商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析

世博花園酒店二號(hào)院改擴(kuò)建項(xiàng)目開發(fā)方向分析匯報(bào)昆明世博新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第1頁

年6月，原項(xiàng)目組針對(duì)泰姬酒店項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)及世博花園酒店二號(hào)院地塊重新定位提出了多個(gè)開發(fā)方案，并委托世博投資企業(yè)針對(duì)各個(gè)方案開始進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作。8月，世博投資企業(yè)完成了“世博花園酒店二號(hào)院改擴(kuò)建項(xiàng)目”項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作。9月，項(xiàng)目規(guī)劃條件明確，用地性質(zhì)成功調(diào)整為B2兼容B1，項(xiàng)目開發(fā)方向有了更多選擇性。為了確保產(chǎn)品開發(fā)安全性，新區(qū)企業(yè)邀請(qǐng)了昆明金石發(fā)展咨詢有限企業(yè)，昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查與研究有限企業(yè)，昆明世聯(lián)卓群房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限企業(yè)三家機(jī)構(gòu)并經(jīng)過比選最終確定昆明金石發(fā)展咨詢有限企業(yè)負(fù)責(zé)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求做一份客觀《市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)》。結(jié)果于11月6日向企業(yè)及集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)作了匯報(bào)。前言商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第2頁Contants01昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況02昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析03項(xiàng)目宗地分析04項(xiàng)目開發(fā)方向提議05單一業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算與比較分析06開發(fā)強(qiáng)度彈性分析

07滿容開發(fā)業(yè)態(tài)配置提議08滿容開發(fā)覺金平衡分析09方案優(yōu)選商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第3頁第一部分昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第4頁-年昆明土地成交放巨量，以拍地至開發(fā)上市時(shí)間1-2年推算，二級(jí)市場(chǎng)供給洪峰表達(dá)在-年，-年開始土地供求銳減，將減輕-年市場(chǎng)供給壓力昆明一級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)起源于昆明市國(guó)土資源局商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第5頁昆明市土地成交以住宅為主，商業(yè)占比較大，由土地市場(chǎng)成交情況可大致推算未來1-2年市場(chǎng)供給情況，因?yàn)榧澳暌患?jí)市場(chǎng)成交巨減，預(yù)期-年新增供給壓力不大，主要面臨庫(kù)存去化壓力昆明一級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)起源于昆明市國(guó)土資源局商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第6頁高庫(kù)存時(shí)期，市場(chǎng)供求關(guān)系嚴(yán)重失衡自年開始，市場(chǎng)供大于求局面連續(xù)存在，商品房存量過巨，進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代昆明二級(jí)市場(chǎng)分析注：數(shù)據(jù)起源于昆明市房產(chǎn)信息中心商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第7頁自年以來，昆明商品房市場(chǎng)供大于求局面開始長(zhǎng)久存在，在此壓力下市場(chǎng)供給與成交量仍節(jié)節(jié)攀升，首先反應(yīng)出了強(qiáng)大內(nèi)生動(dòng)力；而在樂觀同時(shí)，商品房靜態(tài)存量也到達(dá)了2200萬㎡驚人數(shù)字，是昆明兩年去化量總和！昆明市商品房高庫(kù)存壓力凸顯，在全國(guó)市場(chǎng)普遍開始轉(zhuǎn)暖大環(huán)境下，昆明市場(chǎng)表現(xiàn)仍顯疲軟昆明二級(jí)市場(chǎng)分析注：數(shù)據(jù)起源于昆明市房產(chǎn)信息中心商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第8頁昆明二級(jí)市場(chǎng)分析近期市場(chǎng)成交較為平穩(wěn)，進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，市場(chǎng)仍無較大起色，預(yù)期年底促銷將拉動(dòng)成交量；而商品房成交均價(jià)環(huán)比下降，市場(chǎng)“以價(jià)換量”顯著商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第9頁昆明市主要商圈分布于市中心、南市區(qū)及北市區(qū)，世博板塊內(nèi)主要存活指向性商業(yè)昆明商圈分布現(xiàn)實(shí)狀況市中心：三市街主力商圈，為昆明傳統(tǒng)商圈，曾是昆明唯一集中商業(yè)區(qū)，吸引全市及絕大部分來昆外地人。北市區(qū)：片區(qū)發(fā)展較早，現(xiàn)已形成北辰財(cái)富中心、霖雨路及白云路等區(qū)域商圈，隨重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)，片區(qū)商業(yè)將有質(zhì)飛躍。南市區(qū)：南亞風(fēng)情第一城代表了區(qū)域級(jí)商業(yè)中心崛起，未來西山萬達(dá)廣場(chǎng)建成將再次完善片區(qū)商業(yè)配套。西市區(qū)：西市區(qū)尚無區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，人民路壹號(hào)廣場(chǎng)、保利六合、經(jīng)典雙城等大致量商業(yè)項(xiàng)目建成，方能使西市區(qū)商業(yè)大有改觀。東市區(qū)：人口密集區(qū)處于二環(huán)周圍，出二環(huán)后地勢(shì)多起伏，人口分布不均，以車市及餐飲等指向性商業(yè)為主。東南片區(qū)：現(xiàn)有商業(yè)多為專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)商人群眾多，商業(yè)較有活力，生活商業(yè)中心集中于世紀(jì)城商圈。

