20230208-中銀國際-房地產(chǎn)行業(yè)春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二：重慶22年政策明顯放松但成交量仍創(chuàng)五年來新低房價也自5月開始持續(xù)下跌

【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。┓康禺a(chǎn)行業(yè)|證券研究報告—行業(yè)點評2023年2月8日強于大市相關(guān)研究報告《房地產(chǎn)2022年12月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)點評：全年銷售投資降幅創(chuàng)歷史新低，預(yù)期2023年呈現(xiàn)“前低后高”走勢》（2023/01/17）《Q4居民購房意愿再度走弱，房價看漲預(yù)期處于歷史最低點；房企貸款需求略有改善—央行2022年四季度問卷調(diào)查點評》（2022/12/28）《房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略——弩箭已離弦，能否冰解的破？》（2022/12/18）《房地產(chǎn)2022年11月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)點評：核心指標(biāo)再度“探底”；房企到位資金持續(xù)承壓》（2022/12/16）《房地產(chǎn)2022年10月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)點評：銷售與投資持續(xù)低迷；房企非房款到位資金降幅收窄》（2022/11/15）《銀保監(jiān)允許保函置換預(yù)售資金規(guī)定的點評:允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)質(zhì)房企流動性壓力或?qū)⑦M一步緩解》（2022/11/15）《房地產(chǎn)行業(yè)2022年10月月報：需求端仍然低迷；民企資金支持力度加大》（2022/11/14）《房地產(chǎn)行業(yè)2022年三季報綜述：行業(yè)業(yè)績、利潤率、現(xiàn)金流持續(xù)承壓；房企分化加劇，頭部與區(qū)域深耕型房企優(yōu)勢顯著》（2022/11/4）《中國真實住房需求還有多少？（2022版）》(2022/8/3)《凡益之道，與時偕行——關(guān)于短期博弈與長期格局的思考》(2022/6/15)《2022年，五問房地產(chǎn)行業(yè)》(2021/12/6)中銀國際證券股份有限公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格房地產(chǎn)行業(yè)證券分析師：夏亦豐(8621)20328348yifeng.xia@證券投資咨詢業(yè)務(wù)證書編號：S1300521070005證券分析師：許佳璐(8621)20328710jialu.xu@證券投資咨詢業(yè)務(wù)證書編號：S1300521110002

春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二重慶：22年政策明顯放松，但成交量仍創(chuàng)五年來新低，房價也自5月開始持續(xù)下跌核心觀點城市宏觀：重慶區(qū)位優(yōu)渥，經(jīng)濟持恢復(fù)增長態(tài)勢，戰(zhàn)略地位和影響力頗高。重慶位于中國西南部，市轄26個區(qū)、8個縣、4個自治縣，總面積8.24萬平方千米，2021年常住人口總量達3212萬人，比2011年增加268萬人，年均增加26萬人,年均增速0.9%，快于同期全國水平0.4個百分點。2022年，重慶GDP突破2.9萬億元，同比增長2.6%，總體實力持續(xù)提升，在全國百強城市中仍名列前茅，規(guī)模以上工業(yè)、建筑業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)增長較快，依然是推動重慶經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的主要引擎。2021年全市常住人口城鎮(zhèn)化率突破70%，領(lǐng)先全國平均水平5.6pct，位居全國第8位，中西部地區(qū)首位。房地產(chǎn)市場：2022年成交量同比下跌四成。2022年重慶商品房銷售面積4439萬平，同比下降28.4%；其中，住宅銷售面積2939萬平方米，同比下降40.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資3468億元，同比下降20.4%；其中，住宅投資2609億元，同比下降20.7%。新開工面積2224萬平，同比下降54.4%；其中，住宅新開工1541萬平，下降52.3%?？⒐っ娣e2796萬平，同比下降33.4%；其中，住宅竣工面積1920萬平，同比下降29.5%?？傮w來說，下半年成交弱于上半年，成交峰值出現(xiàn)在2月份。在樓市低迷期，新增預(yù)售證、真正投入市場的房源數(shù)更是肉眼可見的在下滑。從房價來看，2022年5月開始新房、二手房房價都出現(xiàn)了明顯的下跌，至12月分別跌至11732元/平和13681元/平。復(fù)盤近十年的重慶房價走勢，2017年成為重慶房價破萬的重要分水嶺，而2022年樓市行情急劇下跌，房價也掉頭下降。從2022年全年來看，新房、二手房房價均價分別為11785、13976元/平，同比分別下滑6%和上漲3%，短期趨穩(wěn)，但一二手剪刀差增大態(tài)勢明顯，出現(xiàn)房價倒掛的原因是由于：1）開發(fā)商暴雷，新房出現(xiàn)停工不能按時交付，購房者對新房信心下降轉(zhuǎn)而購買更具有安全性的二手房。2）過去幾年的新房成交規(guī)模較大，市場存在大量次新房，需求增加，推高二手房成交均價。3）較多購房者傾向購買核心區(qū)域二手房，更加重視落成的便利交通路網(wǎng)和完善的商業(yè)體系，其次是改善型二手房擁有更加優(yōu)質(zhì)的教育資源。購房客：近幾年購房客以本地人居多，占比約9成及以上，以自住需求為主，投資需求較弱，新房成交面積段主要集中在90平以下，二手房成交的面積段主要集中在120平以下。開發(fā)商格局：目前市場以外地房企為主，本地房企以金科、龍湖等為代表。2022年重慶銷售前三的房企為金科、融創(chuàng)、龍湖，銷售額均超過100億元。TOP10銷售集中度擴大4pct至37%，在市場調(diào)整期，購房者更追逐頭部企業(yè)的品牌信譽度。TOP11-30企業(yè)市占率20%，梯隊內(nèi)市場份額競爭激烈，企業(yè)間卡位競爭強。土地市場：呈現(xiàn)“擠牙膏式”供應(yīng)，土地成交同比量價齊跌，土拍熱度明顯不足。2022年全年成交土地數(shù)量888宗，同比下降27.7%；成交土地規(guī)劃建面5885萬平，同比下降26.7%；成交總價841億元，同比下降52.5%；樓面價1219元/平，同比下降16.1%溢價率3.1%，同比下降62.8%。土地成交受樓市下行、疫情反復(fù)等多方因素影響，政府放慢推地節(jié)奏，土地市場縮量明顯，樓面均價明顯下調(diào)。企業(yè)拿地?zé)崆橹饾u降低，拿地企業(yè)以央國企為主，拿地板塊聚焦企業(yè)深耕型，“新板塊”拿地謹(jǐn)慎。政策：2022年重慶從商業(yè)貸款的支持群體、房產(chǎn)套數(shù)認(rèn)定放寬了限貸，兩次主動調(diào)整公積金貸款政策。目前，重慶已有政策主要為限貸與限售政策。1）限貸：首套、二套房首付比例分別為30%、40%；首套、二套房貸利率分別為4.1%、4.9%。2）限售2年。