回歸與復(fù)興之房地產(chǎn)產(chǎn)品策略課件

回歸與復(fù)興規(guī)劃·概念·示意·展開·思考目錄■概念■規(guī)劃■街區(qū)■住區(qū)前提商住→商業(yè)+住宅→以住為主，以生活為核心利用市場空白，規(guī)模優(yōu)勢和城市主題↓綜合體↓滿足/競爭/高收益（一）概念一、出發(fā)點(diǎn)城市·生活·高端新品從城市切入，尋找城市生活新主張，打造創(chuàng)新產(chǎn)品的超越平臺(tái)，復(fù)興與回歸城市。二、“尋找理想的新黔城”街區(qū)（BOELK）－－熟悉的城市街上的城市/市井/自在安逸都會(huì)（CITY）－－向往的城市城市的方向/生活的向往三、設(shè)計(jì)概念城市綜合體[關(guān)鍵詞]城市功能和角色/一站式/大都會(huì)城市界面[關(guān)鍵詞]沿街面/天際線街區(qū)再造[關(guān)鍵詞]黔城生活復(fù)興/文化高地（資源附加）/空間變化和豐富/城市新天地/區(qū)域中心，鄰里中心尺度/親和/融入[關(guān)鍵詞]不是以氣度來凜人/建立和城市和生活和人的融合關(guān)系，共生與開放。（二）規(guī)劃

城市交響曲一、基地分析C、改造道路E、消防環(huán)線B、改造道路D、規(guī)劃市政路A、擬拓寬和城市干道·四線，兩區(qū)/沿街面豐富/南低北高/東區(qū)規(guī)則——用地價(jià)值評估東區(qū)：用地規(guī)劃、完整、較大，適合大型園林式私密的居住組團(tuán)西區(qū)：用地狹長、不規(guī)則、街面豐富，適合開放式的商住組團(tuán)A路：主要到達(dá)干道，環(huán)線始點(diǎn)，接駁其他城市路網(wǎng)，且規(guī)劃社區(qū)廣場。因此，定義為一類商業(yè)帶和項(xiàng)目形象展示帶（問題是單邊街面）D路：環(huán)線接駁，東西組團(tuán)軸線，屬于二類商業(yè)帶和形象展示帶（雙街面）B/C路：三類商業(yè)展示帶（單邊街面）5二、功能區(qū)布局131、開放組團(tuán)：南北向布局，高層建筑/2F裙樓/酒店、SOHO、LOFT、小戶型公寓住宅2、私密組團(tuán)：圍合式封閉社區(qū)/或架空平臺(tái)/水岸園林化/庭院化/點(diǎn)式高層3、城市主街1：社區(qū)廣場/城市公園帶（人街道和紅線退讓）/院落式的錯(cuò)落布局，商業(yè)街面/西為裙樓商業(yè)，東為獨(dú)立3F商業(yè)建筑/形成豐富的小庭院空間和街道4、城市主街2：曲折斜向布局/強(qiáng)化人行，弱化車行/豐富街區(qū)體驗(yàn)路徑/建議獨(dú)立2F—3F商業(yè)建筑街面5、城市次街：后街模式/以靜為主/裙樓商業(yè)三、交通動(dòng)線車行動(dòng)線人行軸線：南北主軸、動(dòng)、靜、商、住的接駁/強(qiáng)調(diào)人行/東西組團(tuán)的出入的設(shè)置開放街區(qū)：人車混合，強(qiáng)化人行動(dòng)線/和住區(qū)隔離為小區(qū)的出入口設(shè)置四、形象面設(shè)置■兩帶——構(gòu)成“街區(qū)符號(hào)”的城市界面，是項(xiàng)目主形象展示面，以低樓層獨(dú)立建筑，街區(qū)設(shè)置和垂直的院落空間變化，成就貴陽新天地，并融入周邊環(huán)境?！鰞蓞^(qū)——東西兩區(qū)，定位不同居住功能，以“城市天際線”來構(gòu)成城市界面，跳出地段的局限，成為城市地標(biāo)。五、整體布局示意小戶型居住公寓城市沿街商業(yè)點(diǎn)式或圍合高層建筑群都市親水社區(qū)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)LOFT（商住，以商為主）SOHO（商住，以住為主）東西區(qū)主入口雙會(huì)所設(shè)置酒店+SOHO+公建（城市美術(shù)館）城市廣場城市公園帶（綠化帶）城市街區(qū)六、規(guī)劃思路城市街區(qū)以街為軸，以院為區(qū)→多元融合、開放、私密結(jié)合，增強(qiáng)社區(qū)與城市的融合，營造更為豐富有趣的現(xiàn)代城市生活區(qū)城市開放社區(qū)城市私密住區(qū)城市綜合體六、規(guī)劃思路商業(yè)、商服、住宅、公建四種不同類型建筑，以街區(qū)進(jìn)行組合銜接和空間場景的聯(lián)動(dòng)，營造出打破城市功能邊界，打破城市居住與景觀環(huán)境邊界，打破商業(yè)和文化邊際的開放空間，實(shí)現(xiàn)對傳統(tǒng)商業(yè)、傳統(tǒng)商服、傳統(tǒng)居住等傳統(tǒng)城市功能的本質(zhì)性超越，使人們在大都會(huì)里、人文高地上、精神家園中悠然生活。（三）街區(qū)“城市SOHO區(qū)”一、街的示意·曲折布局，院落式街區(qū)·主入口，會(huì)所設(shè)置，經(jīng)過會(huì)所入戶·立體天街/藝術(shù)創(chuàng)意街區(qū)·裙樓上部LOFT小總部·立體美術(shù)館·城市廣場（項(xiàng)目的入口開闊尺度/迎賓禮遇/鄰里中心/活動(dòng)中心/下沉廣場）·城市公園帶（綠化帶/廣場的延續(xù)/小品，休閑設(shè)施/美麗的街區(qū)或城市界面/突出休閑輕松格調(diào)/突破傳統(tǒng)城市沿街商業(yè)的呆板）·院落式/立體/獨(dú)立街區(qū)（沿街3F建筑/利用前后上下錯(cuò)落，形成豐富的空間變化和多維空間生成/增加沿街面）·城市后街（商業(yè)街和住區(qū)相隔/形成灰空間/增加住宅首層的街鋪）二、定位■鄰里中心，社區(qū)配套，獨(dú)立商街，城市休閑文化中心■都市新天地，生活館，休閑港，社交圈，活色生香不夜天三、功能復(fù)合體——鄰里中心+商業(yè)

