武漢漢口-金色創(chuàng)意坊-LOFT商住小戶項目營銷策略方案學(xué)習(xí)

武漢漢口_金色創(chuàng)意坊_LOFT商住小戶項目營銷策略方案學(xué)習(xí)前期報告回顧定位:居家/投資產(chǎn)品公共空間的打造,品質(zhì)感建立高附加值公寓產(chǎn)品定位:商業(yè)樂活街我們?nèi)绾螌⑹袌稣J(rèn)知度不高、客戶群狹窄的LOFT,轉(zhuǎn)化為我們的優(yōu)勢產(chǎn)品……現(xiàn)在,我們的任務(wù)……LOFT的定義要素:高大而開敞的空間,上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu),類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁;流動性,戶型無障礙,透明性.減少私密程度;開放性,戶型全方位組合;藝術(shù)性,通常是無業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局.作為商業(yè)面積的一部分,功能多元化的LOFT公寓LOFT產(chǎn)品：住宅功能轉(zhuǎn)換成商務(wù)/投資/個性居住萬科金色家園傳統(tǒng)商業(yè)重鎮(zhèn)的漢口，歷來擁有強大的商業(yè)優(yōu)勢和固有的經(jīng)濟基礎(chǔ)。政府政策支持和十一五規(guī)劃，王家墩CBD規(guī)劃的出籠，舊城改造的規(guī)模化進程，使得該區(qū)域逐步確立了在武漢樓市所扮演的角色——商業(yè)重鎮(zhèn)，房地產(chǎn)投資的最活躍區(qū)域。市場占位萬科金色家園國貿(mào)商圈江漢路商圈漢口最具價值的城市中心，高速發(fā)展中的城市核心江漢路步行街全長1210米,分為5個空間節(jié)點：江漢關(guān)、黃陂街、鄱陽街、花樓街、中心百貨，每一個節(jié)點都有相應(yīng)的設(shè)計思想、布局和設(shè)施。江漢路步行街是武漢與世界商業(yè)接軌的窗口。同時也將建成將成全國最長的步行街。武漢廣場及世貿(mào)廣場，既是高檔商業(yè)中心，同時也是商務(wù)辦公核心區(qū)域，時尚先端人群云集市場占位解放大道京漢大道輕軌車站單洞三路單洞路前進四路前進一路C8B8西B8東公交車站輕軌城市主干道交錯于區(qū)域，道路賦予區(qū)域的不僅是交通通達(dá)和輻射同時包含城市生活的文化產(chǎn)業(yè)特色及時尚功能解放大道、京漢大道是漢口地區(qū)的主要城市干道，它的建設(shè)正合乎城市發(fā)展擴張的軌跡。解放大道是漢口地區(qū)主要的交通性干道；建于1998年的京漢大道則將成為漢口地區(qū)主要的生活性干道，提供舒適都市生活的供給。高架輕軌鐵路是武漢第一條城市鐵路交通線，輕軌開通，新的城市功能已開始向京漢大道沿線地區(qū)聚集，并能夠吸引大量的人流，促進沿線地區(qū)的開發(fā)建設(shè)及城市化進程的進一步推進。在現(xiàn)有的時尚文化產(chǎn)業(yè)特色的基礎(chǔ)上，京漢大道將規(guī)劃形成代表武漢市最高環(huán)境景觀建設(shè)水平、體現(xiàn)城市青春活力的時尚文化街。交通占位隨著舊城改造的推進、政府十一五規(guī)劃的提出，王家墩CBD方案的出籠，06年武漢地產(chǎn)市場體現(xiàn)出明顯的“城市中心價值回歸與升級”的態(tài)勢。隨著城市魅力的展現(xiàn)，文化時尚生活方式的集中豐富，京漢大道沿線正開啟一場新的城市復(fù)興運動。逐年升溫的地產(chǎn)熱潮推動了區(qū)域價值的釋放，武漢人骨子里的對城市追逐的情節(jié)和對繁華向往也由此釋放。京漢大道沿線的中心價值回歸人群占位硚口路茶文化賞玩區(qū)——（硚口路——武勝路）

