商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案

商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案提要：工程維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗頭）記錄在案，追查分管維修工的責任；發(fā)生責任事故追究工程維保主管責任自商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案一、人員大致配置：（參考）電梯工1人（8-10臺）（一般維護檢查記錄和故障處理記錄和管理，保持和維保單位溝通等）配電房值班電工3人（24小時值班制）弱電工1人（包括網(wǎng)絡設施設備維護、消防、監(jiān)控設施設備、排煙風機等）水泵房1人（包括給排水及消防水泵設施設備和控制強電柜）中央空調(diào)操作維修維護工2-3人（一般商鋪供冷氣、暖氣開機時間：7:30-21:30另可根據(jù)需求24小時開機，如酒店等；包括末端、新風機組、空調(diào)水系統(tǒng)維護保養(yǎng)和維修）綜合維修工2-3人（包括給商戶維修，含以上人員有效使用）目前情況建議暫派工程維修技術(shù)人員1-2人。根據(jù)設備到位情況或正式開業(yè)時間的確定，工程維修維保人員逐步進1人，當設備到位調(diào)試時增加1然后根據(jù)需要逐步加人（根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置）。商鋪物業(yè)管理組織架構(gòu)及人員配備（工程維保服務部分供參考董事長總經(jīng)理物業(yè)管理處經(jīng)理工程維保服務部（主管保安部（主管）保潔綠化部（主管文員領班設備運行組綜合維修組設主管1的技術(shù)問題或難點，與安管部、保潔部、綠化部、客戶部、經(jīng)營品質(zhì)部等部門保持良好溝通與協(xié)調(diào)，負責工程維保維修方面的日常事務管理與維護，定期將本部門工作情設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。其主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和增值。工程維修維保服務部的作業(yè)人員應根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置。其次，人員儲備應著眼于企業(yè)的不斷發(fā)展和需求。工程維修維保部各崗位職責（略）主管職責：文員職責：（設備技術(shù)檔案資料、維修接單發(fā)單、水、電、氣抄報表等保管管理，做好物業(yè)升級或創(chuàng)優(yōu)基礎準備工作）領班職責：（根據(jù)每日主管的工作安排，合理組織調(diào)配維修人員完成每天的工作任務，完成搶修、維護保養(yǎng)或突發(fā)事件處理工作等）設備運行組職責：（每班至少保證1人全面負責設備正常運行的操作、巡檢、運行記錄等）綜合維修組職責：（每班保證2人，即7：30～15:30～23：30時分，至少3至4人負責每班維修搶修、維護保養(yǎng)，并做好記錄等）主管崗位職責：1、貫徹執(zhí)行經(jīng)理指令，全面負責物業(yè)工程維修維保方面的日常事務管理與維護等全部工作；負責協(xié)助其它部門處理業(yè)戶工程維修投訴的解釋和處理工作；定期將本部門工作情況向公司經(jīng)理匯報并對經(jīng)理負責2、參與公司新項目前期與工程、機電相關的規(guī)劃設計及籌備期工給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和數(shù)據(jù)核實工作；與工程項目部配合，對各項目的工程維保技術(shù)改造提供合理建議和方案，處理及解決工程遺留問題、工程維保技術(shù)、質(zhì)量、進度等方面的問題并監(jiān)督實施項目的整改全過程。3、負責組織制訂管轄內(nèi)公共設施、建筑物、設備系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程；負責指導編制設備、設施維修保養(yǎng)計劃；制定物業(yè)工程維負責完成日常使用的專業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)的搜集、管理工作；負責制定工程維修、設施設備大、中修計劃、保養(yǎng)計劃、月采購計劃的預算和控制維修保養(yǎng)費用支出以及人員配置計劃；提交管轄范圍內(nèi)工程改造、設施設備更新、改造建議的方案及預算編制進行技術(shù)審核并送有關部門評審。確保所管轄系統(tǒng)設備的安全運行。掌握好能耗及維修費用，確保最大限度節(jié)能、節(jié)支；推行節(jié)能運行計劃的實施和運行維修費用預算的控制；協(xié)助分析工程項目報價單，檢查商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案提要：工程維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗頭）記錄在案，追查分管維修工的責任；發(fā)生責任事故追究工程維保主管責任自施工與工程進度?，F(xiàn)場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工程質(zhì)量與進度。4、負責針對下屬員工的技術(shù)狀況，編制專業(yè)培訓計劃，組織對突發(fā)事件應急處理預案的演練；實施考察下屬員工工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施，并對下屬進行考核。工程維保維修服務有助于建筑空間的維護維修和保養(yǎng)：養(yǎng)護建筑（房屋本體）、維護設備（發(fā)電機組、供配電、中央空調(diào)及系統(tǒng)等等）、保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供應、意外事故應急處理等，由于商鋪的各項設施設備的使用頻率較高，統(tǒng)一物業(yè)服務管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性，延長其使用壽命。二、維修工作流程圖業(yè)戶維修工作流程圖:業(yè)戶報修（電話、書面）客戶部不客戶前臺下單，填寫《業(yè)戶（商戶）工單》合格維修部文員發(fā)單實施維修完畢，請業(yè)業(yè)主（商戶）在派工單上簽字驗收并交費將派工單交客戶前臺回訪維修部文員收單將派工單及收款交財務簽收回訪結(jié)果反饋回工程維修維保部理合格結(jié)束公共設施維修養(yǎng)護工作流程圖:（省略）說明：1.、報修接單服務和參與維修回訪制度：①商鋪鋪位的照明或其他設施出現(xiàn)問題或故障，對業(yè)戶營業(yè)將造即時派維修工趕到現(xiàn)場進行搶修，并保證維修工作質(zhì)量；②對維修后的維修結(jié)果進行回訪，對不能維修或解決的問題或故障，由工程維修主管組織處理或解決，確保業(yè)戶滿意；2、日常工作與對內(nèi)、對外聯(lián)系內(nèi)部聯(lián)系：每月水電能耗抄表及統(tǒng)計報表上報；鋪位報修搶修及維修維護材料申報等等，商鋪維保工作的好壞直接影響到物業(yè)向商鋪方收取物業(yè)費用的收繳率；外部聯(lián)系：維保服務業(yè)務上還要與自來水公司、電力公司、電信和網(wǎng)絡公司、特種設備技術(shù)監(jiān)督部門或設備供應商及安裝單位、維保單位等保持有效溝通等，如果處理不好這些關系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動，處理得好，往往事半功倍。