世聯(lián)陌生城市房地產投資機會與分析以北海

陌生城市房地產投資機會與分析——以北海為例第一頁，共三十九頁。[關鍵字]：關注點、投資機會、進入時機[簡介]：本案例通過對北海房地產市場的考察總結，利用一系列的評價方式，給出了在進入一個相對陌生的城市的房地產市場時如何抉擇的評判方法。第二頁，共三十九頁。城市進入城市：進不進？時機：什么時候進？區(qū)位：進哪個區(qū)域？產品：開發(fā)什么產品？項目：能不能介入?客戶：在哪里?產品：開發(fā)什么產品？操作：如何開發(fā)？客戶：定位那些客戶？價格：什么價格出售？操作：如何進行開發(fā)？研究整體脈絡項目介入第三頁，共三十九頁。一、開發(fā)商關注點分析

五大關注點宏觀經濟是否有支撐？區(qū)位地理是否有優(yōu)勢？市場需求是否有滿足？價格增長是否有空間？產品投放是否有機會？解決城市是否進入問題解決進哪個區(qū)位的問題解決進入時機問題解決進入時機問題解決產品開發(fā)問題第四頁，共三十九頁。關注點一：宏觀經濟是否有支撐？宏觀經濟考察指標GDP水平居民可支配收入城市規(guī)劃總量：是否較大增幅：是否夠快結構：是否合理排名：是否靠前總量：是否較大增幅：是否夠快排名：是否靠前負荷：是否合理城市規(guī)劃：是否有強勢“概念”產業(yè)規(guī)劃：是否能導入人口用地規(guī)劃：是否有較大發(fā)展第五頁，共三十九頁。關注點二：區(qū)位地理是否有優(yōu)勢？區(qū)位環(huán)境考察指標空間環(huán)境配套設施規(guī)劃利好地理位置：相鄰輻射關系歷史人文：有無悠久的歷史文化自然景觀：有無優(yōu)越的自然景觀交通環(huán)境：內、外交通是否便捷教育環(huán)境：有無知名的教育支撐醫(yī)療環(huán)境：有無知名的醫(yī)療設施生活環(huán)境：有無完善的生活設施功能定位：有無強勢“概念”引入基建規(guī)劃：有無大型基建規(guī)劃生活配套規(guī)劃：有無大型商業(yè)規(guī)劃第六頁，共三十九頁。市場需求考察指標供應成交綜合總量：有無達到一定規(guī)模增幅：有無達到一定比例總量：有無達到一定規(guī)模增幅：有無達到一定比例供求關系：是否合理區(qū)位排名：是否靠前人均面積：是否有空間關注點三：市場需求是否有滿足？第七頁，共三十九頁。價格增長考察指標均價其他房產價格：有無持續(xù)增長增長幅度：有無達到一定比例區(qū)位排名：與周邊其他城市相比價格區(qū)間：客戶普遍接受的價格購買壓力：房價與家庭收入比關注點四：價格增長是否有空間？地產成本價格：有無增長空間第八頁，共三十九頁。產品投放考察指標各類型產品的市場供應比重各類型產品的市場成交比重關注點五：產品投放是否有機會？各類型產品的供求關系各類型產品的價格水平第九頁，共三十九頁。二、如何回答開發(fā)商的問題？——尋找解決問題的途徑答案的實現(xiàn)途徑宏觀經濟環(huán)境城市地理環(huán)境市場需求環(huán)境城市歷年統(tǒng)計年鑒城市規(guī)劃網國土資源網城市政府網站城市規(guī)劃網城市地圖網城市歷年統(tǒng)計年鑒城市房地產網房地交易中心統(tǒng)計報告城市國土資源網實地調查第十頁，共三十九頁。價格空間環(huán)境產品開發(fā)環(huán)境實地調查房地交易中心統(tǒng)計報告房地產交易網當?shù)胤科笫袌鲅芯繄蟾鎸嵉卣{查城市房地產網房地交易中心統(tǒng)計報告當?shù)胤科笫袌鲅芯繄蟾娼由享摯鸢傅膶崿F(xiàn)途徑第十一頁，共三十九頁。三、城市進入機會評價模型分析說明：模型包括城市整體投資環(huán)境模型、土地價值評價模型和住宅需求分析模型第十二頁，共三十九頁。類別影響因素指標闡述權重單項得分最終得分衡量標準基本面GDP

