河南濮陽某住宅小區(qū)項目全程推廣方案

**花園二期“****”的全程推廣方案目錄一、序言……………………4頁二、**花園二期的二次營銷推廣的意義……………………5頁市場篇一﹑市場環(huán)境……………………5頁二﹑項目SWOT分析……………7頁三、項目定位……………………10頁四、標客戶掃描…………………14頁（一）、目標客戶定位（二）、目標客戶描述（三）、目標客戶區(qū)域分析五、近期項目滯銷原因總結……………………17頁（一）、周邊競爭對手分析（二）、綜合比較分析六、二期形象建議………………23頁（一）、加大推廣力度（二）、工地形象建議（三）、銷售道具愉第二篇：推廣草策略勢一、推廣主題允………………鐵………………獨………………扭………………直………………蹲…御…乳3罵1牙頁塘二、案名確立和………………稈………………貿………………啦………………杠………………逐…籠…旁3佳3普頁罪三、主題口號連………………編………………倘………………微………………盟………………莊…偵…壤3購6泛頁想四、主題形象礦………………補………………策………………斜………………僑………………水…喇…趴3民7詢頁令第三篇貧：歸競銷售執(zhí)行猾前期銷售情況飛回顧尋………………色………………戰(zhàn)………………電………………伸………玉…役3木9夠頁喬（一）、銷售倍現(xiàn)狀分析射（二）、銷售肯推廣分析盈銷售雄策略蘋………………迅………………喊………………來………………濁………………飄…櫻…央4擾2燥頁惑推廣入世時機賢分析樓………………嚇………………田………………糠………………遭………盒…陜5饒2滅頁景第四篇：廣告糕推廣策略遞推廣策略旺………………陶………………厘………………匪………………禍………………拒……葡…冶5熄4醋頁朽（一）、促銷柔篇統(tǒng)（二）、形象駝篇疊二、媒體選擇評………………博………………案………………變………………送………………削……毫…術6蘆1缸頁蝴三、時間分布柴及建議露………………朱………………漢………………限………………座……………頸…紀6石2逢頁架四、費用預算雄………………后………………散………………延………………單………………叢……抖…恐6避3習頁一、序言娃隨著市場經(jīng)濟托體制的建立和答房地產(chǎn)市場的甜蓬勃發(fā)展，我險國的房地產(chǎn)市擋場運作體系也卸逐步成熟起來惰。夠房地產(chǎn)的競爭胡就是各方面繡的洋挑綜合性的競爭抵。在同樣的市擋場面前我們是鍵等機會垂青我斃們、還是主動版出擊，通過進果行合理的市場揚調屋研姥卡目標預幼測機鷹推廣策俊略覆駛串銷售執(zhí)喬行丘撫及時總結等手澆段進行一系列糊的、立體效果紹的推廣、促銷鏡活動等搶占先榮機。近年來濮扭陽市房地產(chǎn)市袋場競爭激烈，蔽同質化現(xiàn)象更每加普遍，本項重目要推向市場執(zhí)并取得成功，妖就必須塑造出咳自己品牌優(yōu)勢饒，找準市場空條白點，充分挖壘掘和體現(xiàn)出本狂樓盤區(qū)別于其勉他樓盤的特色火賣點，也即差冶異性，以實擊槳虛，擊敗同類漲競爭對手，搶疤占市場空間。搜結合近期市場頑調研情況和現(xiàn)竄階伯段源*訪*屈花園銷售過程掃存在的問題。暴*陳*宜花園二期位于撓濮陽市區(qū)西南允板塊屬城鄉(xiāng)結盾合處，開州路較以西，石化路音以南堂，潑*通*生路以東，站前閱路以北覆。開發(fā)商瓜為藍***肆*幟房地產(chǎn)開發(fā)有殖限公司，代理略商為鄭蜜州分*湯*果房地產(chǎn)營銷機親構。搖在開發(fā)商與代雀理商的合作期旦望值中，輔自我公司介入權銷售監(jiān)理至今確，每月銷售成淚績矩在充1鍬0院套左右，我司跪對成績的態(tài)度化視為不太理想枝。市場水涼，映人氣不旺，案傷場一直處于疲雀軟狀態(tài)孟，于烏如今各閣售樓部的每天接待客戶羽數(shù)量減退、有嘆時甚至一天沒間有接到一族客賽戶。長此以往斥，稠*演*目花園二期唯的整個銷售態(tài)刊勢堪呀憂。在這種情粗況下，對陣*森*悼花園二期午的二次營銷推墻廣被提上日程再，也是勢在必假行了。耍二廊﹑補*蜻*秋花園二期自的二次營銷推白廣對的意義斃1況彼﹑霉總結前期銷售肥執(zhí)行的利弊，白及時改腔進桐﹑絡取其精粘華懶﹑賭棄其糟粕。拉2蜂秘﹑隔真正做到策劃登周密、規(guī)范嚴武謹，勇于總結鉗，敢于創(chuàng)縣新謙,謝搶占市場先機筑，占領市場空遇間。小3粱﹑獻塑造項目品牌禿形象，展示開盟發(fā)商實力，為傍整個項目的后尸期開發(fā)過程創(chuàng)誼造有利條件英。俱4舅澡﹑青按目前的銷售吹進度，我們項拖目清盤需要最串低陳5利年的時間，作膜為一家專業(yè)的處代理公司，這臘是我們遠遠不存能接受的，本煎著責任和雙方緩互利互惠的原岔則，則需要把遲目標提前化，迫把風險最小化事，把利潤最大猜化伶。棒匯第一篇、市場守篇一﹑市場環(huán)境乞濮陽市誕生在念改革開放的年焦代里，建市二頁十余年是一座窯年輕的城市。堅城市總體規(guī)劃或起點高，建設船標準高，二十陳年間在一片曠毒野上崛起了一金座現(xiàn)代化城市撿，一座座工廠威星羅棋布，各朋種風格的住宅吃區(qū)坐落有致，鼻城市品位在不艙斷提高，高等左級公路、鐵路份不斷拓展，建寺設領域發(fā)生了嗽翻天覆地的變神化。城市實現(xiàn)萬了集中供水、娃供電、供熱、載供氣，崇在全國處于領怪先地位。城市爐綠化、美化獨芽具特色，在保憶留東方文化特品色的基礎上，橡合理吸收西方蠢園林的長處，介建一房綠一點努，建一區(qū)綠一碰方，修一條路盾綠一線，公園邊敞開化，道路孩景觀化，庭院弓園林化，形成配了三季有花，依四季常青、田瘋園風光優(yōu)美，副生態(tài)環(huán)境優(yōu)康餅，城市建設新卵穎，管理精細毯規(guī)范，具有中蔽國北方平原特蘆色的城市園林怪景觀。律濮陽市又先后慣被命名為國家僅衛(wèi)生城市、國趕家園林城市、承全國創(chuàng)建文明桃城市工作先進需城市、中國優(yōu)偶秀旅游城市等恐榮譽稱號看，雖200鼓1戰(zhàn)年又獲得中華藥人民共和國建嘴設萄部篇“懸中國人居環(huán)境犯范例俗獎饞”忙。隨著社會和氏經(jīng)濟的發(fā)展，唱濮陽的社會知冤名度和居民收傻入都在不斷提熄高。恒二臭﹑章項奏目鎮(zhèn)SWO負T末分析項目介紹暮濮陽市作為一臺個新興城市，呼建市較晚，城求市整體規(guī)劃和覽設計合理科學幫，基本實現(xiàn)市節(jié)政配套設施先芽行的規(guī)劃理念肝；本案所在區(qū)劃域雖屬于城鄉(xiāng)拌結合部，但在騎目前城市框架教拉大趨勢的帶君動下，無論人袍文環(huán)境還是周冬邊設施都發(fā)生厘了很大的改變虎。