鑫源·圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案

鑫源·圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案策劃部2004年9月11日前言房地產(chǎn)全程營銷思想是在中國房地產(chǎn)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的過程中，結(jié)合市場營銷的理論和實踐產(chǎn)生的具有實踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運作方法。不少發(fā)展商具有雄厚的實力進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項目運作的各個環(huán)節(jié)。如果只靠發(fā)展商自己摸索項目操作方法，往往費時耗力，周期太長，機會成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營銷策略的導(dǎo)入已成為大勢所趨。房地產(chǎn)全程營銷是從項目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系。本案即是利用鑫源策劃部的專業(yè)眼光及手段，通過對運城市圣惠路明珠小區(qū)為中心點的區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析。然后，以項目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的供求狀況，項目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進(jìn)行SWOT分析。在此基礎(chǔ)上，確立鑫源·圣景苑小區(qū)的市場定位和項目的價值，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見。全案共分六部分，其核心內(nèi)容包括：區(qū)域市場個案調(diào)查分析項目的投資分析項目規(guī)劃設(shè)計營銷項目形象營銷營銷推廣策劃項目服務(wù)營銷——目錄——項目背景第一部分：區(qū)域市場個案調(diào)查分析一、項目鄰近地段住宅市場分析（一）區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計臟（二）商品房怒銷售個案分析遼二、項目周邊從環(huán)境分析拴（一）壤本項目土地性縮質(zhì)調(diào)查凝（二）怎本項目周邊環(huán)甚境調(diào)查淹（三）扁本案交通條件朱調(diào)查夏（四）搭周邊市政配套票設(shè)施調(diào)查橋（五）蕩周邊人文環(huán)境藏調(diào)查脂第二部分：塵項目的翼投資分析揮一、鑫虹源裳·敬圣景苑久項目的概況篩二、項目所在開區(qū)域市場現(xiàn)狀閣及其趨勢判斷禿（一）項目所患在地的歷史狀色況及規(guī)劃前景聰（二）項目所使在地房地產(chǎn)市前場總體供求現(xiàn)桂狀及價格走勢落（三）項目所杯在地住宅客戶福的構(gòu)成及購買眠心態(tài)分析式三、本項目的補可行性研究穴四、項目土地潑SWOT略分析究本案區(qū)位的優(yōu)耀勢炎本案區(qū)位的劣偷勢坡本案區(qū)位的機話會點么本案區(qū)位的威羅脅及困難點谷(候五鼻)剖本案市場定位姑(裳六墾)殃論本案價值分析挑第三部分：項賠目規(guī)劃設(shè)計營驗銷創(chuàng)一、建筑風(fēng)格任定位、色彩計沈劃部二、主力戶型飼選擇既三、環(huán)藝設(shè)計肢定位壇四、串交通組織定位咱五箏、垂陸智能化物業(yè)管狹理和小區(qū)配套登非常重要鋪第四部分：項遷目形象營銷緩一、項目視覺店識別系統(tǒng)核心倒部分名稱標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體里二、延展及運妻用部分晃營銷接待中心蜜包裝設(shè)計域工地環(huán)境包裝窯設(shè)計硬公司及物業(yè)管封理系統(tǒng)包裝設(shè)油計雷第五部分：項蓬目推廣策劃群項目主要賣點赴設(shè)計集物業(yè)強勢、弱遵勢分析及對策考目標(biāo)客戶群定滋位分析繩價格定位及策拌略入市時機規(guī)劃廣告策略媒介策略推廣費用預(yù)算邊營銷推廣效果敬的監(jiān)控、評估切及修訂最第六部分：項喉目服務(wù)營銷抹前期資料準(zhǔn)備誠及銷售培訓(xùn)迫銷售組織及日溜常管理飽先期導(dǎo)入物業(yè)藏管理閑項目背鵝景臺蟻鑫少源料·魔圣景苑閘項目位于運城盲市鹽湖區(qū)圣惠去路中段西側(cè)，糕與運城市大型虜中、低檔住房歪消費的小區(qū)明尼珠小區(qū)緊緊相辨鄰。該項目用僵地的初始狀態(tài)涼是一捎片投3介0犯多畝的舊廠房瞎地。海項目緊鄰運風(fēng)誰高速路，由于為項目的本身的蛛地理位置和項培目周圍的商業(yè)陡開發(fā)程度及商筍業(yè)氛圍，我們擱暫定督鑫櫻源伏·巴圣景苑淋的訴求點為享：故“車咱運城老百姓辜滿意的好住房珍和闖多走幾分同鐘挺----村-本為家添轎車巖”勤。攀鑫莫源炊·驅(qū)圣景苑尺周圍建筑多為晴八、九十年代哪的民宅，平房巨早已破舊不堪芽，加之此地塊潔位于運城市區(qū)某和鄉(xiāng)村交界撇地嗽;特而且根據(jù)項目撲本身所在地的涌運城市地理位鞋置情況，項目閉所在地又被稱約為肥“石運城市的城市哭淹沒碑區(qū)籌”嗽，這里居民的震素質(zhì)普遍不高疾，周邊生活配固套十分落后。述鑫爬源皇·磁圣景苑軟目前的市場定答位基于此上等革原因。跡第一部分：區(qū)灣域市場個案調(diào)茄查分析涉項目鄰近地段應(yīng)住宅市場分析寧區(qū)域內(nèi)商品房貝供應(yīng)量及空置孕率統(tǒng)計秩鑫糧源強·跳圣景苑驅(qū)位于圣惠路西網(wǎng)側(cè)，我部門在薯市場調(diào)查過程省中，將其所輻項射到的范圍界廉定在運城市區(qū)富之內(nèi)。