結(jié)合武勝路至硚口路兩側(cè)已有的茶文化一條街，開展茶文化品嘗和娛樂休閑活動。新武展都市經(jīng)典區(qū)——（武勝路——友誼路）

以新武展地區(qū)為核心景觀，集中展現(xiàn)武漢市現(xiàn)代商業(yè)文化。夜?jié)h口激越飛揚區(qū)——（友誼路——黃石路）

以武漢劇院為核心景觀，作為標(biāo)志性的文化活動場所，利用其文化輻射力，整合區(qū)域內(nèi)酒吧、演藝場所，展現(xiàn)大漢口夜的魅力。大智路歷史文化休閑區(qū)——（黃石路——三陽路）

以大智門火車站站房為核心，改造車站路、京漢街及相鄰的輔善里，延引吉慶街民俗文化，修建特色文化休閑商業(yè)街。永清教育文化區(qū)——（三陽路——黃浦路）

結(jié)合現(xiàn)狀優(yōu)秀教育資源，擴大教育事業(yè)發(fā)展空間，配建相應(yīng)書店、網(wǎng)吧等文化產(chǎn)業(yè)，營造書香氛圍。夜?jié)h口激越飛揚區(qū)——（友誼路——黃石路）以時尚文化為導(dǎo)向，延續(xù)城市歷史文脈，促進商業(yè)繁榮文化占位特征歸納口碑評價自身條件發(fā)展態(tài)勢傳統(tǒng)城市中心商業(yè)區(qū)，繁華的都市核心，武漢最具價值的地段之一，地價貴、房價高、資源稀缺享受“都市”生活的絕佳地段，中心價值回歸兩大商圈夾聚、配套極其豐富成熟、多條城市干道穿越具備開放、豐富的城市內(nèi)涵享受都市的價值在建的城市規(guī)劃5大新區(qū)永清街教育文化區(qū)、大智歷史文化休閑區(qū)、夜?jié)h口激情飛揚區(qū)新武展都市經(jīng)典區(qū)和硚口路茶文化賞玩區(qū)城市價值再創(chuàng)造，未來可期開放的都會中心、高價值的都會中心、看得見未來的都會中心發(fā)展方向方向1——常規(guī)建設(shè)：普通的平層戶性/面積區(qū)間從64㎡小戶型到210㎡大戶型/采用常規(guī)的戶性創(chuàng)新方式/戶型分布均好/商業(yè)為社區(qū)配套商業(yè)看似平穩(wěn)發(fā)展，但是項目所處區(qū)域大量同類產(chǎn)品競爭環(huán)境激烈，在項目沒有絕對優(yōu)勢的情形下，很容易把項目引向“平庸”！同期，發(fā)展商與本區(qū)域還有融科天城項目，開發(fā)近似的產(chǎn)品無異與“自相矛盾”。方向2——差異化建設(shè)辦法：采用市場空白物業(yè)類型/以漢口新生階層和客群功能細(xì)分需要為產(chǎn)品設(shè)計依據(jù)/戶型分布創(chuàng)新/

