廣州綠地精細(xì)化工廠地塊概念設(shè)計(jì)方案

廣州綠地精細(xì)化工廠地塊概念設(shè)計(jì)方案第一頁，共77頁。項(xiàng)目總覽—城市概況

廣州，地處廣東省南部，珠江三角洲的北緣，瀕臨南中國海，珠江入?？?，毗鄰港澳，是海上絲綢之路的起點(diǎn)。中國歷史上最悠久、最大的對外通商口岸，世界著名港口城市。全國著名的華僑之鄉(xiāng)，全國華僑最多的大城市，珠三角都市圈中心城市、廣佛都市圈中心城市，建設(shè)2020年粵港澳世界城市群重要城市之一。第二頁，共77頁。白鵝潭地區(qū)新中軸線南段地區(qū)老城中心白云新城珠江新城琶洲—員村地區(qū)佛山項(xiàng)目總覽--區(qū)域規(guī)劃分析本案位于海珠區(qū)石崗路，為原海珠精化工廠地塊，納入廣州市11年規(guī)劃重點(diǎn)打造的白鵝潭片區(qū)之中——東岸商辦綜合區(qū)。白鵝潭區(qū)域的發(fā)展將進(jìn)一步推進(jìn)珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，使之成為連接廣佛城際空間的接口、聯(lián)動廣佛產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紐帶、聯(lián)系廣佛城際交通的樞紐、跨境生態(tài)一體化的示范區(qū)，故項(xiàng)目地塊的區(qū)域優(yōu)勢明顯。白鵝潭地區(qū)位于廣州市中心城區(qū)西部，與佛山毗鄰，是州市近現(xiàn)代歷史文化風(fēng)貌區(qū)。也是廣州市實(shí)施城市發(fā)展“西聯(lián)”及“中調(diào)”戰(zhàn)略重要地區(qū)。環(huán)城高速SITE第三頁，共77頁。石崗路規(guī)劃路珠江丫髻沙大橋廣州環(huán)城高速工業(yè)大道中項(xiàng)目總覽--基地交通路網(wǎng)絡(luò)該項(xiàng)目位于海珠區(qū)主干道工業(yè)大道中部支路——石崗路的末端，距城市道路節(jié)點(diǎn)距離較遠(yuǎn)，交通條件較差，人流流入相對集中一個(gè)方向，對商業(yè)前期影響較大。

未來規(guī)劃道路以及南側(cè)濱江大道落成后，項(xiàng)目交通壓力相對緩解，并形成交通流線回轉(zhuǎn)，對商業(yè)用地價(jià)值和公寓居住價(jià)值都有較大提升。

SITE規(guī)劃路第四頁，共77頁。商品房社區(qū)自然村華潤萬家工業(yè)廠房工業(yè)碼頭自然村小學(xué)駕校沿街商業(yè)集資公寓石崗路石崗大街候皇廟路涌邊路南箕路工業(yè)廠房項(xiàng)目總覽--基地周邊現(xiàn)狀分析SITE周邊只有用地北側(cè)的保利花園，石崗新村，南暉苑等幾個(gè)商品房小區(qū)，此外還有大量自然村。緊鄰用地東側(cè)有一處集資公寓房。周圍一公里直徑范圍內(nèi)，商業(yè)主要依托石崗路與工業(yè)大道路口的華潤萬家和石崗大街，涌邊街，以及候皇廟路上的沿街商業(yè)。此外用地東西兩側(cè)皆為工業(yè)用地，南側(cè)為工業(yè)碼頭。北側(cè)緊鄰駕校與小學(xué)。第五頁，共77頁。石崗路石崗大街候皇廟路涌邊路南箕路項(xiàng)目總覽—基地未來規(guī)劃分析SITE在建設(shè)與銷售初期：

