某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案

※※※※商務(wù)大廈營銷策劃方案※※※※房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二○○六年十月目錄一、HYPERLINK\l"a"營銷推廣策劃總述…………3二、HYPERLINK\l"b"營銷策劃的總體目標(biāo)………3三、HYPERLINK\l"c"市場發(fā)展態(tài)勢小結(jié)………31．HYPERLINK\l"c1"整體市場發(fā)展態(tài)勢…………32．××縣房地產(chǎn)市場版塊……4四、HYPERLINK\l"d"市場定位策劃…………………51．HYPERLINK\l"d1"項(xiàng)目基本情況分析………52．HYPERLINK\l"d2"項(xiàng)目SWOT分析…………73．HYPERLINK\l"d3"定位分析…………………8鈴五、HYPERLINK\l"e"洪營銷推廣策狂劃濱都………………摟………………勻………限…混11較1將．廣宣執(zhí)行計(jì)寧劃鑼………………遷………………及……………慶…襪11跟2業(yè)．節(jié)銷售策秀略父………………荷………………繭………………曲…怒…險(xiǎn)12捕3號(hào)．犁賣點(diǎn)分寧析市………………少………………魔………………載…嘗…錘15課4仆．毒銷售管玩理暖………………開………………廚………………援…唐…麻16租六、營銷經(jīng)濟(jì)回測盒算惑………………埋………………獨(dú)………………?！?9毛辦1忽．開發(fā)成本核扎算貸………………常………………噴……………命…自19摘想2撤．銷售收入測無算全………………丹………………撇……………當(dāng)…祥20圓3泥．項(xiàng)目利潤分歷析懲………………減………………躍……………參…咐2棍1箱一、營銷推廣枝策劃總述劣營銷推廣策略匹必須嚴(yán)密結(jié)合握產(chǎn)品的功能及虛形象定位，以屋便更好的將樓種盤的整體形象飄及產(chǎn)品特點(diǎn)有紛力的推向市場拒，實(shí)現(xiàn)最終的籍銷售。查本方案基本上問涵蓋了該項(xiàng)目悲營銷推廣策劃賽的全部內(nèi)容，盟包括市場態(tài)勢唯、項(xiàng)目本身的耕情況、市場定差位、營銷策略漢以及階段性推值廣的具體措施壓。通過整體的良營銷策略和具烤體的推廣措施灣，使銷售工作僵能夠順利的進(jìn)夜行，盡快實(shí)現(xiàn)梁資金的回籠。贊二、營銷策劃遞的總體目標(biāo)片1鳥．通過宣傳推戶廣，使項(xiàng)目迅詢速適應(yīng)市場，叨提高項(xiàng)目的市娛場認(rèn)知度；頂2傾．通過產(chǎn)品新柔形象的推廣宣鎮(zhèn)傳，使項(xiàng)目具渴備良好的市場南影響力。兄3暖．對(duì)有效資源皆的整合營銷，膛力爭在最短的見時(shí)間內(nèi)完成銷揭售工作，并以湖此建立良好的各市場口碑；廢4筐．樹立項(xiàng)目的信知名度，通過暑產(chǎn)品的成功，煌帶動(dòng)企業(yè)的品迷牌提升。喪三、市場發(fā)展沒態(tài)勢小結(jié)紛1件．整體市場發(fā)佳展態(tài)勢莫據(jù)輪××鐘市房交所統(tǒng)計(jì)勝，致200茅5背年束××泥春季房交會(huì)以乞主城區(qū)房價(jià)成造交均價(jià)達(dá)到套亡內(nèi)面鹿積鴿310正0解元目/峰㎡途，患較鏟200趴4依年統(tǒng)計(jì)均價(jià)上腸漲類了郵25跑%厘，建筑面積單孕價(jià)漲幅絕對(duì)超密過雀50曠0愿元每平方米，災(zāi)令葛××革一舉成為房價(jià)珠漲桃幅最快的地區(qū)籠之一，而此就前塞200頭3蜂年的房價(jià)昏較戲200鋼2孔年漲幅僅旨為樹5.5設(shè)%晴。而榆××枕秋季房交會(huì)又披呈現(xiàn)出另一中心態(tài)勢，消費(fèi)者昌的購買欲望趨跌于平和，購買烏心態(tài)也越來越仔理智。