“假按揭”引發(fā)的風(fēng)險分析及對策研究

《“假按揭”引發(fā)的風(fēng)險分析及對策研究》摘要：“假按揭”是住房按揭貸款的一項重要風(fēng)險，它擾亂了金融秩序，增加了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，因此必須采取相關(guān)措施，降低“假按揭”帶來的危害，同時，一線經(jīng)辦人員在發(fā)展業(yè)務(wù)時，對住房按揭貸款不能饑不擇食，必須嚴(yán)格執(zhí)行貸款準(zhǔn)入條件，對于不符合貸款要求或者“打擦邊球”的房地產(chǎn)開發(fā)商、項目和貸款人堅決不貸，從源頭上降低“假按揭”風(fēng)險，因為往往是銀行工作人員不能及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的欺詐行為，“假按揭”才得以發(fā)生，因此要防止“假按揭”，銀行的責(zé)任最大摘要：由于我國按揭業(yè)務(wù)起步晚，國內(nèi)商業(yè)銀行缺乏必要的經(jīng)驗積累，加上相關(guān)法律的不健全，導(dǎo)致了目前不少房地產(chǎn)業(yè)“假按揭”現(xiàn)象的產(chǎn)生?！凹侔唇摇贝罅空加勉y行資金，極容易形成不良貸款，危害信貸資金的安全。規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展、建立以身份證管理為核心的社會信用體系將有助于防范“假按揭”現(xiàn)象。關(guān)鍵詞：“假按發(fā)揭”；房地產(chǎn)；金融風(fēng)險一、“假按揭”引發(fā)的風(fēng)險（一）按揭權(quán)人（銀行）的風(fēng)險近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，住房按揭貸款在各銀行貸款規(guī)模中所占的比率越來越大。有統(tǒng)計顯示，銀行按揭貸款占大型房地產(chǎn)公司融資來源的7成，占小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例則近100%。監(jiān)管部門在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，某銀行發(fā)放的個人住房按揭貸款總額中有6.05%涉嫌“假按揭”。對于銀行來說，“假按揭”造成的風(fēng)險主要涉及到還款人的信用風(fēng)險。還款能力體現(xiàn)的是借款人的客觀財務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的可能性。對銀行而言，把握住借款人的還款能力，就基本把握住了第一還款來源，而第一還款來源恰恰是貸款安全最重要的保障。（二）按揭人（購房人）的風(fēng)險先看一個案例：國龍大廈是廣州市國龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2002年開始公開發(fā)售的商品房。如今國龍大廈已有100多套房屋的業(yè)主查出自己的房產(chǎn)存在問題，不少業(yè)主購房多年卻沒有拿到房產(chǎn)證。原來，國龍大廈開發(fā)商一開始就玩了花招：先讓其職工購房，辦理“假按揭”，在銀行付款后，開發(fā)商以職工名義再將房屋轉(zhuǎn)售，而給現(xiàn)在業(yè)主的就是假房產(chǎn)證。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，國龍大廈的房子有的還是一房多售，房屋的第一個業(yè)主是開發(fā)商的職工，而此后房屋轉(zhuǎn)售多次，有了第二個、第三個業(yè)主，這些業(yè)主要么沒有房產(chǎn)證，要么拿的是假房產(chǎn)證。在重復(fù)按揭的時候，由于房產(chǎn)的特定性和唯一性，真正能獲得房產(chǎn)的人只可能有一個，故其他被陷入“假按揭”陷阱的按揭人只能轉(zhuǎn)而享有債權(quán)上的請求權(quán)；在虛假房產(chǎn)按揭的時候，由于房產(chǎn)是虛假的，購房人根本不能獲得履行。無論何種情況，都使購房人通過購房交易達到擁有住房的目的落空，在此過程中遭到的各項損失，均只能通過要求欺詐或惡意串通的各方賠償各項損失主張權(quán)利。然而“假按揭”風(fēng)險出現(xiàn)時，開發(fā)商往往已出現(xiàn)嚴(yán)重的支付危機或已攜款潛逃，尋求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任已不可能。（三）售樓者（房地產(chǎn)開發(fā)商）的風(fēng)險在“假按揭”情況下，由于實際借款人是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們實際承擔(dān)著按期還款的責(zé)任。