本案將始終處于石崗路末段，絕大部分人流將來自用地東北方。西側(cè)緊鄰味精廠和河涌，對地塊有消極心理影響。用地四周也只有東面和北面一段與城市道路相鄰。在遠(yuǎn)期規(guī)劃中：地塊四周都將有城市道路相接，西側(cè)河涌也將被掩蓋，南側(cè)沿河干道，直接聯(lián)通城市，臨江綠化帶建設(shè)也將為地塊周邊增色。周邊交通和城市環(huán)境都將有大幅改善。第六頁，共77頁。丫髻沙大橋SITE項(xiàng)目總覽—基地景觀分析第七頁，共77頁。四至范圍：北至保利花園、南至珠江邊、西至與化工廠相隔河涌、東至石崗路，兩地塊被中間50米寬規(guī)劃路劃分，北地塊呈三角形，南地塊呈方形，基本拆遷完畢，土地平整已經(jīng)完成，現(xiàn)狀作臨時(shí)水泥分銷場。項(xiàng)目總覽—基地現(xiàn)狀分析SITE第八頁，共77頁。項(xiàng)目總覽—規(guī)劃要點(diǎn)綠化率：30%建筑密度：45%小戶型公寓

+沿街商鋪公寓：商鋪：80~90㎡30%140戶90~100㎡10%50戶50㎡60%295戶4.2mx10m兩層面積80~100㎡一間，共10000㎡，層高不大于4.5mAH050813地塊8433㎡FAR:2.521083㎡60m規(guī)劃路規(guī)劃

路40m50m40m30m15m建筑控制線AH050810地塊7294㎡FAR:321882㎡80m建筑控制線規(guī)劃路規(guī)劃路第九頁，共77頁。精確的產(chǎn)品定位開放的城市態(tài)度與多樣的空間體驗(yàn)大成本控制與小節(jié)點(diǎn)的精細(xì)化設(shè)計(jì)為銷售而設(shè)計(jì)——強(qiáng)力挖掘溢價(jià)空間設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理第十頁，共77頁。精確的產(chǎn)品定位年輕的開放的

可居可商可辦公的濃縮的個(gè)性的

城市活動街區(qū)設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理第十一頁，共77頁。開放的城市態(tài)度與多樣的空間體驗(yàn)設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理A.態(tài)度→開放

化整為零打破大體量蛋糕式建筑，合理利用密度。讓盡可能多的“人”和“物”參與環(huán)境的建成。吸納式街區(qū)“內(nèi)部”是可達(dá)的，有吸引力的“街”是用來“逛”的、是用來“玩”、是用來“體驗(yàn)”第十二頁，共77頁。開放的城市態(tài)度與多樣的空間體驗(yàn)設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理B.空間→友好，有商業(yè)價(jià)值適宜多變的空間尺度?！肮洹薄巴妗薄巴！薄白薄百p”“發(fā)呆”隨心情。多層次的空間體驗(yàn)，驅(qū)使人們的獵奇欲望，空間的

商業(yè)價(jià)值。

由室內(nèi)延伸至室外，由有形流向無形第十三頁，共77頁。開放的城市態(tài)度與多樣的空間體驗(yàn)設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理C.多元化銷售型商業(yè)業(yè)態(tài)的不可控性恰恰成全了以市場價(jià)值為導(dǎo)向的業(yè)態(tài)多元化的和諧共生。這里有零售、餐飲、娛樂、服飾、表演、文化、嬉皮，甚至街頭藝術(shù)，總之，活力無窮的商業(yè)氛圍隨太陽的高度和季節(jié)的更替變換、繽紛……第十四頁，共77頁。開放的城市態(tài)度與多樣的空間體驗(yàn)設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理D.文化遺留騎樓、里弄、合院生風(fēng)、符號、嶺南建筑文化的若隱若現(xiàn)。不為文脈延續(xù)，只為商業(yè)能有所根基第十五頁，共77頁。大成本控制與小節(jié)點(diǎn)的精細(xì)化設(shè)計(jì)A.“化整為零”與“合塔為板”設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理避免商業(yè)建筑的大體量，超長設(shè)計(jì)，施工難度各地塊單一公寓板樓設(shè)計(jì)，“合塔為板”減少核心筒數(shù)量，降低交通面積，節(jié)約電梯等設(shè)備造價(jià)，大幅提升得房率。第十六頁，共77頁。大成本控制與小節(jié)點(diǎn)的精細(xì)化設(shè)計(jì)B.地上空間的多變與地下柱網(wǎng)的簡潔設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理以用地邊線為方向軸，兩個(gè)方向的交叉柱網(wǎng)即創(chuàng)造了合理節(jié)約的地下停車空間和豐富多變的地上建筑及街區(qū)。第十七頁，共77頁。大成本控制與小節(jié)點(diǎn)的精細(xì)化設(shè)計(jì)C.材料的軟硬選擇與細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理在外飾面的材料選擇上為“石材”“干掛”“幕墻”，盡可能“絕緣”；更多的選用面磚、涂料、（仿）木、（仿）金屬等能更好體現(xiàn)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)精致程度的低成本材料。尊重近人尺度的感受，重視綠化、景觀、小品、裝飾藝術(shù)等“軟材料”布品設(shè)計(jì)第十八頁，共77頁。為銷售而設(shè)計(jì)——強(qiáng)力挖掘溢價(jià)空間A．全江景小面積公寓——低總價(jià)、可居可辦、類型少設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理第十九頁，共77頁。為銷售而設(shè)計(jì)——強(qiáng)力挖掘溢價(jià)空間B．超大附加商鋪