昆明現(xiàn)有商圈分布圖商圈專業(yè)市場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)紅星國(guó)際白云路商圈世博園板塊本身商業(yè)匱乏依賴主城及北市區(qū)商圈商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第10頁昆明商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)昆明商業(yè)格局高新區(qū)商圈白云路商圈北辰商圈滇池路商圈世紀(jì)城商圈南市區(qū)商圈巫家壩城市副中心市中心商圈東市區(qū)商圈市中心外擴(kuò)商圈北京路沿線是昆明發(fā)展最密集商業(yè)商務(wù)圈。本案處于世博板塊關(guān)鍵區(qū)域，片區(qū)植被覆蓋較多，整體偏靜，且地勢(shì)起伏，交通條件普通，從主城范圍來看屬于邊緣，不利于人流聚合及大型商業(yè)體存活。南市區(qū)是當(dāng)前昆明新興商業(yè)最為集中區(qū)域，代表了昆明城市發(fā)展方向。商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第11頁近兩年運(yùn)行商業(yè)中心概況本案同德昆明南屏街商圈南亞風(fēng)情商圈云路中心萬達(dá)廣場(chǎng)愛琴海銀海尚御融城金階公園1903七彩metown欣都龍城欣都龍城開業(yè)時(shí)間：年12月18日商業(yè)體量：8萬㎡項(xiàng)目特色：地鐵商業(yè)、北市區(qū)較成熟商圈昆明廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間：年12月12日商業(yè)體量：9萬㎡項(xiàng)目特色：二環(huán)物業(yè)、北京路、地標(biāo)建筑七彩metown開業(yè)時(shí)間：年5月25日商業(yè)體量：5.6萬㎡項(xiàng)目特色：一環(huán)物業(yè)、俊發(fā)品牌、人口基數(shù)大云路中心開業(yè)時(shí)間：年3月29日商業(yè)體量：3.5萬平方米項(xiàng)目特色：一環(huán)物業(yè)、品相高端萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間：年10月31日商業(yè)體量：12萬平方米項(xiàng)目特色：全國(guó)著名、全業(yè)態(tài)覆蓋、地標(biāo)建筑銀海尚御開業(yè)時(shí)間：未開業(yè)商業(yè)體量：4.5萬平方米項(xiàng)目特色：鄰里商業(yè)、街鋪與地下商業(yè)結(jié)合融城金階開業(yè)時(shí)間：年2月5日部分開業(yè)商業(yè)體量：5萬平方米項(xiàng)目特色：城市綜合體、城投品牌愛琴海開業(yè)時(shí)間：年12月20日商業(yè)體量：16萬平方米項(xiàng)目特色：雙MALL形式、業(yè)態(tài)豐富、紅星品牌公園1903開業(yè)時(shí)間：年1月23日商業(yè)體量：22萬平方米項(xiàng)目特色：金格奧特萊斯、環(huán)境優(yōu)異、外立面獨(dú)特昆明近兩年開業(yè)商業(yè)體以綜合MALL為主，體量10萬㎡左右，屬于區(qū)域型商業(yè)中心，5萬㎡以內(nèi)小型MALL當(dāng)前經(jīng)營(yíng)情況不佳商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第12頁昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判-年受土地市場(chǎng)巨量成交影響，造成-年市場(chǎng)供給量暴發(fā)式增加，分別到達(dá)1100萬㎡、1700萬㎡、1800萬㎡，而當(dāng)期市場(chǎng)去化量?jī)H到達(dá)700-1100萬㎡左右，進(jìn)而產(chǎn)生了巨量庫(kù)存；

