20230208-中銀國(guó)際-房地產(chǎn)行業(yè)春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二：重慶22年政策明顯放松但成交量仍創(chuàng)五年來新低房?jī)r(jià)也自5月開始持續(xù)下跌

【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。┓康禺a(chǎn)行業(yè)|證券研究報(bào)告—行業(yè)點(diǎn)評(píng)2023年2月8日強(qiáng)于大市相關(guān)研究報(bào)告《房地產(chǎn)2022年12月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：全年銷售投資降幅創(chuàng)歷史新低，預(yù)期2023年呈現(xiàn)“前低后高”走勢(shì)》（2023/01/17）《Q4居民購(gòu)房意愿再度走弱，房?jī)r(jià)看漲預(yù)期處于歷史最低點(diǎn)；房企貸款需求略有改善—央行2022年四季度問卷調(diào)查點(diǎn)評(píng)》（2022/12/28）《房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略——弩箭已離弦，能否冰解的破？》（2022/12/18）《房地產(chǎn)2022年11月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：核心指標(biāo)再度“探底”；房企到位資金持續(xù)承壓》（2022/12/16）《房地產(chǎn)2022年10月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：銷售與投資持續(xù)低迷；房企非房款到位資金降幅收窄》（2022/11/15）《銀保監(jiān)允許保函置換預(yù)售資金規(guī)定的點(diǎn)評(píng):允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性壓力或?qū)⑦M(jìn)一步緩解》（2022/11/15）《房地產(chǎn)行業(yè)2022年10月月報(bào)：需求端仍然低迷；民企資金支持力度加大》（2022/11/14）《房地產(chǎn)行業(yè)2022年三季報(bào)綜述：行業(yè)業(yè)績(jī)、利潤(rùn)率、現(xiàn)金流持續(xù)承壓；房企分化加劇，頭部與區(qū)域深耕型房企優(yōu)勢(shì)顯著》（2022/11/4）《中國(guó)真實(shí)住房需求還有多少？（2022版）》(2022/8/3)《凡益之道，與時(shí)偕行——關(guān)于短期博弈與長(zhǎng)期格局的思考》(2022/6/15)《2022年，五問房地產(chǎn)行業(yè)》(2021/12/6)中銀國(guó)際證券股份有限公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格房地產(chǎn)行業(yè)證券分析師：夏亦豐(8621)20328348yifeng.xia@證券投資咨詢業(yè)務(wù)證書編號(hào)：S1300521070005證券分析師：許佳璐(8621)20328710jialu.xu@證券投資咨詢業(yè)務(wù)證書編號(hào)：S1300521110002

春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二重慶：22年政策明顯放松，但成交量仍創(chuàng)五年來新低，房?jī)r(jià)也自5月開始持續(xù)下跌核心觀點(diǎn)城市宏觀：重慶區(qū)位優(yōu)渥，經(jīng)濟(jì)持恢復(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，戰(zhàn)略地位和影響力頗高。重慶位于中國(guó)西南部，市轄26個(gè)區(qū)、8個(gè)縣、4個(gè)自治縣，總面積8.24萬(wàn)平方千米，2021年常住人口總量達(dá)3212萬(wàn)人，比2011年增加268萬(wàn)人，年均增加26萬(wàn)人,年均增速0.9%，快于同期全國(guó)水平0.4個(gè)百分點(diǎn)。2022年，重慶GDP突破2.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.6%，總體實(shí)力持續(xù)提升，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市中仍名列前茅，規(guī)模以上工業(yè)、建筑業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快，依然是推動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的主要引擎。2021年全市常住人口城鎮(zhèn)化率突破70%，領(lǐng)先全國(guó)平均水平5.6pct，位居全國(guó)第8位，中西部地區(qū)首位。房地產(chǎn)市場(chǎng)：2022年成交量同比下跌四成。2022年重慶商品房銷售面積4439萬(wàn)平，同比下降28.4%；其中，住宅銷售面積2939萬(wàn)平方米，同比下降40.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資3468億元，同比下降20.4%；其中，住宅投資2609億元，同比下降20.7%。新開工面積2224萬(wàn)平，同比下降54.4%；其中，住宅新開工1541萬(wàn)平，下降52.3%?？⒐っ娣e2796萬(wàn)平，同比下降33.4%；其中，住宅竣工面積1920萬(wàn)平，同比下降29.5%?？傮w來說，下半年成交弱于上半年，成交峰值出現(xiàn)在2月份。在樓市低迷期，新增預(yù)售證、真正投入市場(chǎng)的房源數(shù)更是肉眼可見的在下滑。從房?jī)r(jià)來看，2022年5月開始新房、二手房房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了明顯的下跌，至12月分別跌至11732元/平和13681元/平。復(fù)盤近十年的重慶房?jī)r(jià)走勢(shì)，2017年成為重慶房?jī)r(jià)破萬(wàn)的重要分水嶺，而2022年樓市行情急劇下跌，房?jī)r(jià)也掉頭下降。從2022年全年來看，新房、二手房房?jī)r(jià)均價(jià)分別為11785、13976元/平，同比分別下滑6%和上漲3%，短期趨穩(wěn)，但一二手剪刀差增大態(tài)勢(shì)明顯，出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛的原因是由于：1）開發(fā)商暴雷，新房出現(xiàn)停工不能按時(shí)交付，購(gòu)房者對(duì)新房信心下降轉(zhuǎn)而購(gòu)買更具有安全性的二手房。2）過去幾年的新房成交規(guī)模較大，市場(chǎng)存在大量次新房，需求增加，推高二手房成交均價(jià)。3）較多購(gòu)房者傾向購(gòu)買核心區(qū)域二手房，更加重視落成的便利交通路網(wǎng)和完善的商業(yè)體系，其次是改善型二手房擁有更加優(yōu)質(zhì)的教育資源。購(gòu)房客：近幾年購(gòu)房客以本地人居多，占比約9成及以上，以自住需求為主，投資需求較弱，新房成交面積段主要集中在90平以下，二手房成交的面積段主要集中在120平以下。開發(fā)商格局：目前市場(chǎng)以外地房企為主，本地房企以金科、龍湖等為代表。2022年重慶銷售前三的房企為金科、融創(chuàng)、龍湖，銷售額均超過100億元。TOP10銷售集中度擴(kuò)大4pct至37%，在市場(chǎng)調(diào)整期，購(gòu)房者更追逐頭部企業(yè)的品牌信譽(yù)度。TOP11-30企業(yè)市占率20%，梯隊(duì)內(nèi)市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)間卡位競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)。土地市場(chǎng)：呈現(xiàn)“擠牙膏式”供應(yīng)，土地成交同比量?jī)r(jià)齊跌，土拍熱度明顯不足。2022年全年成交土地?cái)?shù)量888宗，同比下降27.7%；成交土地規(guī)劃建面5885萬(wàn)平，同比下降26.7%；成交總價(jià)841億元，同比下降52.5%；樓面價(jià)1219元/平，同比下降16.1%溢價(jià)率3.1%，同比下降62.8%。土地成交受樓市下行、疫情反復(fù)等多方因素影響，政府放慢推地節(jié)奏，土地市場(chǎng)縮量明顯，樓面均價(jià)明顯下調(diào)。企業(yè)拿地?zé)崆橹饾u降低，拿地企業(yè)以央國(guó)企為主，拿地板塊聚焦企業(yè)深耕型，“新板塊”拿地謹(jǐn)慎。政策：2022年重慶從商業(yè)貸款的支持群體、房產(chǎn)套數(shù)認(rèn)定放寬了限貸，兩次主動(dòng)調(diào)整公積金貸款政策。