可居可商、超大贈送空間、全首層進(jìn)入商鋪設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理商鋪剖面商墅剖面第二十頁，共77頁。為銷售而設(shè)計(jì)——強(qiáng)力挖掘溢價(jià)空間C．開放的復(fù)合流線——超高人氣支撐設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理第二十一頁，共77頁。為銷售而設(shè)計(jì)——強(qiáng)力挖掘溢價(jià)空間D．具備多功能可能性的室外空間——商業(yè)、價(jià)值延伸設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理第二十二頁，共77頁。為銷售而設(shè)計(jì)——強(qiáng)力挖掘溢價(jià)空間E．極具標(biāo)識性的工業(yè)建筑形象——卓爾不群設(shè)計(jì)價(jià)值體系梳理第二十三頁，共77頁。商業(yè)社區(qū)開發(fā)模式分析城市綜合體商業(yè)模式典型代表:萬達(dá)追求長期租金回報(bào),商業(yè)半持有半銷售。積極參與城市建設(shè),與政府合作獲得利益。街區(qū)式開發(fā)社區(qū)模式典型代表:北京SOHO,上海新天地一線城市的創(chuàng)新型城市空間商業(yè)需持有或先銷售再返租,統(tǒng)一招商管理.社區(qū)內(nèi)部為開放式,客戶主要為年輕時(shí)尚階層.社區(qū)沿街商業(yè)模式分析典型代表:保利住宅擁有私密花園空間,商業(yè)為門面房,符合中國人的主流價(jià)值認(rèn)可理念.以快速銷售為主,全部產(chǎn)品可快速變現(xiàn).第二十四頁，共77頁。商業(yè)價(jià)值分析規(guī)劃路規(guī)劃

路建筑控制線建筑控制線規(guī)劃路規(guī)劃路結(jié)論：未來城市人口的主要來向?yàn)槌鞘斜辈?，東部道路與城市北部連接最為緊密，所以東側(cè)的商業(yè)價(jià)值最高。西側(cè)為味精廠與污水池，心理影響因素大，商業(yè)價(jià)值最低。第二十五頁，共77頁。公寓形式點(diǎn)式公寓形式點(diǎn)式樓公寓立體形象良好，但景觀與日照均好性差。板式公寓形式外廊式公寓展開面大，可將南面與景觀面最大化。第二十六頁，共77頁。方案一公寓最大化利用場地資源街區(qū)型商業(yè)模式建設(shè)成本提高產(chǎn)品類型多樣，增加銷售難度。方案比選第二十七頁，共77頁。方案

二結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)，節(jié)約建設(shè)成本街區(qū)型商業(yè)模式場地景觀資源利用不足產(chǎn)品缺乏競爭力較差方案比選第二十八頁，共77頁。方案