項目調(diào)研：我們調(diào)研了重慶市中心城區(qū)熱度前列的萬科·城市花園和招商1872。1）萬科·城市花園：項目由萬科打造，銷售均價16000元/平，共開919套房源，總?cè)セ始s為60.9%，物業(yè)公司為萬科物業(yè)。項目主推建面約101-131平米花園洋房、建面約88-99平米小高層，建面約140平米大城院墅。春節(jié)期間到訪量和購房熱度有明顯提升，購房者以改善居住環(huán)境和周邊上班方便為目的選購此樓盤，并且以購買花園洋房和小高層為主，開發(fā)商推出備案價打折和契稅減免等優(yōu)惠活動。項目優(yōu)勢在于：區(qū)域上處于價值高地，配套上出行方便、商業(yè)齊全，產(chǎn)品上品牌口碑強、低容積率。2）招商·1872：由招商蛇口打造多元業(yè)態(tài)約40萬方綜合體大城。銷售均價16500元/平，共開250套房源，總?cè)セ始s為64.4%，物業(yè)公司為招商積余。項目首開推出共4個戶型，建面為89平米、100平米、128平米和141平米。招商集團深耕重慶十余年得到重慶人民認(rèn)可，該樓盤周邊配套成熟以及地處中心片區(qū)，近期購房者仍然以本地為主占比超九成，主要由于自住剛需購置此樓盤，對比春節(jié)前到訪量和購房熱度持續(xù)上升優(yōu)勢在于聚合三軌道、五大商圈、彩云湖公園、四大醫(yī)療等城市級成熟配套已落地?！疚⑿湃海篋Cyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。┠夸洺鞘泻暧^：發(fā)達的東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部，戰(zhàn)略地位和影響力頗高 52房地產(chǎn)市場：22年市場創(chuàng)新低，房價持續(xù)下跌 82.12022年的重慶新房、二手房成交在低谷中啟幕、在低谷中落幕 82.2新房房價同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比保持振蕩狀態(tài)；二手房房價同環(huán)比降幅明顯 92.32022年土拍規(guī)模創(chuàng)新低，央國企+平臺“兜底”成常態(tài) 112.4政策：樓市調(diào)控步入寬松周期，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位再現(xiàn) 132.5購房客：以自住、小戶型為主，本地購房客居多 142.5開發(fā)商格局：以外地房企為主，TOP10房企集中度提升 153項目調(diào)研： 163.1萬科·城市花園：重慶新房熱度榜首，去化率達60.9% 163.2招商·1872：“1872系列”首入西南片區(qū)，去化率達64.4% 192023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 2【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。﹫D表目錄圖表1.重慶市為省級行政區(qū)、直轄市、國家中心城市、超大城市，市轄26個區(qū)、8個縣、4個自治縣 5圖表2.2022年重慶市GDP達到29129億元，同比增長4.4%，總體實力持續(xù)提升，在全國百強城市中仍名列前茅 5圖表3.2022年分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2012億元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值11693億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值15423億元 6圖表4.2021年，重慶常住人口中居住在城鎮(zhèn)的人口為2259萬人，全市常住人口城鎮(zhèn)化率達到70.3% 7圖表5.房地產(chǎn)開發(fā)投資3468億元，同比下降20.4%。其中，住宅投資2609億元8圖表6.房屋施工面積22699萬平方米，同比下降15.6%。其中，住宅施工面積15033萬平方米 8圖表7.房屋新開工面積2224萬平方米，同比下降54.4%。其中，住宅新開工面積1541萬平方米 8圖表8.房屋竣工面積2796萬平方米，同比下降33.4%。其中，住宅竣工面積1920萬平方米 8圖表9.商品房銷售面積4439萬平方米，同比下降28.4%。其中，住宅銷售面積2939萬平方米 9圖表10.商品房銷售面積下半年成交弱于上半年，成交峰值出現(xiàn)在2月份 9圖表11.2022年主城區(qū)商品房成交均價為13220元/平方米，復(fù)盤近十年的重慶房價走勢，2017年成為重慶房價破萬的重要分水嶺 9圖表12.2022年新房價格高開低走，在1、4月達到峰值，至三、四季度呈現(xiàn)階梯下降趨勢 10圖表13.2022年二手房價格1、2月保持穩(wěn)定，后期略微上漲，6月起持續(xù)下跌直至年末 10圖表14.重慶市中心城區(qū)供應(yīng)面積、成交面積、成交套數(shù)、成交均價情況 10圖表15.重慶市2022年第三批土拍詳細(xì)信息 11圖表16.2022年涉宅用地成交建面約467萬方，同比下行超六成 11圖表17.2022年中心城區(qū)涉宅地拿地體量央企國企占比46.6%，民企占比23.8%，地方平臺占比29.6% 11圖表18.5、6、9、11月供應(yīng)土地數(shù)量突破100宗，其中11月達全年最高點221宗；6、11、12月成交土地數(shù)量突破100宗，其中12月達全年最高點172宗 12圖表19.2022年土地成交數(shù)量為888宗，同比下降27.7% 12圖表20.2022年土地成交規(guī)劃建筑面積為5885萬平方米，同比下降26.7% 12圖表21.2022年土地成交總價為841.14億元，同比下降52.5% 13圖表22.2022年土地成交樓面價為1219元/平方米，同比下降16.1% 13圖表23.2022年土地成交溢價率為3.1%，同比下降62.8% 13圖表24.2022年重慶有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策 142023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 3【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。﹫D表25.重慶限貸、限售政策 14圖表26.2022年大重慶范圍內(nèi)房企業(yè)績集中度呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲，TOP10集中度漲幅最顯著 15圖表27.萬科·城市花園位于中央公園·公園東路，周邊將形成4橫4縱3軌的立體交通網(wǎng)絡(luò) 16圖表28.項目規(guī)劃有3期，其中還包括中學(xué)規(guī)劃用地和5萬方商業(yè)用地 17圖表29.萬科地產(chǎn)跟隨重慶發(fā)展，全域布局核心圈 18圖表30.項目周邊配套正在加速落地中 19圖表31.招商·1872聚合三軌道、五大商圈、彩云湖公園、四大醫(yī)療等城市級配套 19圖表32.項目沙盤 20圖表33.項目一期鳥瞰圖 212023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 4【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲取）城市宏觀：發(fā)達的東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部，戰(zhàn)略地位和影響力頗高重慶是成渝城市群發(fā)展的兩核城市之一，戰(zhàn)略地位頗高。