依據(jù)區(qū)根域內(nèi)物業(yè)的商凡品房售價把市它調(diào)項目分為兩傾類，以鳳凰路罵為界，鳳凰路仰以東的物業(yè)多穿為高檔商品住爺宅，鳳凰路西大端劃為中低檔正商品住宅。具勵體數(shù)據(jù)如下表寫：缺高檔物業(yè)商品汽房供應(yīng)量及空嘩置面積統(tǒng)計表譽單位：平方米掘元姨/粒㎡放序號責(zé)項目名稱塘坐落位置瞎總建筑面積蝶空置面積相起價挪均價痕工程進(jìn)度表1輛預(yù)現(xiàn)房黎2藏期房米3淚期房神4乳期房榨5恒現(xiàn)房淺6叛期房酷合蜂否計須中低檔物業(yè)商牙品房供應(yīng)量及憲空置面積統(tǒng)計診表迷單位：平方米爸元陵/箏㎡短序號過項目名稱映坐落位置查總建筑面積取空置面積鉗起價城均價則工程進(jìn)度械1串期房鉗2遼期房混3估期房精4急現(xiàn)房鑰5凡期房桶6眉期房粥合仙隔計挑禾趨從上表來看，帥運城市區(qū)被調(diào)枝查的物業(yè)無論怒是高檔樓盤，臨還是中低檔樓毯盤大多數(shù)是期籠房，這還只限暑在被調(diào)項目的氧統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如帽果再加未被調(diào)駱查的項目，估悠計市場空置率校將占商品住宅艙開發(fā)面壞積作60任%銳，儉納乏本項目規(guī)劃總廟建筑面積為城30145.丟54警平方米，現(xiàn)僅飾處于設(shè)計、規(guī)觀劃階段，從市城場現(xiàn)有的商品驢住宅空置量來拍看，本案已經(jīng)卸處在激烈的市戶場競爭之藥中洞,嬌面臨著非常嚴(yán)御酷的市場考驗句。付（二）商品房波銷售個案分析竿根據(jù)智鑫景源公·喚圣景苑園總體規(guī)劃、目睛前認(rèn)購期商品庸房的售價，區(qū)跑域內(nèi)可與本項顧目形成競爭的唐項目有：明珠伏小區(qū)二期項目尾、西碧園小區(qū)南、公司正在籌良建的項目。彩【瘋明珠小區(qū)銅二期項目控】賺項目地點：變圣惠路中段胸開發(fā)企業(yè)：巖運城市通宇集御團(tuán)開發(fā)有限公持司炊建筑面積：礙3靠萬零平方米便建筑結(jié)構(gòu)：扯主隨體象6賄層建筑，臨街贏樓盤不帶底商鹿設(shè)計戶數(shù)：凡1扣1先幢樓草約侵----讓-孟戶偷特色配套：昨主入口西側(cè)的代住宅樓帶底商教。搖主要賣點：行與眾不同的特女色技術(shù)服貓務(wù)門—謝—百六層送一個空哨中花園（送簡準(zhǔn)裝修，不裝及牢可入?。┨赇N售進(jìn)度：漏25高%豬【西碧園小區(qū)捷】灣項目地點：隙紅旗西度街徹71婆2廟號關(guān)開發(fā)企業(yè)：肥運城市碧?；ㄘ潏@房地產(chǎn)開發(fā)局公司貓建筑結(jié)構(gòu)：禍主興體采6罷層建筑，臨街圖樓盤帶底商（傭框架結(jié)構(gòu)）蘆設(shè)計戶數(shù)：誰撇6催棟樓耗主要賣點：眨起運城市住宅最苦低價格異（不102移0綠元搬/喘平米起價）筍銷售進(jìn)度：飾眨開始銷售半個顆月話二、項目周邊糟環(huán)境分析胸本項目土地性捐質(zhì)調(diào)查障鹽湖區(qū)圣惠西饑側(cè)凝路高30.7場4燒畝土地，規(guī)劃真建蔬設(shè)址3崗萬零一百四十驟五點五四平方簡米住宅。俗現(xiàn)地上物已平義，原屬廠房地俯，基本符合七鳳通一平標(biāo)準(zhǔn)。追（二）解本項目周邊環(huán)較境調(diào)查倦本案遠(yuǎn)方景觀榴較好，沒有都筒市的喧囂只有顛四季的莊稼和疼樹懲木賠.柜但是，本案近如景不佳，周圍超是待拆改的破壞舊平房，為數(shù)廉不多的老樓也事年久失修；藝（三）估本案交通條件傳調(diào)查旱細(xì)看，本案交抬通環(huán)境還有欠靈缺之處。鑫持源叉·足圣景苑入口位稍于揪-----歌-匆路，道路狹窄井，門前沒有公廉交車停靠站，柱需步行至圣惠局路小區(qū)雖三面狠環(huán)路，但均不盞是主干道豎；虎給（粱4巧、妄8辟路公交車往返哥于此膨）絹零（四）慕周邊市政配套逮設(shè)施調(diào)查螺本案周邊市政巾配套大環(huán)境的聞未完善、齊全槍。小區(qū)周邊還斃沒有理想的購暑物廣場和生活悼日常消費區(qū)、堪蔬菜批發(fā)市場蔥、超市。訊學(xué)校：康杰二軟中、運城職業(yè)奔中學(xué)；幼兒園候：圣惠幼兒園業(yè)等。求醫(yī)就近酷可去同德醫(yī)院旋和在建中的華拍康醫(yī)院等。懸但是，盡管鑫損源營·贏圣景苑周邊設(shè)紛施非常完善，蜜本案小環(huán)境的壺市政設(shè)施較差沉，附近沒有一惱家超市。鑫悄源敬·某圣景苑四周多脹為破舊的民宅誕，環(huán)境很差，半斜對面就有一淡個警犬基地和坦化工廠，視覺貫污染、尾氣污長染十分嚴(yán)重。償（五）周邊人傍文環(huán)境調(diào)查歐眾所周知，城羅西在我市的市歐區(qū)發(fā)展印象中難一直位居末位托，地處運城市頓區(qū)和鄉(xiāng)村交接拖地，長期以來媽受到區(qū)域文化拋影響，此地居槽民生活水平相令對市區(qū)整體較育落后、家庭收眾入普遍不高、醬文化素質(zhì)低、切消費觀念不成致熟，所以，鑫司源義·佳圣景苑沒有很考好的人文環(huán)境啦的基礎(chǔ)支持。擦第二部分：堵項目的焦投資分析鮮鑫限源舍·泳圣景苑偶項目的概況灑項目名稱：鑫效源兇·貧圣景苑小區(qū)奉開發(fā)企業(yè)：林鑫源房地產(chǎn)開忽發(fā)有限公司輔項目地點：鑫社源朋·擋圣景苑位于城愈西由圣惠路例、標(biāo)---咐-滿路捎和變----翼-粘路，三面環(huán)路易，一面為規(guī)劃枕路，距市中心挑河?xùn)|廣場估僅缺-----賀-旺里路程（車腔程鷹--毫-鞋分鐘）。兔項目規(guī)模：項益目占地面山積碌30.7羨4誕畝，總建筑面枯積是尚30145.惠5僻4錢平方米壩。刃規(guī)劃特征：主卡體磚砼結(jié)構(gòu)冷、嗎6筒層建筑，位洲臨珍----站-勾路一側(cè)建有一徑層底商，戶型舉設(shè)計，主力戶錄型為戒：暫------川--閥-推多平方米。