哈爾濱凱盛源哈南新城項(xiàng)目市場(chǎng)研究及整體定位報(bào)告+(NXPowerLite)

聯(lián)泰紅樹(shù)灣項(xiàng)目定位報(bào)告2011.11哈爾濱凱盛源哈南新城項(xiàng)目市場(chǎng)研究及整體定位報(bào)告謹(jǐn)呈：哈爾濱凱盛源置業(yè)2014.5.19北京豐業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司城市地位城市房地產(chǎn)視角大綱客戶(hù)研究區(qū)域研究區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目發(fā)展方向及定位本體研究核心價(jià)值點(diǎn)提煉營(yíng)銷(xiāo)方向項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議城市經(jīng)濟(jì)視角項(xiàng)目印象：新城核心偏遠(yuǎn)地段地鐵洋房配套缺乏企業(yè)目標(biāo)：凱盛源置業(yè)在哈爾濱首個(gè)項(xiàng)目。1、戰(zhàn)略目標(biāo)：形象標(biāo)桿、價(jià)值標(biāo)桿、區(qū)域領(lǐng)袖；2、品牌目標(biāo)：通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)的成功，在政府、行業(yè)、消費(fèi)者中樹(shù)立凱盛源的形象；3、利潤(rùn)目標(biāo)：盡可能地實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；總體：凱盛源品牌成功落地哈爾濱，樹(shù)立高端品牌形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。開(kāi)頭語(yǔ)

哈爾濱地處東北亞中心位置，被譽(yù)為歐亞大陸橋的明珠，是第一條歐亞大陸橋和空中走廊的重要樞紐，在中國(guó)近代史上有重要的地位，但改革開(kāi)放以來(lái)，相比于東部等發(fā)展迅速地區(qū)而言，發(fā)展速度較慢，在中國(guó)城市中地位下降較快。2012年副省級(jí)城市人均收入倒數(shù)；2012年副省級(jí)城市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值倒數(shù)；2012年副省級(jí)城市規(guī)模工業(yè)增加值倒數(shù)；2012年副省級(jí)城市經(jīng)濟(jì)增速倒數(shù)；2012年副省級(jí)城市居民平均消費(fèi)水平倒數(shù)。近年來(lái)，哈爾濱對(duì)城市格局進(jìn)行大調(diào)整，松北大發(fā)展、群力新區(qū)、哈南新城等概念不斷提出，城市發(fā)展水平日新月異，在一定程度上說(shuō)，具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。但如同整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一樣，哈爾濱也在經(jīng)濟(jì)升級(jí)中迷茫，而哈南區(qū)域則是哈爾濱新興工業(yè)的希望所在，可以說(shuō)：哈爾濱的未來(lái)看哈南！

城市視角城市視角資源充分，發(fā)展?jié)摿薮笸恋孛娣e１４５萬(wàn)平方公里，總?cè)丝冢?２億。東北地區(qū)現(xiàn)有林地面積４３９３萬(wàn)公頃，森林總蓄積量為３７億立方米，是我國(guó)森林面積最大的區(qū)域。是世界著名的三大黑土地分布區(qū)域之一。人均耕地面積０.３０９公頃，是全國(guó)人均耕地面積的３倍。

傳統(tǒng)的老工業(yè)基地，面臨全國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的難得戰(zhàn)略機(jī)遇具有重要戰(zhàn)略地位國(guó)際化的哈爾濱城市視角特色旅游哈爾濱文化之都哈爾濱重塑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，展示國(guó)際都市城市視角突破行政格局，突出區(qū)域?qū)傩猿鞘幸?guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施看齊大上海，高價(jià)、地鐵不斷修建大發(fā)展、新思路

發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加快低能耗高產(chǎn)出行業(yè)發(fā)展速度，嚴(yán)格淘汰落后產(chǎn)能降低高耗能工業(yè)比重。通過(guò)做活“加減法”。加減之間，哈爾濱市要走出了一條以質(zhì)量提升為核心的內(nèi)涵式發(fā)展路徑。經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式經(jīng)濟(jì)視角糅合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，城市發(fā)展擴(kuò)容的內(nèi)涵和外延并重模式外部招商引資在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占有重要作用房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但接近頂點(diǎn)投資所占比重仍然較大，內(nèi)涵增長(zhǎng)有待進(jìn)一步驗(yàn)證處理好發(fā)展速度和后發(fā)優(yōu)勢(shì)之間關(guān)系是關(guān)鍵。近幾年哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r近幾年來(lái)哈爾濱GDP增長(zhǎng)速度逐步下降，社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持相對(duì)穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資總額保持較高增速。三駕馬車(chē)中投資所起作用較大，但邊際效用遞減。經(jīng)濟(jì)視角哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段2012年，哈爾濱市生產(chǎn)總值（GDP）為4550.1億；人均生產(chǎn)總值（GDP）42699.89元，折合6793.40美元。從各區(qū)縣市來(lái)看，南崗區(qū)、香坊區(qū)和道里區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）領(lǐng)先，通河縣生產(chǎn)總值（GDP）最低。從人均生產(chǎn)總值（GDP）來(lái)看，平房區(qū)人均生產(chǎn)總值（GDP）為11825.06美元，位居第一；南崗區(qū)和香坊區(qū)分列第二、第三位，人均生產(chǎn)總值（GDP）分別為10494.74美元和8660.66美元；延壽縣人均生產(chǎn)總值（GDP）最低，為3287.59美元。人均GDP3000—10000美元正是房地產(chǎn)發(fā)展最迅速階段經(jīng)濟(jì)視角哈爾濱城市發(fā)展戰(zhàn)略

近年來(lái)，在政府大力推動(dòng)下，哈爾濱突破行政區(qū)劃重新定位各區(qū)域，尤其是群力新區(qū)和哈南新城，將哈爾濱城市規(guī)劃提升到新的高度。以“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”發(fā)展戰(zhàn)略為引領(lǐng)，以建設(shè)工業(yè)特色鮮明、新興產(chǎn)業(yè)集聚、城市功能完備、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的國(guó)際現(xiàn)代生態(tài)工業(yè)新城區(qū)為目標(biāo)，以推動(dòng)哈南工業(yè)新城大發(fā)展、跨越式發(fā)展為主題，以加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€，以改革開(kāi)放和科技創(chuàng)新為動(dòng)力，以保障和改善民生為根本目的，堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)高端化、城市國(guó)際化、環(huán)境生態(tài)化”的發(fā)展方向，走工業(yè)化推動(dòng)城市化、城市化促進(jìn)工業(yè)化的道路，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭、開(kāi)放創(chuàng)新先鋒、區(qū)域經(jīng)濟(jì)引擎的作用，不斷拓展發(fā)展空間，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，提升環(huán)境質(zhì)量和城市功能，全面組織實(shí)施哈南工業(yè)新城核心區(qū)建設(shè)，為全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

