某房屋建筑物資產(chǎn)評估報告書實例個

房屋建筑物評估技術(shù)說明一、資產(chǎn)概況評估人員對列入本次評估范圍內(nèi)的房屋建筑物實施了賬面審核、現(xiàn)場清查等清查程序，根據(jù)有關(guān)會計政策規(guī)定，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整并與資產(chǎn)占有方取得了一致意見，清查結(jié)論如下：房屋建筑物清查結(jié)論匯總表金額單位：元噸項目腳賬面原值優(yōu)賬面凈值臂調(diào)整后賬面原肉值統(tǒng)調(diào)整后賬面凈杰值凈房屋建筑物拜610283礦1.93辨388880團(tuán)7.65枝553203奏9.67嬸363095釣1.15歪構(gòu)筑物及其他艦輔助設(shè)施草570142磚.92而359073腹.83嗎0.00帳0.00謠合計嗎667297潑4.85播424788檢1.48培553203怕9.67擴(kuò)363095順1.15二、評估方法及過程1.評估過程(1)資產(chǎn)清查見資產(chǎn)清查說明。(2)市場調(diào)查評估人員通過市場調(diào)查,搜集評估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行的建筑安裝工程定額、綜合費(fèi)用及其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等文件規(guī)定，人工、材料、機(jī)械臺班單價等市場信息，為成本法的運(yùn)用提供基礎(chǔ)資料。調(diào)研市場，選取與評估對象相近地區(qū)相同或近似的建筑物，了解其具體狀況、交易情況、區(qū)域與個別因素等信息。(3)確定評估值根據(jù)資產(chǎn)清查及市場調(diào)查結(jié)論，采用適用的評估方法確定評估值。(4)撰寫資產(chǎn)評估說明。2.評估方法根據(jù)本次評估目的、委評資產(chǎn)的屬性特點(diǎn)及可搜集的資料，采用成本法及市場法進(jìn)行評估。成本法是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評資產(chǎn)所需的全部成本減去被評資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值、經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值得到的差額作為被評資的評估值的一種資產(chǎn)評估方法?；蚴紫裙浪惚辉u資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新、即求出成新率，再用全部成本與成新率相乘所得乘積作為評估值。計算公式：泥評估價值＝重捉置全以價分-促實體性陳舊貶倚值慧-質(zhì)功能性陳舊貶體值斧地貓-仇經(jīng)濟(jì)性陳舊貶襖值瑞評估價值＝重式置全價撇×癥成新率早市場法是指在繳市場上選擇若抬干相同或近似咸的資產(chǎn)作為參尼照物，針對各鑼項價值影響因緩素，將被評估匯資產(chǎn)分別與參縣照物逐個進(jìn)行譯價格差異的比鏈較調(diào)整，再綜忽合分析各項調(diào)透整結(jié)果，確定借被評估資產(chǎn)的誼評估值的一種待資產(chǎn)評估方法幼。①成本法洗A遇.蚊重置全價的確婆定棒重置全價是指驗在現(xiàn)時條件下能重新購置或建絞造一個全新狀祝態(tài)的被評資產(chǎn)撒所需的全部成郵本。包括綜合眼造價、前期費(fèi)父用、資金成本聾等。琴重置全價＝綜競合造腎價愛+治前期費(fèi)館用晴+嘗資金成本a.綜合造價蝶綜合造價包含黑土建工程費(fèi)、好裝飾裝修工程筑費(fèi)及公用設(shè)施娃安裝費(fèi)用等。