是否應(yīng)該取消房產(chǎn)限購令

是否應(yīng)該取消房產(chǎn)限購令第1頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六我們的觀點(diǎn)是：面對目前的房地產(chǎn)市場相對比較低迷，特別當(dāng)前經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行的趨勢，政府應(yīng)該適時取消房產(chǎn)限購令。第2頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

作用幾何?第3頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六自上世紀(jì)九十年代末以來，我國房地產(chǎn)投資額和增加值的平均增長率達(dá)到15%以上，高于國民經(jīng)濟(jì)的平均增長率。近十幾年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值每年增加8～11個百分點(diǎn)，其中有1～2個百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)作的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)一直是拉動國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。第4頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六房地產(chǎn)投資約占我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%，成為GDP增長的直接推動力。房地產(chǎn)業(yè)機(jī)械設(shè)備制造業(yè)金屬產(chǎn)品制造業(yè)建筑材料其他關(guān)聯(lián)行業(yè)ps:據(jù)國家統(tǒng)計局綜合司課題組的研究結(jié)果表明，每100元的房地產(chǎn)投資為其他行業(yè)創(chuàng)造215元的需求第5頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六

房地產(chǎn)投資直接拉動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資是支撐中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的增長第6頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六限購令出臺前的中國房地產(chǎn)市場第7頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六2009年美國福布斯評出當(dāng)前全球七大金融泡沫

中國房市上榜

名列第二第8頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六《時代》雜志：房地產(chǎn)泡沫成中國最頭疼問題據(jù)美國《時代》周刊網(wǎng)站11月16日報道，當(dāng)美國媒體上充斥止贖權(quán)案例數(shù)量飆升、房價持續(xù)下跌的新聞時，中國媒體報道的卻完全是另一番景象。繁榮的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國走出經(jīng)濟(jì)衰退的標(biāo)志，但它也成為令中國最頭疼的問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心，繁榮的房地產(chǎn)可能變成不穩(wěn)定的危險泡沫。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇是中國經(jīng)濟(jì)走出全球性衰退的關(guān)鍵因素，但是房價這種“多泡”式的增長趨勢，也將加劇房地產(chǎn)業(yè)滑向不穩(wěn)定、危險的泡沫經(jīng)濟(jì)。據(jù)中國政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，中國70座大城市的房價10月份上漲了3.9%，達(dá)到14個月以來最高漲幅。而且這種現(xiàn)象并不僅僅限于中國沿海富裕城市，就連南寧、昆明以及重慶周邊城鎮(zhèn)的房價，也都在不斷飆升。盡管大多數(shù)觀察家認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場還不是泡沫，但預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為今天中國政府面臨的最大挑戰(zhàn)之一。美國銀行美林全球研究經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱：“快速高漲的房價現(xiàn)在成了中國決策者面對的主要問題之一。”

第9頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六房地產(chǎn)泡沫

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實(shí)體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。第10頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六土地的稀缺屬性我國人多地少的國情一線城市房地產(chǎn)市場客觀上無法消減的剛性需求房屋作為人們的生活必需品始終高于需求甚至供不應(yīng)求第11頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六中國房價不斷上漲

中國樓市將何去何從？第12頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控：

房產(chǎn)限購令第13頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六限購令本質(zhì)而言，“限購令”是政府以保障福利為宗旨，運(yùn)用行政權(quán)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行社會性規(guī)制的手段，是政府制定和發(fā)布的、具有普遍約束力的抽象行政行為具體而言，是除行政法規(guī)和行政規(guī)章以外的其他規(guī)范性文件，屬于一種政策性的規(guī)定，以行政命令的方式出現(xiàn)。第14頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。第15頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六

蘇州樓市限購令對在市區(qū)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房；不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房；調(diào)整完善商品房銷售價格申報制度，將申報價格由原來三個月內(nèi)不得調(diào)高，調(diào)整為今年年內(nèi)原則上不得調(diào)高。核心細(xì)則第16頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六“限購令”的頻繁出臺具有一定的背景一是諸多行政化的調(diào)控手段疲軟乏力二是市場化的宏觀調(diào)控政策遲滯不出三是房價回暖已成不爭的事實(shí)，沒譜的房價和蘊(yùn)蓄的民怨直指民生困境第17頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六

房產(chǎn)限購令的本質(zhì)分析

限購令是中國房地產(chǎn)調(diào)控政策，在中心城市實(shí)施商品住宅限購，遏制投機(jī)和過度投資，來控制“房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張”的局面。是政府采用強(qiáng)制性的行政手段來直接干預(yù)市場。盡管，限購政策對房地產(chǎn)市場能夠起到一定的調(diào)節(jié)作用，但限購的本質(zhì)是一種行政干預(yù)，限購政策也只是暫時壓制部分需求，不能長期持續(xù)下去，是違背市場規(guī)律的。它并沒有根本的解決住房的問題。對于人們基本生活的需求的抑制會加大人們的不滿情緒。從古到今，住房權(quán)都是人民的基本權(quán)利，是人民幸福的基本保障。因此，從本質(zhì)上來說，限購令侵犯了人民有房的基本權(quán)利。第18頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六PART中國房地產(chǎn)業(yè)市場現(xiàn)狀第19頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六商品房的空置率我國自2002年起，商品房空置率始終處在20%上下中國600多個城市，連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為零的空置房高達(dá)6540萬套，足夠兩億人居住?！?006年媒體消息適度4%—5%警戒10%以上嚴(yán)重積壓區(qū)20%以上第20頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六