經(jīng)濟(jì)視角2013年哈爾濱成交商品房7.7萬(wàn)套，同比下降16.5%。但成交均價(jià)較2012年有約10%的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)視角2014年以來(lái)，哈爾濱房地產(chǎn)成交量進(jìn)一步萎縮，4月份日均成交量約150套，較2013年日均成交量下降約28%房地產(chǎn)視角哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析市區(qū)人口：400萬(wàn)年均住宅開(kāi)發(fā)面積：800萬(wàn)平方米棚戶(hù)區(qū)改造拆遷：2013年11月哈爾濱與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行簽署合作協(xié)議，征收面積２１４６萬(wàn)平方米，涉及居民１３萬(wàn)戶(hù)。五年時(shí)間，平均每年2.6萬(wàn)戶(hù)，100平米一套，約260萬(wàn)平方米；人口增長(zhǎng)率：2%，每年8萬(wàn)人，約需求住宅160萬(wàn)平方米。發(fā)展空間：剩余約400萬(wàn)平方米，基本符合哈爾濱人口狀況。房地產(chǎn)視角從實(shí)際成交來(lái)看，2014年以來(lái)，哈爾濱日均住宅成交約100—150套。而從分析上來(lái)看，未來(lái)三年年均商品住宅銷(xiāo)售面積約560—660萬(wàn)平方米。上述兩者差不多，因此，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)在無(wú)外圍情況大變化的前提下，住宅成交穩(wěn)定在年成交3.6—5.5萬(wàn)套左右。哈爾濱房?jī)r(jià)測(cè)試房?jī)r(jià)收入比：2012年哈爾濱房?jī)r(jià)收入比約為8左右，處于全國(guó)35個(gè)大中城市17位。房地產(chǎn)視角哈爾濱2014年1月在全國(guó)最大100個(gè)城市中排名45位，處于中等水平。沈陽(yáng)排名38位，長(zhǎng)春排名52位。房地產(chǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力分析松北區(qū)域群力新區(qū)道里道外哈南新城南崗區(qū)域香坊區(qū)域房地產(chǎn)視角項(xiàng)目名稱(chēng)翠湖天地開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年戶(hù)數(shù)約5000建筑類(lèi)型高層、洋房、聯(lián)排別墅占地面積50萬(wàn)㎡建筑面積80萬(wàn)㎡層數(shù)高中低都有綠化率40%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.6項(xiàng)目地址群力大道與麗江路交匯處開(kāi)發(fā)商宏潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格8000（高層）12000（洋房）22000（別墅）主力戶(hù)型130—180車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)在售內(nèi)部配套智能家居，新風(fēng)，同層排水，萬(wàn)米會(huì)所客群哈爾濱各地的改善型各戶(hù)萬(wàn)科城：國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商打造，精裝修，目前均價(jià)8500元/㎡群力新區(qū)區(qū)域特點(diǎn)及代表項(xiàng)目群力新區(qū)是政府重點(diǎn)打造的居住和休閑商業(yè)區(qū)，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，大盤(pán)集中，供應(yīng)量大，均價(jià)6500—9000為主，主要針對(duì)哈爾濱各地的改善型客戶(hù)。房地產(chǎn)視角項(xiàng)目名稱(chēng)富力江灣開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012月10月戶(hù)數(shù)600建筑類(lèi)型高層、超高層占地面積12萬(wàn)㎡建筑面積85萬(wàn)㎡層數(shù)——綠化率30%裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝容積率7.00項(xiàng)目地址道里區(qū)友誼西路開(kāi)發(fā)商富力地產(chǎn)價(jià)格22000元/㎡主力戶(hù)型150—340車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)在售內(nèi)部配套利茲卡爾頓酒店、購(gòu)物中心、會(huì)所、寫(xiě)字樓客群哈爾濱最頂級(jí)樓盤(pán)之一，主要針對(duì)頂級(jí)客戶(hù)，基本為一次性付款萬(wàn)科城：國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商打造，精裝修，目前均價(jià)8500元/㎡道里道外區(qū)域特點(diǎn)及代表項(xiàng)目區(qū)域是哈爾濱核心地區(qū)，土地供應(yīng)極為稀缺，項(xiàng)目較少，售價(jià)較貴，是哈爾濱房?jī)r(jià)最高區(qū)域，豪宅相對(duì)集中。房地產(chǎn)視角項(xiàng)目名稱(chēng)恒大御景灣開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014月4月戶(hù)數(shù)一期1658建筑類(lèi)型板塔結(jié)合、多層、小高層、高層占地面積40萬(wàn)㎡建筑面積100萬(wàn)㎡層數(shù)高層綠化率30%裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝容積率2.65項(xiàng)目地址哈平路93號(hào)開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)價(jià)格7200元/㎡（含1500精裝）主力戶(hù)型90—160㎡車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)在售內(nèi)部配套5000平米會(huì)所客群地緣性客戶(hù)為主，還有部分恒大品牌追隨者萬(wàn)科城：國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商打造，精裝修，目前均價(jià)8500元/㎡香坊區(qū)域特點(diǎn)及代表項(xiàng)目香坊區(qū)是哈爾濱成交量最大的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，大多為地緣性客戶(hù)，區(qū)域均價(jià)主力在6000—7000元每平米左右。房地產(chǎn)視角項(xiàng)目名稱(chēng)松江新城開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013月5月戶(hù)數(shù)1萬(wàn)多戶(hù)建筑類(lèi)型高層為主占地面積84.6萬(wàn)平建筑面積280萬(wàn)平層數(shù)高層（24、27、28層）、小高層（11、18層）、花園洋房綠化率36%裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝容積率2.54項(xiàng)目地址南崗學(xué)府路368號(hào)開(kāi)發(fā)商魯商置業(yè)價(jià)格高層約7000洋房10000主力戶(hù)型130—170平米車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)在售內(nèi)部配套銀座旗艦商業(yè)、高檔寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店客群主力客群為地緣性高端客戶(hù)萬(wàn)科城：國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商打造，精裝修，目前均價(jià)8500元/㎡南崗區(qū)域特點(diǎn)及代表項(xiàng)目：南崗為哈爾濱成交量較大區(qū)域，目前僅有的地鐵一號(hào)線穿過(guò)南崗，區(qū)域供應(yīng)量大，客戶(hù)以市中心上班客戶(hù)及地緣性客戶(hù)為主，價(jià)格6000—8000之間為主。房地產(chǎn)視角項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)達(dá)旅游城開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013月7月戶(hù)數(shù)約20000戶(hù)建筑類(lèi)型33層高塔為主占地面積147.6萬(wàn)平建筑面積358萬(wàn)平層數(shù)33綠化率30%%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率3.00項(xiàng)目地址松北北至中原大道，東至宏源街，南至世茂大道開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)價(jià)格6000—6500/㎡團(tuán)購(gòu)5600主力戶(hù)型80-150㎡為主車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)在售內(nèi)部配套萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心，國(guó)際酒店群，全球最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)、國(guó)際一流比賽標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)滑冰場(chǎng)、東北唯一大型舞臺(tái)秀、東北唯一電影娛樂(lè)公園、東北最大電影城、龍江唯一大型主題公園客群松北區(qū)域客戶(hù)以及哈爾濱及其它投資客松北區(qū)域特點(diǎn)及代表項(xiàng)目：萬(wàn)達(dá)、恒大、保利等大型開(kāi)發(fā)商云集，旅游資源豐富，自然環(huán)境優(yōu)良，客戶(hù)來(lái)源廣泛，且有相當(dāng)投資客。房地產(chǎn)視角哈爾濱住宅市場(chǎng)總結(jié)房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)收入比在全國(guó)處于中游，是中國(guó)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的濃縮代表之一；供應(yīng)量較大，需求量相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格上有一定調(diào)整壓力，但尚未到嚴(yán)重泡沫階段；政府新規(guī)劃推動(dòng)下大盤(pán)集中開(kāi)發(fā)，明星樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，構(gòu)成消化主力；市場(chǎng)進(jìn)入到中級(jí)細(xì)分階段，豪宅、洋房、小高層、高層、公寓等類(lèi)型多樣，且已來(lái)拉開(kāi)價(jià)格差；住宅市場(chǎng)大多以改善和剛需為主，投資較少，松北除外；營(yíng)銷(xiāo)方式多種多樣，概念+高性?xún)r(jià)比成為較大殺器（恒大御景灣）房地產(chǎn)視角哈南工業(yè)新城：南起運(yùn)糧河規(guī)劃路；北至四環(huán)路；東起新華工業(yè)園東側(cè)規(guī)劃路；西至哈雙南線，總規(guī)劃面積462平方公里。目標(biāo)定位：工業(yè)重鎮(zhèn)、創(chuàng)意名都、文化新城、京俄通衢、森林家園、愉悅樂(lè)園。產(chǎn)業(yè)定位：新材料產(chǎn)業(yè)基地、交通運(yùn)輸設(shè)備制造基地、新型裝備制造基地、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、食品產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)基地?？臻g定位：東北亞物流公路、信息和空中節(jié)點(diǎn)，哈爾濱城市副中心，哈爾濱南部門(mén)戶(hù)。區(qū)域篇如何定義哈南新城哈爾濱的希望在于哈南新城，黑龍江戰(zhàn)略重心；產(chǎn)業(yè)升級(jí)承載區(qū)域；再現(xiàn)老哈爾濱的榮耀；從2009年此項(xiàng)目開(kāi)始截至2012年上半年，新城共引進(jìn)28家世界500強(qiáng)外資企業(yè)。這28家企業(yè)累計(jì)實(shí)際利用外資超過(guò)10億美元，占全省的四分之一2010年在國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境綜合評(píng)比排名中躍升至第17位，成為全國(guó)進(jìn)步最快的開(kāi)發(fā)區(qū)。區(qū)域篇人才優(yōu)勢(shì)：新城內(nèi)大學(xué)、大廠、科研院所眾多；資源優(yōu)勢(shì)：新城腹地資源豐富，尤其是農(nóng)、林、牧產(chǎn)業(yè)資源產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢(shì)：新城擁有雄厚工業(yè)基礎(chǔ)和已形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)；物流優(yōu)勢(shì)：新城是溝通東北亞、歐洲和太平洋之間里程最短的大陸橋樞紐；對(duì)俄優(yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì)最重要的還是后發(fā)優(yōu)勢(shì)及結(jié)構(gòu)調(diào)整的歷史機(jī)遇區(qū)域篇區(qū)域?qū)傩苑治觥煌ìF(xiàn)狀：目前交通狀況一般，整體交通規(guī)劃處于有序發(fā)展中，屬發(fā)展型交通體系，未來(lái)隨地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)線的開(kāi)通，將有質(zhì)的改善交通現(xiàn)狀：目前擁有哈平路，征儀路等、哈爾濱繞城高速、京哈高速等路網(wǎng)，交通狀況一般交通規(guī)劃：三軸：縱向?yàn)槌鞘泻诵陌l(fā)展軸，聯(lián)系三個(gè)核心，并向北延伸至何家溝及老城中心，向南延伸至擴(kuò)展區(qū)中心；兩橫為聯(lián)系核心區(qū)的工業(yè)區(qū)、生活區(qū)及中心區(qū)的橫向交通發(fā)展軸。