物業(yè)結(jié)構(gòu)新奇/特色專業(yè)市場商業(yè)看似冒險，但是區(qū)域競爭環(huán)境中，做敢于第一個吃螃蟹的人，從差異化競爭出發(fā)，使項目成為區(qū)域發(fā)展的“代表作”！形成豐富的產(chǎn)品線，占據(jù)市場先機，成為漢口概念名片。位于城市核心；商業(yè)、商務(wù)發(fā)達(dá)，高科及服務(wù)性產(chǎn)業(yè)眾多；區(qū)域中小戶性消化速度快，價格高；區(qū)域復(fù)式產(chǎn)品形態(tài)匱乏；區(qū)域購買客層趨于年輕化；相對市場價格高企的消費力減弱；產(chǎn)業(yè)鏈將成熟小戶性占據(jù)主導(dǎo)市場低首付置業(yè)較受歡迎客群屬時尚置業(yè)喜好；客群創(chuàng)業(yè)意向強烈；功能需求多樣性定位支撐功能特征組合項目目標(biāo)客層為新興創(chuàng)業(yè)者及基礎(chǔ)客群的細(xì)分需求，根據(jù)這部分客群的特征，項目的發(fā)展方向?qū)⒁獫M足他們的居住、工作、創(chuàng)業(yè)、商業(yè)的特殊需求。居住方面——購買力薄弱，工作需求大于居住要求；工作方面——小型自主辦公模型，生活時間與工作時間沒有明顯界線；創(chuàng)業(yè)方面——小型自主創(chuàng)業(yè)單位，如工作室、創(chuàng)意空間等自由產(chǎn)業(yè)；商業(yè)方面——時尚創(chuàng)意購物需求，新型電子產(chǎn)品、流行潮流商品、新興文化產(chǎn)業(yè)等，為這部分客群購物主導(dǎo)。LOFT

復(fù)式隨意領(lǐng)地亦居亦工自由空間5.6米挑高復(fù)式空間魔幻組合，差異屬性滿足客群心理歸屬概念思考知識階層——知識面廣，對高科技元素結(jié)構(gòu)理解深刻；工作性質(zhì)——新型領(lǐng)域，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；科技研究；性格共性——年輕活躍卻思維嚴(yán)謹(jǐn)，創(chuàng)新又遵循規(guī)律；社會共性——喜歡與人交流，熱愛新鮮事物，需要相互間的學(xué)習(xí)及幫助；物業(yè)屬性——滿足新生代的復(fù)合功能需求，體現(xiàn)前衛(wèi)特性，通過建筑的設(shè)

計，吸納對應(yīng)階層，并滿足及指導(dǎo)該人群的生活方式。那么，我們用什么樣的符號來代表這些“脾氣”呢？14325當(dāng)代國際花園融科天城E品國際蘭陵大公館龜山LOFTLOFT產(chǎn)品的分布區(qū)域規(guī)律明顯，從發(fā)展區(qū)域顯示，前期主要出現(xiàn)在新興產(chǎn)業(yè)區(qū)-光谷片區(qū),現(xiàn)逐步趨向城市中心。分析其中的原因，可以歸結(jié)于幾點：經(jīng)濟的聚合點區(qū)域：LOFT產(chǎn)品與城市中的經(jīng)濟聚合點和聯(lián)系密切，從早期的光谷到現(xiàn)在城中心，表明LOFT與經(jīng)濟聯(lián)系密切；道路帶動LOFT產(chǎn)品的發(fā)展：道路不僅是純粹的道路延伸，還是經(jīng)濟、人際關(guān)系和人文的紐帶,漢口的發(fā)達(dá)路網(wǎng)，使得LOFT產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)向城市中心成為趨勢；城市中心集中大量目標(biāo)客戶：大量的服務(wù)業(yè)滋生，使得區(qū)域內(nèi)擁有大量的知識型人才，在區(qū)域工作的人中，多以中青年為主，年齡偏低與其他幾個區(qū)域，該部分人充滿創(chuàng)意和想法，充滿積極進取的思想，同時該部分人群背負(fù)著重大的壓力，面臨購房、結(jié)婚或者創(chuàng)業(yè)起步艱難的問題；區(qū)域客戶購買力強：在漢口區(qū)域內(nèi)，擁有一大批中高收入，明顯多以其他區(qū)域。當(dāng)代國際花園項目類型住宅項目位置洪山關(guān)山二路與城市中環(huán)線交匯處價格均價：6200元/平方米價格說明洋房均價6200元/平米

物業(yè)管理費0.80元/平方米/月

建筑結(jié)構(gòu)框架/高級涂料

建筑類型花園洋房、普通多層、TOWNHOUSE

占地面積/建筑面積538936平方米/600000平方米

綠化率/容積率45%/1.202005.8(一期)、開盤時間2006.12.16(二期)