衡量城市發(fā)展水平人口規(guī)模

衡量房地產的需求量是否充足人均可支配收入

衡量居民消費力高低重大基礎設施

衡量未來城市房地產的輻射半徑發(fā)展面城市發(fā)展方向

衡量城市發(fā)展方向是否適合發(fā)展城市規(guī)劃定位

衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產發(fā)展政策面政策金融環(huán)境

衡量是否對當?shù)胤康禺a有推動作用行業(yè)面供應量

衡量城市房地產市場容量成交量

衡量城市房地產市場容量價格

衡量市場上升空間產品衡量產品的開發(fā)機會

合計

城市房地產投資機會總體評價模型（模型一）第十三頁，共三十九頁。城市房地產投資機會總體評價模型（模型二）城市綜合競爭力AB1城市經濟實力C1GDPC2人均GDPC3利稅總額C4社會消費品零售總額C5規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額C6人均可支配收入B2城市資金實力C7全社會固定資產投資總額C8人均年末儲蓄額C9人均地方財政收入C10人均地方財政支出B3城市科技實力C11科研綜合技術服務業(yè)人員數(shù)C12每萬人擁有高校在校學生數(shù)C13人均教育事業(yè)費支出C14高等學校數(shù)C15高等學校教師數(shù)B4城市產業(yè)結構與效益C16第三產業(yè)增加值占GDP比重C17第三產業(yè)從業(yè)人員數(shù)C18工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)C19工業(yè)利潤總額第十四頁，共三十九頁。城市房地產投資機會總體評價模型（模型二）城市綜合競爭力AB5城市開放程度C20進口總額C21出口總額C22進出口總額占GDP比例C23吸收外資金額C24國際旅游收入B6城市基礎設施C25基礎設施投資額C26人均生活用水量C27人均鋪裝道路面積C28每萬人擁有公交車C29每十萬人擁有醫(yī)生數(shù)C30每十萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)C31人均生活用電量C32人均郵電業(yè)務總量C33每百萬人擁有影劇院數(shù)C34每百人擁有公共圖書館藏數(shù)B7城市政府管理水平C35城市化水平C36市區(qū)土地面積C37市區(qū)人口密度C38就業(yè)率C39人均住房使用面積C40工業(yè)廢水排放達標率C41人均蔬菜產量C42人均肉產量C43建成區(qū)綠化覆蓋率C44環(huán)境噪聲達標面積接上表第十五頁，共三十九頁。土地價值評價模型

（模型三）指標項因素指標評價因素權重指標權重優(yōu)/100良/80中/60差/0區(qū)位環(huán)境地理位置

歷史人文

自然景觀

交通條件公共交通

軌道交通

道路建設

生活配套醫(yī)療環(huán)境

教育環(huán)境

大型超市

其他

商業(yè)環(huán)境商業(yè)密集性

商業(yè)繁華度

商業(yè)規(guī)模

第十六頁，共三十九頁。指標項因素指標評價因素權重指標權重優(yōu)/100良/80中/60差/0經濟環(huán)境產業(yè)經濟

GDP在全市的排名

人均可支配收入

房地產市場土地供應量

土地價格走勢

房屋價格走勢

企業(yè)同行競爭

行業(yè)平均利潤

未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域功能定位

基礎設施發(fā)展規(guī)劃

生活配套設施發(fā)展規(guī)劃

改造工程規(guī)劃

接上表土地價值評價模型

（模型三）第十七頁，共三十九頁。指標低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經濟發(fā)展人均GDP

居民收入

消費結構

內需對經濟增長

城市人口城市化水平

戶籍人口

機械增長

境外和外省士人的增加

城市規(guī)劃城市相關規(guī)劃

舊城改造

軌道交通的建設

住宅市場需求分析模型

（模型四）第十八頁，共三十九頁。住宅市場需求分析模型

（模型四）指標低方案中方案高方案說明未來五年住宅需求總量總人口(萬人)