年土地市場(chǎng)成交已顯著下降，依據(jù)住房城鎮(zhèn)建設(shè)部《關(guān)于優(yōu)化年住房及用地供給結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展通知》要求：住房供給顯著偏多市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大市、縣，應(yīng)顯著降低住宅用地供給量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供給。當(dāng)前年土地供給成交深入降低，后市新增供給壓力減輕。當(dāng)前昆明市商品房成交總量基本維持在年均1000萬㎡左右，住宅均價(jià)水平仍在繼續(xù)探底，但因?yàn)槭袌?chǎng)新增供給降低，后市壓力減輕，出現(xiàn)大幅“跳水”可能性不高，預(yù)期在明后年有望出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖。昆明商業(yè)用地成交占比較大，所以帶來了一系列問題，如城市商業(yè)承載力有限、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈、商業(yè)物業(yè)供給嚴(yán)重過剩，此情況既無法防止，短期內(nèi)亦不會(huì)消退，甚至將重蹈99世博會(huì)后商用物業(yè)過剩局面。昆明商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

昆明總體商業(yè)根本呈北——南——東南方向延伸，局部地點(diǎn)有區(qū)域級(jí)服務(wù)中心；新興購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)大量入市，商業(yè)投資、運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)加大。良好商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)及招商運(yùn)行水平等能提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，拉升項(xiàng)目售價(jià)，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前商業(yè)過剩情況較為明朗，寫字樓整體租金、出租率下降顯著，投資客愈發(fā)稀少。商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第13頁第二部分昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第14頁昆明市板塊劃分及屬性新貴區(qū)域、中高端物業(yè)為主傳統(tǒng)富人區(qū)，低密物業(yè)為主區(qū)域級(jí)商業(yè)中心分布密集區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈市中心關(guān)鍵地帶區(qū)域相對(duì)封閉，發(fā)展相對(duì)落后區(qū)域逐步成熟，人口涌入較多板塊位置較偏，客戶認(rèn)可度不高區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要面向剛需市場(chǎng)環(huán)境佳，心理距離遠(yuǎn)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈昆明發(fā)展較活躍區(qū)域，客群基數(shù)大昆明高端住區(qū)之一，已經(jīng)有多年無新高端項(xiàng)目供給空港服務(wù)性物業(yè)新興區(qū)域，區(qū)位及環(huán)境有一定優(yōu)勢(shì)，中低密項(xiàng)目為主區(qū)域發(fā)展較慢，內(nèi)生客群市場(chǎng)主要依賴內(nèi)生客群市場(chǎng)，區(qū)域相對(duì)獨(dú)立區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，外來客群涌入較多大學(xué)城及昆明行政中心拉動(dòng)，投資客為主商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第15頁昆明未來商業(yè)區(qū)主要集中于主城、南市區(qū)及東南片區(qū)，西市區(qū)及北市區(qū)也將逐步形成規(guī)模昆明各區(qū)域商業(yè)供給量商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第16頁昆明寫字樓公寓供求情況寫字樓公寓產(chǎn)品供給逐年遞增，而去化率則大幅下降，單純依靠市場(chǎng)去化壓力巨大注：數(shù)據(jù)起源于昆明市房產(chǎn)信息中心商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第17頁昆明商業(yè)供求情況商鋪產(chǎn)品整體去化率較低，年去化率有所回升，年均去化介于30-40萬㎡之間注：數(shù)據(jù)起源于昆明市房產(chǎn)信息中心商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第18頁項(xiàng)目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時(shí)間供給（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價(jià)（元/㎡）霖嵐國(guó)際寫字樓.10.258.156.4779.38%223000前期預(yù)售0.8萬0.9-1.3萬中企萬派中心寫字樓.6.131.80.8346%155501-1.4萬云路中心寫字樓.11.151.661.5190.65%188401.4-2萬人民路壹號(hào)廣場(chǎng)寫字樓.9.180.870.7282.09%203601.1-1.5萬保利六合寫字樓.2.274.170.4310.3%173201.8-2.4萬昆明廣場(chǎng)寫字樓.12.279.296.570%1836001-2.5萬南悅城寫字樓.11.412.966.0546.68%1060000.9-1.3萬紅星國(guó)際寫字樓.3.287.982.4230.3%1714001-2.2萬廣福城寫字樓.10.2211.97.0951.2%2232000.7-1萬累計(jì)————58.7832.0254.47%——————昆明主要在售寫字樓項(xiàng)目供求分析寫字樓市場(chǎng)去化月均400-1000㎡，需要大幅調(diào)低售價(jià)引入大客戶資源提