駱二、項目所在睡區(qū)域市場現(xiàn)狀掙及其趨勢判斷鈴項目所在地的窮歷史狀況及規(guī)玻劃前景魯◤殊項目所在地滲◢叼鑫灰源隸·稍圣景苑所在地礦域可大體歸納色為百姓安居住級宅和經(jīng)濟(jì)實惠顛兩大門類。說妹其是百姓安居爺是因為鑫逝源燒·榜圣景苑的地理登位置的偏僻和豐項目周邊的商域業(yè)氛圍和市政桐工程配套的不拼完善。說其是惰經(jīng)濟(jì)實惠是因抄為項目毗鄰明決珠小區(qū)和西碧梁園小區(qū)，形成繳中、小型戶型鄙的消費區(qū)域（炮即：運城市中弊低檔住宅消費糠的集中區(qū)域）群。度其次是因為鑫貧源孫·傭圣景苑小區(qū)所蔑在地并無基深兔、雄厚得歷史題、文化背景。喜◤閣區(qū)域房產(chǎn)建設(shè)要展望眉◢銷預(yù)計項目周圍揚短時間內(nèi)將不柄會推出較往年診檔次高、規(guī)劃待面積大的樓盤社，明年的市場脹競爭就不會加燈強；蠅價格猴仍然是大部分芹樓盤占領(lǐng)市場宰的突破口；明絮珠小區(qū)二期新巷建樓盤注重社您區(qū)環(huán)境的營造壺，大多數(shù)以綠篩地面積大、綠雪化率高為賣點搏，其次，消費行者因購房訪問恥樓盤次數(shù)的增止多，加之報紙羞不斷對購房的音相關(guān)政策和購犁房技巧的報道肆，他們的地產(chǎn)搭知識和購房經(jīng)幫驗已經(jīng)成熟，臟對價格、環(huán)境括、交通、景觀端、朝向、戶型餓、升值等多方雄面因素考慮更故加慎重。肚項目所在地房述地產(chǎn)市場總體疾供求現(xiàn)狀及價敏格走勢涌區(qū)域內(nèi)所調(diào)項側(cè)目的銷售情況梨及標(biāo)售價統(tǒng)計癢表遠(yuǎn)序號庫項目名稱糟規(guī)模展萬檔㎡盞綠化率研(陡%)傷建筑結(jié)構(gòu)型樓體童(團(tuán)幢漏)避起售價患元爐/驟㎡伯均價竟元余/姜㎡耽銷售率喉(初%)揚1餅磚酷混扎/激框架憲2灶磚悠混可/坡框架役3插磚?；焓?齊框架格4娘磚掙混廈/尖框架鋤5修磚洪混訓(xùn)/出框架鉗6魯磚頂混宋/穗框架訊7柏磚湯混擦/腦框架黃8倡磚增混戀/突框架尼9敏磚竊混駕/碌框架等10察磚牲混培/玉框架擴(kuò)11爆磚倦混在/蔬框架義12纏磚該混重/歇框架宋鑫絡(luò)源晴·態(tài)圣景苑小區(qū)現(xiàn)賴處于內(nèi)部認(rèn)購葉期階段，如此艱的入市價格，餅如此的地理位炸置，超大戶型禁設(shè)計就預(yù)示著芳本案已經(jīng)失敗疫了未50%誠。所頃以覽“勿知己知彼，才指能百戰(zhàn)不親殆永”河，我們在充分亞了解到競爭對鉆手的優(yōu)、劣勢押之后，還要更鑄加明確自己的辭銷售目標(biāo)，根率據(jù)自身的優(yōu)勢焦制定一系列符濁合市場規(guī)律的車營銷方案，同授時揚長避短，錘把握住市場的淡脈搏、抓住消駐費心理，使本侍案獲取更大利汪潤。鬼項目所在地住化宅客戶的構(gòu)成歸及購買心態(tài)分最析探1替、區(qū)域客戶職暢業(yè)預(yù)估怒目標(biāo)客水戶范圍惕公務(wù)員韻團(tuán)購色教師席企業(yè)白領(lǐng)導(dǎo)其它先合計頑其它葉省建一公司幣公司內(nèi)部訂購勉其它富學(xué)院就普校艷其它堆百分比慢%班100%頂2捐、區(qū)域范圍預(yù)絨估冠區(qū)培答域改鹽湖區(qū)雪其斧它喝延外地人保合計羅論拾牌百分比公100%狡3永、客戶年齡預(yù)骨估末年仁扯齡平22--25糾26--30濟(jì)31--35垂36--40叮41--50撇50值以上刑合計沸百分比滿笑永努心戶苗100%拒4任、總價反應(yīng)預(yù)遮估純價別（萬元）鹿13域萬元以下凱14--18針19--24麗25--34那35乖萬元以上己合計死百分比濕篇執(zhí)佛顫社100%湯5拉、面積反應(yīng)預(yù)含估綿面積（平方米蜓）釋75看以下吃76--89麻90--10階0漿100甘以上問合計昏百分比炭兄風(fēng)論妨100%暴三、本項目的演可行性研究積為了深入細(xì)致憤地對該項目的從市場可行性進(jìn)類行研究，我們柱重點訪問了一習(xí)些有代表性的悄項目以及目標(biāo)股客戶組織和人女士。在調(diào)研過鬼程中，重點調(diào)臘研了成功項目海和同質(zhì)項目的花經(jīng)驗，通過調(diào)物研得出結(jié)論：女1寇、只要項添目階“適環(huán)境靚、配套墓全、智能化、賓有特色、有價啦格優(yōu)營勢縮”螞，市場銷售就牙會很好。致2零、市場需求是岔可以用膽識和桂策劃創(chuàng)造的。息四、項目錢SWOT豐分析降本案區(qū)位的優(yōu)槍勢▼外部優(yōu)勢▼理第一大部分：脅來自于市場的摸優(yōu)勢姻①濱鑫源兄弟集團(tuán)即的實力的社會婆影響的正面性搖。摧②尤鑫路源印·畝圣景苑小區(qū)的響小戶型設(shè)計為留購房消費拉在痕1權(quán)2拐萬元左右的中通低檔消費者提示供了購房契稼機樓.滴③蝴隨著總公司規(guī)巖模和實力的不靠斷壯大，公司慨的員工越來越近多，根據(jù)公司仙的人員現(xiàn)狀來交看，公司職員污的年輕化，已儉經(jīng)成為現(xiàn)狀和屆趨勢，那么年弊輕員工的住房封問題的解決，屈也成為公司的雅圣景苑小區(qū)的絲前期進(jìn)行公司春內(nèi)部定購奠定炭了龐大的消費可群體。晝④盯從明珠小區(qū)一歐期的開發(fā)現(xiàn)狀擴(kuò)來看，雖然開服發(fā)周期歷時較腸長，但是隨著頁城市貧富的兩邁極分化，明珠住小區(qū)周圍已經(jīng)碼逐步發(fā)展成為掘運城市住房中森、低檔消費的枝聚集區(qū)域。站⑤什明珠小區(qū)的二孤期開發(fā)和圣景再苑小區(qū)的開發(fā)出加快了項目周決圍的房地產(chǎn)開紙發(fā)規(guī)模和開發(fā)佳力度，從而形鐵成更大的區(qū)域蟻市場影響力奠脾定了基礎(chǔ)。槽第二大部分：存來自于項目本色身的優(yōu)勢漏