目前，重慶已有政策主要為限貸與限售政策。1）限貸：首套、二套房首付比例分別為30%、40%；首套、二套房貸利率分別為4.1%、4.9%。2）限售2年。項(xiàng)目調(diào)研：我們調(diào)研了重慶市中心城區(qū)熱度前列的萬(wàn)科·城市花園和招商1872。1）萬(wàn)科·城市花園：項(xiàng)目由萬(wàn)科打造，銷售均價(jià)16000元/平，共開919套房源，總?cè)セ始s為60.9%，物業(yè)公司為萬(wàn)科物業(yè)。項(xiàng)目主推建面約101-131平米花園洋房、建面約88-99平米小高層，建面約140平米大城院墅。春節(jié)期間到訪量和購(gòu)房熱度有明顯提升，購(gòu)房者以改善居住環(huán)境和周邊上班方便為目的選購(gòu)此樓盤，并且以購(gòu)買花園洋房和小高層為主，開發(fā)商推出備案價(jià)打折和契稅減免等優(yōu)惠活動(dòng)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于：區(qū)域上處于價(jià)值高地，配套上出行方便、商業(yè)齊全，產(chǎn)品上品牌口碑強(qiáng)、低容積率。2）招商·1872：由招商蛇口打造多元業(yè)態(tài)約40萬(wàn)方綜合體大城。銷售均價(jià)16500元/平，共開250套房源，總?cè)セ始s為64.4%，物業(yè)公司為招商積余。項(xiàng)目首開推出共4個(gè)戶型，建面為89平米、100平米、128平米和141平米。招商集團(tuán)深耕重慶十余年得到重慶人民認(rèn)可，該樓盤周邊配套成熟以及地處中心片區(qū)，近期購(gòu)房者仍然以本地為主占比超九成，主要由于自住剛需購(gòu)置此樓盤，對(duì)比春節(jié)前到訪量和購(gòu)房熱度持續(xù)上升優(yōu)勢(shì)在于聚合三軌道、五大商圈、彩云湖公園、四大醫(yī)療等城市級(jí)成熟配套已落地?！疚⑿湃海篋Cyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。┠夸洺鞘泻暧^：發(fā)達(dá)的東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部，戰(zhàn)略地位和影響力頗高 52房地產(chǎn)市場(chǎng)：22年市場(chǎng)創(chuàng)新低，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌 82.12022年的重慶新房、二手房成交在低谷中啟幕、在低谷中落幕 82.2新房房?jī)r(jià)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比保持振蕩狀態(tài)；二手房房?jī)r(jià)同環(huán)比降幅明顯 92.32022年土拍規(guī)模創(chuàng)新低，央國(guó)企+平臺(tái)“兜底”成常態(tài) 112.4政策：樓市調(diào)控步入寬松周期，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位再現(xiàn) 132.5購(gòu)房客：以自住、小戶型為主，本地購(gòu)房客居多 142.5開發(fā)商格局：以外地房企為主，TOP10房企集中度提升 153項(xiàng)目調(diào)研： 163.1萬(wàn)科·城市花園：重慶新房熱度榜首，去化率達(dá)60.9% 163.2招商·1872：“1872系列”首入西南片區(qū)，去化率達(dá)64.4% 192023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 2【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。﹫D表目錄圖表1.重慶市為省級(jí)行政區(qū)、直轄市、國(guó)家中心城市、超大城市，市轄26個(gè)區(qū)、8個(gè)縣、4個(gè)自治縣 5圖表2.2022年重慶市GDP達(dá)到29129億元，同比增長(zhǎng)4.4%，總體實(shí)力持續(xù)提升，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市中仍名列前茅 5圖表3.2022年分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2012億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值11693億元，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15423億元 6圖表4.2021年，重慶常住人口中居住在城鎮(zhèn)的人口為2259萬(wàn)人，全市常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到70.3% 7圖表5.房地產(chǎn)開發(fā)投資3468億元，同比下降20.4%。其中，住宅投資2609億元8圖表6.房屋施工面積22699萬(wàn)平方米，同比下降15.6%。其中，住宅施工面積15033萬(wàn)平方米 8圖表7.房屋新開工面積2224萬(wàn)平方米，同比下降54.4%。其中，住宅新開工面積1541萬(wàn)平方米 8圖表8.房屋竣工面積2796萬(wàn)平方米，同比下降33.4%。其中，住宅竣工面積1920萬(wàn)平方米 8圖表9.商品房銷售面積4439萬(wàn)平方米，同比下降28.4%。其中，住宅銷售面積2939萬(wàn)平方米 9圖表10.商品房銷售面積下半年成交弱于上半年，成交峰值出現(xiàn)在2月份 9圖表11.2022年主城區(qū)商品房成交均價(jià)為13220元/平方米，復(fù)盤近十年的重慶房?jī)r(jià)走勢(shì)，2017年成為重慶房?jī)r(jià)破萬(wàn)的重要分水嶺 9圖表12.2022年新房?jī)r(jià)格高開低走，在1、4月達(dá)到峰值，至三、四季度呈現(xiàn)階梯下降趨勢(shì) 10圖表13.2022年二手房?jī)r(jià)格1、2月保持穩(wěn)定，后期略微上漲，6月起持續(xù)下跌直至年末 10圖表14.重慶市中心城區(qū)供應(yīng)面積、成交面積、成交套數(shù)、成交均價(jià)情況 10圖表15.重慶市2022年第三批土拍詳細(xì)信息 11圖表16.2022年涉宅用地成交建面約467萬(wàn)方，同比下行超六成 11圖表17.2022年中心城區(qū)涉宅地拿地體量央企國(guó)企占比46.6%，民企占比23.8%，地方平臺(tái)占比29.6% 11圖表18.5、6、9、11月供應(yīng)土地?cái)?shù)量突破100宗，其中11月達(dá)全年最高點(diǎn)221宗；6、11、12月成交土地?cái)?shù)量突破100宗，其中12月達(dá)全年最高點(diǎn)172宗 12圖表19.2022年土地成交數(shù)量為888宗，同比下降27.7% 12圖表20.2022年土地成交規(guī)劃建筑面積為5885萬(wàn)平方米，同比下降26.7% 12圖表21.2022年土地成交總價(jià)為841.14億元，同比下降52.5% 13圖表22.2022年土地成交樓面價(jià)為1219元/平方米，同比下降16.1% 13圖表23.2022年土地成交溢價(jià)率為3.1%，同比下降62.8% 13圖表24.2022年重慶有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策 142023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 3【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲取）圖表25.重慶限貸、限售政策 14圖表26.2022年大重慶范圍內(nèi)房企業(yè)績(jī)集中度呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲，TOP10集中度漲幅最顯著 15圖表27.萬(wàn)科·城市花園位于中央公園·公園東路，周邊將形成4橫4縱3軌的立體交通網(wǎng)絡(luò) 16圖表28.項(xiàng)目規(guī)劃有3期，其中還包括中學(xué)規(guī)劃用地和5萬(wàn)方商業(yè)用地 17圖表29.萬(wàn)科地產(chǎn)跟隨重慶發(fā)展，全域布局核心圈 18圖表30.項(xiàng)目周邊配套正在加速落地中 19圖表31.招商·1872聚合三軌道、五大商圈、彩云湖公園、四大醫(yī)療等城市級(jí)配套 19圖表32.項(xiàng)目沙盤 20圖表33.項(xiàng)目一期鳥瞰圖 212023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 4【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。