升去化量商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第19頁項(xiàng)目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時(shí)間供給（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價(jià)（元/㎡）保利六合精裝公寓.8.27.303.4547.25%2513801-13000大宥城公寓.9.90.970.6667.82%12550前期16000現(xiàn)1協(xié)信學(xué)府天地公寓.5.161.320.9168.64%146507500-8500綠地大城天地公寓.12.122.880.5017.36%77008500-9500南悅城精裝公寓.11.246.10.8113.3%10800返租9300簡(jiǎn)裝7000H公寓精裝復(fù)式.5.202.21.2355.9%1488016000萬科金域國(guó)際公寓.7.293.272.0963.9%25830毛坯5500裝修6200中天城理想中心公寓.6.104.731.9841.86%107800累計(jì)————28.7711.6339%——————昆明主要在售公寓項(xiàng)目供求分析年后上市公寓項(xiàng)目月均去化約700㎡，多數(shù)項(xiàng)目比前期售價(jià)下調(diào)30%左右商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第20頁項(xiàng)目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時(shí)間供給（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價(jià)（元/㎡）潤(rùn)城第一大道商鋪.5.253.131.0633.8%333201.5-5萬南悅城商鋪.11.243.140.5918.8%415005-6萬（無公攤）紅星國(guó)際商鋪.3.282.030.9245.3%185101.8-7萬廣福城商鋪.12.133.060.278.8%142001.5-5.5萬保利六合商鋪.8.22.130.7434.70%213502-12萬昆明廣場(chǎng)商鋪.12.278.041.4618.22%178601.6-5萬協(xié)信學(xué)府天地商鋪.12.90.980.8384.78%174901.2-5.5萬大宥城商鋪.9.96.191.0517.03%715002-10萬霖嵐國(guó)際廣場(chǎng)商鋪.10.250.840.223.8%191001-7萬中企萬派中心商鋪.6.130.330.2781.8%132002-3.5萬累計(jì)————29.877.3924.7%——————昆明主要在售商鋪產(chǎn)品供求分析商鋪售賣情況普遍較差，月均去化500㎡左右，去化周期較長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第21頁高標(biāo)寫字樓租售價(jià)格項(xiàng)目名稱每平米月租金（元）均價(jià)（元/㎡）云路中心90-14016000東方首座140-16025000-29000萬達(dá)雙塔——18000保利六合——0同德昆明廣場(chǎng)15025000欣都龍城120-15017000-23000金平果商務(wù)中心10015000-17000俊發(fā)中心140——順城100-13024000-30000藍(lán)光昆侖中心90-140——當(dāng)前昆明主要高標(biāo)寫字樓平均租金120元/㎡/月，市面均價(jià)17000-2元/㎡，大客戶及內(nèi)部成交僅為市場(chǎng)價(jià)50-70%，部分項(xiàng)目因?yàn)槭袌?chǎng)去化不佳，推行“以租代售”政策商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第22頁萬科白沙潤(rùn)園洋房：精裝均價(jià)11000元/㎡別墅2元/㎡俊發(fā)盛唐城高層：均價(jià)7500元/㎡云潤(rùn)天陽高層：7000元/㎡洋房：1元/㎡清水佳湖雅居小高層：6600元/㎡世博首岸大平層：均價(jià)14000元/㎡銀海白沙郡洋房：均價(jià)7800-9000元/㎡商鋪2-3萬/㎡紫東苑小高層：均價(jià)5800-6500元/㎡朝九晚五高層：均價(jià)7500元/㎡世博里地下商鋪：均價(jià)13000元/㎡（帶12年返租）寫字樓價(jià)格待定本案本案地緣競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系區(qū)域參考平臺(tái)價(jià)：聯(lián)排別墅：0-2元/㎡洋房：9000-1元/㎡高層住宅：7500元/㎡寫字樓:5A16000元/㎡公寓：暫無（參考金尚俊園8500；參考花之城（精裝高返租13000）本案處于世博關(guān)鍵區(qū)，受用地規(guī)劃限制，地理區(qū)位及片區(qū)特征影響較大，與其它周圍項(xiàng)目可比度極低；地緣圈外主要為城中村項(xiàng)目，產(chǎn)品以高層住宅及大致量綜合商業(yè)為主；地緣圈內(nèi)東白沙河區(qū)域與本案區(qū)域條件相仿，以洋房、別墅物業(yè)為主；地緣競(jìng)爭(zhēng)度較高關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)圈云山村項(xiàng)目白龍寺項(xiàng)目世博生態(tài)城低碳中心5A寫字樓：16000元/㎡本案區(qū)位及用地條件與區(qū)域外項(xiàng)目相同度極低，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第23頁狀態(tài)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型占地（畝）建面（萬㎡）容積率與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系待售世博里商業(yè)、寫字樓459.51.25★★★★★在售世博生態(tài)城低碳中心寫字樓4614.392.99★★在售云潤(rùn)天陽高層、洋房、公寓、商住9223.272.5★在售清水佳湖雅居小高層172.513.131.41★在售盛唐城住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓727.992254.9★在售世博首岸住宅409.272.5★在售白沙郡洋房、別墅150181.19★在售白沙潤(rùn)園洋房、別墅300301.2★在售紫東苑住宅160171.19★在售朝九晚五住宅10520