和主要采用預(yù)決摩算或類似工程柳調(diào)整法，即以詢待估建筑物決抹算中的工程量抵或調(diào)整后的類紗似工程的工程腹量為基辰礎(chǔ)師,券按現(xiàn)行工程預(yù)真算價格、費(fèi)率經(jīng)將其調(diào)整為按剃現(xiàn)價計算的建盒筑工程造價。b.前期費(fèi)用所前期費(fèi)用是指生為了工程建設(shè)欣而發(fā)生的各項拘應(yīng)支付或應(yīng)交蠶納的各項規(guī)費(fèi)躬。具體費(fèi)用名時稱、計費(fèi)基礎(chǔ)強(qiáng)、計算標(biāo)準(zhǔn)如剝下：星序號漲費(fèi)用名稱宵計費(fèi)基數(shù)帖計算標(biāo)準(zhǔn)符1踐工程勘察設(shè)計檔費(fèi)紙建安工程造價奇2.框5秤％蝴2塑建筑行業(yè)管理福費(fèi)拾建安工程造價跑0.張4部％別3立消防基金濃建筑面積嫁4.0壺0奶元炭/M2紗4守城市規(guī)劃管理恭費(fèi)雷建安工程造價鋪0.鮮2荒％遞5搖人防基金稼建筑面積碧20.0劑0晚元球/M2置6劃新型墻體改造扇基金庫建筑面積寨8.0初0鏈元險/M2獎7六發(fā)展散裝水泥野專項基金羞建筑面積速1.5夜0駝元筍/M2驟8語白蟻防治費(fèi)由建筑面積拴2缺.0大0油元枯/M2延9宣工程質(zhì)量監(jiān)督浩費(fèi)雞建安工程造價歉0.2勿％搭10漆工程監(jiān)理費(fèi)辟建安工程造價毒1.侄0腰％郊11驕工程招標(biāo)管理馳費(fèi)摟建安工程造價幻0.和1秤％炭12銳建設(shè)單位管理箏費(fèi)玩建安工程造價谷2.我0佳％薯13息市政基礎(chǔ)設(shè)施頁配套費(fèi)嫩建筑面積桶70.0戶0照元鬼/M2皂前期費(fèi)用合滔計式辦造價脖×粘6.4臺%賽＋面積獲×腹105辮.5c.資金成本擦假設(shè)建設(shè)工期月期間資金均勻擦投入，按正?？〗ㄔO(shè)工期的一腦半計算綜合造雀價、前期費(fèi)用倉的資金成本。股資金成本企＝鷹(憐綜合造削價仰+腹前期費(fèi)城用活)價×膛工獨(dú)期袋/2澡×丘貸款利數(shù)率茄/12蛇B乎.猶成新率的確定勵a耽.鹽綜合評定法甲評估人員根據(jù)錫現(xiàn)場鑒定結(jié)論伐，參照建設(shè)部浩頒布的《房屋藏完損等級評定和標(biāo)準(zhǔn)》對委評美房屋的結(jié)構(gòu)、鞠裝飾標(biāo)準(zhǔn)、公喪用設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)三作個組成部分的疊各個項目的完鹿損程度進(jìn)行現(xiàn)狠場鑒定打分，盛得出打分法成洗新率，同時與為年限法確定的擋成新率算術(shù)平壟均后得出綜合戀成新率。b.年限法細(xì)棟飯高標(biāo)悄謎怕臥腹蘇縣測訂毅倚抄駐場付端成新率＝尚可俯使用年限炊÷蛛(臨已使用年線限西+慎尚可使用年擦限啦)開×磚100%遼C缸.看評估價值的確闊定失評估價值＝重饞置全價西×好成新率②市場法鍛對被評估資產(chǎn)急進(jìn)行現(xiàn)場勘察踩，了解其周圍乘環(huán)境狀況，進(jìn)窩行公開市場調(diào)痕查，收集相同索或相似資產(chǎn)的渾市場基本信息貼資料；分析整驢理資料并驗證薦其準(zhǔn)確性，判詳斷選擇三個可扒比參照物；把倘被評估資產(chǎn)與甚參照物比較，晨分析調(diào)整修正欣因素差異；將非被評估資產(chǎn)分暮別與參照物逐碗個進(jìn)行價格差蘆異的比較調(diào)整籮，再綜合分析需各項調(diào)整結(jié)果子，確定市場參很照物因素修正含后的平均單價舟即為房地產(chǎn)評蝦估單價。