┏鞘泻暧^：發(fā)達(dá)的東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部，戰(zhàn)略地位和影響力頗高重慶是成渝城市群發(fā)展的兩核城市之一，戰(zhàn)略地位頗高。位于中國(guó)西南部，地處較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部，地處東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西。重慶是中華人民共和國(guó)省級(jí)行政區(qū)、直轄市、國(guó)家中心城市、超大城市，市轄26個(gè)區(qū)、8個(gè)縣、4個(gè)自治縣，總面積8.24萬(wàn)平方千米，全市的戰(zhàn)略地位和影響力頗高。圖表1.重慶市為省級(jí)行政區(qū)、直轄市、國(guó)家中心城市、超大城市，市轄26個(gè)區(qū)、8個(gè)縣、4個(gè)自治縣資料來源：百度百科，中銀證券經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2022年，重慶GDP突破2.9萬(wàn)億元，達(dá)到29129億元，同比增長(zhǎng)4.4%，總體實(shí)力持續(xù)提升，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市中仍名列前茅；從人均水平來看，2022年人均GDP達(dá)到90663元，同比增長(zhǎng)2.5%。圖表2.2022年重慶市GDP達(dá)到29129億元，同比增長(zhǎng)4.4%，總體實(shí)力持續(xù)提升，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市中仍名列前茅資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 5【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。?022年分產(chǎn)業(yè)看，規(guī)模以上工業(yè)、建筑業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快，依然是推動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的主要引擎。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2012億元，增長(zhǎng)4.0%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為11.1%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增0.3個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值11693億元，增長(zhǎng)3.3%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為49.7%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15423億元，增長(zhǎng)1.9%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為39.2%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.0個(gè)百分點(diǎn)。與上年相比，第一、二產(chǎn)業(yè)比重分別提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為6.6：40.2：53.2，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。其中，規(guī)模以上工業(yè)、建筑業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快，占全市經(jīng)濟(jì)比重較去年同期平穩(wěn)提升，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為47.9%，依然是推動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的主要引擎；投資、消費(fèi)、外貿(mào)、服務(wù)業(yè)、財(cái)政金融等為主的第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為43.8%，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好。圖表3.2022年分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2012億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值11693億元，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15423億元資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券人口總量平穩(wěn)增長(zhǎng)，人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整增速快于全國(guó)平均水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程邁上新臺(tái)階。2021年，重慶常住人口總量達(dá)到3212萬(wàn)人，比2011年增加268萬(wàn)人，增長(zhǎng)9.1%，年均增加26萬(wàn)人,年均增0.9%，快于同期全國(guó)水平0.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然受人口老齡化的影響，全市總扶撫養(yǎng)比有所上升，但當(dāng)前全市勞動(dòng)力資源仍然較豐富，人口紅利仍然存在，并助力全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。重慶常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為2259萬(wàn)人，比2011年增加640萬(wàn)人，增長(zhǎng)39.6%，年均增加64萬(wàn)人；居住在鄉(xiāng)村的人口為953萬(wàn)人，減少372萬(wàn)人，年均減少37萬(wàn)人。2021年全市常住人口城鎮(zhèn)化率突破70%，達(dá)到70.3%，比2011年提高15.3個(gè)百分點(diǎn)，領(lǐng)先全國(guó)平均水平5.6個(gè)百分點(diǎn)，位居全國(guó)第8位，中西部地區(qū)首位。城鎮(zhèn)人口的穩(wěn)步增長(zhǎng)，促使人口城鄉(xiāng)分布格局進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)化進(jìn)程邁上新臺(tái)階。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 6【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。﹫D表4.2021年，重慶常住人口中居住在城鎮(zhèn)的人口為2259萬(wàn)人，全市常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到70.3%資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 7【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)：22年市場(chǎng)創(chuàng)新低，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌2.12022年的重慶新房、二手房成交在低谷中啟幕、在低谷中落幕從萬(wàn)得數(shù)據(jù)來看，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、商品房銷售面積同比均明顯下降。2022年重慶完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3468億元，同比下降20.4%。其中，住宅投資2609億元，同比下降20.7%，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為75.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積22699萬(wàn)平方米，同比下降15.6%。其中，住宅施工面積15033萬(wàn)平方米，同比下降15.1%。房屋新開工面積2224萬(wàn)平方米，同比下降54.4%。其中，住宅新開工面積1541萬(wàn)平方米，下降52.3%。房屋竣工面積2796萬(wàn)平方米，同比下降33.4%。其中，住宅竣工面積1920萬(wàn)平方米，同比下降29.5%。