夾學(xué)府門第：北榴大燕工分校（閣高院）、康杰最二中、運城職以業(yè)中學(xué)、圣惠旅幼兒園等。樸

梢佛教圣地：無凝

旬購物天堂：至無念業(yè)食品消喇費欠—朱—浪無；悟衣物消租費暢—脊—兵無；銳休閑品消隔費充—烘—皆無；機日用品消殺費今—獸—撇無。扶

適求醫(yī)問藥方便字：叔甲級醫(yī)樸院秤—汁—線蚊在建中的華康較醫(yī)院雕中型醫(yī)柄院歡—軌—蘇扭同德醫(yī)院顧小型醫(yī)修院釀—艷—曠佩無西藥窮庸跳店坡—炊—牙無偽

殖交通發(fā)達(dá)爪：嘴述市內(nèi)四、八路朋公交車往返于棕此。迅

枯景觀公園：西騾花園銳

咸生活便利：無柴銀行、郵局、狼證券公吩司響貸洽；農(nóng)貿(mào)市場、尊大型蔬菜批發(fā)魚市場、超市辨；勉醫(yī)書經(jīng)店你蒼影院等金融、木消費、休閑、舌就餐場所幾乎烤沒有?！鴥?nèi)在優(yōu)勢▼簡

德小區(qū)自帶底商奔，可定項吸納咽諸如美容美發(fā)稀、快餐店、網(wǎng)梯吧、服裝行等腳商店服務(wù)于的谷業(yè)主。風(fēng)

弊日戶型不等，滿窮足了對住房面怪積需求不同的令不同層次的消每費者。圖

眨小區(qū)規(guī)劃設(shè)計琴，錯落有秩，歌新穎獨特。慰本案區(qū)位的劣喜勢▼外部劣勢▼敢第一大部分：釣來自于市場的代劣勢農(nóng)①怖運城市房地產(chǎn)盒重點區(qū)域的向攤東偏移，使本腹項目的價格和吹升值潛力很難改在短期內(nèi)有所譽提升。素②挖經(jīng)過市場調(diào)查筆發(fā)現(xiàn)，運城市晶民對于地理位冊置的選擇作為泰購房消費的首寶要選擇，經(jīng)過糕百份問卷調(diào)查既，鑫靈源籌·襖圣景苑小區(qū)的奔地理位置飄被臨90興%奪的被調(diào)查人所晨排斥。察③呼從明珠小區(qū)的慶一期和二期的割開發(fā)河銷售情菜況來看，本項桿目的開發(fā)周期伐和銷售周期可鐘能會較長。乎第二大部分：齊來自于項目本靜身的劣勢削

咱距重點小學(xué)太魄遠(yuǎn)，唯一較近誕的小顏學(xué)真—減—濾辱抖小學(xué)，校舍仍排為平房建筑，派設(shè)施簡陋，孩尤子就學(xué)環(huán)境極右差。許

飄本案緊鄰警犬永訓(xùn)練基地，視該覺污染嚴(yán)重。醫(yī)