位于中國西南部，地處較為發(fā)達的東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部，地處東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西。重慶是中華人民共和國省級行政區(qū)、直轄市、國家中心城市、超大城市，市轄26個區(qū)、8個縣、4個自治縣，總面積8.24萬平方千米，全市的戰(zhàn)略地位和影響力頗高。圖表1.重慶市為省級行政區(qū)、直轄市、國家中心城市、超大城市，市轄26個區(qū)、8個縣、4個自治縣資料來源：百度百科，中銀證券經(jīng)濟持續(xù)保持增長態(tài)勢。2022年，重慶GDP突破2.9萬億元，達到29129億元，同比增長4.4%，總體實力持續(xù)提升，在全國百強城市中仍名列前茅；從人均水平來看，2022年人均GDP達到90663元，同比增長2.5%。圖表2.2022年重慶市GDP達到29129億元，同比增長4.4%，總體實力持續(xù)提升，在全國百強城市中仍名列前茅資料來源：國家統(tǒng)計局，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 5【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。?022年分產(chǎn)業(yè)看，規(guī)模以上工業(yè)、建筑業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)增長較快，依然是推動重慶經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的主要引擎。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2012億元，增長4.0%，對經(jīng)濟增長貢獻率為11.1%，拉動經(jīng)濟增0.3個百分點；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值11693億元，增長3.3%，對經(jīng)濟增長貢獻率為49.7%，拉動經(jīng)濟增長1.3個百分點；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值15423億元，增長1.9%，對經(jīng)濟增長貢獻率為39.2%，拉動經(jīng)濟增長1.0個百分點。與上年相比，第一、二產(chǎn)業(yè)比重分別提高0.1個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重下降0.2個百分點。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為6.6：40.2：53.2，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。其中，規(guī)模以上工業(yè)、建筑業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)增長較快，占全市經(jīng)濟比重較去年同期平穩(wěn)提升，對全市經(jīng)濟增長的貢獻率為47.9%，依然是推動重慶經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的主要引擎；投資、消費、外貿(mào)、服務(wù)業(yè)、財政金融等為主的第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定運行，對經(jīng)濟增長的貢獻率為43.8%，推動全市經(jīng)濟穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好。圖表3.2022年分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2012億元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值11693億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值15423億元資料來源：國家統(tǒng)計局，中銀證券人口總量平穩(wěn)增長，人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整增速快于全國平均水平，城鎮(zhèn)化進程邁上新臺階。2021年，重慶常住人口總量達到3212萬人，比2011年增加268萬人，增長9.1%，年均增加26萬人,年均增0.9%，快于同期全國水平0.4個百分點。雖然受人口老齡化的影響，全市總扶撫養(yǎng)比有所上升，但當(dāng)前全市勞動力資源仍然較豐富，人口紅利仍然存在，并助力全市經(jīng)濟發(fā)展。重慶常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為2259萬人，比2011年增加640萬人，增長39.6%，年均增加64萬人；居住在鄉(xiāng)村的人口為953萬人，減少372萬人，年均減少37萬人。2021年全市常住人口城鎮(zhèn)化率突破70%，達到70.3%，比2011年提高15.3個百分點，領(lǐng)先全國平均水平5.6個百分點，位居全國第8位，中西部地區(qū)首位。城鎮(zhèn)人口的穩(wěn)步增長，促使人口城鄉(xiāng)分布格局進一步優(yōu)化調(diào)整，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)化進程邁上新臺階。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 6【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。﹫D表4.2021年，重慶常住人口中居住在城鎮(zhèn)的人口為2259萬人，全市常住人口城鎮(zhèn)化率達到70.3%資料來源：國家統(tǒng)計局，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 7【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲取）房地產(chǎn)市場：22年市場創(chuàng)新低，房價持續(xù)下跌2.12022年的重慶新房、二手房成交在低谷中啟幕、在低谷中落幕從萬得數(shù)據(jù)來看，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、商品房銷售面積同比均明顯下降。2022年重慶完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3468億元，同比下降20.4%。其中，住宅投資2609億元，同比下降20.7%，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為75.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積22699萬平方米，同比下降15.6%。其中，住宅施工面積15033萬平方米，同比下降15.1%。房屋新開工面積2224萬平方米，同比下降54.4%。其中，住宅新開工面積1541萬平方米，下降52.3%。房屋竣工面積2796萬平方米，同比下降33.4%。其中，住宅竣工面積1920萬平方米，同比下降29.5%。重慶市商品房銷售面積4439萬平方米，同比下降28.4%。其中，住宅銷售面積2939萬平方米，同比下降40.0%。