巨大的資金壓力使得房地產(chǎn)開發(fā)具有高度的風(fēng)險。房地產(chǎn)商必須確保工程進度、銷售狀況按照預(yù)期進行，任一環(huán)節(jié)不到位，或政策稍有變動，市場稍有變化，都會使“假按揭”的行為敗露。在“假按揭”情況下，房產(chǎn)開發(fā)的資金鏈條時時都有斷裂之危險?！凹侔唇摇毙袨橐坏┍┞?，勢必給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來毀滅性的打擊，房產(chǎn)商可能承擔(dān)從民事、行政到刑事的多種法律責(zé)任。二、防范“假按揭”貸款的措施“假按揭”是住房按揭貸款的一項重要風(fēng)險，它擾亂了金融秩序，增加了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，因此必須采取相關(guān)措施，降低“假按揭”帶來的危害。正如前面分析原因時指出的，“假按揭”行為的產(chǎn)生，其本質(zhì)原因有兩個：開發(fā)商方面的原因，和銀行部門的無視行為，從制度和經(jīng)濟上看，正是由于目前按揭方式有利可圖，才使得“假按揭”這種行為十分猖獗，因此防范“假按揭”可以從以下幾方面著手：（一）房地產(chǎn)開發(fā)商方面.通過資產(chǎn)重組，擴大企業(yè)規(guī)模、提高企業(yè)的實力加快現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組，擴大規(guī)模、提高企業(yè)自身的實力。在具體實施資產(chǎn)重組時，既可以讓一部分有實力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助資本市場，通過資本運作，以控股的形式，形成緊密的或松散的企業(yè)集團；也鼓勵有實力的房地產(chǎn)企業(yè)采用兼并現(xiàn)有中小開發(fā)企業(yè)的方式，實現(xiàn)規(guī)模效益；也可以通過企業(yè)間的項目收購、土地轉(zhuǎn)讓等形式來優(yōu)化資源組合，擴大企業(yè)規(guī)模。.大力發(fā)展資本市場，拓寬企業(yè)融資渠道針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一、負債率高這一現(xiàn)狀，目前應(yīng)重點發(fā)展符合法律法規(guī)的資本市場，通過房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票、向社會發(fā)行企業(yè)債券以及吸引社會各類基金尤其是商業(yè)保險基金加盟等方式來拓展房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道，來增加開發(fā)商的自有資金。（二）貸款銀行方面.加強一線人員建設(shè)，嚴(yán)格把握貸款準(zhǔn)入關(guān)能否發(fā)現(xiàn)“假按揭”，相關(guān)的一線經(jīng)辦人員責(zé)任重大。事實上，往往是一線經(jīng)辦人員不能及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的欺詐情況，才使“假按揭”得以發(fā)生。在“假按揭”的風(fēng)險防范上，應(yīng)該按銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的要求，建立一套適合一線經(jīng)辦人員執(zhí)行的行之有效的科學(xué)的管理制度，提高貸款審批的獨立性和科學(xué)性，保證信貸資產(chǎn)質(zhì)量的真實性和及時性，在制度上減少“假按揭”的發(fā)生頻率，降低信貸風(fēng)險。同時，一線經(jīng)辦人員在發(fā)展業(yè)務(wù)時，對住房按揭貸款不能饑不擇食，必須嚴(yán)格執(zhí)行貸款準(zhǔn)入條件，對于不符合貸款要求或者“打擦邊球”的房地產(chǎn)開發(fā)商、項目和貸款人堅決不貸，從源頭上降低“假按揭”風(fēng)險。.銀行完善調(diào)查、審批、監(jiān)管體制在“假按揭”中，銀行對此負有審查不嚴(yán)的責(zé)任。因為往往是銀行工作人員不能及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的欺詐行為，“假按揭”才得以發(fā)生，因此要防止“假按揭”，銀行的責(zé)任最大。