軌道交通：新城核心區(qū)公共交通將構(gòu)建地鐵和有軌電車(chē)。南北向軌道交通線：哈南新城起步時(shí)期最重要的軌道交通線，延伸至運(yùn)糧河發(fā)展區(qū)。橫向軌道交通線：起步區(qū)與哈五公路東側(cè)主要發(fā)展區(qū)之間的軌道連線，未來(lái)將形成南城環(huán)線。啟動(dòng)區(qū)總體規(guī)劃及建設(shè)進(jìn)度

哈南工業(yè)新城核心區(qū)位于哈爾濱市平房區(qū)，北起江南中環(huán)路，南至南沙大街，西起平湖路、東至平云路，規(guī)劃總用地面積為6.5平方公里。哈南工業(yè)新城核心區(qū)作為首期開(kāi)發(fā)建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域，將是集行政、商務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、總部基地、文化教育、教育科研、工業(yè)產(chǎn)品展示與交易、居住等為一體的生態(tài).區(qū)域篇核心區(qū)建設(shè)進(jìn)度國(guó)際花都建設(shè)較快，玖郡大部分封頂，國(guó)際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店及國(guó)際開(kāi)發(fā)總部大廈、臺(tái)灣城、中心公園等正在建設(shè)過(guò)程中，預(yù)計(jì)建設(shè)期還有2—4年方可完工，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)速度較快，預(yù)計(jì)2015—16年投入使用。核心區(qū)南側(cè)尚有大片住宅用地未開(kāi)工建設(shè)，未來(lái)供應(yīng)量驚人。區(qū)域篇區(qū)域概念方向全球經(jīng)濟(jì)早已從以生產(chǎn)為導(dǎo)向的物質(zhì)匱乏階段過(guò)渡到以需求為導(dǎo)向的服務(wù)經(jīng)濟(jì)階段，歐美國(guó)家紛紛實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)政策只能讓中國(guó)對(duì)世界的依賴(lài)進(jìn)一步加深；工業(yè)城市的衰落不可避免；哈南更應(yīng)成為深入理解人類(lèi)社會(huì)發(fā)展的需求，并具有持續(xù)不斷滿(mǎn)足需求能力的現(xiàn)代化研發(fā)新城；云計(jì)算、廣告產(chǎn)業(yè)園等代表了對(duì)需求的理解能力；“哈南新城”——包容、共生的智慧加工廠區(qū)域篇區(qū)位：項(xiàng)目位于哈南新城核心區(qū)位，偏離目前平房區(qū)域中心，但屬于哈南的核心發(fā)展區(qū)，具有較大發(fā)展?jié)摿?xiàng)目西側(cè)為新疆西路，南側(cè)為哈南第二大街，緊鄰規(guī)劃中的哈南新城核心所在位置及所屬板塊九龍湖板塊平房中心哈南中心區(qū)域篇哈南新城核心區(qū)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)哈南區(qū)域，除我項(xiàng)目外，有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地國(guó)際花都、東實(shí)碧水灣、宇光萬(wàn)和城、綠色新城、香悅藍(lán)天下、綠地香緹九里、綠色新城、和苑等房地產(chǎn)項(xiàng)目。未來(lái)也會(huì)有較大規(guī)模住宅用地供應(yīng)；區(qū)域客戶(hù)以地緣性客戶(hù)為主，主要包括產(chǎn)業(yè)園就業(yè)人員、平房區(qū)當(dāng)?shù)厝思安疬w戶(hù)等。地鐵的修通和新城形象的樹(shù)立也會(huì)帶來(lái)市區(qū)客戶(hù)入住；產(chǎn)品形態(tài)較為單一，主要以11—18層高層為主，另有少量6層多層；主力戶(hù)型面積為70—90兩居，100—130三居；區(qū)域主流產(chǎn)品成交價(jià)格在4800—5500元每平方米（現(xiàn)房較得到認(rèn)同），團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策可以單談；對(duì)價(jià)格敏感性較大區(qū)域項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)水平較為一般，綠地及萬(wàn)達(dá)的入駐帶來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)水平的提升，但由于這兩個(gè)項(xiàng)目也是是區(qū)域性需求為主，因此，營(yíng)銷(xiāo)水平和力度并未達(dá)到哈爾濱名盤(pán)高度。區(qū)域市場(chǎng)哈南新城樓盤(pán)分布圖碧水灣中天富城香悅藍(lán)天下萬(wàn)和城國(guó)際花都哈南萬(wàn)達(dá)香緹九里玖郡區(qū)域篇區(qū)域?qū)傩苑治觥康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：目前區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不太成熟，但隨大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，成熟度快速提升，項(xiàng)目處于非成熟區(qū)域中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先行熱點(diǎn)區(qū)，未來(lái)升值潛力大國(guó)際花都：4600元/㎡萬(wàn)和城：5300-5700元/㎡哈南萬(wàn)達(dá)：6500元/㎡哈南新城典型樓盤(pán)哈南新城目前在售項(xiàng)目規(guī)模較大的有9個(gè)，其中新城最核心有3個(gè)，分別為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、玖郡、綠地國(guó)際花都哈南作為有產(chǎn)業(yè)支撐的新城，規(guī)劃起點(diǎn)較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)配套同步建設(shè)的話，不易產(chǎn)生泡沫本項(xiàng)目處于哈南核心區(qū)域，短期市場(chǎng)壓力較大，未來(lái)具有較大升值空間。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)圈層項(xiàng)目占地面積總建筑面積容積率一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)哈南萬(wàn)達(dá)35702綠地國(guó)際花都30351綠地香緹九里17201.1二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)星耀南城5.118.63.5東實(shí)碧水灣8253宇光萬(wàn)和城12221.8中天富城7.523.53和苑6.226.54香悅藍(lán)天下4.514.53競(jìng)爭(zhēng)地圖：區(qū)域內(nèi)以品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的中、大規(guī)模體量，中高密度住宅為主