從月度數(shù)據(jù)來看，商品住宅銷售下半年與全國整體情況相似，重慶銷售依舊平平，年末“翹尾”行情未至。具體來看，9月成交尚且保持在與此前相當(dāng)?shù)乃?，不過11月因疫情管控原因成交創(chuàng)下年內(nèi)最低，12月成交雖然環(huán)比上升明顯，但是仍未達到9月份的水平?？偟膩碚f，2022年重慶下半年成交弱于上半年，成交峰值出現(xiàn)在2月份。盡管為了穩(wěn)定樓市，2022年從中央到重慶都頻繁釋放積極信號，從支持需求端到支持企業(yè)端政策力度不斷加大。在樓市低迷期，新增預(yù)售證、真正投入市場的房源數(shù)更是肉眼可見的在下滑。我們認(rèn)為一方面是市場處于下行階段，購房者觀望情緒加重，開發(fā)商正在等待好時機；另一方面，開發(fā)商也試圖以推盤節(jié)奏降速，在可控范圍內(nèi)降低備案價。圖表5.房地產(chǎn)開發(fā)投資3468億元，同比下降20.4%。圖表6.房屋施工面積22699萬平方米，同比下降其中，住宅投資2609億元15.6%。其中，住宅施工面積15033萬平方米資料來源：萬得，中銀證券圖表7.房屋新開工面積2224萬平方米，同比下降54.4%。其中，住宅新開工面積1541萬平方米

資料來源：萬得，中銀證券圖表8.房屋竣工面積2796萬平方米，同比下降33.4%。其中，住宅竣工面積1920萬平方米資料來源：萬得，中銀證券 資料來源：萬得，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 8【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。﹫D表9.商品房銷售面積4439萬平方米，同比下降28.4%。其中，住宅銷售面積2939萬平方米45002022年重慶商品房和商品住宅銷售面積（計值）0%40005%350010%300015%250020%200025%150030%100035%50040%045%202202202204202206202208202210202212重慶商品房銷售面積計同比重慶商品房銷售面積住宅計同比資料來源：萬得，中銀證券

圖表10.商品房銷售面積下半年成交弱于上半年，成交峰值出現(xiàn)在2月份2022年重慶商品住宅銷售面積（月度）200%600500150%400100%30050%2000%10050%0100%重慶商品房銷售面積月環(huán)比同比資料來源：萬得，中銀證券春節(jié)期間多個項目迎來了看房小高峰。在春節(jié)長假期間，重慶市部分房企瞄準(zhǔn)返鄉(xiāng)置業(yè)、政策利好等疊加而來的機會，采用售房部接待、線上直播、預(yù)約陪看等方式正常營業(yè)。根據(jù)我們的草根調(diào)研了解，龍湖、萬科、招商蛇口、保利、華僑城等房企的多個項目在春節(jié)7天長假中均迎來了看房購房小高峰，僅招商·渝天府項目就實現(xiàn)銷售金額約2500萬元。2023年1月13日，“58同城”、“安居客”發(fā)布《2023春節(jié)置業(yè)意向調(diào)查》顯示，有超八成意向購房者打算利用春節(jié)期間看房和購房。重慶多個房企及項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年春節(jié)期間，市場回暖跡象較為明顯。2.2新房房價同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比保持振蕩狀態(tài)；二手房房價同環(huán)比降幅明顯房價上漲乏力。2022年主城區(qū)商品房成交均價為13220元/平方米，商品住宅成交均價為14659元/平方米，均比去年小幅下滑。復(fù)盤近十年的重慶房價走勢，2017年成為重慶房價破萬的重要分水嶺。2017年之前，重慶房價從2013年的8002元/平方米漲到9681元/平方米。直到2018年重慶房價達11445元/平方米，自此之后每年以4%-6%的漲幅緩慢增長。2022年，樓市行情下跌，房價也掉頭下降。圖表11.2022年主城區(qū)商品房成交均價為13220元/平方米，復(fù)盤近十年的重慶房價走勢，2017年成為重慶房價破萬的重要分水嶺16000 20132022年重慶主城區(qū)商品房成交均價00000000000000000000002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022成交均價（元平方米）資料來源：克而瑞，中銀證券新房房價同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比保持振蕩狀態(tài)。從月度數(shù)據(jù)來看，在2022年初新房房價處于全年高位，2-4月下跌后緩慢回升，5月起進入全年階梯下跌趨勢，12月跌至全年最低點為11732元/平方米，環(huán)比下跌0.16%，同比下跌0.59%。新房均價持續(xù)走低原因在于重慶樓市熱度持續(xù)下降，加上重慶的產(chǎn)業(yè)較為傳統(tǒng)無法提供高薪崗位，房價拉升動力較弱。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 9【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。┒址糠績r同環(huán)比降幅明顯。2022年1-2月二手房房價保持穩(wěn)定，3月份略微上漲至14072元/平方米，接下來的4-12月價格持續(xù)下跌至年末的13681元/平方米，環(huán)比下降0.53%，同比下降2.29%，原因在于待售二手房庫存持續(xù)增加，購房者具有議價主動權(quán)。不過，二手房全年最低均價仍高于新房年內(nèi)最低均價，突出二手房價格韌性。2022年全年均價方面，新房住宅均價11785元/平方米，二手房住宅均價13936元/平方米，同比分別下滑6%和上漲3%，短期趨穩(wěn)，但房價剪刀差增大態(tài)勢明顯，出現(xiàn)房價倒掛的原因是由于：1）2022年出現(xiàn)多家房地產(chǎn)商暴雷情況，新房出現(xiàn)停工不能按時交付，購房者對新房信心下降轉(zhuǎn)而購買更具有安全性的二手房。2）過去幾年的新房成交規(guī)模較大，市場存在大量次新房，需求轉(zhuǎn)移，推高二手房成交均價。3）較多購房者傾向購買核心區(qū)域二手房，更加重視落成的便利交通路網(wǎng)和完善的商業(yè)體系，其次是改善型二手房擁有更加優(yōu)質(zhì)的教育資源。這都使得購房者趨向于優(yōu)質(zhì)核心的二手房源。圖表12.2022年新房價格高開低走，在1、4月達到峰值，至三、四季度呈現(xiàn)階梯下降趨勢

