石家莊市某地塊房地產(chǎn)開發(fā)可行性報告含成本土地測算現(xiàn)金流量等附表

目錄HYPERLINK\l"_Toc145121552"第一部分項目總論3HYPERLINK\l"_Toc145121553"一、項目可行性研究報告編制背景3HYPERLINK\l"_Toc145121554"（一）、可行性研究報告名稱3HYPERLINK\l"_Toc145121555"（二）、可行性報告編制單位3HYPERLINK\l"_Toc145121556"（三）、可行性研究報告編制依據(jù)3HYPERLINK\l"_Toc145121557"二、項目地塊概況3HYPERLINK\l"_Toc145121558"三、可行性研究的結(jié)論4HYPERLINK\l"_Toc145121559"第二部分項目宏觀投資環(huán)境和市場研究5HYPERLINK\l"_Toc145121560"一、項目所在城市的宏觀投資背景5HYPERLINK\l"_Toc145121561"（一）、城市基本背景5HYPERLINK\l"_Toc145121562"（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況5HYPERLINK\l"_Toc145121563"二、石家莊市房地產(chǎn)市場概況7HYPERLINK\l"_Toc145121564"（一）、石家莊房地產(chǎn)市場狀況7HYPERLINK\l"_Toc145121565"（二）、市場特征分析11HYPERLINK\l"_Toc145121566"（三）、項目周邊市場狀況12HYPERLINK\l"_Toc145121567"第三部分項目的市場定位14HYPERLINK\l"_Toc145121568"一、主力消費(fèi)群定位與分析14HYPERLINK\l"_Toc145121569"（一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成14HYPERLINK\l"_Toc145121570"用（二）、目標(biāo)奪客戶主要特點(diǎn)拍14HYPERLINK\l"_Toc145121571"于（三）、目標(biāo)促客戶群購買力頃分析樂15HYPERLINK\l"_Toc145121572"純（四）、綜述白15HYPERLINK\l"_Toc145121573"定二、項目定位尤15HYPERLINK\l"_Toc145121574"腔（一）、產(chǎn)品惱定位及主題定啟位躺15HYPERLINK\l"_Toc145121575"泉（二）、戶型窗定位豐16HYPERLINK\l"_Toc145121576"賢（三）、建筑稈風(fēng)格獲17HYPERLINK\l"_Toc145121577"著（四）、產(chǎn)品丟建筑結(jié)構(gòu)論17HYPERLINK\l"_Toc145121578"暮三、項目方案顛評估意見眾17HYPERLINK\l"_Toc145121579"很第四部分項目踐的經(jīng)濟(jì)分析墨18HYPERLINK\l"_Toc145121580"蝴一、項目總體篩經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)兩18HYPERLINK\l"_Toc145121581"勝二、項目開發(fā)半建設(shè)的組織與炊實(shí)施計劃蒸18HYPERLINK\l"_Toc145121582"游（一）、建設(shè)鳴方式藝18HYPERLINK\l"_Toc145121583"緞（二）、開發(fā)熟方案設(shè)想與分溪析丸18HYPERLINK\l"_Toc145121584"糧（三）、開發(fā)攪進(jìn)度愚19HYPERLINK\l"_Toc145121585"禽三、項目成本重明細(xì)嗓19HYPERLINK\l"_Toc145121586"其四、項目收入毒20HYPERLINK\l"_Toc145121587"機(jī)（一）、項目枯銷售價格的確降定道20HYPERLINK\l"_Toc145121588"僚（二）、項目沾收入懶21HYPERLINK\l"_Toc145121589"桃五、項目利潤貨21HYPERLINK\l"_Toc145121590"鋪六、資金來源評與支出仍21HYPERLINK\l"_Toc145121591"與七、現(xiàn)金流量喚分析掌21HYPERLINK\l"_Toc145121592"偏八、盈虧平衡灰分析經(jīng)22HYPERLINK\l"_Toc145121593"至九、敏感性分牌析饒22HYPERLINK\l"_Toc145121594"芹（一）、開發(fā)榮成本浮動對利明潤的影響液22HYPERLINK\l"_Toc145121595"占（二）、銷售底均價格浮動對堡利潤的影響努22HYPERLINK\l"_Toc145121596"功（三）、成本鏡和價格敏感性面分析比較水22HYPERLINK\l"_Toc145121597"澆第五部分可行戴性研究的結(jié)論縫23HYPERLINK\l"_Toc145121598"扣一、經(jīng)濟(jì)效益卵分析淺23HYPERLINK\l"_Toc145121599"霜二、擬投資理處由及潛在風(fēng)險主23HYPERLINK\l"_Toc145121600"賄（一）、擬投劈資理由嗚23HYPERLINK\l"_Toc145121601"肝（二）、潛在憶風(fēng)險傷23HYPERLINK\l"_Toc145121602"添三、社會效益威分析堤24甘第一部兄分興健納項目總握論潔一、項唇目難可行性研究報灘告編制背土景蓮（一）、可行墾性研究報告名即稱尤石家莊啞市候***毀地塊商可行性研究報押告治（二）、可行曉性報告編制單槐位肥***復(fù)房地產(chǎn)發(fā)展股偉份有限公司發(fā)袋展部吧（三）、可行巧性研究報告編嫂制依據(jù)債1脂、國家相關(guān)政誘策、法規(guī)源2您、拼石家莊市被***菌地塊規(guī)劃意見啟書擠3使、走訪記錄，炒市場調(diào)研數(shù)據(jù)厘、資料兔4匙、接石家莊捕市土地交易中獄心信息濤5眾、承石家莊汽市政府網(wǎng)站錯二、項駛目評地塊概況給***籍地塊位于石家輝莊市中心城區(qū)省和平路與平安嶼大街交口處，濱該地塊四至臨朱路，東為長征怎街，南臨和平愛路，西為平安凡大街，北為光得華路，其中平行安大街和和平快路為市區(qū)交通海主干道，交通愈極其便利。地釘塊形態(tài)規(guī)整，掀周邊基礎(chǔ)設(shè)施粱完善，項目區(qū)僅域價值明顯。孟地塊占溉地遷20掩0夏多畝，宜于建比設(shè)開發(fā)謹(jǐn)大中型煤規(guī)模的居住社名區(qū)。禍通過多方信息壤渠道了解，預(yù)王計昏石家莊鏈?zhǔn)型恋亟灰字袗炐陌驅(qū)⒃诖?而月槳或侵10革月土推出該地塊課，背目前該地塊井地上建筑物尚洲未郵拆除植，純該地塊起掘價竊41200插萬元哀左右，折合樓學(xué)面價關(guān)740林元煤/叮㎡競。掀地塊遺規(guī)劃指標(biāo)及要絕求如下：協(xié)土地出讓面積謹(jǐn)約尚為靠152記,蛾412.88筋2動㎡亭，劉約役合探228.61誰2湯畝柄，其中北側(cè)用令地面猶積絕47125.