社房地產(chǎn)評估價題值乖=薦市場參照物修待正后的平均單亂價神×返建筑面積慣市場參照物修萄正后的平均單錄價睡＝爬(桿比準(zhǔn)價時格方A毀+哭比準(zhǔn)價她格馳B戴+遵比準(zhǔn)價媽格謀C)/3三、評估結(jié)論抵經(jīng)評定估算，段列入本次評估杯范圍內(nèi)的房屋膜建筑物在隔200寬5拍年僻1士0淚月允3新1姓日駝及相關(guān)前提下觸的評估結(jié)論如除下畫：街拋房屋建筑物評環(huán)估結(jié)果匯總表金額單位：元墨項目安調(diào)整后賬面值惠評估價值鞠增減值屬增值率紛%牛原值地凈值嫩B脂原值枕凈值腎C眾D=C-B森E=D/B*六100摩房屋建筑物玩553203貍9.67服363095艘1.15金939845侮0.00嘆848347輛0.00胖485251宵8.85雖133.64徐語構(gòu)筑物及輔助咬設(shè)施聾0.00去0.00速0.00紛0.00訴0.00業(yè)合計回553203州9.67冊363095驢1.15辣939845砍0.00扔848347膏0.00給485251趁8.85旗133.64令取四、有關(guān)事項哈說明含1眨.訓(xùn)列入本次評估墾范圍內(nèi)的房屋愁建筑物評估價塑值除房產(chǎn)證號武為麥001341芽3棄的濉溪勵路纖2熱1嫁號白水壩辦公雞樓、房產(chǎn)證號攔為榆019451書的濉溪集路永2掠1律號白水壩酒店搬和房產(chǎn)證號為屢04903六的濉溪存路領(lǐng)2刮1硬號郊區(qū)綜合樓緞門面房外，不藏含其占用的土柜地使用權(quán)價值冷。式2.蔬房產(chǎn)證號為刪04903杯的濉溪叛路站2校1疊號郊區(qū)綜合樓攻門面房已經(jīng)出辦售，評估值為看售后所得額。為3荷.臭試驗站宿舍、晨植保路種子站犯辦公室和濉溪卡路密11熱8境號門市部營業(yè)糟樓尚未辦理房咸屋所有權(quán)證，駝合肥市種子公庭司承諾所有委奧評房屋建筑物價產(chǎn)權(quán)均歸其所遷有，不存在產(chǎn)輕權(quán)爭議事項。導(dǎo)4豆.采列入本次評估族范圍內(nèi)的房屋須建筑物評估增吹值的主要原因糞為：椅⑴掏建筑人工、機(jī)畝械和材料均有遷大幅度上漲，暈前期費(fèi)用也增風(fēng)加很多；我⑵阿門面房地價升捏值。五、案例刑案例１：種子失公司辦公帶樓欣(便固定資產(chǎn)－房今屋建筑物清查可評估明細(xì)表序傲號刑3)1.資產(chǎn)概況倒該房屋賬面原房值蜓352970茶3.18絨元，賬面凈值活277660陡1.54微元。房屋所有凝權(quán)證號為番××巷市房權(quán)證產(chǎn)字丈第權(quán)042693阻號，房產(chǎn)證建闖筑面積為況4320.7酷9博平方米顏，實際建筑面弊積約只4004.6斧9指平方米無（拆除劍316.削1勸平方米德），纖于絲199鞠4商年建成投入使菠用，基本情況繪如下：基本情況表必項目名稱笑建筑標(biāo)準(zhǔn)紗結(jié)構(gòu)形式賠框架聯(lián)層數(shù)杰6抱層聾高拜(挨檐高駱)帽26.5m墳基礎(chǔ)晉鋼筋混凝土獨(dú)柱立柱基、磚帶綁基饅承重構(gòu)件判梁、板、柱寇非承重墻蓬粘土磚墻隨屋面眼油氈防水辜地面虧水磨石地面、咽地板磚樓梯面碗門窗素木門、鋁合金舞窗革內(nèi)外粉飾鳥內(nèi)混合砂漿刷拐乳膠漆外貼面餓磚憐頂棚侍刷乳膠漆、木黃裝修雷水衛(wèi)豆齊全煎照明災(zāi)齊全巧2柿.客評估方法及過禽程醋采用成本法評哈估。打(1紡)徒重置單價的確環(huán)定①綜合造價剛采用類似工程湊調(diào)整法計算如望下程：序吩一懼基礎(chǔ)工程栗96622.偷00鐘二就墻體工程遣359718獅.00辟三些柱、梁、板工星程哈698108成.00剩四慶樓地面屋面工豆程游209836爐.00羨五喉門窗工程怕49884.碧00壤六攤腳手架及垂直樸運(yùn)輸費(fèi)把109390往.00服七灑金屬結(jié)構(gòu)湯八態(tài)建筑工程材料破差價鞭187874日.00鬼九記裝飾工程臺866500手.00良十選建筑裝飾工程浮合計叉257793翼2.00儀十一段水電安裝工程外費(fèi)快386690愧.00劉十二貧綜合造令價淚(切十至十一合遵計狠)謊296462憤2.00②前期費(fèi)用職前期費(fèi)用＝綜組合造傲價殿×6.4%旬+咸建筑面象積葉×105.5犬志火摘＝總296462性2.00表×6.4%+邁4004.6仰9×105.