入住時間2007.06.28

售樓電話87923456、87401111

售樓部地址洪山關(guān)山二路與城市中環(huán)線交匯處開發(fā)商武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司武漢第一個打出LOFT標(biāo)簽的項目共推出面積為50平米左右的LOFT產(chǎn)品100套未提供精裝修05年銷售時單價在3000元左右購買者多為25-35歲年輕人,用途多為自住;另含部分投資,也是定位為居住進行投資該產(chǎn)品較受歡迎融科·天城項目類型住宅項目位置江岸區(qū)解放大道1155號價格均價：11000元/平方米

價格說明高層均價11000元/平米

物業(yè)管理費1.8元/平方米/月

建筑結(jié)構(gòu)框剪

建筑類型高層

占地面積/建筑面積112950平方米/451800平方米

綠化率/容積率30％/4.0售樓電話82636666

售樓部地址江岸區(qū)解放大道1155號（武漢供電局對面）開發(fā)商聯(lián)想控股融科智地（武漢）有限公司

投資商聯(lián)想控股有限公司

該項目LOFT產(chǎn)品也是商業(yè)立項、40年產(chǎn)權(quán)，但水電為住宅目前以推出,且去化速度較快主要以投資客為主產(chǎn)品層高5.2米，有50—60套，目前不對散戶透露信息，只針對大客戶團購和整購洽談，關(guān)于價格等信息還沒有釋放。融科項目的配套、交通、形象確定該LOFT產(chǎn)品將會體現(xiàn)出較強的功能性，可供購買者選擇的用途也會較為豐富，會成為一個真正意義上的LOFT產(chǎn)品E品國際項目類型住宅項目位置漢口車站路70號建筑結(jié)構(gòu)框架

建筑類型高層

開盤時間2008.5入住時間待定

售樓電話8283366682833999

售樓部地址漢口車站路70號開發(fā)商武漢新紀(jì)元物業(yè)發(fā)展有限公司

綜述項目總層高為13層，1到2層為商業(yè)，3到13層為超高內(nèi)復(fù)式精裝修小戶型，層高在4.6到5.5米，每層26戶，面積在30——90平方米之間。純小戶型LOFT產(chǎn)品,目前銷售狀況良好精裝修,裝修標(biāo)準(zhǔn)尚未出來,包括銷售價格.該項目位于老城區(qū),交通環(huán)境和區(qū)域形象都相對較差,缺乏辦公氣質(zhì)、并且時尚商業(yè)需求較低電話溝通業(yè)務(wù)員,主要推薦用途為自住,可以說產(chǎn)品是LOFT,但定位是小戶型.項目類型商住兩用項目位置江岸區(qū)勝利街139-177號

