商業(yè)物業(yè)租售運營機制

商業(yè)物業(yè)租售運營機制目錄………………頁碼前言……………………3商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織………………3商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機構(gòu)商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經(jīng)營方案制定與審批……6前期論證與規(guī)劃設計論證租售規(guī)劃制定與流程轉(zhuǎn)換商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批…………8租售營銷方案制定與審批單元售價的制定單元租價的制定階段性價格調(diào)整及制定促銷措施制定商用物業(yè)租售付款方式商鋪/寫字樓面積計算與編號………………19宣傳推廣與營銷費用的制定與審批…………20商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引商業(yè)物業(yè)營銷費用預算管理辦法預算編制及評審小組年度預算編制和審批流程月度預算編制及審批流程預算方案調(diào)整預算執(zhí)行監(jiān)督措施營銷費用標準單價交樓標準的制定及審定裝修標準……………30商用物業(yè)交樓標準的制定審定裝修標準商鋪銷售、租賃工作程序……………………32銷售租賃第一節(jié)認租手續(xù)及審批辦理程序商場/商鋪租戶租賃資格評估寫字樓租戶租賃資格評估租賃合同簽署程序續(xù)約、再出租辦理程序競價程序撻定程序退租手續(xù)辦理程序商鋪交付使用程序帶租約出售程序轉(zhuǎn)租程序現(xiàn)場管理規(guī)定商用物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序……52租售臺帳租售控制經(jīng)營管理及推廣………………56租金、管理費繳付程序租金摧收及違約處理程序前言合生創(chuàng)展集團在董事局的正確領導下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業(yè)的領頭羊。隨著集團業(yè)務的不斷擴張以及廣州房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，如何使企業(yè)能在變幻莫測的市場環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿風險的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健，規(guī)避風險，成為地區(qū)公司實施以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的多元化策略的出發(fā)點。盤活資產(chǎn)，經(jīng)營好商用物業(yè)將成為地區(qū)公司另一個利潤的來源，增值的商用物業(yè)和穩(wěn)定的長期性收益將有利于集團長期穩(wěn)定的發(fā)展。本制度將建立起一個商用物業(yè)的經(jīng)營體系，指導該項工作的進行。第一章商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織第一節(jié)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項目公司開發(fā)、建設的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：1、大型純商業(yè)項目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場）·整個項目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華·項目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場2、非大型純商業(yè)項目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場地）二、經(jīng)營的含義1、指通過充分的市場調(diào)研，準確的市場定位，合理的規(guī)劃設計，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。2、具體表現(xiàn)為以下四個階段：（1）投資開發(fā)期·市場環(huán)境調(diào)研·項目可行性分析·市場定位論證（2）前期策劃期·專項市場調(diào)研及對手分析·項目的發(fā)展目標·規(guī)劃設計·確定具體市場定位·總體市場策略（3）租售推廣期·項目主題整體形象包裝·項目布局規(guī)劃·項目功能規(guī)劃·租賃與銷售分配·時期、區(qū)域劃分及推廣時機的把握·階段租售計劃制定·策略定價·租/售宣傳推廣·租售洽談及簽約（4）經(jīng)營期·商家經(jīng)營行為管理，包括對商家的經(jīng)營范圍及合法經(jīng)營的管理、形象管理、污染管理等?！の飿I(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。·公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關(guān)系?！そ?jīng)營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費?！ざㄆ诜录白⑷胄略兀阂郧蟊３中迈r感和貼近消費者?！ぷ饨?、推廣費、管理費等收取?！じ櫫私馍虘舻慕?jīng)營狀況，應對減租要求?！ぴ黾釉O施或制造優(yōu)勢，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。第二節(jié)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機構(gòu)一、系統(tǒng)架構(gòu)見附件二、分工與職責1、地區(qū)公司營銷中心代表地區(qū)公司對其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔當資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營班子負責。指導、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項目公司對需要出售商用物業(yè)進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。負責對用于出租的商用物業(yè)進行市場調(diào)研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營期經(jīng)營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實施。對駿景商業(yè)廣場、越華兩個項目進行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營推廣工作。2、項目公司負責對相關(guān)項目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設計、建筑施工、裝修、竣工驗收、物業(yè)改造等方面的工作。受營銷中心委托對需出售的商用物業(yè)進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。負責協(xié)調(diào)營商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。負責商用物業(yè)工程進度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時按質(zhì)交付使用。根據(jù)營銷中心的要求對建成商業(yè)進行改造或完善工程。負責現(xiàn)場招租處的建造和裝修。負責租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務部。與商戶有關(guān)工程條件的談判。