重慶市商品房銷售面積4439萬(wàn)平方米，同比下降28.4%。其中，住宅銷售面積2939萬(wàn)平方米，同比下降40.0%。從月度數(shù)據(jù)來看，商品住宅銷售下半年與全國(guó)整體情況相似，重慶銷售依舊平平，年末“翹尾”行情未至。具體來看，9月成交尚且保持在與此前相當(dāng)?shù)乃?，不過11月因疫情管控原因成交創(chuàng)下年內(nèi)最低，12月成交雖然環(huán)比上升明顯，但是仍未達(dá)到9月份的水平?？偟膩碚f，2022年重慶下半年成交弱于上半年，成交峰值出現(xiàn)在2月份。盡管為了穩(wěn)定樓市，2022年從中央到重慶都頻繁釋放積極信號(hào)，從支持需求端到支持企業(yè)端政策力度不斷加大。在樓市低迷期，新增預(yù)售證、真正投入市場(chǎng)的房源數(shù)更是肉眼可見的在下滑。我們認(rèn)為一方面是市場(chǎng)處于下行階段，購(gòu)房者觀望情緒加重，開發(fā)商正在等待好時(shí)機(jī)；另一方面，開發(fā)商也試圖以推盤節(jié)奏降速，在可控范圍內(nèi)降低備案價(jià)。圖表5.房地產(chǎn)開發(fā)投資3468億元，同比下降20.4%。圖表6.房屋施工面積22699萬(wàn)平方米，同比下降其中，住宅投資2609億元15.6%。其中，住宅施工面積15033萬(wàn)平方米資料來源：萬(wàn)得，中銀證券圖表7.房屋新開工面積2224萬(wàn)平方米，同比下降54.4%。其中，住宅新開工面積1541萬(wàn)平方米

資料來源：萬(wàn)得，中銀證券圖表8.房屋竣工面積2796萬(wàn)平方米，同比下降33.4%。其中，住宅竣工面積1920萬(wàn)平方米資料來源：萬(wàn)得，中銀證券 資料來源：萬(wàn)得，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 8【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲取）圖表9.商品房銷售面積4439萬(wàn)平方米，同比下降28.4%。其中，住宅銷售面積2939萬(wàn)平方米45002022年重慶商品房和商品住宅銷售面積（計(jì)值）0%40005%350010%300015%250020%200025%150030%100035%50040%045%202202202204202206202208202210202212重慶商品房銷售面積計(jì)同比重慶商品房銷售面積住宅計(jì)同比資料來源：萬(wàn)得，中銀證券

圖表10.商品房銷售面積下半年成交弱于上半年，成交峰值出現(xiàn)在2月份2022年重慶商品住宅銷售面積（月度）200%600500150%400100%30050%2000%10050%0100%重慶商品房銷售面積月環(huán)比同比資料來源：萬(wàn)得，中銀證券春節(jié)期間多個(gè)項(xiàng)目迎來了看房小高峰。在春節(jié)長(zhǎng)假期間，重慶市部分房企瞄準(zhǔn)返鄉(xiāng)置業(yè)、政策利好等疊加而來的機(jī)會(huì)，采用售房部接待、線上直播、預(yù)約陪看等方式正常營(yíng)業(yè)。根據(jù)我們的草根調(diào)研了解，龍湖、萬(wàn)科、招商蛇口、保利、華僑城等房企的多個(gè)項(xiàng)目在春節(jié)7天長(zhǎng)假中均迎來了看房購(gòu)房小高峰，僅招商·渝天府項(xiàng)目就實(shí)現(xiàn)銷售金額約2500萬(wàn)元。2023年1月13日，“58同城”、“安居客”發(fā)布《2023春節(jié)置業(yè)意向調(diào)查》顯示，有超八成意向購(gòu)房者打算利用春節(jié)期間看房和購(gòu)房。重慶多個(gè)房企及項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年春節(jié)期間，市場(chǎng)回暖跡象較為明顯。2.2新房房?jī)r(jià)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比保持振蕩狀態(tài)；二手房房?jī)r(jià)同環(huán)比降幅明顯房?jī)r(jià)上漲乏力。2022年主城區(qū)商品房成交均價(jià)為13220元/平方米，商品住宅成交均價(jià)為14659元/平方米，均比去年小幅下滑。復(fù)盤近十年的重慶房?jī)r(jià)走勢(shì)，2017年成為重慶房?jī)r(jià)破萬(wàn)的重要分水嶺。2017年之前，重慶房?jī)r(jià)從2013年的8002元/平方米漲到9681元/平方米。直到2018年重慶房?jī)r(jià)達(dá)11445元/平方米，自此之后每年以4%-6%的漲幅緩慢增長(zhǎng)。2022年，樓市行情下跌，房?jī)r(jià)也掉頭下降。圖表11.2022年主城區(qū)商品房成交均價(jià)為13220元/平方米，復(fù)盤近十年的重慶房?jī)r(jià)走勢(shì)，2017年成為重慶房?jī)r(jià)破萬(wàn)的重要分水嶺16000 20132022年重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)00000000000000000000002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022成交均價(jià)（元平方米）資料來源：克而瑞，中銀證券新房房?jī)r(jià)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比保持振蕩狀態(tài)。從月度數(shù)據(jù)來看，在2022年初新房房?jī)r(jià)處于全年高位，2-4月下跌后緩慢回升，5月起進(jìn)入全年階梯下跌趨勢(shì)，12月跌至全年最低點(diǎn)為11732元/平方米，環(huán)比下跌0.16%，同比下跌0.59%。新房均價(jià)持續(xù)走低原因在于重慶樓市熱度持續(xù)下降，加上重慶的產(chǎn)業(yè)較為傳統(tǒng)無法提供高薪崗位，房?jī)r(jià)拉升動(dòng)力較弱。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 9【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲取）二手房房?jī)r(jià)同環(huán)比降幅明顯。2022年1-2月二手房房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，3月份略微上漲至14072元/平方米，接下來的4-12月價(jià)格持續(xù)下跌至年末的13681元/平方米，環(huán)比下降0.53%，同比下降2.29%，原因在于待售二手房庫(kù)存持續(xù)增加，購(gòu)房者具有議價(jià)主動(dòng)權(quán)。不過，二手房全年最低均價(jià)仍高于新房年內(nèi)最低均價(jià)，突出二手房?jī)r(jià)格韌性。2022年全年均價(jià)方面，新房住宅均價(jià)11785元/平方米，二手房住宅均價(jià)13936元/平方米，同比分別下滑6%和上漲3%，短期趨穩(wěn)，但房?jī)r(jià)剪刀差增大態(tài)勢(shì)明顯，出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛的原因是由于：1）2022年出現(xiàn)多家房地產(chǎn)商暴雷情況，新房出現(xiàn)停工不能按時(shí)交付，購(gòu)房者對(duì)新房信心下降轉(zhuǎn)而購(gòu)買更具有安全性的二手房。2）過去幾年的新房成交規(guī)模較大，市場(chǎng)存在大量次新房，需求轉(zhuǎn)移，推高二手房成交均價(jià)。3）較多購(gòu)房者傾向購(gòu)買核心區(qū)域二手房，更加重視落成的便利交通路網(wǎng)和完善的商業(yè)體系，其次是改善型二手房擁有更加優(yōu)質(zhì)的教育資源。這都使得購(gòu)房者趨向于優(yōu)質(zhì)核心的二手房源。圖表12.2022年新房?jī)r(jià)格高開低走，在1、4月達(dá)到峰值，至三、四季度呈現(xiàn)階梯下降趨勢(shì)