原來一片片付尚未開發(fā)的荒袍地和耕地，在旱政府帶領下，瓶一幢幢精品住條宅在涌現(xiàn)，大朋型商業(yè)街扎根睬本在谷區(qū)域、大型交蘋易市場開始青液睞本區(qū)域。在誕市政支持下，鑒戚城文化遺址幟的重視、擴建躲道路、鼓勵私擁營投資，整個蓋消費市場正在挽形成，居住人幟口數(shù)字不斷上科升，在建的住李宅項目不斷增瞧多。憶*畝*副花園二期位于夜濮陽市區(qū)西南煮板塊屬城鄉(xiāng)結漿合處，開州路某以西，石化路踏以南復，雅*培*廈路以東，站前設路以北；周邊麗有戚城市文化詳遺址、古城商譯業(yè)街環(huán)抱周邊回。環(huán)境幽雅怡姻人，交通便利坊，市政配套齊比全，是居家創(chuàng)底業(yè)的理想選擇愧。栽小區(qū)的整休規(guī)揮劃由上海同濟蜂大學設計院擔物綱設計，規(guī)劃鞋建筑面碧積臣2心0肝多萬平方米，炎以多層為主，餡建有部分低層乒連體住宅，一不樓建有小院，癥超寬樓間距、跑高綠化率、低數(shù)容積率、智能能化的配套是小設區(qū)的基本特色晌。主打戶型以塊三居室為主，絕四居室和二居駱室為輔。繁（一）、優(yōu)勢發(fā)：毫（品Strent胡h惱）盈1封、濮陽市房產(chǎn)叛管理局有過成息功開發(fā)案囑例題,籍社會知名豎度渡.椒脊美譽度較誕高熟,砌有一定的品牌滋影響力律2狗、本案開發(fā)規(guī)控模較儀大隊,炸可產(chǎn)生較多資績源共享靜3給、本案位于城威郊結合寺部插,無空氣質量較攀好鐵,閘噪音取小挖,槐適宜居住倦4叢、本案屬于經(jīng)望濟適用房項書目負,僻口碑較好籮5朝、本案邀請專夕業(yè)規(guī)劃設計公個司腎,液專業(yè)營銷策劃驟公司介踢入在,速形成內部資源奏互補整合爭6醫(yī)、本案倡導一代種生活方庭式蚊—英—柴新城市生活，始在很大程度上站增加產(chǎn)品的附詳加值順7溫、本案產(chǎn)品質蒼量一流，園林按景觀在濮陽市遍獨一無二采8畏、人性化、個倚性化、智能化雙物業(yè)管理鑄9吼、省*顏*悲花園一期項目票產(chǎn)品口碑很好里（二）壁、緊劣勢：乏（橋Weekne棟s縫s侍）貍1紡、位置較在偏循,輔生活配套不夠屢齊全勤2煩、周邊教育環(huán)語境和質量不容捆樂觀科3托、周邊為都市殿村至莊顧,掙人文環(huán)境較差南4頁、首期開發(fā)臨電近石化胸路洽,盜開發(fā)順序不夠授合理雙5夢、由于土地征稼用費用問題，敞開發(fā)步驟和規(guī)莊模帶來不確定肌性買6蓄、本案開發(fā)成挨本相對比較高宅，價格彈性較食小悄7扎、訊*劣*先花園開發(fā)的產(chǎn)程品屬于經(jīng)濟適屢用房，價格應妖稍為便宜，但疑綜合周邊樓盤繡競爭情況，我有們的價格相對乳較高刊（三）、機會紡點：溪（躺Opport惑unit輕y朗）呀1崖、濮陽市開發(fā)份量大，形成房賢地產(chǎn)消費氣候罪2懇、石化路打通姿后，拉動周邊踢商業(yè)發(fā)展，吸燭引目標客戶群零3誰、站前路即將師打通，區(qū)域發(fā)響展前景良好謊4集、濮陽市房地糠產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上沒有帝本土品牌企業(yè)漫，故很容易產(chǎn)庸生品牌的機會街5萌、置業(yè)者的購線房觀念轉樸（四）、威脅疫點：團（歐Threa蹦t膊）餃1蛾、錢鳥本區(qū)域內大量靜空置物業(yè)的惡重性競爭膏2各、惑贈住宅銀行按揭區(qū)額度的降傻低陪,仆影響中低消費食群體曲3景、趣脖溫泉花園的同鍬期入傳市赴,虧分流本案目標屑客戶珍4追、溜償站前路商業(yè)街李春節(jié)后洽有偵8鋸0曲畝的開發(fā)量登5塑、蒼具本區(qū)域內空置輩地塊的未來開洋發(fā)量較采大薪,沖后期競爭較激狗烈三、項目定位籍通過對濮市區(qū)京整體、細致調恰查和深入研究類，本案周圍小螺區(qū)新開發(fā)樓盤踏數(shù)目不少，且短各樓盤目標客醒戶相對一致，畢競爭就顯得極爆為激烈。因此要，要在市場中瞞站穩(wěn)腳跟，并出一經(jīng)推出就能屋占有相當?shù)氖袉螆龇蓊~，而且柴有不斷擴張的翼強勁勢頭，本群案市場定位一驟定要準確，并私且要貫穿、運傻用到樓盤開發(fā)哀的全過程中去瓶，只有這樣本辜案才能在濮陽裂市區(qū)脫穎而出閃。殘（一）沉本項目區(qū)域定箱位怨*耀*夠花園二期項目衡位于濮陽市市烤區(qū)西南城鄉(xiāng)結藍合處，開州路辰以西，石化路制以南易，梅*冊*道路以東，站前梳路以北之間的帽地段；周邊區(qū)酒域大體情況愛項目用地南面燥：臨近濮陽市窩火車道呈項目用地北面位：緊鄰市林科圣所，市圖書館醬項目用地西面禾：文化涵養(yǎng)較禿高，有市職業(yè)址中專、第三中噴學、特殊學校東；較遠處有濮艱陽市綠化帶，蓄環(huán)境優(yōu)美怡人姜項目用地東面潮：東面緊鄰開僚州路，屬于市瘡政、商業(yè)配套吧齊全的區(qū)域分析總結：爽項目地理位置亡位于濮陽市市驟區(qū)南線，屬城蒼鄉(xiāng)結合部，周焰圍無重工業(yè)，拉無污染源，空閑氣質量上乘。隱且在其西邊有叢千畝郁郁蔥蔥柴的環(huán)保林木，房無形中又為項荒目提供了絕佳捉的自然觀賞景溜觀及取之不竭興的自然空氣資針源。罷濮陽作為一個縮新興城市，建援市較晚，城市劈整體規(guī)劃和設鬼計合理科學，惰基本實現(xiàn)市政郵配套設施先行尊的規(guī)劃理念；威本案所在地雖鴨屬于邊郊，但郊在目前城市框頁架拉大趨勢的議帶動下，無論猴人文環(huán)境還是因周邊設施都發(fā)隙生了很大的改冠變。原本一片聽片尚未開發(fā)的地荒地和耕地，扇在政府帶領下兵，一幢幢精品豪住宅在涌現(xiàn)，膏星級酒店、大午型交易市場均壁開始青睞本區(qū)渴域。在市政支挺持下，擴建道爭路，招商引資襯，鼓勵私企投賽資，整個消費垃市場正在形成淹，居住人口數(shù)買字不斷地上升億，在建住宅項假目不斷增多，喪目前它已成為螺濮陽市民今后地幾年投資置業(yè)令的熱點。因此莫，本項目只要紀在初期策劃、添工程進度及質挎量、入市形象栗及時間上把好攤關，做好充分兔的準備，在目蓄前地產(chǎn)形勢較立佳的前提下必佳能獲得滿意的沫成果。峽（二）、本項脈目涌-----街-泡高五檔害異豪繁華婚勒水困景藝禽社區(qū)時本案位于迷濮陽市區(qū)西南植板塊屬城鄉(xiāng)結超合處，開州路雨以西，石化路儲以南館，來*序*遇路以東，站前灶路以北；周邊挨有戚城市文化滾遺址、醫(yī)院、氏中心廣場、工妄人文化宮、圖諒書館姥、府*夢*方商業(yè)街、站前坐商業(yè)街、古城育商業(yè)街環(huán)抱周冷邊。環(huán)境幽雅膛怡人，交通便灘利，市政配套蹤齊全，是居家蜻創(chuàng)業(yè)的理想選略擇。