宋區(qū)域內(nèi)人文素拾質(zhì)落后，嚴(yán)重準(zhǔn)影響項目的市逃場定位及地價鎖升值潛力。詞

丸周邊市政配套篇不齊全，生活財、購物不方便▲內(nèi)部劣勢▼訊售樓處位置較久難選擇。釣銷售力量的專珍業(yè)和經(jīng)驗的缺凡乏痕

拼入市均價過高姿，高出同質(zhì)樓劫盤足足二百多悲元。鴨

礙門前道路不寬辭，距圣惠路仍煤有一段距離，胞坐公交車出行礦不便。村本案區(qū)位的機功會點悼

泡功本案最有力的話支撐點是明珠抗小區(qū)二期進(jìn)入悼熱銷期。詞

著胸合理的中、小柏戶型設(shè)計可以陷滿足了市場需半求。戴

影強有力的、優(yōu)眨越的策劃、推得廣和現(xiàn)場銷售哨管理以及銷售挨力量，會將劣作勢、威脅化解始至最小限度。菌本案區(qū)位的威絡(luò)脅及困難點凳威脅來自緊鄰置的中低檔項目輝：如明珠小區(qū)找二期和西碧園王小區(qū)項目，他眾們的項目綜合菜質(zhì)素不俗，必恭會對該區(qū)域市窯場形成強勁沖特?fù)?；本案困難詞點在于偏僻的緩地理位置、不搶成熟的商業(yè)氛諸圍、項目周圍溪的市政配套不曠完善。植特別強調(diào)的是監(jiān)，本案必須有茄準(zhǔn)確的市場定營位，符合市場莖的入市價格，你同時再補充內(nèi)輔在提升價值。本案市場定位附（一）區(qū)域定嶼位補運城市區(qū)最有裹品質(zhì)的百姓安田居房項目定位乏擁有寧靜的社泊區(qū)環(huán)境，文化朽格調(diào)層次高雅乏，必有集中綠風(fēng)地和中心廣場懸，還需保障每刊個樓宇間都要鎖青蔥怡人、綠溜意濃濃，讓每講戶窗前看到的爐是綠草、鮮花瘋和休閑園地，贊即戶戶窗前如丑畫，家家陽光劇充足，彌補央15拳米飽超小樓間距的份劣勢。目標(biāo)客戶定位絲結(jié)合我們公司煩的專業(yè)經(jīng)驗，易通過對運城市霧房地產(chǎn)市場調(diào)濤查、分析，和營住房消費百份擱問卷調(diào)查歸納蔥本項目的目標(biāo)斜消費群主要有惑以下特征：破地域分布：圣武惠路周邊區(qū)域垂的住戶均為運越城市中低消費慕群體的居住集彎中區(qū)惱年齡：呼以牌25舌-非4叼0今歲年齡段為主污。煉家庭構(gòu)成：已岸成家，家中已獅有子女。貝收入：家庭年煤收王入康6000--誘1500脂0胳萬元左右。賠置業(yè)情況：多經(jīng)為一次置業(yè)，震原有房屋多為倦平房或舊樓房受，早已不能滿捉足現(xiàn)代生活的嚇需要。狀職業(yè)特征：中遙級公務(wù)員、管鬧理人員、個體撥工商戶及外地輛經(jīng)商者。英購房心理特點你：大部分居民步購房心態(tài)不成嶺熟；對燕85廉㎡丑—仍95虧㎡改善型住宅酬需求量大；環(huán)召境優(yōu)雅休閑、懼配套齊全、服持務(wù)完善即可滿頁足。棚備注：撕本案由于戶型虎已經(jīng)不能更改事，建議使用總悼房款的價格戰(zhàn)愉術(shù)，忽略單體稅售價（指每平預(yù)方米單價）和思超大單元面積牧的概念，運用勝為客戶算經(jīng)濟(jì)奴帳的手段，刺奪激消費。殲六、本案價值托分析故根據(jù)以上論述誤，本案地塊所酒處區(qū)位，以及叢所擁有地產(chǎn)條班件，及戒SWOT淋分析，價值應(yīng)抖在館120衛(wèi)0科元念/m主2獵左右。濤第三部分：項稻目規(guī)劃設(shè)計營鉤銷花建筑風(fēng)格定位杏、色彩計劃堆（按照公司目彎前決定的建筑錫風(fēng)格和色彩計仗劃執(zhí)行）凝二、主力戶型麻選擇劣本項目所處地戒塊是一個非常色傳統(tǒng)的城市郊塵區(qū)農(nóng)村生活居割住區(qū)，泰區(qū)域內(nèi)所調(diào)項紡目的主力戶型倍及總房款范圍固統(tǒng)計表赤單位：爐㎡伯夜已元芹/融㎡聰序號耀項目名稱曲單元面積范圍譽主力抽戶型語50-80駁㎡配比更80-100匪㎡配比司100并㎡以上配比鞋總房款范圍絮(術(shù)萬猛元袍)籌主力記房款蠻(前萬趟元摩)久1隨2頌3集4擴(kuò)5飄6涉7右8將依上表分析，涉鑫視源走·忠圣景苑應(yīng)根據(jù)互主力客戶群的寧定位（詳見第友二部分第五項唇內(nèi)容）度身定沫造，以二房一咱廳一衛(wèi)垮85狠—狗9纏5即平方米辟左右為主力戶口型。盟但是，本案單脾體戶型已經(jīng)不餐能變更，只能我在細(xì)節(jié)上下功騾夫。經(jīng)過市場傭調(diào)查，城西內(nèi)響尚未發(fā)現(xiàn)一樓避帶私家花園的或戶型，而在城啞東一帶，這種弄設(shè)計非常盛行打，如：禹都花洽園，帶小院的兇戶型銷勢火爆栗，總房款有的亦與三樓同價。特三、環(huán)藝設(shè)計盟定位牌小區(qū)整體綠化號以錯35.5%販主題綠化面積毯為構(gòu)架，在步蛋行系統(tǒng)上序列紀(jì)布置集中綠化應(yīng)園林，充分預(yù)獎留社交、休閑取廣場、停車場娃等空間。與整鋪體園林綠化相夢結(jié)合，穿插布匙置有原創(chuàng)性的披環(huán)藝雕塑小品哥，增加小區(qū)的然文化氛圍和藝乳術(shù)品位。哄四、爺交通組織定位忘避免過境交通認(rèn)，保證小區(qū)交杯通通暢順達(dá)，歪最大限度實現(xiàn)墳小區(qū)人車分流囑，各組團(tuán)庭院爛綠地?zé)o車流，勾以確保小區(qū)孩貫童隨意玩耍行他走的絕對安全竄。中五、圓智能化物業(yè)管貼理和小區(qū)配套優(yōu)非常重要稿小區(qū)的品質(zhì)感辭即來源于小區(qū)提產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計極等硬件，亦體窯現(xiàn)于小區(qū)配套翻服務(wù)和物業(yè)管貴理等軟件。事壩實證明，區(qū)域撥內(nèi)住宅的業(yè)主淋對物業(yè)管理和焦小區(qū)配套的要裹求越來越高。杜引進(jìn)先進(jìn)的物醋業(yè)管理思想和恒管理體制，是揉建立品牌效應(yīng)肉的有效途徑。售物業(yè)管理寺的極3刪：扮1碼1冒原理表明，如液果小區(qū)物業(yè)管跑理水平差，其濟(jì)壞影響的傳播兔面將宏是插1鄭：睜1口1腹。而好的物業(yè)佩管理傳播面恭是蕩1欲：葛3辦。因此，墨在房地產(chǎn)市場蛾相對成熟的今怨天，專業(yè)物業(yè)猛管理在樓盤的腎價值實現(xiàn)中毀占魂10膊%痛左右的比重。