動(dòng)態(tài)成本管理

動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)單項(xiàng)合同（費(fèi)項(xiàng)）的實(shí)際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果在工程招標(biāo)和簽訂合同時(shí)，與合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)；結(jié)合合同或預(yù)算造價(jià)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整?合同變更（包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時(shí)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整動(dòng)態(tài)成本的組成動(dòng)態(tài)成本=已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本+非合同性成本+待發(fā)生成本月度成本回顧在目標(biāo)成本中對(duì)已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整；對(duì)未發(fā)生合同費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行清理、預(yù)估在目標(biāo)成本中按已發(fā)生、已結(jié)算的費(fèi)用金額調(diào)整；對(duì)未發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行清理、預(yù)估動(dòng)態(tài)成本月報(bào)內(nèi)容成本動(dòng)態(tài)重大事項(xiàng)及預(yù)警成本管理異常事項(xiàng)披露重大招標(biāo)進(jìn)展補(bǔ)充預(yù)算動(dòng)態(tài)狀況（含設(shè)計(jì)變更及洽商）結(jié)算異常情況說(shuō)明（超合同額及目標(biāo)成本、以及其它異常情況均需說(shuō)明）成本目標(biāo)評(píng)審成本研究及其它測(cè)算動(dòng)態(tài)成本月度狀況表序號(hào)項(xiàng)目名稱目標(biāo)成本（萬(wàn)兀）20090630動(dòng)態(tài)監(jiān)控本月預(yù)測(cè)金額與目標(biāo)成本相比與上月相比已發(fā)生合同額變化說(shuō)明—一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00二前期工程費(fèi)1,541.001,542.000.59-1,200.00三建筑安裝工程費(fèi)36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.003.1總包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.003.2總包洽商變更及索賠-1,194.00-1,691.00-496.00-3.3分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00四小市政配套費(fèi)用6,508.006,508.00--五維保費(fèi)用0.090.08-17.00-0.041六?五項(xiàng)合計(jì)61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00?項(xiàng)目竣工成本，是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目的全部成本，包括確認(rèn)（結(jié)算）的已發(fā)生成本和預(yù)估（結(jié)算）的未發(fā)生成本。其費(fèi)項(xiàng)包括開發(fā)成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)等全部成本費(fèi)用。?將《項(xiàng)目竣工成本》與《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說(shuō)明差異原因?按規(guī)定格式形成《項(xiàng)目成本總結(jié)和分析》目標(biāo)成本和實(shí)際成本的對(duì)比分析一、基本情況的概要成本目標(biāo)的下達(dá)成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的完成二、分解和完成的對(duì)比以費(fèi)項(xiàng)為跟本、對(duì)各費(fèi)項(xiàng)的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進(jìn)行對(duì)比分析基本結(jié)論三、分析說(shuō)明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進(jìn)建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解?成本測(cè)算基礎(chǔ)資料：搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，已建項(xiàng)目概況指標(biāo)以及已建項(xiàng)目各單位工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的實(shí)際記錄新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，擬建項(xiàng)目概況指標(biāo)?開發(fā)項(xiàng)目成本匯總表：是上述歷史項(xiàng)目的實(shí)際成本記錄，包括項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)的竣工結(jié)算造價(jià)的總合。?各主要費(fèi)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是上述歷史項(xiàng)目的主要費(fèi)項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括用建筑面積計(jì)算的，土地面積計(jì)算的和按實(shí)施面積計(jì)算的實(shí)際成本記錄?單位工程建安指標(biāo)：按項(xiàng)目的單位工程編制，共分為五大部分：1）、工程概況。2）、特征指數(shù)。3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、5）、技術(shù)指標(biāo)1）、工程概況主要包括：工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標(biāo)主要包括：窗墻比：外墻窗面積/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長(zhǎng)X總高）一般0.23-0.28窗地比：外墻窗面積/建筑（地面）面積體型系數(shù)：建筑物體積/外表面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長(zhǎng)X總高）面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價(jià)計(jì)算建筑面積（規(guī)劃面積/造價(jià)面積）造價(jià)面積與規(guī)劃面積由于計(jì)算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價(jià)建筑面積分析計(jì)算的，造價(jià)面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù)（系數(shù)大于1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標(biāo)除以系數(shù)）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)：分別按單位工程的基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及粗裝修；主體設(shè)備安裝工程；公共部位精裝修；戶內(nèi)精裝修；等的主要材料做法進(jìn)行描述。