對項目所屬的商鋪進行經(jīng)營期內(nèi)的工作。3、廣東康景物業(yè)服務負責對商用物業(yè)實施專業(yè)的物業(yè)管理。協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動。根據(jù)租賃合同對商家進行現(xiàn)場的管理，包括經(jīng)營范圍、合法經(jīng)營行為、店面形象、污染等等。4、其他部門的職責與住宅開發(fā)的分工和職責大致相同。三、崗位職責及人員定編見附件第二章商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經(jīng)營方案的制定與審批第一節(jié)前期與規(guī)劃設計論證商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項目論證管理規(guī)范》相關(guān)規(guī)定基本一致。論證附件附件1 《市場定位報告》附件2 《項目全程價格方案》附件3 《營銷計劃書》附件4 《規(guī)劃設計要點一覽表》附件5 《經(jīng)營計劃財務評估分析編制說明》附件6 《項目經(jīng)營計劃財務評估分析規(guī)定》附件7 《各經(jīng)營期利潤測算表》附件8 《項目經(jīng)營計劃成本明細表》附件9 《項目各期資金回籠預測表》附件10 《項目經(jīng)營計劃各期現(xiàn)金流量分析表》附件11 《項目經(jīng)營計劃各期融資計劃及還貸計劃表》附件12 《項目經(jīng)營計劃資金成本估算表》附件13 《單位（項）工程進度計劃表》附件14 《單位（項）工程主要進度控制點匯總表》附件15 《項目工程工作計劃表》附件16 《地塊住宅主要進度控制點完成時間計劃》附件17 《項目網(wǎng)絡計劃圖》附件18 《住宅項目網(wǎng)絡計劃圖》備注：（1）共18個附件，黑色加粗附件呈報集團領導閱（2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式與《項目論證管理規(guī)范》相關(guān)文件一致。第二節(jié)租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程項目公司每間鋪定售價經(jīng)營部每間鋪定租價營銷中心審批營銷中心主持租售規(guī)劃會議確定租售比例劃定租售范圍項目公司開始出售經(jīng)營部開始出租營銷中心每半年一次調(diào)整租售規(guī)劃租售轉(zhuǎn)換項目公司出售經(jīng)營部出租地區(qū)財務租售控制租轉(zhuǎn)售售轉(zhuǎn)租項目公司每間鋪定售價經(jīng)營部每間鋪定租價營銷中心審批營銷中心主持租售規(guī)劃會議確定租售比例劃定租售范圍項目公司開始出售經(jīng)營部開始出租營銷中心每半年一次調(diào)整租售規(guī)劃租售轉(zhuǎn)換項目公司出售經(jīng)營部出租地區(qū)財務租售控制租轉(zhuǎn)售售轉(zhuǎn)租工作指引1、項目公司與經(jīng)營部分別就各自的投資回報要求，確定每間鋪售價、租價，應根據(jù)實際的位置、平面、進深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉(zhuǎn)換。2、在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會議，在項目商業(yè)交付前三個月要召開專項租售規(guī)劃會議。3、租售比例原則上為7：3。4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。5、對于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。6、對于未出租的，經(jīng)地區(qū)財務核對《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。7、在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營部考核指標相應調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。第三章商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié)租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準備招租前三個月有關(guān)部門應開始著手安排租賃經(jīng)營方案。一、工作流程二、工作指引1、商業(yè)項目第一次租賃經(jīng)營方案至少應包括以下內(nèi)容：市場及對手狀況。項目的優(yōu)劣勢分析。項目定位建議。項目的成本攤分系數(shù)建議。項目總平均租金回報率及基準價建議。招租策略（例如分期、分區(qū)攤出策略等）。裝修及設備標準建議。租賃條件建議。形象主題及宣傳推廣費用與策略的建議。如以小面積出租為主的鋪或商場，須作出開業(yè)一年內(nèi)的經(jīng)營期宣傳推廣計劃及費用建議。2、方案中各項目內(nèi)容的制定指引見相關(guān)工作指引，例如：制定項目總平均租金回報率時參照《租金定價工作程序》中第二章的工作指引，如運作當中要修改回報率，審批程序則按第二章上所列的程序報批。第二節(jié)單元售價的制定商用物業(yè)單元定價：營銷中心根據(jù)商用物業(yè)均價分布圖及面積表，結(jié)合項目公司推售策略及不同的地理位置、環(huán)境特點等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價格（單價及總價）。一、工作流程二、工作指引項目公司根據(jù)推售策略擬樓宇推售計劃報營銷中心，推售計劃內(nèi)容應包括：本次推出的商用物業(yè)組團、時間安排、每一單元價差。營銷中心收到推售計劃后，根據(jù)推售計劃，結(jié)合本部門意見出具基準價格試算表。基準價格試算的步驟：商用物業(yè)樓宇均價分布圖，確認即將推出的每一幢商用物業(yè)均價；為確保實收價格達到計劃價格指標，需將常規(guī)折扣計入每幢商用物業(yè)均價內(nèi)，得出推售均價。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認購折扣、領導特批折扣、等。推售均價計算方法為：推售均價=均價分布圖規(guī)定的樓宇均價×[1﹢∑（1－常規(guī)折扣）]；確定推售均價后，根據(jù)項目公司的推售計劃、本部門意見、結(jié)合每一單元的特點，綜合各種權(quán)數(shù)后，對每一單元計算出一個試算價格，并匯編成商用物業(yè)價格試算一覽表。營銷中心組織召開定價會議，討論價格試算一覽表的可行性，與會人員應包括：營銷老總、價格小組成員、營銷中心負責人、營銷中心定價組成員，財務部有關(guān)人員。經(jīng)價格會議討論取得共識后，由營銷中心根據(jù)試算表制定出每幢樓宇的商用物業(yè)價目表及使用說明，經(jīng)財務部核實后，加蓋項目公司公章，然后頒發(fā)給項目公司使用。三、影響商鋪定價的因素客流量系數(shù)這是衡量一個商鋪價值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)價值越高；反之，則越低。間隔設計系數(shù)一個商鋪，它的門面越闊價值越高、縱深越小價值越高；反之，則越低。面積系數(shù)一個商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對較小，易為客戶接受；相反，面積越大，總金額就越高，市場承受力就越弱。所以一個面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個面積較大的商鋪。樓層差系數(shù)由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就遠遠小于首層商鋪，所以一般而言，二層商鋪的價值只相當于首層商鋪的50%~60%，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價值則相去不遠。第三節(jié)單元租價的制定一、確定投資成本及分攤系數(shù)商業(yè)項目的價格系統(tǒng)是以總平均租金回報率為最終歸結(jié)，計算總平均租金回報率的基數(shù)是相關(guān)商業(yè)項目的平均投資成本。