遙87春3孟㎡（為合獎70.68姜1朋畝），規(guī)劃用驚途為住宅、商權(quán)業(yè)、公共設(shè)施犧、體育合文化待設(shè)施用地，南務(wù)側(cè)用地面者積繼105287雨.00海9處㎡（狹合場157.93殖1斯畝），規(guī)劃用竿途為住宅用地藝。宗地北側(cè)用彼地容積率不超勻過懂4.0舊（擬定住勝宅魄2.便5礦，商業(yè)公背建哈1.紹5厭）瞎，南側(cè)用地容所積率不超蘆過性3.思5滲。綠地率不小稠于例3寒0儉％，建筑密度匪不大同于碼3那5較％。免通過經(jīng)濟(jì)測算聲，預(yù)計該地塊向合理成交價為姿66領(lǐng),銀758.00蠶萬元（其中土怎地出讓金舒64斜,再200遙.00薦萬元、契稅春2,528.腔00戚萬元），即樓賺地價積1肌,姓198.71站元崗/喇㎡；擬定我公念司取得該土地桐最高價為尖70怖,浸096.00瞧萬元截（其中土地出火讓金牙6亭7擾,4錢00唇.00影萬元躁、契稅蕩2,696.姥00吉萬元冰）制，即樓面地價癢為膝1受,奴258.46胡元積/脫㎡。擋三、可行性研滿究的結(jié)論蹤項目總成本：清160墳,緣422.74拆萬元邊項目銷售收入漂：荷251,07蜓6燕,化萬元石項目利潤：窗76爸,菠718.54洲萬元綢項目銷售利潤肌率：趨30.56每%代項目內(nèi)部收益茂率：滾40.40頌%誠項目凈現(xiàn)值：雪54,179仗.40竿萬元激項目投資回收埋期：均2.73玉年廚通過對項目的陡整體經(jīng)濟(jì)項目仗評價可以得出品：本項目具有變較為合理的投碗資回報率，投踩資回收期短，晨項目風(fēng)險相對綢較小，規(guī)模符騙合公司的發(fā)展蹈戰(zhàn)略，因此項渠目可行。靜第二部挖分簡茂歇項目宏觀投資影環(huán)境和市場研距究肅一傲、項目所在城夸市的饑宏柏觀投資背景臣（一）、城市疫基本背景鳳石家莊是河北露省省會，也是唱華北區(qū)域重要捐的大城市，轄縣區(qū)面姓積創(chuàng)1584鉛8錘平方公里，屬皮于溫帶大陸性紛氣候。下轄有值6洞個市區(qū)（裕華和、橋東、橋西攻、長安、新華宣、開發(fā)區(qū)）乳、扁1肯2恢個縣忘、董5溜個縣級市。截局至委200帥5洗年，全市常住距人口賞為百92圖7呢萬人，其中市商區(qū)人口院為棗224.碌1郵萬人。領(lǐng)石家莊具有鐵捉路、公路和航勿空一體化的發(fā)征達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，稍京廣、京九、圾石太、石德鐵傷路干線的交匯燈于界內(nèi)，為華昆北重要的鐵路領(lǐng)運(yùn)輸樞紐；公溜路四通八達(dá)，套京珠、石太、踐石黃、石安等游四條高速公路穴和洲10關(guān)7帳、別20風(fēng)7扛、豐30醒7澇、距30梁8默等四條國道途術(shù)經(jīng)石家莊，另畝有塌2抵1柔條省道鉆和北4銹2跌條縣道交錯于全市域；石家莊華機(jī)場業(yè)已開損通建2宅1賢條國際、國內(nèi)魄航線。甚石家料莊除辱“薄十一盞五惜”部期間規(guī)劃發(fā)展駕目標(biāo)是梅地區(qū)生產(chǎn)總值檢年均增妻長荷12%初左右閘，哨總量超抬過漫300肆0撇億元，人均他生產(chǎn)總值超過保30監(jiān)00涌0弓元，財政收入應(yīng)年均增顛長萍1貍3磨%拍以上，企城市化率超劃過杏5疊0目％，人口自然軟增長率控制工在蠻6.含8明‰新，城市軍民人敢均可支配收入壘年增勇長瞇8覺％以上。開（二）、城市醉宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量裕200創(chuàng)5康年石家莊市國晶民經(jīng)濟(jì)再上新悄臺階，實(shí)現(xiàn)全坦市生產(chǎn)總宮值姿185羊2膊億元，按可比挪價格計算，比慈0躲4畢年增氏長醋13.6穴%陜，純“淺十撕五糟”屋期間年均增拿長冒11.晴8涂％。財政收入租達(dá)描到滲165.6娛0遙億元，同比上襯年增揮長喘13.7估%箱，溪“勒十伶五謊”錯期間年均增視長閘12.拜6影％。號2嶼、購買力和消遲費(fèi)水平校石家莊城市居謀民收入舊在?！白谑畬捨灞椤睌_期間進(jìn)入相對霞快速增長階段局，狹200劫5利年度閱城市居民人均吊可支配收入往達(dá)醬到理1004奪0林元，同比本增長延16.40泰％液，其中政城市居民人均帝消費(fèi)性支出繞7261賓元，增長遠(yuǎn)11.2個％量，伴200霉5到年度石家莊城歉市居民居住支艱出肆為樓67罵2嚴(yán)元。城市居民即恩格爾系數(shù)降惰到毅3鋪2榜％。享3制、城市居民居農(nóng)住水平翁200塞5糊年度石家莊城房市居民合人均居住繼建筑獸面積懂21.5置0撿㎡，比稀2004調(diào)年增塘加它1溜㎡左右。根據(jù)御石家莊市躁201云0科年城市發(fā)展規(guī)謊劃脫，乎201牢0閑年石家莊眨城市薪人均居住帽建筑瓜面積熟將達(dá)趁到鍋28.0步0傘㎡剖，脆未來幾年內(nèi)剪年均增長決1僵.悉30于㎡。予4或、固定資產(chǎn)投格資計自賭200擴(kuò)3虎年石家莊全社嚼會固定資產(chǎn)投微資突杜破參50俊0惑億元，連閥續(xù)窗3岸年保摩持輔3膽0資％以上的增長效速度冬，良200嘗5賊年度全市全社透會固定資產(chǎn)投稱資總額頑達(dá)跟92擠9交億元。終5學(xué)、尖200殃6脅年石家莊市主表要預(yù)期目標(biāo)香200茅6騾年全市經(jīng)濟(jì)社眉會發(fā)展的主要粥預(yù)期目標(biāo)是主①其、辜生產(chǎn)總值增棄長畫12%書以上盯；穴②書、全社會固定賊資產(chǎn)投資增長繭2背2?。ヒ陨?；皺③殿、竹財政收入增長晝13等%拜以上抄，其中地方一罩般預(yù)算增壘長增14留%慌以上蛙；匹④盆、視城市居民人均學(xué)可支配收入增搖長平10劫%貸以上；仗6城、石家莊城市語規(guī)劃果根據(jù)河北肅省囑200島6燒—年202狂0蓮年城市化和城挑鎮(zhèn)發(fā)展綱領(lǐng)性趟文件《河北省界城鎮(zhèn)體系規(guī)劃洲文本》，今膝后技1薦5籍年，石家莊將穿進(jìn)一步拓展主劑城區(qū)發(fā)展空間我，完善現(xiàn)有城軋區(qū)功能，構(gòu)建賀主城區(qū)、正定池、鹿泉、欒城見和藁城組秩成句“跳4濕＋吊1的”燈的都市區(qū)空間怨結(jié)構(gòu)，艱到寸202刑0刊年石家莊中心警城區(qū)面積有目滿前喂15恥3廁萬平方公里擴(kuò)呢大幸到崇28峰7枝萬平方公里，瞞人口預(yù)計達(dá)嗚到調(diào)30必0槽萬。散石家莊主城區(qū)自規(guī)劃布局的宏詠觀架構(gòu)華為結(jié)“村一核一軸三追環(huán)蜂”引，已“鴉一示核螺”毯是指城市核心顆商業(yè)、商務(wù)區(qū)欣，敢“理一配軸依”鉤是指中山路和弦裕華路兩條城疾市東西主干道臨之間區(qū)域畢，氏“兆三濕環(huán)筍”浪是指城市環(huán)路臘系統(tǒng)，即是一芹環(huán)、二環(huán)和三堵環(huán)。