建筑結(jié)構(gòu)框架

建筑類型高層

開盤時間2005.8入住時間以入住

售樓電話82823232

售樓部地址勝利街139-177號小桃園對面

開發(fā)商武漢蘭陵新天地置業(yè)有限公司

綜述16層1棟、31層1棟、11層1棟。面積60-85平項目名稱E品國際蘭陵大公館融科天城當(dāng)代國際花園本案層高(米)5.45.45.64.85.6層高決定了LOFT產(chǎn)品的純正性層高決定了LOFT產(chǎn)品的居住舒適性空間寬敞性和層次感，更適合年輕人5米6層高，純正的LOFT，空間開闊，舒適度更高本案:外貿(mào)服飾折扣店廣告策劃、設(shè)計瑜珈室心理診所十字繡專營店花藝店個性家居美容品牌服飾專營店品牌服飾專營店休閑書吧創(chuàng)意家居布藝店音像制品專營店手工教室美容美容選擇此類產(chǎn)品的客群年齡主要集中在25-30歲左右，其次是30-35歲。興趣比例對比表可以看出，對此類產(chǎn)有興趣的比例比較高，說明產(chǎn)品在市場上的被接受度很高，市場前景較好。二層四層三層創(chuàng)意類產(chǎn)品商住兩用經(jīng)營類產(chǎn)品與一層商業(yè)部份銜接，能有效導(dǎo)入外來客流。與五層空中花園銜接，環(huán)境優(yōu)勢明顯。面積較二層略大，空間延展性較強。產(chǎn)品面積市場接受情況對比表產(chǎn)品小戶型是市場歡迎的主流。在其后的營銷過程中，60平米產(chǎn)品可以適度提高售價，增加溢價同時促進90平米以上消化?？梢钥闯龃祟惍a(chǎn)品市場接受單價主要集中在12000-15000元/平方米，同時12000左右價格也相對較多，說明被訪者能普遍認(rèn)識和認(rèn)同該類產(chǎn)品的價格與普通平層相比略高。產(chǎn)品單價市場接受情況對比表市場上LOFT的客戶主要由4大類構(gòu)成,以商住和自用最多,純創(chuàng)意最少.產(chǎn)品裝修/毛坯市場接受情況對比表產(chǎn)品功能利用市場接受情況對比表由于用途不同，市場接受的主流以毛坯為主。市場綜述武漢市場的稀缺產(chǎn)品，且市場興趣度普遍較強，25-35歲的中高級人群較為認(rèn)可，有較樂觀的市場前景。50平米為需求熱點，調(diào)查得出的單價認(rèn)可主要在12000左右。在購買用途上，商住兩用及投資是選擇該類產(chǎn)品的主流，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特殊性，居住時產(chǎn)生的情趣感也讓年輕客群心動；另有不少人選擇了辦公。在裝修上，多數(shù)人傾向于毛坯房，商住及投資客群需依據(jù)自行用途不同，采用不盡相同的裝修形式。自住客戶普遍年紀(jì)較輕，之所以選擇這類產(chǎn)品就是為了追求一種個性化的居住狀態(tài)，故而在裝修時，一般會愿意自己思考和進行創(chuàng)意。集中裝修較難滿足大多數(shù)人的需求。根據(jù)前期市場數(shù)據(jù)將LOFT產(chǎn)品簡單按功能分為三種，分別假設(shè)項目按照這幾種功能進行設(shè)置，再分析其遇到的問題，判斷假設(shè)是否成立，進而判斷設(shè)置的可行性：論證：

第一種第二種第三種主要功能自住為主商務(wù)為主商住混雜客戶群創(chuàng)新精神的新人類小型公司居住群體混雜第一種：商務(wù)為主所在區(qū)域總套數(shù)面積單價總價硬件E品國際江岸區(qū)30040—90

8500元/㎡36-81萬寫字樓本案江岸區(qū)102

60-240

項目臨建設(shè)大道、武廣商圈，具有一定商務(wù)優(yōu)勢，價格因此較高客戶面狹窄，目標(biāo)客群選擇性大，保證不了市場占有分額。辦公市場不景氣，且存量較大，月均去化速度慢，保證不了資金快速回流。為保證資金快速回收，銷售去化速度，建議本案不建議以商務(wù)為主第二種：自住為主所在區(qū)域總套數(shù)面積單價總價硬件當(dāng)代國際花園光谷片區(qū)12050-70

9000元/㎡45-63萬住宅本案江岸區(qū)102

60-240

當(dāng)代國際花園LOFT入市較早，產(chǎn)品較新穎,客戶接受度不高.造成去化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過開發(fā)商預(yù)期目標(biāo).造成資金無法快速回收.個性化空間設(shè)置使的目標(biāo)人群過于狹窄,加之高總價,使的銷售抗性大大增加.面積較小,促使自住性客戶無法滿足正常生活需求,造成市場分額不足.面積較小，客戶面較窄，無法保證正常的去化速度，因此不建議本案做自住性LOFT第三種：商務(wù)自住共存所在區(qū)域總套數(shù)面積單價總價硬件蘭陵大公館江岸區(qū)15060-90