區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全面推進(jìn)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量有增大趨勢(shì)。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)圈層項(xiàng)目檔次價(jià)格物業(yè)類(lèi)別一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)哈南萬(wàn)達(dá)中高檔未定綜合體綠地國(guó)際花都中高檔5300無(wú)電梯多層、小高層綠地香緹九里高檔未定電梯洋房二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)星耀南城中高檔高層5300普通住宅東實(shí)碧水灣中低檔4600普通住宅宇光萬(wàn)和城中檔5100普通住宅中天富城中高檔高層5800洋房7200高層和多層電梯洋房和苑中低檔4600普通住宅香悅藍(lán)天下中低檔5100普通住宅競(jìng)爭(zhēng)地圖：區(qū)域競(jìng)品價(jià)格高于全市平均水平，以小高層、高層為主區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)樓層面積區(qū)間主力戶(hù)型熱銷(xiāo)戶(hù)型月去化套數(shù)哈南萬(wàn)達(dá)15層不詳不詳不詳未開(kāi)盤(pán)綠地國(guó)際花都6層為主71—15970—90二居，99三居80兩居尾盤(pán)銷(xiāo)售約30套綠地香緹九里6層為主不詳不詳不詳未開(kāi)盤(pán)星耀南城18層高層40—15070—85兩居，110三居70多兩居約40套東實(shí)碧水灣40—17040—70居70—110兩居130—160三居約20套宇光萬(wàn)和城1356—13080—100兩居110—130三居小兩居約20套中天富城18層高層6層洋房40—13040一居；70—90兩居；123三居小兩居約40套和苑小高層50—120約20套香悅藍(lán)天下60—15060一居、75—100兩居120—150三居尾盤(pán)產(chǎn)品特征：區(qū)域產(chǎn)品以剛需T4高層為主，以?xún)删印⒕o湊三居為主力產(chǎn)品，車(chē)位配比均在1:0.8左右區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)圈層項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)備設(shè)施會(huì)所及配套亮點(diǎn)門(mén)窗選材一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)哈南萬(wàn)達(dá)不詳不詳商業(yè)中心、寫(xiě)字樓、SOHO不詳綠地國(guó)際花都簡(jiǎn)約法式外墻真石漆無(wú)會(huì)所塑鋼綠地香緹九里法式不詳幼兒園不詳二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)星耀南城地中海新風(fēng)系統(tǒng)智能化三級(jí)左右無(wú)塑鋼窗外墻外保溫東實(shí)碧水灣無(wú)會(huì)所塑鋼宇光萬(wàn)和城北美風(fēng)格智能化二級(jí)左右商業(yè)街塑鋼窗外墻涂料中天富城現(xiàn)代歐式通力電梯第一太平顧問(wèn)LG塑鋼窗外墻涂料和苑現(xiàn)代簡(jiǎn)約時(shí)尚智能化三級(jí)幼兒園塑鋼香悅藍(lán)天下智能化三級(jí)健身設(shè)施豐富活力社區(qū)概念塑鋼區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)綠地國(guó)際花都開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012.10戶(hù)數(shù)3253建筑類(lèi)型多高、小高層占地面積29萬(wàn)建筑面積37萬(wàn)層數(shù)6層無(wú)電梯為主綠化率33.5%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.25項(xiàng)目地址平展街、南城四路、南城第二大道、南城第一大道圍合處開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)價(jià)格5000—5500主力戶(hù)型