盡管目前宿小區(qū)周邊總體狼情況看起來相服對偏一燙點采,晚但從未來的市態(tài)政規(guī)劃藍圖看震，從對騾濮陽市區(qū)恭的消費水平調脖查來看，以及田他們的消費需后求注定了本區(qū)震域的土地段擁蓄有卓越的升值惠潛力，在此區(qū)給域買房即可轉蛾變消費者的生唐活角幫色坡—贏—役成為都市人，廣又可方便業(yè)主范子女入學的問賄題，也可作為膊一項投資行為速，這也是廣大思置業(yè)者的購房欲動力之一。同歐時，隨著未來去濮陽的發(fā)展，滾濮陽的火車站慈也勢必會建設許規(guī)劃，這使得畢部分市內的消惡費者看好本區(qū)強域的住宅開發(fā)南市場和經(jīng)濟投室資市場。愿本案是濮陽市援第一個以水景女、美墅為主體曾，并且提出父了乓“謀生態(tài)、健闖康匠”透的居住理念，汁為濮陽市建成衡了一個高檔、急豪華、水景、肯花園式小區(qū)，套為濮陽市人民使建造了一個超鎖越時尚生活的銷生態(tài)型的健康訴家園，也是濮煮陽市區(qū)第一個迎也是唯一的高藝檔、豪華、水茂景花園式小區(qū)周，同時也想通奶過對本案的開掠發(fā)，轉變濮陽樹市民的住房消劍費觀念，既是桌由單純的居住鏡型轉變?yōu)楦哐畔魄矣衅肺坏南盹炇苄?，另一方候面也想通過本兩項目的開發(fā)平漿加速濮陽市的艙城市化進程，預進而提高濮陽志市民區(qū)的住房護層次?；C上所述，哭本項目扮應建設成為高染檔、豪華、水絕景花園式小區(qū)駐。目標成為：參※俱嬌濮陽市區(qū)第一舒?zhèn)€生態(tài)、健康宋、環(huán)保、家園膽濮陽市區(qū)第一添個高檔、豪華夕、水景、小區(qū)撐四、標客戶掃敢描襯（一）、目標誠客戶定位冶由離于際*寄*怕花園二期由多窩層和連排別墅甘組成，因此其波目標客戶也不旅相同，根據(jù)產(chǎn)斜品的的價格定悶位和市場的調互查情況，特分陳總如下：多層住宅：裕討繞目標消費者為侍：速1維、市區(qū)事業(yè)單違位中層職員改2教、市區(qū)私營企紅業(yè)主鎮(zhèn)3剃、個體工商戶喚4娛、一部分二次典置業(yè)者魔5預、開州路行政飼單位政府官員蓋6犁、白性領脆壞高級打工者圾7愿、縣區(qū)臨近濮唯陽市購房落戶席者瘡8惱、中原大化和迎乙烯等效益較維好企業(yè)的部分嗎購房者丑9槍、在濮陽做生模意的外地人祝1袖0準、中原油田一茫小部分購房戶俯1扯1尊、部分投資客關戶旋1弟2堪、有一定經(jīng)濟謊收入的青年置湊業(yè)者聯(lián)排別墅：按目標消費者為殃：們1謊、部分市區(qū)私望營企業(yè)主厭2削、一些有錢的艇人，但精神文悟化方面需求相雹對夕趙（二）目標客持戶描疾述完豈1債、自有可支配井現(xiàn)金資產(chǎn)超斤過及1綠0瀉萬元。太2荒、收入穩(wěn)定，久事業(yè)有成，家蛋庭穩(wěn)定。趣3鍵、重優(yōu)雅、交千通便利的居住叢環(huán)境，注重家如庭生活的私密遺性和安全感。惠4津、對生活的品青位、身心健康推等高質量的生脹活方式有獨到槳的見解。祝5禿、年齡活在向2逢5鄭—戰(zhàn)6謹0姐歲之間。身6得、對居住現(xiàn)狀淋不滿，有換房額要求，并要求撫有良好的居住裁環(huán)境和條件的忽消費者。找7刊、家庭人口忌約象3蘿—現(xiàn)5扣人。池8翅、對文化精神策方面有要求，耗借以體現(xiàn)自己誼的品位。吼（三）目標客燙戶區(qū)域分析愧根據(jù)我們項目蛙自身特菌點敗咬和濮陽房產(chǎn)市稍場的實際情況艙及前期購買客牧戶的總結。徹中層消費市場季是一個巨大的塊消費力量，目邪前小區(qū)周邊的長配套亦十分完稠善、小區(qū)整體姐規(guī)劃高尚、自泊然、合理，只嘩要本案在以后異的產(chǎn)品方面有界突出的優(yōu)勢，套就能吸引這部瘋分客源。除了抄市區(qū)的消費市娃場外，周邊的邁濮陽縣、清豐株縣、臺前縣等磨也是本小區(qū)的愚中堅消費群體亞。他們主要是屠：妻在行政事業(yè)單熱位任職的中年懲領導高考慮孩子將來補上學的中產(chǎn)階鴨級驟收入較高的私述營業(yè)主及個體瓶工商戶崇為養(yǎng)老做準備真將要退休的老優(yōu)干部吹因此在以后的外推廣中我們應喊重視這個問題嫁。桂五、近期項目討滯銷原因總結飲房地產(chǎn)系不動師產(chǎn)的商品概念足，與其他商品紗有著本質截然奉不同的區(qū)別，受不同于買件衣場服那樣隨心所今欲，這是因為乓買房子價位高柔，耐用性長。毀買主務必經(jīng)過椅審情度事、權迫衡利弊的反復繞斟酌后才能作前出決定，而且捎反彈心理很強忠，稍有不稱心寬就會改變主意旁，買主思考問糕題，內容豐富氏，錯綜復雜，祖既要考慮得天棵得天獨厚的地摟理條件，又要江考究幽雅舒適桌的自然環(huán)境，協(xié)樓質、交通、已安全、戶型等雪諸多方面慎之欣有慎。由此可謊見做好房地產(chǎn)薦產(chǎn)品的深度廣拋，難度大，負竿荷重，企求在幻市場上取得卓俊然顯著的成效脅，并非輕而易蹈舉、彈指一揮汽間，必須加強德重視產(chǎn)品的開帶發(fā)力度，苦練握內功，具備冰描凍三尺非一日呈之寒的韌勁和鎖毅力。賽周邊競爭對手便分析拍為更好的了解削市場，了解近悉期滯銷的真正匠癥結所在。在柿原有調查的基瓦礎上，我們又廟做了為狹期動3電天市場調查工匆作，針對周邊炸競爭對手分析蝶如下壓：溫泉花園帳為我們主要的把競爭對手，和回我們同期如市乓，其沿石化路棄開發(fā)面態(tài)積雹17站1扔畝，主要財有巨4施層翠騾5恒層爭保6趴層等多層建冊筑，孫其監(jiān)3培層價豆位英140階0外上鏟丹頂層價位根據(jù)嗚建筑總層數(shù)而刊不同，澆有奔80景0穩(wěn)多稍96練6朵的礙焦有膽100跡0芽元偏上的。且使說其項許目拴7紗0續(xù)℅撈位團購，對外俊銷售征為擱3似0駕℅排，當然這一數(shù)控據(jù)有其夸大的書點數(shù)，其目前潤小型房（面積頂小天于冬12填0脹㎡）銷售進度雷可觀。大型房挎銷售進度較慢指。其地理位置冒在道*常*狡路兩側，區(qū)域仁較長，物業(yè)管娃理相對困難一肝點。西臨西環(huán)剖路，且西環(huán)路類區(qū)域還未開發(fā)嗓成熟。優(yōu)勢在間于已基本為現(xiàn)情房騰，浴*墳*陣路商業(yè)街較成泰熟，每幢樓前型有地下噴泉是幼其一大靚點。待溫泉花園中行邀提供貸款沒有儲公證費這一項頌，也是其一個愛優(yōu)勢。濮水苑妄此項目為濮陽片如意置業(yè)公司堡開發(fā)，知現(xiàn)閉*特*爆路兩側商鋪已庫基本售罄。價奉格飲為繳240碌0廉／㎡，住宅頂耀樓牧75棗0泥／㎡，所剩者者面積較大胳為據(jù)14踩0出多尼㎡案16塘0荒多㎡。其位置亞位唱居槳*叼*簽路兩側，區(qū)域維相對狹長。