城市化水平

城市人口（萬人）

本市居民改善居住需求（萬M2）

動拆遷居民需求（萬M2）

農民進鎮(zhèn)需求（萬M2）

外籍人士需求（萬M2）

城市人口機械化增長需求（萬M2）

投資需求（萬M2）

外省市人口需求（萬M2）

住宅需求量（萬M2）

接上表第十九頁，共三十九頁。住宅市場需求分析模型

（模型四）接上表指標低方案中方案高方案說明未來住宅需求空間分布中心城區(qū)城市人口(萬人）

供應

需求

次中心城區(qū)城市人口(萬人）

供應

需求

城市邊緣區(qū)城市人口(萬人）

供應

需求

第二十頁，共三十九頁。案例：北海市城市研究說明：東莞某知名開發(fā)商有機會進入北海房地產市場，故委托我們對北海房地產市場進行考察，研究目前北海市房地產市場狀況，判斷開發(fā)商可否進入該市場、進入時機、客戶是誰以及做什么樣的產品？第二十一頁，共三十九頁。北海位于廣西南部，是具有海濱特色的地級市。

北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置。地理位置優(yōu)越，是西部地區(qū)最便捷的出?？?，也是西部地區(qū)唯一的沿海開放城市?？偯娣e3337平方公里，市區(qū)面積957平方公里。戶籍人口152.06萬人；全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣，共有27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5個街道辦事處。案例：北海市第二十二頁，共三十九頁。宏觀經濟環(huán)境評價解決進與不進的問題類別影響因素指標闡述權重單項得分最終得分基本面GDP216億元8%50.4人口數(shù)量150萬8%60.48可支配收入1038015%81.2重大基礎設施四通八達，融貫廣西等周邊其他城市，海上交通發(fā)達10%90.9發(fā)展面城市發(fā)展方向北抑南移、東進西拓5%70.35城市規(guī)劃定位北部灣核心城市，與東盟交流的窗口5%80.4政策面政策金融環(huán)境房地產發(fā)展政策相對寬松8%90.72行業(yè)面供應量08年約160萬8%70.56成交量約100萬15%71.05價格3100元/平方米8%80.64競爭企業(yè)以本地和區(qū)域開發(fā)上為主5%80.4項目品質項目品質不高，存在較大提升空間5%100.5

合計/100%/7.6能不能進？第二十三頁，共三十九頁。資料來源：根據北海統(tǒng)計綜合年報整理（單位：萬元）

北海市的經濟總體保持快速增長，GDP年增長率在12％以上，社會商品零售總額年均遞增率為10％以上，社會購買力逐步提高；

2006年人均GDP約為14325元（按戶藉總人口計）。近年來，北海全社會固定資產投資呈現(xiàn)快速增長趨勢，固定資產投資額主要側重于城市基礎建設、基礎產業(yè)和高科技產業(yè)。固定資產投資額的增長標示著經濟發(fā)展和城市化進程開始加速。自2000年起，北海經濟進入快速發(fā)展期，城市化進程以及工業(yè)產業(yè)的快速增長為房地產發(fā)展提供進一步的支撐第二十四頁，共三十九頁。市場需求環(huán)境評價解決進入哪個區(qū)域問題區(qū)域/權重15%10%15%10%10%25%15%綜合評分區(qū)位配套客戶購買力產品檔次價格未來土地供應未來發(fā)展?jié)摿＝锹?343422

得分0.450.30.60.30.40.50.32.95銀灘一帶4353444

得分0.60.30.750.30.410.63.95市中心區(qū)5544512

得分0.750.50.60.40.50.250.33.3云南路4444435

得分0.60.40.60.40.40.750.753.9進哪個區(qū)域？第二十五頁，共三十九頁。從樓盤開發(fā)領域來看，北海房地產可分為如下主要四個區(qū)域蔚藍海岸碧海云天藍色海岸國際家園森海豪庭大益花園北?；▓@海角路一帶銀灘一帶棕櫚泉銀灣花園碧雅苑貴都花園云南路一帶明月苑天賜花園北部灣公寓海洋購物公園中房春華園華杰春秋源桂成大廈逢勝大廈潤發(fā)大廈怡景港灣凱旋國際酒店海尚巴黎公寓金域陽光市中心區(qū)第二十六頁，共三十九頁。近3年來北海市的土地市場成交日漸活躍，土地價格大幅攀升，地價的上升必然會助推房價的上漲。北海市國土局的數(shù)據顯示：自2004年起至2007年9月4日，北海市土地市場共成交土地40宗（工業(yè)用地不計其中），共3028．95畝，總成交金額84859．78萬元，平均價格為28萬/畝。