由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉的現(xiàn)象。

在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難第21頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六盡管中國一線城市的房價在過去數(shù)年上漲迅速，但中國的整體房價并不顯得“過高”，中國的平均房價僅為泰國的70%和印度的25%。這也表明，如果中國的人均收入能夠保持增長，中國的房價仍有上升的空間。2012上半年中國房地產(chǎn)樓市數(shù)據(jù)解讀第22頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六2010年6月—2012年6月中國城市房價排行榜第23頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六市場開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場

泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運(yùn)行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大成交量萎縮，空置率上升中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析第24頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六part限購令的效能評述第25頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六（一）無效規(guī)制就“限購令”的效果而言，在投資投機(jī)者大量購房的現(xiàn)實(shí)條件下，暫購房能起到立竿見影的效果。然而這種通過抑制消費(fèi)需求來對市場進(jìn)行調(diào)控的手段對房價的抑制、對民生的滿足究竟能起多大效果令人質(zhì)疑。第26頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六“限購令”只直接作用于房屋成交量，然而房價上漲過快的根本原因仍是市場供求不平衡，需求被限，而供給未放大，根源問題得不到解決，“限購令”無疑只是隔靴搔癢。從某種程度上說，“限購令”是地方政府出于對中央究責(zé)和民意壓力的擔(dān)憂而出的應(yīng)景之策，更并不能從根本上解決房地產(chǎn)市場中供求失衡的問題，因此難以達(dá)到抑制房價的目的第27頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六(二）過度規(guī)制地產(chǎn)買賣合同備案或房地產(chǎn)登記，使通過公平交易獲得的物權(quán)無法取得對抗效力，不能得到國家的平等保護(hù)，無疑侵犯了公民的財產(chǎn)權(quán)。1“限購令”無疑使市場交易主體被限制甚至剝奪進(jìn)入市場的資格和權(quán)利侵犯了作為消費(fèi)者的公民的交易自由及自主權(quán)。2第28頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六在嚴(yán)格的信貸政策和限購政策搭配執(zhí)行后，打壓投資性購房需求的同時，部分自住性需求和改善性需求也一同被打壓了，進(jìn)而限制了城市化進(jìn)程。3“限購令”侵犯了公民的遷徙自由，對外地居民購買房屋的限制無異于對先有遷徙不自由雪上加霜。4第29頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六房地產(chǎn)調(diào)控的十大弊端弊端之一，破壞了市場經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則。在控制房價方面，只能采取市場經(jīng)濟(jì)所允許的基本手段，而不能采用限購、限貸這類極端的手段。弊端之二，降低了一線城市的市場競爭力。一線城市的經(jīng)濟(jì)下滑是多方面因素造成的，然而，不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)調(diào)控是這些因素中的最主要的因素。弊端之三，強(qiáng)化了人們的戶籍身份。在調(diào)控政策中，通過戶籍的劃分，使得人們的權(quán)利和權(quán)益變得更為不平等。人們可以通過戶籍制度來牟取經(jīng)濟(jì)利益。第30頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六弊端之四，催化了系統(tǒng)性的腐敗。在中國目前的大環(huán)境下面，由政府直接主導(dǎo)保障房的建設(shè)和分配，必然會導(dǎo)致更大的腐敗。保障房的種種腐敗問題雖然經(jīng)過了許多的刻意掩蓋，仍然是屢屢曝光。弊端之五，逼迫國內(nèi)資金流向海外。由于國內(nèi)在住宅投資方面設(shè)限，大量的不動產(chǎn)投資資金流向海外。資金外流的結(jié)果必然會對中國的經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的損害。美國的房地產(chǎn)自今年已經(jīng)開始復(fù)蘇，其中，來自中國的買家功不可沒。弊端之六，造成了一線城市租金的過快上漲。政府建造的公租房和廉租房存在著種種問題，并不能滿足市場的需要，同時也不受到租戶的歡迎。由于私人租賃市場中的房源緊張，導(dǎo)致了房租的快速上漲。第31頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六弊端之七，壓垮了滬深股市。盡管去年新的證監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)上任之后，推出了許多利好措施，但是，股市仍然下滑不止，股市今年翻身無望。弊端之八，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)遍地開花。由于限購、限貸政策的推出，小產(chǎn)權(quán)房越來越受到購買者的青睞。弊端之九，商業(yè)地產(chǎn)泡沫正在吹大。目前商業(yè)地產(chǎn)被房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外很多企業(yè)視作投資“避風(fēng)港”，數(shù)量、體量都快速增長。弊端之十，增加了地方政府的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。地方政府由于經(jīng)濟(jì)不振，土地出讓金和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收減少，在這種情況之下，由地方承擔(dān)大量的保障性住房的建設(shè)任務(wù)，地方政府顯然是難以承擔(dān)。第32頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六房產(chǎn)限購令實(shí)際案例分析第33頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六