圖表13.2022年二手房價格1、2月保持穩(wěn)定，后期略微上漲，6月起持續(xù)下跌直至年末資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券 資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券具體到區(qū)域和板塊上，過去一年房價最高的依然是寸土寸金的渝中區(qū)。盡管全年渝中區(qū)成交商品住宅僅952套，但成交均價達到25768元/平方米。以來福士、國浩18T為代表的高端住宅，直接拉升了渝中區(qū)的成交均價。在中心城區(qū)，商品住宅成交均價排名第二的是江北區(qū)，2022年達到17970元/平方米。2022年，位于江北區(qū)觀音橋核心地段的香港置地啟元和觀宸，一經(jīng)推出便成為市場的“香餑餑”，作為城市中心資產(chǎn)，兩項目不僅提高了江北區(qū)的人居品質(zhì)，也直接拉升了江北區(qū)的房價。2022年，房價最低的區(qū)域為巴南區(qū)，僅11301元/平方米。雖然巴南區(qū)成交量不差，全年商品住宅共成交6771套，但以剛需和剛改主導(dǎo)，缺乏溢價較高的項目。圖表14.重慶市中心城區(qū)供應(yīng)面積、成交面積、成交套數(shù)、成交均價情況區(qū)域供應(yīng)面積（平方米）成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交均價（元/平方米）渝中區(qū)84,286153,90395225,768大渡口區(qū)495,020532,0955,17512,318北碚區(qū)461,365631,5795,43412,821渝北區(qū)1,957,3261,691,51114,20615,345巴南區(qū)370,519717,7986,77111,301九龍坡區(qū)595,491514,4045,07013,873江北區(qū)473,870420,2143,42817,970沙坪壩區(qū)600,437727,5176,72615,183南岸區(qū)526,983406,7373,22716,079總計5,565,2985,795,75750,98915,629資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 10【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。?.32022年土拍規(guī)模創(chuàng)新低，央國企+平臺“兜底”成常態(tài)過去一年，純新盤也呈現(xiàn)“擠牙膏式”供應(yīng)，集中土拍模式下，重慶土地供應(yīng)量萎縮嚴(yán)重。2022年12月，重慶中心城區(qū)完成了第三批集中供地出讓，市場成交依舊平淡。第三批集中供地共成交10宗涉宅用地，成交建面94萬方，成交金額64億元，在本土平臺公司深度參與的情況下，沒有溢價也沒有出現(xiàn)流拍。地塊編號地塊位置競得公司成交價（萬元）樓面價（元/平方米）22050號地塊沙坪壩區(qū)雙碑組團E標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)德陽城投公司27,4615,43022051號地塊高新區(qū)西永組團F分區(qū)弘美置業(yè)12,0014,73422052號地塊高新區(qū)西永組團Z分區(qū)弘美置業(yè)36,0125,33422053號地塊兩江新區(qū)唐家沱組團H分區(qū)寸灘郵輪母港公司241,4726,66122054號地塊兩江新區(qū)魚嘴組團O分區(qū)兩江置業(yè)7,0004,50022055號地塊南岸區(qū)彈子石組團I分區(qū)國瑞陽光地產(chǎn)7,6927,00122056號地塊南岸區(qū)南坪組團B分區(qū)中建三局89,2837,80022057號地塊北碚區(qū)北碚組團A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)中鐵建置業(yè)19,6934,70022058號地塊重慶經(jīng)開區(qū)廣陽島生態(tài)域130,0948,26022059號地塊重慶經(jīng)開區(qū)廣陽島生態(tài)域67,0587,000圖表15.重慶市2022年第三批土拍詳細(xì)信息資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券全年土地成交縮水明顯，市場熱度趨于冷清。從總量上看，2022年成交同比下行超過六成，三個批次供地共出讓35宗涉宅用地，建面約467萬方，與此相比，2021年共成交105宗，建面約1187萬方。從成交熱度上看，企業(yè)拿地?zé)崆橹饾u降低，拿地企業(yè)以“央國平”為主，拿地板塊聚焦企業(yè)深耕型，“新板塊”拿地謹(jǐn)慎，其中2022年中心城區(qū)涉宅地拿地體量央企國企占比46.6%，同比上升25.9%，民企占比23.8%，同比下降40.5%，地方平臺占比29.6%，同比上升28.7%，央國企和地方平臺參與度有所回升，民企參與度越來越低。2022年，重慶供地計劃完成率不足三成，成交規(guī)模也低于2022年的新房成交規(guī)模。圖表16.2022年涉宅用地成交建面約467萬方，同比下行超六成

圖表17.2022年中心城區(qū)涉宅地拿地體量央企國企占比46.6%，民企占比23.8%，地方平臺占比29.6%資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券 資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券土地供應(yīng)與成交數(shù)量在年末出現(xiàn)峰值。從供應(yīng)土地數(shù)量與成交土地數(shù)量來看，5、6、9、11月供應(yīng)土地數(shù)量突破100宗，其中11月達全年最高點221宗；6、11、12月成交土地數(shù)量突破100宗，其中12月達全年最高點172宗。土地數(shù)量在年中和年末出現(xiàn)較大幅度上漲，可以看出是受政策面利好影響。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 11【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。﹫D表18.5、6、9、11月供應(yīng)土地數(shù)量突破100宗，其中11月達全年最高點221宗；6、11、12月成交土地數(shù)量突破100宗，其中12月達全年最高點172宗資料來源：萬得，中銀證券土地成交同比量價齊跌，土拍熱度明顯不足。從年成交量來看，2022年全年土地成交數(shù)量888宗，同比下降27.7%；土地成交規(guī)劃建筑面積為5885萬平方米，同比下降26.7%，可以看出土地市場受樓市下行、疫情反復(fù)等多方因素影響，政府放慢推地節(jié)奏，土地市場縮量明顯。從年成交價來看，2022年土地成交總價841.14億元，同比下降52.5%；土地成交樓面價為1219元/平方米，同比下降16.1%；溢價率為3.1%，同比下降62.8%。為了推動市場健康發(fā)展，減小企業(yè)開發(fā)成本促進土地成交，2022年重慶商品房用地推出樓面均價明顯下調(diào)，疊加全年土地以底價成交為主，因此成交樓面均價同比下跌近兩成。圖表19.2022年土地成交數(shù)量為888宗，同比下降圖表20.2022年土地成交規(guī)劃建筑面積為5885萬平方27.7%米，同比下降26.7%2002022年重慶土地成交數(shù)量250%16002022年重慶土地成交規(guī)劃建筑面積200%200%1400150%150150%1200100%100100%100050%80050%0%6000%5040050%50%200100%0100%0150%資料來源：萬得，中銀證券資料來源：萬得，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 12【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。﹫D表21.2022年土地成交總價為841.14億元，同比下降52.5%30000002022年重慶土地成交總價1400%25000001200%1000%2000000800%1500000600%400%1000000200%5000000%200%0400%資料來源：萬得，中銀證券