10000元/㎡60-90萬商住本案江岸區(qū)102

60-240

蘭陵大公館處于2大商圈中間地帶,商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚，與本案相似，以不同類型物業(yè)滿足市場需求。拉寬目標(biāo)客戶群體范圍，使的項目去化速度快，銷售壓力減輕。商住兩用模式，使的總價高于市場同類型產(chǎn)品，價值最大化?？蛻裘孑^寬，面積滿足不同客戶群體需求，去化速度快，資金回收穩(wěn)健，建議本案參照此類模式。個性化很強的LOFT產(chǎn)品，市場接受度有限，客戶群相對狹窄；純自住LOFT產(chǎn)品及商務(wù)LOFT難以實現(xiàn)項目價值,在銷售進程中,抗性較大，無法保證快速變現(xiàn)；商住多用途LOFT產(chǎn)品，市場認(rèn)可度高，目標(biāo)客群范圍較寬，市場能快速消化，資金回收速度快。綜述：為保證市場占有率，銷售去化速度及價格等因素，我方建議本案以商住多用途LOFT為市場占有方式。創(chuàng)意商HOUSE商HOUSE是超值物業(yè)的最新名詞，復(fù)合地產(chǎn)的商業(yè)創(chuàng)新模式，專為創(chuàng)意人群和商務(wù)人士建造的頂級空間，最具創(chuàng)富資源的投資型物業(yè)。位于城市商業(yè)命脈的絕對核心，一身兼具商務(wù)、商貿(mào)、商住、核心商圈自住等一體化功能，實現(xiàn)價值最大化的超級物業(yè)。定位5.6米層高，將小戶型也做成兩層，形成小復(fù)式空間。小戶性的價格，復(fù)式樓的體驗，并使空間自主性更強。

將二樓不做任何隔斷，由業(yè)主自己根據(jù)需要、喜好自由組合自己的居住和工作空間，使住宅不僅僅是居住的功能，而是賦予了更新的生活概念。精品小復(fù)式：60-80平米打造小三房復(fù)式贈送改良夾層（附屬空間：衛(wèi)生間、廚房、書房）打造實用小戶型5.6米的小復(fù)式LOFT空間，體現(xiàn)完全不同的空間感受，下層為洗手間與廚房，上層為小臥室。（預(yù)留相關(guān)管道）5.6米2.8米2.8米戶型細(xì)節(jié)創(chuàng)新“N空間”打造空間集約化成長可能性

“N空間”解說：可分可合的一間房，通過墻壁、家具、地板的一體化設(shè)計達(dá)到功能的極度復(fù)合；N空間位置：設(shè)置在與客廳相鄰處，易于與客廳空間的結(jié)合；墻壁內(nèi)隱藏電腦桌、衣柜等家具設(shè)施；地板內(nèi)隱藏床、儲物家具等；門設(shè)計成可隱藏形式，易于與客廳空間的連通；電腦桌書架等儲物床剖面三維靈活功能采用合頁門提供一種新的房門使用方法,通過旋轉(zhuǎn)門扇的開放和關(guān)閉,空間或連通或分割。在關(guān)閉時保障了私密性，在開放時室內(nèi)空間完全連通，在有限的都市居住空間中提供了視覺和心理上需要的極大化空間感受空間集約化案例—合頁門的利用細(xì)節(jié)優(yōu)化元素：小戶型組合成長的可能性小戶型的成長可能性：適應(yīng)客戶多樣化需求，投資－居住，居住－居住多種組合的可能性；適應(yīng)客戶不同生命周期的要求；創(chuàng)意LOFT客戶對象