澆對(duì)于目前局××聰市的房地產(chǎn)業(yè)煤仍然有許多有太利的因素，房棍地產(chǎn)業(yè)政策日飛趨完善、居民酒消費(fèi)能力的不耐斷提高、城鎮(zhèn)瓣化步伐的加快錯(cuò)、土地供應(yīng)市礦場化、停止一械切形式的住房衰實(shí)物分配等，嫌都將會(huì)刺激綁××方市房地產(chǎn)業(yè)繼受續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展陶。因此須對(duì)司200媽5那～備200單6門年我市房地產(chǎn)豪市場的總體預(yù)箭測是：房地產(chǎn)筑開發(fā)規(guī)模持續(xù)僑上升；房地產(chǎn)嚷市場秩序更加舊規(guī)范；市場成什交量有望進(jìn)一傷步擴(kuò)大；房地叢產(chǎn)市場競爭加沿劇，房價(jià)穩(wěn)中替有升。追近期，央行決巡定加息，旨在類通過宏觀調(diào)控顏的手段來抑制答房地產(chǎn)市場的土泡沫。而這次賤利息增加的幅有度很小，對(duì)購條買者和開發(fā)商謠經(jīng)濟(jì)上的影響乞都不會(huì)太大。顫但在心理上產(chǎn)捧生的影響就不鳳容小視，因?yàn)橄壯胄羞@次的加軟息已經(jīng)為下次世加息埋下了伏答筆升。拾土2陰．戚××皆縣房地產(chǎn)市場樹板塊邀××左縣蛙地區(qū)城市規(guī)劃添的主體形態(tài)是佳沿街為市，生雙活圈主要是以燕教育、醫(yī)療、己行政等單位為后中心。該縣居英民的就近心理得很明顯，這種見就近心理主要枝體現(xiàn)在新居住聾區(qū)和舊宅的重踏疊、辦公用房攜和住宅用房的準(zhǔn)混合等現(xiàn)象。眼目前，商業(yè)形玩態(tài)已初具規(guī)模蓬，以宏聲廣場殘為代表的中心祥商業(yè)圈已成型誼?？傮w來看，廉××挑縣的交通、學(xué)劍校、醫(yī)療、商蹈業(yè)、農(nóng)貿(mào)等普吃通業(yè)態(tài)還是比騾較完善，配套傷設(shè)施也較齊全摧。債四、市場定位棗策劃封（一）項(xiàng)目基撲本情況分析雜××××既商務(wù)大廈地處泳××××××尸×××××蟻，位于轉(zhuǎn)××霧縣進(jìn)城主干道刺北環(huán)路旁，東疾關(guān)農(nóng)貿(mào)市場斜湖對(duì)面，東臨蘿××弦天興礦業(yè)公液司照“余天興花郵園助”掃，南臨菌××緊縣城主干道北令環(huán)路，西臨紫堂田花園及匠××舞縣工商局職工亦集資建房住宅貌區(qū)，北為瓣××蓮縣煙草分公司辛住宅區(qū)，距宏價(jià)聲廣場和嶺××揭縣政府大樓約很40燒0鹽米釋。本項(xiàng)目與消××踢縣煙草公司住津宅區(qū)融為一體奧，環(huán)境優(yōu)美，砌交通便利；市舍政管網(wǎng)給水、刻排水、供電、俊供氣、通訊等川均已形成，城澆市配套較為完訊備，地理位置繩較為優(yōu)越。1．項(xiàng)目概況藥（磨1形）項(xiàng)目名稱：栽××××豈商務(wù)大廈旺（充2趁）項(xiàng)目地址：蓄××××××惑××××××法（鏟3性）占地面積：芝2610m碎2汽（副3.91物5兄畝）差（澆4歸）建設(shè)總規(guī)模葉：塞5801.7梯6m怒2薦（烘5崇）結(jié)構(gòu)形式：察現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)團(tuán)（咳6匹）項(xiàng)目總投資縮：潔約樣643.8餅2伙萬元必（淚7歪）建設(shè)方式：殖聯(lián)合建設(shè)斗2譜．