運營模式分析

市場競爭態(tài)勢分析世茂·諾沙灣高層均價：9200元/㎡高層主力戶型：90㎡套二和130㎡套三保利·海上羅蘭均價：8800元/㎡主力戶型：80-120㎡套二、套三卓越·西海岸均價：8000元/㎡主力戶型：87-94㎡套二憑海臨風(fēng)均價：7500元/㎡主力戶型：100㎡左右套二萬達東方影城水晶海岸均價：7200元/㎡主力戶型：82-91㎡套二本案帝邦帝城均價：6400元/㎡主力戶型：80-110㎡套二套三珠山名苑（二期）山海苑第一頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品西海岸為區(qū)域主要競品，區(qū)域和產(chǎn)品與本案類似，目前已進行尾盤銷售期。卓越西海岸2第二頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品卓越西海岸第三頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品卓越西海岸本周簽約7套，本月簽約35套，全年簽約563套營銷動態(tài)：本周認購超高層10套

，總面積1435.87㎡，總金額：1095.3萬元優(yōu)惠活動：庫存房源（住宅和寫字樓）執(zhí)行一口價政策，收回返租金，價格9折計算，對外口徑6999元/㎡起。本周活動：“周末家的味道”，即農(nóng)家宴活動；下周：推廣一口價優(yōu)惠政策，活動待定。第四頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品諾沙灣目前一期售罄，二期今年6月開盤，在產(chǎn)品上僅有高層與本案存在競爭，未來或?qū)⒎至骺蛻?。世茂諾沙灣第五頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品世茂諾沙灣第六頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品世茂諾沙灣本周簽約5套，本月簽約38套，本年簽約242套。營銷動態(tài)：本周認購高層3套，總面積423.51㎡，總金額410.8萬；優(yōu)惠活動：高層享受97折，疊拼別墅享受96折優(yōu)惠，

雙拼和聯(lián)排享受96折優(yōu)惠；本周舉辦活動：青島十大別墅品鑒活動；下周舉辦活動：商業(yè)意向客戶宴請第七頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品水晶海岸項目為1棟32層高層產(chǎn)品，共計272套房源，主力面積區(qū)間為80-120㎡，項目整體形象偏低，對本案洋房產(chǎn)品競爭壓力相對較小。水晶海岸第八頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品水晶海岸第九頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品水晶海岸本周簽約3套，本月簽約9套，全年簽約66套。營銷動態(tài)：水晶海岸推出搜房獨家團購活動，購房最高勁省13萬優(yōu)惠，交5000元總房款打93折。項目在售高層戶型面積61-117平，起價5800元/平。第十頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品保利海上羅蘭把握入市時機，首推造勢帶動項目銷售，產(chǎn)品部分與本案類似，未來或?qū)⒎至骺蛻?，形成競爭第十一頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品保利海上羅蘭第十二頁，共三十頁。本周簽約51套（10月19日開盤），本月簽約80套，本年總計簽約444套。動態(tài)：保利海上羅蘭目前與搜房合作，團購優(yōu)惠最高1萬抵50萬，優(yōu)惠房源總套數(shù)為497套。項目目前主力在售的有四期沿河高層217#樓，戶型為83平套二、105、125平套三，均價8600元/平。同時還有“珊瑚?！碑a(chǎn)品，為212、216#樓2棟小高層，2梯4戶，戶型88-100平套二套三，均為全明南北通透，目前剩余房源一百多套。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品保利海上羅蘭第十三頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品憑海臨風(fēng)資源、配套較弱的純粹居住社區(qū)；產(chǎn)品與客群不對位，產(chǎn)品部分與本案類似，未來或?qū)⒎至骺蛻?，形成競爭第十四頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品憑海臨風(fēng)第十五頁，共三十頁。本周簽約6套，本月簽約40套，本年總計簽約146套。目前主推42#景觀樓王，均價7200元/平，面積102平套二，117、130平套三。另二期高層45#樓18層，44#樓18層尾盤在售。目前購房享總房款直降4萬優(yōu)惠。全部房源預(yù)計2013年12月31日交付使用。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品憑海臨風(fēng)第十六頁，共三十頁。體量較小，產(chǎn)品部分與本案類似，未來或?qū)⒎至骺蛻?，形成競爭競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品帝邦帝城第十七頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品帝邦帝城第十八頁，共三十頁。本周簽約5套，本月簽約7套，本年總計簽約301套。優(yōu)惠：每平方米優(yōu)惠300元競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品帝邦帝城第十九頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品山海苑（未開盤）高層部分與本案產(chǎn)品相似，未來或?qū)⒎至骺蛻?，形成競爭。目前已取得預(yù)售證，但因無客戶積累，開盤時間推至2014年3月份，目前在達令港9樓接待客戶。第二十頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品（珠山名苑D標段）名珠苑珠山名苑一期于2007年交房，二期售樓處剛建成，產(chǎn)品部分與本案類似，未來或?qū)⒎至骺蛻?，形成競爭A1A2A3B4B3B2B1D第二十一頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤——現(xiàn)有競品工程概況土地平整工地圍擋（珠山名苑D標段）名珠苑第二十二頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤萬達東方影城項目地點：膠南完工時間：2015年全部建成投入使用總投資額：超過300億元規(guī)劃業(yè)態(tài)：文化產(chǎn)業(yè)園、會展中心汽車極限秀、萬達城、度假酒店、游艇展示中心、濱海酒吧街；涵蓋影視制作、文化旅游、會展服務(wù)、時尚消費等多種業(yè)態(tài)目前萬達已取得全部15個地塊，總建筑面積350萬㎡,預(yù)計2017年6月全部建成開業(yè)。