評建議：小區(qū)內(nèi)朋設(shè)物業(yè)管理處罪；加強小區(qū)智畢能化物業(yè)管理文水平，區(qū)內(nèi)設(shè)變寬帶網(wǎng)端子、毒對講門以及引漸進(jìn)節(jié)能型建材滋，、物業(yè)管理叼和安防，滿足枯現(xiàn)代人對現(xiàn)代飲居住環(huán)境的要行求。欲第四部分：項峰目形象營銷心項目視覺識別寨系統(tǒng)核心部分慕為使鑫東源擋·悔圣景苑小區(qū)住催宅項目的概念卡具體化、專業(yè)悅化、建議建立屈產(chǎn)品形象，給片予消費者深刻捧、明確的印象捆。內(nèi)容：要A啄、項目標(biāo)志：怨確立本案的父LOGO竊；六B寄、標(biāo)識系統(tǒng)：敵確定標(biāo)準(zhǔn)字、瓦標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)志國基礎(chǔ)組合及象演征圖形、證件輩類（如：員工交工作卡、臨時綁出入證、會員主卡、胸徽等）匹、文具類（標(biāo)抹準(zhǔn)信簽、信封衰、專用桌椅、襪物業(yè)管理薄等囑）、紀(jì)念物、讓禮品、工服類估；變C姑、導(dǎo)示系統(tǒng)：振戶外大型廣告奸牌、交通指示勝牌、刀旗、彩渾旗、圍檔、廣褲告宣傳單、售丘樓書、門楣標(biāo)宴牌、樓號牌等梳。肆以下內(nèi)容閣詳見設(shè)計彩稿冤：鼻名稱：鑫旬源翁·巾圣景苑小區(qū)島標(biāo)志：（項目趨的修LOGO水）標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體禿延展及運用部屆分形樂婚除了項目的劣曉勢，我們前面得已經(jīng)提出建設(shè)倘性的建議，以倒下重要針對填鑫叔源看·份圣景苑耍宣傳、管理方注面的優(yōu)勢：地忌理位置不佳，鞋商業(yè)氛圍未形汪成、市政工程雖配套不足等三碑大弊病，建議察改進(jìn)措施如下煙：岸營銷接待中心賺包裝設(shè)計沫營銷接待中心角是客戶直接了落解項目的場所霜，客戶對其包召裝設(shè)計的直觀嚼感受如何將直駕接影響其對項塔目的認(rèn)識和評仿估；因此，營雜銷接待中心的略包裝設(shè)計尤為恥重要。1、構(gòu)想：溝整個營銷接待茄中心根據(jù)工程壩部及裝修設(shè)計劉的平面布置安川排，總體要求源寬敞、明亮、責(zé)典雅氣派、個紗性突出。建議怒鑫散源悟·呢圣景苑售樓中岸心進(jìn)行裝修和紅功能分區(qū)。（霜以區(qū)別本項目地和另外兩個項倦目的不同即：慕明珠小區(qū)二期犬和西碧園售樓劇部粱垮）伍2帖、主要內(nèi)容：●形象墻齊其是營銷接待揮中心的形象標(biāo)舊志，主要突出崇項目的名稱、冰標(biāo)志。形象墻些前面是接待臺治及資料臺，是歇銷售人員主要闖接待客戶和派執(zhí)送資料的場所驅(qū)。畏●強展板及場地布埋置風(fēng)（詳見設(shè)計樣敏稿）停展板編排為展饒銷會的重要部舉分。它可以系則統(tǒng)地介紹本項丙目的基本情況尺及銷售情況，晌其最重要的內(nèi)邀容之一是了解壩項目優(yōu)點，并排設(shè)計統(tǒng)一的藝寺術(shù)形式加以布撫置，使個性形朋象突出，內(nèi)容彎豐富、簡明，妻縮短買家了解攻項目的時間，伍甚至可以使其漏作出迅速的購田買決定。捐●吼透視圖及項目掛模型悲（即：沙盤）有模型與透視圖匙能增加買家對偽本項目的立體坡縱觀認(rèn)識，令近買家置身其中套，領(lǐng)略各樓層的的朝向和景物擇，清楚明了選莫購單位所在位浙置，給人真實燈的感覺，令買填家倍增信心。醒●竟售樓處房頂上晴的燈箱廣告，筐做到畫面與團(tuán)VI過設(shè)計風(fēng)格的統(tǒng)享一。餡工地環(huán)境包裝密設(shè)計攝將整個工地現(xiàn)津場，根據(jù)建筑莊施工的進(jìn)程和不環(huán)境特色進(jìn)行依包裝。包裝強鄉(xiāng)調(diào)項目的特色司，對項目有一好個整體良好的灰視覺形象。牽具體內(nèi)容：斗一部分內(nèi)容為魄工地圍墻包裝雀、工地立柱廣飼告牌制作、工夫地公共標(biāo)牌制繡作、掛旗制作穩(wěn)、路燈安裝等漠。另一部分內(nèi)策容為綠化和其微它配套工程完房善，優(yōu)先搞好煉工地圍墻沿線灣、樣板房參觀巴路線以及綠化歉工程施工。要桶求嚴(yán)格按照屯VI妨設(shè)計內(nèi)容制作圖完成，綠化工焰程由工程部按牛工程進(jìn)度按時為完成。宣建議本案建工霜地圍檔，并布第置宣傳立體畫裙。促到公司及物業(yè)管震理系統(tǒng)包裝設(shè)繞計襲除本項目的印VI擾系統(tǒng)確定的常股規(guī)內(nèi)容外，物困業(yè)管理系統(tǒng)包玩裝設(shè)計還包括報辦公功能導(dǎo)視成系統(tǒng)設(shè)計及物驗業(yè)管理公共設(shè)藍(lán)施指示系統(tǒng)設(shè)圣計。如：各辦發(fā)公室的導(dǎo)視標(biāo)魯牌、小區(qū)示意歷圖、垃圾桶、張停車場指示牌襪、消防通道、記環(huán)保告示牌、畏業(yè)主會所指示夠牌、告示欄等寶。棉第五部分：項與目推廣策劃唇本案是個具有閣獨特魅力的項直目，應(yīng)以不平捆常的手法推廣露，以使好的優(yōu)舞勢充分展示出滋來。炮建議本案按照條項目的五個發(fā)撥展階段：項目質(zhì)的內(nèi)部認(rèn)購及世試銷期、項目根的入市期、推床廣期、成熟期陰（包含項目的燒品牌確立期）息、鞏固期（尾杏盤促銷期）開晨展?fàn)I銷推廣工性作，目的是使勒本項目能夠更召準(zhǔn)確的依據(jù)房賤地產(chǎn)銷售市場討的發(fā)展規(guī)律，依正常經(jīng)營，實喬現(xiàn)公司的良好分預(yù)期目標(biāo)。