圖表22.2022年土地成交樓面價為1219元/平方米，同比下降16.1%35002022年重慶土地成交樓面價600%3000500%2500400%2000300%1500200%100%10000%500100%0200%樓面價（元平方米）環(huán)比同比資料來源：萬得，中銀證券圖表23.2022年土地成交溢價率為3.1%，同比下降62.8%資料來源：萬得，中銀證券2.4政策：樓市調(diào)控步入寬松周期，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位再現(xiàn)由保需求向保主體轉(zhuǎn)變，積極推動市場穩(wěn)定發(fā)展，加速雙城建設(shè)。重慶樓市調(diào)控與全國趨同，主要以需求端為主，降利率、降首付、鼓勵市場需求為主，加快城市更新，推進成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)?；仡?022年全年，政策方面做出以下重要調(diào)整：1）5月，加大金融信貸政策支持力度，首套房貸款利率最低降至4.25%，降低客群還款壓力，放寬企業(yè)融資力度，滿足購房者合理需求。2）6月，重慶推出精準(zhǔn)化調(diào)控策略“渝15條”，支持剛需和改善購房需求，減緩企業(yè)壓力，政策信號強、維度廣，提升市場活力。3）9月，重慶公積金貸款再放寬：降低首付比（第二套降為30%）、提高貸款額度（個人最高50萬，夫妻最高100萬）、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)只限中心城區(qū)、支持范圍擴大。4）12月，加大金融支持力度、激活市場需求、減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、優(yōu)化行業(yè)服務(wù)管理。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 13【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。﹫D表24.2022年重慶有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策月份政策文件/新聞標(biāo)題·上調(diào)房產(chǎn)稅起征點至25820元/平方米1月·規(guī)范二手交易秩序，利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。強化重點領(lǐng)域金融風(fēng)險防范，嚴(yán)禁資金違規(guī)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。2月·重慶信貸端持續(xù)放松，最低可首付2成?！ぶ貞c市政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性住房租賃住房的實施意見》，加快保障性租賃住房建設(shè)。3月·住建部發(fā)布《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)劃》，推動城市更新高質(zhì)量開展。4月·重慶銀保監(jiān)局印發(fā)《金融支持新市民安居樂業(yè)實施細(xì)則》?！ぶ貞c市人民政府辦公廳印發(fā)《重慶市城鎮(zhèn)住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃（2021-2025年）》。·首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下調(diào)20個基點。5月·央行再次下調(diào)貸款市場報價利率，5年期以上LPR調(diào)整為4.45%，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限可至4.25%。6月·市政府辦公廳發(fā)布《重慶市促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施》，釋放購房需求、減緩房企壓力、優(yōu)化市場環(huán)境監(jiān)督。7月·發(fā)布“十四五”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃發(fā)布，提出了“十四五”期間的重點建設(shè)任務(wù)。8月·《重慶市城市更新提升“十四五”行動計劃》集中力量推進城市功能與品質(zhì)再提升、再升級?！に拇◤V安全域入規(guī)成為目前全國唯一全域納入跨省城都市圈的地級市。9月·發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款有關(guān)政策的通知》，針對住房公積金個人住房貸款的新購住房套數(shù)認(rèn)定、首付款比例、貸款額度、支持范圍四方面做出調(diào)整。10月·發(fā)布《關(guān)于調(diào)整首套個人住房公積金貸款利率的通知》，五年以下（含五年）個人住房公積金貸款利率2.6%；五年以上個人住房公積金貸款利率3.1%。11月·“金融16條”重慶落地實施，多家銀行可申請房貸延期，穩(wěn)定企業(yè)信貸投放，促進市場建卡健康發(fā)展。12月·多部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步側(cè)近房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》加大金融支持力度，激活市場有效需求、減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、優(yōu)化行業(yè)服務(wù)管理。資料來源：重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，中銀證券根據(jù)我們對房地產(chǎn)中介的調(diào)研，重慶已有政策主要為限貸與限售政策：1）限貸：首套房首付比例為30%，二套房首付比例為40%，三套房全款付清，貸款年限最高為30年。在公積金貸款方面，職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付比例由40%降低到30%。在利率方面，居民家庭購買普通自住房的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點，目前首套房貸款利率4.1%，二套房利率4.9%。2）限售：凡在主城區(qū)范圍內(nèi)新購買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿2年后才能上市交易。圖表25.重慶限貸、限售政策政策內(nèi)容·首套房首付比例為30%，二套房首付比例為40%，三套房全款付清，貸款年限最高為30年?！ぴ诠e金貸款方面，職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付比例由40%到30%。限貸·在利率方面，居民家庭購買普通自住房的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。限售 凡在主城區(qū)范圍內(nèi)新購買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿2年后才能上市交易。資料來源：重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，中銀證券2022年重慶先后從商業(yè)貸款的支持群體、房產(chǎn)套數(shù)認(rèn)定放寬了限貸，兩次主動調(diào)整公積金貸款政策，促進市場成交的決心比較明顯。展望2023年，我們認(rèn)為在中央經(jīng)濟工作會議的積極定調(diào)下，一方面全國層面的需求端放寬政策可期，另一方面重慶是否會繼續(xù)調(diào)整政策也值得期待。