項目年份成交宗數(shù)成交面積（畝）成交總價（萬）均價（萬/畝）增長率2004年4996.481401114.12005年3479.792381.284.96-------2006年221297.2539283.530.28較04年53%2007年1-9月11255.4329184114.2573%合計403028.9584859.78282004-2007年9月北海土地市場成交情況簡表土地供應第二十七頁，共三十九頁。北海近年來房價漲幅驚人——由于投資客蜂擁而至，北海07年房地產價格增長幅度連續(xù)好幾個月全國第一。發(fā)改委通報07年上半年北海房價漲幅全國最高（漲幅列表）一月份：15.5%;二月份：16.2%;三月份：13.7%；四月份：23.6%；五月份：15.1%六月份：15.5%七月份：18.6%八月份：18.2%九月份：19.4%十月份：17.7%由于北海房產存在價格洼地，2006年下半年，受全國房地產市場大熱影響，江浙、北京、上海、福建、廣州、深圳等地的投資客蜂擁進入北海房地產市場。2006年的八、九月份不到一年的時間內，北海的房價就漲了500-900元/平方，達到2700元/平方。特別是北京路、北海大道以南、火車站以北這段路上，其樓盤明月苑、春秋源、城市麗景，和北海大道中段上四川路以東、廣東路以西這段路上，其樓盤逢勝大廈、南洋新都、城市購物廣場等一下子將北海市的房價帶到了一個新的高度。上述幾個地方的多層均價目前基本達到了2700-3000元/平方，小高層、高層均價達到3180-3600元/平方，最高的房價已經突破4000元/平方，價格直指5000元/平方。進入時機？第二十八頁，共三十九頁。北海樓盤普遍銷售良好，即使新政嚴苛也有銷售量產生。北海目前在售樓盤有30多個，遍布各區(qū)域。大中小盤均有，洋房，公寓、別墅。每個樓盤銷售都不錯，基本銷售達到60-70%。雖然新政后銷售量有所下滑，但仍有持續(xù)銷售。別墅和平價公寓、平價洋房暢銷。承諾回報的產權式酒店公寓慢銷。說明北海房子價格基數(shù)低，仍有大量外來客認為便宜、可投資。銷控板顯示銷售狀況良好。第二十九頁，共三十九頁。統(tǒng)計表明，07年上半年，北海市外地人購房占個人購房總量的57%，首次突破五成，目前保持在60%左右。業(yè)內人士認為，外地人到北海投資購房，緣于北海房價的“洼地”效應，尤其是隨著北部灣經濟區(qū)的概念被全國媒體廣為宣傳，對市場機會敏感的浙江、福建商人將北海作為房產投資的重點。此外，北海當?shù)氐穆眯猩缃浝?、律師、個體老板及一些薪酬較高行業(yè)的人士也加入了“炒房”行列。雖然房價漲幅很大，但是由于房價基數(shù)較低以及外地人的支撐，北海房價仍有上漲空間。第三十頁，共三十九頁。新政對北海房地產造成一定影響，外地投資客萎縮，本地富裕原住民不再購買。但由于北海房價基數(shù)低，仍有部分投資客逢低買進?！疤岣叩诙鬃》堪唇沂赘丁钡恼邔Ρ焙Ｊ杏绊戄^明顯，統(tǒng)計數(shù)字顯示，截至１０月２０日，１０月份銷售的商品房僅１７３套，"十一"期間的１０月３日到５日，成交為空白。從今年３月份起，北海市商品住房價格同比增長一直位居全國首位，交易一直較為活躍，平均每月在６００套左右，其中最高的６月份達１５００套。由于當?shù)厣唐纷》夸N售價格從每平方米２４００元到每平方米３０００元不等，業(yè)內人士認為，交易量的萎縮反映出購銷雙方對市場的心理預期。隨著9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等調控措施出臺，北海樓市初顯頹勢，“十一”黃金周銷售寥寥無幾，但11月出現(xiàn)反彈跡象，新購住房成交量近6萬平方米。而目前除偏遠地段及尾樓，新房銷售價都在3000元左右，部分樓盤超過4000元。新政下北海成交量萎縮，但房價呈現(xiàn)剛性，并未明顯下跌。（一般區(qū)域3500元/平米。市中心區(qū)公寓4000元/平米。）進入時機？第三十一頁，共三十九頁。北海樓盤客戶分為五類：一般來自東北、西北、貴州、四川。一般為退休或鄰近退休。一般早期購買（2006年7月前），購買大戶型兩房三房，對海景房有偏愛。一般不買房或只考慮買小戶型酒店式公寓。一般在北海逗留一周或半月，來時住賓館或托朋友找酒店式公寓。投資度假兩相宜，追求低總價，低首付。一般為江浙、福建、廣東、北京、上海、山西投資客。一般在2006-2007年快速漲價期購買。購買緊湊型兩房/一房/酒店式公寓/低價鄰海別墅。外地投資客追求低總價、低首付，要求精裝修、良好物管、代出租。本地原住民一般不買房，住自建小樓。但富裕原住民（生意人）除自建小樓外，一般購買1-2套房產作投資。一般在2004-2006年復蘇期購買。新政后購買較少。外地來北海工作者、下面縣市生意人。這批人群因為工作需要普遍有買房安家落戶的需求。一般買在市中心繁華區(qū)。早期購買者買大三房四房，后期購買者因為總價原因買兩房三房。外地養(yǎng)老度假客戶外地度假客戶外地投資客戶本地富裕原住民外地來北海工作者賣給誰？第三十二頁，共三十九頁。北海樓盤普遍產品設計水平不高。

