宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的協(xié)調(diào)性研究的論文

PAGEPAGE1宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的協(xié)調(diào)性研究的論文內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容摘要：我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還存在著諸多嚴(yán)重的問題，如地區(qū)間嚴(yán)重的發(fā)展不平衡，需求膨脹與供給滯后的矛盾，房地產(chǎn)投資的高漲與住房保障不足同時(shí)并存等。本文針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控進(jìn)行了客觀的梳理與評(píng)價(jià)，提出完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與調(diào)控體系的建議。本文本文關(guān)鍵詞語語：房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控協(xié)調(diào)性自2003年以來，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得顯著成就的同時(shí)，市場(chǎng)中也出現(xiàn)了不少的問題。針對(duì)市場(chǎng)中存在的各種問題，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施不斷出臺(tái)。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際對(duì)宏觀調(diào)控進(jìn)行系統(tǒng)的回顧總結(jié)，分析調(diào)控目標(biāo)與實(shí)施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場(chǎng)正常發(fā)展的動(dòng)力，以期為今后調(diào)控措施的制定提供借鑒。我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)銷售與管理、二手房轉(zhuǎn)讓等為鏈條的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步完善，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問題〔一〕房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的區(qū)域性差異我們國家幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。到當(dāng)下為止依然存在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡直接影響著我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)是依托于國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)而存在和發(fā)展的，東西南北之間、大中小城市之間的經(jīng)濟(jì)差異決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的區(qū)域性差異。11665.cOM隨著我們國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺(tái)，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會(huì)有所緩和。我們國家也正在積極采取財(cái)稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施推動(dòng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著區(qū)域差異也會(huì)逐漸由原來的垂直型梯級(jí)差異為主演變?yōu)闄M向型特性差異為主?！捕撤康禺a(chǎn)供需矛盾較大當(dāng)下，我們國家正處于城市化快速發(fā)展期，從城市化水平指標(biāo)看，近十年來增長(zhǎng)迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長(zhǎng)為43.9%?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝冢菂^(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質(zhì)的指標(biāo)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)測(cè)。面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，用地和房地產(chǎn)的供給層面的調(diào)整卻是比較謹(jǐn)慎而滯后的，一方面是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后的特點(diǎn)所決定的，另一方面也是由于長(zhǎng)期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健乃至從緊的金融政策所導(dǎo)致的。供給和需求的關(guān)系分析是解釋市場(chǎng)現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，價(jià)格上漲的原因如果排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。〔三〕房地產(chǎn)投資熱情與住房保障品性質(zhì)的沖突改革開放以來，我們國家居民收入快速增加。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13786元，較2006年增長(zhǎng)了約13%，超過了2007年增長(zhǎng)的速度。快速增長(zhǎng)的居民收入和我們國家長(zhǎng)久以來居民高儲(chǔ)蓄率的影響，使得我們國家居民手中有了相當(dāng)數(shù)量的閑散資金。而國家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、快速發(fā)展給了民眾進(jìn)行投資的足夠信心。隨著投資項(xiàng)目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩(wěn)定性，而房地產(chǎn)正是以其獨(dú)有的收益穩(wěn)定、增值等特點(diǎn)吸引著越來越多的投資者。在我們國家快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)正同時(shí)經(jīng)歷著不斷膨脹的過程。在這個(gè)過程中，房?jī)r(jià)的高漲遭遇到我們國家中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進(jìn)而引發(fā)了對(duì)于房地產(chǎn)投資行為的金融、稅收等調(diào)控限制手段。宏觀調(diào)控政策與市場(chǎng)發(fā)展間的矛盾分析〔一〕控制房地產(chǎn)投資規(guī)模與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的矛盾一直以來，宏觀調(diào)控部門主要關(guān)注的是投資增長(zhǎng)速度指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也主要關(guān)注該行業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)投資的影響。幾年間的調(diào)控手段一直強(qiáng)調(diào)控制“兩個(gè)閘門〞，即希望通過控制信貸和土地來控制投資的增長(zhǎng)速度。這種做法在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是可行的，但是在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，則無法直接改變個(gè)人的投資行為。因此，市場(chǎng)調(diào)控必須以房?jī)r(jià)為中心。當(dāng)我們控制兩個(gè)“閘門〞時(shí)，市場(chǎng)會(huì)預(yù)期供給減少，于是房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)上漲又會(huì)刺激地產(chǎn)類公司的利潤(rùn)的大幅度增加。在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，地產(chǎn)公司沖破重重阻力，擴(kuò)大房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。結(jié)果是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度無法得到遏制，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)兩年低于固定資產(chǎn)投資增速后強(qiáng)進(jìn)反彈，高達(dá)30.2%，而2008年的前兩個(gè)月全國大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲幅度均超過10%，依然屬于快速增長(zhǎng)，這個(gè)過程也正是市場(chǎng)力量戰(zhàn)勝了行政力量的反映?！捕硣?yán)格控制土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)上漲的矛盾為了宏觀調(diào)控的需要和國家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要，國土資源部實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，2006年全國批準(zhǔn)新增建設(shè)用地40．43萬公頃，2007年，全國批準(zhǔn)新增建設(shè)用地39.50萬公頃。這些土地緊縮政策給市場(chǎng)帶來的預(yù)期是，未來農(nóng)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地的空間已經(jīng)非常有限，土地市場(chǎng)的供求關(guān)系將日趨緊張，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化狀態(tài)，價(jià)格將不斷攀升。嚴(yán)控土地供應(yīng)雖為了可持續(xù)發(fā)展，但土地供應(yīng)緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房?jī)r(jià)上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與調(diào)控的協(xié)調(diào)性策略正確認(rèn)識(shí)宏觀調(diào)控在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的功能。市場(chǎng)失靈的存在，是干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的理由，但是干預(yù)應(yīng)該適度，即在資源配置過程中不要包攬一切，不要去做本來應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)去做并且實(shí)踐已經(jīng)證明市場(chǎng)能夠做好的事情。公共選擇理論認(rèn)為，活動(dòng)的結(jié)果未必能校正市場(chǎng)失靈，活動(dòng)本身也許就有問題，甚至造成更大的資源浪費(fèi)。主要原因包括決策的無效率、機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)的無效率和干預(yù)的無效率。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)從根本上來說是靠信息來調(diào)節(jié)的，而始終與市場(chǎng)隔了一層，對(duì)市場(chǎng)的感受只有企業(yè)、商人最敏感，他們有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)的變化做出及時(shí)的反應(yīng)，不適合進(jìn)行過多的干預(yù)。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的的運(yùn)用。首先充分合理運(yùn)用稅收手段進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)下我們國家與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種多達(dá)14種，其中實(shí)際征收的有12種，占我們國家實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半。但總體來看，我們國家房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理，重流轉(zhuǎn)、輕保有。而且，已存在的稅種也有許多不合理之處。因此，可以通過制定更為科學(xué)的稅收制度和優(yōu)惠措施來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)。其次從金融手段著手。國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，金融業(yè)的參與對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著重要作用。因此，我們國家在房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)該充分發(fā)揮金融杠桿的作用，提高調(diào)控的有效性。法律是很多發(fā)達(dá)國家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段。法律手段具有嚴(yán)肅性、普遍適用性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)。而我們國家當(dāng)下的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的法律制度作為保障，通常使用行政權(quán)威而不是法律制度來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè)，對(duì)于維護(hù)良好的市場(chǎng)秩