由于不同位置、不同樓層的商鋪/寫字樓價值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價值大小的一定比例分攤至各個區(qū)域。1、地鋪/裙樓投資成本攤分系數(shù)表2、工作指引（1）因商業(yè)物業(yè)的定位受地點、周邊人口數(shù)、交通狀況、物業(yè)狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系數(shù)分攤是根據(jù)目前地區(qū)公司現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項目使用。（2）對于未來的項目，應參照上述系數(shù)，結(jié)合項目的實際具體情況擬定。二、確定各商業(yè)項目總平均租金回報率及基準價總平均租金回報率：是指整個商業(yè)項目所有商鋪/寫字樓單元的年租金水平除以平均投資成本得到的回報率?；鶞蕛r：是指與總平均租金回報率相對應的該項目的平均租金水平，應計算至各樓層。1、工作流程2、工作指引及步驟（1）項目開盤前，營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部對同期市場上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細調(diào)查。（2）根據(jù)市場情況，分別對用于生活配套的物業(yè)和主題定位的商業(yè)物業(yè)的最高租價作出估算。（3）根據(jù)財務部測算的投資成本，分別推算出生活配套和主題定位商業(yè)物業(yè)各自的平均租金回報率及各樓層的基準租價以及整個項目的總平均租金回報率。（4）方案中應同時提出因項目住宅入住人口數(shù)而推出的商業(yè)面積及進度策略。（5）營銷顧問小組，由地區(qū)公司營銷老總、財務老總、營銷中心相關(guān)人員、相關(guān)項目公司經(jīng)理共同組成，營銷中心負責組織協(xié)調(diào)相關(guān)工作的開展。（6）營銷顧問小組組織召開論證會，小組各成員根據(jù)方案從各自的專業(yè)角度提出建議，經(jīng)過論證取得共識后，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部把論證結(jié)果形成書面報告，報公司決策層批示后，作為日后制定具體價格的依據(jù)。（7）商業(yè)項目的第一份《租賃經(jīng)營方案》應包含本章內(nèi)容，方案的其他內(nèi)容詳見《商業(yè)項目租賃經(jīng)營方案制定與審批》。三、確立租金價格走勢根據(jù)已通過的總平均租金回報率和基準價，建立整個商業(yè)項目的租價走勢。除了考慮產(chǎn)品的“區(qū)”、“級”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。知名品牌，尤其是世界品牌能幫助迅速提升知名度，帶來人流，令周邊物業(yè)（包括住宅、商鋪）升值，無形價值大，所以實際租金較低，品牌知名度往往與租金水平成反比。租用面積大類似批發(fā)，往往租用面積與租金水平成反比。不同的行業(yè)承受租金的水平不一樣，商家能給付的租金數(shù)與其所處行業(yè)的毛利率密切相關(guān)。商鋪對于不同位置、品牌、面積大小、實用率大小的租金差異要大于寫字樓?；谝陨鲜袌鎏卣骱蛢r格策略的八大原則，按以下流程和指引建立租價走勢。1、商鋪、寫字樓定價審批流程2、商鋪定價工作流程3、寫字樓定價工作程序4、工作指引（1）商鋪普通租戶的營銷價總體應在基準價上上浮20%，以應付品牌商家和大面積商家的下浮價格要求，其中用于應付品牌商家的比例是10%，大面積租用約為6%除此之外的商家促銷下浮空間約為4%，合共20%。具體見下列表格：據(jù)商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗，國際知名品牌及國內(nèi)知名品牌的數(shù)量占商戶總量不到40%，其中國際品牌低于15%，國內(nèi)品牌低于25%，因此總平均回報率在各類商家中的分配比例建議如下表，以此制定營銷價。②如果某商業(yè)項目的條件只能以大面積出租（例如愉景31、32棟），則在定租金回報率時要充分考慮下浮幅度并制定租金水平。如項目條件允許存在大小不同面積出租（例如駿景花園商鋪），按行業(yè)經(jīng)驗，大面積出租比例一般不超過45%，建議按下表制定營銷價。③如商家既是知名品牌又大面積承租，則表一與表二累加執(zhí)行。④當項目已出租至90%，則結(jié)算已出租面積的加權(quán)平均租金回報率，并與公司要求的回報率相比較，若高于公司要求，則計算其中的空間，分攤至剩余的面積上制定傾銷價。（2）寫字樓的下浮要求體現(xiàn)在大面積承租上，據(jù)經(jīng)驗，500㎡以上約占25%，1000㎡以上約25%，其余小面積占50%，所以寫字樓300㎡以下的租金營銷價應在基準價上上浮10%，以應付大面積承租租金下浮及促銷措施。（3）上述指引中表一、二、三中給品牌商家和大面積承租商家在基準價基礎上下浮后形成的是營銷價，不屬于打折范圍，其差額已在其他定價中彌補。（4）由于商業(yè)物業(yè)又租又售，且同時進行，所以應對商業(yè)物業(yè)的項目為單位分別按公司要求全部定出租價和售價，從總體定價上把握定價是否達到公司要求。（5）把投資成本價值系數(shù)分攤至各價格區(qū)的不同樓層。（6）促銷措施的制定和實施見《階段性租賃價格調(diào)整》。四、制定租賃條件租賃條件：包括承租位置、面積、租金水平、承租期、免租期、遞增率和交付裝修標準和設施、設備標準，廣告招牌位置及使用條件、管理費水平、推廣費用水平，預付或押金數(shù)量等等。1、審批流程與《商鋪、寫字樓定價審批流程》相同。2、工作指引（1）在申報項目租賃經(jīng)營方案時與定價一起擬列在方案內(nèi)，詳見《制定和申報租賃經(jīng)營方案》。（2）除租金外，方案中應列明以下項目，一般性標準指引如下：①承租期：·小面積商鋪和寫字樓一般為兩至三年；·300㎡～1000㎡商鋪一般為五年；·1000㎡以上～5000㎡商鋪一般為五至八年；·5000㎡以上商鋪一般八年以上；·10000㎡以上超市大賣場、百貨公司一般會要求十年至十五年，甚至更長。②免租期：·一般1000㎡以下給予最多三個月；·1000㎡以上最少三個月甚至正式開張之日，最長不超過半年；·10000㎡以上大面積最少半年，可雙方協(xié)商一個合理的最長期限，由合同中予以約定。③遞增率：·500㎡以下承租一般為5～10%；·500㎡～1000㎡一般為4%～8%；·1000㎡以上一般為3%～5%；·首二年不遞增，第三年起逐年遞增。（3）廣告招牌位置：①每個商鋪應給予一個免費的招牌位置，在商場或商業(yè)街開業(yè)早期，對品牌企業(yè)、大面積承租或位置較偏的商戶可提供一至兩個設置在公共位置的廣告位，半年至一年的免費使用期，應視項目實際情況作出安排。②對寫字樓租戶，應提供免費水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費掛公司招牌一個。③如果整棟物業(yè)不是由一個商戶整體租用，原則外墻廣告位置要按市場價值予以收費。④如果整棟物業(yè)是由一個商戶整體租用，外墻的使用權(quán)歸該商戶，以不損壞結(jié)構(gòu)，不丑化形象及符合國家有關(guān)法律法規(guī)為原則，租約期滿商戶應予恢復原狀。（4）管理費水平①由廣東康景物業(yè)服務建議，經(jīng)地區(qū)公司營銷中心、財務部會簽后，由地區(qū)公司總經(jīng)理審批。②康景須于商業(yè)項目完工前兩個月完成上述審批工作，把結(jié)果遞交至營銷中心。③商場及商業(yè)步行街經(jīng)營期的推廣費要包含在管理費中，向物價局申報，故康景在申報收費標準之前要把營銷中心經(jīng)營部擬定的經(jīng)營期推廣費商家承擔之部分融入管理費中，向物價局申報。租賃雙方簽署合同前，租戶要交納相當于兩個月租金的押金及一個月租金上期。第四節(jié)階段性價格調(diào)整及制定促銷措施促銷措施和階段性價格調(diào)整：根據(jù)市場的季節(jié)性和促銷策略，在營銷價上附加一些優(yōu)惠措施或?qū)ψ鈨r作一些階段性調(diào)整，以促進商家在淡季開盤、競爭激烈等時候達成成交。