圖表13.2022年二手房?jī)r(jià)格1、2月保持穩(wěn)定，后期略微上漲，6月起持續(xù)下跌直至年末資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券 資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券具體到區(qū)域和板塊上，過去一年房?jī)r(jià)最高的依然是寸土寸金的渝中區(qū)。盡管全年渝中區(qū)成交商品住宅僅952套，但成交均價(jià)達(dá)到25768元/平方米。以來福士、國(guó)浩18T為代表的高端住宅，直接拉升了渝中區(qū)的成交均價(jià)。在中心城區(qū)，商品住宅成交均價(jià)排名第二的是江北區(qū)，2022年達(dá)到17970元/平方米。2022年，位于江北區(qū)觀音橋核心地段的香港置地啟元和觀宸，一經(jīng)推出便成為市場(chǎng)的“香餑餑”，作為城市中心資產(chǎn)，兩項(xiàng)目不僅提高了江北區(qū)的人居品質(zhì)，也直接拉升了江北區(qū)的房?jī)r(jià)。2022年，房?jī)r(jià)最低的區(qū)域?yàn)榘湍蠀^(qū)，僅11301元/平方米。雖然巴南區(qū)成交量不差，全年商品住宅共成交6771套，但以剛需和剛改主導(dǎo)，缺乏溢價(jià)較高的項(xiàng)目。圖表14.重慶市中心城區(qū)供應(yīng)面積、成交面積、成交套數(shù)、成交均價(jià)情況區(qū)域供應(yīng)面積（平方米）成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/平方米）渝中區(qū)84,286153,90395225,768大渡口區(qū)495,020532,0955,17512,318北碚區(qū)461,365631,5795,43412,821渝北區(qū)1,957,3261,691,51114,20615,345巴南區(qū)370,519717,7986,77111,301九龍坡區(qū)595,491514,4045,07013,873江北區(qū)473,870420,2143,42817,970沙坪壩區(qū)600,437727,5176,72615,183南岸區(qū)526,983406,7373,22716,079總計(jì)5,565,2985,795,75750,98915,629資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 10【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲取）2.32022年土拍規(guī)模創(chuàng)新低，央國(guó)企+平臺(tái)“兜底”成常態(tài)過去一年，純新盤也呈現(xiàn)“擠牙膏式”供應(yīng)，集中土拍模式下，重慶土地供應(yīng)量萎縮嚴(yán)重。2022年12月，重慶中心城區(qū)完成了第三批集中供地出讓，市場(chǎng)成交依舊平淡。第三批集中供地共成交10宗涉宅用地，成交建面94萬(wàn)方，成交金額64億元，在本土平臺(tái)公司深度參與的情況下，沒有溢價(jià)也沒有出現(xiàn)流拍。地塊編號(hào)地塊位置競(jìng)得公司成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/平方米）22050號(hào)地塊沙坪壩區(qū)雙碑組團(tuán)E標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)德陽(yáng)城投公司27,4615,43022051號(hào)地塊高新區(qū)西永組團(tuán)F分區(qū)弘美置業(yè)12,0014,73422052號(hào)地塊高新區(qū)西永組團(tuán)Z分區(qū)弘美置業(yè)36,0125,33422053號(hào)地塊兩江新區(qū)唐家沱組團(tuán)H分區(qū)寸灘郵輪母港公司241,4726,66122054號(hào)地塊兩江新區(qū)魚嘴組團(tuán)O分區(qū)兩江置業(yè)7,0004,50022055號(hào)地塊南岸區(qū)彈子石組團(tuán)I分區(qū)國(guó)瑞陽(yáng)光地產(chǎn)7,6927,00122056號(hào)地塊南岸區(qū)南坪組團(tuán)B分區(qū)中建三局89,2837,80022057號(hào)地塊北碚區(qū)北碚組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)中鐵建置業(yè)19,6934,70022058號(hào)地塊重慶經(jīng)開區(qū)廣陽(yáng)島生態(tài)域130,0948,26022059號(hào)地塊重慶經(jīng)開區(qū)廣陽(yáng)島生態(tài)域67,0587,000圖表15.重慶市2022年第三批土拍詳細(xì)信息資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券全年土地成交縮水明顯，市場(chǎng)熱度趨于冷清。從總量上看，2022年成交同比下行超過六成，三個(gè)批次供地共出讓35宗涉宅用地，建面約467萬(wàn)方，與此相比，2021年共成交105宗，建面約1187萬(wàn)方。從成交熱度上看，企業(yè)拿地?zé)崆橹饾u降低，拿地企業(yè)以“央國(guó)平”為主，拿地板塊聚焦企業(yè)深耕型，“新板塊”拿地謹(jǐn)慎，其中2022年中心城區(qū)涉宅地拿地體量央企國(guó)企占比46.6%，同比上升25.9%，民企占比23.8%，同比下降40.5%，地方平臺(tái)占比29.6%，同比上升28.7%，央國(guó)企和地方平臺(tái)參與度有所回升，民企參與度越來越低。2022年，重慶供地計(jì)劃完成率不足三成，成交規(guī)模也低于2022年的新房成交規(guī)模。圖表16.2022年涉宅用地成交建面約467萬(wàn)方，同比下行超六成

圖表17.2022年中心城區(qū)涉宅地拿地體量央企國(guó)企占比46.6%，民企占比23.8%，地方平臺(tái)占比29.6%資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券 資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券土地供應(yīng)與成交數(shù)量在年末出現(xiàn)峰值。從供應(yīng)土地?cái)?shù)量與成交土地?cái)?shù)量來看，5、6、9、11月供應(yīng)土地?cái)?shù)量突破100宗，其中11月達(dá)全年最高點(diǎn)221宗；6、11、12月成交土地?cái)?shù)量突破100宗，其中12月達(dá)全年最高點(diǎn)172宗。土地?cái)?shù)量在年中和年末出現(xiàn)較大幅度上漲，可以看出是受政策面利好影響。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 11【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲取）圖表18.5、6、9、11月供應(yīng)土地?cái)?shù)量突破100宗，其中11月達(dá)全年最高點(diǎn)221宗；6、11、12月成交土地?cái)?shù)量突破100宗，其中12月達(dá)全年最高點(diǎn)172宗資料來源：萬(wàn)得，中銀證券土地成交同比量?jī)r(jià)齊跌，土拍熱度明顯不足。從年成交量來看，2022年全年土地成交數(shù)量888宗，同比下降27.7%；土地成交規(guī)劃建筑面積為5885萬(wàn)平方米，同比下降26.7%，可以看出土地市場(chǎng)受樓市下行、疫情反復(fù)等多方因素影響，政府放慢推地節(jié)奏，土地市場(chǎng)縮量明顯。從年成交價(jià)來看，2022年土地成交總價(jià)841.14億元，同比下降52.5%；土地成交樓面價(jià)為1219元/平方米，同比下降16.1%；溢價(jià)率為3.1%，同比下降62.8%。為了推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展，減小企業(yè)開發(fā)成本促進(jìn)土地成交，2022年重慶商品房用地推出樓面均價(jià)明顯下調(diào)，疊加全年土地以底價(jià)成交為主，因此成交樓面均價(jià)同比下跌近兩成。圖表19.2022年土地成交數(shù)量為888宗，同比下降圖表20.2022年土地成交規(guī)劃建筑面積為5885萬(wàn)平方27.7%米，同比下降26.7%2002022年重慶土地成交數(shù)量250%16002022年重慶土地成交規(guī)劃建筑面積200%200%1400150%150150%1200100%100100%100050%80050%0%6000%5040050%50%200100%0100%0150%資料來源：萬(wàn)得，中銀證券資料來源：萬(wàn)得，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 12【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。﹫D表21.2022年土地成交總價(jià)為841.14億元，同比下降52.5%30000002022年重慶土地成交總價(jià)1400%25000001200%1000%2000000800%1500000600%400%1000000200%5000000%200%0400%資料來源：萬(wàn)得，中銀證券

