文件輸入client甲方城市廣場(chǎng)

煙臺(tái)中海城市廣場(chǎng)項(xiàng)目

——溝通稿

2016‐06

一.住宅部分多方向可行性分析

住宅

兩棟T4 兩棟T3

優(yōu)點(diǎn)：可完全實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷部門的配比。

缺點(diǎn)：面寬大，對(duì)商業(yè)辦公面寬影響較大

優(yōu)點(diǎn)：節(jié)約用地，面寬小，將更多的面寬貢獻(xiàn)給更高溢價(jià)的商業(yè)以及辦公

缺點(diǎn)：公攤較大。

T4 T4 T6

78m 60m

120的僅兩面寬，是否對(duì)去化有影響？

暗衛(wèi) 拼接處暗衛(wèi)

95的僅兩面寬，是否對(duì)去化有影響？?jī)擅鎸?/p>

房型點(diǎn)評(píng)：中間套小房型三開(kāi)間，邊套大房型兩開(kāi)間，拉不開(kāi)改善型產(chǎn)品與剛需產(chǎn)品的差距。

存在暗衛(wèi)。

原方案T4產(chǎn)品

115房型升級(jí)為三開(kāi)間

所有衛(wèi)生間均為明衛(wèi)

95房型升級(jí)為三開(kāi)間

三開(kāi)間

房型點(diǎn)評(píng)：所有房型均三間朝南，大房型優(yōu)勢(shì)明顯，無(wú)暗衛(wèi)。

升級(jí)方案T4產(chǎn)品

114,117房型僅一個(gè)衛(wèi)生間

130的僅兩面寬，是否對(duì)

去化有影響？

130的僅兩面寬，是否對(duì)去化有影響？拼接處端廳離高層辦公較近，是否對(duì)去化有影響？

房型點(diǎn)評(píng)：中間套小房型三開(kāi)間，邊套大房型兩開(kāi)間，拉不開(kāi)改善型產(chǎn)品與剛需產(chǎn)品的差距。

原方案T6產(chǎn)品

采用2T3北廊房型

升級(jí)方案

二.辦公產(chǎn)品多方向可行性分析

辦公產(chǎn)品

LOFT

SOHO

優(yōu)點(diǎn)：去化快，租金高，

缺點(diǎn)：不容易出量，且

規(guī)范4.5米的限高略矮

優(yōu)點(diǎn)：層高低

缺點(diǎn)：去化較LOFT慢

三.辦公形態(tài)多方向可行性分析

辦公形態(tài)

點(diǎn)式

U形

回字形

優(yōu)點(diǎn)：城市空間形態(tài)好。

缺點(diǎn)：內(nèi)街空間體驗(yàn)差。

優(yōu)點(diǎn)：視野開(kāi)闊，可爭(zhēng)取景觀資源最大化。

缺點(diǎn)：占地較大

優(yōu)點(diǎn)：可做成單廊形式。

缺點(diǎn)：占地較大

LOFT及SOHO布局

LOFT及SOHO辦公市場(chǎng)，朝向不同價(jià)格也不同，價(jià)格依次是南>東>西>北，且南向去化去化快，北向去化困難。東西向市場(chǎng)接受度較高。

LOFT及SOHO價(jià)格與朝向分析

北側(cè)最難去化，根據(jù)各地市場(chǎng)實(shí)踐，采用東西向布置較南北向布置更有利于整體去化

東西向布局：南側(cè)7套，

東西側(cè)各8套，北側(cè)3套

南北向布局：南側(cè)10套，

東西側(cè)各5套，北側(cè)6套

若用地緊張，單廊難以實(shí)現(xiàn)，弱側(cè)（東西，北）采用大面寬小進(jìn)深產(chǎn)品能有效增強(qiáng)去化

高層意向

該方案較原中信方案規(guī)劃調(diào)整不大，因此我們希望在造型風(fēng)格上有較大提升。橫向酷炫的白色構(gòu)筑物既能避免幕墻的出現(xiàn)，也具有強(qiáng)烈的未來(lái)感

四.商業(yè)部分多方向可行性分析

住宅和商業(yè)關(guān)系

底商 脫開(kāi)無(wú)內(nèi)街 脫開(kāi)有內(nèi)街

優(yōu)點(diǎn)：住宅區(qū)域環(huán)境最大化，節(jié)約用地。

缺點(diǎn)：住宅底商業(yè)態(tài)受限，且市場(chǎng)存在住宅價(jià)格天花板，商業(yè)量少不利于總貨值

優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)脫開(kāi)，可做三層及三層以上，商業(yè)量增加，總貨值增加

缺點(diǎn)：住宅與南邊宿舍樓間距較小，空間局促

優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)量可做到最大化。總貨值最大

缺點(diǎn)：戶型面積段較大。內(nèi)街是否易消化需調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。

沿街商業(yè)

商業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略重點(diǎn)

靈活可變！——可商可辦可住

沿街商業(yè)造型意向

商鋪與住宅脫開(kāi)不僅解放了商業(yè)體量和商業(yè)層數(shù)，也解放了商業(yè)造型。

沿街商業(yè)造型意向

方案展示

方案一展示

住宅采用兩個(gè)T4優(yōu)化房型。住宅下布置底商，可使住宅區(qū)域景觀最大化

底商商業(yè)量最小，只能做兩層。

辦公SOHO東西向布置。

方案二展示

住宅采用兩個(gè)T4優(yōu)化房型。

住宅與商業(yè)脫開(kāi)，商業(yè)量可增加。

住宅與北邊宿舍間距較小，空間局促。

辦公SOHO東西向布置。

方案三展示

住宅采用T6房型，解放商業(yè)辦公沿街面寬

商業(yè)與住宅脫開(kāi)，設(shè)置商業(yè)內(nèi)街，外街加至局部4層，商業(yè)面積最大化

辦公采用L型SOHO產(chǎn)品，對(duì)內(nèi)街影響最小

但內(nèi)街在當(dāng)?shù)亟邮芏刃枋袌?chǎng)調(diào)研。

優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)最大化，貨值最大化 缺點(diǎn)：商業(yè)內(nèi)街去化情況待摸底,城市界面空間

感受較差

方案四展示

住宅采用T6房型，解放商業(yè)辦公沿街面寬

商業(yè)與住宅脫開(kāi)，設(shè)置商業(yè)內(nèi)街，外街加至局部4層，商業(yè)面積最大化

辦公采用點(diǎn)式SOHO產(chǎn)品，公寓北向量最少。

內(nèi)街在當(dāng)?shù)亟邮芏刃枋袌?chǎng)調(diào)研。

優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)最大化，貨值最大化公寓北向量最少，城市界面最好

缺點(diǎn)：內(nèi)街空間局促，人流引入不夠直接。

方案五展示

住宅采用T6房型，解放商業(yè)辦公沿街面寬

商業(yè)與住宅脫開(kāi)，設(shè)置商業(yè)內(nèi)街，外街加至局部4層，商業(yè)面積最大化

綜合方案一、二，在公寓北向量最少與城市界面空間感受之間取得平衡。

優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)最大化，貨值最大化公寓北向量較少，城市界面較好

缺點(diǎn)：loft及soho層高只能做3.6m。

方案六（推薦）

住宅采用兩個(gè)T3房型，解放商業(yè)辦公沿街面寬

商業(yè)與住宅脫開(kāi)，并層層退臺(tái)，設(shè)計(jì)露臺(tái)增加溢價(jià)。

辦公采用點(diǎn)式loft產(chǎn)品，通過(guò)層高（4500層高）增加溢價(jià)，