監(jiān)項目主要賣點戰(zhàn)設(shè)計貍〖奔賣點一針〗砍：擇針對安居住宅捏1響、咱運城老百黎姓滿意的好住扔房李-----劍---慰-斥鑫永源眉·痰圣景苑小區(qū)2、3、辯〖掏賣點二渡〗般：遼針對經(jīng)濟(jì)適用海房躬1搞、多走幾分員鐘劍----銹-丹為家買輛小轎哄車2、隊物業(yè)強勢、弱園勢分析及對策狠本物業(yè)撇規(guī)劃設(shè)計強勢緞不多，整個小鋼區(qū)應(yīng)按中檔、梯功能齊全、享畜受、休閑的概揚念進(jìn)行補充，津除了區(qū)內(nèi)設(shè)有歡兒童娛樂設(shè)施鞭、業(yè)主休閑園軟地、花架、主摔題雕塑、鵝卵戀石小徑外；考福慮到周邊的生份活配套設(shè)施的通缺陷，底商需鍋定項承招服務(wù)哥功能的經(jīng)營業(yè)爹主，如小型超撫市、小型網(wǎng)吧膛、尤其是在業(yè)尖主對現(xiàn)代化居浮住環(huán)境的需求畢方面做顧到想“遇人無我有，人哈有我此先塌”摘的優(yōu)勢，這些闊補充必對商品巷房銷售起著很托大的促銷作用蹲。卸本案在物業(yè)智仙能化管理上，漠應(yīng)增設(shè)寬帶網(wǎng)起、可視樓宇對堡講門以及節(jié)能妥型建材，滿足息現(xiàn)代化住宅對初安全防范、停裙車、消費、高靜速上網(wǎng)的需求街。以實現(xiàn)快捷寒、高效的超值儀服務(wù)與管理。餐讓購房者感到羨自己買的房子胳物超所值，進(jìn)貿(mào)而為我們義務(wù)償宣傳到親戚、起朋友、鄰居、厭同事，口碑宣倘傳的成效力度遼很大。螞目標(biāo)客戶群定津位分析年本案在前面已明經(jīng)論述，本節(jié)唉不再論述，詳浙見第二部分第嗽四項。討價格定位及策行略檢根據(jù)我們對目評標(biāo)市場的仔細(xì)危調(diào)研和深入分獅析，本項目的釋入市定價應(yīng)當(dāng)宴采取低開高走軋的策略，入市洞定價應(yīng)當(dāng)較具仿彈性空間，入失市時富有較強也的市場競爭力復(fù)，能讓先購先套住者的物業(yè)升塌值，同時使投狼資人士的投資漁具有炒作的空究間。1、價格方案夕鑫床源劇·姓圣景苑小區(qū)低王層入市價格建尊議猶周邊檔次跟鑫靜源功·燭圣景苑小區(qū)差涂不多的樓盤，申明珠小區(qū)二期徐、西碧園的價肅格分別是：朽明珠小區(qū)二期睜（期房）每平燥方狀米平誘霜元（優(yōu)惠率銹6%預(yù)）劈西碧園（期房符）每平方闊米尸圖淚元（優(yōu)惠率豬6%嗚）刮以上均為未優(yōu)?；莸膬r格范圍狡,蘆故建議鑫扶源癢·義圣景苑小區(qū)低春層樓宇售價每率平方米價格應(yīng)厭為首碧國悼元。慌鑫攜源育·伯圣景苑小區(qū)高我層入市價格建鄉(xiāng)議晚周邊高層樓盤女價格分別為犯：僻河西碧園小區(qū)（益期房）每平方睡米熊慶痰共元淘明珠小區(qū)二期露（期房）每平鏟方溪米授圖遇元緒圣惠花園（現(xiàn)撲房）每平方雨米洗晝?nèi)フZ元筍建議本案高層穴價格范圍肉是累鋸沃諷元歡C杰、鑫酒源小·罪圣景苑底商售器價建議來周邊樓盤的底鄭商售價情況：駝明珠小區(qū)一期鋪每平方叨米尖種給元將明珠小區(qū)二期亂每平方純米點休嚇元飄西碧園小區(qū)小屠區(qū)每平方線米泛惑搞元偷圣惠花園小區(qū)楊每平方初米錢端撐元側(cè)建議本案底商員均售價為每平驗方鐘米禽輩宮元。附2奇、付款方式和景進(jìn)度機付款方式和進(jìn)乏度，與優(yōu)惠比招例相聯(lián)系，設(shè)位計時體現(xiàn)以下利原則：付款方兔式不同，各種心方式現(xiàn)值相等勝。閘付款方式：一怕次性付款分期付款按揭貸款3、優(yōu)惠條件先購先優(yōu)惠恐展銷會期間優(yōu)套惠（免契稅興1.5%續(xù)或優(yōu)惠現(xiàn)金唇2%煌）朋業(yè)主二次購房數(shù)優(yōu)惠輕教師、軍人、每拆遷戶優(yōu)惠公司員工優(yōu)惠團(tuán)購優(yōu)惠入市時機規(guī)劃拋考慮房地產(chǎn)市咽場的廣告宣傳悅時機，建議敵200門4襖屈年何1役0戀月正式開盤。廣告策略漿廣告策略是營車銷推廣策略的醋重要內(nèi)容，是禽廣告活動中用滑有限的費用取鋸得最大廣告效界果而運用的手催段和方法，在倡房地產(chǎn)業(yè)異軍著突起，廣告數(shù)皇量繁多，形式長多樣化，市場克競爭日益激烈況的今天，要使眉廣告活動富有肌成效，必須制柱定多種廣告策旗略。主（一）廣告目數(shù)標(biāo)市場策略項目標(biāo)市場是項殘目決定進(jìn)入的尋市場。根據(jù)項燭目工程進(jìn)度和周營銷階段的劃符分和廣告目標(biāo)員對象所處的區(qū)嶄域，廣告活動糊運用漸進(jìn)式策跑略，即鑫時源屑·蜂圣景苑周邊范覺圍、項目所輻繁射到的運城市具市區(qū)。濃項目入市的品巖牌形象、自身嘉品質(zhì)、小區(qū)文違化宣傳尤為重誕要。爽廣告內(nèi)容的更店新策略垮根據(jù)項目營銷雅推廣的進(jìn)展和石目標(biāo)市場的變織化，或者隨著內(nèi)消費者的觀念罩不同，以及項良目在不同時期酸的具體推廣，撤廣告內(nèi)容都要碑有所更新，以彼更能適合消費斑者新的需求，膨不論是心理上戴或?qū)嵸|(zhì)效果上顧，都要求廣告哨重點內(nèi)容突出孤，以提高項目乳在消費者心目偉中的地位，刺獲激消費者的購疾買欲望。保廣告的心理策謹(jǐn)略著廣告心理策略役是運用心理學(xué)矛原理來策劃的購廣告，從而促版使消費者在更幕短的時間內(nèi)，獎更快認(rèn)可和產(chǎn)譯生購買行為。慎其具體運用于沉項目是針對消黎費者心理對健泰康的需求、安洗全的需求、方鴿便的需求、舒舒適的需求、經(jīng)洞濟(jì)的需求進(jìn)行乳刺激、說服和物引導(dǎo)，并貫徹基于各主要賣點羨的內(nèi)容之中。肝廣告錯位競爭途策略壤鑒于廣告初期已，在總體實力悅不如名牌的情嫌況下，通過調(diào)箏整力量對比，蘇避實擊虛，進(jìn)財行錯位競爭，仰如項目的規(guī)劃予特點、建筑特?fù)岦c、文化內(nèi)涵心都有獨到之處梳，在具備這些披優(yōu)勢的情況下號，揚長避短巧庸妙地將競爭對何手的優(yōu)勢化為峰劣勢。同時借砍助有利的局勢疑和時機來宣傳照項目，借助地若域概念來推廣場項目以及借助親強強合作來提瘋高廣告的攻效抬。媒介策略愚（一）根據(jù)鑫向源各·陷圣景苑的經(jīng)營蛇推廣方案，將隊廣告具體內(nèi)容莊落實分為五個凱階段：樓△騙第一個階段：呼內(nèi)部認(rèn)購及試結(jié)銷期吊時間：表200伙4興年壩9殺月底匹～味200饑4唉年緣1牲0淚月賤△汁第二階段：入訂市期豪時間：屠200鑒4副年糊1過1須月獻(xiàn)～居1藥2夜月中旬博目標(biāo)：全方位運廣告宣傳，配載合主題活動，叼推廣樓盤。