LOFT由于兼具了辦公和居住的功能,其面向的重要客戶群體以對辦公和居住的空間感有特殊喜好的人群,同時也有部分投資群體.全市范圍內(nèi)的投資者；自由撰稿人、經(jīng)紀(jì)人、畫家、攝影師等自由職業(yè)者；廣告、設(shè)計、創(chuàng)意等相關(guān)中小型企業(yè)及工作室；律師事務(wù)所等配套型企業(yè)機構(gòu)；貿(mào)易等小型公司或涉外辦事處等；其他中小型智力型企業(yè)；項目立意——智慧創(chuàng)造價值“智慧是，在平凡中，得見奇跡?！眲?chuàng)意空間，創(chuàng)意生活，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)意中國）——中國創(chuàng)意新浪潮成為自然鏈接創(chuàng)意社區(qū)，非單一的產(chǎn)品形態(tài)，與整個社區(qū)項目融為一體的生活方式，居住的方式，消費的方式，辦公的方式，乃至于生活的方式。創(chuàng)意社區(qū)，與周邊資源最大利用，商務(wù)人群、新新人類及新一代的創(chuàng)業(yè)故事，有著自己獨立生活、思考的空間創(chuàng)意社區(qū)，與中國的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈接創(chuàng)意人群所接觸的媒介物：網(wǎng)絡(luò)、博客武漢創(chuàng)意人理想棲居地，講述武漢創(chuàng)意人群的生活故事項目形象定位金色·創(chuàng)意生活坊價格定位市場調(diào)研修正定價原則——LOFT價格=市場調(diào)研的平均預(yù)期價X110%（市場均價為12000元/㎡）通過與武漢LOFT項目的比較，考量不同項目的地域、配套等優(yōu)勢，本項目LOFT產(chǎn)品價格可初步定為13000，較為符合市場的接受能力。市場調(diào)研比準(zhǔn)價格12000元/平米溢價因素理想溢價最底溢價空間自然溢價12000*6%12000*2%產(chǎn)品展示溢價12000*4%12000*1%營銷創(chuàng)新/品質(zhì)信譽12000*2.512000*1%本項目可實現(xiàn)動態(tài)價格13500元/平米12500元/平米動態(tài)溢價確保產(chǎn)品戰(zhàn)士的高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、展示時間與營銷節(jié)點的配合，市提高客戶價格預(yù)期、確保價格溢價實現(xiàn)的最關(guān)鍵因素！預(yù)計項目推出市場，通過溢價整合動態(tài)均價預(yù)估：12500—13500元/㎡營銷戰(zhàn)略核心客戶重點客戶金色家園LOFTLOFT空間產(chǎn)品、品質(zhì)銷售現(xiàn)場、銷售引導(dǎo)、交付、集團渠道展示、宣傳作為金色已有客戶資源的重點客戶群體，他們需求的是小戶型產(chǎn)品本身，并且已經(jīng)認(rèn)可萬科·金色花園及本案所處片區(qū)，因此，我們做得更多的是產(chǎn)品的宣傳以及現(xiàn)場銷售的引導(dǎo)；而作為”新知,新知人類”的核心客戶群體，從消費心理分析，他們喜歡接受新鮮事物，并且對于文化的內(nèi)涵更感興趣，因此，我們有必要通過概念營銷在吸引我們的核心客戶；部分重點客戶對于概念營銷也感興趣。概念營銷吸引核心客戶；產(chǎn)品品質(zhì)及銷售引導(dǎo)滿足重點客戶。采用低價入市的營銷，形成熱情的售賣氛圍；以相對靈活的付款、按揭方式爭取買家盡快下單；憑借豐富的項目市場定位策略，逐步抬升價位；以全精裝戶型面市，增加銷售價格的升溫空間；測算投資回報，彰顯項目高價值，高回報的經(jīng)濟效應(yīng)；1、形象樹旗幟價格走高峰2、塑造優(yōu)勢品牌增加銷售利潤以項目實體、配套系統(tǒng)、樣板系統(tǒng)和現(xiàn)場環(huán)境，結(jié)合媒介推廣，形成一個鮮明的項目品牌形象氣場，建立起忠實的買家集群；作好大戶型和尾盤銷售做好市場鋪墊；uSP、PR系列公關(guān)活動和業(yè)主聯(lián)誼活動，豐富項目的市場形象含量和社會效益，產(chǎn)生口碑效應(yīng)；由小到大.立體通路由面到點,區(qū)域阻擊強勢開辟高檔場所通路開啟整盤品牌“形象的推廣攻勢利用新媒體進行傳播強勢開展公關(guān)，促銷活動以產(chǎn)品品質(zhì)為核心產(chǎn)生有效的銷售力推進計劃造勢蓄勢取勢控勢（循環(huán)進行）營銷模式“以客戶為本，以服務(wù)和品質(zhì)為先”推廣模式——體驗營銷服務(wù)營銷通路營銷產(chǎn)品客戶品牌1、造勢炒作期以金色·商HOUSE效應(yīng)吸引第一批物業(yè)使用者與機會投資者的關(guān)注，回收一部分資金；借系列公關(guān)活動，吸納部分買家入市；完成本物業(yè)在成都房地產(chǎn)市場的基本宣傳定位，確立本物業(yè)在本區(qū)域中的獨特地位；使消費者對物業(yè)的地段、配套、軟硬件的設(shè)置、檔次以及升值潛力有初步了解；2、開盤強銷期推出全精裝房屋，對較高價位形成支撐；同時主推50—80平方米的主力戶型；展開銷售上的系列優(yōu)惠活動和政策，刺激買家下單；各種銷售手續(xù)必須齊備，相關(guān)營銷資料全面推廣入市，媒介廣告強勢啟動，力圖造就活躍的現(xiàn)場看樓氣氛；以投資價值和投資分析報告作為市場切入點，以首付款分期付的方式降低買家入市門檻、同時降低潛在的投資風(fēng)險；展示體驗動線：一切從細(xì)節(jié)做起，無處不體現(xiàn)出項目品質(zhì)和令漢口人向往的生活方式售樓處形象墻售樓處前廣場售樓處