站前路商業(yè)街缸此項目現(xiàn)為沿肚站前路兩側商庭鋪梨，昆3裁層特、蔥4肢層為住宅，但苗其后期丟有暫8察0歉畝地尚未開發(fā)誦。根據(jù)目前實丸際情況，近兩命年內濮陽建詞安需波不會開發(fā)，其應正忙于油區(qū)綠生景花園項目的另開發(fā)。但其地公理位置在火車雄站不遠，隨著褲火車站的開發(fā)么，周紡邊小區(qū)的成熟滋。未來此區(qū)域駐應被部分消費及者看好。節(jié)（二）綜合比隔較分析族*弄*役花園二期項目慎位東邊是較為街成熟的開洲路劈，北邊為石化尺路，南邊為火準車裳站冬側，欣本產(chǎn)品前期共淘開發(fā)了五幢，軋其中二幢為建錢設銀行集體購姜買。實際上只馳有三幢樓對外壇公開發(fā)售?？倱象w上說在此區(qū)恒域無論從價格恢上搶亞還是地段位置虜上臂刺小區(qū)買點上我紹們本質上沒有曬什么差距，但牌為何我們的銷剃售進度相對于東溫泉花園來說鈔沒有占到市場堅優(yōu)勢。從公開匙發(fā)售到現(xiàn)在的心主體即將封頂乏，市場的認知堵度一直較低，太銷售形勢反映吧冷淡，平均每跟月銷售在十套駛左右。像這樣漿的大盤操作出緊現(xiàn)這種情況是透十分不應該的懶，如果持續(xù)這京種局面走下去感將會嚴重影響睜后期的開發(fā)、朝銷售情況。這鋒種情況的出現(xiàn)蕉不是單方面的恭原因，它是諸俗多原因集結在凈一起的癥狀。個分析市場、研暑究產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)問釘題主要集中在趣以下兩個方面疑：充1覆﹑誕一期開發(fā)的房俊源不夠充分，廣可供客戶選擇乓的余地不是很勁廣泛。禽2什﹑珍銀行貸款程序意應再有彈性化樂。相比較而言徑溫泉花園中行鐘貸款沒有公證胳費這一項。也沫是一個優(yōu)勢差。肚衡3奴﹑樓銷售人員自身墨能力不錯，但懶其專業(yè)技能水政平還需進一步遷加強提高。姐4所﹑杠營銷推廣的原咱因，目標客戶顆群體模糊，沒嘆有在最有效的生時間、最適宜聞的地方實施最面有效的營銷手宮段，去引產(chǎn)導客戶、截留特客戶。活廈5累、價格問題膨本案自推出以問來，到場參觀逆者各方面反映另良好，唯獨入矮市價格反映偏臉高。導致前期竹不能很快形成邀旺銷，好多客口戶持幣觀望，漸現(xiàn)場逼定困難敲。而本案周邊征物業(yè)價格狀況涼單價范圍維持甘在販90牧0腰元族/沖平方已米臭----11岡5英0乞元餃/礙平方米之間。漠本案由于規(guī)頑模穿.攏環(huán)虧境鋤.唐容積稅率剩.類社區(qū)配套等利溜好因素，均價評應軟在逮120塔0尼元甲/蔥平方米左右，洗但剛剛入市就仿定舉價室128積5淘元蹄/坊平方米，客戶鎖接受速度較慢孤。叛6煙﹑通除了這些客觀旁的因素外，產(chǎn)從品自身的存在觀種種原因也嚴燙重影響了客戶墳量的成交，造露成房源的滯銷惠也是不可忽視船。產(chǎn)品自身原因斷通過現(xiàn)場銷售價人員的多次會測議，分析消費淺者來看房時提積出的種種問題恭，以及對本產(chǎn)懼品的深入了解缸總結出現(xiàn)有戶父型的一些缺陷挖：盯戶型面積址15趣4守㎡守88.6豆2敢㎡逮126.7箏6盟㎡金13泉3遷㎡現(xiàn)開發(fā)套數(shù)菜30券12蘿48狼現(xiàn)銷套數(shù)張12記8.丟13縱總體戶型面積兵如果過大，導跨致總價過高，低客戶的承受能傘力有限。杏因為本小區(qū)地亭理位置等綜合冰因素，有大部杠分屬于工薪階濫層的消費者來丑看房，他們一帆般要求的面積嘩在姓10繳0朵平方左右，總潑價也要求不要頑太高。妻13躺3地平方米的戶型差，開間寬度、險進深問題不夠麗理想，滯銷的井真正原因是采顫光問題，主臥捷式不帶衛(wèi)生間肚，人性化設計因要求不夠完美泄。（一般建筑鑰面積超篇過詞12河0獵平方米的三房毅兩廳都設計為降雙衛(wèi)生間，這押樣設計更合理似更人性化。）單126.7瘡6辱平方米的戶型繁，戶型設計時診尚化不夠。三斤個臥式門對著坑客廳開，應注萍重生活私密性是和保持一定個衰性空間充分發(fā)準揮。三復式房子的花羅園小，臥式少胞（只島有瞎3掠個）樓上臥式爛的面積偏小，催而衛(wèi)生間偏多姻（鳳4略個衛(wèi)生間）。頃復式的面積大釋、總價高可消樸費的目標人群鐘本來就少，像梁這樣的高端客銀戶對除了對小元區(qū)的整體環(huán)境上有較高的要求且外，對產(chǎn)品自輪身更是稼要求很高，他點們更講究其生測活的舒適性、纖私密性、合理青性、個性化、褲先進化。這就牧對我們的戶型雜設計提出了更印高的要求。源后期推廣的原默因汪在后期的推廣憲活動中，我們叔的強度相比沒稅有溫泉花園的時強度大很多客似戶不知道一層兆房子帶有小花勇園，至使很多映客戶到現(xiàn)場看糖房才知道有花挪園，這一原因脂也導致知道我怠們項目的目標籍客戶減少，來工得客戶很多是漲路過的。在好鞭的產(chǎn)品沒有客斬戶來光顧，我蠟們也無法達到交更高的銷售水愛平。可以說這勉一問題也是我名們下階段應該深著重考慮的問傻題。乓售樓部形象問愉題戶要想塑造好個醒案形象應該進愈行立體包裝，除售樓部形象問府題敏也是一個不容蠢忽視的方面，溪本案現(xiàn)有橫售樓部蒙視覺感染力較勵差，沒有旺銷恢的氣氛，售樓畝部沒有沙盤，刑這樣很容易讓產(chǎn)客戶產(chǎn)生消極側心理，同時也稿給售樓員講解討帶來很大困難扎，不能給客戶饅更加直觀的感鳴受。聯(lián)排別墅視此類房源駱共開7裂0塊多餓套底卡，在實際銷售漲數(shù)量卻是屈指鵝可數(shù)，積壓很湖大一部分資金鋤，分析原因如少下評：食創(chuàng)1狹、前期市場定的位不夠準確，艦沒有進行深入幣的調查，此房費型的市場需求糊不是很內大。市2碎、聯(lián)排別墅一劑套臂需瞎5令0縣萬左右，就目役前濮陽市的消均費水平來說，副達到這一層次麗的消費者不多赴。仍3姜、此房型設計珠上給人感覺不朽是很舒暢，有遲的一層沒有臥驟室，多數(shù)臥室席太小，感覺上擺衛(wèi)生間太多。惡述4貌、廣告推廣不術夠，沒能夠吸義引更多消費者辟的眼球。市場錘預熱不充分。隔六、二期形象驚建議懶怖冠在對市場情秧況和近期滯銷議原因分析基礎跌上，我們審時鼓度勢，避實擊析虛，針對競爭誘對手況提出以致下建議，網(wǎng)貴近公司能酌情考狹慮如下：旅加大推廣力度擋。跑現(xiàn)在房產(chǎn)是市腦場的競爭已經(jīng)巾白熱化，已經(jīng)因有賣方市場轉江向買方市場。住因而也就告別項了哪勸個遼“王酒香不怕巷子將深論”設的時代。一位椅專家這樣說過庭；一個樓盤的嬌能否成功，項肚目綜合壓占咽80議℅奇，推廣執(zhí)行案占貌2宏0拿℅殼，前者的具體渾價值靠后者來憂實現(xiàn)。而且，輕后者如果做的填很好，能彌補隊前者部分的不暮足。因此在我聽們與競爭對手籃在硬件設施沒椒有什么大的差蛇別下，下階段顆加大推廣執(zhí)行賺力度是很有必童要的。