汽5傍捷輸招＝奏612230常.60膽迫(低元替)③資金成本謹(jǐn)該房屋正常建危設(shè)工期搞為狗1賠0狠個月，現(xiàn)頌行覆1焰2榮月貸款利率刻為乒5.5旱8凡％，按一半計眾算，則計算公寨式為：存資金成本內(nèi)＝隔(五綜合造木價損+期前期費(fèi)覽用器)椒×尺工夕期育/2甩×濱貸款利席率賣/12幻申平門＝優(yōu)86440.濫60則糾(慚元秩)④重置全價艙重置全職價坐=芳綜合造遼價貌+衫前期費(fèi)樣用懂+菜資金成他本遺=枝366329帝3.2鑒1箱(哀元致)談取整趴為棋366330顏0.0鋤0錯元。訂(2讓)敬成新率的確定采用年限法。針經(jīng)現(xiàn)場勘察，眠確定其尚可使廣用年限余為研4蔬8擔(dān)年，已使用年王限像為貴1拴2寄年。是成新率＝尚可留使用年限鍬÷與(番已使用年導(dǎo)限墾+扔尚可使用年遷限辣)花×殲100%冊飲迅＝周80.00%仔(3究)什評估價值的確箏定甲評估價走值煙=分重置全價應(yīng)×學(xué)成新率僵=29306濤40.00辨(鳥元班)僅案蠻例侮2與：筐濉溪羨路風(fēng)2沙1桐號扣××沿辦公拿樓切(莫房屋建筑物清站查評估明細(xì)表侍序丘號告6)1.資產(chǎn)概況孝該房屋賬面原勞值樸205688勉.肌0皺0宇元，賬面凈值未51825.桶0姨0女元。房屋所有采權(quán)證號為欣××箭市房權(quán)證產(chǎn)字昆第裙001341樂3繳號，建筑面積繁為蜜239.7判0次平方米黎，寒于盆198偏9劫年建成投入使烤用，基本情況摸如下：基本情況表礎(chǔ)項目名稱毫建筑標(biāo)準(zhǔn)必結(jié)構(gòu)形式哭混合結(jié)構(gòu)考層數(shù)悠共四層，本房歐在一層驅(qū)層選高匯(小檐高愁)耳3.2m邁開間溝3.5憲進(jìn)深多6.80縱基礎(chǔ)磁承重構(gòu)件享非承重墻殿屋面車地面呢地板磚宮門窗旗鋁合金地彈門扶內(nèi)外粉飾墳內(nèi)混合砂漿刷馬涂料，外面磚綁頂棚察混合砂漿刷涂演料鉗水衛(wèi)袖齊全國照明揮齊全粘2桂.違評估方法及過愉程芒采用市場法評戶估。顧本房屋系位于柱××廈市濉溪頃路角2罵1息號的沿巷門面經(jīng)房，遵循市場碌比較法可比實檢例的選取原則拴，根據(jù)估價人鋼員掌握的房地夾產(chǎn)交易市場資建料，在估價對接象同一供求圈慚內(nèi)選擇三個與育估價對象結(jié)構(gòu)排、用途、樓層洞、檔次相同或框相似的近期交派易實例作為可竟比實例，詳見才下表可比實例表念序號州位置鳳用途季樓層羞結(jié)構(gòu)改交易時間壁交易價格（壟元備/M仔2麥）勾A供白水壩附近堵門面房選一層村混合棉近期殘7500趙B編南國花園附近繪門面房侍一層匪混合誰近期誓6500幸C保建材一廠附近攔門面房扔一層伙混合簡近期旁6000喂評估人員把被屬評估資產(chǎn)與參卻照物進(jìn)行比較虜，分析調(diào)整修符正因素差異，仁將被評估資產(chǎn)里分別與參照物法逐個進(jìn)行價格減差異的比較調(diào)拼整，再綜合分箭析各項調(diào)整結(jié)餡果，確定市場嶄參照物因素修籍正后的平均單晝價。訴⑴愚交易情況修正貼：唱本次所選實例鴉均為公開市場市下的正常交索易爐,些故對交易情況染修正不予考慮培，其修正系數(shù)夫均切為擾100/10盾0規(guī)。尖⑵扁交易日期修正畫：夠本次所選實例揮與估價對象交意易時點(diǎn)很接近弓，故交易日期瞎進(jìn)行修正也不際予考慮，其修封正系數(shù)均飄為釋100/10桃0鞠。唇⑶競區(qū)域因素修正礦：陽估價對象與可既比實例商業(yè)繁門華程度、交通幕便捷度等不同嗽，以估價對象諸為赤10蒙0由，綜合確定可短比實貨例蘋A葛、阻B吐、仇C造的區(qū)域因素修異正系數(shù)分別為木：籃100/11亮0命、踏100/10削5丹、閘100/9瓣5禽。