一、工作流程二、工作指引1、①商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營銷價內(nèi)已含有的基準價上浮的4%、國際品牌基準價下浮20%和國內(nèi)知名品牌基準價下浮10%的實際未用完的部分；②寫字樓促銷措施的空間來自營銷價內(nèi)已含有的基準價上浮3%，300㎡～1000㎡基準價下浮5%和1000㎡以上基準價下浮10%實際未用的部分。詳見《確立租金價格走勢》的工作指引。2、擬定方案時，應注意把附加了優(yōu)惠條件或調(diào)整了價格后的租金回報率與公司要求的該項目租金回報率相比較。在原租金回報率不變的情況下恰當運用延長免租期、租價折扣、送管理費等手段促進成交。3、營銷中心、財務部會簽方案，在不低于相關(guān)項目租金回報率前提下營銷老總作最終審定。4、該制度同時適用于租戶在合約期內(nèi)提出減租申請的處理。第五節(jié)制定商用物業(yè)租售付款方式商用物業(yè)付款方式：是指商用物業(yè)在買賣過程中我司提供給買受人可供選擇的幾種付款類型及付款計劃，如：出售商用物業(yè)時提供給客戶選擇的一次性付款、揭行按揭、免息分期等。一、工作流程二、工作指引1、商用物業(yè)推售前，項目公司根據(jù)銷售策略、結(jié)合市場因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內(nèi)容包括：付款種類、優(yōu)惠政策、付款計劃等；或商用物業(yè)推出租賃業(yè)務前，營銷中心商用物業(yè)經(jīng)營部根據(jù)租賃策略、結(jié)合市場因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內(nèi)容包括：租金繳付計劃、優(yōu)惠政策等。2、對于出售的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)營銷中心、財務部會簽后報公司領導審批，經(jīng)審批同意后返回營銷中心銷售策劃組。對于出租的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)項目公司、財務部會簽后報公司領導審批，經(jīng)審批同意后返回營銷中心商用物業(yè)經(jīng)營部。3、營銷中心一方面通知項目公司有關(guān)會簽結(jié)果，另一方面擬付款方式表。付款方式表經(jīng)財務部審核，營銷老總審批后送行政人事部蓋章（項目公司公章）。4、經(jīng)蓋章的付款方式表由營銷中心頒布給項目公司貫徹執(zhí)行。三、付款方式表（范本）出售商用物業(yè)付款方表（范本）出租商用物業(yè)付款方表（范本）第四章商鋪/寫字樓的面積計算與編號計算商鋪/寫字樓的面積：按照行業(yè)標準規(guī)定，根據(jù)單體建筑平面施工圖計算出每一個商鋪/寫字樓單元的建筑面積、公攤及實用率，作為定價和租售依據(jù)。1、工作流程2、工作指引（1）項目公司收到設計單位送來的商業(yè)物業(yè)施工平面圖（一式四份）后，送總工室。（2）總工室審核圖紙，經(jīng)確認無誤后，一份存檔，另三份發(fā)給營銷中心、審核部、營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部。（3）營銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據(jù)國家頒布的《房地產(chǎn)測量方法》以及公司的有關(guān)規(guī)定，分別計算出每一商業(yè)單元的面積（建筑面積、分攤面積和實用率）。（4）營銷中心計算出面積表并予以編號，經(jīng)部門負責人簽字后，送審核部核對，經(jīng)核實無誤后，送工程、營銷老總審定。（5）獲準的面積表返回營銷中心，由營銷中心分發(fā)給審核部和營銷中心經(jīng)營部。第五章、宣傳推廣與營銷費用的制訂與審批第一篇、商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引一、工作階段主要分成三個階段：①項目前期：項目開工前后至正式向市場推出之間的階段。②租售推廣期：指正式向市場推出至大致上出租或出售完成之間的階段。③經(jīng)營期：指商業(yè)項目開業(yè)后的階段。二、各階段的工作目標、方式、指引1、項目前期：①對大型的商業(yè)項目，特別是所在地塊未能必然性地讓市場認同具有高商業(yè)價值，需要對地塊的商業(yè)價值進行培育的情況下，需要安排項目前期宣傳推廣。②主要方式以報紙軟文、公關(guān)活動、目標客群滲透為主：ａ、報紙軟文：在主流媒體上以新聞報導、專題文章等形式不經(jīng)意地引導市場關(guān)注，并認同地塊的商業(yè)價值。ｂ、目標客群包括商家及未來消費者兩層含義：·對商家的滲透是針對性滲透，對符合商業(yè)物業(yè)定位的商家定期寄發(fā)宣傳品，以“匯報”項目進度、思路以樹立他們對項目的信心?！οM者的滲透是廣泛式滲透，在公司原定的所有對外宣傳中，對任何機會、任何形式，只要能傳遞信息，對消費者能作正面引導的機會都應利用。ｃ、公關(guān)活動：包括組織新聞發(fā)布會、奠基儀式，組織專家論壇、智囊團、旗艦商家招商會等多種形式發(fā)布消息和吸引注意力。2、租售推廣期：①在前期推廣的基礎上大張旗鼓地樹立、鞏固品牌和主題形象，通過對新概念的炒作，多角度地對商業(yè)物業(yè)的盈利能力和消費者能獲得新的消費體驗進行層層展現(xiàn)，深入剖析，有力推動商家的認同和進駐，同時也進一步為商家培養(yǎng)消費群。②主要方式有·現(xiàn)場包裝、布置·媒體廣告及軟性文章·公關(guān)活動·展覽會·公益贊助等3、經(jīng)營期：①主要針對商場及規(guī)模較大的商業(yè)街項目。②項目開業(yè)后，推廣的目的是要把項目的品牌和形象進一步鞏固和提升，重點是培養(yǎng)消費者到項目來消費的消費習慣，在項目開業(yè)頭幾年、消費淡季，以及消費危機時期和過后（例如非典），宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費者的場所才是商家追逐之地，才是有升值潛力的黃金地。③主要方式：·現(xiàn)場商業(yè)氣氛布置·公關(guān)活動·購物贈禮折扣促銷活動·編輯形象/消費雜志·媒體廣告·展覽活動·公益與贊助等等三、營銷費用的使用范圍1、廣告設計費2、廣告制作費3、媒體發(fā)布費4、代理費5、手續(xù)費6、公關(guān)費7、活動費8、各種宣傳物料第二篇商業(yè)物業(yè)營銷費用預算管理辦法第一節(jié)預算編制及評審小組一、小組架構(gòu)二、小組職能參與預算編制、評審、管理、監(jiān)督和考核第二節(jié)年度預算編制和審批流程一、編制2、工作指引董事局下達營銷費用指標，項目前期以預算總額來控制；租售推廣期以全年銷售營銷費用占全年銷售收入的比例與全年租賃營銷費用占全年新簽定合同的年租金水平的比例共同構(gòu)成；經(jīng)營期以每平方米一定金額來確定。租售推廣期租賃部分的營銷費用基準數(shù)為合同上列示的租金單價×面積×12個月，并非當年實收租金。審核部通過招標方式制定預算內(nèi)各類單項費用價格標準，以供營銷中心和經(jīng)營部編制預算方案、費用結(jié)算之用。預算單位須于每年一月中旬前擬定年度預算方案。二、評審1、評審程序2、評審工作指引參與初審的部門對年度預算進行會審，并提出相應的建議措施。營銷中心綜合會審意見，結(jié)合實際需要，對原方案作出調(diào)整。經(jīng)調(diào)整后的預算方案由評審小組對新方案進行二次會審，最終決定年度預算方案。方案確定后，集團公司與董事局、地區(qū)公司營銷中心、經(jīng)營部與集團公司分別簽定《全年營銷費用預算責任書》，并按年度預算方案制定月度預算方案。3、年度預算表第三節(jié)月度預算編制及審批程序一、編制及審批流程二、操作規(guī)定1、經(jīng)營部根據(jù)年度預算方案，于每月25日之前擬定下一個月的預算方案，并報地區(qū)公司銷售副總審批；2、銷售副總審批同意的本月預算方案交由地區(qū)公司財務部備案；3、經(jīng)營部執(zhí)行當月預算方案。三、月度預算表四、月度預算方案實施1、工作流程2、工作指引（1）計劃、合同會簽程序。