在明確城跳市跌“斷一核一軸三匪環(huán)震”背的發(fā)展格局，竹完善城市宏觀填架構(gòu)的前提下冠，城市延續(xù)東溪南方向發(fā)展，估形成東北工業(yè)充區(qū)、南部核西付南部工業(yè)區(qū)；汪中間為商業(yè)、揪商務(wù)區(qū)核生活養(yǎng)居住區(qū)。根據(jù)撈城市中期發(fā)展銜規(guī)劃，勤到貨201滋0箭年石家莊城市都人均住宅面積殿將提高貌到發(fā)2廳8股㎡。吸二、石家莊市偉房地產(chǎn)市場概叨況醉（一）、石家撲莊房地產(chǎn)市場中狀況謎200孕5惕年麥?zhǔn)仪f勞樓市總體處于陜快速持續(xù)發(fā)展勒階段，羞房地產(chǎn)投資依城然保持強(qiáng)勁勢墳頭，同去年增單長燒38.冒7議％，雖然增長磨速度很高，但矩石家莊目前的漆房地產(chǎn)市場從若投資力度上看率，水平相對不緊高鍋，緒200債5愈年度全市房地糠產(chǎn)投資額僅循為宅12陽2裂億元。從交易頑量上看，全年胃各類房產(chǎn)交易計面積同比增趴長倍2銀1蕉％，其中增量醫(yī)房交易增長遠(yuǎn)哨高于存量房交萄易。釋1桂、石家莊市場廟狀況揪1.1被支一級市場傍根據(jù)石家乳莊長200丑5萬年度市場監(jiān)測謊報告數(shù)據(jù)油，相200途5宣年度石家莊市揪區(qū)規(guī)劃用地總殺面謎積聽1055.1豈8早萬㎡，同比去才年上突漲霧5.8擾3投％，但居住用定地面鳳積描383.5級0楚萬㎡，同比去過年漫的廣723.2售6肚萬㎡下陳降歌46.9己8波％。從規(guī)劃與建筑皇面積來看邪，植200夏5斑年度規(guī)劃總面胖積吐585.83耳萬㎡秀，同比去年下浮降闊5.5團(tuán)2罷％，其中住宅薄建筑面積僅梁為襪368.0呢3扯萬㎡，同比去臨年住宅規(guī)劃面芳積脅449.1覺8收萬㎡下硬降奇18.0肌6摩％。除因此從規(guī)劃居沉住建設(shè)用地面豬積和規(guī)劃住宅龍建筑面積來看恐，薦200毅5衛(wèi)年是石家莊的祥土地供應(yīng)相對鎮(zhèn)不足，勢必在不一定程度導(dǎo)致夜住宅市場供需心不平衡，刺激詞住宅價格的快故速上漲?；?.來2盤、二級市場尋房地產(chǎn)投資持偶續(xù)進(jìn)入持續(xù)高殖增長期，雖村然峽200汗5籃年房地產(chǎn)投資吊增長率相稅對蔑200越3曬年冤和資200團(tuán)4塘年以來所有所貨下降，但增長潔率也到達(dá)賀到令38.猛7派％，可見石家慚莊房地產(chǎn)市場伶目前進(jìn)入高速份發(fā)展的階段，搬房地產(chǎn)投資需暢求旺盛。吉雖扮然粉200趨5以年兵國家出臺一系寶列宏觀調(diào)控政繼策，礎(chǔ)石家莊斬市場受到棍一定程度的僅影響，哈市場供給依然沒旺盛。從市場釣供給來看損，凳200劃5蝴年全年在開發(fā)聲商品房面代積奔69能8肥萬㎡，同比增陽長皂26.臥3車％，竣工面積哄為鮮10委8創(chuàng)萬㎡，同比增任長他28.截9病％。市區(qū)商品閥房批準(zhǔn)銷售面臣積河為熔234.7阿1司萬㎡，比去年剖同期下灰降炒1.瘦7襪個百分點(diǎn)，但閣商品既住宅諷批準(zhǔn)銷售面積漲達(dá)炮到推205.8蠟4越萬㎡，同比去比年增長搞了合12.5煌0殃％。犧從市場需求來息看狂，橫200忙5余年全年實(shí)際登辨記銷售面且積豐180.1詞1歪萬㎡，其中商尸品住宅登記銷章售面鄭積闖162.2瘡5停萬㎡，與去年臉同期相比上伏漲怨1維1娛％。矮石家莊市區(qū)住貸宅商品住房成工交價格增長明籌顯，成交均價萬由撕200膜0闊年強(qiáng)的拐168儲5虜元領(lǐng)/狡㎡增兇至肆200泥5鑄年療的死257介8奪元倘/稍㎡炸，度200承6句年市區(qū)商品住融房均價有望突汪破活280借0峰元龍/大㎡。其中中心角城區(qū)、裕華區(qū)妖東南板塊等熱陽點(diǎn)區(qū)域的價格包隨著政府土地塞政策（城市副算中心）的引導(dǎo)服，土地成本上灰升過快，使價揚(yáng)格上漲幅度較羞大，部分樓盤示均價突促破播350梯0莫元暑/療㎡，如順板馳悟·證藍(lán)郡、國際城催三期的銷售均揭價雞在叮380穴0嫂—鼓450貢0激元墊/厘㎡；東南二環(huán)定開發(fā)潛力促使扭房價一路走高查，升值空間支添撐東南部樓盤練價格呈上升走纖勢；城區(qū)西北田區(qū)域土地即將笑放量，預(yù)計將噴成為下一個房枕地產(chǎn)中高檔住夫宅開發(fā)的熱點(diǎn)朋區(qū)域，升值空母間巨大。售1.文3投、三級市場丑石家莊市區(qū)二繞手房交易也相叼當(dāng)活躍，其中饞200針4托年短二手房交易面瓶積貿(mào)15品7兆萬㎡當(dāng)，多于同期的撓增量住宅扯12跑1帳萬㎡軟的交易秋面積芽，南200硬5訴年市區(qū)二手房艦交易雁面積碼約于占各類商品房膽交易面積總量渡的濟(jì)4澡0施％，可見目前鴨二手交易是石鐵家莊房地產(chǎn)市胖場的重要部分淡。珍200罷5很年二手房交易朝面積壇為毀132.6還5未萬㎡，其中二晨手住房交易面庭積滲118.2肺9廳萬㎡，同比騰200點(diǎn)4化年組上砌漲功10.6濁0蜻％。二手房交蜓易均價睡為周189腸2誦元冊/唱㎡，其中二手拐房住宅均價邁為峽185屬5策元擦/集㎡，同比去年淘上燥漲挖6.7里0粱％。件2歷、家200桌6鄭年市場供需預(yù)箏計分析言（增1已）葵、灣200迷6疾年預(yù)計住宅需弟求瞎總量酬在摸326作萬說㎡賠以上毒1.糊1匆、姐從人口增長及蝴平均居住面積管來看羨200習(xí)5炒年石家莊全市扯常住人口韻927安萬人，其中桂市區(qū)乘人口打224.1秘萬人，人均居邀住面幟積廟2灑1嗽.5據(jù)0辯㎡詠。根據(jù)石家莊賺市杯中期直發(fā)展規(guī)劃殿，按年計劃自套然增長率測算營，俘200嘴6藍(lán)年的石家莊獨(dú)市區(qū)新增撥人口勇1.52斑萬人，預(yù)組計烏201鏟0妹年石家莊衫城市艷人均居住面積辭為派2趨8廁㎡袖，年均增長鍵1.30單㎡鑄，嘗則協(xié)2006讓年城市居民人凱均住房面積坐為簡22.8牲。由此根據(jù)住槍宅擾剛性削需求計算公式利為：謙剛性需乞求茄膨＝新增人程口尼“顛帶動型需休求員”鼓+寨現(xiàn)有人擇口象“嫁改善型需傷求嬸”戀=子22.名8都㎡卡/捐人宋×沙1旦.5誰2膜萬做人牲+歲224.10南萬著人抹×煎1.3順0遣㎡福/旨人駁=假34.656轟萬哲㎡畝+丘291.33黑0碑萬狗㎡勵=冶325.98扔6情萬酒㎡循由人口增長及接平均居住面積歸增長形框成籮200護(hù)6惰年的住宅恥剛性荒需求預(yù)計為哄325.98趙6瘦萬聞㎡類。駕1.權(quán)2帳、覺從童“滑被動頸型滾”勵需求分析典雖然石家莊近拍年來拆遷有所具放緩，但隨著垮舊城改造和城炒市發(fā)展需要，妻勢必存在一定翅的拆遷，必然診存在一定的拆旦遷被動性需求秘。蠶綜合考慮不確父定的拆遷性需晚求優(yōu)和轉(zhuǎn)移性需求輔，可以充分判尖斷送200答6訂年石家莊住宅珠需堂求在厭325.98光6丹萬㎡堪以上邀。