建筑面積71-159平米之間車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)在售內(nèi)部配套無(wú)會(huì)所，外墻真石漆，塑鋼窗營(yíng)銷(xiāo)2012年—13年大部分時(shí)間銷(xiāo)冠，延期交房后口碑不太好，目前月消化約30套，剩余主要為小高層萬(wàn)科城：國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商打造，精裝修，目前均價(jià)8500元/㎡國(guó)際花都區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)中天富城開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年6月戶(hù)數(shù)1864建筑類(lèi)型多高，高層占地面積7.6萬(wàn)建筑面積25萬(wàn)層數(shù)18、6綠化率44%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率3項(xiàng)目地址平房區(qū)新疆大街西段開(kāi)發(fā)商中天富城投資集團(tuán)價(jià)格5500—6000（高層）7000（洋房）主力戶(hù)型43—139車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)在售內(nèi)部配套雙語(yǔ)幼兒園、會(huì)所第一太平做顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)情況月均銷(xiāo)售速度約40套左右，較去年下滑15%，以地緣性客戶(hù)為主，洋房客戶(hù)主要為生意人，洋房消化速度相當(dāng)慢，每月1—2套萬(wàn)科城：國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商打造，精裝修，目前均價(jià)8500元/㎡區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)星耀南城開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年7月20日戶(hù)數(shù)1926建筑類(lèi)型高層住宅占地面積5.1萬(wàn)建筑面積18.6萬(wàn)層數(shù)18層綠化率50%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率3.6項(xiàng)目地址平房新疆大街西段開(kāi)發(fā)商華辰房地產(chǎn)價(jià)格4800_5200主力戶(hù)型40_120車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)在售內(nèi)部配套會(huì)所，新風(fēng)系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)情況主要針對(duì)首次置業(yè)客戶(hù)，價(jià)格較為便宜，月銷(xiāo)售速度在平房較快，約40套區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)宇光萬(wàn)和城開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013年6月戶(hù)數(shù)2461建筑類(lèi)型高層住宅占地面積16萬(wàn)建筑面積40萬(wàn)層數(shù)13綠化率33%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率2.5項(xiàng)目地址哈南第六大道與哈南十五路交匯處開(kāi)發(fā)商宇光投資價(jià)格5000—5100主力戶(hù)型56—130車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)在售內(nèi)部配套便民文化中心、商業(yè)街、智能化較為突出營(yíng)銷(xiāo)售樓處整體設(shè)計(jì)較好，營(yíng)銷(xiāo)人員態(tài)度較差，月銷(xiāo)售速度約20套，主要針對(duì)產(chǎn)業(yè)園客戶(hù)萬(wàn)科城：國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商打造，精裝修，目前均價(jià)8500元/㎡區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)和苑開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011戶(hù)數(shù)2300建筑類(lèi)型高層住宅占地面積6.2建筑面積26.5層數(shù)18綠化率35%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率4項(xiàng)目地址平房機(jī)裝街開(kāi)發(fā)商哈爾濱君策價(jià)格4900主力戶(hù)型50—120車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)在售內(nèi)部配套幼兒園、社區(qū)食堂營(yíng)銷(xiāo)首次置業(yè)客戶(hù)為主，消化速度較為一般，月均20套左右區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)香緹九里開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2014下半年戶(hù)數(shù)2458建筑類(lèi)型多層、小高層住宅占地面積17萬(wàn)建筑面積20萬(wàn)層數(shù)6層、13層綠化率裝修標(biāo)準(zhǔn)容積率1.2項(xiàng)目地址平房哈南十五路（哈爾濱廣告產(chǎn)業(yè)園旁）開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)價(jià)格未定主力戶(hù)型未定車(chē)位未定銷(xiāo)售狀態(tài)未開(kāi)始內(nèi)部配套幼兒園營(yíng)銷(xiāo)從廣告來(lái)看，定位于哈南首席高端住宅，而電梯洋房，也符合改善型客戶(hù)的需求，地理位置較為一般。區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年下半年戶(hù)數(shù)約6000建筑類(lèi)型綜合體占地面積35建筑面積90層數(shù)住宅15層綠化率30%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率2.6項(xiàng)目地址平房哈南第八大道與哈南九路交口開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)價(jià)格待定主力戶(hù)型待定車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)蓄客階段內(nèi)部配套型商業(yè)中心、SOHO公寓、室外步行商業(yè)街客群從廣告投放上來(lái)看，主要針對(duì)地緣性客戶(hù)萬(wàn)科城：國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商打造，精裝修，目前均價(jià)8500元/㎡區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)香悅藍(lán)天下開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012.4戶(hù)數(shù)1484建筑類(lèi)型高層占地面積4.5建筑面積14.5層數(shù)14層高層綠化率30%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率3項(xiàng)目地址大連路與東海路交匯處開(kāi)發(fā)商景隆置業(yè)價(jià)格5100主力戶(hù)型60—150車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)內(nèi)部配套健身休閑場(chǎng)所營(yíng)銷(xiāo)地緣性剛需客戶(hù)為主，尾盤(pán)階段區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)碧水灣開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011戶(hù)數(shù)約2500建筑類(lèi)型綜合體占地面積8.5萬(wàn)建筑面積25萬(wàn)層數(shù)住宅15層綠化率30%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率3項(xiàng)目地址平房二道街與新平街交叉口開(kāi)發(fā)商黑龍江東實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格4700主力戶(hù)型60—140車(chē)位充足銷(xiāo)售狀態(tài)銷(xiāo)售期內(nèi)部配套無(wú)客群平房當(dāng)?shù)乜蛻?hù)為主，價(jià)格最便宜，月均20套左右區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域供應(yīng)量分析項(xiàng)目名稱(chēng)潛在供應(yīng)量（約套）哈南萬(wàn)達(dá)6000套綠地國(guó)際花都1000套綠地香緹九里2500套星耀南城1000套東實(shí)碧水灣1000套宇光萬(wàn)和城2000套中天富城1000套和苑1000套玖郡3500套合計(jì)19000套目前哈南區(qū)域在售樓盤(pán)住宅剩余量大略統(tǒng)計(jì)約19000套左右；哈南新城核心區(qū)南側(cè)尚規(guī)劃有大片住宅用地，有消息傳將出讓給碧桂園，如此消息屬實(shí)，將增加大量供應(yīng)。區(qū)域市場(chǎng)哈南區(qū)域消化量分析月份2013年4月2013年8月2013年11月2014年2月2014年3月成交套數(shù)（住宅）21897510400250

從哈南主要樓盤(pán)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)來(lái)看，月均住宅成交量合計(jì)約150—200套左右；而從哈爾濱房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，平房區(qū)月均住宅成交量在200—300套左右。其中會(huì)有部分團(tuán)購(gòu)房源。綜合考慮，我們認(rèn)為，哈南區(qū)域正常市場(chǎng)情況下月均住宅吸納量在150—200套左右。區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系分析機(jī)會(huì)1:東方學(xué)院、黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院、黑龍江應(yīng)用技術(shù)學(xué)院、第26職等12所大學(xué)、職業(yè)教育學(xué)院將入駐哈南工業(yè)新城；預(yù)計(jì)2015—2018年機(jī)會(huì)2:新產(chǎn)業(yè)的建設(shè)及入駐（工業(yè)、會(huì)展中心、酒店、商業(yè)中心等）；預(yù)計(jì)2016年；機(jī)會(huì)3：投資客的進(jìn)入；從現(xiàn)有市場(chǎng)剩余供應(yīng)量和消化能力來(lái)看，消化完畢目前項(xiàng)目至少5—8年。區(qū)域市場(chǎng)哈南房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)自成一體：相對(duì)封閉、產(chǎn)業(yè)和生活聯(lián)動(dòng)，投資客較少；初級(jí)發(fā)展階段：產(chǎn)品類(lèi)型單一，以多層、高層普通住宅為主；價(jià)格敏感性強(qiáng)：主力均價(jià)4800—5500，客戶(hù)對(duì)不同產(chǎn)品的價(jià)格差異性認(rèn)知有待開(kāi)發(fā)；供應(yīng)量較大：新城的普遍特點(diǎn)；和新區(qū)建設(shè)進(jìn)度密切相關(guān)：區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、高校、服務(wù)業(yè)的建設(shè)進(jìn)度決定住宅地產(chǎn)的走向。區(qū)域市場(chǎng)地鐵一號(hào)線對(duì)區(qū)域價(jià)值直接影響地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)線將在2014年開(kāi)始修建，拉近區(qū)域和市區(qū)距離，使吸引市區(qū)客戶(hù)投資或生活有可能，為探討本項(xiàng)目是否具有吸引市區(qū)客戶(hù)前來(lái)置業(yè)可能。松江新城：7000錦繡華城：6500巴黎第五區(qū)：6500區(qū)域價(jià)格中位數(shù)：約6600元我項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)格中位數(shù)：約5000元單價(jià)高出：30%，對(duì)市區(qū)客戶(hù)吸引力較弱，影響不大區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域外客戶(hù)來(lái)源分析一號(hào)線首站6100—6800

香坊區(qū)域

6000—7000

地緣上最近的兩個(gè)區(qū)域香坊和南崗，目前房?jī)r(jià)僅6000出頭，很難因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)選擇我項(xiàng)目。區(qū)域市場(chǎng)本體屬性分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地面積48萬(wàn)平方米，總建筑面積75萬(wàn)平方米，地上容積率1.2，一、二期87棟，其中聯(lián)排18棟，花園電梯洋房66棟，loft3棟本體分析B地塊C地塊D地塊北西東南西北西南東北東南北西東南西北西南東北東南本案