.61.99★潛在云山村項(xiàng)目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓289874★★★★潛在白龍寺項(xiàng)目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓154544.5★★★本案地緣競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系區(qū)域項(xiàng)目主要在售住宅類產(chǎn)品，但各類型商業(yè)、商務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃都有，本案需找市場(chǎng)差異化切入點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第24頁片區(qū)二手房市場(chǎng)情況項(xiàng)目名稱類型面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）世博生態(tài)城別墅27419000520世博生態(tài)城獨(dú)棟485206001000博園鄰里疊加26417500460世博生態(tài)城飛行樹海洋房9111500105項(xiàng)目名稱類型面積（㎡）月租（元）月租金/㎡（元）世博生態(tài)城依山鄰里聯(lián)排別墅257147世博生態(tài)城雙拼3001600053世博生態(tài)城獨(dú)棟5003000060片區(qū)分墅二手房單價(jià)約2萬元/㎡，獨(dú)棟售價(jià)相對(duì)偏低主要受總價(jià)影響，每平米月租金約50-60元注：可供本案參考公寓、寫字樓租售樣本缺乏商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第25頁第三部分項(xiàng)目宗地分析商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第26頁周圍配套盤龍區(qū)人民醫(yī)院西南林業(yè)大學(xué)云波小學(xué)世博園金殿青云小學(xué)金實(shí)小學(xué)聯(lián)盟小學(xué)解放軍533醫(yī)院家樂福麥德龍超市欣都龍城北辰財(cái)富中心明通小學(xué)北辰校區(qū)北市區(qū)醫(yī)院中匯商業(yè)廣場(chǎng)天詳小學(xué)理工大學(xué)延安醫(yī)院北區(qū)分院云南婦女兒童醫(yī)院家樂福園博花鳥世博車市項(xiàng)目隸屬于世博板塊，但該板塊最大劣勢(shì)就為配套極度匱乏。商業(yè)購(gòu)物消費(fèi)需求基本在半徑三公里外，商業(yè)非常稀缺。醫(yī)療資源基本能確保就醫(yī)需求但并不豐富較于資源較為匱乏，小學(xué)教學(xué)質(zhì)量較低，中學(xué)幾乎沒有。較近商業(yè)類型物業(yè)基本都為專業(yè)市場(chǎng)，如園博花鳥市場(chǎng)、世博車市等。本項(xiàng)目周圍基本為高檔別墅住宅小區(qū)，交通基本靠自駕車，所以對(duì)附近資源需求也較低，可接收較遠(yuǎn)配套。商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第27頁地塊現(xiàn)實(shí)狀況及指標(biāo)容積率：1.2建筑密度：40%限高：40M用地面積：56.7畝地塊形狀不規(guī)則，破差12米，地質(zhì)穩(wěn)定，增加后期規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建造難度。但為低容產(chǎn)品擺放提供高差條件，利用坡差可打造較為錯(cuò)落建筑調(diào)性。地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物，較為破舊。后期項(xiàng)目開啟需協(xié)調(diào)拆遷、安置等后續(xù)工作增加項(xiàng)目開發(fā)周期及難度；項(xiàng)目毗鄰世博園，優(yōu)資自然資源能很好拉動(dòng)腹地物業(yè)價(jià)值；四面都有道路，施工車輛進(jìn)出，施工廢料處理較為輕易。建筑建筑中心綠地建筑建筑210180230280容積率1.2代表本項(xiàng)目能夠出現(xiàn)產(chǎn)品類型較為豐富，別墅、商街、公寓、小高層等都有條件限高40M，因容積率小于1.2限制，實(shí)際造成影響較小56.7畝用地面積，項(xiàng)目為較小地塊，開發(fā)體量較小，資金壓力較小，比較靈活商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第28頁指向性商業(yè)風(fēng)情化產(chǎn)品中高端方向基地屬性用地性質(zhì)商業(yè)商務(wù)世博園關(guān)鍵區(qū)著名度高自然環(huán)境綠色氧吧規(guī)劃控制低密物業(yè)基地屬性梳理地塊規(guī)模精品小盤區(qū)域認(rèn)知富人區(qū)交通人流不利普通商業(yè)世博園關(guān)鍵資源品牌著名度大環(huán)境配套游客資源片區(qū)發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第29頁基地小結(jié)板塊價(jià)值本案位于昆明東北板塊中心，屬于世博園板塊，傳統(tǒng)別墅板塊區(qū)，板塊資源優(yōu)勢(shì)較大，資源占有價(jià)值較高；周圍配套改變項(xiàng)目周圍醫(yī)療配套、教育配套，商業(yè)配套、休閑配套較為稀缺；區(qū)域內(nèi)自然人口稀薄，商業(yè)氣氛不夠濃郁，商業(yè)業(yè)態(tài)多為高檔餐飲，私密娛樂等含有較強(qiáng)指向性；道路及交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周圍道路通達(dá)，公共交通便捷，距離地鐵站較近，交通優(yōu)勢(shì)顯著；地塊板塊內(nèi)大盤相繼開發(fā)，未來商業(yè)建成開業(yè)、小區(qū)入住率提升將共同炒熱片區(qū)，本案在區(qū)域影響力也將得以提升。開發(fā)判研基地內(nèi)部現(xiàn)存建筑增加開發(fā)周期和難度，坡差增加產(chǎn)品多樣性，項(xiàng)目自然資源利用對(duì)地塊腹地產(chǎn)品價(jià)值拉動(dòng)較大；基地小結(jié)充分利用項(xiàng)目自然優(yōu)勢(shì)和板塊優(yōu)勢(shì)開發(fā)板塊稀缺物業(yè)--創(chuàng)造有一定風(fēng)情感、高體驗(yàn)式叫囂產(chǎn)品商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第30頁