導(dǎo)示系統(tǒng)樓梯走道景觀展示區(qū)主體核心體驗系統(tǒng)過渡性體驗系統(tǒng)看樓通道核心售賣系統(tǒng)樓體條幅導(dǎo)示系統(tǒng)15432673樣板房展示體系整體形象力展示產(chǎn)品力展示樣板間戶外導(dǎo)視營銷策略1）LOFT銷售時機：

實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，樣板間完成,簽約1-2家主力大商家。2）先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌：

進行充分的市場預(yù)熱和展示后再認(rèn)籌。3）入市產(chǎn)品：2層大戶型入市，三、四層LOFT集中入市。4）推售節(jié)奏：

多次分批少量推出，力爭推出即售磬，制造市場的需求

緊張度。5）制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動：

不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制

造區(qū)域人氣，提高社會關(guān)注度。營銷策略之銷售節(jié)奏安排4月15日5月15日5月15日7月1日8月15日入市35套38套2次發(fā)售33套造勢考究市場反應(yīng)順推順推順推節(jié)點制定原則：遵循壓力前置、小步快跑的營銷節(jié)點安排原則。節(jié)點說明：總推貨量97套，分3次推出，截止10月初全年度貨量推售完畢；節(jié)點明細(xì)：原則：利用住宅空擋期進行銷售，避免LOFT產(chǎn)品入市對本案住宅產(chǎn)生影響，為更好擾把握銷售節(jié)奏，選取以階段性集性推貨為主要原則；

安排：從5-8份，分三次推出。3層LOFT4層LOFT10月1日尾盤發(fā)售2層LOFT三維—現(xiàn)場+活動+媒體，立體架構(gòu)客戶通路優(yōu)先設(shè)置宣傳窗口，將目標(biāo)客戶宣傳面最大化立足本案銷售中心，采用“售點+通路”的模式精確制導(dǎo)，有效牽制目標(biāo)客群三度一體，頻度+幅度+力度對不同客戶采用不同推廣手段，形成產(chǎn)品認(rèn)知面商的交集與共鳴推廣策略“塑造項目品牌形象，同