工地形象建議攏其實，好的工今地包裝、整潔葉有序地現(xiàn)場管漸理不僅本身就馳是一種廣告，斃更可樹立客戶桌對樓盤的信心斯。戀◎約工地形象誘導輪（血l濟）目標悠工地作為觸買家最為切身共關注的地方，揭是宣傳最經(jīng)濟況和有效的場所釋，工地形象如扒何，不僅直接舅與物業(yè)和公司押形象有關，而午且還能夠營造大銷售氣氛。恨（僅2導）手段能工地路牌：表下明物業(yè)全的孫z惱稱和位置，直蹦接與工程形象跌相關聯(lián)。撓工地圍板：明站確發(fā)展商和地竿產(chǎn)建造的專業(yè)選性。工地鳥氣氛：利用彩穴旗、氣球等宣承傳物品、吸引巖人們的注意力淺，營造人氣旺尋、整潔、有序患的施工現(xiàn)場。倒◎牽工地環(huán)境包裝眨設計映1前、目的僚將整個工簡地現(xiàn)場，根據(jù)貿建筑施工的進起程和環(huán)境特色酬進行包裝。包診裝強調項目的灶特色，使消費蟻者對項目有一內個卵整體良好的視肆覺形象。法2粒、手段．毛放引一部分內容為椒工地圍墻包裝于、工地立柱廣字告牌制作、工釣地公共標牌制海作、掛旗制作梳、路燈安裝等仿。另一部分內茅容為綠化其他病配套工程完善驚，優(yōu)先搞好工借地圍墻沿線、者樣板房參觀路咬線以及綠化工撿程施工。乖3船、要求釋嚴格按判照明V趴I另設計內容制作乒完成，綠化工懸程部按工程進且度按時完成。居◎凍施工階段樓盤蛛包裝策略閥策績略著A蹄：先人為主的恭致歉公告如：撲尊敬攤的旅…戴…扁本工地因施名工液………………澡………………征………………安不便痛之處，敬請原住諒。斜－－大廈施惕工工地溜桿富策圖略化B莊：入口牌樓柄即在樓盤入補口或主要道路補入口處搭建的盛大型牌樓，通綠常是燈光鐵架愁拱門也有些是債具有藝術特色雞的水泥建筑，黃深圳有些高檔跪豪華住宅的入艱口牌樓搞得比戀較漂亮，象萬謹科城市花園、涉都市花園等，扔這些入口牌樓解一般都作為小偷區(qū)建筑的一部差分保留下來。肺策歡略穿C沫：施工進度板忘讓人看到傲樓在長！躁策銜略騙D部：廣告布跪幅假“梅商劉業(yè)句”澇布腸幅擊“并政素治掌”次布朝幅浪“般創(chuàng)喚新逢”云布幅廣告堆布幅是最顯眼丘的包裝，深圳施的樓盤應用得散最廣泛，但有醉一點不足就是派，缺乏樓宇棟語座方向說明的夾布幅，若能掛善上臉“呼X蟻座徹X賀棟玉”廟字樣的廣告幅躺，會更加一目武了然。香港在思這方面便做得予極好。悄策根略粒E唇：指示牌調指示牌的形狀展靈活多樣，有尺箭頭形指示牌疑、指示板、三事角指示牌、平佳面指示牌、多協(xié)面指示牌等等部。指示牌與路良旗一樣，起引低導作用。設備畝指示牌，方便摔消費者參觀看手樓，提醒他們慨注意某些事項岡，展示發(fā)展商旨的細心與誠意連。因為消費者謊最后之所以購醫(yī)買，有可能就凡取決于一些極潤細微的行為，攝正如俗語所說兩的魂：訊“寺于細微處見精五神屠”曠。策穩(wěn)略沙F稿：充氣橡膠做干成的弧形拱門繞，商服物業(yè)、透寫字樓物業(yè)的穗包裝中應用較躍多，一些大型棍慶典活動及表解演也常用，有擊的也用數(shù)個充旋氣拱門及幕布尸做成充氣蓬房苦，起到防雨防泉曬作用。目前河深圳的充氣拱危門大都是紅色獎、黃色兩種。糟策節(jié)略鴿G蹈：精神堡壘縮臺灣流行誤的說法、精神獸堡壘，實際上嶼指的是實物化冶的樓盤標識悟（款L0G梨0杏）具體講就是幫帶有樓盤名稱零的建筑小品。涌去過錦繡中華息的人，大概都綢會記得門口那授塊雕刻兄著姥“痛錦繡中穴華煤”劫字樣的漂亮石副頭吧，那便是棵精神堡壘。寄顧名思義，鋪精神堡壘表現(xiàn)百樓宇的精神內新涵，應切合樓笑盤的主題與定禽位。策賢略研H艦：溫柔的警告灘牌誦如：為了您的倉安全，請注閱意另………………加…政…他為了您和家唉人的幸個福翅………………緩…缸…懲注厚意享………………王………………顫……………雹…巷通梢告途………………派………………蹦………………責◎徒預售階段樓盤揮包裝策略孫策抖略規(guī)A照:蜜路旗在樓軌盤旁邊的主要枝道路兩旁設置宵的宣傳旗幟，沉內容主要為樓朗盤名稱及樓盤爐標識。嚴格來桂講，設置在圍精墻上及售樓處民預部周邊的旗蘿幟也屬于路旗亮、路族對于一拾些地處偏僻位牽置、或者有一跟定縱深的樓盤穗起著重要的引偵導作用。耕策皂略達B鵲：小彩旗一般鋪是三角小彩旗弄，現(xiàn)在深圳也鵝開始用一種旋尿轉風輪小彩旗固，象東港中心核、宣嘉華庭。斯利用小彩旗可宜以裝點現(xiàn)場、滲營造氣氛。角策茄略訴C湊：景觀庭園工有條件的卵樓盤，可以在擺它樓處前面的英空間布置一些奸庭園式小景觀王，如假山、雕借塑、噴泉、小蓮瀑布、微型小練花園等、有些惰已入伙的現(xiàn)樓詞、把售樓處設才在區(qū)內、利用塌小區(qū)內的景觀科環(huán)境，亦可達仗到同樣的效果升。景觀庭迅園可以為死板點生硬的售樓環(huán)怒境注入活力生秧氣，表現(xiàn)地產(chǎn)賊商的細心體貼騾，增加親和力治和溫馨感，特興別適宜于住宅蹦樓盤的包裝。鉤深圳一些教住宅樓盤，售鄉(xiāng)接處前面，往傷往擺幾個花盆購，弄幾盆盆載鞋，搞幾處草坪辮敷衍了事，顯姿得很不夠誠意診?？俊蝾伿瘴搽A段樓盤支包裝策略捕策屯略街A悼：樹立入住率厚廣告板把銷控梁表放大，勝于倡任何一種宣傳嚷促銷方式。牢策絮略岔B最：逐步回撤各壺種包裝工具有奴步驟地撤回路抗旗，彩旗，充拍氣拱門、廣告集板等，注意清犬潔箱。來錯怠策絡略凱C僚：告謝板公開知感謝市民的大仇力支持，樹立循公司品牌形象戴！地盤包裝還概包括其它一些去內容如標志旗映、大彩旗、區(qū)唐域旗（標示樓節(jié)盤所規(guī)劃的各蠅個分區(qū)域）、委樓棟旗（標示灣不同樓棟、朝策向）、警示牌價（如禁煙牌、旁草坪保護牌等朝）、歡迎牌、泛汽球（目面標津出樓盤名稱、郊標識等，一般碗汽球下面都掛鎮(zhèn)有條幅）、燈座光蛋照品得明設備、小區(qū)拿總體平面圖（腦指出小區(qū)主要卸道理，建筑物睜分布等，有時重繪制在指示板靜上）等等。3、銷售道具襯已1拼、售樓處的建蹄筑外觀風格應待與樓盤的類型掩、檔次相吻合政，顏色、造型毅晝與樓盤配合杰，格調一致。糕內外裝憤修俊互售樓處室內擺肝設大致有接待籠臺、展板（包家括廣告板、效率果圖綢、絕義說明圖）、燈示箱廣告樓盤模承型、戶型設計蹈模型、銷售進趣度表、售樓書裂、說明頁、椅高、臺、屏風、中飲水機等蓮。濃速2炎、現(xiàn)階段我們獸的售房部有三戰(zhàn)個，比較分散雀，從近期來看浩成交量并沒有嫁明顯增加。建鍛議在有條件的禁情況下在售樓納部加入沙盤，罵這樣即能體現(xiàn)羽產(chǎn)品自身形象筒又能利于銷售橫人員的講解。懼3送、捎為了方便客戶債看房，售樓部撿目前增牢加英厚電瓶車、以節(jié)悶省看房花費路府上的時間。也樹有利于提高我披們的服務，讓小消費者更感親演切。誼4受、許建立樣板間。佛給客戶以親身執(zhí)感受，增加客誤戶對我們產(chǎn)品磁的信服力、信忙賴感。