圖表22.2022年土地成交樓面價(jià)為1219元/平方米，同比下降16.1%35002022年重慶土地成交樓面價(jià)600%3000500%2500400%2000300%1500200%100%10000%500100%0200%樓面價(jià)（元平方米）環(huán)比同比資料來源：萬(wàn)得，中銀證券圖表23.2022年土地成交溢價(jià)率為3.1%，同比下降62.8%資料來源：萬(wàn)得，中銀證券2.4政策：樓市調(diào)控步入寬松周期，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位再現(xiàn)由保需求向保主體轉(zhuǎn)變，積極推動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，加速雙城建設(shè)。重慶樓市調(diào)控與全國(guó)趨同，主要以需求端為主，降利率、降首付、鼓勵(lì)市場(chǎng)需求為主，加快城市更新，推進(jìn)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)?；仡?022年全年，政策方面做出以下重要調(diào)整：1）5月，加大金融信貸政策支持力度，首套房貸款利率最低降至4.25%，降低客群還款壓力，放寬企業(yè)融資力度，滿足購(gòu)房者合理需求。2）6月，重慶推出精準(zhǔn)化調(diào)控策略“渝15條”，支持剛需和改善購(gòu)房需求，減緩企業(yè)壓力，政策信號(hào)強(qiáng)、維度廣，提升市場(chǎng)活力。3）9月，重慶公積金貸款再放寬：降低首付比（第二套降為30%）、提高貸款額度（個(gè)人最高50萬(wàn)，夫妻最高100萬(wàn)）、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)只限中心城區(qū)、支持范圍擴(kuò)大。4）12月，加大金融支持力度、激活市場(chǎng)需求、減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、優(yōu)化行業(yè)服務(wù)管理。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 13【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。﹫D表24.2022年重慶有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策月份政策文件/新聞標(biāo)題·上調(diào)房產(chǎn)稅起征點(diǎn)至25820元/平方米1月·規(guī)范二手交易秩序，利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。強(qiáng)化重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)防范，嚴(yán)禁資金違規(guī)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。2月·重慶信貸端持續(xù)放松，最低可首付2成?！ぶ貞c市政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性住房租賃住房的實(shí)施意見》，加快保障性租賃住房建設(shè)。3月·住建部發(fā)布《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)劃》，推動(dòng)城市更新高質(zhì)量開展。4月·重慶銀保監(jiān)局印發(fā)《金融支持新市民安居樂業(yè)實(shí)施細(xì)則》。·重慶市人民政府辦公廳印發(fā)《重慶市城鎮(zhèn)住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃（2021-2025年）》。·首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。5月·央行再次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，5年期以上LPR調(diào)整為4.45%，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限可至4.25%。6月·市政府辦公廳發(fā)布《重慶市促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施》，釋放購(gòu)房需求、減緩房企壓力、優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境監(jiān)督。7月·發(fā)布“十四五”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃發(fā)布，提出了“十四五”期間的重點(diǎn)建設(shè)任務(wù)。8月·《重慶市城市更新提升“十四五”行動(dòng)計(jì)劃》集中力量推進(jìn)城市功能與品質(zhì)再提升、再升級(jí)?！に拇◤V安全域入規(guī)成為目前全國(guó)唯一全域納入跨省城都市圈的地級(jí)市。9月·發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款有關(guān)政策的通知》，針對(duì)住房公積金個(gè)人住房貸款的新購(gòu)住房套數(shù)認(rèn)定、首付款比例、貸款額度、支持范圍四方面做出調(diào)整。10月·發(fā)布《關(guān)于調(diào)整首套個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》，五年以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率2.6%；五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率3.1%。11月·“金融16條”重慶落地實(shí)施，多家銀行可申請(qǐng)房貸延期，穩(wěn)定企業(yè)信貸投放，促進(jìn)市場(chǎng)建卡健康發(fā)展。12月·多部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步側(cè)近房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》加大金融支持力度，激活市場(chǎng)有效需求、減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、優(yōu)化行業(yè)服務(wù)管理。資料來源：重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，中銀證券根據(jù)我們對(duì)房地產(chǎn)中介的調(diào)研，重慶已有政策主要為限貸與限售政策：1）限貸：首套房首付比例為30%，二套房首付比例為40%，三套房全款付清，貸款年限最高為30年。在公積金貸款方面，職工家庭購(gòu)買第二套住房申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，最低首付比例由40%降低到30%。在利率方面，居民家庭購(gòu)買普通自住房的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)，目前首套房貸款利率4.1%，二套房利率4.9%。2）限售：凡在主城區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿2年后才能上市交易。圖表25.重慶限貸、限售政策政策內(nèi)容·首套房首付比例為30%，二套房首付比例為40%，三套房全款付清，貸款年限最高為30年?！ぴ诠e金貸款方面，職工家庭購(gòu)買第二套住房申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，最低首付比例由40%到30%。限貸·在利率方面，居民家庭購(gòu)買普通自住房的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。限售 凡在主城區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿2年后才能上市交易。資料來源：重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，中銀證券2022年重慶先后從商業(yè)貸款的支持群體、房產(chǎn)套數(shù)認(rèn)定放寬了限貸，兩次主動(dòng)調(diào)整公積金貸款政策，促進(jìn)市場(chǎng)成交的決心比較明顯。展望2023年，我們認(rèn)為在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的積極定調(diào)下，一方面全國(guó)層面的需求端放寬政策可期，另一方面重慶是否會(huì)繼續(xù)調(diào)整政策也值得期待。2.5購(gòu)房客：以自住、小戶型為主，本地購(gòu)房客居多根據(jù)我們對(duì)重慶當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介“到家了”房產(chǎn)的調(diào)研得知，由于受到疫情防控影響，重慶近幾年購(gòu)房客以本地人居多占比約9成及以上，以自住需求為主，投資需求較弱，新房成交面段主要集中在90平以下，原因在于契稅稅率以90平米為界進(jìn)行劃分繳納，二手房成交的面積段主要集中在120平以下，原因在于購(gòu)房客存在改善需求。