瓜（劑2心）決、疤200粒6庭年住宅供給情忙況冠截至破200裳6慕年汽7唉月項2峽6住日厭石家莊房管局頌統(tǒng)計數(shù)據(jù)，石隆家莊市區(qū)可售池面憶積唯188.6停4傭萬㎡，總計可捏售套型總數(shù)椒為奏1461杠3樓，色各面積區(qū)間羅套數(shù)及比例押如下表所示：玉面積區(qū)間潮套數(shù)棋比例餓15棋0粥㎡以上黨1746圈11.9奪5博％郊12閉0柱—穿15鳳0蔽㎡水6032喪41.2窗8輝％棋10植0山—排12爬0摘㎡鮮1824筍12.4董8問％盞8芬0半—后10問0夾㎡直1895蛛12.9田7階％什6蝦0夕—挪8謀0側(cè)㎡妻795刪5.4你4熔％搏6基0稠㎡以下至2321汽15.8教8設(shè)％握合計示14631定10瞇0露％喉（透3嗽）走、住宅供給棒分析別200吩6脅年石家莊市區(qū)根存便在主32糕6粱萬㎡的剛性需汽求，根據(jù)石家交莊房管朗局灑200餅6歸年民1看—雙6榜月份市場監(jiān)測橡報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)港，今年上半年玻市區(qū)登記銷售氏面積僅趁為臂82.0稼2敲萬㎡白，遮而目前市區(qū)商綁品水房可售面積梯僅有工18切8順萬㎡，帆可以明顯看出陳目前市場供給巡嚴(yán)重煎不足。辨也可預(yù)計在短透期內(nèi)難于改變錘供需不平衡的伏狀況，其重要側(cè)理由是近年來爸，特別熊是坡200話4豈年挽和遲200嘩5扁年土地供給相小對很少，而車在棉200卷4姥年以前的土地頓供給目前已經(jīng)響轉(zhuǎn)化為商品房星供給，且基本笛上進(jìn)入項目尾禁期開發(fā)，難于辦產(chǎn)生新的商品宵房增量。絡(luò)石家莊房管賊局墓200辣6勞年上半年監(jiān)測據(jù)數(shù)據(jù)顯示輩，竊200要6蝴年楚1抗—草6抽月份桃市區(qū)商品房批擋準(zhǔn)預(yù)售面積僅泄為銹105.7掌1倘萬㎡，同比下桶降每13.8鈴9腿％，充分說明練目前石家莊市爬場供給呈明顯驟的躁不足持。項其二目前在售捏的樓盤整體銷淋售狀況較好，爬大多數(shù)一經(jīng)開猴盤，就深受市雀場追捧，特別前是一環(huán)以區(qū)域喜（含一環(huán)周邊猾的項目），如囑長安花園、時乖代方舟、花香愿維也納、御景慶江山等。嚷（二）、市場泛特征分析墊1緩、產(chǎn)品特征分下析霉（知1鉤）孔、住宅平均面畜積減小趨勢明淋顯界就目前石家莊裂近年來新入住題、在建在售樓脂盤看來，大戶構(gòu)型面積產(chǎn)品居踏多，鳳120彩㎡額以上折的壤戶型敏占市場供給主攻體，捆根據(jù)石家莊房煉管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)鳥顯虎示翻200六5甘年菊度另12檢0英㎡以上登記銷扇售的套便型附占銷售總量的決67.8尺6陶％，但宿隨著全市整體駐的住宅平均價掛格上漲裹較快次，而消費(fèi)群體箭的整體購買力耗增長速度相對崇房價增長要緩血慢得許多廳，而叉市民皆基于控制購房滲總價的實(shí)際需倚求，對功能齊扒全的經(jīng)濟(jì)型戶撤型較為認(rèn)可，滑此類產(chǎn)品帆也是目前市場景需求量亭最大的暈，截憑止奏200驟6醉年涌1惕—亮6喪月份，市區(qū)登侵記銷售套避型可面積諷在第12滑0玉㎡以下占上半朗年銷售總量欠的銜50.5拉7債％。懇因而缺為了更能適應(yīng)嫌石家莊的消費(fèi)往群體的需求，水住宅伍戶型軟面積權(quán)供給范減小趨勢明顯瞇，洋其中毒90假—移100鉆㎡兩居、駝10面0忠—雜11器0橡㎡散小三容居等經(jīng)濟(jì)型戶蠟型章以忘及杰12強(qiáng)0債—欄14膜0射㎡大三居戶型工的需求范圍也娃擴(kuò)大到中高檔開產(chǎn)品中。夠（摘2唐）屈、小高層、高委層建筑將成為丹住宅建筑形式獎的主體叨雖然從市場調(diào)素研來看，石家湖莊城市居民較雞為認(rèn)同多層住齡宅，但從眾多國的調(diào)研人群也拜意識到岔隨著城市現(xiàn)代似化建設(shè)的發(fā)展懶，以及土地資主源的稀缺和價蔬格的不斷上漲勁，小高層和高補(bǔ)層建筑逐漸成伯為建筑形式的貫主體嗓。衣（便3鈔）芒、混合居住模聲式將成為主流音以擁有的財富猴總量劃分人群熄的觀念將被淡幅化，共同的價鍬值取向?qū)⒊蔀樽嘟缍ň幼∪后w它的新標(biāo)準(zhǔn)。從方而使單一項目已的產(chǎn)品線更長易，產(chǎn)品適應(yīng)范呀圍更廣泛。乳（郊4旱）冰、沃建筑風(fēng)格憤愈趨于現(xiàn)代、罩簡明和適用譽(yù)通過守市場調(diào)研了解爽到近年來石家材莊商品房產(chǎn)品陜品位相對以前急提升較高，如現(xiàn)代、判簡明和適用型賤為商品房市場授發(fā)展的趨勢，羅以順馳藍(lán)郡、著國際城、珠峰陡國際、天山水腰榭花都等為代超表的樓盤在石鷹家莊市場反應(yīng)垂強(qiáng)烈歷。謙2針、競爭特征分療析渡（扇1茅）、房款總額凱成為最敏感因丑素，住宅消費(fèi)袍更趨理性羅由于舉近年來石家莊光房價篇快速增長，而卵期間房價犯增幅成遠(yuǎn)烘高于同期人均甩可支配收入增紋幅，房價逐漸竟成為影響購房跡消費(fèi)的持關(guān)鍵因素慣。淹同時受青到牽支付能力限制戰(zhàn)，蟻房款總額的控池制成為一般購機(jī)房者最為敏感柳的問題漸，痛4疏5脅萬元以內(nèi)的商祖品房勢必成為是市場消費(fèi)的主鞭體。汁此外，隨著房潮地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入喜品牌時代，消版費(fèi)者對于發(fā)展持商的信譽(yù)、業(yè)句績以及行業(yè)口軌碑更為關(guān)注，腿產(chǎn)品競爭細(xì)化情到項目品牌、第售后服務(wù)、綜把合性價比等層紹面，購房者消胳費(fèi)行為更加理納性。蔑（主2慢）、品質(zhì)和品筒牌競爭成為片奏區(qū)市場競爭的嶄要點(diǎn)獄之一衡通過對一些在睬售樓盤調(diào)研發(fā)溉現(xiàn)，同一片區(qū)棵內(nèi)產(chǎn)黃品某“項同質(zhì)約化吸”寒程度較高，就股目前石家莊愛商品房較高的語價格水平上，芝購房者對片區(qū)穿內(nèi)的價格差異嶺敏感程度顯得旦相對較低，片雨區(qū)內(nèi)的秧產(chǎn)品摸品質(zhì)、品牌匪和開發(fā)商實(shí)力懼的競爭里成為片區(qū)競爭介要點(diǎn)壘，御一方面，外地甩知名地產(chǎn)商級加快進(jìn)軍石家掀莊的步伐愁，并樹立在當(dāng)發(fā)地的信譽(yù)及品揮牌效應(yīng)莖；另一方面，廁本地開發(fā)商也粘開始越來越重尚視自身品牌的緊建設(shè)，并嘗試隔著向其他城市俯擴(kuò)張。嬌（懶三菜）壘、項目周邊市爐場狀況嬸隨著偷石家莊泉近年來換城市粉不斷消發(fā)展，脆一述環(huán)線以內(nèi)的絕止對中心城區(qū)改惱造基本完成，昌目前溫一驕環(huán)線和時二酷環(huán)線區(qū)域為城所市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)踢域，遠(yuǎn)其中橋東區(qū)北究部（懲一相環(huán)線與劉二朱環(huán)線之間）區(qū)報域及周邊是石蜓家莊房地產(chǎn)熱壇點(diǎn)區(qū)域街。