4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括：?jiǎn)挝还こ倘斯べM(fèi)和單位面積人工費(fèi)指標(biāo)各分部工程造價(jià)和單位面積造價(jià)指標(biāo)各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo)5）、單位工程強(qiáng)電、弱電、裝飾工程成本分析表4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括：?jiǎn)挝还こ倘斯べM(fèi)和單位面積人工費(fèi)指標(biāo)各分部工程造價(jià)和單位面積造價(jià)指標(biāo)各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo)5）、單位工程強(qiáng)電、弱電、裝飾工程成本分析表4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括：?jiǎn)挝还こ倘斯べM(fèi)和單位面積人工費(fèi)指標(biāo)各分部工程造價(jià)和單位面積造價(jià)指標(biāo)各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo)5）、單位工程強(qiáng)電、弱電、裝飾工程成本分析表如何參考?xì)v史成本測(cè)算新項(xiàng)目成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表）確定產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)確定總體費(fèi)項(xiàng)成本在歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)中查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、體形系數(shù)，確定預(yù)設(shè)成本結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前市場(chǎng)情況對(duì)主要材料、人工費(fèi)、規(guī)費(fèi)等進(jìn)行調(diào)整以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考窗墻比變化率體型系數(shù)變化率序號(hào)項(xiàng)目n1%-1%1%-1%1主體結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)0.50%-0.50%-0.10%0.10%參考指標(biāo)A類高層（主體）鋼筋47.72千克、水泥86.69千克、預(yù)拌砼0.33立方B類高層（主體）鋼筋53.79千克、水泥75.73千克、預(yù)拌砼0.35立方當(dāng)窗墻比為0.28，體型系數(shù)為0.28時(shí)，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價(jià)基數(shù)約為1成本控制的目標(biāo)原則不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益成本控制包括成本測(cè)算過(guò)程的控制和執(zhí)行過(guò)程的控制成本測(cè)算過(guò)程的控制分為：?投資論證階段測(cè)算?設(shè)計(jì)階段控制執(zhí)行過(guò)程的控制主要是施工階段控制投資論證階段的控制土地投資論證?根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位?結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置?結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市場(chǎng)需求等情況論證項(xiàng)目投資可行性?參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型測(cè)算控制土地成本設(shè)計(jì)階段投資控制效果?深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段成本控制的效果約為15%?20%?投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段成本控制的效果約為75%?80%，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低?施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過(guò)對(duì)施工方案的比較，本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)，控制成本阻力較大，控制的成本較高方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位，產(chǎn)品功能、標(biāo)準(zhǔn)，戶型組合豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，景觀對(duì)原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置窗地比、平面周長(zhǎng)、體型系數(shù)人防工程自建與繳費(fèi)的決策項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程及部品部件的價(jià)值判斷重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)品定位，不同產(chǎn)品比例的搭配，產(chǎn)品功能、配置、標(biāo)準(zhǔn)，主要設(shè)計(jì)選型，建筑平面，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式…對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)比較，通過(guò)比較確定單體平面和戶型；通過(guò)對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn)。注意設(shè)計(jì)作品和產(chǎn)品的關(guān)系比較高層與小高層的成本模型中基本財(cái)務(wù)指標(biāo)凈現(xiàn)值指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值越大越好。內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的報(bào)酬率，也是使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個(gè)相對(duì)指標(biāo)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率越高越好現(xiàn)金成本收益率指投入1元的成本項(xiàng)目可以帶來(lái)的現(xiàn)金收入，該指標(biāo)不是衡量項(xiàng)目收益高低的指標(biāo)，而是衡量項(xiàng)目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。權(quán)益資本乘數(shù)指項(xiàng)目的權(quán)益資本與項(xiàng)目總投資的比值，該