3、結(jié)算結(jié)算是指方案實施后對相關(guān)費用的支付。計劃類費用結(jié)算：按樣報或播出證明憑實結(jié)算有關(guān)款項；合同類、請示類費用結(jié)算：則根據(jù)《驗收制度》驗收，按合同條款如實結(jié)算款項；各類款項支付必須按財務新頒的《付款審批制度》報批；禁止將結(jié)算款折分請款，一經(jīng)查實，從重處罰經(jīng)辦人及部門負責人。第四節(jié)預算方案調(diào)整一、操作流程二、操作規(guī)定1、經(jīng)營部在預算執(zhí)行過程中根據(jù)實際需要提出預算調(diào)整方案（一般指年度預算方案），或有關(guān)單位（如：審計室、財務部、營銷中心等）在監(jiān)督預算執(zhí)行時提出修改建議；2、評審小組對預算調(diào)整方案或建議進行會審，會審通過后預算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行；第五節(jié)預算執(zhí)行監(jiān)督措施1、地區(qū)公司財務部及營銷中心經(jīng)營部應分別設立預算監(jiān)控臺帳如：《預算執(zhí)行情況登記表》（見下表），用于掌握預算執(zhí)行情況、使用進度；2、每月26日費用經(jīng)營部將本月《預算執(zhí)行情況登記表》報地區(qū)公司財務復核，每月30日財務部門將復核無誤的《預算執(zhí)行情況登記表》報公司領導；3、每月費用統(tǒng)計區(qū)間為：上月26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31日；4、審計室對預算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計作用，財務部必須于每月1日前將上月《預算執(zhí)行情況匯總表》報審計室。每半年，由地區(qū)公司財務部、審核部、審計室聯(lián)合對各預算單位的預算執(zhí)行情況進行審計，并根據(jù)實際需要對預算進行調(diào)整；5、預算制訂后，要求每季度費用支出不超出預算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動，但不可挪作營銷費用以外的用途。第六節(jié)預算考核辦法一、預算編制時間規(guī)定1、營銷中心經(jīng)營部必須于每年1月10日前將本年度預算方案報評審小組，評審小組必須及時組織會審，并在5個工作日完成初審工作，5個工作日內(nèi)完成二次會審，1月底簽訂《預算責任書》；2、經(jīng)營部必須于每月25日前擬定下一個月的預算方案，并于25日當天送至銷售副總辦公室審批；3、經(jīng)營部收到已經(jīng)批復的預算方案后，1個工作內(nèi)將預算方案復印件送地區(qū)公司財務備案；二、預算執(zhí)行考核辦法營銷費用預算列入年終獎金考核內(nèi)容，按預算完成情況進行考核，節(jié)約有獎，超支懲罰，具體事項在獎金考核辦法中另行規(guī)定。第七節(jié)營銷費用標準單價一、制定標準單價程序1、操作流程2、操作規(guī)定經(jīng)營部根據(jù)審核部要求列出費用明細表，明細表內(nèi)容包括：費用名稱、規(guī)格、制作要求等；審核部根據(jù)經(jīng)營部提供的有關(guān)資料按招標程序確定合作單位及標準單價；經(jīng)營部根據(jù)實際需要與合作單位簽訂合作合同（如：宣傳印刷合同、廣告制作合同等），以標準單價作為合同單價，凡與標準單價不符或未有標準單價的，均須報審核部審定價格（或招標），并對標準單價表予以補充；審核部必須定期了解市場行情，以確保標準單價符合市場趨勢，每季度必出一份市場調(diào)查報告，以進一步評估標準單價的可行性，并報評審小組；標準單價與操作與住宅推廣基本保持一致。第六章交樓標準的制定及審定裝修標準第一節(jié)商用物業(yè)交樓標準的制定商用物業(yè)交樓標準：是指我司將商用物業(yè)交付給業(yè)主使用時所需具備的裝修條件，商用物業(yè)交樓標準的書面文本分兩類，一類是用于宣傳推廣的書面文本，另一類是用于買賣合同附件及現(xiàn)場施工的書面文本。一、工作流程二、工作指引商用物業(yè)推租售前或現(xiàn)場施工進入裝修階段，項目公司擬商用物業(yè)交樓標準書面文本，交樓標準內(nèi)容包括：公共部分、室內(nèi)部分、水電等。交樓標準經(jīng)營銷中心、審核部、規(guī)劃設計室、總工室會簽，公司領導審定。經(jīng)審定的交樓標準返回項目公司，項目公司根據(jù)會審意見修改原交樓標準，確認無誤后發(fā)給相關(guān)單位（營銷策劃組、簽約組、經(jīng)營部、工程部）使用。第二節(jié)審定裝修標準裝修標準：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內(nèi)外交樓標準，裝修標準必須經(jīng)報批，通過后方可頒布執(zhí)行。一、工作流程二、工作指引1、裝修標準建議應考慮所在樓盤的檔次、規(guī)模及成本控制因素。2、新建樓盤或原為毛坯的樓盤的裝修標準審定均按上述程序執(zhí)行。3、已提供裝修物業(yè)因為出租的要求需重新提供裝修，按以下程序操作：第七章商鋪銷售、租賃工作程序第一篇銷售由于商用物業(yè)銷售工作程序與現(xiàn)在執(zhí)行的樓宇銷售工作程序相同，在此不作重列附認購書和買賣契約第二篇租賃第一節(jié)認租手續(xù)及審批辦理程序認租手續(xù)：在現(xiàn)場招商中，為了盡快明確客戶意向，促成招租成功，現(xiàn)場項目主管有權(quán)在客戶已符合公司批準的價格、功能、定位時，收取客戶認租金（同售樓時收取認購定金的目的一致）。一、工作流程二、工作指引1、招租人員須熟悉每間商鋪/寫字樓的價格、功能定位，在這個前提下與客戶洽談。2、經(jīng)洽談雙方取得共識后，要求客戶提交資格評估資料并簽認租意向書?？蛻籼峤毁Y料（包括但不限以下事項）·公司營業(yè)執(zhí)照復印件或身份證明復印件?！す炯敖?jīng)營品牌的簡介?！さ昝婊驒淮暗腣I（須提供相片）?！は嚓P(guān)專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)證、上崗證。3、項目主管須依據(jù)商場/商鋪租戶資格評估表進行初評（評估要求見《商場/商鋪租戶租賃資格評估表》使用說明）。4、初評達標，項目主管審核認租書后簽名并督促招租人員帶客戶至項目公司財務交認租金，認租金原則上為首月租金的一半，300㎡以上客戶交5000元。5、項目主管須于當日填好《商鋪出租意見書》，附齊《商場/商鋪租戶租賃資格評估表》、認租書、認租金收據(jù)（復印件）、客戶資料，并最遲于次日內(nèi)遞交營銷中心經(jīng)營部。6、財務開票時須注明鋪號，認租人姓名，并且只能寫臨時認租金并只開收據(jù)，不能寫訂金或其它。7、租售控表見第八章8、如營銷中心不批準出租，項目主管須執(zhí)退回的《商鋪出租意見書》和客戶認租書、認租金收據(jù)，協(xié)助客戶退款。附件：商鋪臨時認租書范本第二節(jié)商場/商鋪租戶租賃資格評估一、商場/商鋪租戶租賃資格評估表二、工作指引1、本表適用于商場及商鋪租戶在承租、續(xù)約時的評估；2、滿分標準分為100分；3、除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達到70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國際知名品牌租賃條件單項不低于48分，國內(nèi)知名品牌不低于54分，無品牌者不低于60分。在兩家以上商戶綜合素質(zhì)對比時，綜合得分高者得。過往有嚴重拖租欠租紀錄和嚴重違章違法經(jīng)營情況者，即否決了該商戶的租賃資格；4、超市和醫(yī)療配套通常為社區(qū)必備，回報率一般達不到公司回報率，該表將用于兩家以上對比之用，分高者得；5、租賃條件的實得分按以下公式和步驟計算。公司要求的凈回報率：計算租戶租賃條件的實體凈回報率注釋：a、投資成本：地區(qū)公司財務部將提供各商業(yè)項目的平均投資成本，并按“成本分攤系數(shù)”把平均成本分攤至不同的樓層，從而得出各項目不同樓層的投資成本。b、實際投資成本：若租戶要求提高或降低裝修標準或設備數(shù)量、質(zhì)量，則應在上述投資成本基礎上加減提高或降低的部分，從而得出實際投資成本。