三長板式塔樓，公攤面積小全沿街商鋪塔樓建筑造型生硬呆板商鋪近期銷售阻力較大方案比選第二十九頁，共77頁。建筑規(guī)劃方案推演

GREENLANDGROUPFINECHEMICALFACTORYINGUANGZHOUBLOCKCONCEPTUALPROPOSALSFORTHEDESIGN第三十頁，共77頁。根據(jù)指標(biāo)計(jì)算，在場地上建立體量模型。兩地塊各建設(shè)約五千平米二層高沿街商業(yè)和一萬五千平米公寓辦公樓。北地塊塔樓高80米，南地塊塔樓高60米。60M80M體量分析第三十一頁，共77頁。沿街商業(yè)布置于商業(yè)價(jià)值較高的東側(cè)和南側(cè)，公寓樓退居西北側(cè)，向景觀和日照朝向俱佳的南向展開體量。價(jià)值分析第三十二頁，共77頁。在地塊內(nèi)設(shè)置商業(yè)街，入口設(shè)于東側(cè)，向地塊內(nèi)部導(dǎo)入人流。引入商業(yè)街第三十三頁，共77頁。在商業(yè)街節(jié)點(diǎn)處以及地塊入口處，局部放大，設(shè)置廣場，提供滯留型商業(yè)空間，形成活躍的商業(yè)街區(qū)空間形態(tài)。引入廣場第三十四頁，共77頁。東側(cè)沿街面局部打開，向內(nèi)部商業(yè)街和廣場繼續(xù)導(dǎo)入人流。上部塔樓形態(tài)順應(yīng)地形做出轉(zhuǎn)折變形。導(dǎo)入人流第三十五頁，共77頁。天際線調(diào)整第三十六頁，共77頁。在商業(yè)街二層設(shè)置大量露臺空間，在南地塊朝江一面設(shè)置公共大露臺。露臺空間第三十七頁，共77頁。設(shè)置天橋連接南側(cè)地塊的公共觀景露臺，設(shè)置踏步連接一層商業(yè)街與二層公共露臺，設(shè)置架空空間，連接公寓樓與商業(yè)街。聯(lián)通銜接第三十八頁，共77頁。公寓頂層局部設(shè)置躍層戶型，充分利用江景和實(shí)現(xiàn)資源實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)；商業(yè)街部分商鋪引入商住別墅產(chǎn)品，用利用更具吸引力的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級和溢價(jià)。產(chǎn)品升級第三十九頁，共77頁?？偲矫鎴DN第四十頁，共77頁。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊一用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊二用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

數(shù)量單位

數(shù)量單位項(xiàng)目用地面積7294㎡項(xiàng)目用地面積8433㎡建筑面積29029㎡建筑面積29499㎡其中地上建筑面積21882㎡其中地上建筑面積21083㎡其中商鋪5456.03㎡其中商鋪5891.75㎡公寓16425.97㎡公寓15191.25㎡地下建筑面積7147㎡地下建筑面積8416㎡計(jì)容面積21882㎡計(jì)容面積21083㎡容積率3

容積率2.5

綠化面積2552.9㎡綠化面積2951.55㎡綠地率35%綠地率35%建筑占地面積3253.13㎡建筑占地面積3461.93㎡建筑密度44.6%建筑密度41.05%機(jī)動停車198輛機(jī)動停車192輛其中地上17輛其中地上17輛地下181輛地下175輛第四十一頁，共77頁。公寓功能組成公寓商住別墅商鋪N商鋪商住別墅第四十二頁，共77頁。車行流線N主要車行流線臨時(shí)車行流線地庫出入口臨時(shí)地庫出入口第四十三頁，共77頁。靜態(tài)交通分析N地庫范圍地面停車范圍北地塊地面車位數(shù)：17輛地庫車位數(shù)：181輛總停車數(shù)量：198輛南地塊地面車位數(shù)：17輛地庫車位數(shù)：175輛總停車數(shù)量：192輛第四十四頁，共77頁。人行流線N公寓人行流線商業(yè)人行流線第四十五頁，共77頁。消防分析N緊急消防車道消防登高場地第四十六頁，共77頁。商業(yè)內(nèi)部景觀分析N商業(yè)街入口景觀廣場售樓處l臨時(shí)廣場商業(yè)街景觀節(jié)點(diǎn)城市景觀綠化帶第四十七頁，共77頁。商業(yè)外部景觀分析N內(nèi)部景觀視線江景視線城市綠地視線城市景觀綠化帶露臺第四十八頁，共77頁。綠化率分析N綠化面積第四十九頁，共77頁。建筑密度分析N建筑占地面積南地塊建筑占地面積：3253.13平方米建筑密度：44.6北地塊建筑占地面積：3461.93平方米建筑密度：41.05第五十頁，共77頁?？偲矫鎴DN第五十一頁，共77頁。效果圖第五十二頁，共77頁。效果圖第五十三頁，共77頁。效果圖第五十四頁，共77頁。效果圖第五十五頁，共77頁。效果圖