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 14【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。?.5開發(fā)商格局：以外地房企為主，TOP10房企集中度提升目前市場(chǎng)以外地房企為主，本地房企以金科、龍湖等為代表?yè)屨际袌?chǎng)份額。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，2022年大重慶范圍內(nèi)房企銷售集中度呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲，TOP10集中度漲幅最顯著，市占擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)至37%，在市場(chǎng)調(diào)整期，購(gòu)房者更追逐頭部企業(yè)的品牌信譽(yù)度，使銷售呈現(xiàn)強(qiáng)者更強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”。TOP11-30企業(yè)市占率20%，梯隊(duì)內(nèi)市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)間卡位競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)。TOP30房企類型來看，仍以民企為主。TOP10結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，TOP11-30民企比重進(jìn)一步擴(kuò)大，優(yōu)質(zhì)民企仍在積極發(fā)力,本土企業(yè)金科、龍湖、海成依靠產(chǎn)品力和口碑積，持續(xù)搶占市場(chǎng)份額，昕暉、中梁依托前期布局優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目銷售向好。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局中，央國(guó)企與民企發(fā)展策略稍有不同，區(qū)別于民企多側(cè)重大重慶的全面布局，央國(guó)企多聚焦中心城區(qū)的深耕，鎖定核心，單邊發(fā)力。如招商蛇口、保利、華潤(rùn)置地等企業(yè)，在大重慶范圍內(nèi)，持續(xù)在中心城區(qū)內(nèi)落地項(xiàng)目，以行業(yè)口碑和過硬的產(chǎn)品實(shí)力，搶占市場(chǎng)份額，兌現(xiàn)業(yè)績(jī)。圖表26.2022年大重慶范圍內(nèi)房企業(yè)績(jī)集中度呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲，TOP10集中度漲幅最顯著資料來源：銳理數(shù)據(jù)，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 15【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。╉?xiàng)目調(diào)研：3.1萬(wàn)科·城市花園：重慶新房熱度榜首，去化率達(dá)60.9%項(xiàng)目目前為重慶新房熱度榜首，位于重慶渝北兩江新區(qū)·中央公園·公園東路，由知名房企萬(wàn)科集團(tuán)操刀，以城市級(jí)鄰里中心首期呈現(xiàn)。打造形成了一個(gè)總占地約493畝，建筑體量為約50萬(wàn)方的大社區(qū)，容積率僅約1.44，主要以洋房、小洋樓、大城院墅為主。該樓盤重磅感合力明顯：區(qū)域上，中央公園北、價(jià)值高地；品牌上，城市花園系是其內(nèi)部“燈塔級(jí)項(xiàng)目”；資源上，配套齊全，公園、交通都不錯(cuò)；產(chǎn)品上，無論是低容積率，還是純粹性，都做得可圈可點(diǎn)。圖表27.萬(wàn)科·城市花園位于中央公園·公園東路，周邊將形成4橫4縱3軌的立體交通網(wǎng)絡(luò)資料來源：草根調(diào)研，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 16【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲取）圖表28.項(xiàng)目規(guī)劃有3期，其中還包括中學(xué)規(guī)劃用地和5萬(wàn)方商業(yè)用地資料來源：草根調(diào)研，中銀證券根據(jù)我們的草根調(diào)研，項(xiàng)目依托“重慶向北3.0時(shí)代”理念的中央公園進(jìn)行打造，項(xiàng)目熱度居高不下由于：1）地理優(yōu)勢(shì)，中央公園向北連接水土至龍興，向南接駁觀音橋、解放碑，向西連通悅來，向東連接機(jī)場(chǎng)。中央公園片區(qū)內(nèi)目前的主要發(fā)展區(qū)域，以悅港大道為軸線的低密宜居生態(tài)居住區(qū)，一線房企持續(xù)進(jìn)駐，主要規(guī)劃洋房、別墅，加之北區(qū)7大萬(wàn)畝城市公園加持，中央公園北區(qū)的人居價(jià)值日益凸顯。2）低密優(yōu)勢(shì)，重慶萬(wàn)科城市花園的平均容積率為1.44，對(duì)比中央公園12個(gè)項(xiàng)目的容積率，最高約2.7，最低1.4，在1.4區(qū)間的容積率，只有2家，其中一家就是萬(wàn)科城市花園。3）生態(tài)優(yōu)勢(shì)，中央公園約占地2300畝，中央公園北在建和規(guī)劃的公園多達(dá)7個(gè)，總面積接近1萬(wàn)畝，包括已投用及在建中的鹿山公園、觀音公園、中原山公園，以及規(guī)劃中的花石溝公園、雙橋溪公園、后河公園、萬(wàn)家山公園、向陽(yáng)公園等。4）交通優(yōu)勢(shì)，未來項(xiàng)目周邊將形成4橫4縱3軌的立體交通網(wǎng)絡(luò)。橫向有悅港北路、悅港大道及椿萱大道，可直達(dá)到國(guó)際博覽中心，新牌坊也處于這條直線上；縱向有桃源大道、春華大道及公園東路，連接機(jī)場(chǎng)路，與汽博圈、金港購(gòu)物中心；還有三條輕軌運(yùn)營(yíng)、在建及規(guī)劃中的，10號(hào)線、9號(hào)線，14號(hào)線，出行簡(jiǎn)單方便。從實(shí)地調(diào)研了解到，對(duì)比去年春節(jié)期間的銷售情況，今年春節(jié)期間到訪量和購(gòu)房熱度有明顯提升，購(gòu)房者以改善居住環(huán)境和周邊上班方便為目的選購(gòu)此樓盤，開發(fā)商推出備案價(jià)打折和契稅減免等優(yōu)惠活動(dòng)。目前項(xiàng)目主推建面約101-131平米花園洋房、建面約88-99平米小高層，總價(jià)約119萬(wàn)起190萬(wàn)止，；建面約140平米大城院墅，總價(jià)約210萬(wàn)起約260萬(wàn)止。截至目前2023年1月31日，共開出房源919套，總?cè)セ蕿?0.9%，其中小高層318套，占比34.6%，去化率約72.05%；洋房493套，占比53.6%，去化率約70.8%；別墅108套，占比11.8%，去化率約62.0%。銷售均價(jià)：16000元/平開盤時(shí)間：2020年6月20日竣工時(shí)間：2024年3月30日項(xiàng)目位置：兩江新區(qū)·中央公園·公園東路總占地面積：32.88萬(wàn)方總建筑面積：47.5萬(wàn)方容積率：1.442023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 17【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲取）開發(fā)商：重慶悅畔置業(yè)有限公司物業(yè)公司：成都萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)：小高層：2.6元/平米/月；洋房物業(yè)費(fèi)：3元/平米/月；別墅物業(yè)費(fèi)：4.2元/平米/月樓層狀況：小高層9-14層，洋房7-8層，別墅5層周邊商業(yè)：繽紛商業(yè)配套，繁華觸手可及。約3.8km即達(dá)兩江國(guó)際商務(wù)中心（包括約30萬(wàn)方時(shí)尚輕奢購(gòu)物中心—重慶大悅城，預(yù)計(jì)年底開業(yè)；約60萬(wàn)方情景式購(gòu)物中心—龍湖中央公園天街；約50萬(wàn)方輕奢商業(yè)天地—吾悅廣場(chǎng)等），吃喝玩樂購(gòu)及辦公，一站式解決，1公里范圍內(nèi)規(guī)劃有約60萬(wàn)方的商業(yè)用地，步行即可抵達(dá)周邊醫(yī)療：兩所三甲醫(yī)院，優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)。