第屆武漢秋季房交會專題報告

腰200鴿8擱年秋季房交會辟專擴題列前言：

2008年武漢秋季房交會為曾經(jīng)被業(yè)內(nèi)寄予厚望的“金九銀十”拉上了厚重的帷幕，一波又一波的降價潮使購房者與開發(fā)商都處于非常微妙的心理境地：降還是不降？怎么降？買還是不買？買哪個項目？本次秋季房交會“郊區(qū)樓盤大降價”的主旋律無疑為此作出了最好的詮釋。

本次秋交會主辦方大張旗鼓地宣稱，這是武漢樓市今年最后的成交機會，樓市目前的膠著狀態(tài)顯然不可能重現(xiàn)07年的輝煌，任何試圖畢其功于一役的想法在目前的市場行情下顯然是一廂情愿。宏觀經(jīng)濟下行的格局決定了房地產(chǎn)的回暖尚需時日，市場正處于一個不斷探底的階段。因此，我們認為本次秋季房交會總體上并未如預期的那樣火爆，但是局部市場的探底信號值得深思。下面我們將從參展樓盤的區(qū)域分布、價格分布、參展成果、營銷看點四個角度對本次秋季房交會作出分析。

1、參展樓盤區(qū)域分布

根據(jù)武漢市秋季房交會官方網(wǎng)站統(tǒng)計，此次共有75個樓盤和10余個房屋中介參展，2.7萬套商品房和二手房供市民挑選。其中，商品房約1.6萬套，二手房約1萬套。

根據(jù)我司統(tǒng)計，有47個武漢樓盤參展，一線開發(fā)商除恒大集團到場外，萬科、金地、華潤、融僑等悉數(shù)缺席，本地企業(yè)成為本屆房交會的主角。參展的樓盤中，中心城區(qū)項目15個，其余均為郊區(qū)樓盤，主要以二環(huán)線以外的樓盤為主，集中于盤龍城、陽邏、金銀湖、吳家山、沌口、光谷等區(qū)域。此外，省內(nèi)的嘉魚，國內(nèi)的江西、海南等，也有旅游度假型項目參展。

武漢三鎮(zhèn)參展樓盤配比：

從上圖可以看出，08年秋季房交會參展樓盤以漢口的項目居多（含盤龍城、陽邏、金銀湖、吳家山四個郊區(qū)板塊項目），占到總量的66％。陽邏板塊項目異軍突起，共有九個項目參展，與武漢中心城區(qū)（九個項目參展）、盤龍城板塊（八個項目參展）形成三足鼎立的格局。此次參展樓盤約占全市新盤總量的四分之一，八個即將面市的項目也在房交會上提前亮相，為后期開盤預熱，以求在能取得較好開盤銷售業(yè)績。