傅5西、具進一步加強對夾我們銷售人員捎的業(yè)務技能的聽培訓，提高客弦戶成交率殿。摩薯第二篇：推廣儉策略一、推廣主題綿本樓盤（一期財末到整個二期赤）從內部認購筑到銷售工作的注完結也需要一墳段時間，因此貌在樓盤銷售的剪整個推廣過程滴中，我們必須崗圍繞一條軸線的來展開工作，賣這條軸線總領際我們市場銷售更的全過程，這千條軸線就是本場案的推廣主題口。閉推廣主題的確魂定要考慮以下蝶幾個因素：◎樓盤的定位鄰◎中樓盤的特色賣猴點內◎居樓盤的目標客片戶◎樓盤的地位授通過以上四個衣方面的分析，艦來確立推廣主瘡題，推廣主題暈猶如一篇文章糾的主題思想，頸以這個中心思件想為核心，隨磨之而生的有案垃名和銷售分期銀推廣名或推廣團語。?？紤]到本項目枯的市場定位為喝中等偏上樓盤最，目標人群為蹈中、高等收入腫家庭；再綜合挎本案周邊環(huán)境固、小區(qū)建筑風患格、環(huán)境營造井、前景規(guī)劃等望特征，對其在才濮陽市區(qū)樓盤事中進行定位，翅并通過與競爭毀個案的對比分啟析，確立本案本推廣主題應圍甜繞歸“右高檔、豪華烈、啟生態(tài)、健康、短水景家園汁”合進行，聯(lián)排別晉墅主題詞定為黎：貌“諸至尊美墅，極孫致人希生策”遵。蒜通過這一主題醒詞的確立，來蟲體現(xiàn)本案的品抹位、地位與檔摩次。同時要積名極倡套導簡2具1型世紀的居住理尸念：掏居住就是環(huán)境手，居住就是文膊化，居住就是掙生活品質。寨并且通過這一躲主題的推廣，葵達到以下目的呆：睡本項目成為濮批陽市第一家有超湖景的樓盤；夕本項目成為濮聲陽市第一家型橋設計多樣化樓膨盤；真本項目成為濮督陽市迄今為止轉最低起價別墅貼品質樓盤；蝕本項目成為第等一家人氣最旺維、鄰里相知的劣中產(chǎn)階級鐘情弄樓盤；作本項目成為濮無陽市區(qū)價值飆糧升最具實力樓歪盤；膝本項目成為濮哀陽市地產(chǎn)界的受樣板樓盤；二、案名確立磁今天，樓盤命匆名因其獨特的毫作用，已成為喊房地產(chǎn)營銷中員的一個強有力吼的輔助工具。仿樓盤的名稱就異如人的名字一董樣，給人的第滔一印象，雖說姜不起決定性作暖用，但他的卓翁越，往往有一慮我在鄭大家屬蠶院我在鄭大家筋屬院傳種魔幻般百的吸引力，而鷹這種吸引力又匯貫穿于樓盤營歇銷的整個過程節(jié)，至少可以吸鈔引目標客源注章意產(chǎn)品本身，麥進而導致購房蒙決定的第二行饞為惜—腎—陸索求更詳盡的側資料，或來現(xiàn)頓場看房。在看都房、選房甚至鉤最后簽約的過妖程中，都會起鋼到一種潛移默圍化的鼓動作用滅。夜更有甚者，好搬的樓盤名字會床使客戶產(chǎn)生共段鳴。能一下拉密近同客戶的距境離，加速成交養(yǎng)過程。朗本案樓盤名稱扶定為色“局*置*話花園二猜期愁”稍，猴是選以蛙*頑*難花園一期而來宴的，有利于開肌發(fā)商知名度的稿傳播和項目的置連續(xù)性，但由疾于現(xiàn)在的情形連與當時有所不農同，叔“剛*魚*下花園二沸期敵”哲此案名校不足以傳達樓傳盤的特色與地類位，就必須賦星予本案一推廣本案名，以傳達虛本案的特色，蒸以利于樓盤的唱市場推廣。作嗽為推廣案名一組定要與銷售推酸廣主題緊密聯(lián)曾系起來，具有差一個上下、前應后的連貫性。腫所以結合本樓瞞盤實際情況，沿圍繞推廣主題領，考慮本區(qū)域努人文因素，確醉立本樓盤的推漆廣案名為：推推廣案名的確壇立：刺確定推廣案名帖是創(chuàng)造樓市品稍牌的一個出發(fā)戚點宿。王四水1幅、推廣案名能刃更好的體現(xiàn)出得樓盤的特色、塑個性及魅力。燈倉2驚、推廣案名視嘗覺、聽覺沖擊長力強，便于刺諷激消費者記憶悶。轟雀3戴、采用推廣案免名可以節(jié)省推匠廣費用。走晨4洞、采用推廣案農名可以提升樓隔盤的品質和市虛場價值。呢住5耳、使用推廣案倚名能夠加快銷怠售的速度，樓激盤銷售完了，探推廣案名也就譜不用了。孤作為推廣案名尊一定要與銷售割推廣主題緊密劫聯(lián)系起來，具指有一個上下、喊前后的連貫性握。所以結合本天樓盤實際情況顯，圍繞推廣主業(yè)題，考慮本區(qū)展域人文因素，林確立本樓盤的君推廣案名為：********驚含義周：康橋來源于戒英國，是英國慕劍橋大學校園挽中建筑其地位脖相當于我國清它華大學的未名非湖畔，康橋乃禁是劍橋大學的鋪代名詞，是文刃化和藝術的象嶺征。再者，有嗎我國著名詩人亭徐志摩在留學議英國時寫的的齒詩《再勻別牛·潑康橋》，又讓東人思引發(fā)浪漫的愛華情故事。****逆含義：扮“秤左脆岸澤”內健一詞來源于法算國的塞納河畔濤，在那里文人偶墨客聚集，形菌成文學沙龍，弦因此其象征文份化談孔高勁雅州植上崗層誓軋。提到法國，莫人們都知道那曲里是浪漫之都障，法國巴黎的形時落裝雄盟巴黎的香水械。糊券因殿此損“理左獨岸尋”耐又是時尚、浪肆漫的代言詞。纖以上推廣案名葡來源于以下幾例點：別博1規(guī)、能很好的傳堆達本項目與眾址不同的建筑風帆格之神韻。而亮且非常容易使裕人想起康橋的頁浪漫故事那休種袖藝慰列詞慨耀晉術的生活，也好非常容易使人塵想擁電有尸“嚇浪漫、高剝雅問”圣的情懷。目2浮、能夠很好地暮傳達一種健康癥、浪漫、高雅才的文化生活，袍使入住的客戶月有一種高高在存上的優(yōu)越感。匙有生活在勾本案，膜猶如生活在明啟媚春天的寓意荷，倡導一種新牧的健康生活方密式。括3濫、能夠提升整抱個樓盤的品質嘆、品位，并很浴好地滿足某些夾目標客戶附庸矩風雅的虛榮心冶。脆４、在濮陽市搞是一個市場空控白點，有利于由后期市場推廣胡，有利于節(jié)約躺推廣費用。三、主題口號駐主題口號（一臂）粱萬千風光康橋碎城會聚天之嬌子成就輝煌人生笨主題口號（二你）廉撕至尊美浩墅嫁·絞極致人生流淌的康河寫意的人家四、主題形象案形象的塑造來陸源于主題的定禾位，主題口號伙進行系列立體奪推廣，包含：扁鴿零型湯抗親系列平面廣告竄傾舞擺膜掉案促銷活動盜列杏巴逃登制媒體資源綜合粥運用尿邁稀任飄唯貼橋電您臺購備井電視臺撲趣雅沿摩投買愈網(wǎng)役絡緒視侮報榆刊辣塑造主形象：耽萬千風光康橋鋒城節(jié)至尊美匹墅悄·沒極致人生喇體現(xiàn)如：惠類尊貴品位館突顯瞞：巴畢翰墨氛吸圍左拔第三篇棕：僅超銷售執(zhí)行盾一個科學、系請統(tǒng)的整體市場西營銷策劃，是理一個樓盤銷售亮得到合理控制期和熱銷的保證換。在各階段市擦場推廣中要做戶到近期要詳細獎，中期要清晰竭，長期要明確奇，同時結合市掌場競爭狀態(tài)及淡競爭樓盤舉措艱進行及時調整雷和補充，以達繳到更好的樓盤嫁銷售之目的。場一個樓盤的推秤廣分為七個時壟期，即籌備期匙、市場預熱期朗、內部認購期吸、開盤熱銷期斯、開盤保溫期古、再度強銷期棋、收盤期。吹前期銷售情況尊回顧購（階一）、銷售現(xiàn)缸狀分析誰按貴公司要求而，我公司在二史月底進場執(zhí)案向，已進行兩個抽多月的現(xiàn)場銷婚售監(jiān)理工作。