2.5購房客：以自住、小戶型為主，本地購房客居多根據(jù)我們對重慶當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介“到家了”房產(chǎn)的調(diào)研得知，由于受到疫情防控影響，重慶近幾年購房客以本地人居多占比約9成及以上，以自住需求為主，投資需求較弱，新房成交面段主要集中在90平以下，原因在于契稅稅率以90平米為界進行劃分繳納，二手房成交的面積段主要集中在120平以下，原因在于購房客存在改善需求。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 14【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。?.5開發(fā)商格局：以外地房企為主，TOP10房企集中度提升目前市場以外地房企為主，本地房企以金科、龍湖等為代表搶占市場份額。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，2022年大重慶范圍內(nèi)房企銷售集中度呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲，TOP10集中度漲幅最顯著，市占擴大4個百分點至37%，在市場調(diào)整期，購房者更追逐頭部企業(yè)的品牌信譽度，使銷售呈現(xiàn)強者更強的“馬太效應(yīng)”。TOP11-30企業(yè)市占率20%，梯隊內(nèi)市場份額競爭激烈，企業(yè)間卡位競爭強。TOP30房企類型來看，仍以民企為主。TOP10結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，TOP11-30民企比重進一步擴大，優(yōu)質(zhì)民企仍在積極發(fā)力,本土企業(yè)金科、龍湖、海成依靠產(chǎn)品力和口碑積，持續(xù)搶占市場份額，昕暉、中梁依托前期布局優(yōu)勢，項目銷售向好。企業(yè)競爭格局中，央國企與民企發(fā)展策略稍有不同，區(qū)別于民企多側(cè)重大重慶的全面布局，央國企多聚焦中心城區(qū)的深耕，鎖定核心，單邊發(fā)力。如招商蛇口、保利、華潤置地等企業(yè)，在大重慶范圍內(nèi)，持續(xù)在中心城區(qū)內(nèi)落地項目，以行業(yè)口碑和過硬的產(chǎn)品實力，搶占市場份額，兌現(xiàn)業(yè)績。圖表26.2022年大重慶范圍內(nèi)房企業(yè)績集中度呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲，TOP10集中度漲幅最顯著資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 15【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。╉椖空{(diào)研：3.1萬科·城市花園：重慶新房熱度榜首，去化率達60.9%項目目前為重慶新房熱度榜首，位于重慶渝北兩江新區(qū)·中央公園·公園東路，由知名房企萬科集團操刀，以城市級鄰里中心首期呈現(xiàn)。打造形成了一個總占地約493畝，建筑體量為約50萬方的大社區(qū)，容積率僅約1.44，主要以洋房、小洋樓、大城院墅為主。該樓盤重磅感合力明顯：區(qū)域上，中央公園北、價值高地；品牌上，城市花園系是其內(nèi)部“燈塔級項目”；資源上，配套齊全，公園、交通都不錯；產(chǎn)品上，無論是低容積率，還是純粹性，都做得可圈可點。圖表27.萬科·城市花園位于中央公園·公園東路，周邊將形成4橫4縱3軌的立體交通網(wǎng)絡(luò)資料來源：草根調(diào)研，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 16【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲取）圖表28.項目規(guī)劃有3期，其中還包括中學(xué)規(guī)劃用地和5萬方商業(yè)用地資料來源：草根調(diào)研，中銀證券根據(jù)我們的草根調(diào)研，項目依托“重慶向北3.0時代”理念的中央公園進行打造，項目熱度居高不下由于：1）地理優(yōu)勢，中央公園向北連接水土至龍興，向南接駁觀音橋、解放碑，向西連通悅來，向東連接機場。中央公園片區(qū)內(nèi)目前的主要發(fā)展區(qū)域，以悅港大道為軸線的低密宜居生態(tài)居住區(qū)，一線房企持續(xù)進駐，主要規(guī)劃洋房、別墅，加之北區(qū)7大萬畝城市公園加持，中央公園北區(qū)的人居價值日益凸顯。2）低密優(yōu)勢，重慶萬科城市花園的平均容積率為1.44，對比中央公園12個項目的容積率，最高約2.7，最低1.4，在1.4區(qū)間的容積率，只有2家，其中一家就是萬科城市花園。3）生態(tài)優(yōu)勢，中央公園約占地2300畝，中央公園北在建和規(guī)劃的公園多達7個，總面積接近1萬畝，包括已投用及在建中的鹿山公園、觀音公園、中原山公園，以及規(guī)劃中的花石溝公園、雙橋溪公園、后河公園、萬家山公園、向陽公園等。4）交通優(yōu)勢，未來項目周邊將形成4橫4縱3軌的立體交通網(wǎng)絡(luò)。橫向有悅港北路、悅港大道及椿萱大道，可直達到國際博覽中心，新牌坊也處于這條直線上；縱向有桃源大道、春華大道及公園東路，連接機場路，與汽博圈、金港購物中心；還有三條輕軌運營、在建及規(guī)劃中的，10號線、9號線，14號線，出行簡單方便。從實地調(diào)研了解到，對比去年春節(jié)期間的銷售情況，今年春節(jié)期間到訪量和購房熱度有明顯提升，購房者以改善居住環(huán)境和周邊上班方便為目的選購此樓盤，開發(fā)商推出備案價打折和契稅減免等優(yōu)惠活動。目前項目主推建面約101-131平米花園洋房、建面約88-99平米小高層，總價約119萬起190萬止，；建面約140平米大城院墅，總價約210萬起約260萬止。截至目前2023年1月31日，共開出房源919套，總?cè)セ蕿?0.9%，其中小高層318套，占比34.6%，去化率約72.05%；洋房493套，占比53.6%，去化率約70.8%；別墅108套，占比11.8%，去化率約62.0%。銷售均價：16000元/平開盤時間：2020年6月20日竣工時間：2024年3月30日項目位置：兩江新區(qū)·中央公園·公園東路總占地面積：32.88萬方總建筑面積：47.5萬方容積率：1.442023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 17【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲取）開發(fā)商：重慶悅畔置業(yè)有限公司物業(yè)公司：成都萬科物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費：小高層：2.6元/平米/月；洋房物業(yè)費：3元/平米/月；別墅物業(yè)費：4.2元/平米/月樓層狀況：小高層9-14層，洋房7-8層，別墅5層周邊商業(yè)：繽紛商業(yè)配套，繁華觸手可及。約3.8km即達兩江國際商務(wù)中心（包括約30萬方時尚輕奢購物中心—重慶大悅城，預(yù)計年底開業(yè)；約60萬方情景式購物中心—龍湖中央公園天街；約50萬方輕奢商業(yè)天地—吾悅廣場等），吃喝玩樂購及辦公，一站式解決，1公里范圍內(nèi)規(guī)劃有約60萬方的商業(yè)用地，步行即可抵達周邊醫(yī)療：兩所三甲醫(yī)院，優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)。渝北區(qū)人民醫(yī)院（三甲）已投入使用、渝北中醫(yī)院（在建中，三甲）周邊教育：全齡段教育，孩子成長無憂。