渝北區(qū)人民醫(yī)院（三甲）已投入使用、渝北中醫(yī)院（在建中，三甲）周邊教育：全齡段教育，孩子成長(zhǎng)無憂。區(qū)域匯聚渝北區(qū)巴蜀小學(xué)、空港新城人和街小學(xué)、兩江小學(xué)、重慶市第八中學(xué)、渝北中學(xué)、數(shù)據(jù)谷中學(xué)等名校，周邊規(guī)劃4所中小學(xué)用地、自建公立幼兒園。圖表29.萬(wàn)科地產(chǎn)跟隨重慶發(fā)展，全域布局核心圈資料來源：草根調(diào)研，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 18【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。﹫D表30.項(xiàng)目周邊配套正在加速落地中資料來源：草根調(diào)研，中銀證券3.2招商·1872：“1872系列”首入西南片區(qū)，去化率達(dá)64.4%該項(xiàng)目聚合三軌道、五大商圈、彩云湖公園、四大醫(yī)療等城市級(jí)配套，居九龍核心，打造多元業(yè)態(tài)40萬(wàn)方綜合體大城，項(xiàng)目分四期開發(fā)，其中一二三期規(guī)劃為住宅+街區(qū)商業(yè)，其中住宅約30萬(wàn)方，街區(qū)商業(yè)約3萬(wàn)方，四期為商業(yè)商務(wù)，約2.6萬(wàn)方，目前該樓盤僅推出一期。圖表31.招商·1872聚合三軌道、五大商圈、彩云湖公園、四大醫(yī)療等城市級(jí)配套資料來源：草根調(diào)研，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 19【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。﹫D表32.項(xiàng)目沙盤資料來源：草根調(diào)研，中銀證券項(xiàng)目通過運(yùn)用3D建模技術(shù)，將社區(qū)中細(xì)節(jié)在內(nèi)的所有元素完整呈現(xiàn)出來，讓購(gòu)房者更了解自己選購(gòu)的房源。全屋精裝高配，擁有空間藝術(shù)、智慧收納、智能安防、人性居住健康保障6大臻裝體系，三房配置中央空調(diào)，四房奢配中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)等三大系統(tǒng)。從實(shí)地調(diào)研了解到，招商集團(tuán)深耕重慶十余年得到重慶人民認(rèn)可，該樓盤周邊配套成熟以及地處中心片區(qū)，近期購(gòu)房者仍然以本地為主占比超九層，主要由于自住剛需購(gòu)置此樓盤，對(duì)比春節(jié)前到訪量和購(gòu)房熱度持續(xù)上升。首開推出1號(hào)樓、3號(hào)樓共4個(gè)戶型，1號(hào)樓為3梯6戶，建面為89平米100平米，套內(nèi)71平米和79平米，總價(jià)區(qū)間為148-186萬(wàn)；3號(hào)樓為2梯4戶，建面128平米和141平米，套內(nèi)100平米和111平米，總價(jià)區(qū)間為216-280萬(wàn)。截至目前2023年1月31日，共開出250套房源，其中1號(hào)樓150套，去化率為約69.3%，3號(hào)樓100套，去化率為約57.0%。總?cè)セ始s64.4%，可以看出目前的購(gòu)房客偏向購(gòu)買小戶型為主，滿足居住需求的同時(shí)價(jià)格控制在可接受范圍內(nèi)。銷售均價(jià)：16500元/平開盤時(shí)間：2020年12月10日竣工時(shí)間：2025年6月30日（一期）項(xiàng)目位置：重慶市九龍坡區(qū)石橋鋪5號(hào)線巴山站總占地面積：11.55萬(wàn)方總建筑面積：35.75萬(wàn)方容積率：3.0開發(fā)商：重慶招商置遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司物業(yè)費(fèi)：3.2元/平方米/月樓層狀況：26層2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 20【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。┲苓吪涮祝航煌ū憷?，九龍坡區(qū)唯一三軌穿行；優(yōu)質(zhì)教育，育才小學(xué)、幼兒園和楊家坪中學(xué)劃片區(qū)就讀；商圈環(huán)繞，1站到達(dá)云領(lǐng)天街3站到達(dá)萬(wàn)象城4站到達(dá)時(shí)代天街；公園資源，彩云湖國(guó)家濕地公園舉步可達(dá)；三甲醫(yī)院，新橋醫(yī)院、西南醫(yī)院、大坪醫(yī)院均在5公里范圍內(nèi)。圖表33.項(xiàng)目一期鳥瞰圖資料來源：草根調(diào)研，中銀證券2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 21【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。┡堵暶鞅緢?bào)告準(zhǔn)確表述了證券分析師的個(gè)人觀點(diǎn)。該證券分析師聲明，本人未在公司內(nèi)、外部機(jī)構(gòu)兼任有損本人獨(dú)立性與客觀性的其他職務(wù)，沒有擔(dān)任本報(bào)告評(píng)論的上市公司的董事、監(jiān)事或高級(jí)管理人員；也不擁有與該上市公司有關(guān)的任何財(cái)務(wù)權(quán)益；本報(bào)告評(píng)論的上市公司或其它第三方都沒有或沒有承諾向本人提供與本報(bào)告有關(guān)的任何補(bǔ)償或其它利益。中銀國(guó)際證券股份有限公司同時(shí)聲明，將通過公司網(wǎng)站披露本公司授權(quán)公眾媒體及其他機(jī)構(gòu)刊載或者轉(zhuǎn)發(fā)證券研究報(bào)告有關(guān)情況。如有投資者于未經(jīng)授權(quán)的公眾媒體看到或從其他機(jī)構(gòu)獲得本研究報(bào)告的，請(qǐng)慎重使用所獲得的研究報(bào)告，以防止被誤導(dǎo)，中銀國(guó)際證券股份有限公司不對(duì)其報(bào)告理解和使用承擔(dān)任何責(zé)任。評(píng)級(jí)體系說明以報(bào)告發(fā)布日后公司股價(jià)/行業(yè)指數(shù)漲跌幅相對(duì)同期相關(guān)市場(chǎng)指數(shù)的漲跌幅的表現(xiàn)為基準(zhǔn)：公司投資評(píng)級(jí)：買 入：預(yù)計(jì)該公司股價(jià)在未來6-12個(gè)月內(nèi)超越基準(zhǔn)指數(shù)20%以上；增 持：預(yù)計(jì)該公司股價(jià)在未來6-12個(gè)月內(nèi)超越基準(zhǔn)指數(shù)10%-20%；中 性：預(yù)計(jì)該公司股價(jià)在未來6-12個(gè)月內(nèi)相對(duì)基準(zhǔn)指數(shù)變動(dòng)幅度在-10%-10%之間；減 持：預(yù)計(jì)該公司股價(jià)在未來6-12個(gè)月內(nèi)相對(duì)基準(zhǔn)指數(shù)跌幅在10%以上；未有評(píng)級(jí)：因無法獲取必要的資料或者其他原因，未能給出明確的投資評(píng)級(jí)。行業(yè)投資評(píng)級(jí)：強(qiáng)于大市：預(yù)計(jì)該行業(yè)指數(shù)在未來6-12個(gè)月內(nèi)表現(xiàn)強(qiáng)于基準(zhǔn)指數(shù)；中 性：預(yù)計(jì)該行業(yè)指數(shù)在未來6-12個(gè)月內(nèi)表現(xiàn)基本與基準(zhǔn)指數(shù)持平；弱于大市：預(yù)計(jì)該行業(yè)指數(shù)在未來6-12個(gè)月內(nèi)表現(xiàn)弱于基準(zhǔn)指數(shù)；未有評(píng)級(jí)：因無法獲取必要的資料或者其他原因，未能給出明確的投資評(píng)級(jí)。滬深市場(chǎng)基準(zhǔn)指數(shù)為滬深300指數(shù)；新三板市場(chǎng)基準(zhǔn)指數(shù)為三板成指或三板做市指數(shù)；香港市場(chǎng)基準(zhǔn)指數(shù)為恒生指數(shù)或恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)；美股市場(chǎng)基準(zhǔn)指數(shù)為納斯達(dá)克綜合指數(shù)或標(biāo)普500指數(shù)。2023年2月8日 春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列二 22【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲取）風(fēng)險(xiǎn)提示及免責(zé)聲明本報(bào)告由中銀國(guó)際證券股份有限公司證券分析師撰寫并向特定客戶發(fā)布。本報(bào)告發(fā)布的特定客戶包括：1)基金、保險(xiǎn)、QFII、QDII等能夠充分理解證券研究報(bào)告，具備專業(yè)信息處理能力的中銀國(guó)際