要認真執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者攫取貸款，嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目，對資本金達不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，行為不規(guī)范的開發(fā)商，不得審批發(fā)放貸款；加強貸款管理，對已發(fā)放的貸款實行全過程的動態(tài)監(jiān)控，對開發(fā)商貸款要獨立開設(shè)帳戶，視工程進展情況，分期撥付；嚴(yán)格進行貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查的“三查”制度。審查借款人資信和交易的真實性，落實貸前調(diào)查和客戶面談制度，真實了解貸款人購房意愿及還款能力，防止開發(fā)商利用關(guān)系人、內(nèi)部員工等的名義虛構(gòu)購房合同；嚴(yán)格審查貸款項目，嚴(yán)格控制市場銷路不暢的項目進行按揭合作，對按揭項目的價格定位進行市場調(diào)查和分析，對同一區(qū)域或相同檔次的樓盤進行比較，同時引進價格評估機制，對評估價格嚴(yán)格審查；加強貸款抵押物管理，及時到當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理商品房銷售備案和抵押預(yù)登記手續(xù)，項目竣工驗收合格后，督促開發(fā)商及時辦理分戶產(chǎn)權(quán)，完善個人住房貸款的抵押登記手續(xù)。.運用法律手段，追究當(dāng)事人的法律責(zé)任“假按揭”情況之所以屢禁不止，很大一部分原因是當(dāng)事人責(zé)任較輕，使當(dāng)事人無所顧忌。事實上在我國刑法中已經(jīng)有了對金融欺詐有相關(guān)的處罰條款，商業(yè)銀行應(yīng)該積極采用法律手段來追究當(dāng)事人的責(zé)任。在“假按揭”中，房地產(chǎn)開發(fā)商的行為已經(jīng)涉嫌違反法律。因此銀行在發(fā)現(xiàn)“假按揭”情況后，要積極向司法機關(guān)報案，注意收集相關(guān)證據(jù)，使犯罪分子受到應(yīng)有的法律制裁。.加快建立個人信用管理體系住房按揭貸款是購房人向銀行申請貸款用于購買住房的行為，購房人在貸款行為中是負無限責(zé)任的，也就是說，借款人終生都有償還貸款的義務(wù)。只要購房人有償還能力，都應(yīng)該償還銀行貸款，無論該住房是否存在、貶值或發(fā)生其它情況（例如房屋質(zhì)量，產(chǎn)權(quán)糾紛等）。就銀行方面來說，只有銀行方面真實發(fā)放了貸款，沒有違反法律、法規(guī)和部門規(guī)章的過錯，盡到了告知和提示信貸風(fēng)險的義務(wù)，沒有超出訴訟時效，銀行均有權(quán)利向法院請求保護其債權(quán)。（三）政府方面.進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場各級政府應(yīng)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的總量，將房地產(chǎn)開發(fā)用地市場化，盡快完善建筑用地和房地產(chǎn)項目立項、審批、管理以及對違法違規(guī)行為的處罰等制度，避免房地產(chǎn)開發(fā)用地“黑洞”，避免盲目擴大商品房開發(fā)用地，穩(wěn)定地價、房價,政府在進行房地產(chǎn)調(diào)控時，既要顧及廣大購房人對高房價的不滿，同時也要顧及銀行和房地產(chǎn)業(yè)的利益，減少“假按揭”現(xiàn)象的發(fā)生；國土、建設(shè)行政部門要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項、報建程序，加強期房銷售管理,減少項目爛尾風(fēng)險和產(chǎn)權(quán)糾紛，降低“假按揭”貸款的損失；建設(shè)、房管行政部門要開辦并規(guī)范貸款合同預(yù)登記,以確保銀行權(quán)益在預(yù)售階段能得到充分保證；建設(shè)行政主管部門和工商行政管理部門加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和經(jīng)營行為的審查，加強對“假按揭”行為的行政處罰力度。.建立以身份證管理為核心的社會信用體系由于我國個人信用管理體系不健全，借款人采用逃避、遷居等措施可以有效的逃脫債務(wù)，我國應(yīng)該建立以身份證管理為核心的社會信用體系，將重大收入、支出、資產(chǎn)、負債等內(nèi)容均納入信息登記，將大大提高個人信用管理效率，提高個人社會信用，包括銀行在內(nèi)社會各部門將從中受益。銀行也可以借此減少“假按揭”帶來的風(fēng)險。參考文獻[1]張建華.“假按揭”產(chǎn)生的原因及其防范J].企業(yè)經(jīng)濟,2004,(4):128-129.[2]馮宗容，廖喜生.“假按揭”產(chǎn)生原因及其識別與防范探析[幾福建論壇?人文社會科學(xué)版,2005,(4):21-24.[3]史曉南，陳育.“假按揭”