面××××賊商務(wù)大廈商業(yè)節(jié)用房分布情況艷：趴（蹲1丈）一層商業(yè)用際房面積：打1150.9投6m工2鑰其中門面分布困情況如下表：醬序號(hào)丙門面編號(hào)鞠軸線位置滾面積（平方米僑）次備注腸1右eq\o\溜ac(艱○郊,1)病eq\o\泰ac(那○嘗,1)眾～框eq\o\上ac(姐○舞,3)鍵/珍eq\o\偽ac(很○朗,C)鼓～錯(cuò)eq\o\膀ac(抓○兼,G)礎(chǔ)66.24梨2靠eq\o\烘ac(鳥○典,2)慢eq\o\躍ac(蠅○洲,3)漆～添eq\o\辨ac(巴○觀,5)同/照eq\o\穴ac(榆○娛,C)掀～妥eq\o\競ac(腦○猴,G)潮88.32閱3累eq\o\湊ac(晴○凝,3)春eq\o\西ac(擁○勸,5)進(jìn)～窯eq\o\煎ac(榆○瓦,7)歷/顆eq\o\辛ac(幼○沉,C)咐～駁eq\o\賞ac(濕○北,G)潛88.32治4憶eq\o\虛ac(臘○壩,4)梨eq\o\丑ac(葡○央,7)藍(lán)～彎eq\o\喇a(chǎn)c(本○遍,9)鉆/驕eq\o\摧ac(惰○隙,C)責(zé)～堵eq\o\件ac(澇○紫,G)塞63.14陷5嫁eq\o\湊ac(影○不,5)曲eq\o\析ac(震○異,9)問～賊eq\o\蚊ac(囑○疼,11)栽/亂eq\o\儀ac(久○禁,C)訴～替eq\o\典ac(絮○者,G)知92.46覆6辭eq\o\挨ac(借○首,7)撤eq\o\宣ac(辯○焰,17)淡～伴eq\o\團(tuán)ac(螞○露,19)蹲/握eq\o\參ac(桶○款,C)斧～跌eq\o\訊ac(乓○衰,G)投92.46芒7躍eq\o\灑ac(蕩○沖,8)秤eq\o\善ac(炸○熊,19)鑄～盟eq\o\證ac(濱○睜,21)宰/錦eq\o\棒ac(蘇○量,C)?！珨q\o\毯ac(萄○偏,G)問63.14敏8洲eq\o\閘ac(厲○鍋,9)蚊eq\o\徹ac(聾○插,21)如～墓eq\o\未ac(像○石,23)窄/仙eq\o\耽ac(懸○柳,C)彈～昂eq\o\誼ac(螺○么,G)幣88.32疑9畝eq\o\劣ac(誰○培,10)擾eq\o\買ac(抵○蠢,23)纖～地eq\o\屆ac(給○短,25)譽(yù)/善eq\o\泡ac(俱○蔑,C)鞭～輪eq\o\遍ac(斬○黨,G)餡88.32斗10性eq\o\澤ac(燕○面,11)踏eq\o\麗ac(螞○南,25)婆～務(wù)eq\o\勞ac(概○司,27)伍/甲eq\o\前ac(押○坡,C)錢～昂eq\o\是ac(宮○飛,G)備88.32遠(yuǎn)11僅eq\o\郊ac(畢○言,12)遵eq\o\賣ac(日○缸,27)熱～護(hù)eq\o\丹ac(吃○侄,29)餐/熄eq\o\參ac(往○而,C)殼～怖eq\o\標(biāo)ac(響○鉗,G)叢63.14夸合計(jì)牽882.1匯9乎平方米起講毫（式2吸）二層商業(yè)用疏房面積：膏1150.9挖6m機(jī)2慧（鍛3希）瓶三層商業(yè)用房憤面積：礦1150.9舟6m森2功（顯4久）四層辦公用喪房面積：速886m因2獅（獻(xiàn)5貪）五層辦公用姓房面積：累731.44毀m桂2勤（雪6果）六層辦公用突房面積：梯731.44為m套2何（一至三層分債布祥圖附后）堆（二）項(xiàng)貝目錯(cuò)SWO渣T臂分析言類別鄉(xiāng)內(nèi)之芬挽容龍措券添纖施賴優(yōu)勢強(qiáng)（露S青）啟（貫1減）項(xiàng)目位于該云縣的經(jīng)濟(jì)核心藍(lán)地，地理位置皮極佳；之（始2勁）周邊商業(yè)市偵場成熟，配套芒設(shè)施齊全；竭（多3譽(yù)）具有良好的徑增值潛力。凱項(xiàng)目的形象設(shè)嫁計(jì)和推廣主題烤應(yīng)以項(xiàng)目的優(yōu)達(dá)勢為依據(jù)，通翼過廣告宣傳和往主題推廣將優(yōu)饒勢準(zhǔn)確地傳達(dá)靜給市場，最大阿化的發(fā)揮項(xiàng)目負(fù)的主要優(yōu)勢。醒劣勢桿（減W注）般（湊1護(hù)）企業(yè)知名度竟不高，項(xiàng)目規(guī)布模較??；蛛（虛2帖）項(xiàng)目營銷人凳員欠缺經(jīng)驗(yàn)，峽不具備專業(yè)水顆平。搜樹立蒼××智旗幟，強(qiáng)化品友牌意識(shí)，營銷母人員積極學(xué)習(xí)高和借鑒實(shí)作經(jīng)批驗(yàn)，以誠信的吃態(tài)度開展工作慰，并通過準(zhǔn)確仔的市場定位來衡消除劣勢。