客從銷售監(jiān)理至籠今，情況你是佛3功月份產(chǎn)釋生所9徒套成交側、順4等月份產(chǎn)劣生肝7套套成交，我司腳對成績的態(tài)度辰視為不太理想摘。市場水涼，幕人氣不旺，案嶄場一直處于疲猴軟狀態(tài)，時間件持續(xù)至今原因頌有以下幾個方萬面：=1\*GB2趕⑴俱、墓項目入市時機廳不成熟，產(chǎn)品掀拋出過早餅。陪*伴*鄭花園二期類于余200花3魄年訪1弟2助月碧2技5趕號開始公開發(fā)葡售（內部認購欺），此時離春神節(jié)只須有單2央5宋天正逢淡季。半在既沒有得到竭很好的蓄勢，肅又沒有客戶的始積累，在樓盤巷的旺銷階段還追沒有來臨的時勵候拋出產(chǎn)品，騙將會失去銷售腿節(jié)奏感、打破姿整合推廣思路置。所以入市時閉機、銷售階段奔沒有得到合理語性把握，導致破銷售時機與積鏈累沒有形成強肅有力的銷售節(jié)攜奏感，造成入明市以來滯銷的吊因素之一。=2\*GB2錯⑵岸、蓄勢不夠，佳人氣不旺，成償交度底。詠*病*浴花園二期在濮團陽房產(chǎn)市場應淺屬大盤，從某錦種意義上講樓室盤的操作手發(fā)狂應該是領軍市野場、引導市場聞，占據(jù)主要角斜色。因為盤子弊較大、靈活性貧強，發(fā)揮空間伯相應較大，操伍盤手法可以超犬前、可以多元鍛化進行處理。豆就是說先期拿凡出蠟3票至更5準個月的時間進條行形象和客戶在的積累，推廣贈鋪天蓋地，時篩機相對成熟旺匹銷來臨時爆燃跳公開，結果將非會別開生面。影由于貴司節(jié)前玉急于收款庫，獎*舞*賄花園直接跨越亂前期引導階段未，沒有蓄勢，向沒有客戶量的煤積累，就正式求公開發(fā)售，造卵成銷售冷水因蜓素之二。=3\*GB2李⑶送、沖入市價格定得紋太滿，未留操偽盤的余地和空燭間繼。桶對字于妹*萬*畏花園二期這個壤盤子的價格策芳略應是，入市梯價格低得莫名至其妙，使每個床人高“排發(fā)涼瘋閘”穩(wěn)、追“滲爆舞炸嫂”條、馬“照跳魔樓候”蹈，打開入市局趕面張揚樓盤個膏性。在合適的缸時機控制好場啊面以合理的幅羞度每天公開漲駐價，甚至在特臥定的時間每分忠鐘都在漲價，協(xié)直至達到先期讀的渴望均價（揮甚至攀升）。芹而此*鮮*舅花園二期的價驢格在入市時就熱已經(jīng)漲至所期珠望的額度，步呆幅太快、定得失太滿。促使單還套總價過高，混影響準客戶的蒸成交。=4\*GB2洞⑷罪、自身銷售人腔員的專業(yè)技能憂有待進一步提誘高。與盡管目前我們氣銷售人員做的升可以，我們還盈應精益求精，菌用更高的標準呀來提高我們的戰(zhàn)員工隊伍。在崗專業(yè)技能上我多們還要對員工膊進行再培訓，漁以更利于我們蠟后期銷售。欲（二）、銷售變推廣分析亦營銷推廣的目智的是更好的為設樓盤服務，是澡為了提升樓盤叢的自身形象，熔擴大其知名度伶、美譽度，進纏一步為銷售做律好服務，但舌是野*驗*怎花園在營銷推佛廣方面存在以閣下二個問題：=1\*GB2宅⑴劃、帶廣告積累的量互不夠，一直以全來參*殘*是花園的廣告力衣度比較薄弱、晉覆蓋面小、知壩名度不高，除父了少數(shù)幾次派專單以外基本上擦沒有特別有效顯的廣告投放；=2\*GB2狂⑵甲、鐮廣告訴求沒有哪吸引力。因義為區(qū)*悉*幼花園前期廣告積推廣沒有形成認樓盤形象的積織淀和提升，現(xiàn)課在盲目的提一堂些訴求點使客積戶感覺很茫然省，不太切合實蝶際。二、銷售策略膚正是在總結：螞項目前期滯銷救原因、項目銷頑售現(xiàn)狀分析、湯項目推廣分析拍基礎上作出新障的推廣思路，供讓二期項目以宜一個更利于市淡場的新形象、貞新面貌出現(xiàn)選。乖*艦*辯花園二期項目丙分三期進行開博發(fā)，根據(jù)現(xiàn)階火段情況，建議老采取常規(guī)原則恰做好一期連帶吵二期，帶動三藝期的遞進式戰(zhàn)掌略措施。針對礦目前項目一期早具體情況和二亦期正在啟動，稿我們建議在原尸有的基礎上通訂過從新推廣定史位力爭快速消怨化一期產(chǎn)品和型部分二期產(chǎn)品飯。頓解休首期銷售目的獅熊A而、計滴盡快回籠資金效B訊、教通過小區(qū)第一課期趁率先推向市場識的房源收入來棉營造社區(qū)景觀塞建設相：亡小區(qū)環(huán)境的塑治造，呀園林的建設，默體現(xiàn)出小區(qū)哭大型生態(tài)園林荷高尚社區(qū)敗風格的美好前比景，為小區(qū)離后垃期的銷售做好柔準備經(jīng)。對C逆、兼通過安全設備們的展示，強化唐客戶對小區(qū)安玩全管理的認益同耽鞭。寫D集、通過突出項竭目的高質素、旗低售價形成反皮差，營造出項午目的良好購買滴熱潮，樹立品甜牌效應內部認購階段脅在這一階段是肌很好的市場預靈熱階段，這一訓階段也是我們告的造勢階段，膊我們要充分利殃用各種形式以灶達到宣傳和造拖勢的目的，培拒養(yǎng)吸納目標消偶費群體，為后幸期的開盤銷售山執(zhí)行做好準備貧。幣背景朝項目正處于施罩工階段，預定運工作已經(jīng)開始翠，需要大量的趕市場導入人流解，以便取得一疑個良好的開端肉，為二期進入糧市場墊定堅實黃的基礎。提前繞進行高強度的富推廣活動，可諸以在消化前期銜積累客戶的同撥時，打壓他競她爭樓盤。健目的廟加強市場的預架熱，通過三個受月的銷售初步宣積累，為開盤摸當日作厚積薄念發(fā)的必要準備厭。磁主讓芳題關結合本項目實臟際情況，充分府挖白掘秒“傾高檔、豪華糟、防生態(tài)、健康、色水景家園曲”姨的理念實質，島引起購房客戶鈔對本樓盤的向游往。裳推廣內容涼宣傳本樓盤的癢產(chǎn)品結構與建春筑風格等。主招要突顯本樓盤摟的傍高品追質際領尊貴地位爺和導久入截“聞居住就是環(huán)境咱，居住就是文側化，居住就是筐生活品質特”卻的啊生活理念。蜂手沿攜段調以硬廣告為主禍，配以軟新聞竟炒作、工地現(xiàn)爛場包裝、戶外溝廣告為輔，在你《濮陽日報》坑等媒體上頻頻淹亮相，塑造出京本項目二期產(chǎn)淡品的品牌形象依。俯廣告表達逼消費者的心理苦包裝，客戶源辜的整體包裝。誠銷售目標紐×型×痕套挽時間燙暫定似為強200創(chuàng)4桶年盟7建月念×皂日起溫（二）、開盤帶熱銷期桑開盤期閑（宵1螞－瑞2慰個月），要注礦意做好售點包籃裝（如樣板房星、看板、模型洗、各種銷售資幕料的準備、售滅樓部陳設、人瘦員培訓、銷售條說辭等工作）備，同時盡量用拌較小的推廣成繼本獲取較多的糖市場覆蓋面，拴營造聲勢，引睛起市場追捧。貿背若景糠朗罵項目建設順利徐進行，形象進伯度為項目的良伯好形象展開提貍供了最具說服襯力的理由賴；緣領室經(jīng)過前階段的挺廣告宣傳，將手在市場上引起鋸來強烈的反響高，積累的許多薄客戶需要在該紹階段消化；紅目霸刃的音在塑造項目形拉象的同時，進蹦一步企業(yè)的形秘象形成熱銷，濕完成主力房源宮的銷售；托打壓其他競爭誠對手。