三、商鋪裝修服務管理1、商鋪的裝修管理包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，應單獨列出論述。裝修管理主要職能：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，進行現(xiàn)場監(jiān)督管理和裝修完工工程驗收等2、商鋪樓宇出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；對于裝修后出租鋪面的承租商戶對鋪面只能通過申請批準后做一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾點注意事項：a建立周全、詳細、便于操作的管理制度；b專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督；c選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修；d對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。3、商鋪鋪面裝修管理規(guī)定的制定主要確定以下幾點①二次裝修過程應遵守物業(yè)管理指定的《二次裝修施工管理辦法或者規(guī)定》；②業(yè)戶裝修需要動用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定，禁止擅自更改水電管線及負荷用電；③裝修完畢后，物業(yè)管理根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的，影視情節(jié)輕重做出不同的處理；④為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方應由物業(yè)管理選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，情況如下：a進行增減、改裝的；為該層的消防設備包括消防噴淋裝置、煙感器、管道、警鈴等進行增減、改造的；電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線及網(wǎng)絡分布系統(tǒng)等進行增減或改裝的，都由物業(yè)管理選定工程實施施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理作為工程監(jiān)督管理費。b、凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水、排水道、電力裝置、通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理選定施工方。c層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、截面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附有關細節(jié)）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；設備位置照明圖；假天花的平面、截面圖；及其他物業(yè)管理或商鋪要求提供的建筑細節(jié)等。d約責任、施工期保險等等。、裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理①由于一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效管理，所以在施工過程中，物業(yè)應對：施工人員的管理，對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾進行現(xiàn)場監(jiān)督管理。②裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)的施工，而其他單元或?qū)用鎰t會照常營業(yè)，如果對施工人員沒有有效管理，勢各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗頭）記錄在案，追查分管維修工的責任；發(fā)生責任事故追究工程維保主管責任自理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理的其他管理規(guī)定等。③如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等，如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施設備，則由業(yè)戶負責有關費用則由業(yè)戶支付。并應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。四、商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理1、商鋪修繕計劃、資金管理。為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經(jīng)物業(yè)管理審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。2、確定工程性質(zhì)依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為：大修、中修、小修。部分附屬設施設備必須拆換、改裝或新裝，如：上、下水管道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要。中修是建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如：樓頂?shù)木植啃蘅樅筒糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷嗤亮褐?，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)。小修也稱零修工程或養(yǎng)護工程，是及時修復的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。這類工程在新舊樓宇中普遍存在，如修補面層、門、窗、地面的修整以及更換燈管、水龍頭等等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應加強施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。3、建筑物維修檔案管理建筑物維修的技術(shù)檔案管理是對原有建筑物技術(shù)資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改改造、擴建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4、維修或施工工程管理工程、設備、設施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應給有相應資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應要求該施工單位對修繕工程有設置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊長或技術(shù)負責人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負責人，職、權(quán)、責分明。工程維保部派專人在整個工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）5、檢查監(jiān)督工程維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗頭）記錄在案，追查分管維修工的責任；發(fā)生責任事故