暗機(jī)會(huì)輕（鈔O沾）統(tǒng)（木1牧）短時(shí)間內(nèi)項(xiàng)母目周邊不會(huì)有壇同類型物業(yè)面膨市；燒（敞2萍）本項(xiàng)目在該極地區(qū)有較大的券市場潛力，市慈場機(jī)會(huì)較好；弄（譜3桿）人們對(duì)投資薦型物業(yè)有著濃釘厚的興趣與足床夠的信心。居堂在市場定位中牢把投資者作為獵主要目標(biāo)客戶械群之一，而在俗之后的營銷推殺廣工作中，也漠應(yīng)把他們作為卷主要的推廣對(duì)犁象。竟威脅?。慣漁）預(yù)（顫1然）該地區(qū)商業(yè)卵用房市場已比慧較成熟，市場慘行情上揚(yáng)空間近不大；肅標(biāo)章（菌2葉）潛在的競爭醫(yī)對(duì)手。圈剩邀未對(duì)競爭對(duì)手進(jìn)攪行詳細(xì)、準(zhǔn)確如的了解和分析糞；選擇正確的嚼入市時(shí)間，合忠理定價(jià)，發(fā)揮聯(lián)自身的優(yōu)勢，寒抓住主要的目螺標(biāo)客戶群體。鏟（三）定位分期析蛙1換．樓宇定位闡行述菜本項(xiàng)目是集辦城公樓、寫字間稿及商業(yè)物業(yè)于到一身的綜合性爬商務(wù)大廈，因浸此其功能很齊虹全，可用作辦碧公、經(jīng)商以及愈投資；本項(xiàng)目隔的最大利潤點(diǎn)允在一層門面和爬二層商鋪上。辦2苦．目標(biāo)客戶群斬定位匪本項(xiàng)目結(jié)合區(qū)快位情況、項(xiàng)目啟推廣策略及項(xiàng)兼目所處的綜合奶環(huán)境來定位目字標(biāo)客戶群：協(xié)（膽1黨）看好本項(xiàng)目腰商業(yè)用房發(fā)展撥前景的投資性扒客戶；塌（穿2負(fù)）日雜商品、短建材、餐飲、肺娛樂、保健等掛個(gè)體經(jīng)營戶。3．價(jià)格定位漲（胞1拍）襲××××××未×確辦公經(jīng)營用房后（深3353.2革4m響2校）：擊按照我公司與宰××××××香××贊簽訂的《聯(lián)合晝開發(fā)協(xié)議》中炭有關(guān)約定，確即定銷售價(jià)格如奧下表：承分布樓層廊面積（平方米疲）裹銷售價(jià)格（涌元冒/獻(xiàn)平方米）幟備注戶一層貪268.77總5000縱二層色125.94河1800撞三層灑609.65界1800者四層形886織1200反五層猶731.44淹1200蕩六層僚731.44刊1200廚（注：因?qū)m××××××攀×搶聯(lián)建分得辦公轟用房卷1400m完2蹤，五、六層實(shí)痕際出售面積各紡為材31.44m弟2鄙）蓄（播2拾）平街層門面乘（緞882.19綠m慨2滿）：撈商業(yè)用房的價(jià)展格測定運(yùn)用市議場比較法，該曲項(xiàng)目周邊市場痰上可類比的項(xiàng)磚目主要惡有元“層**可及屑**繞花噸園破”勞。傘市場比較法系尚數(shù)修正表：情項(xiàng)目名稱冒均價(jià)過區(qū)域因素修正德個(gè)別因素修正婦調(diào)整后均價(jià)期世紀(jì)金?；▓@頁5600絞94鬧96昌5053熊天興花園依4700鉗95少97鎖4331他紫田花園購4800喚95紋96耍4378羊新東方花園破4800辭94諒95社4286嗽注齡：糊a坡．表中各修正嘩系數(shù)表示分母償，分子均腫為跪10雅0第；購b雀．表內(nèi)所述均假價(jià)為建面均價(jià)咸；梢c部．單位：巡元符/月平方米。勸市場比較法加窯權(quán)系數(shù)修正表瞧：渠相對(duì)項(xiàng)目揭價(jià)格質(zhì)權(quán)重課運(yùn)算結(jié)果塑調(diào)整后相對(duì)本網(wǎng)案的基準(zhǔn)價(jià)格端**辛花園泥5053墻0.2相4480.5瓜**極花園并4331密0.3秩**壯花園萬4378夏0.3主**配花園籠4286負(fù)0.2割通過測算，本歲項(xiàng)目幅平街層門面烈的建面均價(jià)需為司4480.狠5啞元術(shù)/浮平方米，意考慮本項(xiàng)目的繼房屋品質(zhì)、區(qū)泳位環(huán)境較好，腸且周邊暫無同芹類型物業(yè)上市繼，建議將銷售廟均價(jià)定主為屠480塔0征元覆/毀平方米。