區(qū)域匯聚渝北區(qū)巴蜀小學(xué)、空港新城人和街小學(xué)、兩江小學(xué)、重慶市第八中學(xué)、渝北中學(xué)、數(shù)據(jù)谷中學(xué)等名校，周邊規(guī)劃4所中小學(xué)用地、自建公立幼兒園。圖表29.萬科地產(chǎn)跟隨重慶發(fā)展，全域布局核心圈資料來源：草根調(diào)研，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 18【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。﹫D表30.項目周邊配套正在加速落地中資料來源：草根調(diào)研，中銀證券3.2招商·1872：“1872系列”首入西南片區(qū)，去化率達64.4%該項目聚合三軌道、五大商圈、彩云湖公園、四大醫(yī)療等城市級配套，居九龍核心，打造多元業(yè)態(tài)40萬方綜合體大城，項目分四期開發(fā)，其中一二三期規(guī)劃為住宅+街區(qū)商業(yè)，其中住宅約30萬方，街區(qū)商業(yè)約3萬方，四期為商業(yè)商務(wù)，約2.6萬方，目前該樓盤僅推出一期。圖表31.招商·1872聚合三軌道、五大商圈、彩云湖公園、四大醫(yī)療等城市級配套資料來源：草根調(diào)研，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 19【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲取）圖表32.項目沙盤資料來源：草根調(diào)研，中銀證券項目通過運用3D建模技術(shù)，將社區(qū)中細(xì)節(jié)在內(nèi)的所有元素完整呈現(xiàn)出來，讓購房者更了解自己選購的房源。全屋精裝高配，擁有空間藝術(shù)、智慧收納、智能安防、人性居住健康保障6大臻裝體系，三房配置中央空調(diào)，四房奢配中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)等三大系統(tǒng)。從實地調(diào)研了解到，招商集團深耕重慶十余年得到重慶人民認(rèn)可，該樓盤周邊配套成熟以及地處中心片區(qū)，近期購房者仍然以本地為主占比超九層，主要由于自住剛需購置此樓盤，對比春節(jié)前到訪量和購房熱度持續(xù)上升。首開推出1號樓、3號樓共4個戶型，1號樓為3梯6戶，建面為89平米100平米，套內(nèi)71平米和79平米，總價區(qū)間為148-186萬；3號樓為2梯4戶，建面128平米和141平米，套內(nèi)100平米和111平米，總價區(qū)間為216-280萬。截至目前2023年1月31日，共開出250套房源，其中1號樓150套，去化率為約69.3%，3號樓100套，去化率為約57.0%?？?cè)セ始s64.4%，可以看出目前的購房客偏向購買小戶型為主，滿足居住需求的同時價格控制在可接受范圍內(nèi)。銷售均價：16500元/平開盤時間：2020年12月10日竣工時間：2025年6月30日（一期）項目位置：重慶市九龍坡區(qū)石橋鋪5號線巴山站總占地面積：11.55萬方總建筑面積：35.75萬方容積率：3.0開發(fā)商：重慶招商置遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：招商局積余產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)股份有限公司物業(yè)費：3.2元/平方米/月樓層狀況：26層2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 20【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。┲苓吪涮祝航煌ū憷?，九龍坡區(qū)唯一三軌穿行；優(yōu)質(zhì)教育，育才小學(xué)、幼兒園和楊家坪中學(xué)劃片區(qū)就讀；商圈環(huán)繞，1站到達云領(lǐng)天街3站到達萬象城4站到達時代天街；公園資源，彩云湖國家濕地公園舉步可達；三甲醫(yī)院，新橋醫(yī)院、西南醫(yī)院、大坪醫(yī)院均在5公里范圍內(nèi)。圖表33.項目一期鳥瞰圖資料來源：草根調(diào)研，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 21【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。┡堵暶鞅緢蟾鏈?zhǔn)確表述了證券分析師的個人觀點。該證券分析師聲明，本人未在公司內(nèi)、外部機構(gòu)兼任有損本人獨立性與客觀性的其他職務(wù)，沒有擔(dān)任本報告評論的上市公司的董事、監(jiān)事或高級管理人員；也不擁有與該上市公司有關(guān)的任何財務(wù)權(quán)益；本報告評論的上市公司或其它第三方都沒有或沒有承諾向本人提供與本報告有關(guān)的任何補償或其它利益。中銀國際證券股份有限公司同時聲明，將通過公司網(wǎng)站披露本公司授權(quán)公眾媒體及其他機構(gòu)刊載或者轉(zhuǎn)發(fā)證券研究報告有關(guān)情況。如有投資者于未經(jīng)授權(quán)的公眾媒體看到或從其他機構(gòu)獲得本研究報告的，請慎重使用所獲得的研究報告，以防止被誤導(dǎo)，中銀國際證券股份有限公司不對其報告理解和使用承擔(dān)任何責(zé)任。評級體系說明以報告發(fā)布日后公司股價/行業(yè)指數(shù)漲跌幅相對同期相關(guān)市場指數(shù)的漲跌幅的表現(xiàn)為基準(zhǔn)：公司投資評級：買 入：預(yù)計該公司股價在未來6-12個月內(nèi)超越基準(zhǔn)指數(shù)20%以上；增 持：預(yù)計該公司股價在未來6-12個月內(nèi)超越基準(zhǔn)指數(shù)10%-20%；中 性：預(yù)計該公司股價在未來6-12個月內(nèi)相對基準(zhǔn)指數(shù)變動幅度在-10%-10%之間；減 持：預(yù)計該公司股價在未來6-12個月內(nèi)相對基準(zhǔn)指數(shù)跌幅在10%以上；未有評級：因無法獲取必要的資料或者其他原因，未能給出明確的投資評級。行業(yè)投資評級：強于大市：預(yù)計該行業(yè)指數(shù)在未來6-12個月內(nèi)表現(xiàn)強于基準(zhǔn)指數(shù)；中 性：預(yù)計該行業(yè)指數(shù)在未來6-12個月內(nèi)表現(xiàn)基本與基準(zhǔn)指數(shù)持平；弱于大市：預(yù)計該行業(yè)指數(shù)在未來6-12個月內(nèi)表現(xiàn)弱于基準(zhǔn)指數(shù)；未有評級：因無法獲取必要的資料或者其他原因，未能給出明確的投資評級。滬深市場基準(zhǔn)指數(shù)為滬深300指數(shù)；新三板市場基準(zhǔn)指數(shù)為三板成指或三板做市指數(shù)；香港市場基準(zhǔn)指數(shù)為恒生指數(shù)或恒生中國企業(yè)指數(shù)；美股市場基準(zhǔn)指數(shù)為納斯達克綜合指數(shù)或標(biāo)普500指數(shù)。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 22【微信群：DCyanbaosucai】知識星球/公眾號：地產(chǎn)研報素材（2000+G/近17萬份研報一次性獲?。╋L(fēng)險提示及免責(zé)聲明本報告由中銀國際證券股份有限公司證券分析師撰寫并向特定客戶發(fā)布。本報告發(fā)布的特定客戶包括：1)基金、保險、QFII、QDII等能夠充分理解證券研究報告，具備專業(yè)信息處理能力的中銀國際