晚***腦地塊肆臨近中心城區(qū)峰，地理位置、購交通、配套等允方面優(yōu)勢明顯哨，已隨著冀興花園潑、博雅莊園、團(tuán)宏業(yè)花園、燕字都花園等小區(qū)溫的建成入住，只業(yè)已形成石家烘莊北側(cè)中心居銜住集中區(qū)，也陪成為石家莊市伶民的高度利關(guān)注和認(rèn)同區(qū)雕域。娘目前姜該區(qū)域詠在售或擬售樓蠟產(chǎn)啟品仿相對摟不多使，遠(yuǎn)各樓盤銷售狀欺況較好（花香再維也納進(jìn)烤入搭2思期章銷售，御景江系山進(jìn)入尾盤銷以售，博雅莊園距銷罄蛛）秤。稀由于本項目楊緊鄰在售的趨花香維也納、況御景江山和博張雅莊園員，供具有末較強(qiáng)的同區(qū)位許性和袖可比性。瞞通過對悶周邊項目的愚調(diào)研，綜合分珠析得出如下幾黃點(diǎn)：胞1緣、詢該區(qū)域為中高經(jīng)檔鴿商品房相對集聲中區(qū)班。全目前舊區(qū)域內(nèi)究在建的項目（傍花香維也納、巧博雅莊億園蒼2化期斯）和近年來重已開發(fā)入住的趁冀興花園、御更景江山、博雅艙莊敞園羨1徹期等段在禮產(chǎn)品品質(zhì)（包巨括產(chǎn)品建筑結(jié)亦構(gòu)、外立面效砌果、項目景觀晚規(guī)劃流和小區(qū)內(nèi)配套牢等方面）括均具有相對較綁高的開發(fā)水平油和紋產(chǎn)品品質(zhì)鉆。語2勁、況參考區(qū)域內(nèi)在均售樓盤（應(yīng)花香維也納衰）的產(chǎn)品品質(zhì)授和價格水平，捆同時結(jié)合區(qū)域趣內(nèi)二勵手房杜35繼00斜—贈4500纏元拖/定㎡卡的陷價格水平，忍可以判定暴目前該區(qū)域的漠商品房價格惱水平壺在霸4000途元香/盲㎡只左右班。霜考慮到本項目把為高層住宅，鹿在市場認(rèn)可度臥方面要低于小井高層和多層，蒙但隨著石家莊蜓房地產(chǎn)市場價石格水平逐步上恢漲，預(yù)計細(xì)200攔6浪年區(qū)域內(nèi)新建匆高層渾商品房價格位將超過禾4000貿(mào)元浙/簽㎡。笨3獄、倍區(qū)域內(nèi)項目目滲標(biāo)客戶群為警石家莊心中上收入傾水平群體，分包括南三條市震場私營業(yè)主、螞政府機(jī)關(guān)和收悟入高的企事業(yè)磚單位等，婚從購房目的上習(xí)看，雀以防周邊及市區(qū)嚷“接改善付型鼠”休需求為主，同骨時具有相當(dāng)數(shù)承量灶首次置業(yè)需求貫和運(yùn)投資性燥需求愁。艘4步、粱從星區(qū)域市場產(chǎn)品優(yōu)供給來看，冷戶型面積偏大訴，亭12浙0擦㎡為周邊項目背的主力戶型，瞎如花香維也困納肺2鑄期勤12蛾6信㎡孝、炸13懶6欠㎡戶型，御景唐江暗山膽15挪0點(diǎn)㎡棒16桿0洪㎡檔和類18艇0評㎡戶型雀（項目區(qū)域周狼邊強(qiáng)各項目塔情況詳細(xì)見附朋表一）納。宣但從市場調(diào)研尿的數(shù)據(jù)統(tǒng)計援和實(shí)際市調(diào)走聚訪的結(jié)果諸反映據(jù)，攻90遮—余1順30味㎡蛙的面積區(qū)間為絕市場需求的主傍體，尤其是跟10襪0睡㎡左右的婆兩居室堅、神1配10慌㎡堡左右錄的小慈三居室壓和剖13砍0拔㎡左右大三居節(jié)室的旺戶型為區(qū)域市材場即實(shí)際葵需求壟熱點(diǎn)藍(lán)。愈5催、仙因夕受擔(dān)近幾年前銜項目周邊條區(qū)域內(nèi)所出讓雅土地受容積率衣以及市場需求博等因素砍影響貼，區(qū)域內(nèi)在建余社區(qū)或近年已猾建成小區(qū)基本攻為框架小高層內(nèi)或多層，高層嚼住宅數(shù)量較少桂。引第三部碎分分表闊項目的市場定贏位鑼一、主力消費(fèi)曉群定位與分析峽（一）、目標(biāo)移客戶主要構(gòu)成醒1互、懷南三條市場私宇營業(yè)主蠢在市場調(diào)研過如程發(fā)現(xiàn)，哀本項目緊鄰的醉花香維也納、腰御景江山、博舍雅莊園、冀興白花園等項目較匪大比例的購房享人群為南三條勉市場私營業(yè)主廢，如花香維也滋納哭4纏0品％以上，冀興磁花園席一半盟以上為南三條儲市場吃私營業(yè)主螞。飯根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)干統(tǒng)計，南三條險市場從業(yè)人縮員值3000磨0協(xié)多人，該群體洋收入水平相對烘較高，怖尤其慕是南三條市場根1200猶0宅多戶燦私營業(yè)主，該陰群體具有較大膀的需求量和較崖強(qiáng)的需求能力驗。期南三條市場離雖本項目蠟1擔(dān)公里礎(chǔ)左右方的路程，就工灶作與居住的距問離而言，本項濁目勢必是南三育條市場從業(yè)人叨員購房的首選閘。永2調(diào)、約項目周邊區(qū)域鄭以及石家莊市酬區(qū)持“辮改善巴型拼”衛(wèi)客戶群體獎由于本項目處工于石家莊城市式中心區(qū)域，地察理位置優(yōu)越，鉆交通便利，生岸活配套齊全，塑周邊中高檔社州區(qū)較多，具有央較好的生活氛穿圍，區(qū)域內(nèi)價梳格相對合理，轟比較迎合周邊袋區(qū)域居民以及店石家莊市區(qū)居麗民的需求和購害買力文。音從花香維也納耍、博雅莊園、匪御景江山等項滲目農(nóng)調(diào)研了解到忠區(qū)域內(nèi)項目主領(lǐng)要面向周邊區(qū)旗域及市晨區(qū)且“斗改善陣型舅”頸需求群體雀。厘57.98系%喉的市場調(diào)研樣內(nèi)本購房目的為覆改善居住條件象的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也緊表明本項目周升邊的購房需求懂以針“塞改善哀型慣”剝需求為主，冶由此可以判定銷本項目周邊以應(yīng)及市良區(qū)慌“蒙改善愛型三”兼消費(fèi)群體為主攏力目標(biāo)客戶群毛體。算3恒、周邊首次置佳業(yè)人群歡在對項目緊鄰逼的徹花香維也納、潔博雅莊園硬、冀興竿花園理等項目侄調(diào)研了解，肺區(qū)域內(nèi)的中小剝型戶型的購房秤群體多為軌周邊年輕人談，該群體一般夕是絞首次置業(yè)立，一般受經(jīng)濟(jì)詳條件的限制舉傾向友購買迫中小型戶型桑。暢市場調(diào)研鉆抽樣統(tǒng)計數(shù)據(jù)蹲表明樂，袋28.6伏4夕％的人群幅的購房需求是赤“小首次置對業(yè)絨”沾，蜓由此可以判定直該能項目周北邊逝“鄭首次置食業(yè)圈”乒群體也是本項木目重要目標(biāo)客章戶群體之一，恭該群體不僅具腳有把強(qiáng)烈句的購房需求且飄需求量大饑。等（二）、目標(biāo)訊客戶主要特點(diǎn)該1望、雁結(jié)合對項目周搜邊區(qū)域的調(diào)研都，燙目標(biāo)客戶群年中齡供主要集中在權(quán)在岡2喂5話—獸4咬5乞歲之間，其家正庭人口數(shù)一般叼為嶼2籌—愿3隸人。晝2述、校家庭月收入水吼平一般鑒在漲350宴0趟元以上，以石界家莊市區(qū)家庭震收入相對較好渾且倦具有較強(qiáng)購房鈴需求的人群為珠主，主要包括匪南三條市場從丟業(yè)人員（以南舒三條市場私營獵業(yè)主為主）、素國裹家公務(wù)員朗以及直項目三公里輻駕射范圍內(nèi)的經(jīng)焰濟(jì)收入較好的板企事業(yè)單位工很作人員。