“鸚鵡螺”展示中心于11月16日開放，首期銷售產(chǎn)品為35-80㎡公寓，對外釋放價格11000元/㎡左右（含2500元/㎡精裝修）搜房網(wǎng)項目詳情頁窗口廣告搜房網(wǎng)項目詳情頁窗口廣告第二十三頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤萬達東方影城項目萬達·青島東方影都“鸚鵡螺”展示中心實景圖第二十四頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤萬達東方影城項目一、項目概況：萬達青島東方影都位于青島市西海岸經(jīng)濟新區(qū)。投資500億元建設(shè)。占地面積約376萬平米，總建筑面積約540萬平米。包括影視產(chǎn)業(yè)園、影視會展中心、汽車極限秀、萬達城娛樂商業(yè)、濱海酒店群、游艇交易中心、濱海酒吧街、國際醫(yī)院。2016年6月項目一期開業(yè)，2017年6月影視產(chǎn)業(yè)項目全部建成開業(yè)。二、展示中心開放：公寓共21棟，總戶數(shù)約7800套，11月16日“鸚鵡螺”展示中心對外開放，世界最大智能沙盤亮相。精裝公寓2萬認籌、鉑金商鋪30萬認籌，面向全球發(fā)出邀約，公寓商鋪即將全球上映，不限購不限貸。三、認籌快報：2013年12月推出精裝公寓：1、2、3號樓為18層；7、8、9、10、11、12號樓為17層；18、19號樓為15層；其中1-2層均為產(chǎn)權(quán)商鋪。今年推出11棟，分別是1#、2#、3#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、20#、21#。每棟19層，總共4200套，截止到20日，已認籌3800多套。產(chǎn)品情況：精裝公寓層高3.15米，每戶按2500元的精裝修，廚房用的電磁爐，供暖形式是地暖。均價11000，認籌金2萬。戶型40-122㎡不等。商鋪總共推出226套，30套左右是關(guān)系戶認購。商鋪形式是一托二，認籌金30萬。

客戶情況：認購客戶范圍較廣，投資客戶占比較高，新黃島區(qū)、青島市區(qū)，省內(nèi)有較高占比。

優(yōu)惠活動：活動當(dāng)天認籌即可優(yōu)惠1折。

萬達未來活動：11月24號答謝客戶，將邀請崔健、鄭鈞、黑豹樂隊舉行搖滾party，12月14號開盤。萬達別墅將于2015年推出，2016年6月填海造島完成。第二十五頁，共三十頁。競品動態(tài)跟蹤萬達東方影城項目萬達·青島東方影都首期認籌區(qū)域第二十六頁，共三十頁。本周競品成交情況（不含別墅）第二十七頁，共三十頁。山海苑價格定制2.8第二十八頁，共三十頁。修正后各相關(guān)樓盤價格Pi=(Qr/Qi)×Pi×wi注：Pi為均價，Qi為合計分值.各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiPa=(Qr/Qx)×Pa×wa=(82.5/70)*7794*9%Pb=(Qr/Qx)×Pb×wb=(87/70)*8826*5%Pc=(Qr/Qx)×Pc×wc=(78.5/70)*7200*8%Pd=(Qr/Qx)×Pd×wd=(71.5/70)*6708*10%Pe=(Qr/Qx)×Pd×wd=(87/70)*9486*2%Pf=(Qr/Qx)×Pd×wd=(77.5/70)*7030*8%Pg=(Qr/Qx)×Pd×wd=(60/70)*5200*57%Ph=(Qr/Qx)×Pd×wd=(94.5/70)*11000*1%各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiPx=ΣPiWi=PaWa+PbWb+PcWc+Pdwd+pewe+pfwf+pgwg+phwh=6253.8項目參考均價約在6200元/㎡左右第二十九頁，共三十頁。內(nèi)容總結(jié)市場競爭態(tài)勢分析。本周活動：“周末家的味道”，即農(nóng)家宴活動。水晶海岸推出搜房獨家團購活動，購房最高勁省13萬優(yōu)惠，交5000元