北海樓盤普遍設計水準低，樓盤布局較死板，缺乏優(yōu)良的建筑規(guī)劃。園林只是種綠化而已，根本談不上設計，比較原始。戶型設計也比較單調，除了有入戶花園，缺少空中院館/挑空露臺/贈送大露臺/主臥帶露臺/送夾層等創(chuàng)新設計。建筑設計和建筑排布較死板開發(fā)什么產品？園林粗糙缺乏設計感戶型設計中規(guī)中矩第三十三頁，共三十九頁。產品開發(fā)環(huán)境評價解決開發(fā)什么產品問題發(fā)現(xiàn)一：配套成熟度開始對項目銷售有較大影響

發(fā)現(xiàn)二：客戶對目前北海的產品檔次不太滿意

發(fā)現(xiàn)三：北海的海景資源為客戶所關注發(fā)現(xiàn)四：創(chuàng)新型產品的市場關注度較高發(fā)現(xiàn)五：戶型設計以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主發(fā)現(xiàn)六：北海本地人買房者少，主要為度假養(yǎng)老或投資的客戶購買發(fā)現(xiàn)七：當?shù)胤康禺a價格差異較大，不同區(qū)域位置的樓盤價格差異明顯開發(fā)什么產品？第三十四頁，共三十九頁?？傮w供應大總體供應量大；單體規(guī)模??；戶型面積集中在120—160平米以前供應以多層為主，現(xiàn)高層逐漸增多需求增長總體需求增扎國內；宏觀政策可能影響需求；新政前北海樓市需求比較旺盛，大多數(shù)樓盤不愁賣；新政后樓盤銷售放緩。投資者需求以2房/3房/公寓為主；自住客以3房為主。以投資客為主本地客成長投資客占60%；大多數(shù)客戶為候鳥型，買房主要用來度假旅游居住；看中租金和售價比。雖然新政對市場有影響，但由于北海房價基數(shù)低，投資者仍認為可升值。北海自住客開始增長。需求客戶供應北海房地產總發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢：北海房地產長久以來有獨特的三多現(xiàn)象一是小規(guī)模樓盤多，10畝、20畝的小盤比比皆是；二是宅基地自建房多；三是存量盤多。第三十五頁，共三十九頁。多個因素支撐北海房地產市場持續(xù)增長北海經濟發(fā)展及外來投資增幅加大。一是北海的產業(yè)結構逐步趨于平衡，各行業(yè)出現(xiàn)了共同發(fā)展、投資同時增長的局面，如港口的建設加快，吞吐量加大，依托港口的物流、工業(yè)增長快速，水產品的深加工業(yè)得到有效發(fā)展，旅游產業(yè)的開發(fā)也有了質的提升等等；二是經濟基礎得到了加強，據測算，今年北海的GDP將超過200億元人民幣，市民購買能力整體得到提高；三隨著幾大項目及配套項目等的陸續(xù)建成投產，兩年后北海的就業(yè)及市民的購買能力將再次提高。出現(xiàn)前所未有的發(fā)展機遇。中國—東盟自由貿易區(qū)、北部灣經濟區(qū)的建立已經成為我國的一項外交策略，加快該地區(qū)的發(fā)展已經成為勢所必然，將北部灣發(fā)展成為中國經濟的新一極是中央的定位。從目前來看，東盟自貿區(qū)的建設已經取得成效，泛北部灣經濟區(qū)的建設必將加快推進.第三十六頁，共三十九頁。多個因素支撐北海房地