舉例：①公司要求：定價100元/㎡·月，3個月免租期，3年租約，提供裝修且成本為4300元/㎡；租戶可付：120元/㎡·月，6個月免租期，3年合約，免裝修交付。②評估步驟：a、測算免裝修后成本：假設該案例為3500元/㎡b、計算公司要求凈回報率：→實際單月租金c、計算商戶實付凈回報率→實際單月租金d、寫字樓租戶租賃資格評估一、寫字樓租戶租賃資格評估表二、工作指引1、本表適用于租用場地作寫字樓用途的租戶在承租、續(xù)約時的評估。2、滿分標準為100分。3、只有實得分達到80分的商戶才有資格租用寫字樓。4、如兩個商戶同時要求租用同一位置，則分高者得。5、本評估法側(cè)重租賃條件的評估。第四節(jié)租賃合同簽署程序一、租賃合同簽署程序?qū)懽謽浅鲎庵袑蛻舻脑u估較為容易，且以價高者得原則為主，因此在客戶到價后，可從認租直接到簽約程序，營銷中心在合同階段審核相關(guān)內(nèi)容。1、工作流程2、工作指引合同的填寫見合同使用規(guī)范。合同用章經(jīng)營銷中心、營銷副總、總經(jīng)理批準。押金標準為兩個月租金，可把已交之認租金作抵扣補充余額，交回認租金收據(jù)押金。財務開押金單時，須依合同注明鋪號、承租方姓名、開押金收據(jù)。由營銷中心經(jīng)營部起草好收鋪通知，財務收款后審核合同與通知一致，并蓋章，經(jīng)辦物業(yè)顧問負責送達。收鋪通知一式四份，經(jīng)營部、項目公司財務、客戶、管理中心各一份。附件：出租意見表及收鋪通知范本二、租賃合同使用規(guī)范租賃合同是指地區(qū)公司所有的商用物業(yè)出租時與租戶簽定的物業(yè)租賃協(xié)議，由地區(qū)公司法律室以房地產(chǎn)管理局租賃合同范本的基礎，結(jié)合地區(qū)公司出租物業(yè)的實際情況分別編寫地區(qū)公司商場商鋪、臨街鋪及寫字樓物業(yè)租賃合同范本，由相關(guān)職能部門會簽、修改，由公司領導審核后正式使用。一、條款應包括以下內(nèi)容：1、租賃標的物的地址。2、租賃標的物租賃期限、租賃方式、租金支付方式等。3、租賃期內(nèi)相關(guān)各方關(guān)于租賃標的物的權(quán)利及義務。4、租賃期內(nèi)相關(guān)各方的違約責任及相關(guān)賠償內(nèi)容。二、租賃合同填寫要求：1、合同文本適用于確立房地產(chǎn)租賃關(guān)系。2、合同文本由合生創(chuàng)展地區(qū)公司統(tǒng)一印制。3、合同條款的解釋權(quán)屬合生創(chuàng)展地區(qū)公司。4、合同須用墨水筆或簽字筆填寫，不得涂改，不得漏填。5、合同的訂立人(出租人、承租人)必須是自然人、法人、其他組織，其中無民事行為能力或限制民事行為能力的自然人必須由其法定代理人代理。6、合同未盡事宜，其他條款經(jīng)雙方議定后，可填入第八十四條條款空白處，但內(nèi)容不得違反國家、省、市有關(guān)法律和法規(guī)，如與合同有抵觸未作注明的，以合同為準。三、租賃合同會簽程序詳見租賃合同簽約程序。四、租賃合同一式五份、客戶、經(jīng)營部、項目公司財務、管理中心、地區(qū)公司資料室。第五節(jié)續(xù)約、再出租辦理程序物業(yè)租賃合同到期前，開展競價，同等條件下原承租方有優(yōu)先承租權(quán)，即續(xù)約；反之則出價最高者承租，即再出租。一、工作流程二、工作指引1、所有租賃合同到期的物業(yè)均須參與競價。2、張貼通知15天為公告期，用于意向方了解查看物業(yè)情況。3、法律規(guī)定了原租客在再出租或出售時，在同等條件下有優(yōu)先承租/購買權(quán)，故經(jīng)辦部門須把競價通知確保送達原租戶。4、如續(xù)約的須補齊因租金上升產(chǎn)生押金差額后，方可發(fā)出收鋪通知。5、續(xù)約新合同的起租日期與原合同終止日期一致。6、續(xù)約不再給予免租期，再出租只能給出最長一個月免租裝修期。7、再出租新合同的起租日期原則上以原租戶交回商鋪日期為準。第六節(jié)競價程序商用物業(yè)出貨方式主要以公開招租為主，其次為競價，針對續(xù)約、再出租、生活基本配套（凈菜超市、醫(yī)療、幼兒園、托兒所）以及租金水平會低于公司核定的投資回報率的出租，須公開競價明確承租方及租賃條件。一、工作流程二、工作指引1、2、當次競價日起90天內(nèi)，所有在下次競價目前到期的商用物業(yè)及需要的生活配套，均列入當次競價物業(yè)范圍，統(tǒng)一發(fā)布公告。3、如有特殊情況，可安排專項競價。4、經(jīng)營部負責對重點客戶送達競價公告（例如知名超市）、醫(yī)療中心。5、經(jīng)營部統(tǒng)一接收競價書。6、經(jīng)營部組織營銷中心價格組、審核部、財務部、相關(guān)項目公司競價評議會。第七節(jié)撻定程序四種撻定情形：1、認租已獲得批準，認租方五個工作日內(nèi)不簽正式租賃合同的，予以沒收認租金。2、已簽租賃合同，在起租日屆滿十五天內(nèi)不收鋪的，予以沒收押金。3、已簽租賃合同且已收鋪，但沒有在首次免租期屆滿一個月內(nèi)開業(yè)，予以沒收押金。4、執(zhí)行合同過程中，承租方要求更改租賃條件不獲出租方同意的，予以沒收押金。工作流程二、工作指引1、取證須現(xiàn)場拍照。2、警告通知須送達承租方，第二、三種情況須在該鋪門面張貼通知并拍照取證。3、對達到上述三種情況，發(fā)出警告給予五個工作日寬限期。4、警告和終止通知均須抄送管理中心。5、管理中心在接到終止通知后，須按通知之日停止水電供應，停辦裝修申請，停止支付鑰匙，并派保安人員加強監(jiān)管。第八節(jié)退租手續(xù)辦理程序退租：指商鋪租賃期限到期，原承租方不愿續(xù)約或在競價中得不到承租權(quán)的，予以辦理退租。一、工作流程二、工作指引1、項目主管應在租約到期前15天督促原租戶盡快搬遷。2、驗收日即為合同終止之日，如租戶拖延交鋪，則按合同約定收取延期費用。3、項目主管對租金交付情況開展檢查，管理中心對工程及管理費、水電費等，開展檢查，雙方應按合同的約定驗收無誤。4、項目主管、管理中心、租戶三方在驗收表上簽名，由管理中心收回鑰匙。5、項目主管協(xié)助項目公司財務退回租賃押金、管理中心負責退回管理費、水電費押金。6、該制度同時適用于寫字樓。附：小區(qū)商鋪退回驗收單第九節(jié)商鋪交付使用程序商鋪交付使用參照住宅交付，分兩步：第一步由項目公司交付給康景物業(yè)；第二步由經(jīng)營部協(xié)助康景物業(yè)交付給承租方。第一步項目公司→康景一、工作流程二、工作指引施工、驗收、辦理綜合驗收均參照住宅做法。經(jīng)營部與物業(yè)公司一起參與對物業(yè)的驗收與移交。經(jīng)營部主要對商鋪的裝飾、裝修配套設施、間隔及編號進行驗收，管理中心負責全面驗收。管理中心須在物業(yè)交付和商業(yè)物業(yè)租售推出之前時間內(nèi)，處理好商業(yè)物業(yè)的移交存在的所有問題，使商家的收鋪順利進行，以免發(fā)生延長起租，增加免租期或減租等問題。第二步康景→租戶一、工作流程二、工作指引財務須審核商鋪出租意見表、合同、收鋪通知無誤，收取押金和上期后方能在收鋪通知上蓋章。經(jīng)營部現(xiàn)場項目主管須將合同及收鋪通知一個工作日內(nèi)送達管理中心，方便客戶收鋪。管理中心必須在收鋪通知之日完成交鑰匙之前工作。相關(guān)收鋪消防協(xié)議書等文件、裝修及監(jiān)管規(guī)定由管理中心制定。經(jīng)營部對租戶的燈箱廣告、櫥窗設計予以審批和監(jiān)管。第十節(jié)帶租約出售程序工作流程二、工作指引1、2、法律規(guī)定，買賣不破租賃，故買方要連同原租約一起接納。3、新買家與租戶的交接日期應為新買家約定交鋪日期。4、一定由項目公司發(fā)函，通知經(jīng)營部帶租出售的鋪號及交接日期，該交接日期即為經(jīng)營部辦理原租賃合同終止之日。第十一節(jié)轉(zhuǎn)租程序部分租期內(nèi)經(jīng)營困難的租戶，在租金的壓力下，很多在私底下轉(zhuǎn)租，從而產(chǎn)生了責任人不清、私下變更經(jīng)營范圍、欠租等諸多問題。為了對這些現(xiàn)象予以有效的監(jiān)管，合理的引導，在租賃條件不變的前提下，予以同意租期內(nèi)轉(zhuǎn)變承租方，并合理收取費用。