爹門面編號(hào)震面積縫（平方米）邁銷售均價(jià)傳（鑼元研/此平方米）礎(chǔ)修正歪系數(shù)誰銷售價(jià)格煎（蛋元上/相平方米）吵備注孫eq\o\趙ac(窄○咸,1)地66.24軟4800蓬1狂4800綁層高誕4.5m窮eq\o\樣ac(起○沉,2)目88.32盡4800區(qū)1.05斃5040籠層高慘4.5m哄e(cuò)q\o\邁ac(屠○曠,3)剃88.32窯4800碎1.05裁5040臉層高降4.5m蛋eq\o\悠ac(誕○滲,4)臣63.14貌4800害0.95瘋4560況層高月4.5m桐eq\o\偏ac(席○瓜,5)旬92.46縱4800捎1靈4800眨層高斧4.8m決eq\o\小ac(沸○始,7)寸92.46眼4800施1劈4800例層高被4.8m萍eq\o\隔ac(生○咳,8)稀63.14齡4800填0.95普4560肉層高仰4.8m顯eq\o\誘ac(狹○洲,9)臭88.32犧4800岡1.1勇5280拋層高尾5.1m題eq\o\兔ac(撈○閉,10)靈88.32槍4800怖1.1津5280陜層高謀5.1m桑eq\o\搏ac(萌○河,11)噴88.32上4800雄1.1區(qū)5280際層高擱5.1m勞eq\o\灰ac(添○柱,12)漆63.14愿4800賴0.98活4704變層高結(jié)5.1m物（盟3區(qū)）二、三層商譽(yù)鋪線（屢1566.3匆3m錯(cuò)2忌）：摩因前期市場調(diào)私查未了解到相害關(guān)市場信息，舅本項(xiàng)目二、三卡層商鋪的價(jià)格網(wǎng)定位無可比性盜參照；但因周伸邊同類型商鋪延較少，本案商巧鋪的面市恰好桃填補(bǔ)了市場空協(xié)缺，這也許正癢是一個(gè)機(jī)會(huì)。拳結(jié)合本案所處店地理位置、市削場環(huán)境以及目專前住宅和門面紙價(jià)格綜合分析安，建議將二、梢三層商鋪價(jià)格農(nóng)定捏為劫150彩0震～千200籌0殿元潤/衫平方米。江方案一：如單懼層整體出售，連按伯180仇0廢元防/欺平方米；爹方案二：如將攤二層與一層門鞭面分塊搭配出燭售，則將門面柄售價(jià)相應(yīng)調(diào)犧高井150械0膚元結(jié)/牽平方米；眾方案三：如單夜層合理分割出估售，張按懷200滿0傘元惠/薦平方米。撲4膏．付款方式的毫設(shè)定：埋（坐1柱）一次性付款粉：享杠受琴9.岔7掌折優(yōu)惠，首段付誠1錢萬元定金，合慰同簽訂時(shí)付清巧合同余款。必（局2圓）銀行按揭付衣款：享鋒受切9.匹9叼折優(yōu)惠，爭律取療7遞成夾2版0奸年。土五、營銷推廣粒策劃荷（一）廣宣執(zhí)屢行計(jì)劃：香1活．廣告總精神藥：斥××××得商務(wù)大攤廈稼—設(shè)—宗核心商業(yè)旺地悉，絕版黃金商押鋪；絮××××蒼商務(wù)大騰廈液—?jiǎng)印r國企打代造拌·譽(yù)實(shí)力鉅招獻(xiàn)鋪·廟現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)降2華．止廣告受眾劃分見：錫銷售廣告針對(duì)旦專業(yè)市場經(jīng)營廊組織者和收益下性物業(yè)投資者打，主要針對(duì)建脹材類廠家直銷騎、指定品牌代爛理商、統(tǒng)一經(jīng)掏銷商、超市及迅娛樂保健行業(yè)等經(jīng)營者等。相3斜．燒媒介組合：辭根據(jù)本案特性稅，其目標(biāo)消費(fèi)刃群為私企、商贊人和投資客戶常，如僅通過一擺種媒體無法達(dá)才到立體傳播宣病傳效果。因此漂，本案的媒介嶺選擇采取整合烘優(yōu)勢資源、互擔(dān)動(dòng)傳播策略。誼序號(hào)熟選用媒介談推廣方式副備榴講按注痰1京戶外廣告冒及橫幅繼于銷售中心上鑒部醒目位置設(shè)悟戶外廣告牌，隙并在鄰近主要深交通道路上設(shè)族置橫幅，內(nèi)容軋簡潔、主題明責(zé)確、色彩鮮明查、引人注目。債2艇簡易樓書也采用傳單式單任頁雙面彩印樓駛書，委托城××××××繩××籍縣發(fā)行站將傳棕單夾于報(bào)紙中口向市場投放。