1、依靠世博園關(guān)鍵區(qū)優(yōu)勢(shì)

2、打造片區(qū)“稀缺精品樓盤”3、提升項(xiàng)目調(diào)性，在產(chǎn)品宣傳和服務(wù)上做文章4、借助展示和服務(wù)實(shí)現(xiàn)品牌落地和價(jià)值傳遞減小劣勢(shì)，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)依靠區(qū)域資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，打造片區(qū)精品項(xiàng)目，樹立片區(qū)標(biāo)桿！S優(yōu)勢(shì)1、開發(fā)商品牌及世博園著名度2、區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)異，毗鄰世博園3、地塊體量不大，適于做精品4、區(qū)域公共交通體系發(fā)達(dá)，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮骔劣勢(shì)1、周圍傳統(tǒng)商業(yè)氣氛較弱，關(guān)鍵地緣客戶稀薄2、地塊道路通達(dá)性不佳；3、商業(yè)用地性質(zhì)與區(qū)域接收度匹配度較低；O機(jī)會(huì)T威脅1、昆明商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)庫(kù)存巨量；2、市場(chǎng)投資、自用客群已大幅降低；3、片區(qū)在售及潛在項(xiàng)目有大量商業(yè)待售。SWOT分析1、世博園關(guān)鍵區(qū)探索轉(zhuǎn)型升級(jí)；2、項(xiàng)目容積率有一定空間往低密方向開發(fā)，躲避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)紅海；3、國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)主動(dòng)扶持，政策利好不停利用世博園關(guān)鍵區(qū)規(guī)劃，充分展示好片區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展，突出項(xiàng)目稀缺感與投資價(jià)值。結(jié)合世博園景區(qū)資源打造項(xiàng)目特有產(chǎn)品，借勢(shì)周圍項(xiàng)目配套資源，以及項(xiàng)目獨(dú)特征，減弱劣勢(shì)，打動(dòng)客戶。充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)及設(shè)計(jì)資源，進(jìn)行產(chǎn)品及區(qū)位差異化競(jìng)爭(zhēng)，主打區(qū)域“稀缺別墅”，區(qū)分其它項(xiàng)目。項(xiàng)目SWOT分析商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第31頁第四部分項(xiàng)目開發(fā)方向提議商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第32頁【商務(wù)公寓&辦公】【主題商業(yè)及商墅】【投資&居住公寓】購(gòu)物中心居住商務(wù)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓服務(wù)公寓LOFT主題商業(yè)鄰里中心別墅高端辦公商業(yè)會(huì)所投資&居住公寓項(xiàng)目定位方向提議符合條件物業(yè)類型商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第33頁方向一：旅游購(gòu)物風(fēng)情商街優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地屬性為商業(yè)用地，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條件與開發(fā)物業(yè)匹配度較高；商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)強(qiáng)度較低且溢價(jià)空間較大，可實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)產(chǎn)出；商街形式多樣且含有較強(qiáng)吸納能力，結(jié)合旅游資源效果好；劣勢(shì)以昆明近期一級(jí)土地供給市場(chǎng)來看，供地均為商業(yè)用地屬性，現(xiàn)昆明市場(chǎng)商業(yè)配比及存量遠(yuǎn)超服務(wù)人群需求，商業(yè)不但從存量、投資市場(chǎng)均存在嚴(yán)重客群面問題；商業(yè)產(chǎn)品雖溢價(jià)空間較大，但可售性較差，固有資產(chǎn)僅為賬面產(chǎn)值，難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金利潤(rùn)轉(zhuǎn)化；風(fēng)情商街多需充分固定人口作為支撐，且對(duì)開發(fā)商要求較高，需長(zhǎng)久運(yùn)管方能實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目定位方向提議需游客資源支撐商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第34頁項(xiàng)目定位方向提議方向二：總部基地商務(wù)園區(qū)優(yōu)勢(shì)相比常規(guī)高密商務(wù)而言項(xiàng)目1.2容積率、建筑40米限高，可規(guī)劃出較為高端低密商務(wù)辦公產(chǎn)品；項(xiàng)目所處板塊及區(qū)域規(guī)劃與低密園林式辦公匹配度較高，物業(yè)可與酒店、公寓等同類物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)換；劣勢(shì)縱觀昆明商務(wù)市場(chǎng)因?yàn)楝F(xiàn)有存量遠(yuǎn)盛于需求量，已淪為普遍低價(jià)無市尷尬局面；區(qū)域沒有傳統(tǒng)辦公氣氛，且交通、通達(dá)性與辦公客群訴求相違反；物業(yè)市場(chǎng)客群稀薄且面臨同區(qū)域類似項(xiàng)目直面競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目若以商務(wù)定性將陷入僵局；商務(wù)市場(chǎng)過飽和商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第35頁項(xiàng)目定位方向提議方向三：商務(wù)商業(yè)別墅區(qū)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處板塊及區(qū)域規(guī)劃較為支持該類物業(yè)，經(jīng)過物業(yè)營(yíng)銷推廣可有效對(duì)整盤形象氣質(zhì)深入提升；經(jīng)過官邸類商墅兼顧商務(wù)與私家別墅雙重屬性，從而拓寬市場(chǎng)滿足高端客群需求；劣勢(shì)物業(yè)體量產(chǎn)出較少，綜合考慮地價(jià)及成本費(fèi)用還需進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證物業(yè)經(jīng)濟(jì)可行性；物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求較高，接收該類物業(yè)人群屬窄眾客群，因?yàn)榭們r(jià)原因造成購(gòu)置門檻較高；物業(yè)除產(chǎn)品本身外還需公共產(chǎn)品及大環(huán)境、軟性服務(wù)等對(duì)物業(yè)作為強(qiáng)支撐；容積率無法做滿商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第36頁第五部分單一業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算與比較分析商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第37頁單一業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算業(yè)態(tài)利潤(rùn)率比選從上表可看出除公寓/寫字樓外，商業(yè)及別墅物業(yè)利潤(rùn)率相近，所以項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)應(yīng)以低密物業(yè)為導(dǎo)向；為確保賬面經(jīng)濟(jì)效益有效轉(zhuǎn)化，項(xiàng)目重點(diǎn)在于產(chǎn)品貨系分配合理性；備注：此輪測(cè)算將土地成本按零計(jì)算，不代表實(shí)際利潤(rùn)產(chǎn)出，僅用于業(yè)態(tài)排序甄選。因而利潤(rùn)率偏高，若加入土地成本原因考慮，利潤(rùn)率需≥20%才可確保項(xiàng)目開發(fā)安全。雙拼獨(dú)棟商業(yè)聯(lián)排公寓/寫字樓（單畝/零地價(jià)）業(yè)態(tài)優(yōu)選對(duì)比物業(yè)類型容積率總建面（㎡）售價(jià)預(yù)估