囑⑷撿個別因數(shù)修正軌：剩可比實伯例善AB敢C喊較估價對象個缺別條件有差異鴉，修正系數(shù)繩取翅100/10輸5悔、撲100/9討5款、答100/9唯5論。糾修正系數(shù)表如崇下：修正系數(shù)表揪修正系數(shù)菠A塞B昌C執(zhí)交易情況修正迎100/10察0票100/10瓜0劈100/10漏0盡交易日期修正休100/10霉0室100/10煩0晚100/10扒0偉區(qū)域因素修正扭100/11至0傻100/10盆5亡100/95倘個別因素修正柱100/10貧5揀100/95鑄100/95賄⑸餡根據(jù)以上的可絨比實例及其修濟(jì)正因數(shù)，對最虜終修正價格列臺表計算如下：螞修正價格計算蘋表鍵實例專交易價格歪元芳/M2或交易情忘況修正捧交易日惹期修正匠區(qū)域因素修正記個別因素修正屬修正價格卷（臭元則/M軟2許）使A籠7500球100/10謊0體100/10蝶0巾100/11帖0誕100/10混5鎖6493.5伴1腹B率6500響100/10著0懷100/10蹤0模100/10傅5剪100/95稱6516.2廊9跪C額6000遮100/10堪0驢100/10桌0橫100/95照100/95徹6648.昆20往取修正后的可米比實例單價的沾算術(shù)平均數(shù)為查估價對象的單農(nóng)位價格，即：粗估價對象單謀價巨=似（雷6493.5鈴1+飽6516.2頂9孝+食6648.陶2嶄0階）舍/3=655芳2.6溜6下元扔/鄭平方米只取整為豈：涌650賊0柱元井/骨平方米形丘恐評估價問值治=殃建筑面速積欺×優(yōu)評估單價淚饒=155駕8050.0互0貌(寇元猜)

籍房屋建筑物評構(gòu)估基礎(chǔ)辰表規(guī)(疏一拴)鬧被評估單位名阻稱：液××水市種子公令司弄執(zhí)刷評估基準(zhǔn)日：抖200吐5懼年頃1厘0凳月明3聾1課日瞇價玩砍金額單位：元租工程名稱噸辦公樓剝座落位置窄××徐市樊洼絮路離8眼號坑結(jié)構(gòu)類型袋框架郊產(chǎn)鼠歇權(quán)習(xí)裳證隊編更巖侍號板××市建疼宴距筑招面農(nóng)崖嗓積量4004.6檢9越平方米扁建成日期靜1994宣設(shè)計使用年限床60適工程特征甘層數(shù)攏6董層疤檐釘高農(nóng)(挺M)子26.5營首層高蒜標(biāo)準(zhǔn)用層高置開間籠進(jìn)橡深報(濟(jì)M)飄跨絨度叉(傲M)鈴其它捕結(jié)結(jié)構(gòu)部分詞評定潤部疑就位數(shù)建筑標(biāo)準(zhǔn)民狀貨蜘迷況莖標(biāo)準(zhǔn)分釀桃得際辟鈴分榮基當(dāng)倚礎(chǔ)沿鋼筋混凝土獨(dú)射立柱基、磚帶至基玩有承載能力，笑稍有不均勻下開沉，但已穩(wěn)定紫25披Σ懶×愈系貓數(shù)目(混0.8)=(室)股承重飄構(gòu)信愁件確梁、板、柱攀基本完好，梁固、板、柱等有數(shù)輕微裂縫乎25龜非承維重淡拔墻膠粘土磚墻蜘基本完好制15跳屋階景面它油氈防水蹈無滲漏，隔熱程層尚好任20鏈樓地面刺水磨石地面、青地板磚樓梯面具整體面層有少逃量破損森15謠裝裝修部分虜門護(hù)益窗井內(nèi)木門、鋁合序金窗帽基本完好戀30們Σ煉×吊系令數(shù)員(尊)=(潔)征內(nèi)倘價外幣粉擺系飾門內(nèi)混合砂漿刷濁乳膠漆，木裝閑修，外面磚路基本完好亮50團(tuán)頂畫漠棚拼乳膠漆、木裝右修周基本完好大20壞設(shè)水電部分差水劇嗚衛(wèi)乖鍍希鋅痕,吉鋼缺管驟,泳砼管爹基本通暢完好及30即Σ歪×炸系古數(shù)柏(朗)=()爐電竟奮照繪照明及動力遠(yuǎn)線路、裝置基邊本完好趴70厘其圾斑他瓶A保成新院率勾()%=拾(窯結(jié)構(gòu)得詢分況+熄裝修得代分蒙+乳設(shè)備得查分鐘)×100%感B朋功能性貶偽值已=0%傾C肚經(jīng)濟(jì)性貶城值擺=0%趨打分法成新霜率剩=A+B+C足=悔%罰，年限法成新花率竭為青80.00怠%蘿，綜合成新率