本體屬性分析——項(xiàng)目四至：項(xiàng)目北至濱河大道，西至新疆西路，南至哈南第二大道，東至規(guī)劃路北：緊鄰濱河路，河對(duì)岸為中天富城。西：緊鄰新疆大道，路對(duì)面為安置房。南：緊鄰哈南第二大道，路對(duì)面為綠地國(guó)際總部，目前正在施工中。東：緊鄰綠地世紀(jì)城，為安置房項(xiàng)目。北西北東北北西北西東北北西北西南西東北北西北南西南西東北北西北東南南西南西東北北西北東東南南西南西東北北西北本體分析

本體屬性分析——地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目地塊呈較為規(guī)則，一期為南側(cè)地塊，由B、C、D三個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，目前基本具備銷(xiāo)售條件；二期A地塊位于項(xiàng)目北側(cè)，待開(kāi)發(fā)地塊平整，有部分土方堆積；B、C、D地塊洋房均已封頂；立面尚未開(kāi)始做；樣板樓已接近完工；會(huì)所兼售樓處接近完工；本體分析項(xiàng)目屬性初判：新城核心非成熟區(qū)域中先行熱點(diǎn)區(qū)較大規(guī)模的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大規(guī)模開(kāi)發(fā)總建筑面積達(dá)75萬(wàn)平米；產(chǎn)品有差異化6、7層電梯洋房和周邊項(xiàng)目有區(qū)別；無(wú)景觀品牌等資源無(wú)特殊景觀資源優(yōu)勢(shì)

政府推動(dòng)新城核心政府重點(diǎn)打造的哈南新城最核心位置房地產(chǎn)非成熟區(qū)域處于啟動(dòng)區(qū)建設(shè)階段，配套設(shè)施尚未完善發(fā)展型交通體系地鐵、公交尚未通達(dá)，但迅速發(fā)展

項(xiàng)目屬性

區(qū)域?qū)傩员倔w分析本體分析—位置品級(jí)劃分

團(tuán)購(gòu)一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)本體分析一類(lèi)區(qū)段戶(hù)型面積分布一類(lèi)區(qū)段琇郡占有社區(qū)最好的景觀資源，處于社區(qū)中心，主要以大戶(hù)型為主，使用面積100—150占絕對(duì)主力。本體分析二三類(lèi)區(qū)段戶(hù)型配比在二三類(lèi)區(qū)段中，玥郡大部分為兩梯三戶(hù)建筑形態(tài)，戶(hù)型面積以50、60兩種為絕對(duì)主力；怡郡全部為使用面積60平米戶(hù)型；琪郡以使用面積50—80為主力面積；瑾郡戶(hù)型面積較大，為80、95兩種本體分析本體分析—面積排名團(tuán)購(gòu)最大中等最小次小較大本體分析戶(hù)型分析

兩居為絕對(duì)主力，占73%左右，兩居面積主要集中在93—119平米之間，而哈南區(qū)域兩居戶(hù)型面積70—90平米為主力，本項(xiàng)目?jī)删討?hù)型面積大于區(qū)域平均水平20%以上；三居約占20%，面積136—156平米，而本區(qū)域三居主力面積在110—130，本項(xiàng)目三居面積也超出區(qū)域面積20%左右。本體分析B\C區(qū)剩余兩居主力戶(hù)型本體分析D區(qū)兩居主力戶(hù)型101平米98平米96平米111平米本體分析三居主力戶(hù)型136平米156平米本體分析規(guī)劃及戶(hù)型總體評(píng)價(jià)大氣、有高度、有魄力；未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證；領(lǐng)跑整個(gè)區(qū)域；部分追求純粹感，而犧牲舒適性（一梯三戶(hù)的多層）；高雅舒適型居住，談不上豪宅；本體分析把握區(qū)域升級(jí)大勢(shì)，主動(dòng)切入?yún)^(qū)域發(fā)展脈絡(luò)，以差異化、高品質(zhì)產(chǎn)品建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值高地，順勢(shì)分期，實(shí)現(xiàn)價(jià)值效益最大化發(fā)展戰(zhàn)略——戰(zhàn)略關(guān)鍵字：借勢(shì)區(qū)域、價(jià)值效益最大化發(fā)展方向

項(xiàng)目的發(fā)展需依托區(qū)域的升級(jí)，屬典型的區(qū)域帶動(dòng)型項(xiàng)目，應(yīng)立足區(qū)域的成長(zhǎng)，主動(dòng)切入?yún)^(qū)域價(jià)值體系之中特性操作要素自生型處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陌生區(qū)域內(nèi)，以自身強(qiáng)大的配套及產(chǎn)品打造提升項(xiàng)目的聚集力及號(hào)召力，影響區(qū)域發(fā)展，一般為大規(guī)?；虍a(chǎn)業(yè)型、特色性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以強(qiáng)勢(shì)的核心驅(qū)動(dòng)力建立客戶(hù)的導(dǎo)入機(jī)制，以強(qiáng)有力的差異化產(chǎn)品滿(mǎn)足市場(chǎng)個(gè)性需求區(qū)域帶動(dòng)型處于發(fā)展區(qū)域或具有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，以區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展，順勢(shì)而為項(xiàng)目定位以區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)為立足點(diǎn)，順勢(shì)而為，最大化項(xiàng)目發(fā)展價(jià)值；以區(qū)域發(fā)展節(jié)奏為基準(zhǔn)，合理規(guī)劃項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)序，通過(guò)產(chǎn)品價(jià)值敏感性及綜合效益的研究，分時(shí)、適時(shí)釋放產(chǎn)品價(jià)值，達(dá)到利潤(rùn)最大化區(qū)域共生型處于快速發(fā)展區(qū)域或相對(duì)較為成熟區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目與區(qū)域相輔相成，互相促進(jìn)，區(qū)域的發(fā)展或成熟帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展，項(xiàng)目的發(fā)展補(bǔ)充區(qū)域配套及城市功能的完善，促進(jìn)區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展注重與區(qū)域發(fā)展的互動(dòng)，既享受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好的同時(shí)，又承擔(dān)部分特色型、差異化城市功能及區(qū)域配套的同時(shí)以自身強(qiáng)大的影響力驅(qū)動(dòng)區(qū)域發(fā)展發(fā)展方向地鐵一號(hào)線開(kāi)工五星級(jí)酒店、會(huì)展中心建設(shè)萬(wàn)達(dá)開(kāi)工萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)五星酒店、會(huì)展中心主體完工學(xué)校開(kāi)工產(chǎn)業(yè)大規(guī)模入住地鐵一號(hào)線通車(chē)臺(tái)灣城開(kāi)業(yè)五星酒店開(kāi)業(yè)醫(yī)院學(xué)校開(kāi)業(yè)人口規(guī)模超50萬(wàn)發(fā)展起步階段全面發(fā)展階段深化發(fā)展階段區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)高起點(diǎn)、高規(guī)劃，但區(qū)域價(jià)值未被認(rèn)可，升級(jí)潛力大，房地產(chǎn)供應(yīng)量也大區(qū)域價(jià)值彰顯價(jià)值投資驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入主力銷(xiāo)售期產(chǎn)業(yè)、人口、交通、配套逐步升級(jí)，區(qū)域全面發(fā)展20142015—16年2017—2018區(qū)域發(fā)展：通過(guò)地鐵一號(hào)線通車(chē)、產(chǎn)業(yè)落戶(hù)、五星級(jí)酒店建設(shè)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)、臺(tái)灣城建設(shè)、醫(yī)院學(xué)校建設(shè)等六大升級(jí)引擎的持續(xù)驅(qū)動(dòng)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)、人口、交通、配套逐步升級(jí)，區(qū)域全面發(fā)展發(fā)展方向