值得注意的是，參展樓盤中，現(xiàn)房、準現(xiàn)房的比例大幅攀升，50%以上的參展樓盤為現(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售。這也在客觀上反映了武漢樓市的現(xiàn)狀，與現(xiàn)房、準現(xiàn)房的比例大幅攀升相對應的，是武漢可售商品住宅增加至136884套（截止2008年10月21日武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計）。從以上數(shù)據(jù)不難看出，在無外力助推成交量的情形下，龐大的沉淀資本將使開發(fā)商的資金鏈壓力加大，武漢樓市09年的市場競爭將更為激烈，而這場競爭將在現(xiàn)房層面展開。2、展位分布3、參展樓盤價格武漢參展樓盤價格區(qū)間在07年秋季房交會上，武漢曾有12個樓盤銷售均價過萬。而在本屆房交會上，根據(jù)我司數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：萬元樓盤已經(jīng)銷聲匿跡，本次參展的樓盤銷售均價區(qū)間為1680－8800元/㎡，價格最高的六合新界銷售均價為8800元/㎡，但其17層全部房源特價優(yōu)惠至7500元/㎡。價格最低的江城明珠銷售均價為1680元/㎡。51%的參展樓盤的銷售均價在4000元/㎡以下，主要分布在陽邏、盤龍城、漢南、金銀湖等區(qū)域，盤龍城板塊的哥特帝景則干脆打出“成本價銷售，僅限十天”的橫幅。4、參展成果據(jù)組委會數(shù)據(jù)顯示，本屆房交會共接待咨詢5.63萬人次，共計成交金額（含意向）6.02億元。其中成交各類房屋（含已交定金）1,263套，成交面積約13萬平方米，成交套數(shù)（含意向）比今年春交會增長36.5%，比2007年秋交會增長1倍多。其中，商品房成交（含下定金）907套，金額4.41億元，成交面積9.25萬平方米；二手房356套，成交面積3.74萬平方米，金額1.61億元。從成交結(jié)果來看，市場的分化比較明顯。中心城區(qū)樓盤因參展的不多，加之價格較高，所以成交慘淡，很多樓盤此次參展顆粒無收，僅常青花園銷售均價4900元/㎡，成交23套值得一提。而擁有價格優(yōu)勢的郊區(qū)樓盤也出現(xiàn)明顯分化，部分樓盤獲得不錯的認購，比如盤龍城板塊的哥特帝景銷售均價2200元/㎡，成交139套；巢上城折后均價3100元/㎡，成交67套；金銀湖板塊的耀江·麗景灣銷售均價4100元/㎡，成交100多套；陽邏板塊的東城明珠銷售均價2430元/㎡，成交39套。但也有部分低價樓盤銷售情況不佳，陽邏板塊的東方佳園銷售均價2320元/㎡，成交19套，湖濱花園1900元/㎡，成交了7套。同時，房交會雖接待了570多名外地看房人，但成交寥寥。外地購房人的需求多為3房、總價50萬元左右的房源，而這類房源目前在中心城區(qū)基本絕跡。根據(jù)房交會組委會調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查顯示：多數(shù)被調(diào)查者認為房價依舊有進一步下跌空間，他們認為中心城區(qū)房價回到5300元/平方米、遠郊2300元/平方米才算調(diào)整到位。同時，各地政府的救市行為也加劇了購房客戶等待武漢市政府救市的觀望心理，如果能減免稅費，將降低其購房成本。5、聚仁觀點（1）、07年—08年武漢房交會分析備注：以下說有數(shù)據(jù)均來源于武漢房交會官方網(wǎng)站。成交金額（含意向），成交各類房屋（含已交定金），所有成交指標（含二手房）。來人量：房交會的數(shù)據(jù)顯示，07年秋季房交會以來，來人量與成交總套數(shù)呈現(xiàn)明顯的遞增趨勢，來人成交率在本屆房交會創(chuàng)新高，達到2.24%。成交總值：成交套數(shù)：呈明顯的遞增趨勢。本屆房交會的成交總套數(shù)為1263套，同比07年秋季房交會增加590套，增幅為87.7%；與08年春季房交會相比增加288套，增幅為29.5%。成交金額：呈遞增趨勢。本屆房交會的成交總金額為6.02億元，同比07年秋季房交會增加2.17億元，增幅為56.4%；與08年春季房交會相比增加0.13億元，增幅為2.2%。成交金額：呈遞增趨勢。本屆房交會的成交總面積為12.99萬㎡，同比07年秋季房交會增加5.59萬㎡，增幅為75.5%。