暗（三）、目標(biāo)宿客戶群購買力圾分析謊本項目的住宅述平均建筑面積呼約為霜110鑒㎡漏,浮均價墓4000蓋元桂/竊㎡，每套住房彩的總價為杜約咳44毛萬元左右，按蘿首旬付異30蓋%鎖（午約菊13.20亦萬元），貸覺款棵70仙%呀（叼約漿30.80替萬元），還款業(yè)期限裙為良2健0寺年計算，每月怪還款替額約珠為背2120兼元。緊在未考慮丸擬定遭目標(biāo)客戶群體帥的炊未來收入宿增長的偏條件下，六350檔0酷元以上飾的供家庭月收入寶完全有經(jīng)濟(jì)能己力購房本項目菊住宅。（四）、綜述惹本項目地理位藝置優(yōu)越、段交通便利層、捕周邊生活配套魚齊全，癥特別是產(chǎn)品的依價格水平布和面積區(qū)間設(shè)飾置猶較纏好的敞迎合擬定目標(biāo)鏡客戶群體卻的購買力和實(shí)溜際需求，樓故在滿足市場劈需求和吸引目膠標(biāo)客戶方面具鋒備較大的優(yōu)勢保。從擬定目標(biāo)悶客戶群的數(shù)量脆上和購買力上啟，項目擬定目捐標(biāo)客戶群體完船全可以消化本本項目。二、項目定位墳（一）、雞產(chǎn)品定位組及主題定位槐充分結(jié)合本項辭目的地理位置蝕、交通、配套掉以及區(qū)位產(chǎn)品描形態(tài)等因素，敢項目蚊產(chǎn)品定位為中桑高宣檔普通住宅小淚區(qū)扁，其粱主題定位為后簡約由、糊時尚滴生活竄大中型社區(qū)。衣具體支撐點(diǎn)如遺下：以A.推肌本項目位于泥石家莊俘***撲，臨近市中心膽區(qū)域，啊3蛙公里輻射半徑卵范圍基本覆蓋丟石家莊城市核掩心糾城區(qū)以及躺科技文化活動汽中心逐等曬區(qū)域巨。沙項目地理位置舒優(yōu)越，蜂具備開發(fā)建設(shè)韻高檔及以上社巡區(qū)的先決條件臭。但由于本項凍目的容積率偏振高，從建筑形廉態(tài)上而言，以獄點(diǎn)式高層居多篩。項目臨近在倡建的策花香維也納、殖博雅莊園等箱項目中高滋檔商品房住宅課的定位。綜合緞考慮到上述因委素，本項目的添中高檔定位有患利于本項目優(yōu)乞勢的體現(xiàn)和競溝爭力的發(fā)揮。流B.棗痰定位為中傳高芒檔住宅小區(qū)，倡有利于在區(qū)域漁內(nèi)樹立本項目蒼的產(chǎn)品形象，沉在區(qū)域內(nèi)項目年檔次和價格水跨平同質(zhì)化的情劫況下，本項目臭的地理位置、嚷交通便捷等優(yōu)格勢能最大程度軍提升產(chǎn)品的附?jīng)_加值，也能冒迎合擬定目標(biāo)滔客戶群的實(shí)際嫩需求和購買力半，以求最大程醬度的贏得市場膀。芳C監(jiān)、棕由于本項目處岸于市超內(nèi)相對疊中心坐城區(qū)，緣周邊葵教育、購物、船醫(yī)療衛(wèi)生以及鴉日常生活等闖配套齊全雄，摩交通也相當(dāng)便殖捷，扭多條公交線路促開通，能便捷透出行于石家莊仔市區(qū)瞧。速D飼、項目扇擬采用現(xiàn)對簡慘明建筑設(shè)計，迎凸現(xiàn)項目歪相對變前衛(wèi)產(chǎn)品理念辮，也能較好的定迎合市飛場的汪實(shí)際論需求射。汪（騙二母）勵、戶型定位召石家莊初市使普通住宅標(biāo)準(zhǔn)搭采用國家標(biāo)準(zhǔn)填，愉普通住宅要求箱建筑容積率垮在版1.網(wǎng)0頸以上項，進(jìn)單套建筑面積候14炒4霉㎡以內(nèi)籃。賄通過市場調(diào)研勾較為詳細(xì)了解謝到，項目臭區(qū)域內(nèi)樓盤戶得型定位主要以樓12僅0趕㎡以上大中型淡戶型為主，如偏地塊北側(cè)項目秋御景江山戶型池均孕為秒15敞0之—裝18淚0偶㎡的大戶型，杜目前在售的花狹香維也按納仔2錘期也基本全部僵為職3升居室，面猛積這13仆6俱㎡須和主14覺6徑㎡兩種戶型，委臨近的博雅莊棒園稅15痛0衣㎡以上的戶型脾占整個項目蝶的口8械0圣％以上。山但做隨著普通住宅新產(chǎn)品主要供應(yīng)萌區(qū)的價格上漲仍，勢市民紀(jì)基于控制購房映總價的實(shí)際需外求，對功能齊災(zāi)全的霞中小屆戶型較為認(rèn)可徒，對于此類產(chǎn)駐品需求量較大退。仍經(jīng)調(diào)查，項目碎目標(biāo)客戶群的迷住房消費(fèi)能力窯主要集中在怪35缺—迅4湖5肢萬元，咱對于尺90帆—積1諷30取㎡賭的二居室或織三居等經(jīng)濟(jì)型餅戶型律需求量較大夜。兩詳細(xì)的號套柴型銹及面積區(qū)間需暑求調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)切計如下：鞭套性鼠1湊室損1姿衛(wèi)未2笑室杠1挎衛(wèi)摩2化室唱2割衛(wèi)剃3懇室豪1伏衛(wèi)裳3警室貫2獸衛(wèi)苦4巷室毫2須衛(wèi)木合計客需求比例（％撇）序1.88結(jié)11.97而25.12由19.25甩35.92鎮(zhèn)5.87綢100.00持面積區(qū)間貌（㎡）疊7丟0梁以上懸70-90烤90-100介100-11進(jìn)0稅110-12辯0日120-13色0借130-14密0班14擁0里以上嶄合計鈔需求比例段（％）殖3.76鞏12.44券23.24獻(xiàn)16.20剃13.38職14.32枝10.09劍6.57眼100.00何根據(jù)貞上述另石家莊市房地疾產(chǎn)政策情況、湖房地產(chǎn)供求狀別況、區(qū)域內(nèi)樓客盤狀況，并考艇慮目標(biāo)客戶群慚的需求狀況求和市場調(diào)研統(tǒng)蛋計數(shù)據(jù)分析遍，長擬定本項目主毛力戶型面積區(qū)臥間毅為沖9探0嶄—初13漠0及㎡，約占本項慕目孤的像7恭0趁％，基于本項霞目目標(biāo)客戶群詳家庭結(jié)構(gòu)研和經(jīng)濟(jì)性需求破的按考慮，本項目驕的戶型宜以兩蚊居室和三居室更為主，三居室從戶型中兩衛(wèi)多尤于一衛(wèi)，二居搬室中一衛(wèi)多于稿二衛(wèi)。綠具體戶型面積閑配比由下表所索示。具體面積燕區(qū)間和套型比嚷例分布如下表窯所示：拿面積播所占比例口戶型下該戶型所占比底例哥9棵0杜㎡以下總15%沈一室一衛(wèi)條3%訴二室一衛(wèi)據(jù)7%削二室二衛(wèi)瘋5%等9責(zé)0扇—輩10跳0瑞㎡跡30%膚二室一衛(wèi)砌5%系二室二衛(wèi)邪20%責(zé)三室一衛(wèi)歐5%事10常0紐—也13迫0良㎡賢40%感二室一衛(wèi)企2%疼二室二衛(wèi)懼10%貧三室一衛(wèi)威8%盜三室二衛(wèi)牛20%安13抖0居㎡以上市15%浩三室二衛(wèi)矮10%凡四室二衛(wèi)流5%污（三）、建筑刑風(fēng)格僵除項目平安大瞇街對過在售的襪花香維也納欺項目求采用歐陸建筑逗風(fēng)格外記，周邊近年來蔥所開發(fā)建設(shè)的宿項目基本上采摟用現(xiàn)代簡約型喪建筑風(fēng)格，如吩御景江山、博婆雅莊園、冀興餅花園等，通過擋調(diào)研走訪了解晃住戶甜對現(xiàn)代簡約的明建筑風(fēng)格蘿認(rèn)可較高偶。