一、工作流程二、工作指引1、原合同的租賃期限、租金、升幅均不變，如原合同共三年，租金100元/㎡，第三年加租，第二年首月轉(zhuǎn)租則新合同只有二年，租金100元/㎡，第二年加租。2、新合同的終止日期與原合同的終止日期一致。3、轉(zhuǎn)租須收取辦理手續(xù)當月50%的租金作為手續(xù)費。4、手續(xù)辦理當月該商鋪產(chǎn)生的租金、管理費、水電費等必須由原租戶全部交清。第十二節(jié)現(xiàn)場管理規(guī)定現(xiàn)場人員日常管理規(guī)定招租人員上班必須準時。不準遲到、早退，上下班須打卡，外派駐招租處人員須用現(xiàn)場直線向考勤員報到。不準無故曠工，如有外出，應先向項目主管請假，然后登記“員工外出登記表”，遵守公司考勤制度；上班時間必須穿著工衣。工衣必須整齊干凈、無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣，結(jié)好領帶，領花、衣袋中不應有過多物品；皮鞋要保持干凈、光亮；頭發(fā)必須經(jīng)常修剪。男招租人員的發(fā)腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領為度，不得留胡須，要每天修臉；女招租人員不宜留披肩發(fā)，頭發(fā)長度以不超過肩部為適度；長發(fā)者必須將頭發(fā)挽起；面部妝容必須大方、自然。女招租人員化淡妝，但切忌濃妝艷抹，不許紋眉，不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水，總體要使人感到自然、美麗、精神好；口腔必須保證清新，不應有異味。上班前不得吃濃烈異味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物，不得留長指甲；姿勢端正。在前臺前就坐時，必須保證身體端正，不得歪斜，不得有其它懶散姿勢；起立及行走時，必須動作迅速，不得拖泥帶水；在對客服務時，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼等表情，應熱情主動、精神飽滿和風度優(yōu)雅；對不同類型的顧客（投資者、炒家、租戶、同行）要善于判斷，并有所側(cè)重地表達，應適當采取靈活有效的營銷策略，把重點放在租戶和投資者上；在介紹項目情況時，應有針對性地介紹目前主推產(chǎn)品，突出其特色和優(yōu)勢，增強顧客營商信心，耐心認真解答客戶的詢問；不準在接待顧客過程中挑客、搶客；不得在招租現(xiàn)場用餐、玩牌、下棋、打鬧、吃零食、吸煙、看報及大聲喧嘩；接聽必須有禮貌，言語清晰、音調(diào)適度、優(yōu)雅；不得在工作時間內(nèi)長時間接打私人，私人通話時間每次不得超過3分鐘，嚴禁在接待顧客時接聽私人；招租人員必須認真填寫《客戶來訪登記表》和《每周租賃工作總結(jié)》，必須如實反映情況，不得弄虛作假，敷衍了事；招租現(xiàn)場前、后臺除擺放招租資料外，不準擺放其他雜物，應保持前臺整潔；招租人員不得坐在客人座席上；所有閑雜人員均不得停留在銷售現(xiàn)場；必須保持模型、展板、銷控圖、招租資料與招租階段相吻合，如發(fā)現(xiàn)不妥，要及時更正。招租現(xiàn)場地板、墻面、天花、燈具、飾品、玻璃、臺椅、模型、展板、音響、及其他物品必須保持清潔，必須有專職人員不間斷地搞清潔衛(wèi)生；項目主管、策劃主任上班時間必須穿著工衣，打扮須得體大方；不準遲到、早退、曠工；上下班須打卡，有事須向部門經(jīng)理請假；必須準時到會，節(jié)假日項目主管與策劃主任必須輪換值班；項目主管必須做好招租現(xiàn)場整體協(xié)調(diào)工作，監(jiān)督招租人員日常工作行為，檢查招租現(xiàn)場衛(wèi)生狀況，資料及物品擺設的整潔情況；項目主管必須將上周客戶登記表于次周一上午9：30前到營銷部門、策劃主任每月18日前必須將次月宣傳推廣報送部門、每月4日前必須將上月實際發(fā)生的推廣費用報送部門；項目主管收到租賃政策、措施及相關(guān)文件后，必須在七個工作日內(nèi)組織招租人員學習、培訓、考核；項目主管必須做好招租人員的排班及輪休工作，定期與招租人員交流、溝通，加增招租人員的職業(yè)道德教育；項目主管及時處理招租部中出現(xiàn)的問題，每天下班前必須向部門經(jīng)理匯報當天工作情況；策劃主任負責招租現(xiàn)場布展工作，須定期檢查布展物品，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。財務人員在日常工作中，除應遵守公司制度及財務部有關(guān)規(guī)定外，還必須做好如下幾項工作：上班時間必須穿著工衣，衣著必須整潔、端裝；顧客來前交款或咨詢有關(guān)問題必須熱情、主動；開票據(jù)、收鋪通知前，必須仔細核對，對不符合有關(guān)規(guī)定，不予蓋章；每天下班必須與經(jīng)營部同步，節(jié)假日必須做好輪崗工作；客戶繳交的款項必須當天存入銀行，因特殊情況無法存入銀行的，必須向項目公司匯報有關(guān)情況；禮賓司禮賓司必須站立在售樓部正門內(nèi)側(cè)，按規(guī)定姿勢站立；當顧客進入或離開招租處時，必須協(xié)助顧客打開大門；上班時間必須統(tǒng)一著裝，不得閑坐在其他座位上；待客必須文明、禮貌，不得有粗魯?shù)难孕信e止；突發(fā)事件發(fā)生時，必須及時協(xié)助有關(guān)人員處理；二、監(jiān)督措施經(jīng)營部每周不定期安排人員到各招租現(xiàn)場了解情況，并按要求填寫《招租現(xiàn)場抽查表》（附后）；經(jīng)營部安排專人收集、統(tǒng)計抽查結(jié)果，對于違紀律次數(shù)較多的租賃網(wǎng)點，在每周招租周報中通報；連續(xù)兩周被通報的租賃網(wǎng)點，在通報租賃網(wǎng)點的同時，還須通報項目主管名單；《招租現(xiàn)場抽查表》（轉(zhuǎn)下頁）第八章商業(yè)物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序第一節(jié)租售臺帳對地區(qū)公司的商用物業(yè)建立臺帳及出入庫制度，做到總量清晰、動態(tài)調(diào)整及時準確。一、工作流程1、已建成物業(yè)建立臺帳2、入庫3、出庫二、工作指引1、先進行徹底的物業(yè)清查，建立臺帳，清楚現(xiàn)有物業(yè)總量及各種用途所占面積；2、在建立臺帳的基礎上，建立出入庫制度，由財務部匯總每月出一次資產(chǎn)清查表；3、在自查時由營銷中心協(xié)調(diào)統(tǒng)一編號；4、對于自用物業(yè)的由項目公司提供圖紙，營銷中心計算面積；對于無圖紙的，可以現(xiàn)場實地勘察；5、于出售用途以國土房管局測繪面積為準；6、自用、交政府及其它三種用途的須使用商用物業(yè)，應選擇商業(yè)價值低的物業(yè)為原則，盡可能出租或出售。第二節(jié)租售控制地區(qū)財務部負責租售控制、出售/出租前須與財務征詢（見征詢表），待確認后方可收訂。一、工作流程項目公司洽談客戶經(jīng)營部洽談客戶填寫征詢表財務部回復確認書書出售出租財務部收回收據(jù)復印件存檔項目公司洽談客戶經(jīng)營部洽談客戶填寫征詢表財務部回復確認書書出售出租財務部收回收據(jù)復印件存檔二、工作指引1、狀態(tài)填寫：已用/未用，空白表示仍空置。2、用途填寫：出租/出售/自用/交政府/其它，其它用途須在備注中注明詳細情況。3、經(jīng)營部、項目公司認租/認購之前填寫《物業(yè)狀況征詢表》，經(jīng)財務部核對控制表確認后方可收訂。4、財務部收到《征詢表》確認后，在狀態(tài)、用途、認租/購時間、保留最后日期相應填寫。5、收定金，出售的給予保留60天，出租的給予保留30天，在此時間內(nèi)，如未能簽訂正式合同的則重新予以出租出售。6、自用、交政府、其它用途的可靈活處理?！痢列^(qū)租售控制表商鋪編號狀態(tài)用途認租/購時間保留最后日期成交日期經(jīng)辦人備注物業(yè)狀況征詢表地區(qū)公司財務部：小區(qū)號鋪，于年月日有客戶意向認租/認購該物業(yè)，請就狀況予以明確。