成交均值成交均價：本屆房交會的成交均價為4634.33元/㎡，同比07年秋季房交會下跌569元/㎡，跌幅為10.9%。套均面積：本屆房交會成交房源的套均面積為103㎡，同比07年秋季房交會下跌7㎡/套，跌幅為6.4%。套均總價：07年秋季房交會以來，呈明顯的下跌趨勢。本屆房交會成交房源的套均總價為48萬，同比07年秋季房交會下跌9萬/套，跌幅為15.8%；與08年春季房交會相比下跌12萬/套，跌幅為20%。（2）、08年秋交會深度分析A、在剛性需求支撐下，80—90㎡的兩房戶型將成為提振項目成交量的突破口，反映在產(chǎn)品戶型設(shè)計層面，純90平米以下戶型的項目將不斷涌現(xiàn)。從本屆房交會的房型結(jié)構(gòu)來看，連同上萬套二手房在內(nèi)，90㎡以下的房源已經(jīng)占總供應量的50％左右。從房交會成交房源48萬/套的套均成交均價來看，80—90㎡的兩房戶型將成為提升項目成交量的突破口，針對剛性需求的90㎡以下戶型的設(shè)計創(chuàng)新值得期待，不排除市場上出現(xiàn)越來越多的純90平米以下戶型的項目。B、參展樓盤不斷刷新區(qū)域最低均價，降價風持續(xù)到09年春季將不可避免。陽邏、盤龍城兩大遠城區(qū)板塊各有近十個樓盤參展，成為房交會價格戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。陽邏東城明珠推出團購價2400元/㎡，同板塊的萊茵城推出了更低的2100元/㎡。蟲房價暗戰(zhàn)儀最激烈仍屬盤騎龍城板塊，銷垮售區(qū)間從接濃近抗300腔0猶元曬/角㎡降到接最近肚250么0案元次/接㎡，價格變化懼之快令人眼花霉繚亂。如伙龍城天居園膽剛打出該板行塊煎256哥0進元敬/阻㎡的最低價，苦哥特帝景聰隨后悄然打出留一猾套影“蒼成本蹤價鎮(zhèn)”屯房傭源瓦206岡8染元刃/獎㎡。遍C彼、丑嫩郊區(qū)樓盤銷售體均價大幅跳水壁，助推成交量旅大幅上漲，武喂?jié)h郊區(qū)房價已向現(xiàn)局部見底信儉號?？啾緦梅拷婚_會的成交均價替為酒4634.嗚33值副元獵/駱㎡，同死比負07偶蝴年秋季房交會婚下嗽跌饞569愉本元箱/悼㎡，在低價房舍源的帶動下，捐本屆房交會的核成交總套數(shù)緒與沿08培醬年春季房交會亞相比大幅增脾加榮288仇艙套，增幅毯為辮29.5眼%偽。月他郊區(qū)樓盤孔在銷售均價大齊幅跳水的同時炕，成交量大幅僅攀升，與前期在每月不脅足包10聽未套的成交量形橡成鮮明的對比去。典型案例如申盤龍城板塊的奏哥特帝景掠銷售均孟價蹄2200鈔少元汗/策㎡，成漸交駁139晶饑套；擱巢上城梢折后均迷價條3100潮開元患/臂㎡，成嫌交刪67敢肢套；金銀湖板船塊的耀碗江鉆?援麗景灣銷售均捆價肉4100瓣職元芬/頓㎡，成吊交栽100漠葬多套。個怕同時，根先據(jù)房交會組委影會調(diào)查現(xiàn)場調(diào)圖查顯示：多數(shù)箏被調(diào)查者認為泰中心城區(qū)房價場回嘉到粗530延0陵元券/辦㎡、遠疼郊識2300預桂元財/擁㎡才算調(diào)整到驚位。再結(jié)合前便期金銀湖板塊揮的沿海賽洛城喪以提3680訊掃元呼/劫㎡的折后均價掉持續(xù)熱銷以及紹光谷板塊的控當代國際花園撐以稈4400電頃元沙/桂㎡的折后均價搖引爆光谷市場川這兩個案例來蛇看，我們有理哄由判斷：武漢羅郊區(qū)房價已現(xiàn)為局部見底信號司，在典型熱銷畫樓盤的引領(lǐng)下傭，盤龍城板塊動、金銀湖板塊乏、光谷板塊這故三大主力郊區(qū)狀板塊的房價將惡率先見底告。謙縣D耗、中心城區(qū)房壤價能否回隨歸奏5000系線元時代，是武乎漢樓市整體回觸暖的希望之所殿在。草本屆房交代會上，中心城巨區(qū)樓盤成交慘撐淡，很多樓盤吳此次參展顆粒扭無收，這與郊我區(qū)低價品質(zhì)樓糟盤的熱銷形成扮鮮明的反差。浮但是我們也看請到了許多積極驕的信號黑：畫央品牌開發(fā)商再撒次發(fā)動大規(guī)模椒價格戰(zhàn)的幾率獄較小：血在中心城區(qū)樓仙盤成交慘淡的率背后，我們發(fā)非現(xiàn)品牌開發(fā)商滅除恒大地產(chǎn)外點悉數(shù)缺席，這念主要是因為品朝牌開發(fā)商萬科室、金地、華潤劑、融僑的項目你均位于武昌市放中心，其高端僅定位及高總價巧的現(xiàn)實，決定士了其客戶群與林房交會成交客渴戶群并不吻合蜂。同時也從一恥個側(cè)面向市場輔發(fā)出了短期維糕穩(wěn)的市場信號盞，在前期大幅攤降價的前提下姐，