彼3啞軟廣告王銷售開盤時(shí)，政聘請(qǐng)當(dāng)?shù)匮膹楆?duì)持廣告布副鳴繞城市主干道磨一周，營造熱罩銷聲勢。黃（二）銷售策冬略永商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)捉作模式通常是優(yōu)市場經(jīng)營成熟府后再進(jìn)行銷售務(wù)，市場運(yùn)作成咳熟前銷售難度獲較大，也不能捉賣出項(xiàng)目真正沉的價(jià)值所在，劑銷售的風(fēng)險(xiǎn)大序。同時(shí)，市場運(yùn)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)噸目賣到最后越眾難賣，其原因抵是銷售控制沒著有做好，川優(yōu)勢房產(chǎn)范先被賣掉，剩農(nóng)下的銷售難度雜自然加大。原越本是等著后期命實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)臂的，卻因?yàn)槿苯g乏調(diào)價(jià)資本、沙缺乏競爭優(yōu)勢枯，而只能放棄據(jù)對(duì)利潤的追求花。東為合理控制上廊述不利狀況，另實(shí)現(xiàn)利潤最大較化，在本案銷艦售策略中，我兇們將董以的“沒指定鋪位銷蜂售償”被，來配合整體拋促銷。毯總體思路獵：項(xiàng)目運(yùn)作的測整體思路中，灑控制綜合成本佛、追求最大的胸效果，并且在圓策略的執(zhí)行中肌始終保持一條趴完整、清晰的院核心思路。躬基本政策執(zhí)：將產(chǎn)品分類神打包，預(yù)帖留偏20南%冒優(yōu)勢門面（如劍轉(zhuǎn)角處門面）誘，免其余門面和商襯鋪炕爭取腥按產(chǎn)品立體布國局予以搭配，紅每次發(fā)售，都益以一個(gè)組團(tuán)產(chǎn)糾品為計(jì)量單位程（一層門面和鈔二層商鋪搭配潔銷售）。蝦其優(yōu)勢是：用狗相對(duì)低價(jià)門面忙做硬性促銷、藍(lán)打開市場，用怎相對(duì)高價(jià)產(chǎn)品壺塑造產(chǎn)品品質(zhì)仆，建立市場形糧象。高、低價(jià)超產(chǎn)品結(jié)合發(fā)售竿，控制資金回紡籠的正常比例漢；限制買家挑馬選產(chǎn)品，控制找因剩余鋪位缺請(qǐng)乏調(diào)價(jià)空間造迅成的利潤損失筍。謠1協(xié)．階段性推廣但策略：堆※懸第一階段：公妥開期萬營銷目的：低鋪價(jià)入市，占領(lǐng)表市場先機(jī)回銷售目標(biāo)票：薪20%設(shè)銷售時(shí)間寫：泳2瞧2慎天（內(nèi)部認(rèn)購靜期及公開期）脈營銷賣點(diǎn)老：獻(xiàn)1觸5突天內(nèi)實(shí)行價(jià)犯格監(jiān)9.腔5析折優(yōu)惠活動(dòng)。助廣告集中宣玉傳汽9.煩5認(rèn)折的優(yōu)惠活動(dòng)梅，具體工作現(xiàn)依場配合。冷※學(xué)第二階段：強(qiáng)半銷期貿(mào)銷售目標(biāo)截：果50%筆銷售時(shí)間存：義9注0轟天翻營銷賣點(diǎn)：棠蓄香街最后的黃奮金商鋪會(huì)媒體支持及現(xiàn)計(jì)場工作配合。填※扇第三階段：持念續(xù)期份銷售目標(biāo)錘：栽30%各銷售時(shí)間桂：油6醋0翅天波階段性營銷策擁略蔬:永察主推黃金鋪面捎推出預(yù)留的好蛛位置鋪面，實(shí)襪行超高價(jià)發(fā)售四。寄2過．銷售中心：兵（纖1筐）內(nèi)部設(shè)施：擊占用一間門面即作為銷售中心淚，內(nèi)部簡單裝述修，其整潔增清爽即可，銷抬售中心人口兩饞側(cè)各設(shè)花籃一嫩排，入口上部帖設(shè)段“經(jīng)銷售中擦心陶”首門牌；將公司拐營業(yè)執(zhí)照、資亭質(zhì)證書以及項(xiàng)伴目規(guī)劃許可證哀、建設(shè)許可證凍、銷售許可證沿等證明文件復(fù)史印上墻，并制興作銷售房屋平胃面圖、房屋銷魯售情況控制表忘上墻。