（萬元/㎡）總銷售額（萬元）建安成本（元/㎡）其它開發(fā)成本（元/㎡）成本累計(jì)（萬元）單畝利潤(rùn)額（萬元）利潤(rùn)率獨(dú)棟0.32002.85603500708321234862.20%雙拼0.453002.47203500526826345763.47%聯(lián)排0.75500210003500428838961161.06%商業(yè)0.85331.89603000394237059061.44%公寓辦公2.214670.8512473000207074450340.35%聯(lián)排商業(yè)公寓辦公雙拼獨(dú)棟業(yè)態(tài)利潤(rùn)額比選商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第38頁業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)比選經(jīng)過以上折線圖進(jìn)行分析獨(dú)棟、雙拼別墅均屬單畝建筑面積少，利潤(rùn)率高物業(yè)；商業(yè)及聯(lián)排別墅單畝面積產(chǎn)出與利潤(rùn)產(chǎn)出大致相同；酒店公寓為單畝建筑體量大、經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)較差物業(yè)，由經(jīng)濟(jì)性出發(fā)因盡可能少配；項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，故而可考慮比選物業(yè)受到局限，僅能從別墅、商務(wù)、商業(yè)角度進(jìn)行考慮；隨產(chǎn)品方案容積率增加，利潤(rùn)上升情況并不顯著！相反，利潤(rùn)率下降嚴(yán)重商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第39頁產(chǎn)品業(yè)態(tài)提議業(yè)態(tài)利潤(rùn)客群面市場(chǎng)稀缺度商業(yè)★★★★★★★獨(dú)棟★★★★★★★★★★★雙拼★★★★★★★★★★★聯(lián)排★★★★★★★★★★★公寓/寫字樓★★★★業(yè)態(tài)各項(xiàng)權(quán)重分析商業(yè)體量需依據(jù)項(xiàng)目需求程度切實(shí)規(guī)劃，綜合考慮其市場(chǎng)需求及自持可能；公寓/寫字樓產(chǎn)品依據(jù)甲方訴求詳細(xì)考慮，隨容積率升高，在零地價(jià)條件下，項(xiàng)目利潤(rùn)率顯著下降，產(chǎn)品去化風(fēng)險(xiǎn)也將增高。綜合項(xiàng)目本身?xiàng)l件、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)預(yù)算多重原因考慮，產(chǎn)品業(yè)態(tài)提議以低密類別墅為主或優(yōu)先選擇！為提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)考慮容積率突破手法設(shè)計(jì)，在相同業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)下，盡可能提升容積率。商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第40頁第六部分開發(fā)強(qiáng)度彈性分析商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第41頁項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提醒綜合分析：經(jīng)過不一樣容積率模擬規(guī)劃經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比發(fā)覺，若以全別墅產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃，項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)較為樂觀；相比以滿容積率1.2為目標(biāo)配置公寓\寫字樓產(chǎn)品，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度增加，雖利潤(rùn)額增加，但利潤(rùn)率大幅度縮減；說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。提議