項(xiàng)目整體發(fā)展策略：前期以項(xiàng)目本體性溢價(jià)突破區(qū)域價(jià)值現(xiàn)狀，中期以本體性與成長(zhǎng)性溢價(jià)實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利，后期以成長(zhǎng)性溢價(jià)達(dá)到價(jià)值最大化時(shí)間價(jià)值發(fā)展前期發(fā)展中期發(fā)展后期項(xiàng)目整體價(jià)值區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目屬性?xún)r(jià)值溢價(jià)目標(biāo)溢價(jià)目標(biāo)溢價(jià)目標(biāo)本體性溢價(jià)本體性+成長(zhǎng)性溢價(jià)成長(zhǎng)性溢價(jià)品質(zhì)性?xún)r(jià)值溢價(jià)：通過(guò)產(chǎn)建筑立面設(shè)計(jì)、園林景觀、設(shè)備選材、社區(qū)生活配套等客戶(hù)感知性品質(zhì)價(jià)值的強(qiáng)化與完善，樹(shù)立項(xiàng)目的高品質(zhì)形象，提高整體品質(zhì)性?xún)r(jià)值差異化價(jià)值溢價(jià)：通過(guò)產(chǎn)品差異化，錯(cuò)開(kāi)客戶(hù)心理價(jià)格評(píng)判的參照系，重塑項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，提升項(xiàng)目差異化價(jià)值以區(qū)域價(jià)值的發(fā)展節(jié)奏為基準(zhǔn)，以產(chǎn)品價(jià)值的敏感性發(fā)展為節(jié)點(diǎn)，合理規(guī)劃產(chǎn)品及其分期開(kāi)發(fā)次序，適時(shí)引爆產(chǎn)品價(jià)值，提升產(chǎn)品價(jià)值的釋放效益，實(shí)現(xiàn)同一產(chǎn)品的成長(zhǎng)性溢價(jià)最大化本體性溢價(jià)策略成長(zhǎng)性溢價(jià)策略發(fā)展方向住宅發(fā)展策略：在保證項(xiàng)目品質(zhì)壓倒性?xún)?yōu)勢(shì)的前提下，充分利用區(qū)域成熟節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品在各個(gè)開(kāi)發(fā)時(shí)點(diǎn)的高溢價(jià)發(fā)展前期發(fā)展中期發(fā)展后期前期以高品質(zhì)、主流面積、差異化創(chuàng)新產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的本體性溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，平衡前期開(kāi)發(fā)投資，并為后續(xù)開(kāi)發(fā)提供現(xiàn)金流支持中期借勢(shì)區(qū)域的價(jià)值發(fā)展，充分挖掘項(xiàng)目品質(zhì)內(nèi)涵，樹(shù)立高形象，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新產(chǎn)品的成長(zhǎng)性溢價(jià)，并和區(qū)域成熟相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)品牌塑造和利潤(rùn)雙豐收后期享受區(qū)域深化發(fā)展及成熟的利好，小步慢跑，最大限度挖掘價(jià)值內(nèi)涵發(fā)展方向本項(xiàng)目可能進(jìn)入的發(fā)展方向：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀的分析，本項(xiàng)目可能進(jìn)入中高端、高雅、豪宅三種發(fā)展方向本項(xiàng)目可能的發(fā)展方向中高端居家型住宅講究品質(zhì)的高雅居住領(lǐng)先的豪宅從開(kāi)發(fā)商目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目整體發(fā)展方向的初判什么代表區(qū)域的未來(lái)？SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak哈南新城核心區(qū)位置電梯洋房產(chǎn)品形態(tài)具有差異化總體包裝層次較高學(xué)校優(yōu)勢(shì)（配建中小學(xué)）會(huì)所實(shí)景展示準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售哈南區(qū)域形象落后配套設(shè)施尚未完善交通出行相當(dāng)不方便延遲交房口碑較一般營(yíng)銷(xiāo)起步相對(duì)較晚團(tuán)購(gòu)價(jià)格較低機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)線開(kāi)工哈南整體形象的提升市場(chǎng)細(xì)分開(kāi)始形成區(qū)域高端項(xiàng)目的相對(duì)空白周邊產(chǎn)業(yè)園加快入駐會(huì)展、高校、酒店等加快入住充分利用項(xiàng)目核心區(qū)位和差異化的產(chǎn)品，配合新城開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，抓住產(chǎn)業(yè)入住的機(jī)會(huì)，搶占高端市場(chǎng)利用地鐵修建等機(jī)會(huì)，提升區(qū)域形象，并通過(guò)本項(xiàng)目入市，樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿地位，樹(shù)立改善型住宅高品質(zhì)形象，并實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅新城住宅供應(yīng)量大舒適型住宅需求量有線哈南新城開(kāi)發(fā)進(jìn)度不可控政府宏觀調(diào)控的不確定性我項(xiàng)目戶(hù)型區(qū)間偏離主流區(qū)間

利用產(chǎn)品的差異化，及配套營(yíng)銷(xiāo)等方面的優(yōu)勢(shì)，迅速提升市場(chǎng)占有率，實(shí)現(xiàn)資金回籠。部分較好位置留待新城成熟，以避開(kāi)新城開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不確定性。加強(qiáng)對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)的口碑營(yíng)銷(xiāo)，提升滿(mǎn)意度；強(qiáng)調(diào)規(guī)劃前景，突出配套優(yōu)勢(shì)；盡量抓住區(qū)域舒適型住宅的現(xiàn)有客戶(hù)。SWOT分析發(fā)展方向客群占位思考——普通住宅客戶(hù)心理需求的實(shí)現(xiàn)：有面子、有里子、有實(shí)惠、有生活有面子事業(yè)、家庭的成功感有里子在同等價(jià)位下，被重視的舒適性居住需求有實(shí)惠價(jià)值大于價(jià)格的收獲感有生活同質(zhì)而居的圈層鄰里關(guān)系客戶(hù)研究區(qū)域內(nèi)所有具有有效需求或潛在有效需求的客戶(hù)本項(xiàng)目套數(shù)多區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模小市場(chǎng)吸納能力有限客戶(hù)研究客戶(hù)定位：第一陣營(yíng)-私營(yíng)企業(yè)家第三陣營(yíng)-城市精英第二陣營(yíng)-小私企、個(gè)體、企業(yè)中高層、官員一直為市場(chǎng)上供銷(xiāo)兩旺產(chǎn)品，可為項(xiàng)目贏得現(xiàn)金流，控制風(fēng)險(xiǎn)客戶(hù)對(duì)價(jià)格敏感度較低，滿(mǎn)足其需求前提下可為項(xiàng)目贏得溢價(jià)，應(yīng)努力躋身此階層提升溢價(jià)明星標(biāo)桿、高官財(cái)富層級(jí)100W以上可接受總價(jià)（萬(wàn)）60-10040-60保證現(xiàn)金流大學(xué)城教職工看中區(qū)域前景投資客富有的拆遷戶(hù)富有的新城市化者為子女讀書(shū)政府公務(wù)員周邊區(qū)域追求低密度生活方式的客戶(hù)核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)附近企業(yè)白領(lǐng)附近企業(yè)中高層父母有錢(qián)的婚房私營(yíng)企業(yè)主個(gè)體工商戶(hù)和哈南有生意關(guān)系、地緣關(guān)系、親屬關(guān)系等各種關(guān)系的偶得人群目標(biāo)客戶(hù)鎖定：客戶(hù)研究我們客戶(hù)的共性：懂得欣賞生活追求優(yōu)雅和高尚所有男人都喜歡被夸睿智客戶(hù)研究所有女人都喜歡被夸優(yōu)雅典型客戶(hù)寫(xiě)真描?。宏P(guān)注點(diǎn)：孩子喜歡、社區(qū)形象、戶(hù)型、舒適性、價(jià)格100平米左右兩居典型客戶(hù)分析有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的區(qū)域中年企業(yè)員工為子女購(gòu)房1客戶(hù)背景：