觸（通2決）銷售隊(duì)伍：歸由公司派遣財(cái)菠務(wù)人員和兩名白以上銷售代表區(qū)進(jìn)駐銷售中心采，并在留××?？h臨時(shí)招聘一罰至兩名置業(yè)顧設(shè)問，組成銷售迅部。液銷售隊(duì)伍的組墓建以本公司派際遣員工為基礎(chǔ)套，招聘人員為衡補(bǔ)充，在銷售喪前必須對(duì)置業(yè)凍顧問加強(qiáng)商業(yè)檔地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)俯，為商業(yè)銷售悟的進(jìn)行提前準(zhǔn)坦備。題3鏈．調(diào)價(jià)比例原喉則的設(shè)定：炎調(diào)價(jià)最主要的泄目的是為了最蚊大可能的刺激什銷售，對(duì)客戶看而言，產(chǎn)品旺游銷，是他們認(rèn)勢可和追捧漲價(jià)去的首要前提。體人為因素過于右明顯調(diào)價(jià)，只慮會(huì)導(dǎo)致客戶不飛信任和反感。遙因此，本案在古調(diào)價(jià)應(yīng)遵循以賤下兩個(gè)原則：樓一是戰(zhàn)略性原剝則：以針對(duì)本案可控黑因素，上調(diào)比夫例客在駕4童～麗6粗%杯之間。每次調(diào)解價(jià)的幅度既能袍給前期購房者芹產(chǎn)生信心，又哄能給未購者帶裂來刺激，產(chǎn)生敏導(dǎo)購欲念，同廈時(shí)，每一步調(diào)捷價(jià)都應(yīng)明確價(jià)勺格支撐點(diǎn)，切計(jì)忌人為因素明浴顯的價(jià)格調(diào)整瓶?？薅菓?zhàn)術(shù)性原桃則：瓣在戰(zhàn)略性原則餓的指導(dǎo)下，針宇對(duì)本案不可控捎因素，在實(shí)際望操中，根據(jù)銷兩售量的進(jìn)度、瓜客戶的購買狀棕況、競爭對(duì)手茅狀況等予以靈吹活應(yīng)對(duì)和調(diào)整餓。吃4主．銷售控制：閑（鋪1縮）慚入市時(shí)機(jī)：鹿本項(xiàng)目確定由娃我公司自己銷徒售，銷售隊(duì)伍士暫定轉(zhuǎn)于績200刷6鳳年以1賭1碰月上旬進(jìn)場，命入市開盤時(shí)機(jī)榆暫定為危200批6財(cái)年印1糟2冰月烈8隔日擴(kuò)，期間為銷售勞籌備和市場導(dǎo)旬入蓄勢期。但（界2漲）銷售目標(biāo)：法銷售周期紗預(yù)計(jì)銷售罩率骨%煤執(zhí)行時(shí)間衰公開期靈20代200哪6刻年祥1劣2粥月你強(qiáng)銷期警50接200劇7產(chǎn)年案1損～騾3搞月慘持續(xù)期炭30笛200槍7耽年于4尸～跪5濃月燃合計(jì)妙100貼注：以上銷售且指標(biāo)的執(zhí)行情丘況在各銷售階疲段內(nèi)可作互補(bǔ)畫及順延。粗（三）賣點(diǎn)分蓋解：咸1曾．交通及區(qū)位貍優(yōu)勢：字本案位于昏××××××絹××××××屋×序北環(huán)路旁，距相宏聲廣場和關(guān)××拌縣政府大樓約樂40片0諷米趁，物流通暢，鋒交通極其便捷累，城市配套較素為完備，地理無位置較為優(yōu)越竄，商業(yè)氛圍較黃為濃厚，隨著態(tài)城市改造及現(xiàn)布代化建設(shè)，該仁地區(qū)具有極大彈的升值潛力。燒2釀．知名品牌后圣盾：穩(wěn)品牌的號(hào)召力頑表現(xiàn)在房地產(chǎn)術(shù)產(chǎn)品上，就是丟開發(fā)商的實(shí)力叮和誠信帶給消柿費(fèi)者置業(yè)、投忘資的安全感；張實(shí)力強(qiáng)、誠信密度高，安全感翻就越強(qiáng)，回報(bào)黨就越大，品牌吃號(hào)召力就越顯香著。我公司雖懇不及聰××××××企××××潔等具有品牌效棵應(yīng)，但作為實(shí)紐力雄厚的工××控旗下企業(yè)，一受定會(huì)給消費(fèi)者初極大的置業(yè)安晃全感和投資信醒心。并且，本豆案競外立面設(shè)計(jì)為圾高貴、大氣的探歐式風(fēng)格，可頁望成為地標(biāo)性血建筑，會(huì)讓業(yè)相主倍感自豪。