若以經(jīng)濟(jì)、可售等角度進(jìn)行綜合考慮必須降低容積率才能有效確保項(xiàng)目開發(fā)合理性，若滿容開發(fā)，在當(dāng)前投資客缺乏市場(chǎng)條件下，高容產(chǎn)品銷售難以確保。在不一樣容積率比選下，計(jì)入1.06億地價(jià)成本，在R=0.75時(shí)利潤(rùn)率最優(yōu)容積率0.30.450.7511.2總成本2245325331324083471737600賬面產(chǎn)值3136040320560005367056341利潤(rùn)率28%37%42%35%33%商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第42頁第七部分滿容開發(fā)業(yè)態(tài)配置提議商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第43頁產(chǎn)品配比提議滿容配比提議滿容規(guī)劃提議：項(xiàng)目若考慮滿足規(guī)劃，公寓、寫字樓為填充容積率產(chǎn)品，因?yàn)榫C合效益較低，應(yīng)按照最低配比進(jìn)行規(guī)劃；低密物業(yè)重視產(chǎn)品價(jià)值感建立；分布物業(yè)類型建筑面積

（㎡）銷售面積

（㎡）預(yù)估單價(jià)

(元/㎡)賬面產(chǎn)值

（萬元）自持率（%）可售產(chǎn)值（萬元）地上商業(yè)15001500.001800027000%2700獨(dú)棟商墅10301030.002800028840%2884雙拼商墅20602060.002400049440%4944聯(lián)排商墅10300103000206000%20600酒店公寓/寫字樓2966229662.008500252130%25213小計(jì)地上總建面4455244552

56341

56341

住宅下車位

地下停車位14257358140000/個(gè)50120%5012小計(jì)地下總建面14257

5012

5012累計(jì)總建筑面積58809

61353

61353項(xiàng)目開發(fā)總成本45510整盤現(xiàn)金銷售總額61353開發(fā)周期現(xiàn)金收益15843開發(fā)周期現(xiàn)金利潤(rùn)率25.8%商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第44頁第八部分滿容開發(fā)覺金平衡分析商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析第45頁項(xiàng)目現(xiàn)金平衡提議現(xiàn)金平衡提議現(xiàn)金平衡提議：項(xiàng)目低密物業(yè)全部銷售，可快速回流大量開發(fā)資金；同期銷售部分公寓及寫字樓，當(dāng)銷售面積到達(dá)58%時(shí)，項(xiàng)目總投入與銷售收入基本持平，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金平衡。分布物業(yè)類型建筑面積

（㎡）銷售面積

（㎡）預(yù)估單價(jià)

(元/㎡)賬面產(chǎn)值

（萬元）銷售率（%）售賣產(chǎn)值（萬元）地上商業(yè)15001500.00180002700100%2700獨(dú)棟商墅10301030.00280002884100%2884雙拼商墅20602060.00240004944100%4944聯(lián)排商墅10300