駱市場調(diào)研統(tǒng)計孫數(shù)據(jù)顯示野，幻69.2繼5條％的樣本傾向勾于現(xiàn)代簡約型辮的建筑風(fēng)格，勒另鎮(zhèn)有史18.0撥8償％的樣本較為冒傾向于歐陸建北筑風(fēng)格。座由此本項目的改建筑風(fēng)格宜于券采用現(xiàn)代簡約荒型執(zhí)。鞏（四）、產(chǎn)品蠶建筑結(jié)構(gòu)鬧在對項目周邊獅市場調(diào)研了解膝，目前項目周嘆邊區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品劃結(jié)構(gòu)形式仍然喬是傳統(tǒng)的平層競結(jié)構(gòu)，錯層結(jié)坊構(gòu)的產(chǎn)品在區(qū)蘿域市場還是空板白表?？焓袌稣{(diào)研抽樣宇統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示青，催52.2點(diǎn)8蜘％的樣本選擇巡平伶層致，其次壤是求21.60干%廢樣本具有錯層塞結(jié)構(gòu)的需求，升躍式面和置復(fù)式嘉都占有一定比壽例，分別紙為糠14.7點(diǎn)9脫％和絕10那.73虛%著。甩受傳統(tǒng)習(xí)慣心終理的影響和戶皆型面積的限制柔，傳統(tǒng)的平書層珍住宅依然是人元們的首選，錯黎層則更受高學(xué)綁歷年輕階層的如歡迎，躍式和架復(fù)式戶型則更壓多的得到收入雅較高人群的青豈睞參。莫通過上述對區(qū)運(yùn)域市場的產(chǎn)品郵建筑結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀枕和市場抽樣數(shù)釣據(jù)的分析，本艇項目的產(chǎn)品蜜建筑結(jié)構(gòu)乓以灣平選層紹為主堡（滔約紗占麗6勒5亭％默）陷，錯層為輔（劉約惱占郵3雞0杏％），塔同時也可以腰安排朵相對鄙少量的躍層或駱復(fù)式（善約奏5途％）認(rèn)，既迎合市場疫對傳統(tǒng)的平層章建筑結(jié)構(gòu)產(chǎn)品繡的主體需求，坊也可以通過產(chǎn)橋品建筑結(jié)構(gòu)的竄多樣化，滿足城不同層次客戶潤的差異性需求割。蘿三李、項目方案評談估意見澆由于本項目所線在的貼區(qū)域漢屬于液石家莊糧樓盤價格和產(chǎn)臉品檔次皺中高割等水平亂的零城區(qū)囑區(qū)域侮，警區(qū)域內(nèi)商品房勿目標(biāo)客戶群面網(wǎng)向揭石家莊移市區(qū)和項目周免邊區(qū)域，同時皇考慮到方目標(biāo)客戶群體耐對價格和總款鵲的敏感程度，掩因此沉項目開發(fā)匙尤其關(guān)竿注遞“拉產(chǎn)品價值價格輕比友”流。石同時考慮到該繳地塊的經(jīng)濟(jì)技趣術(shù)指標(biāo)，因此齡建議本項目產(chǎn)誰品定位為中外高蹈檔產(chǎn)品，以中妹等差戶型為主，些項目豪采用沫板式小高層攀、高層以及慧點(diǎn)式高層住宅論設(shè)計堅，候在產(chǎn)品建筑結(jié)姑構(gòu)上以傳統(tǒng)平撓層結(jié)構(gòu)為主，測錯層為輔的多功樣化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)碑形式，超采用簡約胃建筑風(fēng)格、尿明朗的外立面朱效果、觀優(yōu)美社區(qū)景觀湊、完善者社區(qū)吩配套及人性化鞠的物業(yè)管理來揪突出本項目的家簡約、健康生想活的粱理念。蘭第四部贈分待怕賞項目的經(jīng)濟(jì)分棕析液一、項目總體燕經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)將地塊出讓為凈其地出讓，面積狂：遷152412無.88譯2鴉㎡誘，合奉228.61浪2拜畝。斯用地性質(zhì)：廚南側(cè)地塊為圣居住峽用地，北側(cè)地醉塊為居住、商艇業(yè)公建等盡建筑密關(guān)度囑≤晌3賺5萍%翁；噴綠地壇率墓≥累30含%瘦姐。際出讓年限億：吵70目風(fēng)年睜由于本地塊經(jīng)枝濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要使求，本項目擬蛇建各項物業(yè)如怒下表：煌項目剝數(shù)量講備注醬住宅客486,31駱0.00議㎡寺商業(yè)公建歌70,690感.00型地下車庫妻2轎4箱,龜315.5豈0啟㎡流地下車庫軍民幼兩用聯(lián)二、項目開發(fā)啞建設(shè)的組織與粘實(shí)施計劃特（一）、建設(shè)薪方式泥建議采用公開妻招標(biāo)方式選擇貓施工單位，并愛聘請工程監(jiān)理絹，有效的控制遲項目的工期、荷成本、質(zhì)量。濁（二）、開發(fā)吐方案設(shè)想與分兇析尚由于我公司首奧次在石家莊開把發(fā)地產(chǎn)項目，注且對市場認(rèn)識炭上存在一定的楚不足，綜合考投慮本項目開發(fā)易風(fēng)險的規(guī)避、禿定價策略調(diào)整巧以及項目規(guī)模杠較大，本項目篩擬分四期滾動昨開發(fā)。第一期睜開發(fā)南側(cè)地塊剪和平路牽沿街洽部分，約建筑予面積詞12.50青萬㎡（友不派含部分地下車刑庫），并完成幼銷售中心、樣嘗板樓工程。盯便于本項目成治熟社區(qū)規(guī)模的趙形成和人氣的脅聚集，妖項目第二期開愉發(fā)平安大街沿翅線部分型約湖14.3虹5匯萬㎡，有利于瓦整個項目的唐前期的推廣和某二期的造勢，嘩最終有利于整杠個項目的運(yùn)作屯和資金的快速懂回籠。尖隨著項界目槽1售期殺和左2該期的開發(fā)和銷焰售，項鳳目衫3界期開發(fā)建暑設(shè)激14.06嚷9晃萬㎡（其中約略為裝1另0荷萬㎡的南側(cè)地正塊剩余未開發(fā)間部分，以及北予側(cè)地塊決約局4.06廉9雙萬㎡商業(yè)公建公部分）間，痛3六期商業(yè)在們項目進(jìn)朗行府2賴期的人氣匯集饞和沉淀后推出路，有利于商業(yè)雹的銷售和商業(yè)敘氛圍的形成?？揄棸可?言期開發(fā)北側(cè)地傷塊剩余的部分捧住宅和商業(yè)公遷建渣約貨14.78它1園萬㎡（其中住悟宅沒11.78扁1插萬㎡、線商業(yè)艇公巡建索3.0昂0儲萬㎡滋）殺。陶（三）、開發(fā)污進(jìn)度蝴開發(fā)期為扶52校個月，前期規(guī)培劃、設(shè)計、勘逢察、測量、手極續(xù)辦理、招投弟標(biāo)等共需青6媽個月；雄從項什目么1連期開始建設(shè)反到彩4鋒期結(jié)束，總計續(xù)建設(shè)期為守42聽個月，壞項撈目朝1侵期開工后的第來3夠個月開始銷售綿。整個項目建桿筑工程竣工圣時酸銷售基本結(jié)束睜，銷售期共計些43負(fù)個月。詳見（意附表二籃）樓耀-虧開發(fā)進(jìn)度表跳三、項目成本胡明細(xì)題除土地成本以漂外的成本明細(xì)侍見下表：捷項目名稱片總成本（萬元辰）咽單位成本（北元搬/這㎡）躺備注牛1另、建筑工程成盯本砌64,894案.76船1,165.忘08扛某貿(mào)旁高層住宅陸52521.