單位負責人：年月日============================================================商業(yè)物業(yè)狀況確認書以下由地區(qū)財務部填寫小區(qū)號鋪，于年月日，狀態(tài)為（已用/未用）如未用可以由單位，認租/認購，請于本日內(nèi)回收訂收據(jù)，收到收據(jù)后，本確認書的有效期為：認購60天，認租30天，即保留到：年月日，請盡快簽訂合同。經(jīng)辦人：年月日第九章經(jīng)營管理及推廣第一節(jié)租金、管理費繳付程序工作流程租金收繳管理費收繳工作指引由于項目公司會撤離或已撤離現(xiàn)場（例如暨南），為了方便客戶交款，應統(tǒng)一委托康景各管理中心財務收款。委托康景收款的，應由項目公司開出發(fā)票供康景財務使用，并出正式發(fā)出委托收款公函，并發(fā)至各租戶。租戶交款可以現(xiàn)金、支票，但交款幣種統(tǒng)一為人民幣。對于首次租金，應為起租日期至當月30或31日，例：于15日開始交租，則收取半個月租金。[（30—交租日期）÷30×月租金=首次租金]第二次租金至倒數(shù)第二次租金則以每個自然月為界限，即每月1至30或31日；最后一次租金為最后一個月1日至合同終止日期。（終止日期÷30×月租金=最后一次租金）一定要在每月10日、20日將交款情況由康景財務負責人簽名書面通知經(jīng)營部；受托管理中心每月1日起應主動向租戶催收。第二節(jié)租金催收及違約處理程序工作流程二、工作指引康景財務每月10日、20日上報經(jīng)營部交租情況須列明已交和欠租情況。由各項目主管負責送達催租信，第一封可以書面簽收，第二封及終止通知須書面簽收且張貼于該鋪外墻及拍照取證。三份通知須抄送管理中心。管理中心接到第二封催租信須按要求日期停止水電供應。對于首次停止水電供應的欠租戶，須在30日前補交租金及在經(jīng)營部寫下書面承諾書后，由經(jīng)營部書面通知恢復供水、供電。對于第二次停止水電供應的欠租戶，須在30日前補交租金及在經(jīng)營部交納合同規(guī)定的滯納金后，由經(jīng)營部書面通知恢復供水、供電。對于已停水、停電且遲于當月30日仍不交租的予以終止合同。合生樓盤商用物業(yè)認購書編號：認購日期：年月日發(fā)展商（甲方）：認購方（乙方）：身份證號碼/護照/公司注冊編碼：國籍：：：聯(lián)系：聯(lián)系人：第一聯(lián)：營銷中心甲乙雙方就乙方向甲方認購商鋪/寫字樓，經(jīng)協(xié)商一致達成以下協(xié)議：第一聯(lián)：營銷中心一、單元情況第一聯(lián)：營銷中心乙方向甲方認購樓盤號商鋪/寫字樓（以下簡稱“該物業(yè)”），建筑面積平方米，套內(nèi)建筑面積平方米，公攤面積第一聯(lián)：營銷中心二、單元價格該物業(yè)原價格為RMB/HKD，乙方選擇付款方式，獲折優(yōu)惠，優(yōu)惠后總房價為RMB/HKD，大寫：仟佰拾萬仟佰拾元整（上述房價未含乙方所須承擔的稅費）。三、乙方須承擔的綜合費用，由甲方代為收取1.物業(yè)維修基金：總房價的2%（交樓時繳交3000元，以后每月1元/平方米計收）；2.契稅：總房價的%，即RMB/HKD；3.《商品房買賣合同》印花稅：總房價的%，即RMB/HKD；4.交易鑒證費：總房價的%，即RMB/HKD；5.產(chǎn)權(quán)測繪、房產(chǎn)、土地登記費、工本費：RMB/HKD；6.其他費用：管道煤氣安裝費：RMB/HKD；純凈水系統(tǒng)安裝費：RMB/HKD；有線電視安裝費：RMB/HKD；智能化系統(tǒng)安裝費：RMB/HKD；可視對講系統(tǒng)安裝費：RMB/HKD；；上述2~6項費用合計：RMB/HKD（最終標準按政府規(guī)定）。四、付款計劃1.乙方于簽署本認購書時交付定金：RMB/HKD元整；2.乙方于年月日前付清第一筆首期房款，即總房價的%（RMB/HKD元）及第三條所列2~6項的綜合費用；3.乙方于年月日前交付RMB/HKD元（總房價的%）；4.乙方于年月日前交付RMB/HKD元（總房價的%）；5.乙方于年月日前交付RMB/HKD元（總房價的%）；6.乙方于年月日前交付RMB/HKD元（總房價的%）；7.乙方于年月日前交付RMB/HKD元（總房價的%）；8.總房價的%，乙方分期，每月向甲方支付，始付日期為年月日,每月支付RMB/HKD。上列付款計算如有錯誤，甲乙雙方同意在《商品房買賣合同》中更正。五、簽訂《商品房買賣合同》1.甲乙雙方同意在簽署《商品房買賣合同》時，由廣州中誠律師事務所提供律師見證服務（乙方須承擔的律師見證費為RMB/HKD）。2.乙方應依時付清第四條第2項約定的款項，否則甲方有權(quán)單方面取消本認購書，定金不予退還，并有權(quán)不再另行通知乙方而將該房地產(chǎn)另行出售。3.乙方應在付清第四條第2項約定的款項后三天內(nèi)前往廣州中誠律師事務所（預約：）繳交律師見證費，同時簽署《商品房買賣合同》，否則，甲方有權(quán)單方面取消本認購書，并向乙方收取該房地產(chǎn)總房價的20%作為違約金，并有權(quán)不再另行通知乙方而將該房地產(chǎn)另行出售。在雙方簽署《商品房買賣合同》之前，如乙方?jīng)Q定不購買該房地產(chǎn)，則乙方已付的定金及房款甲方不予退還。六、辦理銀行按揭手續(xù)1.乙方向（銀行）申辦額度為RMB/HKD元按揭貸款，按揭年限年，乙方須于年月日前到提交按揭銀行要求提供的有關(guān)個人資料，并辦理有關(guān)手續(xù)。2.乙方未按約定的時間、地點辦理任何相關(guān)按揭手續(xù)，每逾期一天，甲方有權(quán)以按揭貸款額的千分之一向乙方計收違約金；逾期超過十天，甲方有權(quán)解除本認購書，并選擇不予退還定金或要求乙方支付實際已付房款總額的20%作為違約金，且甲方有權(quán)不退還乙方已交的其他款項，并有權(quán)不再另行通知乙方而將該房地產(chǎn)另行出售。3.如乙方按揭申請不被銀行接受、又不選用甲方提供的其他付款方式，甲方有權(quán)解除本認購書，并有權(quán)要求乙方支付該房地產(chǎn)總房價的20%作為違約金。4.乙方違反本條約定、甲方解除本認購書時，如甲乙雙方已簽訂《商品房買賣合同》，則視為乙方的原因造成買賣合同不能履行，乙方應在接到甲方通知之日起三天內(nèi)到甲方指定地點簽署《退房申請書》，否則，乙方已向甲方繳交的全部款項將作為向甲方支付的違約金，并承擔由此而引起的一切責任。七、乙方如要求更名（加名、減名、換名）、換房或改變付款方式，必須提出書面申請并獲得甲方同意，須向甲方繳付變更前總房價的1%作為手續(xù)費，其余由于更改合同所引起的費用概由乙方承擔。八、該房地產(chǎn)于年月日前交付乙方使用，但乙方須在交付使用前簽署《商品房買賣合同》并履行合同條款。九、該物業(yè)交付之日起，乙方須每月向甲方支付元/㎡的經(jīng)營推廣費，甲方將用于組織各類推廣活動來吸引人流，促進消費，以提升物業(yè)價值。（該約定只適用于商鋪）。十、其它約定：十、本認購書作為甲乙雙方權(quán)利義務的約定，與《商品房買賣合同》具同等法律效力。十一、本認購書一式六份，甲方四份，乙方一份，律師所一份，經(jīng)甲方加蓋銷售專用章、經(jīng)辦人簽字及乙方簽字齊備后生效。發(fā)展商（甲方）認購方（乙方）經(jīng)辦人：審核人：（此欄只限于“營銷中心聯(lián)”和“財務聯(lián)”出現(xiàn)）

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應具備的素質(zhì)。大學生在學校里學到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢，現(xiàn)代大學生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎。大學生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經(jīng)驗，以及學以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費卻相對較高，主要針對的也是學生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內(nèi)裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應計算在內(nèi)。整體預算按標準裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5