昆△進(jìn)第三階段：推析廣期漸時間：義2002色年葵1緞2脂月眉～移200愛5炎年弱1流月術(shù)△傾第四階段：成絡(luò)熟期奮時間：痕200網(wǎng)5姜年狀2典月～糠200漫5頭年界3描月份萬△眠第五階段：鞏趣固期（或到尾弦盤期）敞時間：訓(xùn)200童5詢年六月份以前駛（二）建議及券分析放鑫讀源麻·腰圣景苑第一階之段的宣傳推廣玩要建立立體的迅推廣構(gòu)架，從芒銷售所涉及的掀方方面面如營悲銷中心、工地到形象、大眾媒燙體對目標(biāo)對象材進(jìn)行全方位的睬銷售傳遞，以斷在短期內(nèi)擴(kuò)大博知名度，提升叮銷售業(yè)績。康試銷期和導(dǎo)入貌期前期的廣告堂形式以報紙廣隨告（軟性文章打結(jié)合硬性廣告凱）和戶外宣傳唱活動（廣場大曬屏離、赤D揭M準(zhǔn)單直投等）為江主，目的在于屠信息的盡可能欺告知。導(dǎo)入推聽廣期宣傳推廣授以報紙硬性廣芒告為主，同時和配合相應(yīng)的銷新售新聞宣傳和吼營銷活動（新吊聞發(fā)布會），質(zhì)已迅速擴(kuò)大知嚼名度和建立信均任感。磚從宣傳階段考茄慮，第一階段遲考慮進(jìn)攻力度專，一方面以立宋體全方位的媒佩介（考慮本案冊的規(guī)模及營銷降區(qū)域，建議本選案可不考慮安順排電視廣告，中應(yīng)逝以油D退M漁直投廣告為主侍，輔以燈箱廣跳告、專賣場展道銷活動、戶外灶宣傳活動、商云業(yè)性信息等媒晶介宣傳方式）遙進(jìn)行多點進(jìn)攻駕；另一方面在敢報紙媒介方面刪以相對中版面唯投入，后期則裹可用均頻率、司小版面（比如歲：運城日報的鉗周五版的廣告臨）進(jìn)行推廣。薦以下提供六個補戰(zhàn)術(shù)：椅戰(zhàn)術(shù)一：營銷怕中心現(xiàn)場展示（1）目標(biāo)補營銷中心作為戒銷售的前沿陣拍地，直接影響鷹買家的選擇?？室虼?，營銷中堤心的各方面資味料和裝備，從諷所見、所聽全器方位讓買家了婆解信息。另外隆售樓處除具備于硬件資料外（侵如模型、效果覺圖、樓書等印密刷資料外），衛(wèi)還需高素質(zhì)、拋專業(yè)的銷售人泛員。融建議：對現(xiàn)銷襲售人員進(jìn)行促尚銷專業(yè)培訓(xùn)。（2）手段標(biāo)售樓書：專業(yè)聽的售樓資料。話設(shè)計風(fēng)格應(yīng)與架其高檔的定位亡相一致，且內(nèi)悉容全面、制作孕精良。公折頁：售樓普睛及資料。優(yōu)勢逝在于費用低，信可大量發(fā)放，妹傳播范圍廣泛樂，內(nèi)容簡潔。碌手提袋：本身晶作為流動媒體夠宣傳，并可裝則售樓書等資料栗。漁展板：售樓處粗懸掛資料，全少面介紹公司及右樓宇信息。安禮品：費用低閣、美觀、實用鄉(xiāng)，用于傳遞信群息，能夠制造荒熱點。雜各功能標(biāo)牌：程如銷售人員標(biāo)笨牌、接待處、句簽協(xié)議處、交三款處等標(biāo)牌，釘讓買家明確功丸能，突出運作雞專業(yè)性。倒（僅作考慮內(nèi)冒容：樣板間：拐充分展示戶型容的各種功能，神直接引導(dǎo)客戶帳產(chǎn)生購買欲望扣。其專門的裝階修設(shè)計及空間寸布局可供業(yè)主竿參考。）停戰(zhàn)術(shù)二；項目峽展示會孔透過展示會在塑指定時間和地濟(jì)點內(nèi)，讓買家議聚首一堂，而角展銷的人潮和佳銷售氣氛更能村感染顧客購買袖情緒，使顧客這相對較容易作姐出決定。發(fā)展性商亦能盡快掌殊握到市場的最遍新動態(tài)及買家圍的要求。只戰(zhàn)術(shù)三：工地吃形象誘導(dǎo)（1）目標(biāo)艇工地作為買家深最為切身關(guān)注緊的地方，是宣欲傳最經(jīng)濟(jì)和有涌效的場所，工宜地形象如何，辰不僅直接與物傳業(yè)和公司形象蟻有關(guān)，而且還信能夠營造銷售旬氣氛。（2）手段沃工地路牌：表磨明物業(yè)的名稱孟和位置，直接舊與工程形象相鉤關(guān)聯(lián)。誕工地圍板（或輕稱圍檔）：明趣確發(fā)展商和地賭產(chǎn)建造的專業(yè)洋性。糧工地氣氛：利護(hù)用彩旗、氣球喉等宣傳物品，耽吸引人們的注氏意力，營造人牌氣旺、整潔、捆有序的施工現(xiàn)遍場。卻戰(zhàn)術(shù)四：活動請造勢（1）目標(biāo)要促銷活動能夠排有效地制造銷傲售量熱點，針雹對性強，效果米直接，促銷明普顯。鑫咬源擇·邁圣景苑應(yīng)緊緊器圍繞社會熱點吃，節(jié)目主題及耽樓盤特點，確盲定促銷活動主訪題。（2）手段播A舌、春季房交會莊專賣場；英B扇、定項向市區(qū)捷企事業(yè)單位入邊室派送宣傳資乎料（注明對團(tuán)霸購消費實行大禽額優(yōu)惠的消息補）；精C尊、春節(jié)期間，貫到超市、集貿(mào)笑市場、商場等寬門口派發(fā)宣傳禮資料，以擴(kuò)大宰知名度，樹立貌品牌效應(yīng)；忘D對、將更準(zhǔn)確地抽抓住目標(biāo)客戶麥群，建議在周同邊同質(zhì)項目的大售樓處門前散畝發(fā)宣傳單，要俘求機動靈活、代隱蔽，注意不愛能引起同行的音反感。五戰(zhàn)術(shù)五：樓盤陡視覺形象（1）目標(biāo)朗使樓盤概念具右體化、專業(yè)化貌，建立小區(qū)形搞象，以便與其屈在今后推廣中睬，給買家留下昌深刻、明確的腿印象。（2）內(nèi)容蔽鑫袋源旦·厭圣景苑標(biāo)志魯鑫坑源蝦·兇圣景苑標(biāo)識系傅統(tǒng)傷鑫鑼源氣·惕圣景苑導(dǎo)示系址統(tǒng)生戰(zhàn)術(shù)六：制造溫恐慌（1）目標(biāo)水主動把握買家妨心理，制造旺邊售勢態(tài)，刻在灌“揉趨眾心敞理難”完趨使下，有助談于吸引部分觀流望買家。（2）方案蛋入市初期，組盆織少量樓層，緒分批入市，以豆提高入市的認(rèn)豆購率，掀起促妨銷熱潮。誦銷售以樓為單脅位，不搞全面免開花。索（三）新聞軟版性宣傳棚1差、選準(zhǔn)新聞熱餡點，發(fā)動熱點嚇新狠聞洞“粱圍倆剿螺”談，使待售樓宇墨成為眾人焦點研。獅2蛛、深入剖析鑫擔(dān)源申·典圣景苑團(tuán)購銷睡售理念和公司郊熱銷進(jìn)度，制癥造財經(jīng)話題，污切入財經(jīng)新聞揭系列。逗3霞、直接起到促雜銷效果的說明勺性宣傳。助（四）媒介組胡合策略匆1畝、根據(jù)目標(biāo)受鋤眾所處區(qū)域，口試銷階段宣傳直推廣重點放在形天沽公寓所在扔區(qū)域范圍的河笨北區(qū)界內(nèi)向外弟推進(jìn)，進(jìn)入銷擱售中期即在天氧津市市