園48庭1080.0途0柴住宅面?zhèn)蚍e剛48.63催1赴萬專㎡戰(zhàn),簽不含地下芳染逮電梯襯3890.4苦8蒜80.00曉住宅面脂積牌48.63析1魚萬㎡痛日忌商業(yè)公建器8482.8釘0始1200.0夕0盟商業(yè)公建面源積電7.06揀9豈萬㎡偷2訂、項目前期費(fèi)些用筑1253.2偉5焰22.50席糕稅顧規(guī)劃設(shè)計費(fèi)矩278.50閑5.00身總建筑面妙積震55.70束0朽萬㎡皺沖財住宅設(shè)計費(fèi)債668.40瞇12.00欠總建筑面址積引55.70炭0拘萬㎡于柱線地質(zhì)勘探騾111.40餃2.00聾總建筑面迎積遣55.70窄0勤萬㎡敘恥輔放線測量費(fèi)決27.85岡0.50耳總建筑面扁積扁55.70拆0雁萬㎡鞏孔著監(jiān)理費(fèi)像111.40擊2.00麻總建筑面烤積每55.70役0障萬㎡黨處束三通一平費(fèi)棋55.70紀(jì)1.00降總建筑面籃積午55.70稀0夸萬㎡固3輕、政府規(guī)費(fèi)鉗8,017.繼45耗143.94能惡荒劇住宅配套費(fèi)虧3,584.榜10賽73.70杯住宅面侍積紙48.63禾1饒萬㎡鉛嗓加非住宅配套費(fèi)爐424.破14勞60.00鴿商業(yè)公建面糕積哨7.06砌9突萬㎡弟膨滔新建社區(qū)教育贊費(fèi)絲2228.0捕0寬40.00魚總建筑面抱積亮55.70金0所萬㎡桑答求散裝水泥湊50.13館0.90灣建筑面豎積狹×校0.3×3社元伐票喝墻體革新費(fèi)游278.50牧?xí)?.00機(jī)篇劣灰勞保統(tǒng)籌費(fèi)增278.50梳胃5.00捷侍第慢白蟻防治費(fèi)參111.40夜豪2.00翼鉤雄奧渣土清運(yùn)費(fèi)葛278.50偵夠5.00促子殺稅確權(quán)測繪費(fèi)省83.55告1.50此耳應(yīng)務(wù)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)間167.10她監(jiān)3.00吼帖偵曠竣工備案費(fèi)梢27.85泛0.50構(gòu)尸賞瓣交易服務(wù)費(fèi)舞27.85安0.50甲壁屬惱質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)劇152.51碧攀2.74贊建安成拉本腦2.林5引‰械卻趣技術(shù)服務(wù)費(fèi)柜44.56框0.80寬遼創(chuàng)夏防雷審核湖27.85描0.50液暑妹墊圖紙審查嘆83.55挎1.50痕縣喊啦環(huán)境監(jiān)測費(fèi)魚111.40就笛2.00詞藥侍母印花稅弄18.30卻0.33倦中標(biāo)造價位0.03%襯凈裳招標(biāo)服務(wù)費(fèi)臨39.65轎0.71承建安成本百0.6性5工‰帥4謊、安裝工程蓬7,630.串90津137.00冬咱倘縫蜂燃?xì)鈺?.00穩(wěn)0.00煉向業(yè)主收入溉絲麻自來水磨557.00毛10.00耐艘夸沒污水、雨水催835.50振15.00孔億分饞電力香2785.0垃0型50.00拖拜例捆熱力增容此2785.0慚0蒜50.00陰挨腰晉閉路電視層111.40鉆2.00宰袍備梯智能化即557.00戀10.00債蕉5膝、環(huán)境配套沉2,785.粥00輩50.00許卵蜓描景觀、綠化矩1671眨30娃序充寶室外道路腎1114偉20助檢6季、管理費(fèi)竄2,785.考00愁50.00放讀7綁、銷售費(fèi)用疊1,949.冷50幟35.00駝嶄8命、財務(wù)費(fèi)用跟3,224.萄88啞57.90使史9脫、不可預(yù)見費(fèi)怠1,114.襲00歪20.00認(rèn)穩(wěn)總計：誠93,654們.74簽1,681.扎41降慢該狐地塊掛牌底價攪41高,鑼2透00為.00懸萬元臣，結(jié)合本項目晌的成本和利潤校的基本測算，企根據(jù)滔附表三鹿（罵1銹）別嗓-板土地成本測算召表，該地塊較禽為合理究的樓面價在浮1152.6仍0臣元籍/道㎡（不含稅費(fèi)唉），即俊地價絕出讓金有64鋸,商200街.00龜萬元，另外契迅稅為摔2,586.嚼00賢萬元，土地總劇成本為伶66貸,害768.00城萬元。本次經(jīng)姑濟(jì)測算土地成本本為吐66,768驟.00招萬元。教擬定賢競買身土地最高肚樓面價段1210.0母5貢元屋/跌㎡（不含稅費(fèi)織），總洞地價為診70撈,需096.00洲萬元移，其中它土地出讓金淘67星,4杯0吊0.00娘萬元垂、契稅逼2,6貧9蜜6.00吊萬元件，詳見附表三斜（繭1僑）否警-悠土地成本測算夾表。四、項目收入唐（一）、項目碼銷售價格的確府定炊綜合考慮本地絹塊周邊項目售課價腥（詳細(xì)見附表泄一）應(yīng)、本項目預(yù)期疊投資回報巨、綠石家莊箏房地產(chǎn)市場大她環(huán)境芳和區(qū)域市場的窯未來價格預(yù)計逝，隆保守地昆擬定銷售均價蛾格為：友住宅：撒4負(fù),浴0騾0晚0桶元回/均㎡蹦地下車位慣：驟1義0閥萬邊/掙個零（二）、項目渡收入命項目碼數(shù)量兩均價刷總價鮮住宅未486擴(kuò),復(fù)310漏㎡議4窩,玻0攪0境0耳元館/挖㎡碧194略,恰524楚.00綿萬元途商業(yè)公建篩70,69冠0右㎡懶8,00晴0模元未/李㎡攜56,55辜2活萬元送稅金密1植3鎮(zhèn),陽934.72鄉(xiāng)萬元勁銷售到凈斧收入粉237損,腎141.28這萬元賄備注：通過計銅算車位收益與漆建造成本基本部相持平，故超在談人防建設(shè)成本悠和句凈銷售收入喪計算舟時不予箭考慮蹤，具體計算如驚下：偉地下車位建造仁成本：悼2.究4315嘆萬棵㎡斜*2膠5桃00堂元端/端㎡烤呀＝耍6槽,索078.75喚萬元竄地下車位出租揀收益：千690灑個鼠*10卵萬贏元鴨/稅個文趙＝偏6遭,開900捏.00溝萬元五、項目利潤法項目銷售射銷售額方為牌251,07宴6.0播0乏萬元，貫凈怖收入為胖237,14碰1.28控萬元橋（不計算車庫至、地下室收入燭）鈔，脫總裳成本為降160勺,盈422.74拴萬元，苗總利潤為使76倉,竭718.54溜萬元，奮項目劍銷售利潤送率為示26.88熄%獄。計算如下：氧（司237,14輪1.28雹－失160,42展2.74騾）澇÷彎251,07掠6.00暢=換30.56騾%慶詳見附表三咐（反1優(yōu)）尚絕-唇土地成本測算亂表然六、資金來源禿與支出績項目略資金來源包括涂項目占用資金戒和播預(yù)售收入母，其中香項目銷售前喬總計占用競公司鹽資金券73匹,脊5筋00敏萬元，拳4荷批次投入，卷分別為權(quán)16沃,5慘0掘0蒼萬，位18,5川0涌0雞萬，念2查,次5鑄0凈0跡萬傍和倆36豎,00晚0溉萬元拒，豆其中古在項目銷售前貫可以申請到秩約毛40患,00坦0村萬元貸款，條項目占用資金暴在開發(fā)期間分譯批返還公司。術(shù)資金支出包括加土地費(fèi)用、其賀他費(fèi)用、稅費(fèi)古和還款。窗詳見（附表四腿）綱—休—險資金來源及支山出測算表顏七、現(xiàn)金流量起分析特基準(zhǔn)收益率的喝大小取決于銀嶄行的利率高低字、項目經(jīng)營的觸風(fēng)險程度以及張經(jīng)營的目標(biāo)和恒要求等，本項極目嚼取鑰“充銀行同期貸款排利密率允”禿為稅6.寫48椒%教，故基準(zhǔn)收益管率設(shè)稀為拼8%駁換。融財務(wù)凈現(xiàn)值：鹿54淹,貌