有針對丹性對吸引客戶兇；搭主右暖題醉結合本項目實文際情況，宣傳冰產(chǎn)品的實質內蘭容，揭霸開蠟“品至尊美墅，極為致人生訓”杰之本質特征?？猛茝V內容惑以諸“疼高檔、豪華般、單生態(tài)、健康、有水景家園筋”還為推廣主線，巷采用硬廣告形櫻式全面推出藍手遼堵段裂煌以硬廣告為主習，配以軟新聞俱炒作、工地現(xiàn)僻場包裝、戶外擦廣告斯、詞s馳p詠活動為輔，在鉛《濮陽日報》鬼、等媒體上亮謙相，樹立濮陽扶市首家大型、桃生態(tài)、健康、煤水景家園的物惱業(yè)品質。不廣告表達忘開跳盤化s焰p鑼活動吸引準客缸戶。村銷售目標修×尸×酷套既時糕瀉更間呆200辱4多年帶×違月遵×庭日蘭—乳×射月凳×始日巖附兵：敬1裳、開盤前的準棵備工作憤2圈、開盤現(xiàn)場促登銷活動撒3嚴、開盤后的后惱繼報道◎開盤前準備剩1確、在《濮陽日旺報》做硬性廣閱告。重點推出飼樓盤賣點，在康傳達開盤信息鷹的同時創(chuàng)造隆棋重聲勢。廣告軌費瞎約選6縣萬左纖右。（版面及鑰廣告順序按當抱時情況調整）討獄2懲、派發(fā)小估報汪1500樣0矩份襪橡3風、加強現(xiàn)場布揉置與管理域蟻4規(guī)、保證周邊道盤路暢通暮隔5享、準備多輛看毒房車接送客戶臥塑6蝦、邀請有關部務門領導、主要擱媒體記者及業(yè)繁內知名人士參遠加開盤活動魚凳7快、要求保安提罩前進駐豎8孟、準備各種贈凍品和宣傳道具◎開盤促銷活丟犁扮紹瀉辛眉場易院（一）領略三亞風光浪跡天涯海角銳兩個售樓部同鈔時舉行促銷活償動，為了讓業(yè)臘主能在炎熱的恭假日，演繹浪挎漫之旅，凡在跑康橋水城購房蠢的業(yè)主，均有診機會參驢加際“臘浪漫三亞之材行蠻”災。留注：此促銷活思動廣告宣傳配巖合。（二）娛舉行康橋愛宵心焰·堡助學子活動樣俱科為了進一步突矮顯康橋花園的卷尊貴品質、翰喉墨氛圍。進一裹步提高本小區(qū)愿子女的學習熱渠情。開發(fā)商斥離資百萬重獎品效學兼優(yōu)的學子猛。凡進駐本小腿區(qū)的業(yè)主子女霜在中招考試中思，考上本市重忽點高中學子每粉人雕獎恐100庭0諸元。凡在高招涉考試中考上上鋒清華大學、北倘京大學、中國條人民大學的業(yè)鞭主子女每人獎罵金玻2000加0鼠元?？忌锨迦A怒大學者開發(fā)商扣交四年學費。替并鄭重聲明：崗此承諾簽入購堅房合同（三）與名人同行作藝術人生巴起步就顯與眾糖不同既為了進一步提速升本案樓盤形稻象，迎合消費岸者心理和精神舅需求，故建議波邀請一位名人隆做本樓盤名譽妄業(yè)主：偉建議人選堵：包導岔汗割理查德（著名計鋼琴家箱）戚食那尖榴倪寶響鐸少呢（原梨園春節(jié)利目主持人）夜欄掏巧連興續(xù)掃狐（著名河南體辱彩節(jié)目主持人捧）劈坊速黎注惱：決陳此促銷活動是五針對聯(lián)排別墅糾的銷售而定敘。更墳◎開盤后期盛邀請記者對開藝盤的新穎宣傳俱方式進行采訪若和分析，以軟刷報道的形式加聲以剖析，進一副步展示開發(fā)商耕的實力，提升淡樓盤品質菊（三）、開盤妥保溫期和再度褲強銷期械強銷期支（竭3濃－餐6架個月），此階踩段要繼續(xù)擴大縮開盤后的熱度塌，推廣費用也尺要相對集中使克用以達到強化帥效果，其關鍵替在于通過開盤橡期的客戶調查倘及時確認新的宴推廣細分，達侵到強銷目的。門強銷期一般要仙求銷售達選到籃6伏0魔％，消化完周冷邊客戶搖。嫩背景上項目工程施工垮進展情況良好嶼，整個小區(qū)已仁豐姿初理；堡項目主力房源序已基本完成銷蛛售，剩余房源尾直接決定開發(fā)嬸商的投資利潤趁，應最大程度倡提高銷售率。虜目透諸的醋延續(xù)前期廣告?zhèn)尚?，保持項大目的見報率，羨維持市場形象窮；榨對前期積累客豆戶進行消化事；仆壟惜對項目營銷情劫況進行評估。應主辦彼題選以軟廣告揭換示博“農“刺康橋水貍城荒”漲線熱銷之迷。筍推廣內容行展現(xiàn)建成后卸的您“鋤康橋水容城胸”串。真正體現(xiàn)尊坊貴生活的氛圍旁。拼手舍娘段冬以軟新聞炒作訓為主、配以工梢地現(xiàn)場包裝設、刃s疼p喉活動。揪廣告表達切軟新聞炒作、販相般關和s豐p聾活動，為二期股推廣打下基礎晨。刪銷售目標針×美×延套納時隱饒間吸200秧4答年搬×鞠月濫×肢日找—姓200亭4染年徑×做月俗×大日附：促銷活動（四）中秋·月圓康橋·真情形為答謝新老客修戶對康橋水城點的厚愛，在中耕秋來臨之際，天特舉妖辦淡“住迎中筒秋遵·往康梯橋經(jīng)·打獻真章情搭”溪活動，凡所有咸簽單康橋水城婆業(yè)主均可獲門趣票一張，欣賞叼歌舞表演，品背嘗風味月餅。饑（四）、清盤奮期擔尾盤期偷（銀2鼠－彈3危個月），此階絡段大熟量客戶是通過扔老客戶介紹來聰購房的，因此果廣宣可基本不脖做，而將主要東工作放在對已耍購房客戶的聯(lián)融誼上，以達到妻掃尾效果。促背景貴銷售工作已接宴近尾聲假目的芳對欠佳房源的閣突破，對未成亂交客戶的分析摔和追蹤。伸內容赴主打價格和現(xiàn)見房概念據(jù)手段歲S口p壩活動亞銷售目標瘦剩余房源斤時間釘200艷4猜年膨×械月之×其日起附：促銷活動橡1擦、送物業(yè)管理連費活動；鋼所2道、售房一口價宿活動峽；牌緩世3堪、購房回增活丑動。（五）詳絕版珍挎品撤·叮傾情推出超值大奉送莖刻慧為了感謝業(yè)主用朋友對本案的告關注和厚愛，香在清盤之際，賽超值大奉送，你凡在此期間購須房業(yè)主贈送空高調一臺。尖三、推廣入世淋時機分鑰析壘貓鑒于本項目目滲前的情況，現(xiàn)藝在銷售的主要鋤是二期中的一括期（部分多層售住宅和聯(lián)排別妨墅），任務最座艱巨更為聯(lián)排庭別騰墅促聽,暴二期其他部分流戶型已基本確放定。項目經(jīng)過依從新定位、推雨廣鵝借。我們必須認炸真總結前期的獅教訓，合理的綠安排、項目的野推廣時間，根寺?lián)F(xiàn)階段調查育情況，建議如作下：墨◎甩顧內部認購和預集熱期屆（毒8--摸9仁月）括：滾8梢月至、晃9叢月為我們的市耗場再度預熱和弊對二期中的一梯期產(chǎn)品進行認習購銷售。主要觸目的為樹立一饅期產(chǎn)品形象，關促進認購銷的售夠誼，并為二期產(chǎn)敘品造榜勢淘痰，積蓄客戶消角費群。為開盤話熱銷作準備。叼本階段也是我愚們廣告推廣的塘密集階段。臣◎邊開盤期菊（楚10--1城1葉月）魂：妨1鑰0束月份為黃金假系期階段，這一豈時期人員流動話比較大，目標皺消費者也有充東分時間參與各著種活動。所以種建議，開盤時純間定片在村1籃0米月黃金周內，亦在加入一定的笛促銷活動，在過經(jīng)過前期的宣涂傳造勢，勢必研前景以為看好鼠。滲開盤期虛應怪達到晚了茅3餅套／天的銷售搜速度，最多一獲天銷甚售著8浴套。開盤期一哪般要求銷售率古達兔到灑2燙0?。ィ苓呏箍蛻魹橹?。斧◎貝趙強銷期批（交3練－羊6樂個月）夾：須此階段要繼續(xù)續(xù)擴大開盤后的圍熱度，推廣費歐用也要相對集挺中使用以達到惰強化效果，其學關鍵在于通過轟開盤期的客戶思調查及