張先生，40歲多歲，在哈飛上班，年收入10多萬(wàn)。置業(yè)經(jīng)歷：家庭已有房，為孩子買(mǎi)婚房。主要吸引點(diǎn):孩子喜歡，有檔次，居住舒服。典型客戶(hù)寫(xiě)真描?。宏P(guān)注點(diǎn)：項(xiàng)目品牌、園林、會(huì)所、學(xué)校等。100平米左右兩居典型客戶(hù)分析家庭有一定實(shí)力的年輕工人購(gòu)房1客戶(hù)背景：

王先生，20多歲，剛大學(xué)畢業(yè)不久，在東輕上班，家里經(jīng)濟(jì)條件較好，能支持30萬(wàn)以上購(gòu)房。置業(yè)經(jīng)歷：初次置業(yè)主要吸引點(diǎn):有文化、園林、會(huì)所、學(xué)校等典型客戶(hù)寫(xiě)真描?。宏P(guān)注點(diǎn)：社區(qū)檔次、戶(hù)型、孩子讀書(shū)、精神滿(mǎn)足等。130平米以上三居典型客戶(hù)分析工作年限較長(zhǎng)，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的改善型企業(yè)職工1客戶(hù)背景：

李先生，30多歲，在東安上班，妻子也在廠里上班，兩人年收入合計(jì)年收入20多萬(wàn)。置業(yè)經(jīng)歷：家里有套房子，但品質(zhì)一般，想買(mǎi)一套大一點(diǎn)的改善。主要吸引點(diǎn):社區(qū)檔次、戶(hù)型、孩子讀書(shū)等。價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)闡釋評(píng)級(jí)建筑風(fēng)格法式風(fēng)格園林景觀中式園林產(chǎn)品差異化純6、7層帶電梯洋房社區(qū)密度媲美別墅的容積率建筑選材立面、門(mén)窗、節(jié)能、智能化、大堂精裝修等學(xué)校自身配備中小學(xué)社區(qū)配套五星級(jí)會(huì)所、精品商業(yè)街規(guī)模75萬(wàn)平米大盤(pán)地段和潛力哈南新城規(guī)劃最核心品牌及營(yíng)銷(xiāo)具有當(dāng)?shù)刈詈玫臅?huì)所及園林展示、無(wú)品牌、口碑一般客戶(hù)研究高雅屬于懂得欣賞的人細(xì)節(jié)耐得住看建筑展示了經(jīng)典服務(wù)展現(xiàn)了完美心理定位——白領(lǐng)文化項(xiàng)目定位白領(lǐng)文化他們大多具有良好的教育背景，或者很聰明；他們一邊工作，一邊享受生活；他們熱愛(ài)高尚住宅，最好有會(huì)所；他們重格調(diào)，喜歡被人稱(chēng)贊有品位；他們或許收入一般，但一定懂得如何花錢(qián)更好的享受生活；他們活潑、時(shí)尚、有精神家園；他們喜歡標(biāo)榜與眾不同。

哈南最高雅居住最時(shí)尚最節(jié)能環(huán)保最低密度環(huán)境最好建筑最考究形象定位項(xiàng)目定位商務(wù)核心區(qū)的高檔洋房地處核心區(qū)位設(shè)備設(shè)施選材很高檔別墅級(jí)純低密度洋房社區(qū)項(xiàng)目定位心無(wú)界自成峰玖郡項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議—總體方向鑒于戶(hù)型面積兩居為主，為舒適型住宅，干掛石材等成本高，實(shí)用性不強(qiáng)的選材建議拋棄；在設(shè)備設(shè)施和選材上，注重成本相對(duì)合理，而實(shí)用性較強(qiáng)的選擇；注重品牌的選擇，用品牌體現(xiàn)項(xiàng)目高雅氣質(zhì)；產(chǎn)品建議89規(guī)劃理念：心中的那座城安全、歸屬感、榮耀、被統(tǒng)治精神層面服務(wù)、生活、健康、娛樂(lè)休閑功能層面外城

安保、立面、營(yíng)銷(xiāo)等外城物業(yè)、會(huì)所、環(huán)保等每一個(gè)人心中都有一座完美的城產(chǎn)品建議公務(wù)員團(tuán)購(gòu)區(qū)處理以提高團(tuán)購(gòu)客戶(hù)滿(mǎn)意度為首要目標(biāo)，兼顧成本；區(qū)域市場(chǎng)空間太小，口碑傳播非常重要；團(tuán)購(gòu)客戶(hù)成本較低，其轉(zhuǎn)讓可能對(duì)銷(xiāo)售造成沖擊；產(chǎn)品建議立面選材小區(qū)組團(tuán)間有所變化，才更有人居氛圍。仿面磚漆是真石漆的一種，屬于厚漿彈性裝飾材料。仿面磚漆是由乳液、無(wú)機(jī)填料及各種助劑組成的高級(jí)裝飾材料。該產(chǎn)品是一種新穎的墻面裝飾材料，具有與天然花崗巖、大理石同樣的裝飾效果。

產(chǎn)品建議園林景觀：東方風(fēng)情具有東方園林特點(diǎn)的鋪裝、假山、綠植、水系、小品的總體協(xié)調(diào)。展現(xiàn)含蓄而深厚的韻味。產(chǎn)品建議會(huì)所功能建議紅酒坊、雪茄吧、商務(wù)會(huì)談、游泳池、健身中心、SPA水療、休閑娛樂(lè)、兒童天地、老年活動(dòng)中心物業(yè)專(zhuān)業(yè)、體貼的物業(yè)服務(wù)及細(xì)節(jié)感受，點(diǎn)滴滲透項(xiàng)目高端品質(zhì)，展示品牌精益求精的開(kāi)發(fā)理念，贏取客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目好感類(lèi)別墅物業(yè)服務(wù)，才能體現(xiàn)洋房本質(zhì)——提升客戶(hù)身份感，展示社區(qū)生活品質(zhì)通過(guò)正規(guī)、細(xì)致的物業(yè)服務(wù)提升項(xiàng)目形象，體現(xiàn)社區(qū)高端居住品質(zhì)，促進(jìn)客戶(hù)置業(yè)信心產(chǎn)品建議學(xué)校1、學(xué)區(qū)房永遠(yuǎn)是熱點(diǎn)；2、引入名校等于成功一半；3、北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)附屬中小學(xué)符合哈爾濱城市屬性；哈爾濱一中？4、能夠盡快確定簽約？哈爾濱是第一中學(xué)

哈爾濱三中

哈爾濱第6