村3救．功能提升型喬價(jià)值：泉商業(yè)投資領(lǐng)域陜有一種說法墊是時(shí)“墳一鋪養(yǎng)三同代越”懂，本案后面為藥××促煙草集資小區(qū)凳，加上周邊新喂建樓盤住戶和政原有居民，本抗身就是一個(gè)巨灑大的商業(yè)消費(fèi)向市場，不論是格投資建材還是罪私營經(jīng)商，都愈必然會(huì)帶來可難觀收益。雜（四）銷售管蓬理：裕1膚．命崗位職責(zé)：獵★炮銷售經(jīng)理儲(chǔ)（舌1羊名）快◆剖編制項(xiàng)目銷售訓(xùn)計(jì)劃，并對(duì)銷葉售節(jié)奏作出總妖體控制，保證潔銷售流程的順柱利進(jìn)行。黑◆稀負(fù)責(zé)對(duì)銷售人論員的日常業(yè)務(wù)乒培訓(xùn)及工作指魄導(dǎo)，組織項(xiàng)目篇組人員完成公劍司所下達(dá)的各嶺項(xiàng)銷售指標(biāo)。餡◆雖負(fù)責(zé)對(duì)宣傳物垃料的設(shè)計(jì)構(gòu)思肆，指導(dǎo)完成銷山售資料的設(shè)計(jì)責(zé)、印刷制作和牲督促銜接工作闊。峽◆丙定期組織銷售摘總結(jié)，負(fù)責(zé)完炒成營銷各階段的中的分營銷執(zhí)壁行報(bào)渠告。對(duì)銷售執(zhí)科行的情況作檢膽驗(yàn)評(píng)估，根據(jù)待評(píng)估結(jié)果對(duì)銷侄售工作進(jìn)行調(diào)異整和修正。饅◆敘負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售悅中心與公司本躲部的工作銜接帆和協(xié)調(diào)懂。都◆面協(xié)助置業(yè)顧問賽完成客戶談判罪工作。球◆程定期做好銷售富數(shù)據(jù)匯總，及菠時(shí)向公司反饋門銷售信息，為框營銷工作的系捎統(tǒng)性及決策的糕科學(xué)性提供支堂持。躍◆記負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目蜓價(jià)格水平漲幅辯控制和推售計(jì)沫劃。姜★校置業(yè)顧問養(yǎng)（俯2喊～頁3罷名）滋◆幸為客戶提供詳寺細(xì)而周到的置曠業(yè)咨詢服務(wù)。舉◆擠參與市場調(diào)查顆、撰寫調(diào)研報(bào)俊告、反饋市場燙信息，為相關(guān)喚決策提供市場球依據(jù)。差◆劇參與各項(xiàng)宣傳射推廣活動(dòng)的實(shí)余施。貓2摘．案場銷售物漆料制定：李（套1津）客戶資料登憂記表合（劍2課）現(xiàn)場銷控表佳（斗3決）周、月銷售仁報(bào)表宜（何4存）客戶成交表勿3罪．銷售流程：客戶看房置業(yè)咨詢蒙產(chǎn)生意向并交查納定金深客戶提供個(gè)人園資料闖簽訂購房合同仗及銀行按揭貸柜款合同合同備案登記隱客戶按合同約驅(qū)定付款垮辦理房屋產(chǎn)權(quán)靠證鋼六、營銷經(jīng)濟(jì)洗測算：騰1籌．開發(fā)成本核階算：甲（單位：萬元內(nèi)）饞序號(hào)骨費(fèi)例鍛用雞蛙名貧別稱母計(jì)魄繡算互握標(biāo)倘網(wǎng)準(zhǔn)非計(jì)伶乎硬算岡專品式夜金章您額擱1井土地費(fèi)用候評(píng)估價(jià)君166.52坐2鋤前期費(fèi)用醋65.84佛（劉1話）久設(shè)計(jì)費(fèi)完1煙0準(zhǔn)元戶/m氧2滿5838鞋m蓄2荒×1膨0功元瘋/m梢2親5.84膊（忌2姻）反各項(xiàng)催規(guī)費(fèi)趴60洞3煙工程監(jiān)理費(fèi)炎2.5濟(jì)4譽(yù)建造成本窯706筑（毀1興）儉建稱安禽工程費(fèi)案606潛（睡2讓）刻環(huán)境工程費(fèi)成40焰（盞3黑）涉供水、供電縮6婚0摔5右后期費(fèi)用葡78.8盤2元（律1甜）濁新建總登記費(fèi)而0.1%黎銷售總蝦額裂×0.1%婆1.主0海4戀（食2恒）遷交易手續(xù)利費(fèi)慨2%輩銷售總汪額詠×2%索2煙0.