10月1日，從2010年10月1日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。（每戶只能新購一套房。無禁止第三套及三套以上住房公積金貸款的措施）弊端（從細(xì)則內(nèi)容分析）：一，限購期限過短，效果難體現(xiàn)。二，沒有明確規(guī)定限購的對象。三，沒有嚴(yán)厲限家庭總套房的數(shù)量。四，會出現(xiàn)“假廈門人”或“假戶口”或“假離婚”或

退房的現(xiàn)象。五，將導(dǎo)致本地二手房租金出現(xiàn)暴漲，或者是開發(fā)商捂盤銷售的現(xiàn)象。廈門第34頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六如果貨幣和信貸沒有增加，限購之后把投資性資金從房地產(chǎn)市場排除出去，反倒會使另一領(lǐng)域受到負(fù)面影響，從而演變成另一商品的漲價。所以從長遠(yuǎn)的角度考慮，其實(shí)真正應(yīng)該做的，是建設(shè)出另一個貨幣倉庫，比如股市要擴(kuò)大，而一些制度建設(shè)要跟上，高端服務(wù)業(yè)也應(yīng)該迅速向民間資本真正融合。由此我們可得出：第35頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六中國房地產(chǎn)市場前景

TheprospectsofChina'srealestatemarket

寒冷的冬天or明媚的春天持續(xù)低迷or市場回暖第36頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

2012年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30610億元，同比名義增長16.6%（扣除價格因素實(shí)際增長14.3%），增速比1-5月份回落1.9個百分點(diǎn)。其中，住宅投資20879億元，增長12.0%，增速回落1.6個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.2%。第37頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六商品房銷售和待售情況

2012年1-6月份，商品房銷售面積39964萬平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份縮小2.4個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長7.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.5%。商品房銷售額23314億元，下降5.2%，降幅縮小3.9個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.4%。第38頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六房地產(chǎn)市場已進(jìn)入向下的周期

高波認(rèn)為，明年的房價會選擇向下，這是房地產(chǎn)市場的周期決定的。即使把那些打壓政策全部取消，房價也會選擇向下，因?yàn)槭袌鲆呀?jīng)開始進(jìn)入下行周期，市場調(diào)整不是短期可以完成的。高波：南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授、博導(dǎo)、南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任第39頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六PART社會各界對取消房產(chǎn)限購令的呼聲第40頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六請觀看視頻1政府對此的態(tài)度第41頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六專家、學(xué)者對此的態(tài)度第42頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六

李稻葵的觀點(diǎn)：“其實(shí)房地產(chǎn)的問題不是經(jīng)濟(jì)問題，而是一個社會問題，限購令我稱之為局部資本管制安排。”李稻葵認(rèn)為，限購指的是在市場上對買方或者投資方的數(shù)量進(jìn)行限制，其本質(zhì)是對市場的一種干預(yù)?！肮烙嫷却衲昴甑祝本?、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的房地產(chǎn)就能調(diào)整到預(yù)期，緊接著二線城市開始淡出限購政策，會有一種誤傷比較小的政策來替代限購?！毖胄胸泿耪呶瘑T會委員、央視新科年度經(jīng)濟(jì)人物第43頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六歷史系女博士葉檀說：

長期來看，房地產(chǎn)限購令難以持久。房價已有回調(diào)趨勢，取消房地產(chǎn)限購正當(dāng)其時。取消房地產(chǎn)限購，可以鎖定龐大的貨幣流動性，可以建立統(tǒng)一的全國市場，同時，房地產(chǎn)的資本利得稅等，可以讓商品房市場成為中國保障房資金的源頭活水。第44頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六

以限購方式抑制房地產(chǎn)投資初衷良好，在短時間內(nèi)為房地產(chǎn)市場降溫的作用明顯，但從長期來看，對改變中國猶如洪水猛獸般的存量貨幣并無好處。貨幣如水，終將逐勢而行，泛濫成災(zāi)。存款與房地產(chǎn)市場如同堰塞湖，不可能解決洪水。更重要的是，以行政手段限購還會阻礙中國統(tǒng)一的勞動力市場的形成，無疑是在走回頭路。第45頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六

取消房地產(chǎn)限購是推進(jìn)房地產(chǎn)總體改革的步驟之一。建立全國統(tǒng)一的市場，建立現(xiàn)實(shí)、合法、嚴(yán)格、公平的稅收體制，改革基礎(chǔ)貨幣發(fā)行體制，加快推進(jìn)民間投資體制的改革，抽有這些舉措將與房地產(chǎn)改革一道，成為中國未來市場改革不可或缺的因素。取消房地產(chǎn)限購，以長效改革取代短期行政手段，是大勢所趨。第46頁，共53頁，2023年，2月20日，星期六人大常委會委員

吳曉靈說：

長期采取房地產(chǎn)限購政策與市場配置資源的原則相悖，應(yīng)更多地運(yùn)用稅收手段來調(diào)節(jié)。住建部