300490048004300凈轉(zhuǎn)售收入16000解］（1）在不考慮通貨膨脹的情況下，計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（或稱表面收益率）（史記：這里的表面收益率是名義收益率）計(jì)算過程如下表：單位：萬元

53001663.80-5992.461568.36-6521.5949001303.59-4688.871218.49-5303.109 48001082.53001663.80-5992.461568.36-6521.5949001303.59-4688.871218.49-5303.109 48001082.19-3606.681003.04-4300.0610 203003878.6l 271.933564.73-735.34注：凈現(xiàn)值由凈現(xiàn)金流量乘以現(xiàn)值系數(shù)公式1/(1+i)n計(jì)算得來，其中i為折現(xiàn)率，n為年數(shù)，18%為第一次試算，其所對(duì)應(yīng)的累計(jì)凈現(xiàn)值即為所求的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，由于累計(jì)凈現(xiàn)值為正，故選用折現(xiàn)率19%作第二次試算從上表的計(jì)算可以得出，該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為27193萬元，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率或名義收益率的計(jì)算可以通過內(nèi)插法計(jì)算得到：FIRR=18%+1%X271.93/[271.93—(—735.34)]=18.27%>18%由于該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于寫字樓平均投資收益率水平，因此該項(xiàng)目可行。(2)計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際收益率實(shí)際收益率(R)、名義收益率(R)和通貨膨脹率(R)之間的關(guān)系rad式為：(l+RJ=(l+RJ(l+&)觀廿肥制R產(chǎn)18.2%頭如山=5%曲応可凝it下胡辯：(1+18.27%)二(1+R川+5%)浙冃就緘Mt辭為126%史家解讀：1由于名義收益率考慮了通脹因素，因此此題中“(1)在不考慮通貨膨脹的情況下，”這句話值得商榷，建議刪除，實(shí)際收益率才是剔除通脹因素后的收益率。2．注意實(shí)際收益率是與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR對(duì)應(yīng)的，不是與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或項(xiàng)目目標(biāo)收益率ic對(duì)應(yīng)的。c3．參閱教材157頁的名義利率、實(shí)際利率和通貨膨脹率關(guān)系式，與上式是一樣的，因?yàn)槔逝c收益率性質(zhì)一樣?！?008年試題】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%。銀行的貸款利率為7．5%，則通貨膨脹率是（）A．1．82%B．2．33%C．3．57%D．5．45%答案：C解析：（1+16%）=（1+12%）（1+R），R=3．57%。dd【2004年試題】若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為（）。A．9．26%B．10%C．11．32%D．12%答案：C解析：（1+18%）=（1+6%）（1+R），R=11．32%。rr三、動(dòng)態(tài)投資回收期（史記：是衡量項(xiàng)目投資回收能力的指標(biāo)，不適用開發(fā)完成后銷售情形）動(dòng)態(tài)投資回收期（P），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償b全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)算公式為：費(fèi)（CI-CO）（1+i）-1二0ti=0式中P—?jiǎng)討B(tài)投資回收期b動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：P=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)一1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金b流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值上式得出的是以計(jì)算周期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3．75年。在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期（P）與基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期（P）bc相比較，如果PWP，則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投資回收bc期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。史家解讀：基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期（P）對(duì)應(yīng)的是目標(biāo)投資收益率或基準(zhǔn)c收益率i，則在計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期時(shí)也應(yīng)該采用i而不是其他的收益率，cc這樣計(jì)算出的戸'與P才有可比性）bc［例6-4］已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為12%，求該投資項(xiàng)目的FIRR及動(dòng)態(tài)投資回收期。單位：萬元年份 0 123456現(xiàn)金流入量300300現(xiàn)金流入量300300350400400現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量—1200300300350400400解］1）項(xiàng)目現(xiàn)金流量單位：萬元年份現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量—1200300300350400400600年份現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量—1200300300350400400600年份0l23456凈現(xiàn)值-1200.00250.00208.33202.55192.90160.75200.累計(jì)凈現(xiàn)值-1200.00-950.00-741.67-539.12-346.22-185.4715.9447(2)NPV(i=20%)=15.47萬元11年份0l23456凈現(xiàn)值-1200.