+文化公建四、概念SOHO

區(qū)■街上城市■城市生活回歸和超越■尊重■尺度■新體驗(yàn)（熟悉、時(shí)尚）五、街的類型■天街、內(nèi)街、院街、后街（多彩之窗）■藝術(shù)街、民俗街、風(fēng)情街、主題街（黔城走廊）六、設(shè)計(jì)特點(diǎn)■現(xiàn)代城市城界，結(jié)合民俗，地脈的符號(hào)，文化的物化，精神的物化■城市街文化的博覽館，城市街區(qū)生活文脈之旅■小品、設(shè)施、遺址、典故、命名■隨處的休閑設(shè)施（麻將桌）■擴(kuò)大街面/豐富空間七、街區(qū)業(yè)態(tài)組合■公建：美術(shù)館、民俗博覽館、城市廣場、公園帶■業(yè)態(tài)：酒吧街、淘寶街、食街、電影院、小劇場、主題街、兒童反斗街（四）住區(qū)“城市·優(yōu)品”色彩天際雕塑天際第五代住宅－－社會(huì)生態(tài)型住宅以舒適、人文、熟悉的人居環(huán)境為主題，創(chuàng)造共享空間，空間、環(huán)境、文化的整體結(jié)合，人、宅、城、景的有機(jī)融合；讓建筑重新確立鄰里親切關(guān)系，創(chuàng)造出全新的居住感受；讓建筑與城市界面融合，營造出充滿張力的、豐富的居住空間。一、建筑1、東區(qū)城市院落→“城市雕塑”/點(diǎn)式高層/私密/高層建筑退讓城市界面U型圍合布局/大中庭共享/南向雙景面點(diǎn)式庭院布局/蝶型式圓型建筑/庭院組合簡約、雕塑感、張力、現(xiàn)代建筑群、地標(biāo)、天際2、西區(qū)城市主場“城市彩虹”/板式高層/時(shí)尚/肌理/色彩開放式/排列/多產(chǎn)品線/架空層色彩感/城市天空/張力/動(dòng)感/大都會(huì)二、環(huán)境西區(qū)——架空層/組團(tuán)園林/泰園/休閑/泳池水景東區(qū)——庭院/都市水岸/親水/濱水建筑/城市坡地人文環(huán)境共享空間園林環(huán)境三、戶型1、產(chǎn)品A、西區(qū)■酒店公寓——40M22—80M■SOHO——60M2—100M2（雙層偷面積，4.5M層高）■公寓住宅——60M2—120M2（偷面積）■LOFT——80M2—150M2（偷面積）B、東區(qū)■空中別墅——180M22—200M■空中四合院（一梯四戶）——90M22—130M■空中院館——70M

—120M222、戶型配比■100M2—130M—180M2250%10%5%■150M2■180

M■80M

—100M■80M2以下2以上2220%15%3、戶型特點(diǎn)■主流/相對突破■緊湊型為主■偷面積■N+1■空中院館■空中四合院·空中疊院·空中院館■小戶型（夾層戶型）■相同面積，送花園多一房